8931 和田興産

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8931
和田興産
溝本
俊哉
（ミゾモトトシヤ）
和田興産株式会社執行役員総合企画部長
高採算プロジェクトの引渡により利益率は改善
◆会社概要と事業内容
当社は 1899 年の創業、業歴 117 年となり、法人設立からは第 51 期の決算期を迎える。事業内容は、神戸市・
明石市・阪神間（芦屋市・西宮市等）を中心とした不動産販売事業と賃貸その他事業である。企業理念は、自らの
生き方が周りの人々の幸せにつながるという想いから、共生（ともいき）としている。また、プロダクトコンセプトは
「PREMIUM UNIQUE（プレミアム・ユニーク）」である。
不動産販売事業では、神戸市・明石市・阪神間を中心に地域密着で分譲マンション事業を展開している。分譲
マンションのブランド名は「ワコーレ」である。神戸市は、北は山、南は海に囲まれ、大規模な分譲マンション用地が
数少ないことから、中小型マンションが中心であるが、近年は大型プロジェクトにも取り組んでいる。創業以来の最
大戸数となる「ワコーレシティ神戸三宮」（471 戸）は、短期間で完売した。100 戸を超える大型プロジェクトは、販売
中が 2 物件、2017 年 2 月期中に発売予定が 1 物件である。近年、市街地中心地でのプロジェクトが増加している
とともに、近隣地域（北摂・姫路）へ供給エリアを拡大中である。当社の特徴は、常設のマンション・ギャラリーであ
る。プロジェクトごとに新設する通常の形式に比べコスト面で優位となるだけでなく、1 カ所のギャラリーで複数の物
件を同時販売することもあり、購入者に対して幅広い選択肢の提供が可能である。
昨年来より大きな社会問題となっているマンション傾斜問題に関する対応として、建築工事を発注しているゼネ
コン、設計事務所等を通じ、杭打ち業者、施工状況の調査を行った。その結果、問題なしという回答を得ている。
「ワコーレ」ブランドにおけるこれまでの累積供給実績は、426 棟 1 万 6,175 戸である。神戸市内供給戸数ランキ
ングでは 15 年連続第 1 位（シェア 20％超）、供給棟数は 18 年連続第 1 位を獲得している。また、2015 年の近畿
圏供給戸数ランキングでは第 5 位、供給棟数は第 2 位を達成した。
戸建て住宅販売のブランド名は「ワコーレノイエ」である。デザイン性、企画力等付加価値を重視し、街並みづく
りを基本として開発を進めることで、パワービルダーとの差別化をはかっている。その他不動産販売は、賃貸マン
ション等の収益物件の企画開発・販売に加え、宅地等も販売している。
賃貸その他事業はレジデンス系を中心に展開し、創業時から続く安定収益事業である。住居系を中心に、店
舗・事務所、駐車場等の運営を行い、稼働率 95％水準を維持している（住居系）。他事業との関連性も踏まえ、将
来的に分譲開発案件へ転換するケースも視野に入れた取得も考慮している。
◆2016 年 2 月期決算概要
2016 年 2 月期の売上高は 289 億 50 百万円（前期比 11 億 46 百万円減）、売上総利益は 62 億 25 百万円（同 1
億 27 百万円増）、営業利益は 29 億 38 百万円（同 1 億 6 百万円増）、経常利益は 20 億 55 百万円（同・同水準）、
当期純利益は 12 億 38 百万円（同 58 百万円増）となった。
期初計画に対して売上高は下振れしたが、大型物件の「ワコーレシティ神戸三宮」が高採算物件であったことに
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加え、販管費の下振れにより、増益を果たした。分譲マンションの引渡戸数は 686 戸（前期比 79 戸減）となった。
戸建事業は許認可取得等の遅れなどが影響し、計画比 25 戸未達となった。その他不動産販売は、木造収益物件
等の販売により前期比約 8 億円増、不動産賃貸収入は新規物件の投入、高稼働率の維持により順調に推移し
た。
セグメント別の業績は、分譲マンション販売は、売上高 233 億 98 百万円（前期比 7.3％減）、売上総利益 46 億 1
百万円（同 2.1％減）、利益率は前期の 18.6％から 19.7％となった。戸建て住宅販売は売上高 17 億 52 百万円（同
18.1％減）、売上総利益 2 億 16 百万円（同 15.5％減）、利益率は前期の 11.9％から 12.3％となった。その他不動産
販売は売上高 14 億 63 百万円（同 146.4％増）、売上総利益 2 億 73 百万円（同 93.0％増）、利益率は前期の 23.8％
から 18.7％となった。不動産賃貸収入は、新規物件の投入等により、売上高 22 億 45 百万円（同 8.3％増）、売上
総利益 10 億 56 百万円（同 10.6％増）、利益率 47.1％（同 1.0pt 上昇）となった。
貸借対照表では、総資産が 708 億 76 百万円（前期末比 52 億 24 百万円増）となった。流動資産のうち現金およ
び預金は仕入債務の決済による減少に伴い 76 億 69 百万円（同 38 億 98 百万円減）、販売用不動産は「ワコーレ
シティ神戸三宮」の 3 月以降引渡分約 150 戸（約 36 億円）の影響で 57 億 8 百万円（同 39 億 54 百万円増）と大幅
増加した。仕掛販売用不動産は用地仕入が順調に推移し、296 億 29 百万円（同 32 億 8 百万円増）となった。固定
資産は賃貸物件購入により、260 億 77 百万円（同 7 億 46 百万円増）となった。
負債は、建築費支払い等により仕入債務が 46 億 34 百万円（前期末比 27 億円減）、借入金総額はプロジェクト
の資金調達に伴い 423 億 56 百万円（同 64 億円 38 百万円増）となった。3 月以降、「ワコーレシティ神戸三宮」に
係る借入金等を返済しており、借入金は 400 億円程度に減少している。
棚卸資産のうち販売用不動産は、分譲マンションが「ワコーレシティ神戸三宮」の 3 月以降引渡分の影響で 40
億 17 百万円（前期末比 29 億 36 百万円増）、戸建住宅は 6 億 83 百万円（同 2 億 43 百万円増）、賃貸物件は 2
物件を固定資産から棚卸資産に振り換えたことで、3 億 7 百万円（同 3 億 7 百万円増）となった。
仕掛販売用不動産は、用地仕入により分譲マンションが 281 億 66 百万円（前期末比 34 億 15 百万円増）、戸建
住宅は 9 億 47 百万円（同 3 億 27 百万円減）となった。分譲マンションプロジェクトは大型物件も含めてラインナッ
プが揃っており、おおむね 3 年先までめどが立っている。
◆事業環境と 2017 年 2 月期計画
年初より海外経済の低迷により円高傾向が強まるとともに、株式市場も調整が進み、景気判断についても下方
修正がされている。4 月に発表された日銀短観においても、景況感が悪化しており、企業収益、個人消費は減速
傾向がみられる。
不動産市況はマイナス金利の導入により、資金調達環境は一層良化が見込まれ、投資不動産関連への投融
資は好調に推移している。これらを受け、3 大都市圏における公示地価は、商業地・住宅地ともに全体地域の約半
数の地点で上昇した。当社が供給している神戸市灘区では、新駅開通効果により住宅需要が堅調に推移し、
3.4％と大幅に上昇している。
2015 年の近畿圏マンション市場は、年間供給戸数が 1 万 8,930 戸（前年比 0.6％増）、契約率が好不調の目安と
なる 70％を若干上回る 70.8％（同 5.8 ポイント減）であった。戸当たり平均価格 3,788 万円（同 3.9％上昇）、平米単
価 58.2 万円（同 10.2％上昇）となり、契約率の低下をもたらした。神戸市のマンション新規供給は 2,829 戸（同
13.7％減）、兵庫県下は 2,366 戸（同 36.1％増）である。
2017 年 2 月期の計画は、売上高が 320 億円（前期比 10.5％増）、営業利益 28 億 50 百万円（同 3.0％減）、経常
利益 20 億 50 百万円（同 0.2％減）、当期純利益は 13 億円（同 5.0％増）を見込んでいる。
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◆2017 年 2 月期事業別戦略
分譲マンション事業の計画では、引渡戸数 770 戸（前期は 686 戸）、売上高 264 億円（同 233 億 98 百万円）を
見込んでいる。今期は大型物件の引渡という特殊要因および第 2 四半期までに 550 戸程度の引渡予定があり、
上期偏重の引渡計画となっている。今期引渡予定の 770 戸のうち約 90％の販売契約を既に獲得している。
発売戸数は 750 戸（前期は 829 戸）を計画しており、年度末には大型プロジェクトの発売予定もある。未契約の
完成在庫は 11 戸となった。仕入戸数は、前期、前々期と順調に仕入が進捗しており、今期引渡予定の戸数と同程
度である 750 戸を計画している。
近年は、郊外から中心市街地への住み換えニーズの高まりから、商業地での住宅開発が増加し、住宅環境が
変化している。そのため、地域密着という当社の社会的使命から、「市場」と呼ばれる小規模商店街の再開発を進
めている。具体的には三宮駅周辺地域、三宮と大阪（梅田）を結ぶ阪急沿線の JR 塚口駅前、阪急岡本駅周辺で
プロジェクトが進んでいる。さらに、業容拡大を視野に入れ、豊中市、池田市などの大阪府北摂地域と兵庫県姫路
地域へのエリア拡大を継続して進めていく。
戸建て住宅事業は、前期は発売のずれ込みにより、当初計画から大幅な未達となった。今期は神戸市北区鹿
の子台 97 区画となる大型物件を含めて供給を進め、引渡戸数 60 戸、売上高 20 億円を計画している。木造収益
物件は、前期は 5 棟、3 億 60 百万円の引渡実績となっており、今期も 5 棟の引渡を計画している。
不動産賃貸事業は、住居については新規物件投入により前期末保有数 1,844 戸（前期比 39 戸増）、賃貸収入
は 22 億 45 百万円（前期比 8.3％増）となった。稼働率は 95％水準と高稼働率を維持しており、物件の入れ換えを
進める中でより良質なポートフォリオの構築を推進する。
マンション周辺事業進出への足がかりとして、2016 年 3 月 7 日、晴耕雨耕（株）の第三者割当増資引受および資
本業務提携契約を締結した。管理業務分野で積極的に活用していく。また、同年 4 月 1 日付で組織改正を実施し
た。今後の事業領域拡充を視野に入れて、リフォーム事業課、木造収益課を新設した。
配当については、安定配当の継続を基本方針とする。2017 年 2 月期の 1 株当たり年間配当は、実質 3 円増配
である 26 円の普通配当を予定している。
◆質
疑
応
答◆
首都圏では販売価格上昇により新規発売の減少や契約率の低下が見られる。近畿圏の状況を伺いたい。
神戸市でも建築費高騰、用地価格の上昇が販売価格に影響している。神戸市東部の高価格帯では販売価格
上昇分は吸収しているが、西部では若干売れ行きが鈍化する等の地域格差はある。
木造収益物件の事業について、貴社でどこまで業務として扱うのか詳細を伺いたい。
地元ネットワークを通じた仕入は得意分野であり、従来より用地仕入から建築、客付まで一貫して手がけてきた。
年間 5～10 棟、さらなる拡大展開も視野に入れているが、用地仕入が難しい現状である。
2～3 年前と比較した仕入状況、来期、再来期以降の仕入分の規模など、仕入に対する考え方を伺いたい。
仕入はここ 2～3 年は比較的順調に推移しており、今後 3 年先までストックがある。ただ、入札案件では首都圏
の大手会社が高価格で落札する等の要因で用地価格が上昇している。今後は厳選し、採算面を確保できる物件
にシフトする必要がある。
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配当に対する考え方をお聞きしたい。
株主還元策は、従来どおり安定配当を着実に行う一方、先々の環境変化に応じて判断していく。
今の市況の中で、今後も大型案件を手がける可能性は拡大するのか。
「ワコーレシティ神戸三宮」は土地取得、建築費請負のタイミングに恵まれて高採算となった。当社は 100 戸を超
える物件を大型と認識しているが、現在進行中の大型物件の採算性は若干低下するものもある。神戸市、阪神間
で存在感を示すために、地元に貢献できる機会があればチャレンジする。
（平成 28 年 4 月 18 日・東京）
＊当日の説明会資料は以下の HP アドレスから見ることができます。
http://contents.xj-storage.jp/xcontents/89310/97b685c5/bc5e/4abb/b0fd/06d171a29c57/20160418155944201s.pdf
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