newsletter 4/2016 - TPA Horwath Österreich

NEWSLETTER 4/2016
Im Folgenden geben wir Ihnen einen Überblick über die
wichtigsten steuerlichen Neuerungen:
1.
2.
3.
4.
5.
Grundanteilverordnung 2016: Neues bei der AfA-Bemessung.................................................. 1
Anteilsvereinigung neu geregelt: Grunderwerbsteuer legal „blocken“.................................... 3
So bekommen Sie die Vorsteuer aus dem Ausland zurück........................................................ 4
Mit Crowdfunding Immobilien finanzieren................................................................................... 5
Kroatien – Umsatz- und Einkommensteuerpflicht für ausländische Vermieter ....................... 6
1. Grundanteilverordnung 2016: Neues bei der AfA-Bemessung
Seit Anfang Mai liegt endlich die langersehnte endgültige Fassung der Grundanteilverordnung
2016 vor. Der Grundanteil bei bebauten Grundstücken des Privatvermögens und damit die
Bemessungsgrundlage für die Abschreibungen des Gebäudes wurden neu geregelt.
Im Zuge der Steuerreform 2015/2016 wurde erstmals das Aufteilungsverhältnis der Anschaffungskosten
bebauter Grundstücke für Zwecke der AfA-Bemessung im außerbetrieblichen Bereich gesetzlich verankert.
Der Grundanteil wurde von 20 % (bisherige Verwaltungspraxis) auf grundsätzlich 40 % angehoben. Die
Grundanteilverordnung 2016 (GrundanteilV 2016) legt aber auch davon abweichende Prozentsätze fest.
Diese sind von der Grundstückslage und der Bebauungsart abhängig:
Grundanteil
20 %
Gemeinde mit < 100.000 Einwohnern* und durchschnittlicher m²-Preis für
Bauland < 400 Euro
30 %
In allen anderen Gemeinden, wenn das Gebäude mehr als 10 Wohn- oder
Geschäftseinheiten umfasst.
40 %
In allen anderen Gemeinden, wenn das Gebäude nur bis zu 10 Wohn- oder
Geschäftseinheiten umfasst.
* derzeit haben nur Wien, Graz, Linz, Salzburg und Innsbruck mehr als 100.000 Einwohner
Albanien | Bulgarien | Kroatien | Österreich | Polen | Rumänien | Serbien | Slowakei | Slowenien | Tschechien | Ungarn
Mitglied von Crowe Horwath International (Zürich) – einer weltweiten Vereinigung rechtlich selbstständiger und unabhängiger Steuerberater, Wirtschaftsprüfer und Unternehmensberater.
NEWSLETTER 4/2016
Neu aufgenommen wurde die Regelung, dass pro angefangenen 400 m² Nutzfläche jedenfalls eine eigene
Geschäftseinheit vorliegt.
Als aktuelle Einwohnerzahl der Gemeinden wird das jeweils letzte, vor Beginn des Kalenderjahres des
erstmaligen AfA-Ansatzes veröffentlichte Ergebnis einer amtlichen Volkszählung herangezogen.
1.1. Preise für Bauland nachweisen
Der durchschnittliche m²-Preis für Bauland muss glaubhaft gemacht werden. Das erfolgt am besten
anhand eines geeigneten Immobilienpreisspiegels. Um welchen Immobilienpreisspiegel es sich dabei
handeln soll, wird in der Verordnung nicht näher geregelt. In Frage kommen der Immobilienpreisspiegel des
Fachverbands der Immobilientreuhänder sowie ab 2017 jener der Statistik Austria, der neu erstellt wird.
Wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich abweichen (Abweichen des tatsächlichen
Grundanteils im Ausmaß von mindestens 50 %), darf künftig keine pauschale Ausscheidung des
Grundanteils erfolgen. Zudem hat der Steuerpflichtige jederzeit die Möglichkeit, den Nachweis eines
abweichenden Aufteilungsverhältnisses durch Gutachten eines Sachverständigen zu erbringen.
TPA Horwath-Tipp: Das Gutachten unterliegt der freien Beweiswürdigung der Behörde. Diskussionsstoff
könnte somit vorprogrammiert sein.
1.2. Wie kann der Nachweis erbracht werden?
Der Nachweis kann entweder mittels Verhältnismethode auf Basis von Sachwerten oder per
Differenzmethode erbracht werden. Die vom VwGH bevorzugte Methode ist die Verhältnismethode auf
Basis von Sachwerten. Die Differenzmethode soll nur dann zur Anwendung kommen, wenn der Grundanteil
eindeutig feststellbar ist und der Kaufpreis weitgehend dem Verkehrswert entspricht.
1.3. Historische und neue Anschaffungskosten betroffen
Die GrundanteilV 2016 ist mit Wirkung ab 1.1.2016 in Kraft und ist ab der Veranlagung 2016 auch auf vor
dem 1.1.2016 angeschaffte bebaute Grundstücke des Privatvermögens anzuwenden. Es hat daher eine
Abstockung des Buchwertes des Gebäudes und eine Aufstockung des Buchwertes des Grund und Bodens
im Fall eines abweichenden früheren Aufteilungsverhältnisses zu erfolgen.
Von der Neuregelung sind nur die historischen Anschaffungskosten und nicht Herstellungskosten betroffen,
da nachträgliche Herstellungskosten immer ohne Berücksichtigung eines Grundanteils abgeschrieben
werden. Wurde der Grundanteil bereits in der Vergangenheit durch Gutachten oder im Rahmen einer
Außenprüfung der Finanzverwaltung nachgewiesen, so kann dieser beibehalten werden.
Ist die historische Aufteilung von Grund und Boden nicht mehr bekannt, so ist nach Ansicht der
Finanzverwaltung davon auszugehen, dass im Verhältnis 20/80 aufgeteilt wurde. In diesen Fällen kann eine
Anpassung auf 30/70 oder 40/60 erforderlich sein.
Schließlich gibt es noch die (seltenen) Fälle, bei denen die Abschreibung vom Einheitswert erfolgt. Dies ist
üblicherweise dann der Fall, wenn vor 2008 eine Schenkung oder Erbschaft erfolgt ist, und damals nicht auf
die fiktiven Anschaffungskosten aufgewertet wurde. In diesen Fällen kann die Abschreibung unverändert
bis zum „Buchwert von Null“ fortgeführt werden.
Juni 2016 | 2
NEWSLETTER 4/2016
2. Anteilsvereinigung neu geregelt: Grunderwerbsteuer legal „blocken“
In Österreich wurde die Anteilsvereinigung in der Grunderwerbsteuer neu geregelt. Wer plant, Anteile
an grundstücksbesitzenden Gesellschaften zu erwerben, kann die aktuelle Rechtslage nutzen, um
völlig legal Grunderwerbsteuer zu vermeiden.
Mit der Steuerreform 2015/2016 und dem Abgabenänderungsgesetz 2015 wurde die Anteilsvereinigung
in der Grunderwerbsteuer (GrESt) neu geregelt. Weitgehend lehnen sich die neuen Bestimmungen an die
deutsche Rechtslage an, zum Beispiel in folgenden Punkten:
Normierung der 95 %-Grenze
Grundstückswert nach Vorbild des deutschen Grundbesitzwerts als Bemessungsgrundlage
Einführung eines neuen Tatbestands für Personengesellschaften nach deutschem Vorbild.
Nicht übernommen wurde die in § 1 Abs. 2a dt. Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) enthaltene Regelung,
wonach eine Anteilsvereinigung auch dann bewirkt wird, wenn mindestens 95 % der Anteile an einer
Personengesellschaft bloß mittelbar erworben werden. Das heißt: Durch den mittelbaren Erwerb von
Anteilen an einer Gesellschaft wird wie bisher auch nach neuer österreichischer Rechtslage keine
Grunderwerbsteuer ausgelöst. Die zwischengeschalteten Gesellschaften fungieren daher als sogenannte
GrESt-Blocker.
2.1. Ein Beispiel
Die B-GmbH und die C-GmbH sind zu jeweils 50 % an der A-OG beteiligt, zu deren Betriebsvermögen
ein Grundstück gehört. Im Juni 2016 erwirbt die D-GmbH 100 % der Anteile an der B-GmbH und
100 % der Anteile an der C-GmbH. Die Gesellschaften bilden keine Unternehmensgruppe im Sinne des
Körperschaftsteuergesetzes (§ 9 KStG 1988).
D-GmbH
100%
B-GmbH
C-GmbH
50%
50%
100%
B-GmbH
C-GmbH
50%
A-OG
50%
A-OG
An der grundstückshaltenden A-OG ist die D-GmbH nach dem Erwerb der Anteile an den beiden anderen
Kapitalgesellschaften lediglich mittelbar beteiligt. Schon vor Inkrafttreten der Steuerreform 2015/2016 und
des Abgabenänderungsgesetzes 2015 kam es nach ständiger Rechtsprechung des VwGH bei einer bloß
mittelbaren Vereinigung aller Gesellschaftsanteile zu keiner Anteilsvereinigung, da bis dato ausschließlich
das zivilrechtliche Eigentum an den Anteilen ausschlaggebend war.
2.2. Keine Veränderung durch das Steuerreformgesetz 2016/2016
Das Steuerreformgesetz 2015/2016 und das Abgabenänderungsgesetz 2015 brachten in diesem
Punkt keine Änderungen. Auch bei Erwerbsvorgängen ab 1. Jänner 2016 führt eine bloß mittelbare
Vereinigung grundsätzlich zu keiner Verwirklichung einer Anteilsvereinigung. Dies gilt sowohl für den
Erwerb von Personengesellschaftsanteilen als auch für den Erwerb von Kapitalgesellschaftsanteilen.
Juni 2016 | 3
NEWSLETTER 4/2016
Eine Anteilsvereinigung wird im Falle eines unmittelbaren zivilrechtlichen Erwerbs verwirklicht und
im Fall der Zurechnung von Treuhandanteilen an den Treugeber. Wenn es sich allerdings um eine
Unternehmensgruppe im Sinne des § 9 KStG handelt, würde auch die mittelbare Vereinigung innerhalb der
Unternehmensgruppe zu einer grunderwerbsteuerpflichtigen (mittelbaren) Anteilsvereinigung führen.
Das heißt für das konkrete Beispiel im Ergebnis: Der Erwerb aller Anteile an der B-GmbH und der C-GmbH
führt zu keinem Anfallen von Grunderwerbsteuer, da die B-GmbH und die C-GmbH als GrESt-Blocker
fungieren.
TPA Horwath-Tipp:
Die Möglichkeit der legitimen und völlig legalen Vermeidung von Grunderwerbsteuer sollte bei geplanten
Erwerben von Anteilen an grundstückshaltenden Gesellschaften bedacht werden. Selbstverständlich sind
auch andere Beteiligungsverhältnisse (z.B. 5,1 % und 94,9 %) denkbar. Außerdem besteht die Möglichkeit,
nur den „Zwerg-Gesellschafter“ mittelbar zu kaufen und den größeren Anteil direkt.
3. So bekommen Sie die Vorsteuer aus dem Ausland zurück
Viele Unternehmen machen Umsätze im Ausland und/oder haben Ausgaben in anderen Ländern.
Was zu tun ist, damit Sie auch in diesen Fällen die Vorsteuer zurück verlangen können, lesen Sie hier.
3.1. Anträge für alle EU-Mitgliedstaaten via FinanzOnline
Um als Unternehmer im Binnenmarkt eine im Ausland angefallene Vorsteuer rückerstattet zu bekommen,
muss man im sogenannten Ansässigkeitsstaat über ein elektronisches Portal einen Antrag stellen.
Unternehmer aus Österreich müssen die Anträge für alle EU-Mitgliedstaaten via FinanzOnline, das
österreichische Steuerportal des Finanzministeriums, beim eigenen Finanzamt stellen.
3.2. Frist für Anträge in Österreich einhalten
Der Antrag für die Rückerstattung muss bis spätestens 30. September des Folgejahres elektronisch
eingereicht werden. Der sogenannte Erstattungsantrag gilt als fristgerecht eingebracht, wenn alle
erforderlichen Angaben und Beilagen enthalten sind. Das örtliche Finanzamt ist verpflichtet, den Antrag an
den Mitgliedstaat, in dem die Vorsteuer angefallen ist, weiterzuleiten.
3.3. Fristen des Drittstaates beachten
Für Nicht-EU-Länder ist der Antrag auf Rückerstattung im jeweiligen Antragsstaat zu stellen. Damit richtet
sich auch die Frist nach den Regeln des jeweiligen Landes. Meist endet die Frist jedoch am 30. Juni des
Folgejahres (Einlangen des vollständigen Antrages).
3.4. Registrierung häufig nötig
Doch Vorsicht: Bestimmte Geschäfte erfordern von Vornherein eine umsatzsteuerliche Registrierung im
Ausland (zB Konsignationslager in einzelnen Ländern). Damit ist die Vorsteuerrückerstattung über einen
Antrag in FinanzOnline in diesen Ländern ausgeschlossen. Die Vorsteuer kann dann nur im Rahmen der
ausländischen umsatzsteuerlichen Regelungen geltend gemacht werden. Deshalb sollten Sie schon
bevor Sie eine Geschäftsbeziehung im Ausland eingehen, die umsatzsteuerlichen Konsequenzen für den
einzelnen Fall abklären.
TPA Horwath-Tipp:
Klären Sie bei Umsätzen, die im Ausland erzielt werden, unbedingt zeitgerecht, welche
Registrierungspflichten und daraus resultierende Verfahrensschritte anfallen. Spätestens vor Ablauf des
betreffenden Kalenderjahres und bevor Sie einen Rückerstattungsantrag umsetzen, sollten Sie diese
Informationen einholen. Ihr TPA Horwath-Berater steht Ihnen dabei gerne zur Verfügung.
Juni 2016 | 4
NEWSLETTER 4/2016
4. Mit Crowdfunding Immobilien finanzieren
Crowdfunding wird zunehmend für die Finanzierung von Immobilienprojekten interessant – auch für
Privatanleger. Was dabei steuerlich zu beachten ist, lesen Sie hier.
Crowdfunding, das mittlerweile auch in Österreich hohe mediale Aufmerksamkeit erreicht, bezeichnet
die Finanzierung von Projekten oder Unternehmen durch eine Vielzahl von Kleinanlegern. Ursprünglich
nur im Start-Up-Bereich im Einsatz, findet Crowd-Funding nunmehr auch im Immobilienbereich verstärkt
Anwendung. In Deutschland ist es bereits ein etabliertes Mittel auch zur Finanzierung kleinvolumiger
Immobilienprojekte.
4.1. Das Alternativfinanzierungsgesetz
Das im letzten Jahr in Kraft getretene Alternativfinanzierungsgesetz (AltFG) brachte erhebliche
Erleichterungen im Zusammenhang mit der Begebung alternativer Finanzierungsinstrumente durch kleine
und mittlere Unternehmen. Seit 1.9.2015 besteht beispielsweise keine Prospektpflicht, wenn
der Gesamtgegenwert (das heißt, das maximale Emissionsvolumen) EUR 1,5 Mio. nicht erreicht, und
der einzelne Anleger höchstens EUR 5.000 innerhalb von 12 Monaten investiert.
Ausnahmen bestehen für professionelle Anleger iSd AIFMG (Alternatives Investmentfonds Manager-Gesetz)
oder für Personen, die keine Verbraucher iSd Konsumentenschutzgesetzes-KSchG sind. Ein vereinfachtes
Prospekt kann für Emissionen zwischen EUR 1,5 Mio. und EUR 5 Mio. veröffentlicht werden. Zum Schutz
der Anleger wurde weiters eine Reihe von Informationspflichten des Emittenten gesetzlich statuiert
(Angaben zum Emittenten und zum Finanzinstrument).
Positiv ist zu vermerken, dass bei Crowdinvesting-Projekten das AIFMG nicht zur Anwendung gelangt und
diese Investitionsform ausdrücklich auch Privatanlegern zugänglich ist.
4.2. Crowdinvesting aus steuerlicher Sicht
Equity-based Crowdfunding (Crowdinvesting) stellt die häufigste in Österreich vorkommende
Investitionsform dar, bei der der Investor direkt am Unternehmen beteiligt wird. Rechtlich wird
Crowdinvesting in Österreich idR als Genussrecht, nachrangiges Darlehen oder (echte) stille Beteiligung
angeboten.
Begebung von Genussrechten an einer österreichischen Körperschaft
Steuerrechtlich ist zwischen Substanzgenussrechten (sozietären Genussrechten – Recht auf Beteiligung
am laufenden Gewinn und am Liquidationsgewinn, mit überwiegendem Eigenkapitalcharakter) und
Nominalgenussrechten zu unterscheiden. Ist der Zeichner eine natürliche Person und hält er das
Substanzgenussrecht im Privatvermögen, so handelt es sich bei den Vergütungen um Einkünfte aus
Kapitalvermögen (27,5 % KESt-endbesteuert). Ist das Substanzgenussrecht Teil des Betriebsvermögens,
sind die Vergütungen betriebliche Einkünfte (ebenfalls KESt-endbesteuert). Nominalgenussrechte
unterliegen dagegen nur dann der KESt, wenn sie verbrieft bzw. öffentlich angeboten wurden, ansonsten ist
auf sie der progressive Einkommensteuertarif mit bis zu 55 % Steuerbelastung anzuwenden.
Ist der Kapitalgeber eine Körperschaft, unterliegen Vergütungen auf ein Nominalgenussrecht der
Körperschaftsteuer (KöSt). Bei Substanzgenussrechten handelt es sich dagegen um steuerfreie
Beteiligungserträge. Abschichtungsgewinne sind nach Ansicht des BMF steuerpflichtig.
Nachrangiges Darlehen und echte stille Beteiligung
Hält eine natürliche Person das Darlehen im Privatvermögen, handelt es sich bei den Vergütungen um
Einkünfte aus Kapitalvermögen, während ein Darlehen im Betriebsvermögen zu betrieblichen Einkünften
führt. Bei einer echten stillen Beteiligung handelt es sich ebenfalls um Einkünfte aus Kapitalvermögen
bzw. um betriebliche Einkünfte. Beide Formen unterliegen der Tarifbesteuerung mit bis zu 55 %
Einkommensteuerbelastung.
Juni 2016 | 5
NEWSLETTER 4/2016
5. Kroatien – Umsatz- und Einkommensteuerpflicht für ausländische
Vermieter
In Kroatien werden Immobilien nicht nur von kroatischen Staatsangehörigen, sondern auch von
ausländischen Personen vermietet. Das heißt, die Vermietung kann erfolgen durch
Kroaten,
Staatsangehörige anderer Mitgliedstaaten der EU und der Mitgliedstaaten des Europäischen
Wirtschaftsraums („EU-/EWR-Bürger“), und
andere Personen, die weder kroatische Staatsangehörige noch Staatsangehörige der EU oder
Staatsangehörige der Mitgliedstaaten des EWR sind, also durch Personen aus sog. „Drittländern“.
Vermieter, die Staatsangehörige von Drittländern sind, sind verpflichtet eine Gesellschaft zu gründen bzw.
ein Gewerbe in dem Ort anzumelden, wo sie ihre Leistungen anbieten. Mit der Gründung der Gesellschaft
oder des Gewerbes haben sie dann die gleichen Rechte und Pflichten wie ein kroatischer Steuerzahler.
Vermieter, die Staatsangehörige anderer EU-Mitgliedstaaten sind, dürfen in Kroatien seit dem 1. Juli 2013
Immobilien vermieten, ohne eine Gesellschaft oder ein Gewerbe gründen zu müssen.
Falls der Vermieter (EU-Bürger) kein Gewerbe oder keine Gesellschaft in Kroatien gründet, ist er
aber dazu verpflichtet, vor Beginn der Vermietung in der zuständigen Behörde für Tourismus eine
Genehmigung einzuholen. Nach Erteilung der erforderlichen Genehmigungen muss sich der Vermieter
mindestens 15 Tage vor dem Beginn der Vermietung umsatzsteuerlich registrieren. Danach besteht die
Pflicht, die monatliche Umsatzsteueranmeldung einzureichen. Eine Umsatzsteuerbefreiung auf Basis der
Kleinunternehmerregelung von ausländischen Unternehmen kann nicht in Anspruch genommen werden.
TPA Horwath-Tipp:
Zusätzlich zur Genehmigung und zur umsatzsteuerlichen Registrierung sind insbesondere eine
ertragsteuerliche Registrierung und die jährliche Abgabe einer Einkommensteuererklärung verpflichtend.
Dieser Newsletter ist ein Service von TPA Horwath
Mit freundlichen Grüßen
Ihr TPA Horwath-Team
Kontakt:
TPA Horwath Wirtschaftstreuhand und Steuerberatung GmbH
Praterstraße 62-64
1020 Wien
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Beratung nicht ersetzen. Für den Inhalt verantwortlich: Mag. Gottfried Sulz, Partner, TPA Horwath Wirtschaftstreuhand und Steuerberatung GmbH, Praterstraße
62-64, A-1020 Wien, FN 200423s HG Wien, Mitglied von Crowe Horwath International (Zürich) – einer weltweiten Vereinigung rechtlich selbständiger und
unabhängiger Steuerberater, Wirtschaftsprüfer und Unternehmensberater. Tel.: +43 1 588 35-0, Fax: DW 500. Homepage: www.tpa-horwath.at; Konzeption,
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