しんきんアセットマネジメント投信株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商） 第３３８号
Sh inkin Asset Management Co., Ltd 加入協会／一般社団法人投資信託協会 一般社団法人日本投資顧問業協会
〒104-0031東京都中央区京橋３丁目８番１号 URL：http:// www.skam.co.jp
Ｊリート市場の現状と⾒通し ： 2016 年 5 ⽉（⽉中版）
2016 年 5 ⽉ 2 ⽇~13 ⽇
◆ 最近の動向
5 ⽉前半は、⾼値圏で底堅い動きになりました。4 ⽉末に⽇銀が追加の⾦融緩和を⾒送った影響は株式市場
などに⽐べると限定的だったものの、5 ⽉初旬はこの影響を受ける形でややさえない動きになりました。その
後、4 ⽉の⽶雇⽤統計で、⾮農業部⾨雇⽤者数の伸びが予想を下回ったことから⽶利上げ観測が後退したこと
や、中国景気への過度な警戒が後退したことを背景に、国内株とともにＪリートも買いが優勢になりました。
⻑期⾦利（新発 10 年国債利回り）がマイナス 0.1％を下回る⽔準で推移したことも買い安⼼感に。ただ、東
証 REIT 指数が 1,950 ポイントに近づくと利益確定売りに押される動きになりました。
今後は底堅い展開を予想します。東京都⼼のオフィス市況は、空室率は 2 か⽉上昇した後再び低下に転じ、
また賃料は 28 か⽉連続で上昇するなど、回復基調にあります。また、⻑期⾦利はマイナス 0.1％前後で推移
しており、低コストで資⾦調達ができるなど、Ｊリートは⽇銀のマイナス⾦利政策の恩恵を受けることが⾒
込まれます。また、J リートの分配利回りは 3％台と相対的に⾼いことや、⽇銀の追加緩和への期待も下⽀え
材料です。ただ、公募増資（ＰＯ）などが増加し、需給が悪化することには注意が必要です。
なお、⽇銀は、5 ⽉ 2、6、11、13 ⽇にそれぞれ 12 億円の J リートを買い⼊れました。
◆ 4 ⽉末の東京都⼼のオフィス空室率、賃料
空室率は 3 か⽉ぶりの改善、賃料は 28 か⽉連続で上昇。
◆ 4 ⽉のリート（東証）投資部⾨別売買状況
海外投資家は買い越し継続。投資信託、銀⾏は売り越し継続。
図表2. 東証REIT指数、⻑期⾦利
（ﾎﾟｲﾝﾄ）
2,200
1,960
東証REIT指数（左⽬盛）
⻑期⾦利（右⽬盛）
2,000
1,940
1,920
1,900
1,880
1,860
1,840
0.4
1,600
0.2
1,400
0.0
3/31
15/7
15/4
15/1
14/10
14/7
14/4
14/1
16/5/9
16/5/13
16/4/27
16/4/21
16/4/15
16/4/11
16/4/5
16/3/30
16/3/24
16/3/17
16/3/11
16/3/7
16/3/1
12/30
東証REIT指数
-0.2
（注）⻑期⾦利：新発10年国債利回り
（出所）Bloombergよりデータ取得し、しんきん投信作成
図表3. マーケット動向
2016/
(年/⽉、⽇次)
1,200
(出所）Bloombergよりデータ取得し、しんきん投信作成
2015/
0.6
1,800
(年/⽉/⽇)
1,820
(%)
0.8
16/4
1,980
16/1
図表1. 東証REIT指数（⽇⾜）
15/10
（ﾎﾟｲﾝﾄ）
2016/
4/28
2016/
5/13
騰落率（利回り、⾦利は変化幅）
年初来
4⽉
5⽉
（配当なし）
1,747.54
1,896.40
1,924.44
1,910.25
9.31%
1.48%
-0.74%
（配当あり）
3,115.04
3,409.88
3,465.54
3,440.43
10.45%
1.63%
-0.72%
東証REITオフィス指数
1,718.93
1,874.22
1,903.67
1,897.10
10.37%
1.57%
-0.35%
東証REIT商業･物流等指数
2,231.00
2,439.43
2,459.78
2,434.43
9.12%
0.83%
-1.03%
東証REIT住宅指数
2,416.26
2,531.78
2,602.70
2,568.33
6.29%
2.80%
-1.32%
（配当なし）
1,547.30
1,347.20
1,340.55
1,320.19
-14.68%
-0.49%
-1.52%
（配当あり）
2,157.78
1,898.02
1,888.68
1,860.00
-13.80%
-0.49%
-1.52%
-0.179
-0.022
0.027
TOPIX
分配利回り（東証REIT指数、%）
3.461
3.277
3.255
3.282
TOPIX配当利回り(%)
1.520
1.700
1.740
1.860
0.340
0.040
0.120
新発10年国債利回り(%)
0.270
-0.050
-0.085
-0.115
-0.385
-0.035
-0.030
今年の累計
4⽉
5⽉
336
84
48
（注1）データは5/13現在
（注2）分配利回り（東証REIT指数）はQUICK算出
⽇銀のJリート買⼊額（億円）
（出所）Bloomberg、QUICK、⽇銀よりデータ取得し、しんきん投信作成
※最終頁の「本資料に関してご留意していただきたい事項」を必ずご確認ください。
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1
Ｊリート市場の現状と⾒通し
2016 年 5 月（月中版）
しんきんアセットマネジメント投信株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商） 第３３８号
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図表5. 東京都⼼の空室率および賃料
図表4. 分配利回り
分配利回り
4.5
11.0
分配利回り-⻑期⾦利
3.5
3.0
(年/⽉、⽇次)
16/4
16/1
15/10
15/7
15/4
15/1
14/10
14/7
14/4
5.0
19,000
3.0
17,000
15,000
(出所）三⻤商事、Bloombergよりデー タ取得 し、し んきん 投信作 成
図表7. Ｊリートの投資部⾨別売買状況
-銀⾏（億円）
400
→ 買い越し
投資信託
500
0
売り越し ←
-500
⽇銀
300
銀⾏（除く⽇銀）
200
100
0
-100
-200
16/4
16/3
16/2
16/1
15/12
15/11
15/10
（年/⽉、⽉次）
（出所）QUICKよりデータ取得し、しんき ん投信 作成
図表8. Ｊリートの資⾦調達額（年度）
新規公開
図表9. Ｊリートの資⾦調達額（⽉間）
（億円）
1,800
1,600
増資
8,000
15/9
15/5
16/4
16/3
16/2
16/1
15/12
15/11
15/9
15/8
15/7
15/6
15/5
15/10
（年/⽉、⽉次）
（出所）QUICKよりデータ取得し、しんき ん投信 作成
（億円）
10,000
15/8
-300
-1,000
15/7
→ 買い越し
売り越し ←
(年/⽉、⽉次)
15/6
14/1
21,000
1,500
1,000
23,000
7.0
図表6. Ｊリートの投資部⾨別売買状況
-海外投資家、投資信託（億円）
海外投資家
25,000
平均賃料（右⽬盛）
1.0
（注）⻑期⾦利：新発10年国債利回り
（出所）QUICK、Bloombergよりデータ取得 し、し んきん 投信作 成
（円/坪）
平均空室率（左⽬盛）
9.0
4.0
2.5
(%)
01/1
02/1
03/1
04/1
05/1
06/1
07/1
08/1
09/1
10/1
11/1
12/1
13/1
14/1
15/1
16/1
(%)
1,400
新規公開
増資
1,200
6,000
1,000
800
4,000
600
400
2,000
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
0
(注）直近の年度は予定を含む。対象 は直近 までの 全上場 銘柄
（年度）
(出所）QUICKよりデータ取得し、しんき ん投信 作成
0
14/6
14/7
14/8
14/9
14/10
14/11
14/12
15/1
15/2
15/3
15/4
15/5
15/6
15/7
15/8
15/9
15/10
15/11
15/12
16/1
16/2
16/3
16/4
16/5
200
（年/⽉、⽉次）
(出所）QUICKよりデータ取得し、しんき ん投信 作成
（ 2016/5/16 作成 ）
※最終頁の「本資料に関してご留意していただきたい事項」を必ずご確認ください。
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Ｊリート市場の現状と⾒通し
2016 年 5 月（月中版）
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