DER SONDERBUND | JUNI 2016 IMMOBILIEN Zeitzeugen Immobilien sind ein weit gefasstes Thema, und ein lebendiges dazu. Nirgendwo zeigt sich der Wandel der Zeit, die Veränderung von Bedürfnissen, Wünschen und Visionen einer Gesellschaft eindrücklicher als am Beispiel von Gebäuden, Fassaden, Gestaltungsformen und Nutzungen. Fotografin Iris Ritter hat diese Entwicklung auf ihrem Streifzug durch Zürich Altstetten festgehalten. Immobilien sind nicht nur Nutzungs-, Substanz- und Renditeobjekte, wie es diese Beilage, ganz im Sinn einer Finanzzeitung, analysiert und darstellt. Viele haben ein ästhetisches, mindestens individuelles Gesicht. Ausgangslage verlangt Aufmerksamkeit «Wir wollen pro Jahr 1 Mrd. Fr. investieren» MARTIN SIGNER Leiter Immobilien Schweiz, Swiss Life Asset Managers. BILD: ZVG Renditepapiere K Bleiben Sie auf Kaufkurs? Wie gross ist die «Kriegskasse» von Swiss Life? Grundsätzlich möchten wir weiterhin im Umfang von rund 1 Mrd. Fr. pro Jahr in Immobilien investieren Fortsetzung auf Seite 11 Die schleppende Wirtschaft fordert ihren Tribut. Luxusobjekte sind deutlich günstiger geworden. Rege gefragt bleiben Eigentumswohnungen im einfacheren Segment. Auch bei Mietwohnungen verlagert sich die Nachfrage ins niedrigere SEITE 3 Preissegment. EDITORIAL Immobilien bleiben für Schweizer Investoren eine attraktive Anlageklasse. Ein Selbstläufer ist der Markt allerdings nicht mehr. Wolfgang Gamma aum eine Anlageklasse weist für Schweizer Investoren eine so gute Performance auf wie Immobilien. Auch im schwierigen Anlagejahr 2015 sind die Renditen höher ausgefallen als im Vorjahr. Auf Jahresfrist und über zehn Jahre gesehen rentierten Immobilien besser als Aktien, ebenfalls im bisherigen Verlauf von 2016. Auch im Vergleich mit Obligationen schneiden Immobilien besser ab – für an sich illiquide Anlagen, von denen jährlich nur 2% den Besitzer wechseln, eine ausserordentliche Leistung. Allerdings sehen manche Marktbeobachter die jüngste Entwicklung mit Sorge. Von einem Hochleistungssportler, der hart am Limit rennt und deshalb anfällig für Infektionen ist, ist dann die Rede. Oder von einer gefährlichen Blasenbildung, angefacht von historisch niedrigen Zinsen und einer schier endlos lockeren Geldpolitik. «Finanz und Wirtschaft» widmet diesem spannenden Sektor nach mehrjährigem Unterbruch wieder eine Sonderbeilage. Sie ergründet, warum der Immobiliensektor mehr Investoren anzieht, als er von der operativen Entwicklung her betrachtet eigentlich verdient hätte. Sie geht der Frage nach, wie die Chancen stehen, dass der direkte und der indirekte Immobilienbesitz die Anziehungskraft erhalten können. Und sie zeigt auf, wo dem Investor weiterhin die Aussicht auf Rendite winkt. Etwas darf vorweggenommen werden: Der Immobilienmarkt wird die relative Attraktivität im Vergleich zu andern Anlageklassen nicht so rasch verlieren. In einer Zeit, in der Geldvermögen durch Negativzinsen bestraft werden, sind Sachwerte doppelt wichtig. Investoren können davon weiterhin profitieren. Ein Selbstläufer wie in den letzten Jahren, kurz unterbrochen durch den Frankenschock, ist der Immobilienmarkt allerdings nicht. Die Kontinuität des Ertrags ist keineswegs selbstverständlich in einer Zeit, in der konjunkturelle und politische Erschwernisse einer sorgenfreien Entwicklung entgegenstehen. Die Effekte von Frankenstärke und Masseneinwanderungsinitiative sind nicht voll absehbar. In Teilsegmenten wie Büroflächen und Luxuswohnungen besteht ein Überangebot, das der Markt nicht mehr absorbieren kann. Sinkende Preise sind die Folge. Das bekommen Anbieter zu spüren, wenn sie Flächen wieder vermieten wollen. Flexibilität und Kreativität in der Angebotsgestaltung sind für sie deshalb zentral. Anleger, die sich über Aktien und Fonds indirekt in Immobilien engagieren, haben solche Faktoren in ihrer Wahl zu beachten. Wer direkt in Immobilien investiert ist, hat in den letzten Jahren gleich von zwei gewichtigen Trends profitiert: der konstanten Wertsteigerung und der immer günstiger werdenden Finanzierung. Beide Tendenzen verlieren jedoch zusehends an Wirkung oder werden es in Kürze tun. Die Preisentwicklung am Eigenheimmarkt verflacht, die Zinsen für Hypotheken können kaum mehr weiter fallen. Auch macht sich der Einfluss der regulatorischen Eingriffe bemerkbar, denen bei fortgesetztem Preisanstieg weitere folgen dürften. Die grosse Unbekannte bleiben die Zinsen. Wie lange kann oder muss die Nationalbank an den Negativzinsen festhalten? Wie lange fahren die Hypothekenanbieter mit ihrer Billiggeldstrategie fort? Die komplexe Ausgangslage verlangt vom Investor Aufmerksamkeit, aber keinen grundlegenden Strategiewechsel. Swiss Prime Site N Immobilien- aktien sind als Dividendenwerte gesucht. 80 Dem Anspruch können sie 70 auch dieses Jahr gerecht werden. Opera60 14 15 16 tiv sind die Quelle: Thomson Reuters / FuW Gesellschaften aber mehr gefordert denn je. Um den Ertrag zu sichern, müssen sie sich in einem anspruchsvoller gewordenen SEITE 10 Markt zurechtfinden. SPI-Gesamtindex angegl. Teure Treue Herr und Frau Schweizer bleiben ihrer Bank in der Regel treu. Doch wenn es um die Erneuerung der Hypothek geht, bietet die Hausbank selten den günstigsten Zins. Ein sorgfältiger Vergleich lohnt sich. SEITE 5 Anhaltende Flaute am Büromarkt DONATO SCOGNAMIGLIO «Viele Investoren blenden die Risiken aus» Die Jagd nach Rendite treibt Investoren in Immobilien. Privatanleger würden dabei oft die Risiken missachten, kritisiert Donato Scognamiglio, CEO und Partner des Immobilienberaters IAZI. «Sie fokussieren vorwiegend auf die Rendite. Aber eine Immobilie ist keine Obligation. Sie SEITE 8 ist illiquid und ihr Verkaufswert unbestimmt.» BILD: Y VON BAUMANN Herr Signer, Swiss Life hat jüngst das Franz-Carl-Weber-Haus an der Zürcher Bahnhofstrasse gekauft, wo sie bereits sechs Liegenschaften besitzt. Ist das die Stossrichtung Ihrer Immobilienstrategie, Geschäftsimmobilien an bester Lage als attraktivster Teilmarkt? Immobilien sind für Swiss Life eine wichtige und attraktive Anlageklasse. Der Anlagehorizont sowie die stetigen Cashflows in Franken passen ideal zum Profil unserer Verbindlichkeiten. Die Lage- wie auch die Objektqualität sind selbstverständlich sehr wichtige Aspekte bei Akquisitionen: Sie beschreiben beide das Risikoprofil einer Liegenschaft. Und an TopLagen wie an der Bahnhofstrasse sind die Risiken, beispielsweise durch Leerstand, geringer als in peripheren Lagen. Weg vom Luxus Die Leerstandquoten nehmen zu. In Zürich und Genf befinden sie sich auf einem Fünfjahreshöchst. Der Büromarkt hat sich vom Vermieter- zum SEITE 14 Mietermarkt gewandelt. Immobilien 4.0 Innovation und Digitalisierung mischen die Branche auf. Smart Home, 3D-Druck, Big Data, intelligente Stromnetze und kognitive Technologien werden auch in der eher trägen SEITE 7 Immobilienwelt präsent. Ihr Eigenheim? 6 ½ Zi. Doppel-EFH in 8127 Forch-Küsnacht Ingrid Stiefel +41 44 316 13 83 Preis ab 2‘090‘000.Bezug ab Sommer 2017 www.ufdeforch.ch 3 Zi. Mietwohnung in 8708 Männedorf Paul Späni +41 52 338 07 09 Preis CHF 3‘500.- p.Mt. Bezug nach Vereinbarung www.loft-neugut.ch Nussbaumen 4 ½ und 5 ½ Zi. Wohnung in 8708 Männedorf Paul Späni +41 52 338 07 09 Preis ab CHF 1‘339‘000.Bezug nach Vereinbarung www.lagovista.ch Teufen Sulz-Rickenbach Neerach Höri Bachenbülach Lufingen 5 ½ Zi. Doppel-Einfamilienhäuser in 8427 Freienstein Michael Knecht +41 44 804 34 34 Preis auf Anfrage Bezug auf Anfrag www.zurtrotte-freienstein.ch Forch-Küsnacht Forch-Maur Sorry, „leider“ Langnau a.A. Meilen Männedorf www.bellesterrasses.ch Wolfhausen verkauft! 6 ½ Zi. 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März 2017, Kongresshaus Zürich Stand Mai 2016 /angebote Zürcherstrasse 124 Postfach 322 8406 Winterthur Telefon 052 / 235 80 00 Brigitte Luginbühl Jones Lang LaSalle (JLL) Peter Meier Zürcher Kantonalbank Ernst Schaufelberger Axa Investment Managers Schweiz Beat Seger KPMG Schweiz Marie Seiler und Kurt Ritz PwC Schweiz Dominik Weber Immofonds www.colina.ch 4 ½ Zi. Eigentumswohnungen in 8143 Stallikon Christina Peter +41 44 316 13 02 Preis ab CHF 785‘000.Bezug ab Sommer 2016 www.timberpark.ch 5 ½ Zi. Einfamilienhäuser in 8453 Alten/Kleinandelfingen Rolf Flacher +41 52 338 07 09 Preis ab CHF 785‘000.Bezug ab Sommer 2017 www.vecciacasa.ch Remi Buchschacher Real Estate Move Fabian Waltert Credit Suisse 4 ½ Zi. Eigentumswohnungen in 8143 Stallikon Christina Peter +41 44 316 13 02 Preis ab CHF 774‘200.Bezug ab Sommer 2016 www.zuerikon.ch 2 ½ - 5 ½ Zi. Eigentumswohnungen in 8127 Forch-Maur Ramona Schiesser +41 44 316 13 21 Preis ab CHF 590‘000.Bezug ab Herbst 2017 www.amena-forch.ch Maja Bauer-Balmelli Tax Advisors Chris Urwin Aviva Investors www.duetto-rickenbach.ch Uster Stallikon Andreas Ammann Wüest & Partner Juerg Syz Diener Syz Real Estate 4 ½ Zi. Eigentumswohnung in 8545 Sulz-Rickenbach Paul Späni +41 52 338 07 09 Preis CHF 705‘000.Bezug nach Vereinbarung Brüttisellen Dietikon 4 ½ u. 5 ½ Zi. Terrassenwohnungen in 8135 Langnau am Albis Michael Knecht +41 44 804 34 34 Preis ab CHF 1‘720‘000.Bezug ab Sommer 2017 5 ½ Zi. Einfamilienhaus in 8953 Dietikon Rolf Flacher +41 52 338 07 09 “ alle Einheiten ry,ab„lei Sor Preis CHFder 1‘345‘000.Bezug ab Juni 2016 www.rebberg-dietikon.ch 4 ½ u. 5 ½ Zi. Eigentumswohnungen in 8173 Neerach Ramona Schiesser +41 44 316 13 21 Preis ab CHF 898‘500.Bezug ab Sommer 2016 www.imdoerfli-neerach.ch Alten Zweidlen Hanspeter Frey Wolfgang Gamma Gabriella Hunter «Finanz und Wirtschaft» 5 ½ Zi. Terrassenwohnungen in 8610 Uster Christina Peter +41 44 316 13 02 Preis ab CHF 1‘830‘000.Bezug nach Vereinbarung www.art-one.ch Unterstammheim 3 Sonderbund der AUTOREN 3 ½ u. 4 ½ Zi. Wohnungen, DEFH in 8306 Brüttisellen Rolf Flacher +41 52 338 07 09 Preis ab CHF 750‘000.Bezug ab Sommer 2017 www.lindenbuck.ch /angebote Immobilien Juni 2016 IMPRESSUM Sonderbund «Immobilien» zur Ausgabe Nr. 44 der «Finanz und Wirtschaft» vom 4. Juni 2016 HERAUSGEBERIN Verlag Finanz und Wirtschaft AG Werdstrasse 21, 8004 Zürich Verleger Pietro Supino REDAKTION Verlag Finanz und Wirtschaft AG Werdstrasse 21, Postfach, 8021 Zürich Telefon 044 248 58 00 Fax 044 248 58 55, [email protected] Chefredaktor Mark Dittli Leitung Beilagen Hanspeter Frey Art Director Andrea Brändli Fotografin Iris C. Ritter Produktion Regina Gloor, Sandra Meier Korrektorat Malgorzata Gajda VERLAG Verlag Finanz und Wirtschaft AG Werdstrasse 21, Postfach, 8021 Zürich Telefon 044 248 58 00 Fax 044 248 58 15, [email protected] Verlagsleiter Walter Vontobel Anzeigen Tamedia AG, AnzeigenService, Finanz und Wirtschaft Postfach, 8021 Zürich Telefon 044 248 58 11 [email protected], www.mytamedia.ch Abonnemente Telefon 044 404 65 55 Fax 044 404 69 24, www.fuw.ch/abo TECHNISCHE HERSTELLUNG DZZ Druckzentrum Zürich AG Werdstrasse 21, 8021 Zürich Bescheidenheit kehrt zurück WOHNIMMOBILIEN Wegen hoher Preise und verschärfter Finanzierungsregeln wird zunehmend auf günstigere Objekte ausgewichen. Eine Nachfrageverschiebung zeichnet sich auch im Mietwohnungsmarkt ab. Fabian Waltert D er Markt für selbst genutztes Wohneigentum stand lange im Verdacht, Ungleichgewichte oder gar Preisblasen zu produzieren. Inzwischen hat sich die Situation klar beruhigt. Ausschlaggebend ist vor allem die Selbstregulierung. Die strengeren Finanzierungsregeln der Banken (10% hartes Eigenkapital, kürzere Amortisationsdauer, Niederstwertprinzip) haben die Hürden für potenzielle Eigentümer erhöht. Eine steigende Zahl von Nachfragern kann diese Anforderungen nicht mehr erfüllen oder muss bei Standort und Ausbaustandard Kompromisse eingehen. Das Preiswachstum hat sich bei Eigentumswohnungen des mittleren Segments deutlich verlangsamt und beträgt aktuell nur noch 0,9% im Vorjahresvergleich. Leicht sinkend ist die Tendenz im gehobenen Segment (–2,5%). Eigentumswohnungen des einfachen Segments bleiben indes stark gefragt (+5,8%, vgl. Grafik). RENDITEBRINGER GEFRAGT Während beim Wohneigentum die strengere Regulierung verhindert, dass die rekordtiefen Zinsen voll auf die Nachfrage durchschlagen, stehenWohnrenditeliegenschaften weiterhin hoch im Kurs. Bei den aktuellen Negativzinsen bieten Immobilienanlagen eine attraktive Rendite. Spiegelbildlich lösen die höheren Renditedifferenzen mehr Bauprojekte aus, wurden in den letzten zwölf Monaten doch Baugesuche für die rekordhohe Zahl von über 30 000 Mietwohnungen eingereicht. Vor dem Hintergrund höherer Volatilität an den Finanzmärkten und einer wackligen Weltkonjunktur sollten Direktanlagen in Schweizer Immobilien weiterhin die Gunst der Investoren geniessen, zumal wenig für einen raschen Zinsanstieg spricht. Die grosse Beliebtheit von Immobilieninvestments zeigt sich etwa in der Anlageallokation der Pensionskassen. Bis zum ersten Quartal 2016 stieg der Immobilienanteil in ihren Portfolios gemäss Pensionskassenindex der Credit Suisse auf ein Höchst von 23,1% (Durchschnitt seit 2002: 16,8%). Der durch Negativzinsen bedingte Abbau der Liquidität auf 4,9% floss fast gänzlich in den Immobiliensektor. PREIS- VOR MIETANSTIEG Den Vorteil der sicheren Cashflow-Rendite erkaufen sich Anleger jedoch mit einem erhöhten Wertänderungsrisiko. Gemäss der sogenannten Price-Rent Ratio sind die Preise von Wohnrenditeliegenschaften seit 2009 deutlich schneller gestiegen als die Mieten, sodass fallende Anfangsrenditen resultierten. Zurzeit liegt die Price-Rent Ratio gemessen an den Angebotsmieten mehr als 1,5 Standardabweichungen über dem langjährigen Durchschnitt – ein Wert, der zuletzt vor fünfzehn Jahren für kurze Zeit übertroffen wurde. Gemessen an den Bestandsmieten liegt ein höherer Wert gar 22 Jahre zurück. Das Preisniveau ist folglich aus langfristiger Perspektive als hoch einzustufen. Vom verhängnisvollen Niveau der Immobilien- krise der frühen Neunzigerjahre ist es jedoch noch weit entfernt. Auf längere Sicht sollten sich die Anleger bewusst sein, dass sich die Wertänderungsrenditen der letzten Jahre so nicht fortsetzen werden. Bei einem angenommenen Anstieg der Zinsen zehnjähriger Staatsanleihen auf 2% in zehn Jahren müssten die Mieterträge über mehrere Jahre jeweils jährlich 2 bis 4% zunehmen, «Ausser im einfachen Segment hat sich das Preiswachstum bei Eigentumswohnungen verlangsamt.» damit die Bewertungen stabil bleiben. Die Chancen auf derartige Mietertragssteigerungen sind besonders bei jüngst erstellten Objekten gering. Entscheidend für den weiteren Verlauf ist ausser den Zinsen Preisentwicklung für Eigentumswohnungen Skala rechts: Skala links: Jahreswachstum mittleres Segment Index einfaches Segment Jahreswachstum einfaches Segment Index mittleres Segment Index gehobenes Segment in % 200 10 180 8 160 6 140 4 120 2 100 0 80 –2 60 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 –4 Quelle: CS / Grafik: FuW, sm die Entwicklung der Nachfrage auf dem Nutzermarkt. Ein wachsender Leerstand und ein deutlich reduziertes Mietpreiswachstum zeugen davon, dass die Nachfrage mit dem rasch steigenden Angebot ausserhalb der Kernzentren teilweise nicht mehr Schritt halten kann. ZUWANDERUNG LÄSST NACH Die Zuwanderung hat lange dafür gesorgt, dass die stetig zunehmende Wohnungsproduktion vom Markt weitgehend absorbiert wurde. Seit 2014 verliert die Zuwanderung jedoch an Dynamik, was sich in der zweiten Hälfte 2015 noch verstärkt hat. Rückläufig ist besonders die Nettozuwanderung aus der EU. Ein eigentlicher Einbruch der Zuwanderung ist trotzdem nicht zu erwarten. Dem Rückgang der Arbeitsmigration wirkt nämlich ein verstärkten Zustrom von Asylsuchenden entgegen. Von den rund 43 000 Personen, die in den vergangenen zwölf Monaten in der Schweiz ein Asylgesuch gestellt haben, dürfte ein beträchtlicher Teil längerfristig hier ansässig werden und eine Mietwohnung beziehen. Insgesamt dürfte die Nachfrage nach Mietwohnungen auch zukünftig hoch bleiben, sich jedoch stärker ins tiefere Preissegment verlagern. Auch im Umfeld eines steigenden Leerstands dürften folglich kleinere Wohnungen mit tieferem Ausbaustandard gute Marktchancen haben. Das trifft vor allem in den teuren Zentrumsregionen Zürich und Genfersee zu. Kostenbedingt stehen dabei nicht Toplagen im Vordergrund, sondern durch den öffentlichen Verkehr gut erschlossene Lagen an den Stadt- und den Agglomerationsrändern. Eine weitere Chance, auf Veränderungen in der Nachfragestruktur zu reagieren, bieten die Alterung der Bevölkerung und die damit verbundene steigende Nachfrage nach altersgerechtem Wohnraum. Fabian Waltert, Senior Economist, Swiss Real Estate Research, Credit Suisse 4 Immobilien Sonderbund der Juni 2016 Immobilien Juni 2016 5 Sonderbund der Bei der Hypothek ist Treue teuer HYPOTHEKENFINANZIERUNG Die Nachfrage nach Immobilienkrediten wächst ungebremst, doch die Hausbank bietet selten die günstigsten Zinsen. Gerade bei der Erneuerung lohnt sich der Vergleich. Gabriella Hunter D ie Finanzierung von Wohneigentum in der Schweiz ist so günstig wie noch nie. Weniger als 1,5% betragen die Zinsen auf neue Festhypotheken mit zehnjähriger Laufzeit bei den in der Tabelle aufgeführten Anbietern im Schnitt – theoretisch. Denn nur wenige Kunden profitieren bei der Erneuerung ihrer Hypothek davon. Gemäss einer Studie des Hypothekenvermittlers MoneyPark vertrauten die Wohneigentümer in der Schweiz gerade bei der Refinanzierung bestehender Hypotheken auf das Angebot ihrer Hausbank. Dadurch zahlten sie oft mehr, als das günstigste Angebot am Markt kosten würde. Verschiedene Gründe halten einen Grossteil der Wohneigentümer bisher davon ab, bei der Verlängerung einer Hypothek Vergleiche einzufordern. Dabei steigt das Sparpotenzial mit dem stetig wachsenden Hypothekarvolumen. Für das laufende Jahr rechnet MoneyPark damit, dass die Kunden den Banken durchschnittlich bis zu 3000 Fr. «schenken» werden. TREUE STATT KONTROLLE Mehr als zwei Drittel der Kunden, die ihre Hypothek bei der Hausbank verlängerten, taten dies, ohne eine weitere Offerte einzuholen. Als Hauptgrund für den Verbleib gaben die von MoneyPark befragten Wohneigentümer an, BAUINDEX HAT ZWISCHENTIEF ÜBERWUNDEN Bauindex Schweiz Der Schweizer Bauindex zeigt im 1996 = 100, saisonber., nom. zweiten Quartal 140 2016 eine klare 130 Aufwärtstendenz, 120 nachdem er im 110 ersten Quartal 100 noch leicht gesun90 ken ist. Der erwar80 00 04 08 12 16 tete saisonbereiQuelle: CS / Grafik: Fuw, gm nigte Umsatz des Bauhauptgewerbes ist 4,2% gestiegen. Hauptverantwortlich ist der Tiefbau (+6,8%), der stark von einzelnen grösseren Aufträgen profitiert. Laut Credit Suisse und Baumeisterverband, die den Index ermitteln, wird der Anstieg aber kaum in dieser Form weitergehen. Auch der Hochbau (+1,7%) hat sich verbessert, dank einer verstärkten Nachfrage im Mietwohnungsbau und zahlreichen Aufträgen der öffentlichen Hand. Als schwierig wird die Lage in den Tourismusregionen angesehen, wo das Zweitwohnungsgesetz Wirkung zeigt. STADT AUS HOLZ Die Stadt aus Holz ist ein zentrales Zukunftsthema der Schweizer Baubranche. Holz hat als nachhaltiger, lokal verfügbarer Baustoff in urbanen Räumen grosses Potenzial. Dazu organisiert Wüest & Partner eine Veranstaltungsreihe mit drei halbtägigen Events. Zielgruppe sind institutionelle Investoren, um die verschiedenen Facetten von Holzbauten im städtischen Kontext zu diskutieren. Richtsätze Hypothekarzinsen Schweiz Festhypothekenzins in % Laufzeit in Jahren Anbieter 2 3 5 Axa Winterthur 1 0,93 0,95 1,05 Credit Suisse 1,03 1,04 1,06 Homegate 2 0,74 0,74 0,79 Hypo Lenzburg 1,06 1,06 1,11 Hypomat.ch 3 0,70 0,70 0,81 Migros Bank 1,00 1,05 1,12 MoneyPark 4 0,73 0,74 0,71 PostFinance 1,05 1,10 1,15 Raiffeisen 1,07 1,10 1,17 Swiss Life – 1,10 1,10 Swissquote 0,69 0,69 0,77 UBS 5 – – – ZKB 1,10 1,10 1,14 Zurich – 1,15 1,18 Tendenz zum Vormonat Libor 3 Monate / 6 Monate –0,733 / –0,646 Richtsätze per 24. Mai für Hypotheken im 1. Rang für selbstgenutze Wohnbauten (ohne Gewähr) 10 1,32 1,57 1,17 1,59 1,20 1,50 1,00 1,45 1,60 1,41 1,20 – 1,57 1,29 1 ab 666 000 Fr. 2 bis 1,2 Mio. Fr. 3 Onlinehypothek Glarner KB 4 Broker, Zugang zu Angeboten von über 70 Finanzierungspartnern 5 publiziert keine Richtsätze schied zu Neukunden. Diese prüfen meistens verschiedene Angebote und erhalten mit etwas Verhandlungsgeschick oft bessere Konditionen, wie aus der Erhebung von MoneyPark hervorgeht. Kritisch betrachtet MoneyPark aber auch das Verhalten vieler Anbieter. Die Banken und die Versicherer warten oft bis zum letzten Moment damit, den Refinanzierungskunden die Konditionen für die Erneuerung der Hypothek zu unterbreiten. Damit verliert der Kunde wertvolle Zeit, um einen Vergleich mit anderen Angeboten vorzunehmen. Ein weiteres Problem sieht Heitmann in der Dominanz weniger grosser Anbieter am Schweizer Hypothekenmarkt. Die beiden Grossbanken UBS und Credit Suisse verfügen über einen Anteil von 17,6 bzw. 10,6% des Hypothekarvolumens. Zusammen mit Raiffeisen (16,7%) und der Zürcher Kantonalbank (ZKB, 7,9%) decken sie mehr als die Hälfte des Schweizer Marktes ab. Das schränke den Wettbewerb ein, und ihre Marktpositionierung ermögliche, im Schnitt höhere Zinsen zu verlangen als die kleineren Anbieter (vgl. Tabelle.) Hinzu kommt, dass Marktführerin UBS seit einigen Jahren bewusst keine Sätze für Immobilienkredite mehr veröffentlicht. SPARPOTENZIAL Mit den fallenden Zinsen ist das Hypothekarvolumen in den letzten Jahren gestiegen. 936 Mrd. Fr. betrug die Summe der ausstehenden Immobilienkredite im März 2016, wie aus den Daten der Schweizerischen Nationalbank (SNB) hervorgeht. Im langjährigen Schnitt werden nur 4% der Hypotheken amortisiert. Der Grossteil davon wird am Ende 90% DER FINANZIELLEN VERPFLICHTUNGEN DER PRIVATEN HAUSHALTE AUS. «Der Wechsel des Hypothekargebers ist so einfach wie bei der Krankenkasse.» der Laufzeit und nicht vorzeitig verlängert. Nach Berechnung von MoneyPark dürften im laufenden Jahr Kredite in der Höhe von 100 Mrd. Fr. erneuert werden. Dabei könnten die Kreditnehmer bis zu 2% oder insgesamt 2 Mrd. Fr. sparen, wenn sie das günstigste Angebot wählten, schreibt Heitmann. Insbesondere die Nachfrage nach Hypotheken mit Laufzeit von mehr als sieben Jahren hat nochmals zugenommen, wie aus der Erhebung des Vergleichsdienstes Comparis.ch hervorgeht. Im ersten Quartal wurden 4% mehr Langläufer nachgefragt. Damit machten die Festhypotheken am langen Ende gut 80% des Gesamtmarktes aus. Gerade bei den langen Laufzeiten ist der Nachteil, der den Kunden durch ihre Treue entsteht, besonders einschneidend. So zahlten Wohneigentümer unter Umständen für mehr als zehn Jahre (zu) hohe Hypothekarzinsen. AM HOTELMARKT BELEGT NACH ERLÖS PRO ZIMMER genf VOR VENEDIG UND PARIS PLATZ EINS IN EUROPA. Anzeige Wie attraktiv sind Immobilien noch? IMMOSPLITTER SELF STORAGE GEFRAGT Die Vermietung von Lagerboxen an Privatpersonen und Unternehmen boomt in den USA seit langem. Wer Anfang 1995 ins Self-Storage-Geschäft investierte, hat den Einsatz mehr als verzwanzigfacht, rechnet UBS vor. Auch in Asien ist die Nachfrage gross. In der Schweiz ist das Interesse vielfach geringer, obwohl 1979 in Zürich das erste Selbstlagerzentrum Europas eröffnet worden ist. Seit der Jahrtausendwende nimmt die Nachfrage aber auch hierzulande zu. Rund die Hälfte der Bevölkerung kann ein Self-Storage-Zentrum in weniger als fünfzehn Autominuten erreichen. sie hätten darauf vertraut, dass «ihre» Bank ein gutes Angebot macht. Zudem empfanden viele den bisherigen Anbieter als am besten und am sympathischsten. Für MoneyPark-CEO Patrik Heitmann sind Gutgläubigkeit und Bequemlichkeit der Kunden die wichtigsten Gründe für den Verbleib bei der Hausbank. Viele glaubten, Banktreue würde sich finanziell lohnen. Dabei sei der Wechsel des Hypothekargebers mittlerweile so einfach wie bei der Krankenkasse. Vergleichsdienste ermöglichen einen guten Überblick. Dass sich der Vergleich lohnt, zeigt der Zinsunter- HYPOTHEKARKREDITE MACHEN ÜBER PREISE Anleger müssen sich Gedanken machen, ob und wie sie Wertschwankungen tragen können. Ernst Schaufelberger D ie Bau- und die Immobilienwirtschaft stehen operativ vor neuen Herausforderungen. In den letzten Jahren war die Bautätigkeit rege. Die Nachfrage nach neuen Flächen geht aber zurück. Der Markt für Büro- und Verkaufsflächen durchläuft einen Strukturwandel; die Finanzindustrie fragt weniger Büroflächen nach. Auch der Sektor Wohnen, den viele Investoren für besonders solid halten, bleibt von Veränderungen nicht verschont. Vor allem im oberen Preissegment, aber auch an Lagen ausserhalb der Zentren wird die Vermarktung neuer Flächen anspruchsvoller. Das Risiko für einen Leerstand steigt. Zurzeit sind es aber weniger die Realwirtschaft und die Nachfrage nach Flächen, die den Immobilienzyklus bestimmen. Trotz schwächer werdender Nachfrage steigen die Preise für Immobilien als Anlageobjekt weiter. Entscheidenden Einfluss haben heute die historisch niedrigen Zinsen und die Geldpolitik. Mangels Alternativen geniessen Immobilien verstärkt die Gunst vieler Investoren. Liegenschaften gelten traditionell als ausgesprochen stabil und versprechen einen gut kalkulierbaren Ertrag. Gerade für eine Versicherung oder eine Pensionskasse spielen sie in der Asset Allocation daher eine wichtige Rolle, um längerfristige Verpflichtungen abzudecken. Die erhöhte Nachfrage führt zu einem Preisanstieg. men, als auch Bestandesobjekte in den Portfolios der Investoren erfahren infolge sinkender Diskontsätze eine Aufwertung. Seit der Einführung des Negativzinses durch die Schweizerische Nationalbank im Januar 2015 hat sich diese Preistendenz noch akzentuiert, besonders im «Manche Anleger fragen sich, ob Investitionen ihr Portfolio verwässern könnten.» Sektor der Wohnliegenschaften. So wie die kotierten Immobilienfonds an der Börse ein Agio von 30% und mehr aufweisen, zeigt sich bei den Direktanlagen ein aussergewöhnlich hohes Preisniveau. Dies führt dazu, dass die Nettoanfangsrenditen für Liegenschaften an guten Lagen tendenziell sinken. Preisentwicklung für Wohneigentum Eigentumswohnungen Einfamilienhäuser Index 1. Quartal 2006 = 100 140 130 120 ANFANGSRENDITEN UNTER DRUCK Der zweite Faktor sind die tendenziell sinkenden Diskontsätze. In einer Bewertung, die sich nach dem Ertrag bzw. dem Discounted Cashflow richtet, kommt dem Zins zentrale Bedeutung zu. Sowohl Liegenschaften, die auf den Markt kom- 110 100 90 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 Quelle: Wüest & Partner / Grafik: FuW, gm Was heisst das für Immobilienkäufer? Wer heute akquiriert, muss einen hohen Preis zahlen. Manche Anleger stellen sich deshalb die Frage, ob Investitionen ihr Portfolio verwässern können. Wer Liegenschaften im Portfolio hält, kann versuchen, dank der hohen Preise einen Gewinn zu realisieren. Wer den Transaktionsmarkt genauer verfolgt, stellt eine solche Tendenz tatsächlich fest: Es sind nicht wenige Anleger, die ältere Bestandesobjekte auf den Markt bringen. SIND DIE PREISE NACHHALTIG? Aufgrund dieser aussergewöhnlichen Lage steht die Frage von Preiskorrekturen im Raum: Ist das heutige Preisniveau nachhaltig? Dies lässt sich kaum eindeutig beantworten, weil niemand zuverlässig vorhersagen kann, bei welchem Preis eine Immobilie «richtig» bewertet ist. Manche Anleger unterstellen ein Szenario mit weiterhin sehr niedrigen Zinsen und halten es für möglich, dass die Bewertung weiter steigt. Die Risiken sind umgekehrt folgende: Steigende Zinsen würden an der Bewertung nagen. Wenn zum Beispiel die Diskontsätze von 3 auf 4% klettern, würden die Liegenschaften dementsprechend an Wert verlieren. Hinzu kommt, dass die für die Bewertung ebenfalls wichtigen Mieterträge heute hoch sind. Selbst an sehr guten Lagen wie in der Zürcher City stehen die Mieten für Büros unter Druck. Ähnlich könnte die Situation in den nächsten Jahren auch in anderen Sektoren aussehen. Ist es in diesem Umfeld klug, weiterhin in Immobilien zu investieren und sogar neue Anlageobjekte oder Projekte zu erwerben? Jeder Anleger muss sich Gedanken machen, ob und wie er Wertschwankungen tragen kann. Es ist ein grosser Unterschied, ob die Investition noch zusätzlich fremdfinanziert ist. Sofern die Zinsen GROSSPROJEKTE Axa Winterthur investiert rund 13% ihrer Anlagen in Liegenschaften. Das Volumen neuer Investitionen ist zurzeit leicht rückläufig, weil die Preise in den letzten zwei Jahren noch einmal gestiegen sind. Den Bedarf an neuen Investitionen deckte Axa in den vergangenen Jahren mit eigenen Projekten ab. Die drei grossen Vorhaben «Superblock» in Winterthur, die Umgestaltung des «Freilagers» in Zürich und das Areal «Urbahn» in Schaffhausen repräsentieren allein ein Investitionsvolumen von rund 1 Mrd. Fr. steigen und/oder die Mieterträge sinken, sind Wertkorrekturen möglich. Das gilt für direkt gehaltene Objekte im Portfolio wie auch für indirekte Anlagen. Wer indirekt in Wertschriften investiert ist, wird die Bewertungen in den Büchern eins zu eins dem aktuellen Börsenkurs anpassen müssen. Direktanlagen reagieren deutlich weniger volatil. Teils sind auch gewisse Reserven einkalkuliert, indem man bei den Diskontsätzen nicht jede Zinssenkung unmittelbar umgesetzt hat. Es kommt also auf die Strategie und die angestrebte Haltedauer an. Wichtig ist, die Chancen und die Risiken gründlich zu analysieren. Liegenschaften werden in der Asset Allocation weiterhin gefragt sein, denn der Spread, die Zinsdifferenz gegenüber der Rendite von Bundesobligationen, war noch nie so hoch wie heute. Sind die Immobilieninvestments nach Lage und Sektoren diversifiziert, erweisen sie sich auch heute als sinnvoll. Ernst Schaufelberger, Head Real Assets, Axa Investment Managers Schweiz Wir sind die innovative Kraft auf dem Finanzplatz Schweiz und machen uns stark für FinTech. www.six-group.com/fintech 6 Immobilien Sonderbund der Juni 2016 Immobilien Juni 2016 Wenig beachtetes Risiko Zweitvermietung Immobilien für jedermann MIETWOHNUNGEN Wer schon einmal ein neues Auto gekauft hat, kennt das Phänomen: Die ersten Kilometer sind die teuersten, danach vermindert sich der Wert weniger rasch. Der Effekt spielt auch bei Mietwohnungen. ANLAGEFONDS Zehn Regeln, die für die indirekte Immobilienanlage gelten. 5 Agio Dominik Weber Anleger sind in den vergangenen Jahren sowohl mit Schweizer Immobilienaktien als auch mit Immobilienfonds gut gefahren. Dennoch sind die Unterschiede gross. Eine Checkliste für indirekte Immobilieninvestments. 1 Performance In den letzten fünf Kalenderjahren realisierten Anleger mit Schweizer Immobilienaktien eine Performance von 7,1% und mit Immobilienfonds von 5,7% pro Jahr. Auch 2016 gehören sie bisher zu den klaren Gewinnern mit einem Plus von 9,3 und 7% bis Ende April. Differenzen ergeben sich vor allem aus dem unterschiedlichen Fokus der kotierten Gesellschaften und der Fonds. QUELLE: BUNDESAMT FÜR LANDESTOPOGRAPHIE, ZKB 2 Wohnen Peter Meier N Was gibt es denn heute noch für rund 175 Franken? Zum Beispiel eine Beteiligung an 86 hochwertigen Schweizer Immobilien. Die hohe Dividendenrendite ist einer der Hauptgründe für ein Engagement im Immobilienbereich. Immobilientitel haben mit einer durchschnittlichen Rendite von rund 4% gegenüber den Fonds mit 3% die Nase vorn. Anleger müssen sich fragen, wie nachhaltig die Ausschüttung ist. Wurde sie operativ verdient, ist sie auf Aufwertungsgewinne und Verkäufe zurückzuführen, oder werden Reserven bemüht? 8 Mietzinsausfallquote Nicht vermietete Flächen schlagen sich direkt in der Erfolgsrechnung nieder. Der Leerstand bei kommerziellen Objekten betrifft in der Regel grössere Flächen und kann stark variieren. Wohnungsmieter wechseln dagegen häufiger, der Flächenanteil einer Wohnung in einem Mietobjekt ist aber ungleich geringer. Der Leerstand in einem kommerziellen Portfolio beträgt im Durchschnitt rund 6%, in einem reinen Wohnportfolio rund 4%. 9 Verschuldungsgrad Immobilienfonds dürfen sich per Gesetz nicht mehr als zu 30% verschulden. Die aktuelle Rate beträgt rund 25%. Bei den Immobiliengesellschaften gibt es diese Limite nicht, sie arbeiten mit durchschnittlich rund 50% Fremdkapital. Dieser Hebel kann sich je nach Zinslage positiv oder negativ auf das Portfolio auswirken. 10 Handelbarkeit Investoren können aus Wertpapieren, anders als aus Immobilienbesitz, jederzeit aussteigen. Das ist ein unschlagbarer Vorteil und relativiert die Bedenken über die gegenwärtig hohe Bewertung der Immobilienanlagen. Dominik Weber, Geschäftsführer Immofonds Den Aktienmarkt übertroffen Immobilienaktien Immobilienfonds (SWIIT) 180 160 mit integriertem Fondsvertrag und unseren aktuellen Jahresbericht: www.swissinvest-fund.ch 140 120 100 80 Pensimo Fondsleitung AG, Obstgartenstrasse 19, 8006 Zürich 60 40 2008 2009 2010 2011 2012 Beat Seger 2013 2014 2015 2016 Quelle: SIX / Grafik: FuW, sm Immobilien-(R)Evolution Intelligente Geräte N och vor kurzem Science Fiction, heute Realität: Das Internet der Dinge, die softwarebasierte Gebäudedatenmodellierung (BIM), tragbare Computersysteme (sogenannte Wearables), Cloud-Lösungen, Augmented Reality, 3D-Druck, Big Data, intelligente Stromnetze und kognitive Technologien sind auch in der eher trägen Immobilienwelt präsent. Der Schluss liegt nahe, dass sich der rasante technische Fortschritt auch auf die bis anhin lokal verankerte Immobilie auswirken wird. Physisch betrachtet ist eine Immobilie ein auf einem Grundstück erstelltes dreidimensionales Gebilde mit Schutzfunktion, das Versorgungs- und Entsorgungsaufgaben wahrnimmt und für Produktions- sowie Kommunikationsprozesse eingesetzt werden kann. Diese Funktionen wird sie auch in Zukunft erfüllen. Allerdings wird sich ihre Position im Wertschöpfungsprozess verändern. Ihr Wert richtet sich nach der Bereitschaft ihrer Nutzer, für die zeitliche Beanspruchung der Flächen und Räume für ihren Bedarf zu zahlen. SINKENDER FLÄCHENBEDARF SPI in % Defensiv, renditestark: Investieren Sie in solide Schweizer Immobilien. Und in unsere Erfahrung seit 1961. Für unseren Prospekt DIGITALISIERUNG Immobilien 4.0 – neue Ära in einer traditionsreichen Branche. Die Wissensgesellschaft reduziert den arbeitsbezogenen Pro-Kopf-Flächenanspruch stetig. Das zeigt sich in der Industrie (Robotiksysteme) und im Handel (Onlinedistribution). Selbst in der flächenhungrigen Logistikbranche werden intelligente Zustellsysteme den Flächenkonsum optimieren. Wenn sich die Innovation auf digitale Technologien verlagert, beeinflusst dies den Ort- und Zeitanspruch der Flächennachfrage. Kommerzielle Nutzer sind immer weniger zur langfristigen Bindung an einen Ort oder gar ein Objekt bereit. Im Trend sind flexible Flächen auf Zeit, die mit geringem Investitionsaufwand die Projektdynamik aufnehmen können. Eine Dynamik ist auch in der privaten Flächennutzung festzustellen: Die Intelligente Anwendungen, berührungsl. Energieübertragung Gebäudeinformations- und Automationssysteme Gebäudeenergie-Management Intelligente Gebäude, Cloud, Smart Mobility Intelligente Zähler, Internet der Dinge Datenanalyse, intelligente Netze g Anzeige 4 Dividendenrendite Die nächste Stufe n eru Peter Meier, Immobilienresearch Zürcher Kantonalbank Je effizienter und günstiger ein Portfolio verwaltet wird, desto mehr bleibt für den Anleger. Bei den Bewirtschaftungskosten sind Geschäftsliegenschaften im Vergleich zu Wohnimmobilien im Vorteil. Unterhaltskosten und Ausbau gehen meist zulasten der Mieter, und Mieterwechsel sind seltener. Fonds müssen hingegen vor allem bei älteren Wohnliegenschaften hohe Aufwendungen in werterhaltende statt wertsteigernde Massnahmen investieren. Bei den Verwaltungskosten sind Fonds im Durchschnitt effizienter. Ihre Total Expense Ratio (Ter) im Verhältnis zum Nettovermögen liegt bei 1%, für Immobilienaktien sind es 1,8%. si iali erz Das Risiko eines höheren Leerstands ist erheblich von der Lage des Mietobjekts abhängig. In den Zentren können die Vermarkter ihre Objekte oft auch nach der Erstvermietung zu den gleichen Konditionen vermieten. In vielen Gemeinden der Agglomeration ist aber das Angebot wegen der regeren Neubautätigkeit ungleich grösser. Die Karte zeigt die Neubautätigkeit anhand der Baubewilligungen für Wohnungen der letzten vier Jahre. Gemeinden, in denen der Wohnungsbestand in Mehrfamilienhäusern von 2012 bis 2015 um mehr als 8% gestiegen ist, liegen Die Preise von gewerblichen Flächen gehorchen anderen Gesetzen als die von Wohnimmobilien. Hier ist vor allem das wirtschaftliche Umfeld massgebend. Werden zum Beispiel neue Arbeitsplätze im Dienstleistungssektor geschaffen, steigt die Nachfrage nach Büroflächen. Der kommerzielle Sektor ist stärker segmentiert als der Wohnbereich – in Büros, Verkaufsflächen, Industrie- und Hotelimmobilien. Verträge für kommerzielle Flächen sind zudem mit einer Laufzeit versehen, und die Miete kann nach Ablauf von den Parteien neu verhandelt werden. Traditionell sind Immobilienaktien überwiegend im kommerziellen Bereich engagiert. Wer einen Risikoausgleich sucht, findet bei Fonds und Aktien solche, die in Wohnen und Arbeiten gleichzeitig investieren. 7 Kosten m om Über das allgemeine Mietwachstum lässt sich der Effekt vor allem in der ersten Phase kaum kompensieren. Unsere Schätzungen zeigen, dass die Rechnung erst nach etwa sieben Jahren aufgeht. Erst dann können Wohnungen wieder zum ursprünglichen Erstvermietungspreis vermietet werden. FALLE AGGLOMERATION meist in der Agglomeration. Das Angebot in den Zentren hat sich dagegen nicht so stark ausgeweitet – die Verdichtung lässt noch auf sich warten. Im Kanton Zürich wurden ausserhalb der Stadt und der Region Zürichsee verhältnismässig viele Wohnungen gebaut. Der Einfluss des Wirtschaftsstandorts Zürich ging dabei über die Kantonsgrenze hinaus: Vor allem in den gut erschlossenen Gemeinden des Kantons Aargau gab es einen wahren Bauboom. In Regionen wie diesen ist in der Festsetzung von Mietpreisen Vorsicht geboten. Vermieter müssen den Wegfall der Erstbezugsprämie einkalkulieren. Der Leerstand kann teuer zu stehen kommen, teurer als eine adäquate Mietreduktion bei einer Zweitvermietung. Immobilientitel waren in den vergangenen fünf Jahren mit 11% volatiler als Fonds mit 9,3%. Die stärkeren Ausschläge eröffnen tradingorientierten Anlegern mehr Möglichkeiten, während langfristige und auf Sicherheit bedachte Investoren eher Immobilienfonds bevorzugen. er K sd Vor diesem Hintergrund sehen sich Marktpromotoren oft mit dem Phänomen konfrontiert, dass die erste Vermietung zu einem bestimmten Preis problemlos möglich ist und entsprechend wenige Wohnungen leerstehen. Die Wiedervermietung zum gleichen Preis aber verläuft harzig. Es dauert oft länger, bis ein Objekt wieder vermietet ist, und der «Vermieter müssen den Wegfall der Erstbezugsprämie einkalkulieren.» Wird die Erstbezugsprämie vom Vermieter unterschätzt, steigt die Gefahr eines Leerstands. Um dieses Risiko zu vermeiden, müssen Vermieter bei einem Mieterwechsel unter Umständen geringere Mieteinnahmen in Kauf nehmen. 3 Arbeiten 6 Volatilität zes PRÄMIE ENTFÄLLT Leerstand nimmt zu. Der Hauptgrund ist in der Prämie zu suchen, die Mieter von Neuwohnungen zu zahlen bereit sind, nicht aber Zweitmieter. Renditewohnliegenschaften sind gefragt, weil die Wohnungsmieten einen konstanten Einkommensstrom generieren. In den vergangenen Jahren sorgte vor allem die jährliche Zuwanderung von rund 70 000 Personen für eine steigende Nachfrage nach Mietwohnungen. Der Anlagedruck der institutionellen Investoren hatte auf der anderen Seite eine starke Ausweitung des Angebots zur Folge. Kamen vor zehn Jahren 10 000 Mietwohnungen neu auf den Markt, waren es vergangenes Jahr circa 24 000. Wer in Wohnimmobilien investieren will, wird vor allem im Fondssegment fündig. Zwei Drittel der Immobilienfonds engagieren sich vorwiegend im Wohnbereich. Das Agio, also der Aufpreis zum Nettoinventarwert, war bei Fonds Ende April mit über 30% mehr als doppelt so hoch als bei Immobilienaktien. Es bewegt sich auch deutlich über dem historischen Mittel von rund 15% bei Fonds. Grund ist die im Vergleich zu Bundesobligationen stattliche Rendite. Die Zinsdifferenz beträgt rund 300 Basispunkte. Sollten die Zinsen steigen, sind Fonds klar anfälliger für Korrekturen als Aktien. Hält das Tiefzinsniveau an, können Fondsanleger weiter vom attraktiven Spread profitieren. Pro eubauwohnungen sind bei Mietern sehr beliebt. Sie sind bereit, für eine komplett neue Wohnung deutlich mehr zu bezahlen als für eine, die zum zweiten Mal vermietet wird. Dieser Aufschlag wird als Erstbezugsprämie bezeichnet. Mit statistischen Methoden und den Daten von Homegate.ch konnten wir die Höhe dieser Prämie für die ganze Schweiz nun erstmals schätzen. Sie beträgt aktuell 6,3%. Das heisst, Neuwohnungen können in der Erstvermietung 6,3% teurer vermietet werden als in der zweiten Vermietung. Bei zunehmendem Alter der Liegenschaft vermindert sich die Miete zwar weiter, aber deutlich weniger als nach dem Erstbezug. Gäbe es nur diesen Alterseffekt, müsste der Besitzer eines Mehrfamilienhauses mit der Zeit stetig tiefere Mieteinnahmen hinnehmen. Dies ist jedoch nicht der Fall, weil der allgemeine, vom Markt bestimmte Anstieg der Mieten diesem Effekt entgegenwirkt. Netto setzt sich die Veränderung der Miete eines Objekts aus dem allgemeinen Marktpreiswachstum abzüglich der Altersabschreibung zusammen. In den letzten Jahren stiegen die Wohnungsmieten in knappen Märkten rund 1,5% pro Jahr. 7 Sonderbund der Erweiterte Realität, intelligente Energiespeicher Tragbare Geräte, Cybersicherheit, Smart Cities Kognitive Technik, Smart Government 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 Quelle: KPMG / Grafik: FuW, sm Unter- oder Zwischenvermietung von Wohnungen ist mit wenigen Klicks erledigt. Die Mobilität hat zu-, die Ortsgebundenheit abgenommen. Aufgrund der demografischen Entwicklung sind die Auswirkungen dieser Agilität noch nicht offensichtlich. Immobilieneigentümer werden mit ihren Produkten zum Bestandteil der Projekte ihrer Kunden. Je mehr sie den Nutzer ins Zentrum stellen, desto grösser sind die Chancen, dass sie ihre Liegenschaft rentabilisieren. Der bisher matchentscheidende Faktor Lage verliert dagegen an Bedeutung. STEIGENDER LEERSTAND Die Transformation vom Flächenhalter zum aktiven Flächenmanager ist für Immobiliengesellschaften unausweichlich, wenn sie die Kontrolle über ihren Ertrag behalten wollen. Die rein physischen Eigenschaften einer Immobilie werden von den Nutzern vorausgesetzt. Grössere Bestandshalter oder Bewirtschafter von Immobilien können sich dadurch abheben, dass sie ihren Kunden arealunab- hängige, massgeschneiderte Lösungen für ihre Projekte, Geschäftszyklen oder Lebensphasen offerieren. Die Kehrseite ist eine höhere Volatilität im Bestand, weil das Leerstandsmanagement anspruchsvoller wird. Diesem Risiko kann der Immobilienbesitzer begegnen, indem er neue, digital unterstützte Geschäftsfelder erschliesst. Die Palette reicht von der Energielieferung über Mobilitätsangebote bis zu Finanzund Versicherungsservice. Der Wandel vom Immobilienmanager zum kompetenten Gesamtdienstleister, der sein Angebot auf die technischen Möglichkeiten abstützt, wird mit dem Vertrauen der Kunden belohnt. Es spielt den Eigentümern dort in die Hände, wo der Trend der Flächennachfrage zurzeit noch positiv ist: Betreuung und Pflege sowie der private Flächenkonsum aufgrund der Demografie und der weiteren Technologisierung der Arbeitswelt lassen eine stabile Nachfrage erwarten. Beat Seger, Partner Immobilien, KPMG Schweiz Immobilien Juni 2016 Sonderbund der «Der Immobilienmarkt ist wie ein Pendel» ZUR PERSON Donato Scognamiglio ist CEO und Mitinhaber des Informations- und Ausbildungszentrums für Immobilien (IAZI) in Zürich. Der 46-jährige Berner doziert an der Universität Bern im Fach Real Estate & Finance. Auch leitet er den CAS-Lehrgang Real Estate Finance in Zusammenarbeit mit dem Swiss Finance Institute. Scognamiglio ist vom Bundesrat gewählter Vertreter der Hypothekarschuldner im Verwaltungsrat der Pfandbriefbank Schweizerischer Hypothekarinstitute und Mitglied der Eid genössischen Schätzungskommission. Zudem ist er Verwaltungsrat der Clientis Zürcher Regionalbank. Er ist verheiratet und hat drei Kinder. DONATO SCOGNAMIGLIO, CEO und Partner des Immobilienberaters IAZI, hat eine differenzierte Sicht zur Entwicklung am Schweizer Immobilienmarkt. Abkühlung im Luxussegment, Unterkühlung am Büromarkt und Überhitzung durch die Renditejagd bei Mehrfamilienhäusern. Herr Scognamiglio, wenn Sie den Schweizer Immobilienmarkt einem Gesundheitscheck unterziehen, was zeigt das Thermometer an? Der Immobilienmarkt der Schweiz gleicht einem Hochleistungssportler: schnell unterwegs, mit hohem Puls und hart am Limit. Ohne Fieber, aber anfällig für Infektionen. In welchem Sport, sprich Teilmarkt, ist die Temperatur am höchsten, wo am niedrigsten? Im Anlagebereich, das heisst im Segment der Mehr familienhäuser, ist sie am höchsten. Da sammelt sich mangels renditebringender Alternativen immer mehr Geld an. Etwas verlangsamt hat sich die Entwicklung im Eigenheimmarkt, er bewegt sich aber immer noch nahe der Fiebergrenze. Schon fast von Unterkühlung muss man beim Büromarkt sprechen. Aufgrund eines Überangebots wächst der Leerstand und übt Druck auf die Mieten aus. Wie geht die Entwicklung weiter, wachsen die Unterschiede noch? Um einer Überhitzung möglichst vorzubeugen, haben Nationalbank, Bundesrat und Finma interveniert. Mit Kapitalpuffern für Banken, dem Niederstwertprinzip und der verschärften Amortisationspflicht sowie stren geren Eigenmittelvorgaben haben sie versucht, die Entwicklung am Eigenheimmarkt zu bremsen. Das ist gelungen. Im Luxussegment ist die Wirkung am deut lichsten. Auf teuren Objekten geht ohne Miet- oder Preisnachlass nichts mehr. Im Mehrfamilienhaus bereich tummeln sich jetzt auch Akteure, die da eigent lich fehl am Platz sind. Das bereitet mir Sorgen. An welche Akteure denken Sie? Ich beurteile das Marktgeschehen grundsätzlich neut ral. Aber viele Investoren – und ich spreche nicht von institutionellen, sondern von privaten – suchen eine Anlagemöglichkeit und finden sie im Mehrfamilien haussegment. Sie finanzieren sich zu einem grossen Teil fremd und fokussieren vorwiegend auf die Rendite des eingesetzten Kapitals. Die Risiken blenden sie aus. Eine Immobilie ist keine Obligation, die über einen fixen Coupon und einen vertraglich festgelegten Rück zahlungswert verfügt. Eine Immobilie ist im Grunde eine ewige Anlage mit relativ stabilem Cashflow, aber unbestimmtem Verkaufswert. Sie meinen, der Ausstieg kann schwierig sein. Genau. Immobilien sind illiquid. Das haben in den Boomjahren viele Anleger vergessen. Nur ungefähr 2% der Immobilien in der Schweiz werden jährlich veräus sert. Am Aktienmarkt ist der Umschlag weiter über 100%. Die Preise sind nahe an oder – bei Mehrfamilienhäusern – über der Fieberkurve. Drängen sich neue Beruhigungsmassnahmen auf? Der Immobilienmarkt funktioniert wie ein Pendel und ist immer im Ungleichgewicht. Was er am wenigsten brauchen kann, ist eine Intervention von Regierung und Behörden, die mit der Verzögerung von einem Jahr oder mehr zusätzliches Risiko statt Linderung bringt. Sie sagen, der Eingriff von Nationalbank, Bundesrat und Finma habe den Eigenheimmarkt beruhigt. Weshalb mehr Risiko? Der Eingriff war massvoll. Dabei soll es bleiben. Ge fährlich sind massive Eingriffe, etwa Vorschriften für die Banken, zu welchen minimalen Renditesätzen sie im Hypothekargeschäft Immobilien bewerten dürfen. Starre Vorschriften machen den Markt noch immobi ler. Sie würden eine Immobilienkrise nicht verhindern, im Gegenteil. Erinnern wir uns an die Immobilienkrise Anfang der Neunzigerjahre. Damals haben die dringli chen Bundesbeschlüsse die Krise erst ausgelöst. Wie ist der Einfluss der Politik heute? Sehen Sie Parallelen zu damals? Zum Glück nicht, man geht inzwischen mit mehr Augen mass vor. Aber der Aktivismus ist nicht kleiner gewor den. Im Parlament sind derzeit über vierzig Geschäfte unterwegs, die auf Immobilien abzielen. Das geht von Details wie Haftungsvorschriften und der Formular pflicht bis zu Grundsatzfragen wie dem Immobilien erwerb durch Ausländer. Auch wurden bereits in der Fi nanzbranche Vorschläge diskutiert, die weiter gehen als die bestehenden Kapitalpuffer, etwa im Bereich Zwangs amortisation oder Sparpflicht, um die Tragbarkeit der Hypothek auch bei erhöhtem Zins zu gewährleisten. Ich erwarte sie aber nicht für den Eigenheimbereich. Aber anderswo, beim Run auf Mehrfamilienhäuser? Der Renditebereich wird vom Regulator genau ange schaut. Verschärfte Auflagen für grosse Finanzinstitute haben dazu geführt, dass Investoren zur Finanzierung auf kleinere Institute ausweichen. Es ist eine Frage der Zeit, bis auch dort strengere Vorschriften gelten. «Ich halte es für bedenklich, wenn alle sagen, ein Zins anstieg sei ausser Reichweite.» Auf eine Immobilienkrise folgt meist eine Bankenkrise. So war es in den Neunzigerjahren. Und heute? Eine Bankenkrise als Folge eines Immobiliencrashs ist im gegenwärtigen Kontext und zum jetzigen Zeitpunkt eher unwahrscheinlich. Einmal, weil nicht alle Markt segmente überhitzt und damit einsturzgefährdet sind, sondern nur Teilmärkte. Und zweitens, weil damals die Belehnung viel höher war. In Erwartung immer weiter steigender Preise erreichte sie bei gewissen Instituten fast 100% oder mehr. Heute machen mir die Vergabe richtlinien der Banken keine Sorgen. Alle Institute be rechnen ihre Tragbarkeit für Hypothekarkredite auf kalkulatorischen Zinsen von 4 bis 5%. Ausnahmen sind meldepflichtig. Angst macht mir, dass Geld nichts mehr kostet. Wir stehen de facto unter Drogen. Wo ist die Schmerzgrenze, haben wir sie erreicht oder schon überschritten? Zurzeit ist jedes Immobilienprojekt attraktiv, weil nichts anderes auch nur annähernd so gut rentiert. Das hässlichste Haus wird so schön. Früher hätte ich ge sagt: Mindestens 6% Bruttorendite sind bei einer Miet immobilie notwendig. Heute sind Investoren bei Top lagen teilweise mit 3% oder weniger zufrieden. Kapital wird fehlgeleitet. Investoren wären nicht im gleichen Ausmass begeistert von Immobilien, wenn andere Möglichkeiten zur Verfügung stünden. Deshalb sage ich, dieser Sport steht unter Dopingverdacht. Die grossen Investoren sind Versicherungen und Pensionskassen. Wie würden Sie sich an ihrer Stelle verhalten? Von Zukäufen würde ich momentan eher absehen. Pensionskassen brauchen 3,9% Rendite, eine Miet liegenschaft mit einer Bruttorendite von 3% gilt für eine Pensionskasse somit als Hochrisikoanlage. Falls es zu einem Abschreiber kommt, zahlt letztendlich der Destinatär die Zeche. Investieren würde ich in den Bestand. Mit Sanierungen und Aufstockungen lässt sich ein attraktiver Mehrwert erzielen. Kommt es in zwei oder drei Jahren aufgrund eines Zinsanstiegs zur erwarteten Preiskorrektur, eröffnen sich wieder Ein stiegsmöglichkeiten. Anders im Bürobereich. Er ist im Zyklus weiter fortgeschritten und könnte schon bald wieder Kaufchancen bieten. Derzeit spielt der Regulator seine Rolle gut. Es ist aber nicht auszuschliessen, dass mittelfristig der Druck steigt, weitere Massnahmen zum Beispiel im Bereich der Renditeobjekte oder der Luxusobjekte zu ergreifen. Erkennen Sie eine solche Tendenz? Nein. Bisher sind die Zwangstransaktionen auf wenige Luxusobjekte beschränkt. Der Zins ist die Achillesferse. Was sind andere Risiken? Eine Überreaktion der Politik. Doch das mit Abstand grösste Risiko ist ein rascher Zinsanstieg. Fakt ist, dass die Zinssensitivität wegen des niedrigen Zinsniveaus viel grösser geworden ist. Habe ich bei 3% gekauft und steigen die Zinsen auf 4%, verliere ich im Extremfall ein Drittel des Investments, wenn ich die Mieten wegen der Marktbedingungen und regulatorischer Vorschrif ten nicht erhöhen kann. Die Wirkung ist grösser als bei einem höheren Zinsniveau. Das heisst, der Markt ist anfälliger für eine Zinsveränderung. Und durch eine harte Landung im Luxusbereich geraten die Banken nicht ins Wanken? Nein. Bereits heute finanzieren die Banken im Luxus segment nicht 80%, sondern wesentlich weniger. Sie verfügen daher über genug Puffer, um auch starke Preisnachlässe abfangen zu können. Banken, die aus schliesslich Luxusobjekte finanzieren, gibt es kaum. Welches Marktsegment könnte als Nächstes gefährdet sein? Mehrfamilienhäuser. Wie erwähnt sind mache Inves toren mangels Alternativen bereit, jeden Preis zu zahlen. Seit der Finanzkrise vor knapp zehn Jahren konnten die Bestandesmieten im Wohnbereich kumu liert um rund 10% erhöht werden. Gleichzeitig stieg die Bewertung der Häuser um durchschnittlich 40%. Auf lange Sicht ist diese Differenz mit steigenden Zin sen nicht zu halten. Haben Sie eine Vorstellung von Zeitraum und Ausmass einer Zinserhöhung? Mit Gewissheit kann das niemand sagen. Ich halte es für bedenklich, wenn alle sagen, ein Zinsanstieg sei ausser Reichweite. Was soll der vorsichtige Investor machen, seine Immobilie verkaufen? Wenn er verkauft, hat er ein Anlageproblem. Das trifft den Privaten weniger als den Institutionellen. Für Pri vate ist Cash in Zeiten der Deflation eine Alternative. In stitutionelle lösen mit einer Transaktion viel Bargeld, auf das sie bei der Nationalbank ab einem gewissen Betrag Negativzins zahlen müssen. Deshalb favorisiere ich In vestitionen ins bestehende Liegenschaftenportfolio. Es sei denn, man glaubt an ein japanisches Szenario mit Jahren tiefer Zinsen und Deflation. Dann sind selbst 3% Rendite auf Immobilien besser als negative Zinsen. Was braucht es, damit die Preise sinken? Zurzeit sind 70 000 Wohnungen am Entstehen. Die Zu wanderung geht bereits zurück. Eine Abschwächung der Nachfrage wird jedoch nicht gleich einen starken Preisabschwung auslösen, sondern vielmehr einen Dämpfer setzen. Den grössten Effekt hätte wie gesagt ein rascher Zinsanstieg. Dann würden die Preise massiv korrigieren. Panikmache ist fehl am Platz. Dafür rate ich zur Vorsicht in Finanzplanung und Verschuldung. Heisst das umgekehrt, wer ein Eigenheim erwerben will, sollte noch ein paar Jahre warten, um von günstigeren Preisen zu profitieren? Auf keinen Fall. Mit dem Hauskauf ist es wie mit dem Heiraten. Es ist riskant, seiner Auserwählten zu sagen, komm, wir warten noch ein paar Jahre. Das Risiko ist gross, dass sie bis dann schon vergeben ist. Im Ernst: Ein Eigenheim ist kein Anlageobjekt, da sind andere Faktoren ausschlaggebend – Familie, Unabhängigkeit, Freude am Objekt, Planen für die Zukunft. Aber ich empfehle auf jeden Fall, zu verhandeln. Über einen 10% tieferen Preis lässt sich immer diskutieren, gerade wenn man mit einem Makler verhandelt, denn er will auf seine Provision nicht verzichten. Bei Luxusobjek ten lässt sich derzeit noch mehr herausholen. Worauf soll sich der Eigenheimbesitzer also einstellen? Das Gros der Eigenheime ist fix finanziert. Nutzen die Hypothekarnehmer die Laufzeit zur Amortisation, minimieren sie das Zinsanstiegsrisiko. Sieht sich die kreditgebende Bank aber zu Wertberichtigungen auf der Liegenschaft gezwungen und verlangt zusätzliche Eigenmittel, könnte es trotz der Fixhypothek für Neu erwerber von Eigenheimen eng werden. Der SuperGAU wäre ein Zusammentreffen von sinkenden Im mobilienwerten und erzwungener Rückzahlungs pflicht trotz gegebener Tragbarkeit. Nicht alle Besitzer könnten die zusätzlichen Eigenmittel aufbringen. Dann wären Zwangsversteigerungen die Folge. Die Immobilienkrise der USA lässt grüssen. Droht in der Schweiz eine ähnliche Entwicklung? Eine Studie des Internationalen Währungsfonds hat die Haupttreiber der US-Subprime-Krise schon vor Jahren nachgezeichnet: niedrige Zinsen, hohe Zuwan 9 Wie weit kann eine Privatperson in der Fremdfinanzierung von Wohneigentum gehen? Grundsätzlich nicht höher als 80%. Zu beachten ist jedoch auch, dass die Tragbarkeit gegeben ist, das heisst die Belastung durch den Kredit nicht mehr als ein Drittel des Einkommens ausmacht. BILD: Y VON BAUMANN derung, harter Konkurrenzkampf unter den Banken und die Verbriefung der Hypothekarforderungen. Die ersten drei Faktoren treffen auch auf die Schweiz zu. Nicht aber die Verbriefung fauler Kredite. Das ist ein grosser Unterschied. Also Entwarnung? Eine gröbere Krise ist nicht auszuschliessen. Stehen im selben Quartier gleich mehrere Liegenschaften zum Verkauf, weiss das jeder in der Nachbarschaft. Und spätestens bei den ersten Preisnachlässen realisieren die Besitzer, dass Immobilien unter Druck nicht ein fach zu verkaufen sind und illiquid werden. Sie haben die Rolle des Regulators erwähnt. Welche Befürchtung hegen Sie? Auf dem Büromarkt herrscht mancherorts bereits ein Überangebot. Welche Entwicklung ist dort zu e rwarten? Die Mietverträge laufen im Büromarkt meist fünf oder zehn Jahre. Derzeit stellen wir fest, dass zur Erneue rung der Verträge die Eigentümer grössere Preis nachlässe auf den Büromieten gewähren. Die Zu nahme des Leerstands sowie das sehr attraktive Ange bot an neuen Flächen setzen die Mieten und damit den Wert älterer Objekte unter Druck. Wir erwarten in einem schwierigen Umfeld sinkende Preise. Panik ist jedoch nicht angebracht, verläuft der Markt doch in regelmässigen Zyklen. Mietverträge sind meist langfristig ausgerichtet, damit der Vermieter den Cashflow als gesichert anschauen kann. Befinden wir uns in einem Vermieteroder einem Mietermarkt? Im Büro- und Gewerbemarkt können Mieter heute massiv diskutieren. Das ist kein Spezialfall, sondern wiederholt sich alle fünf Jahre. Das wachsende An gebot führt dazu, dass die Konzessionsbereitschaft der Vermieter bei Vertragsverlängerungen zunimmt. Vermieter, auch kotierte Gesellschaften, gehen früh und mit tieferen Preisen in die Verhandlungen, um den Mieter ja nicht zu verlieren. Ein Nachlass von 15 bis 20% liegt da schon drin. Das ist massiv. Was bedeutet das für die Erfolgsrechnung der Vermieter? Die Einbusse ist insofern zu relativieren, als die Fi nanzierungsseite ebenfalls viel Spielraum bietet. Am Anleihenmarkt lässt sich Geld so günstig wie noch nie aufnehmen. Das entlastet den Finanzaufwand be trächtlich und kompensiert den Einnahmenschwund. Eine Immobilien-AG funktioniert wie eine Bank. Auch da steht das Zinsdifferenzgeschäft wegen seiner grös seren Hebelwirkung im Zentrum. Gerade in den Sektoren Büro und Retail sind die kotierten Immobiliengesellschaften aktiv. Ist ihr Ertrag gefährdet? «Die Cashflows, die bisher über 3% Ausschüttungs- rendite ermöglicht haben, werden nicht einfach versiegen.» Sinken die Mieten, schmälert das die Einnahmen. Auf der Bewertungsseite bieten die bereits tiefen Diskont sätze nicht mehr viel Entlastungsspielraum. Das kann nicht ohne Einfluss auf die Bewertung bleiben. Kor rekturen auf dem Net Asset Value, dem inneren Wert, dürften die Folge sein. Investoren müssten entspre chend mit Wertkorrekturen rechnen. Was erwarten Sie von den Ausschüttungsrenditen? Die Cashflows, die bisher über 3% Ausschüttungs rendite ermöglicht haben, werden nicht einfach ver siegen. Die meisten Immobilienportfolios sind his torisch gewachsen und enthalten neben neuen Objek ten auch gestandene Liegenschaften mit einer sehr attraktiven Rendite. Das sorgt für einen stabilen Mit telfluss. Mieterwechsel geschehen gestaffelt, einen Totalausfall gibt es nicht. Was ist besser, ein Investment in eine Liegenschaft oder in einen kotierten Immobilientitel? Beides ist attraktiv, hat aber unterschiedliche Eigen schaften. Immobilienaktien unterliegen kursmässig den Regeln des Aktienmarktes. Üblicherweise kor reliert ihre Performance recht gut mit dem Gesamt markt. Die Wertentwicklung von Immobilienfonds hingegen hängt stark von der Zinsentwicklung ab, das heisst, sie haben ähnliche Eigenschaften wie Obliga tionen, jedoch mit höherer Rendite. Sie bieten zudem einen Anlegerschutz, indem man ihre Anteile verkau fen oder mit einer Frist zurückgeben kann. Und das Direktinvestment? Anlagen in Renditeliegenschaften sind aktuell sehr begehrt und wären eine Alternative. Doch um eine risikogerechte Diversifikation zu erhalten, müsste man mindestens in dreissig oder mehr Objekte ver teilt auf die ganze Schweiz investieren. Auch wenn das kleinere Objekte im Wert von 5 Mio. Fr. wären, käme ein solcher Schritt einem Investment von ins gesamt 150 Mio. Fr. gleich. Will man nicht mehr als 20% seines Vermögens in Immobilien anlegen, kom men primär Institutionelle mit einem Vermögen von mehr als 750 Mio. Fr. in Frage, um von der Diversifi kation zu profitieren. Interview: Wolfgang Gamma und Hanspeter Frey 10 Immobilien Sonderbund der Juni 2016 Immobilien Juni 2016 Martin Signer: «Wir wollen pro Jahr 1 Mrd. Fr. investieren» – aber natürlich immer davon abhängig, ob es ein attraktives Angebot gibt. Swiss Life ist einer der grössten Immobilienbesitzer des Landes. Wie hat sich der Immobilienanteil am Gesamtvermögen entwickelt? Der Immobilienbestand in der Schweiz ist von Ende 2010 bis Ende 2015 von knapp 12 auf knapp 18 Mrd. Fr. gestiegen. Der Immobilienanteil am Gesamtportfolio ist im selben Zeitraum von 12,6 auf 15,8% gewachsen. Wo ist das Limit, bei dem das Immobilienportfolio, das per Definition illiquide ist, zum Klumpenrisiko wird? Von absoluten oder relativen Limiten für den Anteil der Immobilien zu sprechen, ist nicht sinnvoll. Letztlich geht es ja darum, die gesamte Anlageallokation bestmöglich auszurichten, und dabei sind verschiedene Faktoren wie Rendite, Risiko, Währung, aber auch aufsichtsrechtliche Vorgaben mitentscheidend – und das immer auch mit Blick auf die Verbindlichkeiten. So ist zum Beispiel das Illiquiditätsrisiko für eine Lebensversicherungsgesellschaft sehr unterschiedlich im Vergleich zu dem eines Sachversicherers. Wir haben sehr lange Verbindlichkeiten. Deshalb sind wir auch an langfristigen Vermietungen interessiert: Sie sichern uns einen entsprechend prognostizierbaren Ertrag auf lange Sicht. Verlockende Dividendenrenditen IMMOBILIENAKTIEN Die stattliche Bewertung spiegelt das Interesse an den Ausschüttungen. Von den Gesellschaften ist Kreativität verlangt, um den Ertrag im anspruchsvollen Marktumfeld zu sichern. Wolfgang Gamma A uf 6,6% Rendite sind Anleger in Immobilien im vergangenen Jahr gekommen. Das haben die Immobiliendienstleister IAZI und Wüest & Partner (W&P) beobachtet. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Renditen erst noch leicht gestiegen. Kein Wunder, dass der Sektor viel Anlegerinteresse auf sich zieht. Immobilienaktien sind dabei eine vielversprechende Option. Die regelmässigen Börsengänge der letzten Jahre – der nächste wird von Investis bereits geplant – unterstreichen die Attraktivität der Immoaktien. Allerdings mehren sich die Zeichen, dass die Party im Abklingen ist. Umso wichtiger ist die Titelwahl. Am besten rentierten 2015 gemäss den Immobilienbewertern von IAZI Anlagen in Wohnobjekte mit einer Performance von 7,3%. Weniger rund lief es in den Sektoren Büro und Detailhandel. Auch Wüest & Partner sah 2015 das Wohnsegment vorn. Es ist kein gutes Zeichen, dass der Renditezuwachs mehrheitlich auf höheren Bewertungen und nicht auf operativen Verbesserungen beruht. BEWERTUNGSERFOLG NIMMT AB Neubewertungseffekte machten in der jüngeren Vergangenheit einen substanziellen Teil des Ertrags der Immobiliengesellschaften aus. Gut zweistellige Millionenbeträge waren auch 2015 keine Seltenheit (vgl. Tabelle rechts). Die Nettoertragsrenditen stagnierten dagegen im Schnitt oder gingen, wie bei den Büros, sogar minim zurück. Da Unternehmen in der Ausschüttung in der Regel auf den effektiv erarbeiteten Gewinn abstellen, wenn sie die Dividende festlegen, dürfte dies langfristig Folgen haben. Denn die Einnahmequellen sind nicht unerschöpflich, zumal die derzeit hohen Transaktionspreise der Verbreiterung der Mietbasis durch Zukäufe Grenzen setzen. Auf mittlere Sicht schei- nen die ansehnlichen Dividendenrenditen, die 2015 bis zu 4,5% erreichten, aber nicht in Gefahr zu sein. Die Preisvorstellungen der Verkäufer und die schwierige Nachfragesituation auf dem Büromarkt veranlassen auch grosse kotierte Gesellschaften wie Swiss Prime Site (SPS) oder PSP Swiss Property zur Zurückhaltung in Neuengagements. Höhere Mieteinnahmen versprechen sie sich von einem Abbau des Leerstands und nicht von einem Ausbau des Portfolios. 2015 konnten branchenweit 4,9% der Mieten nicht realisiert werden, im Jahr zuvor waren es erst 4,2% gewesen. Am ehesten leer standen Geschäftsliegenschaften, während Wohnungen wesentlich besser vermietet waren. SPS wies Ende Jahr 6,7% Leerstand aus und erwartet 2016 eine Stabilisierung zwischen 6 und 7%. PSP prognostiziert eine Steigerung von 8,5 auf gegen 11%, wobei der Wegzug eines Mieters in Genf daran grossen Anteil hat. MIETEN UNTER DRUCK Insgesamt verheisst die Marktsituation für das laufende Jahr keine grossen Einnahmensprünge im Mietsegment. 2016, so schätzt Robert Weinert von W&P, könnten die Wohnungsmieten im Durchschnitt 0,3% sinken. Für Büromieten könnte der Rückgang 2% oder mehr betragen. Analysten von Credit Suisse erwarten, «dass das Ungleichgewicht zwischen Angebot Swiss Prime Site N SXI Immobilienaktien Kurs: 85.20 Fr. | Valor: 803838 PSP Swiss Property N angeglichen Allreal N angeglichen Mobimo N angeglichen SXI Immobilienaktien (Gesamtperformance) SPI-Gesamtindex angeglichen SXI Immobilien angeglichen 2200 2100 85 2000 1900 80 1800 75 1700 70 1600 1500 2015 65 2016 2015 2016 Quelle: Thomson Reuters / FuW Quelle: Thomson Reuters / FuW Die zehn grössten Immobiliengesellschaften im Vergleich Kurs am Portfoliowert Ende Erfolg aus Neube- Leerstand Netto- Zinskosten Dividenden- Kurs vs. innerer 31. Mai 2015 in Mio. Fr. wertung in Mio. Fr. in % rendite in % in % rendite in% Wert NAV Swiss Prime Site PSP Swiss Property Allreal Mobimo Intershop Hiag Zug Estates Warteck Plazza SFPI 1) nur Anlageliegenschaften 85.20 93.10 136.20 225.40 449.00 94.70 1598.00 1858.00 220.60 87.85 9785 6724 3530 2655 1246 1224 1113 592 497 439 124,6 33,8 10,5 34,7 2,6 31,5 50,0 3,5 32,5 15,4 6,7 8,5 7,6 4,7 10,6 11,11 5,4 3,2 n.v. 13,0 3,9 3,9 4,2 4,3 5,7 4,2 n.v. 4,5 3,7 n.v. 2,10 1,53 2,30 2,33 2,43 1,00 2,50 2,57 1,20 0,97 4,4 3,6 4,3 4,5 4,5 3,7 1,3 3,6 1,3 3,7 +18 +92 +8 +11 +59 +9 +12 +27 –10 +3 und Nachfrage am Büromarkt wieder zunimmt, nachdem es sich kurzzeitig zu stabilisieren schien». Dies dürfte den Druck auf die Mieten aufrechterhalten und den Wettbewerb intensivieren. Das impliziert einen steigenden Leerstand. Die verlangsamte Entwicklung wirft Fragen zur Bewertung auf. Im Durchschnitt zahlten Anleger für Immobilienaktien Ende April eine Prämie von 13,7% auf dem inneren Wert der Titel. Mitte 2015 hatte der Aufschlag noch weniger als 5% betragen. Die Aufwärtstendenz schränkt den Kursspielraum nach oben ein und erhöht das Rückschlagrisiko. DIVERSIFIKATION ALS TRUMPF Die Immobiliengesellschaften nutzten in den vergangenen Monaten das günstige Zinsumfeld, um ihre Finanzierungsbasis zu verbessern. Kapitalerhöhungen und Anleihen gehörten zu den genutzten Instrumenten. Die solide Finanzierung im Rücken, können sie sich dem Umbau der Einnahmenbasis zuwenden. Themen wie Projektentwicklung und Investitionen in die Bestandesliegenschaften, um diese aufzupeppen, haben entsprechend Hochkonjunktur. Auch die Diversifikation in neue Geschäftsfelder bietet sich an. Branchenleader Swiss Prime Site punktet genau in diesem Bereich. Mit Tertianum (Leben und Wohnen im Alter) besetzt SPS erfolgreich ein Terrain, das allein aus demografischen Gründen viel verspricht. Chancen sind auch dem Dienstleistungsgeschäft (Wincasa) zuzuschreiben. Seit Anfang Jahr sind SPS 10% vorgerückt und haben damit besser abgeschnitten als der Branchenindex und der Markt (vgl. Kursgrafiken). Konkurrent PSP Swiss Property weist sanierungsbedingt einen überdurchschnittlichen Leerstand aus. Mit 3,7% (im Vorjahr 3,9) Nettorendite kann die auf Geschäftsliegenschaften fokussierte PSP nicht glänzen. Nach einem ansprechenden ersten Quartal hat sie aber das Jahresziel eines höheren Betriebsgewinns bestätigt. Das ist im schwierigen Marktumfeld ein ermunterndes Zeichen. Längerfristig muss die Pipeline mit neuen Projekten gefüllt werden. Die Nummer drei, Allreal, erwartet einen weiteren deutlichen Rückgang der Leerstandquote im laufenden Jahr. Wie viel davon mit Konzessionen in den Mietkonditionen erkauft werden muss, ist offen. Mit der eigenen Generalunternehmung differenziert sich die Gesellschaft «Die Bewertung setzt dem Kursspielraum Grenzen und erhöht das Rückschlagrisiko.» von den Konkurrenten, wobei sie vermehrt auf eigene Projekte setzt und Kampfpreise nicht akzeptiert. Mobimo wies für 2015 den geringsten Leerstand unter den vier grossen Immobiliengesellschaften aus (4,7%, nach 5,4% im Vorjahr). Dass Mobimo unter ihnen am meisten im Segment Wohnen (30% der Mieteinnahmen) investiert ist, ist zurzeit ein Vorteil. Die Gesellschaft hat zudem die Chance gepackt, über die Akquisition von Dual Real Estate in Genf Fuss zu fassen. Von den grossen vier Gesellschaften haben Swiss Prime Site wegen der Diversifikation und Mobimo mit dem hohen Wohnanteil aktuell die besten Karten. Beide sind zudem attraktive Dividendenzahler. Unter den kleineren Werten fanden in den letzten Monaten Zug Estates Beachtung. Die Entwicklung des Areals Suurstoffi in Rotkreuz wird die Gesellschaft in den nächsten Jahren weiter beschäftigen und voranbringen. Die Bewertung ist nicht ausgereizt. Die bescheidene Ausschüttungsrendite könnte sich als Handicap erweisen. Denn die Immobilienaktien werden 2016 vor allem ihre Rolle als Dividendenpapiere spielen. Weil Anlagealternativen fehlen, steigen vor allem die Preise für Mehrfamilienhäuser kräftig, während die Rentabilität sinkt. Mit welcher Rendite gibt sich Swiss Life zufrieden? Die Rentabilität ist nur eine, isolierte Sichtweise. Mit zunehmenden Auswahlmöglichkeiten für die Nachfrager von Mietflächen wird die Objektqualität immer wichtiger. Im Bereich der Geschäftsimmobilien sind heute flexible Flächen mit hohem Ausbaustandard und guter Passantenfrequenz ein Muss. Bei Wohnflächen sind ein grosszügiger Grundriss, helle Flächen und moderne Elektrik- und Sanitärausrüstung Pflicht. Wer das anbieten kann, reduziert das Risiko von Leerstand beziehungsweise verkürzt die Ausschreibungszeit bei Mieterwechseln. Diese Faktoren werden immer wichtiger. Wo gibt es Preisblasen am Schweizer Immobilienmarkt, oder wo sind welche am Entstehen? Im Markt der institutionellen Anleger, in dem wir als Investor aktiv sind, sehen wir keine Blase. Auch wenn die Preise höher sind als früher, so muss man sehen, dass die Renditedifferenz zu den zehnjährigen Bundesobligationen der Eidgenossenschaft wegen der negativen Zinsen heute grösser ist als vor einigen Jahren. Das macht Immobilien grundsätzlich weiterhin attraktiv. Zudem können wir aufgrund unserer Portfoliogrösse auch bei sehr um- fangreichen Transaktionen aktiv sein. Bei institutionellen Investoren ist der Markt sehr rational. Im Markt von selbstbewohntem und fremdfinanziertem Eigentum kann es natürlich zu regionalen Hot Spots kommen. Was würde ein Zinsanstieg auslösen, im Immobilienportfolio von Swiss Life und am Liegenschaftenmarkt generell? Das wäre stark abhängig von der Geschwindigkeit eines solchen Anstiegs. Eine Zinssteigerung kann grundsätzlich negativ auf die Wertentwicklung von Immobilien wirken. Gleichzeitig kann es aber über den Referenzzins zu höheren Mieterträgen kommen. Wir stellen uns im Basisszenario darauf ein, dass die Zinsen noch für lange Zeit sehr niedrig bleiben. Gemäss Forward Rates am Schweizer Kapitalmarkt bleibt die Rendite für Schweizer «Im Markt der institutionellen Anleger, in dem wir aktiv sind, sehen wir keine Preisblase.» Bundesobligationen mit zehnjähriger Laufzeit bis zum Jahr 2020 unter 0%. In zehn Jahren ist die Rendite gemäss aktuellen Markterwartungen gerade einmal bei 0,5%. Aber selbstverständlich simulieren wir laufend auch alternative Szenarien mit einem unterschiedlichen Zinsverlauf. Die Hypotheken von Versicherern sind in der Regel günstiger als von Banken. Wie entwickelt sich der Markt nun, da Banken für Einlagen bei der Nationalbank einen Strafzins bezahlen müssen und damit zusätzliche Kosten haben? Die Unterschiede zwischen den Angeboten von Banken und von Versicherungen sind abhängig von den Laufzeiten. Hypotheken mit einer langen Laufzeit sind für uns ein Anlageinstrument, das uns erlaubt, langfristig auf besicherter Basis in Franken zu investieren. Darüber hinaus sind Hypotheken ein geeignetes Mittel, um das Anlageportfolio breiter zu diversifizieren. Deshalb ist es uns möglich, attraktive Konditionen im Segment längerer Laufzeiten – zehn Jahre und mehr – anzubieten. Und Banken? Andere Anbieter, wie Banken, bevorzugen eher kürzere Laufzeiten aufgrund ihrer Fristenkongruenz. Der Hypothekarschuldner muss sich also zuerst über die Fristigkeit Gedanken machen, bevor er sich auf die Suche nach Angeboten macht. Interview: Hanspeter Frey 11 Sonderbund der Der Verteilkampf beginnt BAUZONEN Das neue Raumplanungsgesetz verlangt eine Reduktion der Bauzonen. Doch wer Bauland hat, wird es ohne Entschädigung nicht zurückzonen lassen. Remi Buchschacher Um- und Aufzonungen oder Bebauungspläne Mittelgenerierung D ie grösste Altlast der schweizerischen Raumplanung sind die zu grossen Bauzonen. Um sie zu reduzieren, können gemäss revidiertem Raumplanungsgesetz entschädigungspflichtige Rückzonungen vorgenommen werden. Schon jetzt ist klar, dass dies in verschiedenen Kantonen einen Verteilkampf um Bauzonen und Entschädigungen auslösen wird. Finanziert werden sollen diese aus der Mehrwertabgabe, mit der der Staat den Gewinn von planerischen Auf- und Einzonungen von Landbesitzern abschöpft. Planungsvorteile sind nach dem neuen Gesetz mit einem Satz von mindestens 20% auszugleichen. Zahlreiche Kantone kennen diese Mehrwertabschöpfung bereits. Einige darunter erheben Sätze bis 60%. «Neben dem Standort und dem damit verbundenen Entwicklungsrisiko hat die Höhe der Mehrwertabschöpfung in Zukunft einen erheblichen Einfluss auf Investitionsentscheide und die lokale Bautätigkeit», sagt dazu Beat Ochsner von KPMG. Die Entschädigungen für die Auszonung werden in vielen Kantonen den Ertrag aus der Mehrwertabgabe übersteigen. Ein Kampf um die Einhaltung des revidierten Gesetzes beginnt. «KANTONALE AUSLASTUNG» Künftig soll die Bauzonengrösse grundsätzlich nicht mehr pro Gemeinde, sondern pro Kanton an den bundesrechtlichen Vorgaben gemessen werden. Für Wohn-, Misch- und Zentrumszonen wird daher eine Messgrösse – die sogenannte kantonale Auslastung – definiert, die festlegt, wann diese Zonen im Kanton insgesamt zu gross sind. Bauzonen sollen so festgelegt werden, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf für fünfzehn Jahre entsprechen. Das bedeutet, dass überdimensionierte Bauzonen zu verkleinern sind. Gemäss der Berechnung der kantonalen Auslastung weisen neun Kantone eine Auslastung unter 95% aus. Sie müssen ihre Bauzonenfläche reduzieren. In folgenden Kantonen ist dies der Fall: FR, GL, GR, JU, NE, SH, UR, VS, ZG. Die meisten Kantone richten Fonds ein, aus denen sie die Kosten für die Rückzonung bezahlen. «Eine Reduktion von Bauzonen wird den Druck auf die Baulandpreise an zentralen Standorten erhöhen und kann damit dämpfend auf das Wachstum wirken», befürchtet Ochsner. Diese Meinung teilt Andreas Hämmerli, Leiter Entwicklung des kotierten Immobilienunternehmens Mobimo: «Jede neue Regulierung in einem liberalen Markt sorgt dafür, dass eine Verteuerung entsteht. Die Mehrwertabschöpfung führt zu Mittelverteilung Mittelverwendung 100% Standortgemeinde Kommunale Massnahmen der Raumplanung Um- und Aufzonungen oder Erlass von Bebauungsplänen Ermittlung des Mehrwerts Fälligkeit: Veräusserung oder Überbauung 100% Quelle: Kanton Luzern / Grafik: FuW, sm höheren Anlagekosten und wird am Ende durch den Benutzer oder den Besitzer der Immobilie getragen.» Hämmerli plädiert dafür, dass die abgeschöpften Mittel direkt auf dem betroffenen Areal für die Erstellung von Infrastruktur wie die Erschliessung durch Strassen und den öffentlichen Verkehr, aber auch für energiesparende Massnahmen oder zum Bau von Schulen und Tagesstätten eingesetzt werden. Etwas anders sieht es Regula Küng, Leiterin Fachstelle Wohnraumentwicklung des Kantons Basel-Stadt. Dort hat man bereits seit Jahren Erfahrungen mit der Mehrwertabgabe. Der Satz betrug zu Beginn 40% und wurde zwischenzeitlich auf 50% des Planungsmehrwerts erhöht. Mit Blick auf den Bodenmarkt insgesamt und den Bodenpreis sei nicht von einer preis- «Eine Reduktion von Bauzonen wird den Druck auf die Baulandpreise erhöhen.» treibenden Wirkung der Mehrwertabgabe auszugehen, sagt Küng und führt aus: «Bei einem Verkauf des Grundstücks wird der Grundeigentümer die Mehrwertabgabe kaum überwälzen können, da sich der Preis aus der Zahlungsbereitschaft des Käufers ergibt. Diese bemisst sich nach den Nutzungsmöglichkeiten und ist unabhängig davon, ob die Parzelle einer Mehrwertabgabe unterliegt oder nicht.» ÜBER NACHT MILLIONÄR Schwieriger wird – das lässt sich voraussehen – das Bemessen der Entschädigung für Rückzonungen. Landbesitzer können darauf pochen, wenn sie ihr Bauland in die Landwirtschaftszone zurückführen müssen. Viele Gemeinden waren mit ihren Ortsplanungsrevisionen derart optimistisch, dass der Bedarf von fünfzehn Jahren weit überschritten wurde. Per Gemeinderats- oder Gemeindeversammlungsbeschluss wurden durch Umzonungen quasi über Nacht Millionäre «geboren», da sich der Wert ihres Landes um ein Vielfaches erhöhte. Diesen Landbesitzern eine Rückzonung aufzuerlegen, wird in einigen Fällen mindestens zu Diskussionen, wenn nicht sogar zu Rechtshändeln führen. In echte Schwierigkeiten kommen diejenigen Gemeinden, die viel zu grosse Baulandreserven aufweisen. Sie verfügen über keine oder wenig Einnahmen aus Mehrwert, müssen aber die Bauzonen entschädigungspflichtig verkleinern. Als Ausweg aus dem Dilemma fordern Akteure der Immobilienwirtschaft die Abschaffung der Mehrwertabgabe und die Einführung eines Flächenbonus. Dabei geht es darum, dass eine höhere Ausnutzung auf einem Grundstück realisiert werden darf, wenn im Gegenzug der Eigentümer einen Beitrag zur Erreichung gewisser wohnpolitischer Ziele leistet. Dazu gehörte in den letzten Jahren vermehrt die Schaffung von preisgünstigem Wohnraum respektive Wohnraum für gemeinnützige Anbieter. Es könnten jedoch auch andere Ziele verfolgt werden wie die Erstellung besonders ressourcenschonender Bauten. Für Regula Küng ist das ein gangbarer Weg: «2009 wurde im Kanton Basel-Stadt ein einzelfallbezogener Nutzungsbonus eingeführt. Er kann realisiert werden, wenn besonders hohe energetische Vorgaben erfüllt und gleichzeitig die anderen gesetzlichen Regeln eingehalten werden.» Pro Jahr seien es jedoch lediglich etwa sieben Projekte kleinerer und mittlerer Dimension, die von dieser Ausnahmebestimmung Gebrauch machen. Remi Buchschacher, Real Estate Move Anzeige Die Zürcher Odd Fellows öffnen ihre Türe für Gäste Sensorik oder Hedonik? Wieso sich über Geschmack (nicht) streiten lässt 22. Juni 2016 18.00 Uhr Die Odd Fellows Zürich laden Sie zu einem genussvollen Themenabend ein. Odd Fellows Zürich Falkenstrasse 23 8008 Zürich Nach einer kurzen Vorstellung der Zürcher Odd Fellows, hören wir das Impulsreferat von Kommunikationsfachmann und Lebensmittelsensoriker Thomas Gromann. Kosten 25 CHF pro Person (inkl. Nachtessen, Weindegustation) Anschliessend Nachtessen mit Weindegustation. Anmeldung bis 18. Juni 2016 an [email protected] ODD FELLOWS SWITZERL AND www.oddfellows.ch 12 Immobilien Sonderbund der Juni 2016 Immobilien Juni 2016 13 Sonderbund der Asset Allocation in neuem Licht IMMOBILIENVERMÖGEN Um längerfristig bestehen zu können, müssen Vermögensverwalter ihre Effizienz steigern. Das Real Estate Asset Management steht national und international vor dem Umbruch. Marie Seiler und Kurt Ritz D ie nächsten Jahre bieten ein limitiertes Wachstumspotenzial für die Betreuung von Immobilienvermögen in Europa. Sind die Asset-Manager darauf vorbereitet? Und haben sie das Rüstzeug, um im zunehmend globalen Markt zu bestehen? Im letzten Herbst hat PwC den zweiten European Real Estate Asset Manager Benchmarking Survey erhoben (vgl. Textbox). Nachfolgend einige der zentralen Ergebnisse. Um in einem vermehrt international geprägten Umfeld konkurrenzfähig zu bleiben, sind Vermögensverwalter gezwungen, ihre Effizienz zu steigern. Die Befragung hat gezeigt, dass ein Aufbrechen der Wertschöpfungskette dazugehört. Gewisse Dienstleistungen werden Outsourcing-Partnern überlassen. Die Bereitschaft dazu hängt jedoch von der Unternehmensgrösse ab. Vorwiegend kleinere Anlage- und Vermögensverwalter mit weniger als 25 Portfoliomanagern lagern Teile der Wertschöpfungskette aus. Grössere Unternehmen profitieren vermehrt von internen Skaleneffekten oder investieren in die IT-Infrastruktur und haben deswegen weniger Handlungsbedarf. Europa verdient mehr Gewicht GASTKOLUMNE INTERNATIONALES PORTFOLIO Potenzial bieten selektiv Deutschland, die nordischen Länder und Benelux-Staaten. Für Profis ein Muss BLICK NACH ASIEN Der asiatische Kontinent führt das globale Wachstum an, die Immobilienmärkte werden reif. Die Weltbank hat jüngst die Wachstumsaussichten der verschiedenen Wirtschaftsräume untersucht. Demnach wird Asien das Weltwirtschaftswachstum weiter anführen, während sich die Expansion in anderen Schwellenmärkten wegen ihrer hohen Rohstoffabhängigkeit und politischer Unsicherheiten abschwächt. Eine wachsende Wirtschaft wirkt sich generell positiv auf den Immobilienmarkt aus, weil sie zu höheren Einkommen und einer breiteren Mittelschicht führt. Das fördert die Nachfrage nach Immobilien, was in vielen asiatischen Ländern über die letzten Jahre deutlich zu beobachten war. Zusätzlich begünstigt die anhaltende Urbanisierung den Immobilienmarkt auf lange Sicht. Allein in China wandern jedes Jahr mehr als 15 Mio. Menschen – also etwa das Doppelte der Bevölkerung der Schweiz – vom Land in die Stadt aus und schaffen damit Nachfrage nach Wohnungen, Einkaufszentren und Büroflächen. Bis zum Jahr 2025 werden fast 2,5 Mrd. Asiaten in Städten leben, mehr als 50% der weltweiten Stadtbevölkerung. Die Urbanisierung geht einher mit steigendem Wohlstand. Der typische Haushalt der Mittelschicht lebt in der Stadt, wo die Einkommen stärker zunehmen als auf dem Land. Derzeit läuft eine Entwicklung mit einer Verschiebung zu wertschöpfungsintensiveren Prozessen und einer stärkeren Gewichtung des Dienstleistungssektors. Diesen Strukturwandel kennen wir bereits von den heute entwickelten Volkswirtschaften. Steigende Löhne sind beispielsweise für die Exportindustrie eine Herausforderung, während sie sich positiv auf den Binnenkonsum – einschliesslich des Immobilienmarktes – auswirken, da die Kaufkraft der Haushalte erhöht wird. In der Konsequenz werden Produktionsstätten, die niedrige Löhne voraussetzen, vermehrt in günstigere Regionen verlagert, während in den Städten zunehmend qualifizierte Arbeitskräfte im Dienstleistungssektor sowie in der Forschung und Entwicklung gesucht sind. Nach und nach verlangt die städtische Mittelschicht nicht nur mehr Wohnraum, sondern auch bessere Qualität bei Wohnungen und am Arbeitsplatz. Globale Investoren sind sich der Bedeutung Asiens für die Weltwirtschaft bewusst, und Immobilienanlagen in Fernost finden vermehrt Einzug in die Allokation professionell diversifizierter Portfolios. Verglichen mit einem Grossteil der westlichen Welt weist Asien gesunde Fundamentaldaten auf, was die guten langfristigen Aussichten der regionalen Immobilienmärkte zusätzlich unterstützt. Im Gegensatz zu vielen Anlagen in der entwickelten Welt entschädigen Investitionen in Asien den Anleger mit einer angemessenen Prämie für das eingegangene Risiko. Juerg Syz, Partner, Diener Syz Real Estate BILD: ZVG Chris Urwin Das vergangene Jahr war ein Rekordjahr für Transaktionen im kontinentaleuropäischen Immobilienmarkt. Gemäss dem Immobilienberater CBRE wechselten Liegenschaften für rund 170 Mrd. € den Besitzer. Verbesserte Wohnmarktdaten und eine vorteilhafte Entwicklung der relativen Preise führten dazu, dass Investoren ihre Eigentumspositionen erhöhten. Das Ergebnis war, dass sich die durchschnittliche Spitzenrendite kontinentaleuropäischer Immobilien um rund 60 Basispunkte auf 4,4% reduzierte und ein gewaltiges Kapitalwachstum generierte. Obwohl die Treiber dieser Performance bestehen bleiben, wäre es nicht erstaunlich, wenn sich die Renditekomprimierung ab jetzt verlangsamt. Solange der europäische Markt im Zyklus weniger weit fortgeschritten ist als andere und signifikante Unterschiede in den Ergebnisaussichten der anderen Märkte zu erkennen sind, ist globalen Investoren ein Übergewicht in europäischen Immobilien zu empfehlen. KONJUNKTURELLE BESSERUNG Das Mietwachstum hat jüngst kräftig zugenommen, bedingt durch die Erholung der Arbeitsmärkte und das niedrige Versorgungsniveau. Seit der globalen Finanzkrise war die Bautätigkeit in Europa relativ gering, was zum Teil auf die mangelnde Bereitschaft der Anleger zum Entwicklungsrisiko und die Nicht-Verfügbarkeit der Entwicklungsfinanzierung zurückzuführen ist. Generell bleiben die Entwicklungsmöglichkeiten eher bescheiden und die Nettobestandszunahme in den wichtigsten europäischen Büromärkten wie München, Mailand und Paris im historischen Vergleich niedrig. Die Ausnahme sind einige mittel- und osteuropäische Büromärkte, darunter Warschau und Dublin, wo für die nächsten Jahre mit einer erheblichen Angebotsreaktion auf das Mietwachstum gerechnet werden kann. Während das Angebot eingeschränkt ist, wächst die Nachfrage. Die Arbeitslosenquote der Eurozone bewegt sich mit 10,2% auf dem niedrigsten Stand seit August 2011. Wenn sich die wirtschaftliche Erholung fortsetzt, wird eine weitere Entspannung folgen. Im Vergleich zu anderen einkommenserzeugenden Anlageklassen bieten Immobilien gute Renditeperspektiven. Die Differenz zu Staatsanleihen aus Frankreich, Deutschland und Schweden, die alle negativ rentieren, ist ungewöhnlich gross. EINZELHANDEL IM FOKUS Die gegenwärtigen Marktpreise deuten darauf hin, dass die Zinsen von Staatsanleihen sehr wahrscheinlich nur langsam steigen, wenn überhaupt. So ist es nicht erstaunlich, dass einkommenshungrige Anleger nach mehr Immobilieninvestitionsangeboten verlangen werden. Auch der Vergleich mit erstklassigen Unternehmensanleihen führt zu ähnlichen Ergebnissen. Trotz des in den letzten Jahren gestiegenen Wertzuwachses bleiben europäische Immobilien im Vergleich zu anderen einkommenslastigen Vermögenswerten attraktiv. Für den Ertrag kontinentaleuropäischer Immobilien ist ein weiteres starkes Jahr zu erwarten. Viele Logistikmärkte erscheinen auf risikobereinigter Grundlage mit Blick auf einzelne Branchen und Länder reizvoll. Da Einzelhändler auch in Bezug auf ihre Lieferketten in hartem Wettbewerb stehen, wird die Logistikbranche von Veränderungen im Einzelhandel profitieren. Der Vertriebssektor tendiert zu höheren Renditen bei geringerer Volatilität als viele Einzelhandels- und Büromärkte in der Vergangenheit. Der französische, der schwedische sowie der Benelux-Markt machen einen besonders vielversprechenden Eindruck. Selektiv sind attraktive Möglichkeiten noch in einigen erstklassigen Einzelhandelsmärkten zu finden, unter anderem in Italien, in Schweden und in den Niederlanden. SELEKTIVER BÜROMARKT Büromarkt Europa Nettozuwachs: 2016–2018 2018–2020 Am weitesten entwickelt ist der Bürosektor. Er liefert nur in wenigen Fällen noch Mehrwert, so in den Niederlanden, in Deutschland und in Finnland. Im Allgemeinen gefallen Bürostandorte in Ballungszentren für wissensintensive Arbeiten. Wo nicht mit Qualität, sondern in erster Linie über die Kosten um Käufer gebuhlt wird, ist Vorsicht geboten. Das betrifft beispielsweise den polnischen und den irischen Büromarkt. Global betrachtet ist Kontinentaleuropa aufgrund seiner niedrigeren spätzyklischen Risiken attraktiver als der amerikanische und der britische Immobilienmarkt. Immobilien mit geringem Einkommensrisiko, vorab Wohnbauten, sind für eher vorsichtige Anleger interessant, Potenzial für Wertzuwachs haben Sekundärvermögenswerte guter Qualität in den nordischen Ländern und in Deutschland. 2016–2020 Warschau Dublin Budapest Prag London1 Madrid Stockholm Hamburg München Barcelona Frankfurt Wien Brüssel Berlin Paris Kopenhagen Mailand Amsterdam Helsinki Rom London2 in % 0 1) London City 1 2 3 4 5 2) London West End und Midtown Quelle: Aviva, PMA / Grafik: FuW, sm Chris Urwin, Head of Global Real Estate Research, Aviva Investors Wachstumspotenzial profitieren. Gemäss einer komplementären Befragung wird für den Zeitraum zwischen 2015 und 2020 mit einer Erhöhung der Investitionen im Bereich der alternativen Anlagen um 15,3 Bio. $ gerechnet. Diese Entwicklung (Wachstum der verwalteten Vermögen) wird sich jedoch nicht in den altbewährten Märkten abspielen. Die Befragung hat vielmehr gezeigt, dass sie sich überwiegend auf Asien, Afrika und die Golfregion beschränken wird. VERMÖGENSZUFLUSS AUS ÜBERSEE Demzufolge ist es wenig überraschend, dass auch die Umfrageteilnehmer in erster Linie die Globalisierung und grenzübergreifende Investitionsprojekte als die aktuell wichtigsten Treiber ansehen, um konkurrenzfähig zu bleiben. Dem steht die Tatsache gegenüber, dass die Asset-Manager in Europa gemäss der Untersuchung erst am Anfang ihrer Reise sind – oder noch gar nicht damit begonnen haben. Bei einer genaueren Betrachtung der aktuellen Situation zeigt sich ein klares Bild: 56% der Investitionen werden im eigenen Land eingegangen. Weitere 35% befinden sich inner- halb von Europa. Interkontinentale Anlagen machen lediglich 9% der Investitionen aus. Die Grafik verdeutlicht den Handlungsbedarf. Um den Zugang zu den am Wachstum beteiligten Investoren und zum ausländischen Immobilienmarkt zu gewährleisten, müssen Asset-Manager in Europa ihre Tätigkeit schnellstmöglich auf Gebiete ausserhalb des bewährten Marktes ausweiten. Zu diesem Schluss kam auch Wipswiss, das Netzwerk für weibliche Führungskräfte der Schweizer Immobilienbranche, am Jahresanlass: Unter den Panelteilnehmern bestand Einigkeit, dass das Potenzial auch im Ausland genutzt werden muss. Doch die zunehmende Internationalisierung bringt auch neue Herausforderungen mit sich. Mit der Verschiebung von Aktivitäten ins Ausland wird beispielsweise auch der Fachkräftemangel zur globalen Angelegenheit. Unternehmen, die den langfristigen Erfolg anstreben, müssen in der Lage sein, erstklassige Mitarbeiter mit den passenden Fähigkeiten an den benötigten Orten zu platzieren. Im Bereich der Digitalisierung steht die Branche wohl am Anfang einer Wende. EFFIZIENZ DURCH OUTSOURCING SCHWEIZ SPIELT WICHTIGE ROLLE Aus der nebenstehenden Grafik ist ersichtlich, welche Dienstleistungen für Investoren vorwiegend intern beziehungsweise extern erbracht werden. Mehr als 60% der befragten Manager verlassen sich vollumfänglich auf die eigenen Fähigkeiten oder ziehen internes Outsourcing vor. Über 80% geben gar an, die Kalkulation der Performancegebühren und das Investor Reporting intern zu gewährleisten. Am meisten werden Subscription-/ Redemption-Prozesse (Käufe und Rücknahmen) sowie Capital Calls an Dritte ausgelagert (vgl. Grafik). Das Immobilien-Asset-Management kann ausserhalb von Europa in den kommenden Jahren von einem massiven EUROPEAN REAL ESTATE ASSET MANAGER BENCHMARKING SURVEY 2016 Insgesamt konnten 23 der führenden Immobilien-Asset-Manager für die Befragung gewonnen werden. Die befragten Portfoliomanager repräsentieren mit mehr als 230 Mrd. € verwaltetem Vermögen einen erheblichen Anteil des europäischen Marktes. Wie schon bei der Umfrage im Vorjahr arbeitet der grösste Teil der Befragten (35%) bei Asset-Managern in Deutschland, gefolgt von Luxemburg (26%) und Frankreich (17%). Neben anderen Teilnehmern aus diversen europäischen Kernmärkten stammen 4% der Umfrageteilnehmer aus der Schweiz. Obwohl dieser Anteil gering ist, gilt die Schweiz traditionell als sehr bedeutsamer Investitionsstandort. Dies spiegelt sich in der Tatsache, dass 19% der 230 Mrd. € von Schweizer Unternehmen verwaltet werden. Der grösste Anteil wird mit 57% wiederum von Asset-Managern mit Sitz in Deutschland verwaltet. Die komplette Studie kann kostenlos über www.pwc.ch/de/publikationen bezogen werden. Die digitalen Möglichkeiten werden weitreichende Veränderungen mit sich bringen. IT-spezifische Themen wie Data Mining oder Automation werden an Bedeutung gewinnen und einen grossen Einfluss auf alle Bereiche der Wertschöpfungskette haben. DIGITALISIERUNG MACHT MOBIL «Mit der Expansion ins Ausland stellt sich auch die Frage des Fachkräftemangels.» Marie Seiler, Leiterin Real Estate Advisory PwC Schweiz und Mitglied Wipswiss; Kurt Ritz, Leiter Deals PwC Schweiz Wurden die folgenden Dienstleistungen für Investoren ausgelagert? Inhouse Internes Outsourcing Verkäufe/Rücknahmen Capital Calls/Vertrieb Das tiefe Zinsniveau, die im Vergleich zu Aktien nachhaltig hohe Wertstabilität und der romantische Traum vom Eigenheim: Das sind alles gute Gründe, als Privatperson in Immobilien zu investieren. Auch fiskalische Überlegungen sind durchaus lohnenswert, und das gleich auf mehreren Ebenen: • Zur Finanzierung von Wohneigentum können die steuermindernd angesparten Vorsorgegelder der zweiten und der dritten Säule genutzt werden. • Die Vermögenssteuer wird bei Immobilien nicht wie üblich auf dem vollen, sondern nur auf rund 60% des Verkehrswerts erhoben. So etwa im Kanton Zürich, aber auch in anderen Kantonen. • Die Einkommenssteuer bietet dem Immobilienbesitzer Vorteile: Der steuerbare Eigenmietwert selbst genutzter Immobilien beträgt nur rund 60% der erzielbaren Marktmiete. • Finanzierungskosten sowie Aufwendungen für den Werterhalt der Immobilie, ihren Unterhalt und die Verwaltung sind vollumfänglich steuerlich abziehbar. Jährlich kann zwischen dem Abzug der effektiven Unterhaltskosten und einem Pauschalabzug (in Zürich 20%) gewählt werden. VORTEIL ZU WERTPAPIEREN Ein Vergleich mit der Besteuerung von kotierten Aktien und Obligationen ver- NEUES EIGENHEIM OHNE FOLGEN Der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie ist – im Gegensatz zur grundsätzlichen Steuerfreiheit von privaten Kapitalgewinnen – zwar steuerpflichtig. Wird jedoch der Erlös aus dem Verkauf der selbst bewohnten Liegenschaft unmittelbar in den Kauf eines neuen Eigenheims reinvestiert, wird die Besteuerung aufgeschoben. Dies so oft und so lange, bis der Erlös aus dem Verkauf der Liegenschaft nicht mehr ins nächste Eigenheim investiert wird. Die Entwicklung vom Eigentümer einer kleinen Wohnung zum stolzen Villabesitzer ist also durchaus möglich, ohne dass man je Grundstückgewinnsteuern bezahlt. Kommt kein Steueraufschub zur Anwendung, wird der realisierte Gewinn besteuert. Gewinnschmälernd geltend gemacht werden können die Akquisitionskosten sowie die wertvermehrenden Investitionen während der Haltedauer der Immobilie. Der Steuertarif ist in Bezug auf die absolute Höhe des Gewinns zwar progressiv ausgestaltet, in Relation zur Haltedauer der Immobilie dagegen attraktiv degressiv. So reduziert sich beispielsweise in Zürich die Steuer in zwanzig Jahren von 40 auf 20%. Spekulationsgewinne dagegen werden progressiv besteuert, bei einer Haltedauer von unter einem Jahr mit bis zu 60%. Auch das gesetzliche Grundsteuerpfandrecht des Fiskus, auf das zu Recht, aber unnötigerweise oft mit Mahnfinger «Die Investition in Schweizer Immobilien bleibt fiskalisch äusserst attraktiv.» hingewiesen wird, ist für den Immobilienkäufer in der Praxis letztlich unproblematisch. Indem der Käufer mit vertraglicher Vereinbarung die vom Steueramt geschätzte Grundstückgewinnsteuer vom Kaufpreis abzieht und direkt dem Steueramt überweist, kann er sich 42 Vollständiges Outsourcing an Dritte 20 9 63 29 15 22 71 29 Waterfall/IRR-Berechnungen/ Performancegebühren 82 Berichterstattung an Investoren 82 Risikoberichterstattung an Investoren Andere Dienstleistungen für Investoren 9 78 65 5 9 14 4 88 Unterstützung bei der Ausarbeitung von Anlagerichtlinien 8 4 13 10 9 20 Quelle: PWC / Grafik: FuW, sm STEUERN Finanzierung, Besitz und Veräusserung folgen Regeln, die Privatinvestoren Anreize bieten. deutlicht diese Vorteile. Bei Wertpapierbesitz ist für die Vermögenssteuer der auf der Basis des Aktienkurses errechnete Steuerwert massgebend. Auch wird der Abzug für die Kosten der Vermögensverwaltung nur sehr restriktiv gewährt. Erträge aus Beteiligungen von mindestens 10% werden zwar lediglich zu rund 50% des ordentlichen Tarifs besteuert, solche aus den weit üblicheren Portfoliobeteiligungen unterliegen aber der ordentlichen Besteuerung. Zudem wird von Schweizer Dividenden und Zinsen – nicht aber von Immobilienerträgen – die Verrechnungssteuer von 35% abgezogen, die ja erst im Folgejahr und gänzlich unverzinst erstattet oder an die Einkommenssteuern angerechnet wird. Teilweises Outsourcing an Dritte Rücknahmegebühren Fiskalische Vorteile auf mehreren Ebenen Maja Bauer-Balmelli In diesem Zusammenhang wurde untersucht, welche Software standardmässig zum Einsatz kommt. Erstaunlicherweise werden weder eine Spezialsoftware noch eine selbst entwickelte verwendet. Das meistgenutzte Programm ist schlicht Microsoft Excel. Lediglich im Backoffice wird weitgehend eine Standardsoftware benutzt. Die Befragung kann allgemein als Weckruf interpretiert werden: dass es an der Zeit ist, mehr in die digitale Infrastruktur zu investieren und somit die digitalen Möglichkeiten im Real Estate Asset Management auf nationaler und internationaler Ebene zu erweitern. faktisch bequem von seiner solidarischen Haftung für die Grundstückgewinnsteuer befreien. AUCH FÜR DEN FISKUS ATTRAKTIV Liegenschaften sind auch für den Fiskus das ideale Steuerobjekt: Trotz Besteuerung der Grundstückgewinne können entsprechende Verluste nur ausnahmsweise geltend gemacht werden. Dem allzu systematisch und professionell in Liegenschaften investierenden Steuerpflichtigen droht zudem die Qualifikation als Liegenschaftenhändler. Als Konsequenz sind in diesem Fall auf den Grundstückgewinnen nicht nur Steuern, sondern auch Sozialversicherungsbeiträge abzuliefern. Sorgfältige Planung und ein abgestimmtes Vorgehen sind in diesem Zusammenhang wichtig. Besteuert wird die Immobilie in dem Kanton, in dem sie liegt. Zu berücksichtigen sind deshalb auch kantonalrechtliche Besonderheiten der Besteuerung, die es trotz weitestgehender Harmonisierung des Steuerrechts nach wie vor gibt. Weil sie im Wortsinn immobil sind, ist ein steueroptimierender Wegzug in ein anderes Steuerparadies mit Immobilien nicht möglich. Die Investition in Schweizer Immobilien bleibt fiskalisch dennoch äusserst attraktiv. Maja Bauer-Balmelli, Steuerexpertin und Partnerin Tax Advisors, Zürich, und Vizepräsidentin Wipswiss 91% DER BEFRAGTEN BEURTEILEN DIE SCHWEIZ ALS ATTRAKTIV ODER SEHR ATTRAKTIV FÜR IMMOBILIENINVESTMENTS UND 85% GLAUBEN NICHT AN EINE SPÜRBARE ZINSWENDE 2016. Quelle: EY-Trendbarometer 2016 14 Immobilien Sonderbund der Seit zwei Jahren in der Risikozone UBS-BLASENINDEX Leichter Rückgang im ersten Quartal. Der Blasenindex der UBS, der die Preisentwicklung am Schweizer Immobilienmarkt misst, hat sich in den ersten drei Monaten dieses Jahres leicht abgeschwächt. Er ist 0,03 Punkte auf 1,38 gefallen. Das ist ein Rückgang um 2,1% im Vergleich zum Schlussquartal 2015. Massgebend dafür waren eine geringere Nachfrage nach Eigentumswohnungen als Investitionsobjekten und ein niedrigeres Wachstum des Kreditvolumens. Das Bemühen der Nationalbank, die Hypothekenverschuldung und damit den Markt für Wohneigentum abzukühlen, zeigt Wirkung. Im ersten Quartal hat sich das Wachstum des Hypothekarvolumens erneut verlangsamt, auf noch 2,9% im Jahresvergleich, die kleinste Zunahme seit fünfzehn Jahren. Die Eigenheimpreise, als Mittelwert der Preise von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen gerechnet, stagnierten zum Vorquartal. Auf Jahresbasis sind sie noch 1,1% gestiegen. Die Zahl der Gefahrenzonen ist unverändert. Sie umfasst die Regionen Genfer-, Zürich- und Zugersee, Luzern, BaselStadt, Innerschwyz und Lugano. Der Index bewegt sich seit Mitte 2014 in der Risikozone. Der Anstieg ist jedoch weniger steil als in den Neunzigerjahren und die Alarmstufe ein gutes Stück entfernt. HF Noch nicht Alarmstufe UBS Swiss Real Estate Bubble Index Blase 2 Risiko 1 Boom 0 Balance –1 Baisse –2 1982 1987 1992 1997 2001 2006 2011 2016 Q4 Q3 Q2 Q1 Q4 Q3 Q2 Q1 Quelle: UBS / Grafik: FuW, sm Anzeige zu verkaufen - bezüglich Wohn- und Verkehrslage - am oberen Zürichsee (SZ) - viel Potential für Ihre Ideen an solvente Käufer (ca. CHF 3 Mio.) - nur mit Bewilligung für BGBB-Land - als sichere Kapitalanlage - zügige und diskrete Abwicklung Kontaktaufnahme Zuschriften an: Chiffre IP1438fuwA Finanz und Wirtschaft, Postfach, 8021 Zürich Immobilien Juni 2016 PARADIGMENWECHSEL Die Leerstandquote in Genf und Zürich erreicht ein Fünfjahreshöchst. Brigitte Luginbühl Die Zinsen folgen seit mehreren Jahren einem Abwärtstrend. Eine Trendwende ist in absehbarer Zeit eher unwahrscheinlich. Um die mangelnden Möglichkeiten für Anlagen in renditestarke Obligationen oder andere Assets zu kompensieren, sind Immobilien bei vielen institutionellen Investoren verstärkt in den Fokus gerückt. Dies hat zu einem hohen Anlagedruck im Schweizer Immobilientransaktionsmarkt geführt, wobei zurzeit keine Marktabkühlung abzusehen ist. Durch erfolgreiche Kapitalerhöhungen von Immobilienfonds, Anlagestiftungen und Immobilienaktiengesellschaften sind allein in den vergangenen zwölf Monaten deutlich über 3 Mrd. Fr. an Neugeldern in den Schweizer Immobilienmarkt geflossen. So wurden etwa durch die Platzierung der Erstemission der Swiss-Prime-Anlagestiftung und durch die Gründung der neuen Anlagegruppe Urban & Mixed Use von Turidomus in den letzten neun Monaten Kapitalzusagen von über 1,2 Mrd. Fr. gesichert. Bei Gewerbeobjekten unterscheiden sich der Transaktions- und der Mietermarkt deutlich. Während der Transaktionsmarkt von einem Nachfrageüberhang geprägt ist, zeichnet sich im Büromietermarkt seit einigen Jahren ein Angebotsüberschuss ab. Die Leerstandquote hat zugenommen und befindet sich in Zürich und in Genf auf einem Fünfjahreshöchst. Als Folge sind auch die Spitzenmieten deutlich gesunken. Es kann davon ausgegangen werden, dass es sich dabei nicht nur um ein kurzfristiges Phänomen, sondern um einen Paradigmenwechsel handelt. Der Markt hat sich von einem knappen Vermieterzu einem offenen Mietermarkt entwickelt. Immobilieneigentümer werden sich darauf einstellen müssen. Aktives Immobilien-Asset-Management, das Bereitstellen von hochwertigen, ausgebauten Flächen und Anreize wie mietfreie Zeiten werden für die erfolgreiche Vermietung von Büroflächen zu einem zentralen Erfolgsfaktor. Trotz Schwächen im Mietermarkt sind die Akteure auf dem Transaktionsmarkt nach wie vor sehr aktiv. Wegen des anhaltenden Anlagenotstands bleibt die Nachfrage nach ertragsstarken Immobilien zwar hoch, insgesamt sind die Investoren bei Büroliegenschaften aufgrund der schwächeren Mietermarktaussichten aber differenzierter geworden. Es kann von einer Zweiteilung im kommerziellen Transaktionsmarkt gesprochen werden. Auf der einen Seite hat die Nachfrage nach einkommensstabilen, risikoarmen Büroobjekten weiter zugenommen, was zum Teil zu Bieterwettbewerben mit einer sehr hohen Anzahl von Geboten und einer markanten Renditekompression führt. Die Nettorenditen für innerstädtische Topliegenschaften im Bürosegment sind seit der Einführung der Negativzinsen um ca. 40 Basispunkte auf 2,8% in Zürich und 3,2% in Genf gesunken. Die Renditeansprüche für erstklassige Büroimmobilien dürften in den nächsten Quartalen kaum steigen, da das geldpolitische Umfeld expansiv bleiben dürfte und der Anlagedruck der Investoren weiterbestehen sollte. Andererseits ist eine deutliche Zurückhaltung gegenüber Büroliegenschaften mit risikoreicherer Vermietungssitua- Rendite-Spread erstklassiger Büroimmobilien Jahresdurchschnitt in Basispunkten: 160 Paris München Differenz der Spitzenrenditen im Vergleich zu Zürich 140 120 100 80 60 40 20 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Quelle: JLL / Grafik: FuW, sm tion und/oder an unattraktiver Lage zu spüren. Leerstand und die entsprechende Vermarktungsdauer für die Vermietung werden von Investoren bei der Preisbildung kritisch hinterfragt und eher konservativ eingeschätzt, aus Sicht von Jll teils zu konservativ, da Immobilien mit Leerstand auch Chancen bieten können. Statt diversifizierten Anlagestrategien zeigt sich in Bieterverfahren oft ein Investorenverhalten, das relativ konform und überwiegend auf ertragsstabile Immobilien ausgerichtet ist. Dies führt zu einer geringen Kapitalallokation in Objekte mit Wertsteigerungspotenzial durch Renovierung und Neuvermietung (Value Added). Die Nachfrage nach risikoreicheren Büroimmobilien ist hauptsächlich dadurch motiviert (vor allem für Immobilienfonds oder -gesellschaften), die Portfoliorendite zu steigern. Die Differenz zwischen der Kaufpreisforderung des Käufers und der Zahlungsbereitschaft der Investoren (BidAsk Spread) ist jedoch häufig zu gross. Entsprechend tief ist die Liquidität. VERGLEICH MIT DEM AUSLAND Ein Blick ins europäische Ausland zeigt, dass auch in zahlreichen europäischen Grossstädten wie Madrid, München oder Paris die Preise für erstklassige Büroimmobilien in den letzten zwei Jahren markant gestiegen und die Renditen gefallen sind. In der Folge haben sich die Renditeunterschiede im Vergleich zu Schweizer Topbüroliegenschaften (Rendite-Spread) signifikant verringert, wie die Grafik verdeutlicht. Die relativen Preisunterschiede zwischen der Schweiz und dem Ausland haben abgenommen. Beispielsweise waren die Spitzenrenditen von erstklassigen Pariser Büroimmobilien im Jahr 2015 nur knapp 40 Basispunkte höher als diejenigen in Zürich. Aus schweizerischer Sicht haben Immobilien im Ausland dadurch an Attraktivität eingebüsst, aus ausländischer Sicht sind Schweizer Immobilien hingegen attraktiver geworden. Brigitte Luginbühl, Senior Associate, Jones Lang LaSalle (JLL) 15 Sonderbund der Anspruchsvolle Bewertung Geschwächter Büromarkt ANGEBOTSFLUT AM MIETERMARKT einzigartige Liegenschaft (ca.4,5ha) Juni 2016 RENDITELIEGENSCHAFT Viele Immobilientypen bedeuten unterschiedliche Methoden. Das macht die Vergleichbarkeit und die Auswertung schwierig. Eine Standortorientierung ist unerlässlich. Andreas Ammann U m den aktuellen Marktwert einer Immobilie festzustellen, gibt es grundsätzlich zwei Möglichkeiten: Sie wird entweder freihändig veräussert, wodurch es zu einer objektiven Preisbildung kommt. Oder, und das ist viel häufiger der Fall, sie wird bewertet. Das Ziel der Bewertung ist, den Preis, der beim Verkauf erzielt werden könnte, möglichst genau einzuschätzen. In vielen Märkten ist es ein Prinzip, aus den Vergleichen mit bekannten Marktpreisen auf den potenziellen Marktwert eines Investments zu schliessen. Das Vergleichen fällt bei homogenen und in grosser Zahl gehandelten Anlagegütern (beispielsweise kotierten Aktien) eher leicht. Bei Immobilien dagegen ist es wesentlich anspruchsvoller, denn sie sind aufgrund unterschiedlicher Charakteristika äusserst heterogen, und die Zahl der Transaktionen ist verhältnismässig gering – entsprechend rar sind vielerorts die Preisinformationen. UNTERSCHIEDLICHE REGELN Aufgrund der Vielzahl der Immobilientypen gelangen für die Bewertung unterschiedliche Methoden zur Anwendung, was den Liegenschaftenmarkt zusätzlich fragmentiert. Im Fall von Wohneigentum, bei dem das Transaktionsvolumen vergleichsweise gross ist und sich die Heterogenität im Vergleich zu Renditeliegenschaften in Grenzen hält, kommen vor allem transaktionspreisbasierte Vergleichswertmodelle (sogenannte hedonische Bewertungsmodelle) zum Einsatz. Bei Renditeliegenschaften dagegen werden in der Regel ertragsorientierte Verfahren angewendet, besonders die Discounted-Cashflow-Methode (DCFMethode). Ähnlich wie bei einem Business-Plan für ein Unternehmen werden dabei die zukünftigen Einnahmen und Kosten prognostiziert sowie die markt- konforme Rendite aus dem Immobilienmarkt abgeleitet. In der Schweiz gibt es kein Immobilienbewertungsgesetz, und es bestehen relativ wenige allgemeingültige Formvorschriften. Die Vorgaben für die Bewertung sind je nach Anlagegefäss und Gesellschaftsform in unterschiedlichen Bestimmungen geregelt. Beispiele dafür sind das Kollektivanlagengesetz (KAG), die relevanten Rechnungslegungsstandards (zum Beispiel IFRS), die Vorgaben der SIX für kotierte Immobilienaktiengesellschaften, die Branchenstandards wie diejenigen der Sfama oder die BestPractice-Bestimmungen der Immobilienbewertungsbranche (unter anderem RICS und die von ihr publizierten SwissValuation-Standards). Der Umfang und die Reichweite der in verschiedenen Konstellationen zu beachtenden Vorgaben unterscheiden sich ziemlich stark. Während es für Immobilienfonds konkrete gesetzliche Vorschriften für die Immobilienbewertung gibt und die beauftragten unabhängigen Experten bei der Finma akkreditiert werden müssen, sind die Vorgaben für andere Immobilieninvestoren, wie Pensionskassen und Versicherungen, weniger weitreichend. Doch trotz der Unterschiedlichkeit der gesetzlichen und regulatorischen Vorgaben für die Bewertung von Immobilien sind in der Branche breit akzeptierte Best Practices etabliert. «Umfang und Reichweite der zu beachtenden Vorgaben unterscheiden sich recht stark.» wertung ihres Immobilienbestands stellen. Gefordert ist da eine marktnahe, transparente und finanzmarktorientierte, das heisst cashflowbasierte Betrachtungsweise. Zu den neueren Anforderungen gehören die Bewertung nach IFRS 13 (Highest and Best Use) oder seit diesem Jahr die Vorgabe für Immobilienfonds, auch Immobilienprojekte unter Berücksichtigung des jeweiligen Entwicklungsstands zum aktuellen Marktwert zu bewerten. Früher wurden solche Projekte bis zur Fertigstellung hingegen zu den Kosten bilanziert. METHODISCHE KOMPETENZ Um all diesen Ansprüchen gerecht zu werden, sind aufseiten der Bewerter vertiefte methodische Kompetenzen sowie Erfahrungen, ein breiter Zugang zu umfangreichen Immobilienmarktdaten, eine leistungsfähige IT-Infrastruktur und nicht zuletzt ausreichende Bewerterressourcen notwendig. Da erstaunt es nicht, dass die professionellen Anbieter heute vornehmlich grössere Unterneh- Bewertung nach Discounted-Cashflow-Verfahren Business-Plan für eine Liegenschaft Bruttoertrag (Mietertrag) Kosten für Betrieb und Unterhalt (inkl. Leerstand) Nettoertrag Cash-Verlust (als Folge von Instandsetzungskosten) PROFESSIONALISIERUNG WÄCHST In den vergangenen fünfzehn Jahren war die Schweizer Immobilienbewertungsbranche von einem starken Wachstum und einer zunehmenden Professionalisierung geprägt. Das ist auf mehrere Ursachen zurückzuführen: Seit dem Jahrtausendwechsel sind zahlreiche neue Immobilienanlagegefässe entstanden, unter anderem kotierte Immobilienaktiengesellschaften, die heute zu den grössten Immobilieneigentümern gehören und hohe Anforderungen an die Be- Barwert 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Quelle: Wüest & Partner / Grafik: FuW, sm men sind, die die entsprechenden Infrastrukturen, Ressourcen und Spezialisten mit einer hohen Kontinuität zur Verfügung stellen können. Diese Professionalisierung liegt nicht zuletzt auch im Interesse des Anlegerschutzes. Die Immobilienbewertung ist ein vielschichtiger, komplexer und anspruchsvoller Prozess. Man kann sie durchaus als Querschnittsdisziplin bezeichnen, gilt es doch, bauliche, rechtliche und ökonomische Themen in Bezug zueinander zu setzen und zu gewichten. VIELE TEILSCHRITTE Der Bewertungsprozess umfasst zahlreiche Teilschritte, darunter beispielsweise die Analyse der Lage und des Umfelds, die Aufbereitung der Marktdaten und der Vergleichswerte, die Besichtigung der Liegenschaft vor Ort, die Beurteilung der Bausubstanz, des Standards und der Nutzbarkeit, eine Einschätzung des potenziellen Mietertrags beziehungsweise des Verkaufspreises, die Analyse der bestehenden Verträge (Miete, gegebenenfalls Baurecht etc.), die Einsicht in den Grundbuchauszug, die Abschätzung von Betriebs- und Unterhaltskosten sowie der marktkonformen Rendite. Die Ergebnisse dieser vielfältigen Analysen sind sodann in einem möglichst standardisierten Report aufzubereiten, um die Nachvollziehbarkeit und vor allem auch die Vergleichbarkeit von Bewertungen zu gewährleisten. Ausserdem gilt es, die Voraussetzungen für eine aggregierte Auswertung auf Ebene des Portfolios zu schaffen. Immer mehr werden die Resultate der Immobilienbewertung zudem in einer kundenspezifischen Softwarelösung weiterverwendet – zum Beispiel für das Portfoliomanagement –, wofür eine hohe Standardisierung ebenfalls unerlässlich ist. Andreas Ammann, Partner und Vorsitzender der Geschäftsleitung, Wüest & Partner Wenn Qualität ganz oben stehen soll – für Mieter und Investoren. PSP Swiss Property – Geschäftsimmobilien Schweiz. PSP Swiss Property gehört zu den führenden Immobiliengesellschaften der Schweiz. Die Lage und Qualität der Büro- und Geschäftshäuser, der umfassende Service für die Mieter sowie die umsichtige und nachhaltige Unternehmensstrategie machen PSP Swiss Property zu einem attraktiven Partner für Aktionäre und Mieter. Die Aktien der PSP Swiss Property AG sind an der Schweizer Börse SIX Swiss Exchange kotiert (Symbol PSPN, Valor 1829415). PSP Swiss Property AG · Kolinplatz 2 · CH-6300 Zug Telefon 041 728 04 04 · www.psp.info
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