Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus

Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus
Kapitalerhöhung 2016
Real Estate Investment Management
Mai 2016
Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus
Wichtigstes in Kürze
Durchführung einer Kapitalerhöhung vom
30.05. – 10.06.2016 über CHF 170 Mio.
Der Erlös der Emission wird für den
weiteren Ausbau des Portfolios, für
laufende Sanierungen sowie kurzfristig für
die Reduktion des Fremdkapitals verwendet.
Aktuell über CHF 330 Mio. Objekte im Bau
mit einer attraktiven Bruttorendite von
durchschnittlich 4.6%.
Living Services: Basel, Erlkönigweg
«Livin Erlenmatte»
Real Estate Investment Management
Emission wird nach der «Best-Effort»
Methode durchgeführt.
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Der Markt und die Treiber…
Lebenserwartung in der CH ist die höchste der Welt (82.8 J.)
Ausgestaltung von zukünftigen Wohnformen für das Alter
muss neuen Bedürfnissen Rechnung tragen:
- Interesse an möglichst langer Autonomie
- Interesse an individueller und sozialer Vernetzung
- Interesse an langem Verbleib im vertrauten Umfeld
- Häusliche Unterstützung wg. Zeitmangel und «Entfamilisierung»
APH und Seniorenresidenzen werden aufgrund hoher
Infrastruktur- und Gesundheitskosten tendenziell teurer:
- Eintritt in solche Institutionen wird hinausgezögert (> 80 J.)
- Verweildauer ist in der Regel nur noch kurz (∅1-2 J.)
- Wechsel in eine Pflegeinstitution ist i.R. unfreiwillig
LivingServices
Luzern, Zihlmattweg 42, 44, «Hochzwei»
Rund 25% der heutigen Schweizer Bewohner in APH sind am
«falschen Ort». Man weiss, dass Betagte mit einem Pflegebedarf
< 2 Std. aus Vollkostensicht effizienter und kostengünstiger in den
eigenen vier Wänden ambulant gepflegt und betreut werden
könnten.
99% der Schweizer erreichen ein Pflegeheim innerhalb von 15
Autominuten. Die Auslastung der bestehenden Pflegeheime mit
Langzeitplätzen ist sehr gut (> 90%).
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Der Alterswohnmarkt in Zahlen – stark wachsender Markt!
Das Investitionsvolumen in Pflegeinstitutionen hat sich in
den letzten 10 Jahren rund verdreifacht. Jährlich werden
≈ 40 neue Pflegeheime sowie ≈ 20 Pflegeinstitutionen
mit Alterswohnungen bewilligt.
Bis 2040 werden ≈ 50’000 neue Pflegebetten benötigt. Bei
Investitionen von CHF 350’000 pro Bett fallen in den nächsten
Jahren Ausgaben von ≈ CHF 700 Mio. p.a. an.
Die Pflegeheime werden - gemessen an Pflegeplätzen und
Personal - immer grösser. Der Trend zur Effizienzsteigerung
und Spezialisierung (Demenz-, Palliativpflege, etc.) nimmt zu.
LivingServices: Zürich, Hagenholzstrasse 62,
«Andreaspark 3»
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Mit Ersatzneubauten und Renovationen in bestehenden
Pflegeheimen sowie Alterswohnungen ohne stationäre Pflege
beträgt das geschätzte Investitionspotenzial langfristig
CHF 25-30 Mrd.
Heute stellen ca. 1500 Pflegebetriebe rund 80% des
Pflegepersonals und des Pflegeangebots. Spitex Organisationen
sind nur für rund 20% der Altersdienstleistungen verantwortlich.
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Verwendung des Emissionsbetrages
Kapitalbedarf für laufende
Bauprojekte
Die gut gefüllte Pipeline an laufenden und zugekauften Neubauprojekten und
Objekterweiterungen führt zu zukünftigen Kapitalverpflichtungen.
Kapitalbedarf für laufende
Erneuerungen
Mit gezielten Sanierungen der Bestandesobjekte steigert der CS REF LivingPlus
nachhaltig die Qualität, Attraktivität und Nachhaltigkeit seines Immobilienportfolios.
Rückführung von
Fremdkapital
Der Fremdkapitalanteil nach der Emission liegt knapp über 20%, was weiterhin einen
gewissen “Leverage Effekt” garantiert, aber gleichzeitig eine gesunde Eigenkapitalbasis sicherstellt.
Handlungsspielraum
Fondsmanagement
Der Zuschuss von Eigenmitteln sichert die Handlungsfähigkeit des Fonds über die
nächsten 2-4 Jahre und erlaubt es Opportunitäten im Markt weiterhin konsequent zu
nutzen.
Vernünftige Liquiditätsreserve
Aufgrund der Tatsache, dass das Angebot an Bestandesimmobilien im Markt begrenzt
und die Preise eher hoch sind, wird das Wachstum im Fonds primär über Bauprojekte
stattfinden. Der Bedarf an Liquidität ist bei Bauprojekten relativ gut planbar.
Quelle: Credit Suisse AG
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Vorteile für den Anleger
Demografie / Alterung der
Bevölkerung
Die Marktdaten und Marktaussichten im Alterswohnmarkt garantieren dem Fonds nach
wie vor ein gesundes und nachhaltiges Wachstum.
Attraktives Agio
Der LivingPlus hat ein aktuelles Agio von 31%. Der Durchschnitt der anderen
Wohnimmobilien-Fonds liegt bei über 35%.
Zugang zu einem breit
diversifizierten Portfolio
Der Fonds ist sehr breit diversifiziert mit über 110 Liegenschaften. Davon sind 2/3
«gewöhnliche» Wohnliegenschaften und 1/3 Betreiberimmobilien mit langfristigen
Mietverträgen.
Laufende Erneuerung
und aktives
Portfoliomanagement
Über die letzten Jahre sind rund 1/3 des Portfolio neu gebaut und rund 1/3 der
Liegenschaften umfassend saniert worden. Durch gezielte Zu- und Abverkäufe wird
das Portfolio laufend verjüngt und qualitativ verbessert.
LIVING SERVICES
Komplementäre Serviceplattform mit mieterbezogenem «à la Carte Dienstleistungsangebot», welches sowohl regional wie auch inhaltlich laufend ausgebaut wird und den
Mietern einen sichtbaren Mehrwert bietet.
Anlageklasse
Immobilien
Schweizer Immobilien ist im aktuellen Tiefzinsumfeld nach wie vor eine sehr attraktive
Anlageklasse mit überdurchschnittlicher Rendite und hoher Ausschüttung. Im Weiteren
ist die Korrelation zu Aktien oder Obligationen sehr gering.
Letzter Datenpunkt: 18.05.2016
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Quelle: Credit Suisse AG
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Eckdaten zur Kapitalerhöhung
Art der Emission:
Zeichnungsfrist:
Handel Bezugsrechte SIX:
Liberierung:
Ausgabepreis:
Bezugsverhältnis:
Angestrebtes Volumen:
Ausgabekommission:
«Best-Effort» Emission mit Handel Bezugsrechte
30.05. – 10.06.2016 (12:00 Uhr)
30.05. – 08.06.2016
17.06.2016
CHF 106 netto pro Anteilsschein
12:1 (12 bisherige zu 1 neuen Anteilsschein)
CHF 170 Mio.
2.5% des NAV (im Ausgabepreis inkludiert)
Identifikation Fondsanteil:
Valorennummer: 3’106’932
ISIN: CH0031069328
Valorennummer: 32’259’580
ISIN: CH0322595809
Identifikation Bezugsrecht:
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Aktuelle Projekte
Laufende Projekte im Bau: ≈ CHF 330 Mio.
Ort
Nutzung
Volumen CHF
Bruttorendite
Erwerb / Bau
Basel Schorenweg «Skylights»
Wohnen mit LIVING SERVICES
CHF 40 Mio.
4.50%
2014-2016
Saillon
Hotel
CHF 34 Mio.
5.40%
2014-2016
St. Sulpice «En Champagny»
Wohnen mit LIVING SERVICES
CHF 35 Mio.
4.80%
2015-2016
Niederrohrdorf «Egropark»
Wohnen mit LIVING SERVICES
CHF 41 Mio.
4.80%
2015-2016
Gampelen
Erweiterung APH
CHF 16 Mio.
5.00%
2015-2017
Pratteln «Ceres Tower»
Büro & Wohnen mit LIVING
SERVICES
CHF 75 Mio.
4.70%
2015-2017
Tenero «Vitadomo»
Altersheim & Alterswohnen
CHF 46 Mio.
4.60%
2015-2017
Arbedo «Via Molinazzo»
Wohnen mit LIVING SERVICES
CHF 27 Mio.
5.00%
2015-2017
Bulle Rue de l’Europe
Wohnen mit LIVING SERVICES
CHF 16 Mio.
5.80%
2016-2018
Quelle: Credit Suisse AG
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Aktuelle Projekte im Fondsvermögen
Basel, Schorenweg, «Skylight»
Saillon, Les Bains de Saillon
St-Sulpice, Rue du Centre, «En Champagny»
Niederrohrdorf «Egropark» (Baufeld 5)
Niederrohrdorf «Egropark» (Baufeld 6+7)
Gampelen, Neuenburgstrasse 6
Quelle: Credit Suisse AG
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Aktuelle Projekte im Fondsvermögen
Pratteln, «Ceres Tower»
Tenero-Contra, Via San Gottardo, «Vitadomo»
Arbedo, Via Molinazzo
Bulle, Rue de l’Europe
Quelle: Credit Suisse AG
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Aktuelles Portfolio
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Fondsprofil
Erster Schweizer Immobilienfonds, welcher sich auf die
demographischen Veränderungen und die zunehmende
Überalterung der Bevölkerung fokussiert. Der Fonds
investiert seit 2007 in Wohnformen für das Alter. Dazu
gehören Wohnungen mit Dienstleistungen, Alters- und
Pflegeheime sowie Gesundheitsimmobilien
Der Fonds umfasst per 31.12.2015 ein Portfolio von
2‘506 Mio. CHF bzw. aktuell 110 Liegenschaften (inkl.
Projekte im Bau).
Der Fonds hält die Immobilien im Direktbesitz und
profitiert damit von Steuervorteilen. Erträge und
Kapitalgewinne aus direktem Grundbesitz des Fonds sind
für die Anteilsinhaber mit Sitz in der Schweiz steuerfrei.
Burgdorf, Seniorenresidenz
«Burdlef»
Es handelt sich um einen Publikumsfonds mit breiter
Investorenbasis, welcher an der SIX Swiss Exchange
kotiert ist. Das Produkt wird auf der Basis KAG / KKV
von der FINMA reguliert.
Quelle: Geprüfter Jahresbericht per 31.12.2015 des Credit Suisse REF LivingPlus
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Auszeichnungen 2015
Der CS REF LivingPlus wurde 2015 von
der internationalen Benchmarking-Initiative
Global Real Estate Sustainability
Benchmark (GRESB) für seine
Nachhaltigkeitsperformance mit dem
«Green Star Award» ausgezeichnet
IAZI hat den CS REF LivingPlus auf Basis
des jährlichen Benchmarkvergleichs 2015
zum besten Wohnimmobilienfonds
gekürt.
Quelle: Credit Suisse AG
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Kennzahlen
31.12.20121)
31.12.20131)
31.12.20141)
31.12.2015
Nettofondsvermögen in Mio. CHF
1’798,7
2’005,0
2’006,6
2’023,1
Verkehrswert der Liegenschaften in Mio. CHF
2’222,4
2’325,4
2’397,7
2’505,7
Agio / Disagio
18,70%
18,95%
31,33%
25,51%
Ausschüttung in CHF
3.10
3.20
3.20
3.30
Ausschüttungsrendite
2,54%
2,58%
2,34%
2,50%
Ausschüttungsquote
93,90%
96,96%
90,26%
92,31%
3,46%
4,47%
3,23%
3,99%
15,98%
11,91%
14,53%
18,42%
Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF GAV)
0,67%
0,67%
0,67%
0,67%
Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF NAV)
0,82%
0,82%
0,81%
0,83%
Mietzinsausfallquote
7,20%
6,54%
5,86%
5,28%
Jahresberichte
Anlagerendite
Fremdfinanzierungsquote (% der
Verkehrswerte)
Die Performance-Angaben berücksichtigen die bei der Ausgabe und Rücknahme erhobenen Kommissionen und Kosten nicht. Historische Renditeangaben und
Finanzmarktszenarien sind keine Garantie für laufende und zukünftige Ergebnisse.
Die Kennzahlen wurden nach der Fachinstruktion der SFAMA «Kennzahlen von Immobilienfonds» berechnet.
1) Kennzahlen wurden nicht an die neue KKV-Finma-Berechnung angepasst
Quelle: Geprüfte Jahresberichte des Credit Suisse REF LivingPlus
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Diversifikation in % des Verkehrswertes
5.75%
4.70%
12.35%
5.00%
33.85%
6.95%
13.00%
11.70%
8.40%
67.55%
13.15%
17.60%
Region Nordwestschweiz
Region Bern
Region Zentralschweiz
Region Südschweiz
Region Zürich
Region Genfersee
Region Ostschweiz
Region Westschweiz
LivingServices
Gesundheit und Wellness
Seniorenresidenzen
Alters- und Pflegeheime
Quelle: Geprüfter Jahresbericht per 31.12.2015 des Credit Suisse REF LivingPlus
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Breite geographische Diversifikation
Verkehrswerte in CHF
über 50 Mio.
20-50 Mio.
5 – 20 Mio.
bis 5 Mio.
Quelle: Geprüfter Jahresbericht per 31.12.2015 des Credit Suisse REF LivingPlus
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Besteuerung
Der Fonds hält die Liegenschaften im Direktbesitz
Die Erträge und Kapitalgewinne aus direktem Grundbesitz unterliegen grundsätzlich der
Besteuerung beim Fonds selbst und sind dafür beim Anleger (natürliche und juristische Personen)
mit Sitz in der Schweiz steuerfrei
Erträge aus direktem Grundbesitz unterliegen bei der Ausschüttung nicht der Verrechnungssteuer
Bsp. Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus
Schlusskurs 31.12.2015: CHF 131.90
Ausschüttung per 13.03.2015: CHF 3.20
Quelle: Kursliste 2015 der Eidgenössischen Steuerverwaltung ESTV
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Stefan Bangerter
Fondsmanager
Ulrich Braun
Head Real Estate Strategies & Advisory
Managing Director
Director
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Tel. +41 44 333 41 72
Tel. +41 44 332 58 08
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