Geschäftsbericht 2015 GESCHÄFTSBERICHT FÜR DAS JAHR 2015 Inhalt Allgemeines 3 Organe der Genossenschaft 4 Bericht des Aufsichtsrates für das Geschäftsjahr 2015 6 Lagebericht 2015 9 Gewinnverwendung 36 Bilanz zum 31.12.2015 38 Gewinn- und Verlustrechnung 2015 40 Anhang 2015 42 Mitglieder der Vertreterversammlung 50 DESWOS 52 Es handelt sich nicht um eine gesetzliche Form der Veröffentlichung des Jahresberichtes. Titel: Neubau „Physikersiedlung“ GEWOG – Porzer Wohnungsbaugenossenschaft eG Kaiserstraße 11, 51145 Köln Telefon: 0 22 03/57 05-0 www.gewog-porz.de Unserer Umwelt zuliebe ist das Papier für diesen Geschäftsbericht aus 100 % Recyclingpapier hergestellt. Es besteht aus Holzfasern, die aus verantwortungsvoll genutzten Wäldern stammen und gemäß den Regeln des Forest Stewardship Council ® (FSC ®) zertifiziert,sowie mit dem EU Ecolabel ausgezeichnet sind. 1 2 ALLGEMEINES Gründung: 12. Februar 1937 Unternehmensdaten: Wohn- und Geschäftshäuser: 423 Wohnungen:2.710 sonstige Einheiten (Mansarden): 3 Garagen: 145 Einstell- und Außenstellplätze: 969 gewerbliche Einheiten (Läden, Büros, Praxen): 16 Wohn- und Nutzfläche: m² 172.931,53 Grundstücksfläche: m² 400.979,00 Genossenschaftsmitglieder per 31.12.2015: 3.270 mit Geschäftsanteilen (Anzahl) per 31.12.2015: 7.480 Geschäftsguthaben (verbleibende Mitglieder) per 31.12.2015: € 7.441.817,85 Stand 01.03.2016 Mitgliedschaften: 1. VdW – Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e. V. 2. Arbeitsgemeinschaft Kölner Wohnungsunternehmen e. V. 3. VHW – Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung e. V. 4.DESWOS Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e. V. 5. KAV NW, Kommunaler Arbeitgeberverband Nordrhein-Westfalen 6. Gesellschaft für Wohnungsrecht und Wohnungswirtschaft Köln e. V. 7. Förderverein für die Aus- und Fortbildung im EBZ e. V. 8. TÜV Rheinland Berlin Brandenburg Pfalz e. V. 9. Geschichts- und Heimatverein Rechtsrheinisches Köln E. V. 3 ORGANE DER GENOSSENSCHAFT Porz am Rhein Aufsichtsrat Jürgen Hollstein kfm. Angestellter, Vorsitzender Hans Josef Bähner Betriebswirt, stellv. Vorsitzender Götz Oliver Broichheuser Dipl.-Ing. Architekt Gabriele Enste Sekretärin Michael Evert Rechtsanwalt Wolfgang Mombaur Dipl.-Kaufmann Michael Püchner Dipl.-Kaufmann Astrid Schinz Dipl.-Ing. Architektin Axel Scholle Dipl.-Ingenieur Ausschüsse des Aufsichtsrates Technischer AusschussPrüfungsausschuss 4 bis 24.02.2016 Vorstand Uwe Seibel Geschäftsführendes Vorstandsmitglied Karl Jacob ehrenamtliches Vorstandsmitglied Hans-Dieter Jungmann ehrenamtliches Vorstandsmitglied Astrid Schinz ehrenamtliches Vorstandsmitglied bis 31.10.2015 ab 01.03.2016 Handlungsbevollmächtigte nach § 54 HGB Rolf von Wieckifür die Abteilung Wohnungswirtschaft Frank Fiebergfür die Abteilung Technik Michael Stockhausenfür die Abteilung Rechnungswesen 5 BERICHT DES AUFSICHTSRATES FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2015 D er Berichtszeitraum umfasst das Geschäftsjahr 2015 vom 01.01 bis 31.12. In dieser Zeit ist die deutsche Wirtschaft um 1,7 % gewachsen und hat den zahlreichen internationalen Krisen, insbesondere im Nahen Osten, getrotzt. Tarifsteigerungen, Mindestlohn, geringe Inflation und weiterhin niedrige Zinsen kurbelten den Konsum der Verbraucher im vergangenen Jahr an. Auch 2016 wird die deutsche Wirtschaft einem von der Binnennachfrage getragenen Wachstumspfad folgen. Der nachhaltige Umbau der Energiewirtschaft und eine höhere Energieeffizienz erfordern entschiedenes politisches Handeln. Die GEWOG zeigte sich 2015 stabil und gesund, die Genossenschaft hat sich weiterhin positiv entwickelt. Durch Neubaumaßnahmen und Sanierungen in den eigenen Liegenschaften haben wir weitere Schritte zur langfristigen Sicherung des Gesamtportfolios unternommen. Der Aufsichtsrat hat satzungsgemäß den Vorstand überwacht und diesen bei der Erfüllung seiner Aufgaben unterstützt. Über die Risiken der künftigen Entwicklung unter Berücksichtigung des KonTraG hat der Aufsichtsrat sich angemessen unterrichtet. Mit der gesetzlichen Jahresabschlussprüfung 2014 war der VdW – Verband der Wohnungswirtschaft Rheinland Westfalen e. V., Düsseldorf, beauftragt. In der gemeinsamen Sitzung am 23.09.2015 ließ sich der Aufsichtsrat durch den vom Prüfungsunternehmen bestellten Prüfer eingehend und umfassend über das Ergebnis dieser Prüfung berichten. Es wurde festgestellt, dass sich zum Jahresabschluss 2014 keine prüfungsrelevanten Beanstandungen ergaben. Investitionsprogramm der Genossenschaft Punkte der Tagesordnung. In diesen Sitzungen hat sich der Aufsichtsrat anhand von Vorlagen, durch Einsicht in Unterlagen und durch weitere Berichte des Vorstandes eingehend über die Geschäftsführung durch den Vorstand informiert. Der Technische Ausschuss hat in fünf Sitzungen die Beschlüsse von Aufsichtsrat und Vorstand zu Neubau-, Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen gemäß Investitionsplan 2015 vorbereitet. Neubauprojekte, Sanierungen und die Vergabe von Bauaufträgen wurden eingehend beraten und entsprechende Empfehlungen ausgesprochen. Die Aufwendungen für die jeweiligen Maßnahmen wurden anhand der geplanten Kostenschätzungen überprüft. Der Prüfungsausschuss hat in zwei Sitzungen an Prüfungen des Jahresabschlusses mitgewirkt, Belege eingesehen und den Finanzbestand der Genossenschaft geprüft. Es gab keine prüfungsrelevanten Beanstandungen. Die Bilanz 2015, der Lagebericht des Vorstandes und die Verwendung des Jahresüberschusses 2015 wurden nach sorgfältiger Prüfung für in Ordnung befunden. Alle erforderlichen Beschlüsse wurden durch den Aufsichtsrat oder durch die von ihm eingesetzten Ausschüsse nach intensiven Beratungen gefasst. Der Aufsichtsrat billigt nach Eigenprüfung den vorgelegten Jahresabschluss 2015 nebst Lagebericht des Vorstandes zum 31.12.2015. Aufgrund der intensiven Beratungen und Prüfungen empfiehlt der Aufsichtsrat der Vertreterversammlung den Jahresabschluss 2015 (Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Anhang) durch entsprechende Beschlussfassung festzustellen und den Bilanzgewinn für das Geschäftsjahr 2015 vorschlagsgemäß zu verteilen. Im Berichtsjahr 2015 informierte sich der Aufsichtsrat und die von ihm eingesetzten Ausschüsse, Prüfungs- und Technischer Ausschuss, regelmäßig und zeitnah über die Lage und die Entwicklung der Genossenschaft. Der Vorstand hat den Aufsichtsrat über Geschäftsvorgänge von besonderer Bedeutung umfassend in Kenntnis gesetzt. Das Geschäftsjahr 2015 schließt mit einem Bilanzgewinn von 277 T€. In fünf gemeinsamen Sitzungen von Aufsichtsrat und Vorstand waren die wirtschaftliche und finanzielle Entwicklung, die Geschäftspolitik und das Der Aufsichtsrat empfiehlt der Vertreterversammlung, dem Vorstand für das Jahr 2015 Entlastung zu erteilen. 6 Herzlichen Dank den Mitgliedern des Vorstandes und allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der GEWOG. Durch ihre erfolgreiche Arbeit und ihren engagierten Einsatz haben sie zu dem guten Jahresabschluss 2015 maßgeblich beigetragen. Ihr Einsatz ermöglicht eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung unserer Mitglieder. Ebenfalls ein „Herzliches Danke schön“ an alle Vertreterinnen und Vertreter sowie allen Mit- gliedern unserer Genossenschaft für ihr Engagement und ihre Anregungen, die zur Sicherung der hohen Wohnqualität beigetragen haben. Köln-Porz, 06.04.2016 Jürgen Hollstein Vorsitzender des Aufsichtsrates Die neue Physiker-Siedlung kommt Hier bauen wir für Sie im ersten Bauabschnitt vier attraktive Gebäude und zwei Tiefgaragen: 64 individuell geschnittene Wohnungen mit hochwertiger Ausstattung 2- bis 4- Zimmer-Wohnungen von 53 - 125m² Wohnfläche Bauherr: g ab tellun s Fertig Mitte 2015 GEWOG - Porzer Wohnungsbaugenossenschaft eG Kaiserstr. 11, 51145 Köln Generalunternehmer: Wilma Wohnen KölnBonn GmbH Pempelfurtstr. 1, 40880 Ratingen Planung: Vermietung: GEWOG - Porzer Wohnungsbaugenossenschaft eG Ansprechpartner: Sigrid Thomas, 02203/5705-18, [email protected] www.gewog-porz.de Dieses Dokument ist unser Eigentum, Weitergabe, Vervielfältigung und Verwertung sind nicht gestattet, soweit nicht ausdrücklich zugestanden. Zuwiderhandlung verpflichtet zu Schadensersatz. Alle Rechte sowie tech. Änderungen vorbehalten. „Physikersiedlung“ 7 LAGEBERICHT 2015 Inhalt A Geschäft und Rahmenbedingungen 9 1. Allgemeine Angaben 9 2. Darstellung des Geschäftsverlaufs und des Geschäftsergebnisses 9 2.1 Gesamtwirtschaftliche Entwicklung und Branchenentwicklung 9 2.2Geschäftstätigkeit 14 2.3 Finanzielle Leistungsindikatoren 24 B Darstellung der Lage 25 1.Vermögenslage 25 2.Finanzlage 26 3.Ertragslage 26 CNachtragsbericht 29 DRisikobericht 29 1. Risiken der künftigen Entwicklung 29 2. Chancen der künftigen Entwicklung 30 EPrognosebericht 31 F Dank für Mitwirkung und Mithilfe 34 8 LAGEBERICHT 2015 AG eschäft und Rahmenbedingungen 1. Allgemeine Angaben Die GEWOG – Porzer Wohnungsbaugenossenschaft eG wurde am 12.02.1937 gegründet und ist im Genossenschaftsregister Köln unter der Nr. 666 eingetragen. Der Sitz der Genossenschaft ist Köln. Die rechtlichen Verhältnisse regelt die Satzung in der zuletzt am 26.01.2009 eingetragenen Fassung. Gegenstand des Unternehmens ist vorrangig eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung (gemeinnütziger Zweck) der Mitglieder der Genossenschaft (§ 2 der Satzung). Der Geschäftskreis richtet sich auf die Steuerbefreiung nach § 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG aus. 2.Darstellung des Geschäftsverlaufs und des Geschäftsergebnisses 2.1Gesamtwirtschaftliche Entwicklung und Branchenentwicklung Für unseren Planeten Erde war 2015 zum zweiten Mal in Folge das wärmste Jahr seit Beginn der Wetteraufzeichnungen und zwar mit deutlichem Abstand. Nach Angaben der Weltorganisation für Meteorologie in Genf und der US-Klimabehörde NOAA lag die Durchschnittstemperatur aufgrund der globalen Erwärmung um 0,9 Grad Celsius über dem Mittel des 20. Jahrhunderts. Auch die Wirtschaftsleistung der Welt erhöhte sich 2015 nach Berechnungen des Internationalen Währungsfonds (IWF) um 3,1 %. Das weltwirtschaftliche Umfeld hatte sich im Laufe des vergangenen Jahres eingetrübt und der Abwärtstrend erfasste die Schwellenländer nahezu gleichzeitig; insbesondere in Brasilien, wo die Rezession noch immer das Land lähmt. Der starke Rückgang der Ölpreise konnte im weltweiten Durchschnitt keinen positiven konjunkturellen Effekt erzielen. Den sinkenden Einnahmen ölexportierender Staaten wie z. B. Saudi Arabien und Russland standen erhebliche Einsparungen an Heiz- und Tankkosten, die für mehr Kaufkraft beim Verbraucher sorgten, gegenüber. Das günstige Öl sorgte weltweit für Gewinner und Verlierer. Schwächeres Wirtschaftswachstum in vielen Schwellen- und Entwicklungsländern, der stark gesunkene Ölpreis und die begonnene Zinswende in den Vereinigten Staaten, gepaart mit einem starken Dollar, sowie mögliche Eskalation bestehender geopolitischer Spannungen bleiben die Herausforderungen der weltwirtschaftlichen Entwicklung. Der IWF rechnet für das kommende Jahr mit einem moderaten Wachstum von 3,4 %. Im Jahr 2016 werden die Krisenherde insbesondere im Nahen Osten weiter für Unruhe sorgen. Syrien, das ist das Armageddon einer komplett aus den Fugen geratenen Geopolitik! Ein Land in Trümmern; 250.000 Tote und zwölf Millionen Menschen auf der Flucht. Das Land ist nur noch Spielball weltpolitischer Interessen. Die US-Wirtschaft bestätigte ihren Aufwärtstrend. Das BIP wuchs im Geschäftsjahr 2015 nach Angaben der US-Behörden um 2,4 %. Relativ ausgabenfreudige Konsumenten, zurückhaltende Unternehmen und eine schwache Auslandsnachfrage prägten das abgelaufene Jahr. Anhaltend negativ war der Beitrag des Energiesektors und des Außenhandels; hier schlugen sich der starke Dollar und die laue weltwirtschaftliche Entwicklung nieder. Der dynamische Arbeitsmarkt sorgte dafür, dass die Arbeitslosenquote im Jahresschnitt auf rund 5,3 % (Vorjahr 6,2 %) fiel. Analysten schließen eine Leitzinserhöhung in den USA nach den Daten nicht aus. Da erwartet wird, dass die amerikanischen Privathaushalte auch 2016 die Wirtschaft stützen werden, rechnen die Experten mit einer durchschnittlichen Jahreswachstumsrate von rund 2 %. Chinas Wirtschaft ist im vergangenen Jahr mit 6,9 % so langsam wie seit 25 Jahren nicht mehr gewachsen. Belastet wurde die chinesische Wirtschaft durch steigende Schuldenlasten, eine Immobilienblase und Überkapazitäten der Fabriken, wie das Statistikamt erklärte. Die Konjunkturschwäche traf auch deutsche Exporteure, die erstmals seit 18 Jahren weniger ins Reich der Mitte ausführten. Da Export und Infrastrukturinvestitionen weniger als in den letzten Jahren beitrugen, erwarten die Analysten des Internationalen Währungsfonds (IWF) für 2016 eine Wachstumsabschwächung der chinesischen Wirt- 9 LAGEBERICHT 2015 schaft auf rund 6,3 %. Ohne Weiterentwicklung und eigene binnenwirtschaftliche Impulse werden China und viele andere aufstrebende Volkswirtschaften in Zukunft wohl nur noch mit einem deutlich niedrigeren Tempo wachsen. Die Konjunktur im Euroraum hat sich spürbar stabilisiert – den geopolitischen Krisen und den neuen Terrorgefahren zum Trotz. In der Summe zeigten die Länder des Euroraums positive Entwicklungen; mit 1,5 % (Vorjahr 0,9 %) war die wirtschaftliche Entwicklung 2015 wieder deutlich positiv, wie von Eurostat, dem Statistischen Amt der Europäischen Union, mitgeteilt wurde. Bis auf Griechenland haben alle Euroländer auf einen leichten Wachstumspfad zurückgefunden, auch wenn einige noch nicht an den Stand des Produktionsniveaus vor der Rezession anknüpfen konnten. Eine bessere Konjunktur und die Maßnahmen der EZB drängten die finanziellen Schwierigkeiten der Staaten in den Hintergrund. Beherrschte in der ersten Jahreshälfte 2015 noch die griechische Schuldenkrise die Debatten, so ging es in der zweiten Jahreshälfte über auf die rasch anschwellenden Flüchtlingszuströme aus den Krisengebieten des Nahen Ostens sowie auf die Terrorgefahren in Europa. Trotz der Geldflut der Europäischen Zentralbank (EZB) blieb die Inflation in der Eurozone niedrig. Die Verbraucherpreise stiegen im Dezember lediglich um 0,2 %, im Jahresschnitt 2015 ergab sich keine Teuerungsrate gegenüber dem Vorjahr, wo die Preise noch um 0,5 % gestiegen waren, wie das Europäische Statistikamt mitteilte. Der Internationale Währungsfonds (IWF) bewertet die konjunkturellen Perspektiven für 2016 aufgrund der stark gefallenen Ölpreise und der Abwertung des Euro leicht optimistisch, die Analysten erwarten für den Euroraum ein Wirtschaftswachstum von 1,7 %. Die konjunkturelle Lage in Deutschland war im Jahr 2015 gekennzeichnet durch ein solides und stetiges Wirtschaftswachstum. Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) wuchs nach Angaben des Statistischen Bundesamtes 2015 um 1,7 % (Vorjahr +1,6 %). Mit 3.026 Milliarden € lag die Produktion erstmals über der Drei-Billionen-Marke. Eurokrise, Grexit, Flüchtlingsdrama und VW-Skandal – nichts von dem konnte der florierenden deutschen Konsumkonjunktur einen Dämpfer verpassen. Die Ausfuhr von Waren und 10 Dienstleistungen stieg trotz schwacher Weltwirtschaft um 5,4 %, die Importe legten in ähnlicher Größenordnung zu, +5,7 %. Unternehmen und Staat investierten 2015 zusammen 3,6 % mehr in Ausrüstungen wie Maschinen und Fahrzeuge. Die Differenz zwischen Exporten und Importen, der Außenbeitrag, leistete dadurch nur einen vergleichsweise geringen Beitrag zum BIP-Wachstum 2015. Garant für die robuste Konjunktur waren wie im Vorjahr die Verbraucher. Tarifsteigerungen, Mindestlohn und zunehmende Erwerbstätigkeit kurbelten den privaten Konsum an, die Ausgaben stiegen um 1,9 %, so stark wie seit 15 Jahren nicht mehr. Der private Konsum wird nach Ansicht der Experten auch 2016 ein wichtiger Wachstumsmotor bleiben, da u. a. durch weiter sinkende Rohölpreise weitere Entlastungen durch fallende Benzinpreise zu erwarten sind. Auch der staatliche Konsum trug 2015 kräftig zum Wachstum bei, u. a. weil der Staat für die Versorgung und Integration Hunderttausender Flüchtlinge viel Geld in die Hand nehmen musste. Das kontinuierliche Wirtschaftswachstum und der anhaltend günstige Trend der Arbeitsmarktentwicklung haben Deutschland zu einem Hauptwanderungsziel der EU-Binnenmigration werden lassen. Von Volkswirten wird des Weiteren die Zuwanderung von Menschen aus Syrien, dem Irak oder Afghanistan als Konjunkturprogramm gewertet – auch mit Blick auf 2016. Die preisbereinigten Bauinvestitionen erzielten im vergangenen Jahr nur ein leichtes Plus von 0,2 % (Vorjahr +3,4 %), wie das Statistische Bundesamt mitteilte. Während die Investitionen in Nichtwohngebäude um 1,9 % sanken, entwickelte sich der Wohnungsbau gegen den Gesamttrend, blieb Motor der Baukonjunktur und legte um 1,5 % zu. Rund 178,8 Milliarden Euro flossen 2015 in den Neubau und die Modernisierung der Wohnungsbestände. Die volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau gestalten sich weiterhin positiv. Die Zinsen für Baugeld befinden sich weiterhin auf einem äußerst niedrigen Niveau, gleichzeitig sind die Renditen für Anlagealternativen gering. Die hohe Nettozuwanderung steigert die Nachfrage nach Wohnraum zusätzlich. Insgesamt dürften die Wohnungsbauinvestitionen den Instituten zufolge 2016 um 2,5 bis 3,0 % zulegen. Baustelle Amselstraße im Juni 2015 Die Bundesregierung hatte 2011 als Konsequenz aus der Reaktorkatastrophe in Japan die Energiewende beschlossen. In regenerative Energien wie z. B. Solar-, Wind- und Biomasseprojekte wurden im letzten Jahr weltweit fast 300 Milliarden Euro investiert, wie eine Studie des Finanzdienstes Bloomberg aufzeigt. Das war mehr als in alle neuen konventionellen Kraftwerke zusammen. Der Studie zufolge werden die sinkenden Kosten diesen Boom weiter antreiben. Der nachhaltige Umbau der Energiewirtschaft in Deutschland erfordert entschiedenes politisches Handeln auf allen Ebenen und in allen Bereichen. Noch immer bestehen z. B. Regelungen, die verhindern, dass Wohnungsunternehmen mit steuerbegünstigter Vermietungsleistung stromerzeugende Anlagen, d. h. Photovoltaikanlagen oder Blockheizkraftwerke, betreiben. Das Fehlen sicherer Anlagemöglichkeiten an den Finanzmärkten macht Immobilien weiterhin für viele Anleger attraktiv; sie gelten als sichere und wertbeständige Kapitalanlage. Die Zinsentwicklung zwischen Anfang und Ende 2015 war für Kreditnehmer weiterhin sehr positiv. Mit einer wesentlichen Verschlechterung der Finanzierungsbedingungen im Jahr 2016 ist nicht zu rechnen. Die Staatshaushalte waren im Jahr 2015 nach Angaben des Statistischen Bundesamtes weiter auf Konsolidierungskurs. Der Staatssektor, dazu gehören Bund, Länder, Gemeinden und Sozialversicherungen, beendeten das Jahr mit einem Finanzierungsüberschuss in Höhe von 19,4 Milliarden €. Gemessen am Bruttoinlandsprodukt errechnet sich für den Staat im Jahr 2015 eine Überschussquote von 0,6 %. Damit kann der Staat das zweite Jahr in Folge mit einem Überschuss abschließen. Deutschland ist erneut weit entfernt von der Defizit-Obergrenze von 3,0 % des BIP, welche die europäischen Verträge (Maastricht) maximal erlauben. 11 LAGEBERICHT 2015 Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt mit Höchstständen bei Erwerbstätigkeit und Beschäftigung ist die Arbeitslosenzahl in Deutschland auf den niedrigsten Stand seit 24 Jahren gesunken. Solaranlage Amselstraße Die Verbraucherpreise in Deutschland sind im Jahresdurchschnitt 2015 nur um 0,3 % gestiegen. Eine so geringe Teuerungsrate gab es zuletzt während der Wirtschaftskrise 2009, wie das Statistische Bundesamt mitteilte. Hauptgrund für den schwachen Preisauftrieb war der Absturz der Rohölpreise, dadurch war Energie im vergangenen Jahr insgesamt um 7,0 % günstiger als 2014. Nahrungsmittel waren im Gesamtjahr 0,8 % teurer als ein Jahr zuvor; preistreibend wirkten 2015 Kaffee, Tee und Kakao (+5,5 %) sowie Tabakwaren (+4,0 %). Die Nettokaltmieten insgesamt stiegen moderat um 1,2 %. Die Inflationsrate lag damit deutlich unter der Zielmarke der Europäischen Zentralbank, die die Preisstabilität bei einer Rate von knapp unter zwei Prozent gewahrt sieht. Die Wirtschaftsleistung in Deutschland wurde im Jahresdurchschnitt 2015 erstmals von mehr als 43 Millionen Erwerbstätigen erbracht. Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes waren 0,8 % mehr Personen erwerbstätig als ein Jahr zuvor. Damit setzte sich der seit zehn Jahren anhaltende Aufwärtstrend fort. Die Reallöhne der Arbeitnehmer in tarifgebundenen Betrieben sind 2015 um durchschnittlich 2,9 % gestiegen. Da das allgemeine Preisniveau kaum zunahm, blieb von diesen Lohnsteigerungen real das meiste übrig, die Inflation betrug nur 0,3 %. Im Gesamtjahr 2015 waren nach Angaben der Bundesagentur für Arbeit durchschnittlich 2,8 Millionen Menschen arbeitslos, die Erwerbslosenquote fiel um 0,3 Prozentpunkte auf 6,4 %. Durch die gute 12 Nach Angaben der GfK, Gesellschaft für Konsumforschung, zeichnet sich bereits zu Beginn des Jahres 2016 ab, dass der Konsum weiterhin einen wichtigen Beitrag zum gesamtwirtschaftlichen Wachstum leisten wird. Der Konsumklimaindex ist gegenüber Ende letzten Jahres leicht gestiegen, die Bundesbürger sehen die deutsche Wirtschaft weiterhin im Aufschwung. Bundesregierung und Internationaler Währungsfonds (IWF) erwarten auch im laufenden Jahr ein Wachstum in der Größenordnung von 1,7 %. Im Jahr darauf soll die Wirtschaftsleistung dann um knapp zwei Prozent steigen. Die Vorgaben für die energetischen Richtlinien von Gebäuden wurden mit der Energieeinsparverordnung (EnEV) 2014 durch die Bundesregierung weiter verschärft. Ab 2016 muss beim Neubau von Wohnungen der Primärenergiebedarf um weitere 25 % gesenkt werden. Bei gemeinsamer Betrachtung der Investitions- und Betriebskosten ist die Wirtschaftlichkeit des geforderten Standards in vielen Fällen problematisch. Dies kann angesichts der Diskussionen um mehr bezahlbaren Wohnraum gerade in den Ballungsgebieten nicht hilfreich sein. Die Lage auf den Wohnungsmärkten in Deutschlands Großstädten ist als äußerst angespannt zu bewerten. Aufgrund enormer Versäumnisse in der Wohnungsund Städtebaupolitik hat sich dort in den letzten Jahren ein Wohnungsdefizit aufgebaut. Die starke Zuwanderung aus dem In- und Ausland verstärkt die Notwendigkeit, das Wohnraumangebot in den Ballungsregionen und Universitätsstädten auszuweiten. In Köln erhöht die anhaltende Flüchtlingszuwanderung den Handlungsdruck. Benötigt werden mehr bezahlbare Wohnungen für alle Menschen! Der Ende 2015 gestartete Versuch des Vermietungsmarktführers Vonovia SE (ehemals Deutsche Anning- ton und GAGFAH), den Branchenzweiten Deutsche Wohnen feindlich zu übernehmen, scheiterte. Nicht wegen der volatilen Börse, sondern weil sich Anlegern der Sinn einer solchen Übernahme nicht erschloss. Der Markt hätte einen derartig großen Marktführer in Deutschland mit dann rund 500.000 Wohneinheiten nicht gebraucht. Wie in den meisten Städten ist auch in Köln der Anteil öffentlich geförderter Wohnungen mit ihrer Preisbindung in den vergangenen Jahren massiv geschrumpft, weil die Mietpreis- und Belegungsbindungen in erheblichem Umfang ausgelaufen sind. Neubauten konnten diesen Verlust nicht kompensieren. Die wachsende Zahl nachfrageschwacher Haushalte trifft im preisgünstigen Segment auf weiter schrumpfende Sozialwohnungsbestände. Dieser Trend wird sich in Zukunft fortsetzen. Die beschlossenen Zwangsmittel (u. a. kooperatives Baulandmodell, Mietpreisbremse, Wohnraumschutzsatzung) sind nicht geeignet, den Kölner Wohnungsmarkt zukunftsfähig auszurichten. Sie bergen die Gefahr, dass auch in Zukunft die erforderlichen Neubauzahlen nicht erreicht werden, und führen absehbar zu keiner Entspannung am Wohnungsmarkt. Restriktive Eingriffe in den Markt schrecken Investoren ab und verschärfen am Ende das Problem. Der Neubau von Wohnungen zu sozial verträglichen Mieten lässt sich in Ballungsgebieten wie Köln nur realisieren, wenn kostendämpfende Maßnahmen umgesetzt werden. Dazu gehören vor allem der Verkauf von Grundstücken nach Konzepten statt nach Höchstpreisen sowie städtebauliche Verträge bzw. Kooperationsverträge, die für Bauherren wirtschaftlich tragbar sind und diese nicht durch infrastrukturelle Zusatzleistungen überfordern. Das Delta zwischen Wohnungsbedarf und Bautätigkeit zeigt, dass es eines konzertierten Handelns aller Akteure bedarf, um bestehende Hürden für mehr bezahlbaren Wohnungsbau aus dem Weg zu räumen. Und da ist ganz besonders die Politik gefordert! Die Rangliste der fünfzig Städte in Deutschland mit den höchsten Mieten und Preisen spiegelt die Entwicklung des vergangenen Jahres nahezu einheitlich wider. Fast überall sind Steigerungen zu verzeichnen, nur in Ausnahmefällen stagnierten die Werte oder fielen leicht. Bei den Neuvermietungsmieten ist München mit Marktmieten von 12,60 €/m² für zehn Jahre alte, 75 m² große Wohnungen Spitzenreiter geblieben; der Mietenanstieg im letzten Jahr war mit 1,8 % aber moderat. Die Mietpreissteigerungen in Köln (Rangplatz 22) mit 3,0 % auf 9,30 €/m² und Düsseldorf (Rangplatz 26, +3,5 %, 9,10 €/m²) sind etwas höher als im Vorjahr. Die Mietenentwicklung ist für Neuverträge bei der Erst- und Wiedervermietung ähnlich verlaufen, sie stiegen um 2,9 %. Die Bestandsmietenentwicklung verlief dagegen mit plus 0,9 % ausgesprochen moderat. Anzeichen einer Vorwegnahme höherer Mieten angesichts der geplanten Mietpreisbremse wie manche Auguren aufgrund von Partialdaten mutmaßten, sind nicht erkennbar. Das zeigen die Daten des „F+B-Wohn-Index Deutschland“. Im Vergleich zum Vorjahr blieben 2015 in NordrheinWestfalen die Disparitäten zwischen der Rheinschiene mit ihren positiven Rahmenbedingungen gegenüber den strukturschwächeren Städten und ländlicheren Regionen unverändert bestehen. Als attraktiver Wohn- und Investitionsstandort ist die Metropolregion entlang des Rheins sehr wettbewerbsstark. Die Angebots- und Nachfragesituation an Mietwohnungen im Stadtgebiet Köln-Porz, in dem die GEWOG - Porz eG am Markt präsent ist, war im abgelaufenen Geschäftsjahr durch eine weiterhin als ausgeglichen zu bezeichnende Situation gekennzeichnet. Den Interessenten standen in allen Segmenten (öffentlich geförderter und freifinanzierter Wohnungsbau) ausreichende Angebote an Wohnungen gegenüber. Wesentliche Steigerungen der Mietpreise waren nicht zu verzeichnen. 2015 betrug die Durchschnittsmiete der GEWOG-Wohnungen 6,32 €/m²/mtl. Auch im letzten Jahr waren verstärkt planungsrechtliche Verfahren und Neubauaktivitäten in Köln-Porz zu beobachten, die das gestiegene Interesse von Investoren am rechtsrheinischen Standort bestätigen. Die Bedeutung von Genossenschaften für die wirtschaftliche, soziale und gesellschaftliche Entwicklung durch die langfristige und nachhaltige Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum hat in Zeiten von gestiegener Wohnungsnachfrage wieder stark an Attraktivität gewonnen. 13 LAGEBERICHT 2015 2.2Geschäftstätigkeit Organe Im Berichtsjahr 2015 fanden 17 Vorstandssitzungen statt, der Aufsichtsrat und seine Ausschüsse traten zu insgesamt 12 Sitzungen zusammen. Der Bericht des VdW-Verband der Wohnungswirtschaft Rheinland Westfalen e. V. über die gesetzliche Prüfung des Geschäftsjahres 2014, Nr. RW-914300101-2014, wurde am 21.08.2015 erstellt und enthält keine wesentlichen Bemerkungen. Die ordentliche Vertreterversammlung für das Geschäftsjahr 2014 fand am 06.05.2015 im Leonardo Hotel am Flughafen Köln/Bonn statt. Die anwesenden Vertreter nahmen den Bericht des Vorstandes nebst Erläuterungen zum Jahresabschluss 2014 und den Bericht des Aufsichtsrates entgegen. Alle erforderlichen Beschlüsse zur Bilanz 2014, den vorgelegten Berichten, der Gewinnverwendung und zur Entlastung von Aufsichtsrat und Vorstand wurden gefasst. Die Sollmieten betrugen im abgelaufenen Geschäftsjahr rund 13.307 T€. Dies bedeutet eine Steigerung gegenüber dem Vorjahr um 296 T€ (+2,3 %). Im Wesentlichen ist die Steigerung auf unterjährige Änderungen von Nutzungsgebühren in 2014, den Neubau Wattstraße 2, 4/6 (Ve 90), Neuvermietungen von Wohnraum und durchgeführten Mieterhöhungen nach § 558 BGB zurückzuführen. Als partiell steuerbefreite Vermietungsgenossenschaft wurden die Sollmieten zum größten Teil im Bereich der Wohnraumvermietung (12.851 T€) erzielt. Aus der Vermietung von Garagen und Stellplätzen (374 T€) sowie von gewerblichen Einheiten (82 T€) wurden 456 T€ erzielt. Die durchschnittliche Netto-Nutzungsgebühr pro m² Wohnfläche monatlich erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr von 6,28 € auf 6,32 €, überwiegend zurückzuführen auf höhere Nutzungsentgelte bei der Vermietung der im Zuge von Mieterwechseln modernisierten Wohnungen. Der unterjährige Zugang (07/2015) des Neubaus Wattstraße 2, 4/6 (Ve 90) trug ebenfalls zur Erhöhung in 2015 bei. Die Durchschnittsmiete im Unternehmen „über alles“ (Gewerbe, Stellplätze, Wohnungen) pro m² Wohn- und Nutzfläche erhöhte sich von 6,45 € auf 6,50 €/mtl. Die Gesamtzahl der Kündigungen von Wohnraumnutzungsverhältnissen addierte sich im Geschäftsjahr auf 211; die Fluktuationsquote betrug wie im Vorjahr 7,9 %. Davon sind 38 Mitglieder (18 %) innerhalb des Bestandes der GEWOG umgezogen. Im Berichtszeitraum wurden 238 (Vorjahr 203) neue Dauernutzungsverträge, inkl. des Neubaus Wattstraße 2, 4/6 (Ve 90) mit 33 Wohnungen, abgeschlossen. Wohnungsbewirtschaftung Die GEWOG bewirtschaftete 2015 zum Ende des Geschäftsjahres 2.679 Wohnungen, die sich wie folgt zusammensetzen: Öffentlich geförderte Wohnungen Freifinanzierte bzw. nicht mehr der öffentlichen Bindung unterliegende Wohnungen 59 2.620 Die Anzahl der Gewerbeeinheiten, Garagen, Tiefgaragenplätze und Außenstellplätze belief sich auf insgesamt 1.105 Einheiten (16 Gewerbeeinheiten, 1.089 Garagen/Stellplätze). Zum 31.12.2015 betrug die Wohn- und Nutzfläche 170.589,70 m² (Vorjahr 167.988,43 m²). Die Änderung ergab sich aus der Fertigstellung der Objekte Wattstraße 2, 4/6 (Ve 90) und der Zusammenlegung mehrerer Mansarden zu einer Wohnung in der Wattstraße 1-17 (Ve 13). 14 Es treten kaum noch Vermietungsschwierigkeiten aufgrund der Lage von Beständen auf. Auch Anschlussvermietungen konnten im Geschäftsjahr 2015 schneller erfolgen. Das Neubauvorhaben Wattstraße 2, 4/6 mit 33 Wohnungen (Ve 90) war zum Bezug 01.07.2015 komplett vermietet. Fluktuation im Wohnungsbestand der letzten 4 Jahre 250 – 200 – 150 – 100 – 50 – 0– 2012 224 8,51 % 2013 226 8,55 % 2014 209 7,90 % 2015 211 7,90 % Der Leerstand am Bilanzstichtag von 43 Wohnungen mit einer Fläche von 2.153,94 m² (1,3 % des Gesamtbestandes) ist im Vergleich zum Vorjahr nahezu unverändert. Hierin enthalten sind 29 Wohnungen der Objekte Am Krausbaum 28-42, die aufgrund des geplanten Abbruchs aus dem aktiven Vermietungsgeschäft herausgenommen wurden. Leerstandszeiten entstehen in der Regel durch umfassende Instandhaltungsmaßnahmen vor Neuvermietung, die den Wohnwert erhöhen und eine bessere Vermietbarkeit der Wohnungen ermöglichen. Ausfälle an Nutzungsgebühren auf Sollmieten, abgerechneten Umlagen sowie Abschreibungen auf Mietforderungen und Fremdkosten für Mietund Räumungsklagen abzüglich Zahlungseingänge auf abgeschriebene Forderungen und Kosten für Miet- und Räumungsklagen addierten sich auf rund 189 T€. Der Anteil des Ausfalles an Sollmieten und abgerechneten Umlagen reduzierte sich auf 1,1 % (Vorjahr 1,3 %). Die Erlösschmälerungen (inkl. Eigennutzung) im Bereich der Sollmieten sind im Geschäftsjahr 2015 aufgrund der weiterhin positiven Vermietungssituation auf 130.158,97 € (Vorjahr 141.713,37 €) gesunken. Pufferspeicher Amselstraße Die Erlösschmälerungen der Sollmieten teilen sich wie folgt auf: wegen Abbruch/Mängel wegen Ausbau / Modernisierung / Renovierung wegen Vermietungsschwierigkeiten wegen fehlender direkter Anschlussvermietung wegen Eigennutzung aus sonstigen Gründen Geschäftsjahr Vorjahr 400,00 € 2.698,63 € 86.419,70 € 90.960,25 € 744,87 € 2.652,23 € 24.644,19 € 26.774,39 € 3.967,08 € 3.396,16 € 13.983,13 € 14.961,71 € 15 LAGEBERICHT 2015 Entwicklung des Wohnungsbestandes und der Leerstände per 31.12. 3.000 – Wohnungen Leerstand zum 31.12. 2.500 – 2.000 – 1.500 – 1.000 – 500 – 0– 2011 2.711 139 2012 2.633 55 2013 2.644 36 2014 2.645 38 2015 2.679 43 Am Stichtag wurden in 12 der leer stehenden Wohnungen umfangreiche Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt, die sich in 2016 fortsetzten. Für 12 der leer stehenden Wohnungen wurden zu Beginn des Jahres 2016 Dauernutzungsverträge abgeschlossen. Während des Geschäftsjahres 2015 standen 67 (Vorjahr 65) der Wohnungs- und Gewerbeeinheiten bis zu einem Monat zur Vermietung frei, zwischen zwei und sechs Monaten waren wie im Vorjahr 97 nicht vermietet. Länger als sechs Monate standen 17 Einheiten (Vorjahr 13) im Bereich Am Krausbaum 28-42 (Ve 4) leer. Stettiner Straße nach Sanierung 16 Die Abschreibungen und Wertberichtigungen auf Mietforderungen beliefen sich auf rund 16 T€ und haben sich im Vergleich zu 2014 um 21 T€ reduziert. Auch die Fremdkosten für Miet- und Räumungsklagen waren mit 22 T€ rund 8 T€ geringer als im Vorjahr. Diesen Posten standen Erträge aus erstatteten Kosten für Miet- und Räumungsklagen von 27 T€ (Vorjahr 39 T€) gegenüber. Die Kosten zur Herrichtung von nicht im vertragsgemäßen Zustand zurückgegebenen Wohnungen, die den ehemaligen Mietern in Rechnung gestellt wurden, beliefen sich auf rund 44 T€. Das Geschäftsguthaben der Genossenschaftsanteile reichte in einigen Fällen nicht aus, die Kosten zu decken. Bedingt durch die Rechtsprechung des BGH zur Thematik Schönheitsreparaturen werden Mieterbelastungen zunehmend erschwert. Die um Wertberichtigungen und Abschreibungen korrigierten Forderungen aus Vermietungen betrugen zum Bilanzstichtag rund 78 T€. Bereinigt um die gestundeten Forderungen aus Ratenzahlungsvereinbarungen und zukünftigen Verrechnungen mit den Geschäftsguthaben betrug der Forderungsbestand rund 16 T€. Dies entspricht rund 1,0 % der Sollmieten und Vorauszahlungen aus Dezember 2015 (Vorjahr 2,3 %) bzw. 0,1 % der Erlöse aus Sollmieten und Umlagenabrechnungen des Geschäftsjahres 2015. Instandhaltungen / Sanierungen / Modernisierungen Ziel der GEWOG ist und bleibt es, ihren Mitgliedern Wohnung und Wohnumfeld mit modernem und zeitgemäßem Standard zur Verfügung zu stellen und damit eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung zu gewährleisten (§ 2 unserer Satzung). Das Investitionsvolumen 2015, bestehend aus Instandhaltung, Modernisierung und Neubau, betrug rund 18.637 T€ (inkl. verrechneter interner Aufwand von 489 T€). Das Aufwandsvolumen für umfangreiche Modernisierungen und Instandhaltungen an den GEWOG-Immobilien sowie im Bereich des Wohnumfeldes erreichte mit 6.555 T€ (Fremdkosten) im Geschäftsjahr 2015 das Niveau des Vorjahres. Die Fremdkosten für die Planung und Erstellung von Neubauprojekten beliefen sich auf 11.593 T€. Für die Renovierung von Treppenhäusern, Fällungen und Ersatzpflanzungen, allgemeine Wohnumfeldverbesserungen und ähnliche Maßnahmen wurden rund 273 T€ aufgewandt. Die Aufwendungen für die laufende Instandhaltung unseres Immobilienbestandes (inkl. Versicherungsschä- den) in Höhe von 941 T€ (Vorjahr 1.042 T€) und die mietwirksamen Aufwendungen vor Neuvermietung in Höhe von 1.204 T€ (Vorjahr 1.531 T€) an und in unseren Häusern bzw. Wohnungen addierten sich im Geschäftsjahr 2015 auf 2.144 T€. Für die Sanierung von Kanalhausanschlüssen und Grundleitungen wurden 449 T€ zurückgestellt. Stettiner Straße 17 LAGEBERICHT 2015 Besonders zu erwähnen sind folgende Maßnahmen: Ve 45, Stralsunder Str. 21-31 Sanierung Fassaden, Balkone und Entwässerung, Erneuerung Haustür- und Treppenhausfensteranlagen, Fenster und Wohnungseingangstüren T€ 1.371 Ve 51, Stettiner Str. 14-24, Danziger Str. 8 Sanierung Fassaden, Balkone und Entwässerung, Erneuerung Dächer sowie Haustür- und Treppenhausfensteranlagen, Fenster und Wohnungseingangstüren T€ 1.837 Ve 67, Im Porzer Feld 39-65, 20-46 Anstrich Fassaden und Balkone, Erneuerung Dächer mit Speicherbodendämmung T€ 297 T€ 183 Ve 73 und 74, Am Urbacher Wall 57-61 Erneuerung der Aufzugsanlagen Stralsunder Straße nach Sanierung 18 Die umfangreichen Sanierungen vor Neuvermietung in den Bereichen Sanitär, Fußboden und Elektro, um die Wohnungen auf einen zeitgemäßen Standard zu setzen, wurden im Geschäftsjahr 2015 fortgesetzt. Der Gesamtinstandhaltungsaufwand der Genossenschaft, bestehend aus laufender Instandhaltung, Großmaßnahmen, modernisierungsbegleitender Instandhaltung, wertverbessernder Maßnahmen, verrechnetem sächlichen Aufwand und Personalaufwand, abzüglich der Erstattungen durch Versicherungen und Mitgliedern, betrug 6.904 T€ und damit 40,47 € pro m² Wohn- und Nutzfläche; das entspricht rund 52 % der Sollmieten. Das Engagement der vergangenen Jahre, unsere Wohnungen und Häuser auf einem zeitgemäßen Stand zu halten bzw. zu verbessern, blieb auch im Geschäftsjahr 2015 sehr hoch. Entwicklung der Instandhaltungskosten in EURO je m2 Nutzfläche 45,00 – 40,00 – 35,00 – 30,00 – 25,00 – 20,00 – 2011 30,11 2012 35,61 2013 32,63 2014 41,35 2015 40,47 Stralsunder Straße 19 LAGEBERICHT 2015 Neubautätigkeit / Erwerb Das Jahr war geprägt von zwei Neubauprojekten mit insgesamt 106 Wohnungen; „Physikersiedlung“ in Porz-Mitte (64 Wohnungen) und „Vogelsiedlung“ in Porz-Westhoven (42 Wohnungen). In der Wattstr. 2, 4/6, 8/10 und Planckstr. 9/11 (Ve 90, „Physikersiedlung“) wurden auf dem 4.685 m² großen Grundstück vier energieeffiziente Wohngebäude, ein Winkel und drei Zeilen, jeweils mit drei Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss sowie „Physikersiedlung“ 20 zwei Tiefgaragen errichtet. Insgesamt entstanden 64 Wohnungen mit rund 4.940 m² Wohnfläche; Zwei-, Drei- und Vierzimmerwohnungen von rund 54 m² bis 125 m² Wohnfläche sowie 51 Stellplätze. Die Ausstattung ist mit z.B. Aufzug (im Winkelgebäude), Parkett und Fußbodenheizung überdurchschnittlich. Das Energiekonzept sieht die Verwendung von Geothermie als regenerative Energieart vor, zum Einsatz kommen Wasser/Wasser-Wärmepumpenanlagen mit Saug- und Schluckbrunnen. Zusätzlich werden in den Wohnungen dezentrale Lüftungsanlagen eingebaut. Die vier Gebäude wurden schlüsselfertig durch den beauftragten Bauträger Wilma Wohnen Köln-Bonn GmbH aus Ratingen errichtet. Das Investitionsvolumen betrug insgesamt rund 11,9 Mio. € (einschl. des Erwerbs der Hertzstraße von der Stadt Köln). Die Finanzierung erfolgte überwiegend aus Eigenmitteln der Genossenschaft und einem branchenüblichen Hypothekendarlehen. Bei Mieten von 8,20 bis 9,10 €/m²/mtl. und dem Ansatz der üblichen Bewirtschaftungskosten ergibt sich eine Rendite von rund 3,8 %. Die Ausgaben im Geschäftsjahr 2015 beliefen sich auf rund 5,8 Mio. €. Die Fertigstellung erfolgte für die Gebäude Wattstr. 2 und 4/6 (33 Wohnungen) zum 01.07.2015 und für die Gebäude Wattstr. 8/10 und Planckstr. 9/11 (31 Wohnungen) zum 01.01.2016. Alle 64 Wohnungen waren zum jeweiligen Fertigstellungstermin vermietet. Nach Abschluss des ersten Bauabschnitts werden in diesem Gebiet rund um die Hertz- und Planckstraße in weiteren Bauabschnitten und über mehrere Jahre verteilt noch über 200 neue Genossenschaftswohnungen entstehen. Geplant ist, bereits im dritten Quartal 2016 mit dem Bau von weiteren vier Gebäuden mit 64 Wohnungen südlich der Hertzstraße zu beginnen; die Bauanträge wurden im Dezember 2015 eingereicht. 21 LAGEBERICHT 2015 In der Amselstr. 1-5 (Ve 87, „Vogelsiedlung“) werden auf dem 4.625 m² großen Grundstück drei energieeffiziente Wohngebäude in Winkelform mit jeweils drei Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss sowie gemeinsamer Tiefgarage errichtet. Insgesamt entstehen 42 Wohnungen mit rund 3.686 m² Wohnfläche; Zwei-, Drei- und Vierzimmerwohnungen von 63 m² bis 117 m² sowie 41 Stellplätzen. Die Ausstattung ist mit z.B. Aufzug, Parkett und Fußbodenheizung hochwertig. Das regenerative Energiekonzept für die drei Gebäude besteht aus einer gemeinsamen Pelletsanlage in Kombination mit Solarthermie auf den Dächern und dezentralen Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung in den Wohnungen, wodurch KfW 40-Standard erreicht wird. Zusätzlich wurde die Neubaumaßnahme in das Landesprogramm für Rationelle Energieverwendung, Regenerative Energien und Energiesparen (progress.nrw, 100 Solarsiedlungen NRW) aufgenommen. Das Investitionsvolumen wurde mit rund 8,8 Mio. € kalkuliert. Die Finanzierung erfolgt branchenüblich über KfW- und Hypothekendarlehen sowie rund 30 % Eigenmitteln der Genossenschaft. Bei kalkulierten Mieten von 9,00 bis 9,60 €/m²/mtl. und dem Ansatz der üblichen Bewirtschaftungskosten ergibt sich eine Rendite von über 6 %. Die Ausgaben im Geschäftsjahr 2015 beliefen sich auf rund 5,8 Mio. €. Die Fertigstellung der drei Gebäude Amselstr. 1-5, des Neubau Amselstraße im Dezember 2015 22 letzten Abschnitts der „Vogelsiedlung“ in Porz-Ensen/ Westhoven, erfolgt monatlich getaktet von März bis Mai 2016. Alle 42 Wohnungen sind bereits zum jeweiligen Fertigstellungstermin vermietet. In Porz-Wahn wurde von der NAK Immobilien GmbH mit Kaufvertrag vom 17.11.2015 das rund 1.250 m² große Grundstück Jahnstr. 13 zum Preis von 420 €/m² erworben. Es eignet sich nach § 34 BauGB für eine typische Zeilenbebauung mit drei Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss. Der Kaufpreis und die Nebenkosten des Erwerbs wurden im Januar 2016 aus Eigenmitteln beglichen; der Besitzübergang erfolgte Ende Januar 2016. Anlieferung und Montage des Pufferspeichers Innenausbau Amselstraße Mitgliederbewegung Geschäftsergebnis Im Geschäftsjahr 2015 haben sich im Mitgliederbestand und in der Anzahl der gezeichneten Geschäftsanteile nachfolgend dargestellte Entwicklungen ergeben: Das Geschäftsjahr 2015 schloss zum 31.12. mit einem Jahresüberschuss von 1.680.508,20 € Der Überschuss wurde, wie in den vergangenen Jahren, im Wesentlichen im Bereich der Hausbewirtschaftung erzielt. Nach Einstellung von 168.050,82 € in die gesetzliche und 1.235.392,99 € in die freie Rücklage verbleibt für das Geschäftsjahr 2015 ein Bilanzgewinn von 277.064,39 € zur Ausschüttung der satzungsgemäßen Dividende von 4 %. Mitglieder Stand 01.01.2015 Zugänge 2015 Abgänge 2015 - durch Kündigung - durch Anteilskündigung - durch Übertragung - durch Tod - durch Ausschluss Stand 31.12.2015 3.168 +280 123 0 5 45 5 ./. 178 3.270 Geschäfts anteile 6.986 + 865 244 8 10 99 10 ./. 371 7.480 Auf das gezeichnete Kapital waren zum 31.12.2015 Einzahlungen in Höhe von 99,5 % erfolgt. Der im Wirtschaftsplan 2015 prognostizierte Überschuss von 1.095 T€ wurde um insgesamt 586 T€ übertroffen; im Wesentlichen aufgrund von höheren Sollmieten (+126 T€), geringerer Instandhaltung (-145 T€) und geringerer Zinsbelastung (-145 T€). Hinsichtlich weiterer Einzelheiten zum Jahresabschluss 2015 (Ergebniskomponenten, Vermögens- und Kapitalstruktur) wird auf B – Darstellung der Lage, Ziffer 1-3, verwiesen. 23 LAGEBERICHT 2015 2.3 Finanzielle Leistungsindikatoren Durch den Jahresabschluss zum 31.12.2015 wird weiterhin ein positives Bild der Genossenschaft aufgezeigt, wie die nachfolgend ausgewählten Kennzahlen verdeutlichen und erläutern. Die Gesamtkapitalrentabilität, das Verhältnis von Jahresüberschuss zzgl. Fremdkapitalzinsen und Ertragssteuern zur Bilanzsumme am 31.12., betrug im Geschäftsjahr 3,41 % und ist im Vergleich zum Vorjahr nahezu unverändert. Die Eigenkapitalquote ist leicht auf 49,5 % gesunken. Die durchschnittliche Sollmiete pro m² Wohn- und Nutzfläche (170.589,70 m²) betrug 6,50 € mtl. Die Leerstandsquote, das Verhältnis der am Bilanzstichtag leer stehenden Wohnungen zum Gesamtbestand, verbleibt stabil bei 1,3 %. Neuer Anstrich Im Porzer Feld 24 Instandhaltungskosten von 6.904 T€ (Fremdkosten zzgl. verrechnetem Personal- und Sachaufwand, abzgl. Erstattungen von Versicherungen und Mitgliedern) bedeuteten bei 170.589,70 m² Wohn-/Nutzfläche 40,47 €/p. a. bzw. 3,37 € pro m² monatlich. Dies entspricht einem Anteil von rund 52 % der durchschnittlichen Sollmiete im Unternehmen. Die durchschnittlichen Buchwerte der bebauten Grundstücke betrugen 425,34 € je m² Wohn-/Nutzfläche. Dies bedeutet eine Steigerung um 19,90 € je m² oder 4,9 % im Vergleich zum Vorjahr, bedingt durch den Zugang des Objektes Wattstraße 2, 4/6 (Ve 90) und dem Abgang der jährlichen Regelabschreibungen. Der Abnutzungsgrad des Sachanlagevermögens betrug 34,7 % (Vorjahr 38,3 %). Die Verschuldung beträgt unter Berücksichtigung planmäßiger Tilgungen sowie Auszahlungen von Darlehen der Neubauten Wattstraße 2, 4/6 (Ve 90) und Amselstraße 1-5 (Ve 87) im Geschäftsjahr 242,91 € pro m² Wohn-/Nutzfläche und ist gegenüber dem Vorjahr um 9,2 % gestiegen. B Darstellung der Lage 1. Vermögenslage In der nachfolgenden Aufstellung wurden die Positionen zur Vermögens- und Kapitalstruktur den entsprechenden Vorjahreszahlen gegenübergestellt: 31.12.2015 T€ % 31.12.2014 T€ % Veränderungen T€ VERMÖGENSSTRUKTUR Anlagevermögen Immaterielle Vermögensgegenstände Sachanlagen Finanzanlagen 9 85.176 4.509 0,0 88,0 4,7 14 75.322 6.226 0,0 83,8 6,9 ./. + ./. 5 9.854 1.717 37 0,0 34 0,0 + 3 4.430 4,6 4.301 4,8 + 129 2.488 128 96.777 2,6 0,1 100,0 3.867 158 89.922 4,3 0,2 100,0 ./. ./. + 1.379 30 6.855 7.442 39.837 47.279 7,7 41,1 48,8 6.931 38.433 45.364 7,7 42,7 50,4 + + + 511 1.404 1.915 349 277 47.905 0,4 0,3 49,5 422 275 46.061 0,5 0,3 51,2 ./. + + 73 2 1.844 41.503 42,9 37.371 41,6 + 4.132 771 4.910 1.688 7.369 0,8 5,1 1,7 7,6 635 4.790 1.065 6.490 0,7 5,3 1,2 7,2 + + + + 136 120 623 879 96.777 100,0 89.922 100,0 + 6.855 Umlaufvermögen Langfristig Kurzfristig Unfertige Leistungen Flüssige Mittel und Wertpapiere des Umlaufvermögens Übrige Aktiva Bilanzsumme KAPITALSTRUKTUR Eigenkapital Langfristig Geschäftsguthaben verbleibender Mitglieder Ergebnisrücklagen Kurzfristig Geschäftsguthaben ausgeschiedener Mitglieder Bilanzgewinn Fremdkapital Langfristig Verbindlichkeiten aus der Dauerfinanzierung Kurzfristig Rückstellungen erhaltene Anzahlungen übrige Verbindlichkeiten Bilanzsumme Die Bilanzsumme ist im Vergleich zum Vorjahr um rund 6.855 T€ (+7,6 %) gestiegen. 25 LAGEBERICHT 2015 Das Sachanlagevermögen ist um 9.854 T€ gestiegen. Die Veränderung beruht auf den jährlichen Abschreibungen, denen Zugänge aufgrund des im Bau befindlichen Objektes Amselstraße 1-5 (Ve 87) und des ersten Abschnittes der Physikersiedlung (Ve 90) gegenüberstehen. Finanzanlagen des Anlage- und Umlaufvermögens wurden für die Investitionen der beiden Neubauprojekte verwendet und haben sich daher vermindert. Der Finanzmittelbestand ist zum Bilanzstichtag auf 2.488 T€ gesunken. Der Anteil des Umlaufvermögens beträgt 7,3 % des Gesamtvermögens und ist durch die Investitionen in Neubauprojekte um 2 %-Punkte gesunken. Die Eigenkapitalquote ist im Geschäftsjahr 2015 um 1,7 %-Punkte auf 49,5 % gesunken. Aufgrund der aktuellen und zukünftigen Neubauprojekte (insbesondere in der „Physikersiedlung“) wird die Eigenkapitalquote in Zukunft wegen des damit verbundenen Kapitalbedarfs weiter moderat sinken. Der in 2015 erwirtschaftete Cashflow (Jahresergebnis + Abschreibungen + Veränderungen der langfristigen Rückstellungen) betrug 3.411 T€ (Vorjahr 3.034 T€). Ausgehend von der Stichtagsliquidität in Höhe von -949 T€ ist, unter Berücksichtigung des für 2016 erwarteten geldrechnungsmäßigen Überschusses von 520 T€ und dem Zufluss aus den Darlehnsaufnahmen der Neubauprojekte, die Liquidität im Geschäftsjahr 2016 gesichert. 3. Ertragslage Die Genossenschaft schloss das Geschäftsjahr 2015 mit einem Jahresüberschuss von 1.681 T€ ab. Nach Einstellung von 1.404 T€ in die gesetzliche und freie Rücklage verbleibt ein Bilanzgewinn von 277.064,39 € zur Ausschüttung der Bruttodividende von 4 % auf das dividendenberechtigte Geschäftsguthaben per 01.01.2015 in Höhe von 6.926.609,55 €. Der Jahresüberschuss von 1.681 T€ wurde im Wesentlichen im Bereich Hausbewirtschaftung erzielt. Das langfristige Fremdkapital hat sich durch planmäßige Tilgungen (-1.806 T€) und Darlehnsaufnahmen für die Neubauprojekte (+5.938 T€) um 4.132 T€ erhöht. Der Anteil des langfristigen Fremdkapitals am Gesamtkapital beträgt 42,9 %. Analog zum mittelfristig prognostizierten Rückgang der Eigenkapitalquote wird dieser Anteil in den nächsten Jahren leicht steigen. Das kurzfristige Fremdkapital in Höhe von 7.369 T€ (7,6 % des Gesamtkapitals) ist im Vergleich zum Vorjahr leicht gestiegen. Ursächlich hierfür ist eine Steigerung der übrigen Verbindlichkeiten. 2. Finanzlage Zum 31.12.2015 sind die langfristigen Vermögenswerte (89.731 T€) zu 99,0 % durch Eigenkapital und langfristiges Fremdkapital (zus. 88.782 T€) gedeckt. Die Genossenschaft hat auch im Jahr 2015 jederzeit ihre finanziellen Verpflichtungen erfüllt. Die Zahlungsbereitschaft war stets gewährleistet. 26 Fußbodenheizung und Lüftung Nach betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten stellt sich die Ertragslage wie folgt dar: 2015 2014 Veränderungen T€ % T€ % 17.760 99,0 17.278 98,7 + 482 177 1,0 222 1,3 ./. 45 Betriebsleistung 17.937 100,0 17.500 100,0 + 437 Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen 10.589 59,0 10.469 59,8 + 120 Personalaufwand 1.327 7,4 1.318 7,5 + 9 Abschreibungen 1.730 9,6 1.705 9,7 + 25 581 3,2 652 3,7 ./. 71 1.555 8,7 1.567 9,0 ./. 12 467 2,6 467 2,7 16.249 90,5 16.178 92,4 + 71 1.688 9,5 1.322 7,6 + 366 Umsatzerlöse einschl. Bestandsveränderung (Gesamtleistung) Andere betriebliche Erträge Andere betriebliche Aufwendungen Zinsaufwand Gewinnunabhängige Steuern Aufwendungen für die Betriebsleistung Betriebsergebnis T€ 0 Finanzergebnis 36 86 ./. 50 Neutrales Ergebnis 30 35 ./. 5 Gesamtergebnis vor Ertragssteuern 1.754 1.443 + 311 Steuern vom Einkommen und Ertrag ./. 73 ./. 124 + 51 Jahresüberschuss 1.681 1.319 + 362 Das Betriebsergebnis von 1.688 T€ ist zum Vorjahr um 366 T€ gestiegen. Die Steigerung des Ergebnisses in diesem Teilbereich ergibt sich aus höheren Erträgen im Vergleich zu 2014; die Aufwendungen bewegen sich auf Vorjahresniveau. Die Hausbewirtschaftung trägt mit 1.897 T€ Überschuss zum Betriebsergebnis bei. Die Gesamterträge von 17.887 T€ werden hauptsächlich von den Umsatzerlösen aus Sollmieten und Umlagenabrechnungen (17.712 €) bestimmt. Die Steigerung in diesem Teilbereich um 484 T€ resultiert aus den in 2014 (unterjährig) und 2015 durchgeführten Mietanpassungen bei Neuvermietungen sowie moderaten Mieterhöhungen in Teilbereichen unseres Bestandes. Ebenfalls zur Steigerung hat der Bezug des Neubaus Wattstraße 2, 4/6 (Ve 90) zum 01.07.2015 beigetragen. Die Gesamtaufwendungen in Höhe von 15.990 T€ wurden durch Instandhaltung (7.044 T€), Betriebskosten (4.219 T€), Abschreibungen (1.693 T€) und Zinsaufwand (1.552 T€) bestimmt. Die Aufwendungen im Bereich der Hausbewirtschaftung haben sich im Vergleich zum Vorjahr leicht erhöht. Im Bereich der Zinsaufwendungen wurde der Ansatz aus dem Wirtschaftsplan um 145 T€ unterschritten, da eine Darlehensaufnahme für den Neubau Wattstraße 2-10, Planckstraße 9/11 (Ve 90) erst im Geschäftsjahr 27 LAGEBERICHT 2015 2016 erfolgen wird. Bei den energetischen Sanierungen im Bereich der Instandhaltung ergab sich eine Unterschreitung des Budgets um 145 T€. Mit Hilfe einer internen Betriebsabrechnung (BAB) wurden Verwaltungskosten (Personal- und Sachkosten) von 307,37 € (Vorjahr 309,54 €) je Bewirtschaftungseinheit ermittelt. Der sonstige betriebliche Bereich belastet das Betriebsergebnis im Geschäftsjahr 2015 negativ mit 209 T€ (Vorjahr 212 T€). Durch die weiterhin starke Bautätigkeit wird der sonstige betriebliche Bereich auch zukünftig negativ abschließen, da den ermittelten Kosten für die Bau- und Modernisierungstätigkeit keine aktivierten Eigenleistungen gegenübergestellt werden. Das neutrale Ergebnis schloss im Geschäftsjahr 2015 positiv mit 30 T€ ab. Der Bereich wird sich in den folgenden Geschäftsjahren weiterhin positiv darstellen. Das Finanzergebnis schließt mit 36 T€ positiv ab und ist zum Vorjahr um 50 T€ gesunken. Aufgrund des anhaltenden niedrigen Zinsniveaus auf dem Geldmarkt wird das Ergebnis in Zukunft weiter sinken. Auch wurden im Geschäftsjahr festverzinsliche Wertpapiere zur Finanzierung der Neubauprojekte veräußert. „Physikersiedlung“ 28 Die Ertragslage wird auch künftig im Wesentlichen von der Bewirtschaftung unseres Bestandes bestimmt. Der Wirtschaftsplan 2016 sieht einen Jahresüberschuss von 1.350 T€ vor. Unter Einbeziehung der Wirtschafts- und Finanzplanung ist die Ertragslage weiterhin gesichert. Entwicklung der Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung in T€ 18.000 – 16.000 – 14.000 – 12.000 – 10.000 – 8.000 – 6.000 – 4.000 – 2.000 – 0– 2011 2012 2013 2014 2015 16.408 16.545 16.998 17.499 17.577 CNachtragsbericht Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nach dem 31.12.2015 nicht eingetreten; insbesondere sind für 2016 keine gravierenden Risiken erkennbar, die die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft negativ beeinflussen bzw. den Fortbestand des Unternehmens gefährden könnten. DRisikobericht 1. Risiken der künftigen Entwicklung Nach dem Gesetz zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich (KonTraG) sind geeignete Maßnahmen im Unternehmen getroffen, damit Entwicklungen, die den Fortbestand des Unternehmens gefährden könnten, früh erkannt werden. Es besteht ein auf die Unternehmensgröße abgestimmtes internes Überwachungssystem mit Risikomanagement im Sinne des KonTraG für die Tätigkeitsfelder der Genossenschaft. Anhand von regelmäßigen Vergleichen des Wirtschaftsplans mit den fortgeschriebenen Einnahmen/Ausgaben unter Verwendung der Angaben aus dem Rechnungswesen wird die Entwicklung dargestellt. Der Aufsichtsrat wird über die Erwartungen und bestehenden Geschäftsrisiken regelmäßig informiert. Das Management und die Bewirtschaftung des eigenen Bestandes sowie verstärkte Neubautätigkeiten bleiben Schwerpunkte unserer Tätigkeit. Daher kommt den Entwicklungen und Risiken in diesen Betätigungsfeldern größere Bedeutung zu. Modernisierungsbegleitende und wohnwertverbessernde Instandhaltungen bei Mieterwechseln verursachen vorübergehende Leerstände und Mietausfälle, die durch höhere Nutzungsgebühren bei Neuvermietung kompensiert werden. Für das Jahr 2016 werden Erlösschmälerungen in Höhe von unter 1,5 % der Sollmieten erwartet. Da unser Portfolio geprägt ist von den ehemaligen öffentlich geförderten Wohnanlagen der 50er und 60er Jahre, weist der Bestand altersbedingt einen wachsenden Modernisierungsbedarf auf. Einerseits müssen laufend steigende Anforderungen an die energetische Ausstattung erfüllt werden, andererseits muss der Spagat zwischen altersgerechtem Wohnraum und attraktiven Wohnmöglichkeiten für junge Menschen geleistet werden. Die wirtschaftliche Situation der privaten Haushalte in Deutschland entwickelt sich dabei sehr unterschiedlich. Die Gruppe der Niedrigeinkommensbezieher wird zukünftig wachsen; vor allem die Seniorenhaushalte werden ein deutlich geringeres Einkommen haben als die heutigen Rentnerhaushalte. Diese Risiken beeinträchtigen zwar die Ertragslage, stellen aber keine bestandsgefährdenden Risiken für die GEWOG dar. 29 LAGEBERICHT 2015 Stralsunder Straße 2. Chancen der künftigen Entwicklung Der demografische Wandel führt in Deutschland zu einem deutlichen Rückgang der Bevölkerung, was nicht ohne Auswirkungen auf die Wohnungsnachfrage bleiben kann. Anzahl und Größe der Haushalte sind der maßgebliche Faktor für die Wohnungsnachfrage. Verkleinern sich die Haushalte, weil z. B. immer mehr Menschen alleine leben, wird sich die Wohnungsnachfrage erhöhen, auch wenn die Bevölkerungszahl insgesamt zurückgeht. Die demografische Entwicklung trifft jedoch nicht alle Landesteile in gleichem Maße, sondern tritt regional in sehr unterschiedlichen Ausprägungen auf. Strukturschwache Regionen werden durch das Wanderungsverhalten und die bereits alterslastigen Strukturen weiter entleert/entvölkert, wirtschaftlich starke Regionen (wie z. B. Köln) verzeichnen Bevölkerungswachstum. Die Struktur der Nachfrage wird sich daher auf den regionalen Wohnungsmärkten weiter ausdifferenzieren. Einerseits werden Wohnungen benötigt, die der alternden Bevölkerung das „Wohnen für ein langes Leben“ in den Beständen ermöglichen, andererseits werden auch Angebote für junges Wohnen und für Familien erforderlich. 30 Wir sehen große Chancen darin, unsere Bestände, Projekte und Dienstleistungen so zu entwickeln, dass auf veränderte Wünsche im Bereich des Wohnens rechtzeitig reagiert werden kann. Bei unseren strategischen Portfolioüberlegungen stoßen wir immer wieder auf Bestände/Objekte, wo es abzuwägen gilt, ob nicht Abriss oder Verkauf die bessere Alternative ist, um ein nachhaltiges und zukunftsfähiges Wohnungsangebot zu schaffen. Wenn Gebäude unter städtebaulichen, wohnungsund sozialpolitischen Gesichtspunkten wirtschaftlich nicht saniert werden können, führen Ersatzneubauten zu einer Aufwertung des Gesamtportfolios der Genossenschaft. Die Qualität der Wohnungen und deren Bewirtschaftung werden zum entscheidenden Wettbewerbsfaktor. Für Köln ist nach allen Prognosen weiterhin ein Bevölkerungswachstum anzunehmen, daher wird mit unserer vorausschauenden genossenschaftlich orientierten Unternehmenspolitik nach ökologischen, generationengerechten und energetischen Maßstäben die Marktposition der GEWOG – Porz eG behauptet werden. EPrognosebericht Als Genossenschaft mit Tradition und Zukunft stellen wir die hohe Qualität des Produktes „Wohnen“ für unsere Mitglieder durch sorgfältige und kontinuierliche Instandhaltung, umfassende Modernisierung mit zeitgerechter Ausstattung und Neubauten zu marktgerechten Preisen sicher. Das vorrangige Ziel der GEWOG bleibt, ihren Mitgliedern spekulationsfreien Wohnraum mit modernem und zeitgemäßem Standard zur Verfügung zu stellen. Wir bieten unseren Mitgliedern sicheres Wohnen ein Leben lang, Service, Solidarität in gelebten Nachbarschaften und Mitbestimmung im Rahmen der Satzung. Nicht die Wohnung ist das Produkt, sondern „das Wohnen“ und Wohnen ist Leben. Auch im nächsten Jahr werden wir uns weiter aktiv an der Imagekampagne „Typisch Genossenschaften“ innerhalb der „köln ag“, Arbeitsgemeinschaft Kölner Wohnungsunternehmen e. V., beteiligen. Gemeinsames Ziel ist es, das Wohnen und Leben in Genossenschaften als moderne und eigenständige Wohnform der Öffentlichkeit zu kommunizieren. Die Auseinandersetzung mit der Entwicklung einer Wohnanlage, eines Quartiers, eines Stadtteils ist „Typisch Genossenschaft“, denn wir bleiben am Standort und haben deshalb allen Grund, die Bestände mit Blick in die Zukunft weiterzuentwickeln und marktfähig zu halten. Neubauprojekte werden aufgrund unseres Portfolios, das geprägt ist von den ehemals öffentlich geförderten Wohnanlagen der 50er und 60er Jahre, weiter mit hoher Priorität realisiert. und über mehrere Jahre verteilt noch über 200 neue Genossenschaftswohnungen entstehen. Geplant ist, bereits im dritten Quartal 2016 mit dem Bau von weiteren vier Gebäuden mit 64 Wohnungen südlich der Hertzstraße zu beginnen, die Bauanträge wurden im Dezember 2015 eingereicht. Es entsteht in den nächsten Jahren die neue „Physikersiedlung“. Für das Ende 2015 erworbene Grundstück in PorzWahn, Jahnstr. 13, erfolgen in 2016 die Planungen für ein Neubauprojekt. Es eignet sich nach § 34 BauGB für eine typische Zeilenbebauung mit drei Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss. Altersbedingt weist unser Wohnungsbestand einen wachsenden Modernisierungsbedarf auf. Es werden höhere Investitionen in den Bestand notwendig sein, um diesen marktfähig zu halten, gerade unter den Aspekten der Energieeffizienz und der Anpassung an den demografischen Wandel. Dabei ist die Refinanzierung solcher Investitionen ein wesentlicher Gesichtspunkt. Aus wohnungs- und stadtentwicklungspolitischer Sicht ist es wichtig, die Handlungsfelder Neubau und Bestand in Balance zu halten. Wenn Gebäude unter städtebaulichen, wohnungs- und sozialpolitischen Gesichtspunkten wirtschaftlich nicht saniert werden können, tragen hocheffiziente Neubauten zu einer Verbesserung der Klimabilanz bei. Das Thema Ökologie ist bei unseren Mitgliedern etabliert, diese Einstellung wird sich in den kommenden Jahren weiter ausprägen und das Nachfrageverhalten in zunehmendem Maße beeinflussen. Der Umfang der Heiz- und Betriebskosten ist ein wesentlicher Wettbewerbsfaktor, die Gesamtmiete wird zum entscheidenden Kostenmaßstab. Auf der Grundlage des rechtskräftigen Bebauungsplanes für das rund 2,3 Hektar große Gebiet der Physikersiedlung in Porz-Mitte können hier auf eigenen Grundstücken (ehem. KAW-Urbach) Neubauaktivitäten erfolgen. Nach Abschluss des ersten Bauabschnitts Ende 2015 mit 64 Wohnungen werden rund um die Hertz- und Planckstraße in weiteren Bauabschnitten 31 LAGEBERICHT 2015 Der Investitionsplan 2016 mit einem Gesamtvolumen in Höhe von 14,0 Mio. € sieht u. a. folgende Maßnahmen vor: Ve 32, Pfaffenpfad 1-13 Sanierung Fassaden, Balkone, Entwässerung, Erneuerung Dächer sowie Haustür- und Treppenhausfenster anlagen, Wohnungseingangstüren und Fenster Ve 79, Stralsunder Str. 26-34, Fauststr. 19-23 Sanierung Fassaden, Balkone, Entwässerung, Erneuerung Dächer sowie Haustür- und Treppenhausfenster anlagen, Wohnungseingangstüren und Fenster Ve 67, Im Porzer Feld 39-65, 20-46 (Fortsetzung der Maßnahmen) Anstrich Fassaden und Überarbeitung Balkone, Erneuerung Dächer und Treppenhausfensteranlagen Ve 23 und 31, Drosselstr. 1-5, Berliner Str. 17 Anstrich Fassaden, Erneuerung Dächer sowie Haustür- und Treppenhausfensteranlagen Wohnumfeldverbesserungsmaßnahmen, Vegetationsarbeiten, Spielplätze Ve 87, Amselstraße 1-5 Fertigstellung des Neubauvorhabens in Porz-Westhoven Ve 91 und 92, Physikersiedlung Beginn des Neubauvorhabens (II. und III. Bauabschnitt) entlang der Hertzstraße in Porz-Mitte 1 Eingangsseiten Berliner Straße 17 3 5 Eingangsseiten Drosselstraße 1-5 1 : 100 Ansichten Stralsund VSG weiß transluzent 1 : 100 Ansicht Stralsunder 26-30 + Fauststr. 19-23 VSG weiß transluzent 30 28 Ansichten Pfaffenpfad 1-5 VSG weiß transluzent VSG weiß transluzent VSG weiß transluzent VSG weiß transluzent 26 Projekt 34 PFAFF 1-13 Plan Maßstab Datum A05_Pfaff 1-5 Ans 1:100 16.01.2016 VSG weiß transluzent VSG weiß transluzent VSG weiß transluzent VSG weiß transluzent Ansichten Stralsunder Straße 26-30 und Fauststraße 19-23 32 ARCHITEKTEI GmbH 15.01.2016 ARCHITEKTEI GmbH 15.01.2016 Sanierung der Wohngebäude Pfaffenpfad 1-13 Ort 3251145 Köln Bauherr GEWOG Porzer Wohnungsbaugenossenschaft e.G. Kaiserstraße 11 51145 Köln-Porz Telefon 02203_5705-0 Telefax 02203_5705-55 e-mail: [email protected] Index gez. Planbezeichnung B dd PFAFF 1-5 Ansichten Architekt de | architekten GbR Evastraße 15 51149 Köln-Porz Telefon: 02203_180074 Telefax: 02203_180075 Mobil:0178_811 46 21 Mobil:0151_1965 0 754 e-mail: [email protected] de|architekten Perspektive Im Porzer Feld Für Köln werden weiterhin Zuwachsraten bei der Entwicklung der Bevölkerung und insbesondere bei der Zahl der Haushalte prognostiziert. Bis 2035 wird darüber hinaus nach der Bevölkerungsprognose der Stadt Köln eine gesunde Stadtentwicklung vorausgesagt. Die relevante Einflussgröße für die Entwicklung der Wohnungsnachfrage bleibt die Zahl und Struktur der privaten Haushalte. Unabhängig von der Frage des zukünftigen Bevölkerungsniveaus wird sich der Altersaufbau deutlich in Richtung der älteren Generation verschieben, der Anteil junger Menschen wird sinken. Die Marktsituation in Köln-Porz wird sich in den nächsten zwei Jahren nicht wesentlich verändern, größere Mietsteigerungen/-sprünge sind nicht zu erwarten. Die Nachfrage nach den von der GEWOG angebotenen Wohnungen, Neubau und Bestand, wird konstant bleiben. Gründe hierfür sind das gute Preis-Leistungs-Verhältnis, wohnwertverbessernde Investitionen in den Bestand, das Angebot an spekulationsfreiem Wohnraum als Genossenschaft sowie die gute Infrastruktur des Stadtteils Köln-Porz. Mit einer weiterhin vorausschauenden Investitionspolitik nach ökologischen, generationengerechten und energetischen Maßstäben werden wir die Marktposition unserer Genossenschaft auch zukünftig gut behaupten. Die deutsche Wirtschaft folgt derzeit einem vor allem von der Binnennachfrage getragenen Wachstumspfad. Treibende Faktoren sind hierbei die günstige Arbeitsmarktlage und die kräftigen Zuwächse der realen verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte. Unsicherheit herrscht über die Höhe der Flüchtlingszuwanderung und ihre gesamtwirtschaftlichen Auswirkungen, die vor allem die Staatshaushalte, den privaten Konsum, die Wohnungsbauinvestitionen und den Arbeitsmarkt betreffen können. Bundesregierung und Internationaler Währungsfonds (IWF) erwarten auch im laufenden Jahr ein Wachstum in der Größenordnung von 1,7 %. Im Jahr darauf soll die Wirtschaftsleistung dann um knapp 2 % steigen. Es bleibt Aufgabe der Bundesregierung, mit ihrer Politik langfristig stabile Rahmenbedingungen und Kontinuität für die Wohnungswirtschaft zu schaffen; denn Wohnungsneubau, Energiewende und der demografische Wandel sind ohne eine wirtschaftlich starke Wohnungsbranche nicht zu bewältigen. Intakte Städte mit bezahlbarem Wohnraum kann es nur geben, wenn auch die Wohnungspolitik dazu intakt ist. Genossenschaften haben eine starke Tradition; Gutes und Bewährtes hält sich – auch in Zukunft. Bei der GEWOG – Porz eG wird das Wohnen bezahlbar bleiben! 33 LAGEBERICHT 2015 FDank für Mitwirkung und Mithilfe Herzlichen Dank allen unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihren engagierten Einsatz und ihre erfolgreiche Arbeit im Geschäftsjahr 2015 zum Wohle der Genossenschaft. Herzlichen Dank an die Mitglieder des Aufsichtsrates für die auch im Geschäftsjahr 2015 gute und vertrauensvolle Zusammenarbeit zum Erreichen der gemeinsam vereinbarten Ziele der GEWOG - Porz eG. Wir freuen uns auf eine weiterhin erfolgreiche Zusammenarbeit! Köln-Porz, den 15.03.2016 Herzlichen Dank allen Mitgliedern und Hausgemeinschaften vor Ort, insbesondere den gewählten Vertreterinnen und Vertretern in den jeweiligen Wohngebieten, für ihre unermüdliche persönliche Initiative, ihre für uns sehr hilfreichen Anregungen und ihr Vertrauen. GEWOG – Porzer Wohnungsbaugenossenschaft eG - Vorstand Hans-Dieter Jungmann Baugrundstück „Physikersiedlung“ II. und III. Bauabschnitt 34 Astrid Schinz Uwe Seibel Perspektive „Physikersiedlung“ II. und III. Bauabschnitt 35 VORSCHLAG FÜR DIE GEWINNVERWENDUNG ZUM 31. DEZEMBER 2015 Der Vorstand schlägt vor, den Bilanzgewinn 2015 in Höhe von wie folgt zu verteilen: 277.064,39 € Ausschüttung einer Dividende Das dividendenberechtigte Geschäftsguthaben am 01.01.2015 beträgt: Die Bruttodividende von 4 % hierauf beträgt Die in der Satzung festgelegte Obergrenze der Bruttodividende beträgt 4 %. Köln-Porz, den 15.03.2016 GEWOG – Porzer Wohnungsbaugenossenschaft eG - Der Vorstand Hans-Dieter Jungmann 36 Astrid Schinz Uwe Seibel 6.926.609,55 € ./. 277.064,39 € JAHRESABSCHLUSS FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2015 37 1. BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2015 A K T I VA Vorjahr EURO Geschäftsjahr EURO ANLAGEVERMÖGEN Immaterielle Vermögensgegenstände entgeltlich erworbene Software und Lizenzen Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten Grundstücke ohne Bauten Technische Anlagen und Maschinen Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung Anlagen im Bau Finanzanlagen Anteile an verbundenen Unternehmen Wertpapiere des Anlagevermögens Andere Finanzanlagen 8.845,00 14.403,00 72.523.955,16 68.073.682,97 34.772,70 326.884,52 3.749,00 102.841,00 34.867,70 99.926,02 5.206,00 146.556,00 12.183.668,43 4.000.000,00 508.500,00 500,00 Anlagevermögen insgesamt 85.175.870,81 6.961.175,02 4.509.000,00 4.000.000,00 2.225.570,00 500,00 89.693.715,81 81.561.886,71 4.430.450,20 4.295.566,56 5.539,74 161.724,73 119.508,90 15.761,39 54.935,60 0,00 250.750,00 2.488.491,24 3.615.947,14 2.716,17 2.461,14 96.777.098,15 89.922.357,18 6.136,85 6.122,20 UMLAUFVERMÖGEN Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte Unfertige Leistungen Andere Vorräte Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Forderungen aus Vermietung Forderungen gegen verbundene Unternehmen Sonstige Vermögensgegenstände Wertpapiere Sonstige Wertpapiere Flüssige Mittel Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten Rechnungsabgrenzungsposten Andere Rechnungsabgrenzungsposten Bilanzsumme Bilanzvermerk Treuhandvermögen aus Mietkautionen: 38 4.428.782,14 1.668,06 77.942,13 2.586,64 81.195,96 PA SS I VA Geschäftsjahr EURO Vorjahr EURO EIGENKAPITAL Geschäftsguthaben der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder der verbleibenden Mitglieder aus gekündigten Geschäftsanteilen Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile 32.671,95 € Ergebnisrücklagen Gesetzliche Rücklage davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt 168.050,82 € Bauerneuerungsrücklage davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt 0,00 € Andere Ergebnisrücklagen davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt 1.235.392,99 € Bilanzgewinn Jahresüberschuss Einstellungen in Ergebnisrücklagen 341.000,00 7.441.817,85 8.000,00 (25.217,13) 10.171.348,50 10.003.297,68 7.000.000,00 (131.867,21) 7.000.000,00 22.665.308,26 Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern Erhaltene Anzahlungen Verbindlichkeiten aus Vermietung Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Verbindlichkeiten davon aus Steuern: 0,00 € davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: 0,00 € Rechnungsabgrenzungsposten Bilanzsumme Bilanzvermerk Treuhandverbindlichkeiten aus Mietkautionen: 39.836.656,76 (0,00) 21.429.915,27 (911.582,64) 1.680.508,20 -1.403.443,81 Eigenkapital insgesamt Rückstellungen Steuerrückstellungen Sonstige Rückstellungen 7.790.817,85 421.948,00 6.931.346,93 0,00 0,00 771.100,00 277.064,39 1.318.672,06 -1.043.449,85 47.904.539,00 46.061.730,09 771.100,00 76.835,61 557.860,00 15.161.449,47 11.749.149,11 26.342.168,32 4.909.692,84 61.564,14 1.554.991,35 71.593,03 25.638.490,17 4.789.836,00 65.368,07 906.342,87 76.719,74 (0,00) 48.101.459,15 (688,79) 0,00 25,52 96.777.098,15 89.922.357,18 6.136,85 6.122,20 39 2. GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DIE ZEIT VOM 01. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2015 Geschäftsjahr EURO Vorjahr EURO UMSATZERLÖSE Umsatzerlöse a) aus der Hausbewirtschaftung b) aus anderen Lieferungen und Leistungen 17.576.823,88 50.012,86 17.626.836,74 17.499.377,36 51.192,02 Erhöhung des Bestandes an unfertigen Leistungen (Vorjahr: Verminderung) 133.215,58 -272.237,05 Sonstige betriebliche Erträge 238.533,77 295.373,41 10.588.930,76 10.468.987,94 7.409.655,33 7.104.717,80 Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung Rohergebnis Personalaufwand a) Löhne und Gehälter b) s oziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung davon für Altersversorgung 1.046.532,26 281.124,44 (77.161,72) Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen Sonstige betriebliche Aufwendungen Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 1.040.343,68 1.327.656,70 278.331,39 (74.780,59) 1.729.876,89 1.704.865,76 611.731,54 690.854,57 28.337,12 36.000,45 36.023,28 0,00 11.140,00 Zinsen und ähnliche Aufwendungen 1.555.325,95 1.566.823,49 Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 2.221.064,70 1.909.668,30 73.245,82 123.773,80 Sonstige Steuern 467.310,68 467.222,44 Jahresüberschuss 1.680.508,20 1.318.672,06 Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen 1.403.443,81 1.043.449,85 277.064,39 275.222,21 Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufvermögens Steuern vom Einkommen und Ertrag Bilanzgewinn 40 7.663,33 61.286,11 3. ANHANG DES JAHRESABSCHLUSSES 2015 41 ANHANG A. Allgemeine Angaben Die Bilanz zum 31.12.2015 und die Gewinn- und Verlustrechnung für den Zeitraum 01.01. bis 31.12.2015 wurden nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches in der Fassung des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes (BilMoG) aufgestellt. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung entspricht der Verordnung für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen (Formblatt VO), wobei für die Aufstellung der Gewinnund Verlustrechnung das Gesamtkostenverfahren Anwendung findet. Bei der Gliederung ist die bisherige Form der Darstellung bei den Positionen der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung beibehalten worden. Eine Vergleichbarkeit mit den Vorjahreszahlen ist gegeben. B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Bei Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt: Das Sachanlagevermögen und die immateriellen Vermögensgegenstände sind zu den Anschaffungsoder Herstellungskosten abzüglich Abschreibungen bewertet. Für Sachanlagenzugänge sind als Anschaffungs- oder Herstellungskosten Fremdkosten angesetzt. Erhaltene Zuschüsse werden aktivisch abgesetzt. Auf den Herstellungszeitraum entfallende aktivierungspflichtige Gemeinkosten im Sinne von § 255 Abs. 2 HGB werden aufgrund der Änderung durch BilMoG zukünftig aktiviert. Zinsen für Fremdkapital während der Bauzeit im Sinne von § 255 Abs. 3 HGB werden nicht aktiviert. Der planmäßigen Abschreibung auf Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohn- und Geschäftsbauten liegt die lineare Abschreibungsmethode zu 42 Grunde. Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten werden grundsätzlich auf eine Gesamtnutzungsdauer von 75 Jahren verteilt. Nachträgliche Herstellungskosten werden grundsätzlich nach Maßgabe der buchmäßigen Restnutzungsdauer abgeschrieben. Die Wohnanlage Einsteinstraße 1–11 (Ve 27) wird mit 3 % p. a. abgeschrieben, separate Garagenobjekte mit 4 % p. a. Das in 2004 erworbene Objekt Wattstraße 1-17 (Ve 13; Baujahr 1966) wird mit einer Gesamtnutzungsdauer von 40 Jahren abgeschrieben (2,5 % p. a.). Die Gegenstände der technischen Anlagen, der Betriebs- und Geschäftsausstattung und die immateriellen Vermögensgegenstände werden mit den AfASätzen für allgemein verwendbare Anlagegüter unter Beachtung der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer in drei bis neunzehn Jahren linear abgeschrieben. Geringwertige Wirtschaftsgüter im Wert zwischen 150,01 € und 1.000,00 € netto werden ab dem Wirtschaftsjahr 2008 bis einschließlich 2011 als Sammelposten ausgewiesen und mit 20 % p. a. abgeschrieben. Bis zum Wirtschaftsjahr 2007 und ab 2012 sind die geringwertigen Wirtschaftsgüter mit einem Wert bis 410,00 € netto im Jahr der Anschaffung in voller Höhe abgeschrieben und als Zu- und Abgang im Anlagespiegel dargestellt worden. Die Anteile an verbundenen Unternehmen und die anderen Finanzanlagen werden zum Nominalwert ausgewiesen. Die sonstigen Wertpapiere des Anlagevermögens sind mit den Anschaffungskosten bewertet. Abschreibungen auf den niedrigeren Kurswert werden vorgenommen, wenn die Restlaufzeit geringer als ein Jahr am Bilanzstichtag ist. Als unfertige Leistungen werden die noch abzurechnenden umlagefähigen Betriebskosten ausgewiesen. Sie enthalten neben den bezogenen Lieferungen und Leistungen, die zu Anschaffungskosten bewertet sind, Leistungen des Gärtnerregiebetriebes, des Waschhauses und der Hauswarte, die zu Herstellungskosten bewertet sind. Für Leerstandszeiten sind aktivisch abgesetzte Wertberichtigungen vorgenommen wor- den. Ebenfalls unter den unfertigen Leistungen werden die noch nicht abgerechneten Kosten der Geschäftsbesorgung für die GEWOG Wohnungsgesellschaft Porz mbH ausgewiesen, die zu Herstellungskosten bewertet sind. Die anderen Vorräte werden nach der FIFO-Methode bewertet. Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind in Höhe der voraussichtlich realisierbaren Beträge bilanziert, nachdem bei Forderungen aus Vermietung und sonstigen Vermögensgegenständen auf ausfallgefährdeten Posten in angemessenem Umfang Abschreibungen oder aktivisch abgesetzte Einzelwertberichtigungen vorgenommen worden sind. Rückstellungen wurden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung mit ihrem notwendigen Erfüllungsbetrag angesetzt. In Übereinstimmung mit § 249 HGB sind Rückstellungen für ungewisse Verbindlichkeiten sowie für im Geschäftsjahr unterlassene Aufwendungen für Instandhaltung gebildet, soweit die Instandhaltungen innerhalb von drei Monaten des Geschäftsjahres 2016 nachgeholt werden. Die Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag passiviert. Die einzelnen Bilanzposten wurden unter Beachtung des Niederstwertprinzips verlustfrei bewertet. C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung I. Bilanz In der Position Unfertige Leistungen sind 4.384.076,11 € noch nicht abgerechnete Betriebskosten ohne Umlageausfallwagnis und 44.706,03 € noch nicht abgerechnete Kosten der Geschäftsbesorgung enthalten. Die Forderungen gegenüber dem verbundenen Unternehmen in Höhe von 2.586,64 € resultieren aus der Umsatzsteuerorganschaft für das Geschäftsjahr 2015 und zu erstattenden Hauswartkosten. Neue Aufzugsanlage Am Urbacher Wall 43 ANHANG Die Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr stellen sich wie folgt dar: Insgesamt davon mit einer Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr Forderungen aus Vermietung 77.942,13 € Geschäftsjahr Vorjahr 36.734,81 € 33.569,07 € In der Position Sonstige Vermögensgegenstände sind insgesamt 1.726,03 € an Zinserträgen aus Wertpapieren des Anlagevermögens enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen. In den Sonstigen Rückstellungen sind folgende Rückstellungen enthalten: Rückstellungen für im Geschäftsjahr unterlassene Aufwendungen für Instandhaltung (innerhalb von 3 Monaten nachzuholen) 115.000,00 € Rückstellung für Kanalsanierungen 517.200,00 € Rückstellung für Ausgleichszahlungen Baumfällungen 53.400,00 € Rückstellung für Prüfungskosten des Jahres 2015 25.000,00 € Rückstellung für interne Abschlusskosten 26.000,00 € Rückstellung für Steuerberatungskosten 7.000,00 € Rückstellung für Kosten der Veröffentlichung 9.000,00 € Rückstellung für Berufsgenossenschaft 9.000,00 € Rückstellung für Urlaubsansprüche 9.500,00 € 771.100,00 € Ein Aufwendungsdarlehen wurde gemäß Wahlrecht nach § 88 Abs. 3 II. WohnbauG in Vorjahren in voller Höhe passiviert. In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen. 44 Eine Initiative der »Wohnungsbaugenossenschaften Köln und Umgebung« Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o. ä. Rechte stellen sich wie folgt dar: insgesamt Davon Restlaufzeit unter EURO gesichert 1 bis 5 über 1 Jahr Jahre 5 Jahre EURO EURO EURO EURO 15.161.449,47 Grundpfandrechte 26.342.168,32 Grundpfandrechte Verbindlichkeiten gegenüber 15.161.449,47 437.046,69 1.942.125,71 12.782.277,07 Kreditinstituten (11.749.149,11) (404.089,02) (1.694.235,97) (9.650.824,12) Verbindlichkeiten gegenüber 26.342.168,32 1.497.411,87 5.634.762,84 19.209.993,61 anderen Kreditgebern (25.638.490,17) (1.313.143,74) (5.281.576,51) (19.043.769,92) Erhaltene Anzahlungen 4.909.692,84 4.909.692,84 (4.789.836,00) (4.789.836,00) Verbindlichkeiten aus Vermietung Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Verbindlichkeiten Insgesamt 61.564,14 61.564,14 (65.368,07) (65.368,07) 1.554.991,35 1.554.991,35 (906.342,87) (906.342,87) 71.593,03 71.593,03 (76.719,74) (76.719,74) 48.101.459,15 8.532.299,92 7.576.888,55 31.992.270,68 (43.225.905,96) (7.555.499,44) (6.975.812,48) (28.694.594,04) Art der Sicherung 41.503.617,79 (Vorjahreszahlen in Klammern) 45 ANHANG Entwicklung des Anlagevermögens Immaterielle Vermögensgegenstände Anschaffungs-/ Herstellungskosten Zugänge EURO EURO Abgänge Umbuchungen Abschreibungen Buchwert am Abschreibungen (kumuliert) 31.12.2015 des Geschäftsjahres des Geschäftsjahres EURO EURO EURO 0,00 EURO 73.877,49 EURO 82.722,49 0,00 0,00 8.845,00 5.558,00 111.170.779,51 36.146,76 0,00 6.107.285,48 44.790,256,59 72.523.955,16 1.693.160,05 177.614,68 0,00 0,00 0,00 142.841,98 34.772,70 95,00 Grundstücke ohne Bauten 99.926,02 226.958,50 0,00 0,00 0,00 326.884,52 0,00 Technische Anlagen und Maschinen 56.699,96 0,00 0,00 0,00 52.950,96 3.749,00 1.457,00 403.725,37 4.300,84 88.254,50 0,00 216.930,71 102.841,00 29.606,84 0,00 12.183.668,43 0,00 6.107.285,48 45.202.980,24 85.175.870,81 1.724.318,89 Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten Grundstücke mit Geschäftsund anderen Bauten andere Anlagen, Betriebsund Geschäftsausstattung Anlagen im Bau 6.961.175,02 11.329.778,89 0,00 - 6.107.285,48 - 6.107.285,48 118.869.920,56 11.597.184,99 88.254,50 Finanzanlagen Anteile an verbundenen Unternehmen 4.000.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4.000.000,00 0,00 Wertpapiere des Anlagevermögens 2.225.570,00 0,00 1.717.070,00 0,00 0,00 508.500,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 500,00 0,00 0,00 1.717.070,00 0,00 0,00 4.509.000,00 0,00 6.107.285,48 45.276.857,73 89.693.715,81 1.729.876,89 Andere Finanzanlagen 500,00 6.226.070,00 - 6.107.285,48 125.178.713,05 11.597.184,99 1.805.324,50 46 II. Gewinn- und Verlustrechnung Im Geschäftsjahr 2015 sind keine außerordentlichen Aufwendungen oder Erträge angefallen. In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind folgende wesentliche periodenfremde Erträge und Aufwendungen enthalten: Erträge aus Kostenerstattungen von Miet- und Räumungsklagen früherer Jahre 21.139,71 € Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen 40.198,89 € Unter den „sonstigen betrieblichen Erträgen“ sind Erträge aus Versicherungsentschädigungen in Höhe von 98.149,51 € (Vorjahr: 86.738,46 €) enthalten. Unter den „sonstigen betrieblichen Aufwendungen“ wurden erfasst: Sächliche Verwaltungsaufwendungen 538.562,34 € Vorjahr: 584.425,64 € Freiwillige soziale Aufwendungen 8.904,27 € Vorjahr: 8.705,79 € Andere Aufwendungen 64.264,93 € Vorjahr: 97.723,14 € Baustelle Amselstraße im September 2015 47 ANHANG D. Sonstige Angaben Zum 31.12.2015 bestanden Verbindlichkeiten aus Gewährleistungsverträgen in Höhe von 215.011,54 € (Vorjahr: 216.599,08 €). Haftungsverhältnisse bestehen in Höhe von 500,00 €. Es handelt sich um die Haftsumme aus der Mitgliedschaft bei einem genossenschaftlichen Kreditinstitut (Kölner Bank eG). Die Mitgliedschaft endet zum 31.12.2015. Das Risiko der Inanspruchnahme wird gering eingeschätzt. Für die Errichtung eines Spielplatzes im Neubaugebiet „Physikersiedlung“ nach Fertigstellung des 3. Bauabschnittes wurde eine Bürgschaft der Sparkasse KölnBonn über 120.000,00 € zu Gunsten der Stadt Köln hinterlegt. Die Genossenschaft besitzt 100 % der Kapitalanteile an der GEWOG Wohnungsgesellschaft Porz mbH mit Sitz in Köln. Das Stammkapital beträgt 4.000.000,00 €. Im Geschäftsjahr 2015 betrug der Jahresüberschuss 18.772,51 €. Mit nahe stehenden Unternehmen und Personen wurden in 2015 Geschäfte mit einem Gesamtwert von 208.455,31 € (Vorjahr: 209.117,94 €) zu marktüblichen Konditionen getätigt. Die Geschäfte betreffen die Geschäftsbesorgung für die Tochtergesellschaft, die Mieten für die Geschäftsräume der Genossenschaft und die Nutzungsgebühren für angemietete Flächen von Aufsichtsratsmitgliedern an die Genossenschaft. Sonstige nicht in der Bilanz oder dem Anhang ausgewiesene oder nicht vermerkte finanzielle Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind, bestehen nicht. Zukünftige Bauinstandhaltungen können mit Eigenmitteln finanziert werden. Zukünftige Neubauten und Modernisierungen werden branchenüblich eigen- und fremdfinanziert. 48 Zum Bilanzstichtag bestanden keine Forderungen an Mitglieder des Vorstandes und Mitglieder des Aufsichtsrates. Als Treuhandverbindlichkeit werden Kautionskonten in Höhe von 6.136,85 € ausgewiesen. Zwischen den handels- und steuerrechtlichen Wertansätzen, insbesondere bei den bebauten Grundstücken, bestehen Differenzen, die sich in späteren Geschäftsjahren voraussichtlich abbauen. Im Hinblick auf die nach der Steuerplanung nicht eintretenden Steuerentlastungen im steuerpflichtigen Bereich ist gem. § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB ein Ansatz aktiver latenter Steuern nicht erfolgt. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug: Vollbeschäftigte Teilzeitbeschäftigte Kaufmännische Mitarbeiter 8 4 Technische Mitarbeiter 2 1 Mitarbeiter im Regiebetrieb 1 1 Hauswarte 4 - 15 6 Außerdem wurde ganzjährig ein(e) Auszubildende(r) beschäftigt. Für die Mitarbeiter besteht eine betriebliche Altersversorgung bei der Rheinischen Zusatzversorgungskasse (RZVK). Die Rentenberechnung erfolgt bei der RZVK nach einem Punktesystem, rentennahe Jahrgänge (Geburtstag bis 01.01.1947), für welche das Prinzip der Vollversorgung angewendet wird, sind nicht beschäftigt. Neben dem Beitragssatz von 4,25 % wird ein Sanierungszuschlag in Höhe von 3,5 % vom zusatzversorgungspflichtigen Entgelt erhoben. Der Aufwand im Geschäftsjahr 2015 betrug 77 T€. Mitglieder des Aufsichtsrates: Mitgliederbewegung Stand 01.01.2015 3.168 Zugang 2015 + 280 Abgang 2015 ./. 178 Stand 31.12.2015 3.270 Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um 510.470,92 € erhöht. Eine Nachschusspflicht besteht gem. § 18 der Satzung nicht. Jürgen Hollstein, kfm. Angestellter, Vorsitzender Hans Josef Bähner, Betriebswirt, stellv. Vorsitzender Götz Oliver Broichheuser, Dipl.-Ing. Architekt Gabriele Enste, Sekretärin Abgeltungssteuer Als steuerbefreite Vermietungsgenossenschaft nach § 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG haben wir die Voraussetzungen für die Antragstellung nach § 34 Abs. 16 KStG zum 01.01.2007 erfüllt. Der Vorstand hat beschlossen, die 3 %ige Abgeltungssteuer auf das steuerlich festgestellte EK 02 nicht zu leisten. Dem Antrag auf Ausübung des Wahlrechts mit der Folge, dass die bisherigen Regelungen des §§ 38 und 40 KStG weiter anzuwenden sind, wurde mit Schreiben vom 17.09.2008 des Finanzamtes Köln-Porz stattgegeben. Michael Evert, Rechtsanwalt Axel Scholle, Dipl.-Ingenieur Wolfgang Mombaur, Dipl.-Kaufmann Michael Püchner, Dipl.-Kaufmann Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes: Astrid Schinz, Dipl.-Ing. Architektin Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e. V. Goltsteinstraße 29 40211 Düsseldorf Köln-Porz, den 15.03.2016 Mitglieder des Vorstandes: Karl Jacob, ehrenamtliches Vorstandsmitglied bis 31.10.2015 Astrid Schinz, ehrenamtliches Vorstandsmitglied ab 01.03.2016 Hans-Dieter Jungmann, ehrenamtliches Vorstandsmitglied Uwe Seibel, Geschäftsführendes Vorstandsmitglied bis 24.02.2016 GEWOG – Porzer Wohnungsbaugenossenschaft eG Vorstand Hans-Dieter Jungmann Astrid Schinz Uwe Seibel 49 Vertreterversammlung 2015 Uwe Seibel, Jürgen Hollstein, Hans Josef Bähner MITGLIEDER DER VERTRETERVERSAMMLUNG WAHLBEZIRK 1 Herzog, Martina Läger, Axel Meyer, Rüdiger Mills, John-Charles Müller, Peter Pütz, Matthias Schmitz, Pia Thomas, Helmut Wedelstaedt, Carmen St.-Ägidius-Str. 22 Jahnstr. 20 Jahnstr. 28 Breslauer Str. 6 Adolph-Kolping-Str. 62 Frankfurter Str. 211 Kornblumenweg 11 Adolph-Kolping-Str. 62 Jahnstr. 28 51147 51147 51147 51145 51147 51147 51147 51147 51147 Köln Köln Köln Köln Köln Köln Köln Köln Köln Akazienweg 56 Mühlenhecke 8 Am Urbacher Wall 61 Am Urbacher Wall 61 Mühlenhecke 2 Hermann-Löns-Str. 110 Tiergartenstr. 53 51147 51145 51145 51145 51145 51147 51145 Köln Köln Köln Köln Köln Köln Köln Glaskeramikweg 5 Glasbläserweg 3 Im Porzer Feld 49 Stralsunder Str. 19 Im Porzer Feld 46 Röntgenstr. 8 Röntgenstr. 23 Im Porzer Feld 28 Im Porzer Feld 20 51143 51143 51145 51145 51145 51145 51145 51145 51145 Köln Köln Köln Köln Köln Köln Köln Köln Köln WAHLBEZIRK 2 Haekes, Peter Nietsche, Helga Reißmann, Helga Rother, Jörg Schol, Ekkehard Stepanski, Hans-Josef Vog, Christel WAHLBEZIRK 3 Balduin, Peter Berg, Wolfgang Blöck, Klaus Bozkurt, Ahmet Lauer, Roland Neumann, Peter Schmitz, Ingrid Thiel, Peter Winterscheid, Manuela 50 Abstimmung bei der Vertreterversammlung WAHLBEZIRK 4 Becker, Petra Bensberg, Ulrike Jakoby, Wolfgang Kurtenbach-Skiba, Claudia Lochte, Walter Müller, Klaus-Peter Rother, Karl-Heinz Breslauer Str. 10 Breslauer Str. 1 Am Heiligenhäuschen 11 Breslauer Str. 10 Am Heiligenhäuschen 1 Am Heiligenhäuschen 13 Marienplatz 5 51145 51145 51145 51145 51145 51145 51145 Köln Köln Köln Köln Köln Köln Köln Stettiner Str. 15 Stralsunder Str. 38 Stralsunder Str. 25 Stralsunder Str. 21 Stralsunder Str. 21 Pfaffenpfad 15 Stettiner Str. 7 Beethovenstr. 83 51145 51145 51145 51145 51145 51145 51145 50259 Köln Köln Köln Köln Köln Köln Köln Pulheim Humboldtstr. 105 Hazebrouckstr. 6 Aachener Str. 25 Humboldtstr. 113 Wattstr. 17 Hazebrouckstr. 8 Wattstr. 1 51145 51145 51145 51145 51145 51145 51145 Köln Köln Köln Köln Köln Köln Köln Drosselstr. 13 Starenweg 1 Gartenstr. 1 Starenweg 10 Starenweg 11 Drosselstr. 9a Drosselstr. 13 51149 51149 51149 51149 51149 51149 51149 Köln Köln Köln Köln Köln Köln Köln WAHLBEZIRK 5 Brückner, Brigitte Florek, Wolfgang Jakob, Jimmy Kurscheid, Friedhelm Kurscheid, Wolf R. Lauricella, Christine Rellecke, Hans-Peter Schreiber, Stephan WAHLBEZIRK 6 Eberhardt, Lutz Fischer, Christian Bernhard Fitzner, Dagmar Grüneberg, Horst Holzschneider, Karl Langner, Rudolf Westermann, Benedikt WAHLBEZIRK 7 Friederichs, Franz-Josef Hahn, Ingrid Iserhardt, Maria Paesch, Kerstin Rädler, Uwe Schmickler, Andreas Steuhl, Uwe Stand 01.03.2016 51 Unser soziales Engagement über die DESWOS – Selbsthilfe-Projekte für ein besseres Wohnen und Leben weltweit! von Werner Wilkens, DESWOS-Projektbetreuer Notleidenden Menschen in Asien, Afrika und Lateinamerika ein menschenwürdiges Zuhause verschaffen, Hilfe zur Sicherung ihrer Existenz und eine Chance zur Entwicklung geben. Das ist der Auftrag der DESWOS, der Fachorganisation für wohnungswirtschaftliche Entwicklungszusammenarbeit. Wir leisten einen wertvollen Beitrag! Beispielhafte Projekte der DESWOS Gemeinsam mit den Projektpartnern und der Unterstützung durch Mitglieder, Förderer und Spender hat die DESWOS im letzten Jahr in 21 laufenden Projekten in zehn Ländern menschenwürdigen Wohnraum geschaffen, Siedlungen gefördert oder Bildungsprojekte angestoßen. Seit 38 Jahren unterstützt die GEWOG – Porzer Wohnungsbaugenossenschaft eG die Projekte der DESWOS Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e. V. als Mitglied und Förderer. Über die DESWOS erweitern und bekräftigen wir unser sozial verantwortliches Handeln. Denn mit dem Mitgliedsbeitrag und den Spenden fördern wir die soziale und wirtschaftliche Entwicklung der Menschen in den Projekten in Afrika, Asien und Lateinamerika. Wir helfen mit! Durch unsere Mitgliedschaft und Spenden – unterstützen wir den Bau von Häusern, Kinder gärten, Schulen und Gemeindezentren – ermöglichen Kindern den Schulbesuch und Jugendlichen eine Ausbildung in Handwerksberufen – schaffen Arbeitsplätze und Einkommen durch Kleingewerbe und in der Landwirtschaft – fördern wirtschaftlich und sozial benachteiligte Menschen oder – sorgen für sauberes Trinkwasser, verbesserte Hygiene und Gesundheit 52 Mädchenwohnheim in Rusumo, Ruanda Dorfschule in Casa Piedra, Nicaragua Fischerfrauen aus Alleppey, Indien Weitere Informationen: DESWOS Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e. V. Innere Kanalstr. 69 50823 Köln Tel. : 0221 57 989 37 www.deswos.de DESWOS e. V. Spendenkonto IBAN DE87 3705 0198 0006 6022 21 Sparkasse KölnBonn SWIFT-BIC COLSDE33 Die DESWOS trägt das wichtigste Gütesiegel für Spendenorganisationen in Deutschland. 53 IMPRESSUM Fotos: GEWOG – Porzer Wohnungsbaugenossenschaft eG, Köln dierk düchting, Köln de I architekten, Köln Silke Steinraths, Köln DESWOS e. V., Köln Herstellung: Haufe New Times, Agentur für Content Marketing, Hamburg 54 GEWOG – Porzer Wohnungsbaugenossenschaft eG Kaiserstraße 11, 51145 Köln Telefon 0 22 03/57 05-0 www.gewog-porz.de
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