Special 特集 ブラジル経済と不動産市場の行方 ブラジル不動産マーケットリポート 第 10 回 ― 調整局面の不動産市場と サンパウロ市の住宅市場 ― 秋山 祐子 不動産鑑定士・MRICS ジョーンズ ラング ラサール株式会社 関西支社 キャピタルマーケット アソシエイトダイレクター サンパウロ大学不動産研究所（NRE/POLI-USP）研究員 入って、20 都 市 平 均 指 数は消 費 費 者 物 価 指 数 １．FipeZap 指数：2015 年から実 質価格が下落、リオデジャネイ ロは名目価格も下落に転じる （ IPCA ） を下回り実質マイナス成長に転じたが、 2016 年 3月の統計では、前年 4月からの一年間の20 都市平均変動率は0.53％であった。その間の消費 者物価指数（ IPCA ）変動率は9.5％であり、実質 一年前の当リポートで、ブラジルの不動産市場が 8.1％の下落となった。 グラフ1注 2 はリオデジャネイロ 調整局面に入ったことを指摘した。FipeZap 指数 市 、サンパウロ市 、ブラジル主要 7 都市の平均注 3 のマ （ Índice FipeZap de Preços de Imóveis ンション売り希望価格の年間変動率と年間消費者物 注1 Anunciados ） は、マンションの売希望価格指数に 価指数（ IPCA ） の推移である。不動産価格上昇の ついて、各都市の指数のほか、20 都市平均指数 ピークは2012 年 6月のリオデジャネイロ市 44.05％で （ FipeZap Ampliado ）と主 要 7 都 市 平 均 指 数 あった。2015 年 1月を境に不動産価格が実質的下 （ FipeZap Composto ） を公表している。2015 年に 落に転じたことが見て取れる。 注1 FipeZap 指数とは、サンパウロ大学経済経営学部の経済研究所（Fipe: Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas）が、ブラジル最大の不動産広告サ イト Zap の協力を得、Zap に登録されているデータを分析処理して、ブラジルの都市のマンションの売希望価格および募集賃料を指数化したもので ある。 注2 以下、グラフ 1-5 は、FipeZap、IBGE、Bacen データの資料より筆者作成。 注3 São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Distrito Federal（Brasília）, Recife, Fortaleza, Salvador 20 ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.31 特集：ブラジル経済と不動産市場の行方 グラフ2 は2016 年 3月時点の消費者 グラフ 1：年間価格変動率と年間物価変動率の推移 物価指数 、ブラジル7 都市とその平均 50% のマンションの売希望価格の年間変動 40% 率である。消費者物価が9.4％上昇し 30% ている一方 、3 都市が上昇 、4 都市が 下落となっており7 都市平均変動率が マイナスとなった。価格上昇が著しかっ たリオデジャネイロ市は下落率も顕著で ある。 Rio de Janeiro SP FipeZap compost （7都市平均） IPCA （消費者物価指数） 20% 10% 0% -10% グラフ3 はブラジルの主要 7 都市のマ ンションの売希望価格指数の最新の FipeZap 指数（インフレ考慮外の名目 値） である。 2010年8月時点と比較して、 グラフ 2：2016 年 3 月時点の都市毎のマンション価格及び 消費者物価指数の年間変動率 リオデジャネイロ市の価格は依然として2 IPCA （消費者物価指数） 倍を超えているが、グラフ2 が示唆する FipeZap Composto （7都市平均） ように、現在の下落率も高い。 9.4% -0.2% Fortaleza グラフ4 は、リオデジャネイロ市とサン パウロ市の2008年1月を100としたマン São Paulo 1.1% Salvador 0.9% Belo Horizonte ションの売希望価格のFipeZap指数（名 Recife 目値の指数 ） とIPCA 、 IPCAによって計 Distrito Federal 注4 算した実質FipeZap指数である 。 4.4% -0.2% -0.8% -0.8% Rio de Janeiro -2.5% リオデジャネイロ市は夏季五輪開催 に向けて、今まで課題であった市内各 地を結ぶ公共交通施設の設置やスラム 街の住環境の向上等の都市問題が改 善されている。海岸線に面したわずか な土地に立地する高級不動産に対す る需要 、投資または投機が、同市の価 格上昇を招いてきた。今後 、適正な水 準への価格調整が進むであろうが、都 市としての機能の底上げも否定するこ とはできない。物価水準 、投資利回り グラフ 3：ブラジル主要 7 都市のマンション売希望価格指数 （2010 年 8 月＝ 100） 240 220 200 180 213.4 200.3 Rio de Janeiro 197.3 São Paulo 173.8 Recife 170.9 Fortaleza 160 140 Belo Horizonte 144.8 Salvador 130.6 Brasília （DF） 120 100 等を参考に不動産価格の適正水準が 市場で判断されるであろう。 注4 ブラジルでは、マンションのタイプを寝室数で分類することが一般的であり、当 FipeZap も寝室数毎の統計および全平均を公表しているが、当稿の グラフは平均の指数を採用している。 May-June 2016 21 Special 2. 投資利回りの動向 グラフ 4：リオデジャネイロ市及びサンパウロ市の売希望価格指数（名目と実質） と消費者物価指数（2008 年 1 月＝ 100） グラフ5 はリオデジャネイロ市及びサ 400 ンパウロ市のマンション投資利回りとブラ 350 ジルの政策金利 Selicの推移である。 300 なお、投資利回りは、売希望価格と希 250 望賃料から算出した粗利回りである。 200 価格上昇に賃料上昇が追い付かず、 150 投資利回りは低下する一方で、ブラジ 100 325.2 ル政府は連続して政策金利を引き上げ 212.4 193.5 168.08 Rio de Janeiro名目 Rio de Janeiro実質 ているため、不動産市場との乖離は拡 大してきた。不動産価格は下落してい 357.0 São Paulo 名目 São Paulo 実質 消費者物価指数 （IPCA) るが、いまだ投資利回りの上昇は見受 グラフ 5：リオデジャネイロ市及びサンパウロ市のマンション投資利回り（グロス） 及びブラジルの政策金利 Selic の推移注 5 けられない。 16.00% 14.25% 14.00% 3. 不動産関連業株式 指数（ IMOB ） 12.00% サンパウロ証券取引所 （BOVESPA） 4.00% の不動産関連業指数 IMOBの2016 年 4月末の指数は601.12（ 2007 年 12月＝ 10.00% 8.00% 6.00% 5.0% 4.1% 2.00% Meta Slelic SP Total RJ Total 1,000 ） であった。 2010 年 10月の1,143.69 を頂点に、以降、IMOBは下落傾向に ある。2016 年 1月には、417.12を記録し 。 ている（グラフ6 ） 4.サンパウロ大学不動 産研究所の不動産業 株価指数（ IRE ） 以前のレポートでも紹介したサンパウ ロ大学不動産研究所の不動産業株価 指数 IRE 注 6 の2015 年 12月末までの推 注5 Total:1R から 4LDK 以上の全てのタイプの平均利回り 注6 Índice Setorial de Real Estate ＝ Real Estate Sector Index 22 ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.31 グラフ 6：サンパウロ証券取引所（BOVESPA）の不動産関連業株式指数 IMOB 特集：ブラジル経済と不動産市場の行方 移は グラフ7のとおりである。IREはBOVESPAに は世界的に観光地として有名であるが、ブラジル経 上場している不動産企業の株価を、企業の主要活 済の中心地はサンパウロ市であり、不動産市場に関 動分野別にグルーピングし、グループ毎のサブ指数を するデータも豊富である注 8。 作成しているところに特徴がある。BOVESPAの指 グラフ8 は、サンパウロ市内のマンションの新規分 数であるIBOVESPA 、不動産業全体の指数である 譲戸数と販売戸数の推移である。2003 年は現政権 IRE 、レジデンス商品（ 分譲販売のみ） を取り扱う企 の労働党に政権が交代した年である。その前年 業全体のうち、BOVESPAの株式売買高の50％以 2002 年は大統領選挙があり、経済政策の不安から 上を占める企 業の株 式 指 数である IRE-R50+ 、長期の収益不動産を取り 扱う企業（レジデンスの収益物件は含 の株式指数をIRE-BIという。 まない注 7 ） 市場では不動産価格が高騰してい るにもかかわらず、2010 年 10月にレジ デンスを取り扱うIRE-R50+は下落に転 じ、その後下落基調から抜け出せな グラフ 7：IBOVESPA、 IRE、 IRE-R50+、 IRE-BI の推移（2006 年 5 月＝ 100） 300 250 200 150 127.07 114.37 100 86.84 い。2006 年 5月の100に対し、2015 年 末には18.88となっている。一方 、2011 ～ 2012 年と好調だった商業・物流等の 50 18.88 0 長期収益不動産系企業の指数 IRE-BI も2013 年 1月から 下 落しはじ め た。 2015 年 末 で127.07とレ ジ デ ンス の IRE-BI (Development) IBOVESPA IRE IRE-R50+ (residential) （BOVESPA 及び NRE の資料より筆者作成） IRE-R50+ の 18.88 や IBOVESPA の グラフ 8：サンパウロ市におけるマンションの新規分譲戸数と販売戸数の推移 114.37と比較すれば、比較的良好な数 戸数 （単位：千） 値ではあるが、今後の動向に注視すべ 45 きである。 40 35 5. サンパウロ市の 住宅市場の変化 今回のレポートの最後に、サンパウロ 30 25 20 15 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 市の住宅市場について考察する。夏 季五輪が開催されるリオデジャネイロ市 新規分譲戸数 販売戸数 （出典：Secovi-SP） 注7 ブラジルでは、レジデンスの収益物件を取り扱う企業がない。 注8 参考 : サンパウロ市の面積は約 1,509km2 、人口約 1,150 万人（ 2015 年推計 ）、人口密度 7,624 人 /km2 で、東京都の島部を除いた面積約 1,786km2 、人口約 1,348 万人（ 2013 年 ）、人口密度 7,548 人 /km2 と、面積・人口が類似している。 May-June 2016 23 Special 為替レートも不安定な時期で、結果 、 2004 年のマンション供給は低調であっ 表 1：サンパウロ市のマンションの価格帯別新規分譲戸数と割合の推移 （2014 ～ 2015） 2014 年 た。その後はブラジルの経済成長とと もに順調に住宅市場も成長したが、昨 年 2015 年には2004 年とほぼ同じ水準 に後退した。2014 年は販売戸数が分 譲（ 供給 ）戸数を大幅に下回り、在庫 が増加しているものと推測される。 表1は、2014 年と2015 年の価 格 帯 別によるマンション新規分譲戸数であ （戸数） 限額が価格帯 Cであり、中間所得者 層が取得可能な住宅の上限と考えてよ （戸数） ％ 3,719 11% 4,924 23% 16,283 48% 11,298 53% 8,657 25% 3,148 15% 価格帯 D （R$750千～1,000千） （2250 ～ 30000 万円） 2,268 7% 945 4% 価格帯 E （R$1,000 千 1,500 千） （3000 ～ 4500 万円） 1,907 6% 678 3% 価格帯 F 1,121 3% 452 2% 33,955 100% 21,445 100% 価格帯 A* （～ R$225 千） （～ 675 万円） 価格帯 B （R$225 千～ 500 千）（675 ～ 1500 万円） 価格帯 C** （R$500 千～ 750 千）（1500 ～ 2250 万円） （R$1,500 千～） （4500 万円～） る。 住 宅 融 資 制 度（ SFH:Sistema Financeiro de Habitação ）による上 2015 年 ％ R$=BRL 1BRL=30JPY で換算 * 勤続年限保障基金（FGTS）による融資上限 **住宅融資制度（SFH）上限 参考：2015 年のブラジルの一人当たりGDP =R$28,876（ 約 86 万 6 千円） （出典：SecoviSP、IBGE） い。2014 年では価格帯 Cまでの供給 戸数が全体の84％、2015 年では91％に増加してい 前大統領の捜査開始許可を最高裁に請求した。こ る。統計方法 、インフレによる価格水準の変遷から以 れは、3月にルセフ大統領が、 ラバ・ジャット事件による 前の数 値と単 純 比 較 する表を記 載できないが、 訴追を受けたルーラ前大統領を官房長官に任命した 注9 では、住宅融資制度 のであるが、現役閣僚の逮捕 、起訴には最高裁の承 による上限価格帯までの供給戸数割合は、2004 年は 認が必要であるため、検察当局が必要な手続きを 73.7％、2006 年 65.1％、2008 年 77.9％、2010 年 71.8％ とったものである。ルセフ大統領については、4月に である。高額物件の供給割合が減少していることが 下院が弾劾を認める採択をし、上院でも5月11日に 読み取れる。 弾劾裁判の開始を決める本会議が行われる予定で Secovi-SPの2011 年の統計 一方、 2014 年から2015 年にかけての供給戸数は、 ある。上院本会議で過半数が賛成すれば、大統領 ボリュームゾーンである価格帯 B 、C 合わせて1 万戸 の職務が最長 180日停止される。五輪開催時はテメ 以上減少している。 ル副大統領が職務を代行する可能性が現実味を帯 びてきた。 6. 考察 る。ブラジルの経済成長は、中間層のための不動産 5月3日、夏季五輪の聖火リレーが首都ブラジリアを 市場を創設・拡張することによって作り上げた内需拡 出発したニュースが日本のテレビでも報道されたが、 大が寄与する部分も大きい。サンパウロ市の住宅供 同日、ブラジル検察当局は国営石油会社ペトロブラス 給動向は一都市の統計ではあるが、ブラジル全土の に絡む汚職・資金洗浄事件 、通称ラバ・ジャット事件の 動向を代表しているものと思料する。そして、この中 捜査妨害をしようとしたとして、ルセフ大統領とルーラ 間層による住宅市場が縮小している事実は、今後の 注9 Balanço do Mercado Imobiliário-2011 24 不動産市場は、調整局面が当面続くものと思われ ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.31 特集：ブラジル経済と不動産市場の行方 経済の回復の難しさを示唆する。 政治経済が混乱する中の五輪開催である。世界 に人生の全てをかけて努力をしてきたアスリートたちに は、混乱による影響がないことを祈る。 中からこの舞台で最高のパーフォーマンスを行うため 参考文献 〈ウエブサイト〉 Bacen: Banco Central do Brasil ブラジル中央銀行 www.bcb.gov.br（最終アクセス日 2016/04/29） BM&FBOVESPA（Bolsa de Valores, Mercadorias & Futuros de São Paulo）サンパウロ証券取引所 http://www.bmfbovespa.com.br（最終アクセス日 2016/05/08） FIPE: Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas サンパウロ大学経済経営学部経済研究所 http://www.fipe.org.br/web/index.asp?aspx=/web/indices/FIPEZAP/index.aspx（最終アクセス日 2016/04/29） IBGE: Instituto Brasileiro de Geografia e Estatíistica ブラジル地理統計院 http://www.ibge.gov.br/home/（最終アクセス日 2016/05/03） NRE-USP：Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP サンパウロ大学不動産研究所 http://www.realestate.br（最終アクセス日 2016/04/29） SECOVI-SP：Sindicato de Habitação SP http://www.secovi.com.br/（最終アクセス日 2016/04/29） あきやま ゆうこ 不動産鑑定士・MRICS 住友信託銀行に勤務後、1995 年渡伯。2006 年サンパウロ大学大 学院工学研究科にて修士課程修了。工学修士。2008 年帰国。帰国 後、 株式会社緒方不動産鑑定事務所大阪支所長（2008 ～ 2016 年） を経て、現職。 ブラジル技術基準協会「市街地不動産鑑定評価基準改定委員会」委員、 南米不動産学会（LARES）理事等を歴任。2004 年からサンパウロ 大学不動産研究所研究員（～現在） 、2015 年より大阪商業大学非常 勤講師も務める。 May-June 2016 25
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