bauherrenmodell - CKP Consulting

BAUHERRENMODELL
N°436
SCHLOSS NEUSIEDL / UNTERE HAUPTSTRASSE 99
NEUSIEDL AM SEE - HAUS 1
INHALTSVERZEICHNIS
Abschnitt A
Allgemeine Informationen
Seite
Abschnitt B
Projektdaten
Seite 10
Abschnitt C
Prognoserechnung Kreditzeichner
Seite 23
Abschnitt D
Prognoserechnung Barzeichner
Seite 31
Abschnitt E
Steuerliche und rechtliche Grundlagen
Seite 37
Abschnitt F
Projektpartner
Seite 40
April 2016
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BAUHERRENMODELL
SCHLOSS NEUSIEDL / UNTERE HAUPTSTRASSE 99
NEUSIEDL AM SEE - HAUS 1
ALLGEMEINE INFORMATIONEN
Diese Dokumentation bietet einen allgemeinen Überblick sowie Informationen über das konkrete Angebot.
►
Der Inhalt dieser Dokumentation wurde gewissenhaft unter Berücksichtigung der derzeitigen
Marktverhältnisse, Gesetzesgrundlagen, Erfahrungswerte aus der Vergangenheit u.a.m.
zusammengestellt. Es kann keine Gewähr übernommen werden, dass sich derzeit nicht abschätzbare
Veränderungen in Zukunft ergeben können, die das Ergebnis einer derartigen Beteiligung
beeinflussen.
►
Die Beteiligung an einem Bauherrenmodell entspricht nicht dem üblichen Kauf einer bereits fertig
gestellten Immobilie. Der Bauherr ist vielmehr „Unternehmer“. Im Zuge der Projektentwicklung,
Umsetzung, Finanzierung, Vermietung u.a.m. können sich Veränderungen ergeben, welche durch
geänderte Marktbedingungen, Gesetze oder Beschlüsse der Bauherren eintreten. Es wird mit dieser
Dokumentation der voraussichtliche Ablauf des Investitionsvorhabens beschrieben; dies unter
Berücksichtigung der Erfahrungswerte aus über 435 Bauherrenmodellen, welche durch ifa AG
realisiert wurden.
►
Die Zielsetzung, die finanziellen Voraussetzungen, die steuerliche Ausgangssituation u.a.m. sind bei
jedem einzelnen Bauherren verschieden und somit individuell. Es wird unbedingt empfohlen mit Ihrem
persönlichen Berater sowie Steuerberater die Auswirkungen auf Ihre individuelle Situation und
Lebensplanung zu besprechen und abzustimmen.
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NEUSIEDL AM SEE - HAUS 1
IMMOBILIENBESITZ MIT ERHÖHTER WERTSCHÖPFUNG
Sicherheit, Ertrag, Wertbeständigkeit
In Zeiten mit sehr niedrigem Zinsniveau und großer Ungewissheit über die künftige Entwicklung der
Kapitalmärkte kommt einer Wahl der geeigneten Vorsorge- und Anlageform entscheidende Bedeutung zu.
Geldwerte verlieren inflationsbedingt mittel- bis langfristig an Kaufkraft. Sachwerte, wie Immobilienbesitz insbesondere Ertragsimmobilien in urbanen/innerstädtischen Lagen - zeichnen sich hingegen durch ihre
Wertbeständigkeit aus.
Verschiedene Möglichkeiten der Immobilienveranlagung - der MARKT
Dem Anleger stehen verschiedene Wege der Immobilienveranlagung offen, wobei eine Entscheidung
nicht nur vom gewünschten Kapitaleinsatz, sondern auch von anderen persönlichen Rahmenbedingungen
(Steuersituation, Sicherheitsaspekt, Veranlagungshorizont) abhängt.
Eine Möglichkeit stellt der private, direkte Erwerb von Immobilien (z.B. Eigentums- bzw. Ertragswohnung)
dar. Diese in Österreich traditionelle Form der Immobilienveranlagung hat jedoch den Nachteil, dass sie
dem Investor meist viel Zeit und regelmäßigen Verwaltungsaufwand abverlangt. Dieser Umstand führt
häufig zur Erkenntnis, dass „Besitz auch belastet“. Zudem bleiben dem einzelnen Investor mögliche
Vorteile (z.B. Förderungen, steuerliche Begünstigungen, Mietpool u.a.m.) meist verwehrt.
Immobilienbeteiligungen in Form von Aktien oder Gewinnscheinen wurden sehr häufig am Kapitalmarkt
angeboten. Der grundbücherliche Eigentümer der Immobilie ist hierbei allerdings die jeweilige
Beteiligungsgesellschaft und nicht der Investor. Nachteilig kann dabei eine Abhängigkeit von den
Fähigkeiten des beteiligten Managements sein. In Österreich gab es in jüngster Vergangenheit einige
bedauerliche Beispiele, bei denen die jeweiligen Investoren schmerzhafte Verluste - trotz einer
grundsätzlich sicheren Veranlagungsvariante - erleiden mussten.
Die intelligente und zeitgemäße Lösung - das BAUHERRENMODELL
Eine Spezialform der Immobilienbeteiligung stellt das BAUHERRENMODELL dar. Diese Veranlagungsform
vereint die Vorzüge der klassischen Immobilienveranlagung und schließt zuvor erwähnte „Quellen des
Misserfolges“ aufgrund klarer und fairer Rahmenbedingungen bestmöglich aus.
Jeder Investor kann einen individuell großen Anteil an einer konkreten Immobilie mit persönlicher
Grundbucheintragung erwerben. Darüber hinaus bietet diese Variante weitere Vorteile, die bei anderen
Beteiligungsformen in dieser Form nicht erzielbar sind.
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NEUSIEDL AM SEE - HAUS 1
IMMOBILIENBESITZ MIT SYSTEM - DAS BAUHERRENMODELL
RAHMENBEDINGUNGEN
Das Bauherrenmodell ist eine Immobilienveranlagung für Privatinvestoren zur Revitalisierung bzw.
Errichtung innerstädtischer Bausubstanz. Soweit die Herstellungskosten dem Denkmalschutz-, dem
Wohnhaussanierungs- oder dem Mietrechtsgesetz §§ 3-5 unterliegen, gewährt der Gesetzgeber den
Investoren (= Miteigentümergemeinschaft) eine verkürzte Abschreibungsmöglichkeit über 15 Jahre
(normalerweise 67 Jahre).
FUNKTIONSWEISE
Mehrere Personen erwerben individuelle Anteile an einer Liegenschaft, schließen sich zu einer
Miteigentümergemeinschaft zusammen, um das bestehende Altgebäude sanieren zu lassen. Nach
Fertigstellung erfolgt eine gemeinsame, langfristige und nachhaltige Vermietung (keine Eigennutzung!).
ZIELSETZUNG
Die Beteiligung an einem Bauherrenmodell soll dem Investor ein langfristiges, wertgesichertes und
arbeitsfreies Zusatzeinkommen ermöglichen. Zur Erreichung dieses Zieles werden erfahrene
Professionisten beauftragt, um für den Privatinvestor nahezu keinen persönlichen Aufwand, bei
gleichzeitig voller Transparenz und Entscheidungsgewalt zu gewährleisten.
WESENTLICHE VORTEILE FÜR INVESTOREN
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Sicherheit durch persönliche Grundbucheintragung
Entscheidungsgewalt durch grundbücherliches Miteigentum (Regelungen im Mieteigentümervertrag)
Inflationsschutz durch Indexierung der Mieteinnahmen
Transparenz und laufende Information
Vermietungsgemeinschaft (Risikominimierung durch Mietpool)
Beschleunigte Abschreibung (1/15 AfA für Bau- u. Nebenkosten) wegen Denkmalschutzmaßnahmen
Berechtigung zum Vorsteuerabzug (Unternehmereigenschaft)
Niedrige Betriebskosten aufgrund umfassender Sanierung
Individuelle Finanzierungsgestaltung für jeden Investor (Barbeteiligung möglich)
Arbeitsfreies Zusatzeinkommen durch professionelles Immobilienmanagement inkl. Vermietung und
Verwaltung
KEINE CHANCEN OHNE WIRTSCHAFTLICHES RISIKO
►
►
►
►
►
Änderung der Markt- und Gesetzeslage (z.B. Wohnungsnachfrage, steuerliche Änderungen)
Risken aus dem Werkvertrag (z.B. Boden- und Deckenrisiko, behördliche Auflagen,
Baukostenindexerhöhungen über 2,50% p.a.)
Finanzierungsrisken (z.B. Zinserhöhung, Mieterausfall)
Immobilienspezifische Risken (z.B. Leerstand, Vermietungsrisiko, Instandhaltungs- und Instandsetzungsrisiko)
Zeitliche Risken (Behördenverfahren, Bauzeitzinsen, usw.)
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NEUSIEDL AM SEE - HAUS 1
UMSETZUNG
Zur erfolgreichen Umsetzung eines Bauherrenmodells sind spezielles Know How, langjährige Erfahrung
und ein koordiniertes Zusammenwirken verschiedener Projektpartner erforderlich. Die ifa Institut für
Anlageberatung AG beschäftigt sich seit 1984 überwiegend mit der Aufbereitung und Vermittlung von
Bauherrenmodellen an Kapitalanleger. In Zusammenarbeit mit zahlreichen, erfahrenen Projektpartnern
(Steuerberater, Anwälte, Makler, Banken usw.) konnten bisher 435 innerstädtische Wohnobjekte mit einem
Investitionsvolumen von mehr als € 1,9 Mrd. realisiert werden. Mehrere tausend Anleger gelangten
dadurch in den Genuss der vorher erwähnten Vorteile.
VERMIETUNGSGRAD VON IFA-BAUHERRENMODELLEN
Wien/Niederösterreich
5.703 Wohneinheiten
98,1% Vermietungsgrad
Oberösterreich/Salzburg
767 Wohneinheiten
96,0% Vermietungsgrad
Steiermark/Kärnten
933 Wohneinheiten
96,7% Vermietungsgrad
Tirol
108 Wohneinheiten
97,2% Vermietungsgrad
GESAMT
7.511 Wohneinheiten
98,0% Vermietungsgrad
Stand: 4. Quartal 2015
Der Vermietungsgrad bezieht sich auf die aktuell zur Vermietung stehenden Wohneinheiten. Dieser kann
sich je nach Marktverhältnissen ändern und lässt keine Rückschlüsse auf andere Objekte zu.
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BEISPIELE AUS 435 REALISIERTEN
IFA-BAUHERRENMODELLEN
1160 WIEN / GANSTERERGASSE/HASLINGERGASSE
1170 WIEN / WEIDMANGASSE/PEZZLGASSE
1210 WIEN / ANGERGER STRASSE
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BEISPIELE AUS 435 REALISIERTEN
IFA-BAUHERRENMODELLEN
LINZ / MUSEUMSTRASSE/PRUNERSTRASSE
LINZ / PALAIS MANNSTORFF/LANDSTRASSE
SALZBURG-NONNTAL / MAIERHOF/JOSEF-PREIS-ALLEE
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NEUSIEDL AM SEE - HAUS 1
BEISPIELE AUS 435 REALISIERTEN
IFA-BAUHERRENMODELLEN
GRAZ / HERZOGHOF/HERRENGASSE
STOCKERAU / NEUBAU
INNSBRUCK / MENTLGASSE
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STANDARDANFORDERUNGEN AN IFA-BAUHERRENMODELLE
►
►
►
►
Geeignete Infrastruktur und Verkehrsanbindung
Nachfrageorientierte Wohnungsgrößen
Anspruchsvoller Gesamteindruck
Gediegene Grundausstattung (Parkettböden, Küchen, etc.)
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DAS PROJEKT IM ÜBERBLICK
►
Realisierung
des
Investitionsvorhabens
Miteigentümergemeinschaft.
durch
Kapitalanleger
im
Rahmen
einer
►
Persönliche Grundbucheintragung.
►
Gemeinschaftliche Vermietung (Mietpool) durch beauftragte Hausverwaltung.
►
Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“.
►
Steuerliche Begünstigungen gemäß Denkmalschutzgesetz; begünstigte Abschreibung der Baukosten
für die Sanierung.
►
Zur Umsetzung des Investitionsvorhabens werden entsprechende Projektpartner von den Investoren
direkt beauftragt.
PROJEKTDATEN
►
Sanierung des Altgebäudes samt Dachgeschoßausbau.
►
Schaffung von 33 Wohneinheiten sowie Allgemeinflächen und 33 Stellplätzen.
►
Ertragsbewertete Nutzfläche: rd. 2.410 m²
►
Geplanter Baubeginn: Ende März 2017
►
Voraussichtliche Fertigstellung: Ende Dezember 2018
►
Gesamtkosten des Investitionsvorhabens lt. Prognoserechnung: EUR 6,6 Mio. netto (Vorsteuerabzug)
►
Mindestbeteiligung: 2,00% der Liegenschaft
►
Allgemeiner Finanzierungsvorschlag: 26% Eigenkapital; 74% Fremdmittel
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DIE LAGE UND INFRASTRUKTUR
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DIE UMGEBUNG
HAUPTPLATZ
BAHNHOF HALTESTELLE BAD NEUSIEDL
WEINBERGE AM NEUSIEDLER SEE
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DIE UMGEBUNG
NEUSIEDLER SEE
GYMNASIUM NEUSIEDL
MOLE WEST NEUSIEDLER SEE
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DER ALTBESTAND
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DAS OBJEKT - VISUALISIERUNG
Das gezeigte Symbolfoto stellt einen Ausschnitt aus der gesamten Liegenschaft Schloss Neusiedl dar.
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DAS OBJEKT - VISUALISIERUNG
Das gezeigte Symbolfoto stellt einen Ausschnitt aus der gesamten Liegenschaft Schloss Neusiedl dar.
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GRUNDSTÜCKSTEILUNG
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NUTZFLÄCHENAUFSTELLUNG
Nutzfläche *)
Ertragsbewertete Fläche **)
EG
12 Wohnungen
716 m²
1,000
716 m²
1. OG
12 Wohnungen
721 m²
1,025
739 m²
9 Wohnungen
470 m²
1,050
494 m²
369 m²
0,100
37 m²
Balkone
58 m²
0,500
29 m²
Loggien
483 m²
0,750
362 m²
DG
Garten
33 Stellplätze
33 m²
Ertragsbewertete Fläche
2.410 m²
*) Nutzfläche gemäß Bauordnung. Auf Grund unterschiedlicher gesetzlicher Kriterien kann sich eine abweichende
Nutzfläche gemäß Mietrechtsgesetz ergeben.
**) Bewertung auf Grund der Lage und Ertragssituation gemäß Erfahrungswerten. Entspricht nicht einer Bewertung
gemäß Nutzwertgutachten eines gerichtlich beeideten Sachverständigen.
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KALKULIERTE MIETEINNAHMEN NACH FERTIGSTELLUNG
33 Wohnungen
33 Stellplätze
2.389 m² *)
kalkulierte Gesamteinnahmen monatlich
kalkulierte Gesamteinnahmen jährlich
à EUR
EUR
7,65 **)
10,00
EUR
EUR
18.270,-330,--
EUR
18.600,--
rd. EUR
223.000,--
*) Nutzfläche gemäß Bauordnung (inkl. Loggien). Aufgrund unterschiedlicher gesetzlicher Kriterien kann sich
eine abweichende Nutzfläche gemäß Mietrechtsgesetz (vor allem im Dachgeschossbereich aufgrund der
Wandschrägen) ergeben.
**) Es wurden Indexsteigerungen von 1,50% p.a. ab dem Jahr 2020, 1,75% p.a. ab 2024 und 2,00% p.a. ab 2029
angenommen.
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B
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VORAUSSICHTLICHER INVESTITIONSPLAN - KREDITZEICHNER
netto *)
Preis/m² **)
(ohne Mehrwertsteuer)
Kaufpreis Grundstück und Altgebäude
EUR
650.000,--
EUR
270,--
Generalplanung, Bau- u. Baunebenkosten,
wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Konzeption
EUR
4.675.000,--
EUR
1.940,--
Wirtschaftliche Betreuung
EUR
230.000,--
EUR
95,--
Laufende Steuerberatung in Investitionsphase ***)
EUR
30.000,--
EUR
12,--
Hausverwaltung/Erstvermietung ***)
EUR
140.000,--
EUR
58,--
Finanzierungsbeschaffung und -bearbeitung
EUR
190.000,--
EUR
79,--
Gesamtinvestitionssumme ohne Erwerbsneben- u.
Finanzierungskosten
EUR
5.915.000,--
EUR
2.454,--
Nicht enthalten sind:
•
•
•
•
•
Kosten aufgrund nicht bekannter behördlicher Auflagen
Beratungshonorar in Höhe von 1,50% der Gesamtinvestitionskosten (netto)
Erwerbsnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr und Kaufvertragserrichtung
Finanzierungskosten und Eintragungsgebühr sowie Bauzeitzinsen
Erhöhung des Finanzierungsaufwandes (z.B. Bauzeitzinsen) bei verlängerter Investitionsphase
bzw. Änderungen des Zinssatzes
• Kosten aufgrund zusätzlich erforderlicher baulicher Maßnahmen (Boden, Decken- und statisches
Risiko) sowie behördlicher Auflagen (Denkmalschutzauflagen)
• Allfällige Erhöhung des Finanzierungsvolumens gemäß Beschlüssen der Miteigentümer
*) Die Mehrwertsteuer wird bei anerkannter Unternehmereigenschaft vom Betriebsfinanzamt rückgefordert.
**) Nettopreis bezogen auf eine ertragsbewertete Nutzfläche von 2.410 m².
***) Vorbehaltlich der Beschlussfassung durch die Miteigentümer.
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VORAUSSICHTLICHER INVESTITIONSPLAN - KREDITZEICHNER
INKL. ERWERBSNEBEN- UND FINANZIERUNGSKOSTEN
netto *)
Gesamtinvestitionssumme
ohne Erwerbs- u. Finanzierungskosten
EUR
5.915.000,--
Erwerbsnebenkosten **)
ca. EUR
330.000,--
Eintragungs- und Bearbeitungsgebühren
ca. EUR
83.000,--
Bauzeitzinsen ***)
ca. EUR
239.600,--
Reserve
ca. EUR
32.400,--
Gesamtinvestitionssumme
ca. EUR
6.600.000,--
*)
**)
Die Mehrwertsteuer wird bei anerkannter Unternehmereigenschaft vom Betriebsfinanzamt rückgefordert.
Erwerbsnebenkosten
Grunderwerbsteuer 3,50%
EUR
228.760,--
Eintragungsgebühr 1,10%
EUR
71.896,--
Rechtsanwalt/Notar und Barauslagen
EUR
19.344,--
Treuhandschaft für Finanzierung
EUR
10.000,--
EUR
330.000,--
Berechnung
der
Bauzeitzinsen
beruht
auf
einem
angenommenen
Baubeginn
***) Die
Ende März 2017 und einer Fertigstellung Ende Dezember 2018, einem Zinssatz von 3,00% p.a. und einem
Eigenkapital von EUR 1.701.000,--. Durch eine verspätete Fertigstellung, eine Verschiebung des
Mittelabflussplanes oder Zinsanpassungen können sich Änderungen ergeben.
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FINANZIERUNGSVORSCHLAG - KREDITZEICHNER
(vorbehaltlich der Beschlussfassung durch die Miteigentümer)
Eigenkapital 2016
- Einzahlung 30.06.2016
EUR
501.000,--
EUR
600.000,--
- Einzahlung 30.06.2018
EUR
600.000,--
Fremdkapital *)
EUR
4.899.000,--
voraussichtliche Gesamtinvestitionssumme
EUR
6.600.000,--
Eigenkapital 2017
- Einzahlung 30.06.2017
Eigenkapital 2018
*) Für die Endfinanzierung ab 01.01.2019 wurden in den Prognoserechnungen folgende Konditionen
angenommen:
- Bankdarlehen EUR 4.899.000-kalkulierter Zinssatz 3,50% p.a. (4,00% p.a. ab 01.01.2024, 4,50% p.a. ab 01.01.2029)
Laufzeit 15 Jahre
Tilgungsbeginn 01.01.2019
Nach Baufertigstellung sind individuelle Tilgungen oder gänzliche Rückzahlungen möglich.
Die rund 74%-ige Fremdfinanzierung stellt lediglich einen Vorschlag dar. Die endgültige Finanzierung wird
von den Miteigentümern anlässlich der konstituierenden Miteigentümerversammlung beschlossen.
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PROGNOSERECHNUNG - KREDITZEICHNER
10.000 / 10.000 Miteigentumsanteile
Gesamtinvestitionssumme netto (ohne Umsatzsteuer):
GROSSNUTZENDARSTELLUNG inkl. Nebenkosten *)
EUR 6.600.000,--
INVESTITIONSPHASE
Eigenkapital
2016
2017
2018
Steuerliches Ergebnis
2016
- 541.000,-2017
- 393.100,-2018
- 259.500,-- 1.193.600,--
600.000,-- **)
600.000,-600.000,-1.800.000,--
Einsparung bei 50%-iger Steuerprogression
Eigenkapital nach Steuer
- 596.800,-1.203.200,--
Fremdkapital
Bankdarlehen I ***)
4.899.000,--
Gesamtinvestition nach Steuer
durchschnittliche Nettoeinnahmen in Finanzierungsphase
in % der Gesamtinvestition
4.899.000,--
6.102.200,-225.970,-- p.a.
3,7% p.a.
ERTRAGSPHASE
Eigenmitteleinsatz bis zur Entschuldung
voraussichtliche Nettoeinnahmen
in % des eingesetzten Eigenkapitals
3.219.000,-261.630,-- p.a.
8,1% p.a.
wertgesichertes, arbeitsfreies Zusatzeinkommen + Immobilienwert
*)
**)
***)
Die Nebenkosten beinhalten die Erwerbsnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr und Kaufvertragskosten sowie die
voraussichtlichen Finanzierungskosten, wie Eintragungsgebühren und Bauzeitzinsen.
inkl.1,50% Beratungshonorar
Bankdarlehen mit einer Laufzeit von 15 Jahren ab 1.1.2019, kalkulierter Zinssatz 3,50% p.a. (4,00% p.a. ab 1.1.2024 / 4,50% p.a. ab
1.1.2029).
Die Prognoserechnungen stützen sich auf die zurzeit gegebenen Marktverhältnisse und die gesetzlichen sowie steuerlichen und
mietrechtlichen Bestimmungen. Änderungen der kalkulierten Mieteinnahmen, Zinsen, Nebenkosten usw. können sich negativ
oder positiv auf den Ertrag auswirken. Für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der
Marktverhältnisse wird keine Haftung übernommen.
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LIQUIDITÄTSPROGNOSE
FÜR 10.000 / 10.000 MITEIGENTUMSANTEILE
Jahr
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
2040
2041
2042
2043
2044
2045
2046
2047
2048
2049
2050
*)
**)
***)
****)
Nettoeinnahmen
0
0
0
200.700
203.711
206.766
209.868
213.016
216.743
220.536
224.396
228.323
232.318
236.965
241.704
246.538
251.469
256.498
261.628
266.861
272.198
277.642
283.195
288.859
294.636
300.529
306.539
312.670
318.923
325.302
331.808
338.444
345.213
352.117
359.160
Annuität
0
0
0
-420.265
-420.265
-420.265
-420.265
-420.265
-430.292
-430.292
-430.292
-430.292
-430.292
-435.584
-435.584
-435.584
-435.584
-435.584
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
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Aufwand /
Ertrag vor
Steuer *)
-600.000
-600.000
-600.000
-219.565
-216.555
-213.499
-210.397
-207.249
-213.549
-209.756
-205.896
-201.969
-197.974
-198.619
-193.880
-189.046
-184.115
-179.086
261.628
266.861
272.198
277.642
283.195
288.859
294.636
300.529
306.539
312.670
318.923
325.302
331.808
338.444
345.213
352.117
359.160
Steuerliches
Ergebnis
-541.000
-393.100
-259.500
-264.135
-252.132
-239.764
-227.019
-213.885
-216.973
-201.203
-184.878
-167.978
-150.481
-130.485
-109.426
-24.123
113.261
218.464
234.028
239.261
244.598
250.042
255.595
261.259
267.036
272.929
278.939
285.070
291.323
297.702
304.208
310.844
317.613
324.517
331.560
Steuer **)
270.500
196.550
129.750
132.067
126.066
119.882
113.510
106.942
108.486
100.601
92.439
83.989
75.241
65.242
54.713
12.061
-56.631
-109.232
-117.014
-119.630
-122.299
-125.021
-127.797
-130.629
-133.518
-136.464
-139.470
-142.535
-145.662
-148.851
-152.104
-155.422
-158.806
-162.259
-165.780
Aufwand /
Ertrag nach
Steuer ***)
-329.500
-403.450
-470.250
-87.498
-90.489
-93.617
-96.888
-100.307
-105.062
-109.154
-113.457
-117.980
-122.733
-133.377
-139.167
-176.985
-240.746
-288.318
144.614
147.230
149.899
152.621
155.397
158.229
161.118
164.064
167.070
170.135
173.262
176.451
179.704
183.022
186.406
189.859
193.380
gesamter
Aufwand n.
Steuer ****)
-329.500
-732.950
-1.203.200
-1.290.698
-1.381.186
-1.474.803
-1.571.691
-1.671.999
-1.777.061
-1.886.215
-1.999.672
-2.117.653
-2.240.385
-2.373.762
-2.512.929
-2.689.914
-2.930.660
-3.218.978
Darlehensstand
4.899.000
4.899.000
4.899.000
4.646.170
4.384.347
4.113.212
3.832.433
3.541.668
3.247.692
2.941.739
2.623.321
2.291.930
1.947.038
1.591.804
1.220.250
831.626
425.150
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Nettoeinnahmen / Aufwand abzüglich Darlehensannuitäten OHNE Berücksichtigung der Steuervorteile bzw. -zahlungen.
bei einer Steuerprogression von 50%
Nettoeinnahmen / Aufwand abzüglich Darlehensannuitäten MIT Berücksichtigung der Steuervorteile bzw. -zahlungen.
kumulierter Eigenmitteleinsatz nach Steuer
Die Prognoserechnungen stützen sich auf die zurzeit gegebenen Marktverhältnisse und die gesetzlichen sowie steuerlichen und
mietrechtlichen Bestimmungen. Änderungen der kalkulierten Mieteinnahmen, Zinsen, Nebenkosten usw. können sich negativ
oder positiv auf den Ertrag auswirken. Für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der
Marktverhältnisse wird keine Haftung übernommen.
April 2016
- 24 -
C
BAUHERRENMODELL
SCHLOSS NEUSIEDL / UNTERE HAUPTSTRASSE 99
NEUSIEDL AM SEE - HAUS 1
STEUERLICHE PROGNOSERECHNUNG
FÜR 10.000 / 10.000 MITEIGENTUMSANTEILE
Jahr
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
2040
2041
2042
2043
2044
2045
2046
2047
2048
2049
2050
*)
**)
***)
Miete *)
0
0
0
223.000
226.345
229.740
233.186
236.684
240.826
245.040
249.329
253.692
258.132
263.294
268.560
273.931
279.410
284.998
290.698
296.512
302.442
308.491
314.661
320.954
327.373
333.921
340.599
347.411
354.359
361.447
368.675
376.049
383.570
391.241
399.066
Nebenkosten **)
0
0
0
-22.300
-22.635
-22.974
-23.319
-23.668
-24.083
-24.504
-24.933
-25.369
-25.813
-26.329
-26.856
-27.393
-27.941
-28.500
-29.070
-29.651
-30.244
-30.849
-31.466
-32.095
-32.737
-33.392
-34.060
-34.741
-35.436
-36.145
-36.868
-37.605
-38.357
-39.124
-39.907
Nettoeinnahmen
0
0
0
200.700
203.711
206.766
209.868
213.016
216.743
220.536
224.396
228.323
232.318
236.965
241.704
246.538
251.469
256.498
261.628
266.861
272.198
277.642
283.195
288.859
294.636
300.529
306.539
312.670
318.923
325.302
331.808
338.444
345.213
352.117
359.160
AFA
0
0
0
-297.400
-297.400
-297.400
-297.400
-297.400
-297.400
-297.400
-297.400
-297.400
-297.400
-287.100
-287.100
-223.700
-109.100
-27.600
-27.600
-27.600
-27.600
-27.600
-27.600
-27.600
-27.600
-27.600
-27.600
-27.600
-27.600
-27.600
-27.600
-27.600
-27.600
-27.600
-27.600
Zinsen ***)
0
0
0
-167.435
-158.442
-149.130
-139.487
-129.500
-136.316
-124.339
-111.874
-98.901
-85.400
-80.349
-64.030
-46.961
-29.108
-10.434
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
steuerliches
Ergebnis ***)
-541.000
-393.100
-259.500
-264.135
-252.132
-239.764
-227.019
-213.885
-216.973
-201.203
-184.878
-167.978
-150.481
-130.485
-109.426
-24.123
113.261
218.464
234.028
239.261
244.598
250.042
255.595
261.259
267.036
272.929
278.939
285.070
291.323
297.702
304.208
310.844
317.613
324.517
331.560
steuerl.
Ergeb.
kumuliert
-541.000
-934.100
-1.193.600
-1.457.735
-1.709.867
-1.949.631
-2.176.650
-2.390.534
-2.607.507
-2.808.709
-2.993.588
-3.161.566
-3.312.047
-3.442.532
-3.551.958
-3.576.081
-3.462.819
-3.244.355
-3.010.327
-2.771.066
-2.526.468
-2.276.426
-2.020.831
-1.759.572
-1.492.536
-1.219.608
-940.669
-655.599
-364.275
-66.573
237.635
548.479
866.092
1.190.609
1.522.168
Mieteinnahmen ab 1.1.2019 bei durchschnittlichen Mieten von EUR 223.000,- p.a. und einer Indexsteigerung der Miete von 1,50% p.a.
ab dem Jahr 2020 (1,75% p.a. ab 2024, 2,00% p.a. ab 2029).
Nach Erfahrungswerten prognostizierte veränderliche Miteigentümerkosten (z.B.: Steuerberater, Investorenbetreuung usw.). Die
Nebenkosten sind indexiert mit 1,50% p.a. ab dem Jahr 2020 (1,75% p.a. ab 2024, 2,00% p.a. ab 2029).
Das steuerliche Ergebnis wird auf Basis des angesetzten Durchschnittszinssatzes (3,50% p.a. ab 1.1.2019 / 4,00% p.a. ab 1.1.2024 /
4,50% p.a. ab 1.1.2029) berechnet. Da der tatsächlich zur Verrechnung gelangende Zinssatz niedriger oder höher sein kann, kann
sich das tatsächliche steuerliche Ergebnis entsprechend verändern.
Die Prognoserechnungen stützen sich auf die zurzeit gegebenen Marktverhältnisse und die gesetzlichen sowie steuerlichen und
mietrechtlichen Bestimmungen. Änderungen der kalkulierten Mieteinnahmen, Zinsen, Nebenkosten usw. können sich negativ
oder positiv auf die steuerlichen Ergebnisse auswirken. Für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie
Änderungen der Marktverhältnisse wird keine Haftung übernommen.
April 2016
- 25 -
C
BAUHERRENMODELL
SCHLOSS NEUSIEDL / UNTERE HAUPTSTRASSE 99
NEUSIEDL AM SEE - HAUS 1
TOTALGEWINNBERECHNUNG
FÜR 10.000 / 10.000 MITEIGENTUMSANTEILE
Jahr
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
2040
2041
2042
2043
2044
2045
2046
2047
2048
2049
2050
*)
**)
Miete *)
0
0
0
223.000
226.345
229.740
233.186
236.684
240.826
245.040
249.329
253.692
258.132
263.294
268.560
273.931
279.410
284.998
290.698
296.512
302.442
308.491
314.661
320.954
327.373
333.921
340.599
347.411
354.359
361.447
368.675
376.049
383.570
391.241
399.066
Nebenkosten **)
0
0
0
-22.300
-22.635
-22.974
-23.319
-23.668
-24.083
-24.504
-24.933
-25.369
-25.813
-26.329
-26.856
-27.393
-27.941
-28.500
-29.070
-29.651
-30.244
-30.849
-31.466
-32.095
-32.737
-33.392
-34.060
-34.741
-35.436
-36.145
-36.868
-37.605
-38.357
-39.124
-39.907
Nettoeinnahmen
AFA
0
0
0
200.700
203.711
206.766
209.868
213.016
216.743
220.536
224.396
228.323
232.318
236.965
241.704
246.538
251.469
256.498
261.628
266.861
272.198
277.642
283.195
288.859
294.636
300.529
306.539
312.670
318.923
325.302
331.808
338.444
345.213
352.117
359.160
-477.600
-215.000
0
-96.300
-96.300
-96.300
-96.300
-96.300
-96.300
-96.300
-96.300
-96.300
-96.300
-86.000
-86.000
-86.000
-86.000
-86.000
-86.000
-86.000
-86.000
-86.000
-86.000
-86.000
-86.000
-86.000
-86.000
-86.000
-86.000
-86.000
-86.000
-86.000
-86.000
-86.000
-86.000
Zinsen
0
0
0
-167.435
-158.442
-149.130
-139.487
-129.500
-136.316
-124.339
-111.874
-98.901
-85.400
-80.349
-64.030
-46.961
-29.108
-10.434
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
steuerliches
Ergebnis
-477.600
-215.000
0
-63.035
-51.032
-38.664
-25.919
-12.785
-15.873
-103
16.222
33.122
50.619
70.615
91.674
113.577
136.361
160.064
175.628
180.861
186.198
191.642
197.195
202.859
208.636
214.529
220.539
226.670
232.923
239.302
245.808
252.444
259.213
266.117
273.160
steuerl.
Ergeb.
kumuliert
-477.600
-692.600
-692.600
-755.635
-806.667
-845.331
-871.250
-884.034
-899.907
-900.009
-883.788
-850.666
-800.047
-729.432
-637.758
-524.181
-387.819
-227.755
-52.127
128.734
Mieteinnahmen ab 1.1.2019 bei durchschnittlichen Mieten von EUR 223.000,-- p.a. und einer Indexsteigerung der Miete von 1,50%
p.a. ab dem Jahr 2020 (1,75% p.a. ab 2024, 2,00% p.a. ab 2029).
Nach Erfahrungswerten prognostizierte veränderliche Miteigentümerkosten. Die Nebenkosten sind indexiert mit 1,50% p.a. ab dem
Jahr 2020 (1,75% p.a. ab 2024, 2,00% p.a. ab 2029).
Die Prognoserechnungen stützen sich auf die zurzeit gegebenen Marktverhältnisse und die gesetzlichen sowie steuerlichen und
mietrechtlichen Bestimmungen. Änderungen der kalkulierten Mieteinnahmen, Zinsen, Nebenkosten usw. können sich negativ
oder positiv auf die Totalgewinnberechnung auswirken. Für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie
Änderungen der Marktverhältnisse wird keine Haftung übernommen. Auf Basis der dargestellten Wirtschaftlichkeitsberechnung
und unter Zugrundlegung einer Normalabschreibung von 1,50% ergibt sich voraussichtlich im 20. Jahr ein steuerlicher
Totalgewinn. Durch Sondertilgungen verkürzt sich dieser Zeitraum entsprechend.
April 2016
- 26 -
C
BAUHERRENMODELL
SCHLOSS NEUSIEDL / UNTERE HAUPTSTRASSE 99
NEUSIEDL AM SEE - HAUS 1
ERLÄUTERUNGEN
ZUR PROGNOSERECHNUNG - KREDITZEICHNER
UMSATZSTEUER
Die Umsatzsteuer für die Mieteinnahmen und Nebenkosten wurde außer Ansatz gelassen.
NETTOEINNAHMEN
Miete abzüglich Nebenkosten
HAUSVERWALTUNG/NEBENKOSTEN
Die Kosten der Hausverwaltung werden im Rahmen der Betriebskostenabrechnung (ausgenommen bei
Leerstehungen)
den Mietern in
Rechnung
gestellt.
Die ausgewiesenen
Nebenkosten
(Steuerberatungskosten, Investorenbetreuung usw.) sind von den Miteigentümern zu tragen.
MIETEINNAHMEN
Die Mieteinnahmen betragen ab Fertigstellung (geplant ab 01.01.2019) bei Vollvermietung voraussichtlich
EUR 223.000,-- p.a..
Bei der Berechnung der Miete wurde eine Wertsicherung von 1,50% p.a. ab dem Jahr 2020, 1,75% p.a. ab
dem Jahr 2024 und 2,00% p.a. ab dem Jahr 2029 angenommen.
ENDFINANZIERUNG
Für die Endfinanzierung ab 01.01.2019 wurden folgende Konditionen angenommen:
►
Bankdarlehen voraussichtlich EUR 4.899.000,-kalkulierter Zinssatz 3,50% p.a. (4,00% p.a. ab 01.01.2024, 4,50% p.a. ab 01.01.2029)
Laufzeit 15 Jahre ab 01.01.2019
Die Fremdmittel werden den einzelnen Miteigentümern zugerechnet; es sind daher - nach Fertigstellung
des Investitionsvorhabens - auch die laufenden Tilgungs- und Zinsaufwendungen abzüglich der anteiligen
Nettoeinnahmen von diesen direkt zu tragen.
STEUERPROGRESSION
Es wurde ein 50%-iger Einkommensteuersatz zu Grunde gelegt.
STEUERLICHER TOTALGEWINN
Auf Basis der dargestellten Wirtschaftlichkeitsvorschau und unter Zugrundelegung einer
Normalabschreibung von 1,50% ergibt sich für die Miteigentümergemeinschaft voraussichtlich im 20. Jahr
(17 Jahre ab Vermietungsbeginn) ein steuerlicher Totalgewinn.
April 2016
- 27 -
C
BAUHERRENMODELL
SCHLOSS NEUSIEDL / UNTERE HAUPTSTRASSE 99
NEUSIEDL AM SEE - HAUS 1
STEUERLICHES ERGEBNIS - KREDITZEICHNER
2016
Erwerbsnebenkosten 1/15 von 68%
Planung 1/15 von 30% (75%)
wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Konzeption 1/15 (75%)
Auftrag und Vollmacht, Wirtschaftliche Betreuung 1/15 (75%)
Treuhandschaft für Finanzierung
Hausverwaltung/Erstvermietung (50%)
laufende Steuerberatung (50%)
Finanzierungsbeschaffung und -bearbeitung
Eintragungsgebühren
Bauzeitzinsen bis 31.12.2017
Beratungshonorar 1/15 (75%)
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
14.400,-7.600,-25.000,-11.500,-10.000,-70.000,-15.000,-190.000,-83.000,-109.600,-4.900,-541.000,--
entspricht ca. 90% bezogen auf EUR 600.000,-- Eigenkapital I (inkl. Beratungshonorar)
2017
Erwerbsnebenkosten 1/15 von 68%
Planung 1/15 von 60% (75%)
Baukosten 1/15 von 60% (75%)
wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Konzeption 1/15 (75%)
Auftrag und Vollmacht, Wirtschaftliche Betreuung 1/15 (75%)
Hausverwaltung/Erstvermietung (50%)
laufende Steuerberatung (50%)
Bauzeitzinsen bis 31.12.2018
Beratungshonorar 1/15 (75%)
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
14.400,-15.200,-107.100,-25.000,-11.500,-70.000,-15.000,-130.000,-4.900,-393.100,--
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
14.400,-25.300,-178.400,-25.000,-11.500,-4.900,-259.500,--
entspricht ca. 66% bezogen auf EUR 600.000,-- Eigenkapital II
2018
Erwerbsnebenkosten 1/15 von 68%
Planung 1/15 von 100% (75%)
Baukosten 1/15 von 100% (75%)
wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Konzeption 1/15 (75%)
Auftrag und Vollmacht, Wirtschaftliche Betreuung 1/15 (75%)
Beratungshonorar 1/15 (75%)
entspricht ca. 43% bezogen auf EUR 600.000,-- Eigenkapital III
Bei den o.a. Werten handelt es sich um Prognosen, die auf der derzeitigen Markt- und Rechtslage bzw.
Verwaltungspraxis basieren und demgemäß veränderlich sind (z.B. geänderte Abflüsse von Planungsund Baukosten, abweichende Bauzeitzinsen usw.). Es wurde angenommen, dass für 75% der gesamten
Bau- und Planungskosten eine begünstigte 1/15-Afa gemäß Denkmalschutzgesetz in Anspruch
genommen werden kann.
April 2016
- 28 -
C
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NEUSIEDL AM SEE - HAUS 1
VORAUSSICHTLICHER INVESTITIONSPLAN - BARZEICHNER
netto *)
Preis/m² **)
(ohne Mehrwertsteuer)
Kaufpreis Grundstück und Altgebäude
EUR
650.000,--
EUR
270,--
Generalplanung, Bau- u. Baunebenkosten,
wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Konzeption
EUR
4.675.000,--
EUR
1.940,--
Wirtschaftliche Betreuung
EUR
230.000,--
EUR
95,--
Laufende Steuerberatung in Investitionsphase ***)
EUR
30.000,--
EUR
12,--
Hausverwaltung/Erstvermietung ***)
EUR
140.000,--
EUR
58,--
Finanzierungsbeschaffung und -bearbeitung
EUR
190.000,--
EUR
79,--
Gesamtinvestitionssumme ohne Erwerbsneben- u.
Finanzierungskosten
EUR
5.915.000,--
EUR
2.454,--
Nicht enthalten sind:
•
•
•
•
•
Kosten aufgrund nicht bekannter behördlicher Auflagen
Beratungshonorar in Höhe von 1,50% der Gesamtinvestitionskosten (netto)
Erwerbsnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr und Kaufvertragserrichtung
Finanzierungskosten und Bauzeitzinsen
Erhöhung des Finanzierungsaufwandes (z.B. Bauzeitzinsen) bei verlängerter Investitionsphase
bzw. Änderungen des Zinssatzes
• Kosten aufgrund zusätzlich erforderlicher baulicher Maßnahmen (Boden, Decken- und statisches
Risiko) sowie behördlicher Auflagen (Denkmalschutzauflagen)
• Allfällige Erhöhung des Finanzierungsvolumens gemäß Beschlüssen der Miteigentümer
*) Die Mehrwertsteuer wird bei anerkannter Unternehmereigenschaft vom Betriebsfinanzamt rückgefordert.
**) Nettopreis bezogen auf eine ertragsbewertete Nutzfläche von 2.410 m².
***) Vorbehaltlich der Beschlussfassung durch die Miteigentümer.
April 2016
- 29 -
C
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VORAUSSICHTLICHER INVESTITIONSPLAN - BARZEICHNER
INKL. ERWERBSNEBEN- UND FINANZIERUNGSKOSTEN
netto *)
Gesamtinvestitionssumme
ohne Erwerbs- u. Finanzierungskosten
EUR
5.915.000,--
Erwerbsnebenkosten **)
ca. EUR
330.000,--
Eintragungs- und Bearbeitungsgebühren
ca. EUR
83.000,--
Bauzeitzinsen
ca. EUR
239.600,--
Reserve
ca. EUR
32.400,--
Gesamtinvestitionssumme
ca. EUR
6.600.000,--
abzüglich Barzahlerbonus ***)
EUR
-300.000,--
Reduzierter Gesamtbetrag
EUR
6.300.000,--
*)
Die Mehrwertsteuer wird bei anerkannter Unternehmereigenschaft vom Betriebsfinanzamt rückgefordert.
**)
Erwerbsnebenkosten
***)
Grunderwerbsteuer 3,50%
EUR
228.760,--
Eintragungsgebühr 1,10%
EUR
71.896,--
Rechtsanwalt/Notar und Barauslagen
EUR
19.344,--
Treuhandschaft
EUR
10.000,--
EUR
330.000,--
Der Barzahlerbonus ergibt sich durch Einsparungen bei der Eintragungsgebühr sowie den Bauzeitzinsen, da
die gesamte Investitionssumme sowie das Bankdarlehen bis zur Konstituierung einbezahlt werden.
April 2016
- 30 -
C
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NEUSIEDL AM SEE - HAUS 1
PROGNOSERECHNUNG - BARZEICHNER
10.000 / 10.000 Miteigentumsanteile
Gesamtinvestitionssumme netto (ohne Umsatzsteuer):
GROSSNUTZENDARSTELLUNG inkl. Nebenkosten *)
EUR 6.600.000,--
INVESTITIONSPHASE
Eigenkapital
2016
- Barzeichnerbonus
6.699.000,-- **)
- 300.000,-6.399.000,--
Einsparung bei 50%-iger Steuerprogression
Eigenkapital nach Steuer
Steuerliches Ergebnis
2016
- 348.400,-2017
- 263.000,-2018
- 259.500,-- 870.900,--
- 435.450,-5.963.550,--
Fremdkapital
Gesamtinvestition nach Steuer
durchschnittliche Nettoeinnahmen über 15 Jahre
in % der Gesamtinvestition
5.963.550,-225.970,-- p.a.
3,8% p.a.
wertgesichertes, arbeitsfreies Zusatzeinkommen + Immobilienwert
*)
**)
Die Nebenkosten beinhalten die Erwerbsnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr und Kaufvertragskosten.
inkl.1,50% Beratungshonorar
Die Prognoserechnungen stützen sich auf die zurzeit gegebenen Marktverhältnisse und die gesetzlichen sowie steuerlichen und
mietrechtlichen Bestimmungen. Änderungen der kalkulierten Mieteinnahmen, Zinsen, Nebenkosten usw. können sich negativ
oder positiv auf den Ertrag auswirken. Für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der
Marktverhältnisse wird keine Haftung übernommen.
April 2016
- 31 -
C
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LIQUIDITÄTSPROGNOSE
FÜR 10.000 / 10.000 MITEIGENTUMSANTEILE
Jahr
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
2040
2041
2042
2043
2044
2045
2046
2047
2048
2049
2050
*)
**)
***)
****)
Nettoeinnahmen
0
0
0
200.700
203.711
206.766
209.868
213.016
216.743
220.536
224.396
228.323
232.318
236.965
241.704
246.538
251.469
256.498
261.628
266.861
272.198
277.642
283.195
288.859
294.636
300.529
306.539
312.670
318.923
325.302
331.808
338.444
345.213
352.117
359.160
Aufwand /
Ertrag vor
Steuer *)
Steuerliches
Ergebnis
-6.399.000
0
0
200.700
203.711
206.766
209.868
213.016
216.743
220.536
224.396
228.323
232.318
236.965
241.704
246.538
251.469
256.498
261.628
266.861
272.198
277.642
283.195
288.859
294.636
300.529
306.539
312.670
318.923
325.302
331.808
338.444
345.213
352.117
359.160
-348.400
-263.000
-259.500
-96.700
-93.690
-90.634
-87.532
-84.384
-80.657
-76.864
-73.004
-69.077
-65.082
-50.135
-45.396
22.838
142.369
228.898
234.028
239.261
244.598
250.042
255.595
261.259
267.036
272.929
278.939
285.070
291.323
297.702
304.208
310.844
317.613
324.517
331.560
Steuer
**)
174.200
131.500
129.750
48.350
46.845
45.317
43.766
42.192
40.328
38.432
36.502
34.539
32.541
25.068
22.698
-11.419
-71.184
-114.449
-117.014
-119.630
-122.299
-125.021
-127.797
-130.629
-133.518
-136.464
-139.470
-142.535
-145.662
-148.851
-152.104
-155.422
-158.806
-162.259
-165.780
Aufwand /
Ertrag nach
Steuer ***)
-6.224.800
131.500
129.750
249.050
250.555
252.083
253.634
255.208
257.072
258.968
260.898
262.861
264.859
262.032
264.402
235.119
180.284
142.049
144.614
147.230
149.899
152.621
155.397
158.229
161.118
164.064
167.070
170.135
173.262
176.451
179.704
183.022
186.406
189.859
193.380
Nettoeinnahmen / Aufwand abzüglich Darlehensannuitäten OHNE Berücksichtigung der Steuervorteile bzw. -zahlungen.
bei einer Steuerprogression von 50%
Nettoeinnahmen / Aufwand abzüglich Darlehensannuitäten MIT Berücksichtigung der Steuervorteile bzw. -zahlungen.
kumulierter Eigenmitteleinsatz nach Steuer
Die Prognoserechnungen stützen sich auf die zurzeit gegebenen Marktverhältnisse und die gesetzlichen sowie steuerlichen und
mietrechtlichen Bestimmungen. Änderungen der kalkulierten Mieteinnahmen, Zinsen, Nebenkosten usw. können sich negativ
oder positiv auf den Ertrag auswirken. Für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der
Marktverhältnisse wird keine Haftung übernommen.
April 2016
- 32 -
C
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NEUSIEDL AM SEE - HAUS 1
STEUERLICHE PROGNOSERECHNUNG
FÜR 10.000 / 10.000 MITEIGENTUMSANTEILE
Jahr
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
2040
2041
2042
2043
2044
2045
2046
2047
2048
2049
2050
*)
**)
Miete
*)
0
0
0
223.000
226.345
229.740
233.186
236.684
240.826
245.040
249.329
253.692
258.132
263.294
268.560
273.931
279.410
284.998
290.698
296.512
302.442
308.491
314.661
320.954
327.373
333.921
340.599
347.411
354.359
361.447
368.675
376.049
383.570
391.241
399.066
Nebenkosten **)
0
0
0
-22.300
-22.635
-22.974
-23.319
-23.668
-24.083
-24.504
-24.933
-25.369
-25.813
-26.329
-26.856
-27.393
-27.941
-28.500
-29.070
-29.651
-30.244
-30.849
-31.466
-32.095
-32.737
-33.392
-34.060
-34.741
-35.436
-36.145
-36.868
-37.605
-38.357
-39.124
-39.907
Nettoeinnahmen
0
0
0
200.700
203.711
206.766
209.868
213.016
216.743
220.536
224.396
228.323
232.318
236.965
241.704
246.538
251.469
256.498
261.628
266.861
272.198
277.642
283.195
288.859
294.636
300.529
306.539
312.670
318.923
325.302
331.808
338.444
345.213
352.117
359.160
AFA
0
0
0
-297.400
-297.400
-297.400
-297.400
-297.400
-297.400
-297.400
-297.400
-297.400
-297.400
-287.100
-287.100
-223.700
-109.100
-27.600
-27.600
-27.600
-27.600
-27.600
-27.600
-27.600
-27.600
-27.600
-27.600
-27.600
-27.600
-27.600
-27.600
-27.600
-27.600
-27.600
-27.600
steuerliches
Ergebnis ***)
-348.400
-263.000
-259.500
-96.700
-93.690
-90.634
-87.532
-84.384
-80.657
-76.864
-73.004
-69.077
-65.082
-50.135
-45.396
22.838
142.369
228.898
234.028
239.261
244.598
250.042
255.595
261.259
267.036
272.929
278.939
285.070
291.323
297.702
304.208
310.844
317.613
324.517
331.560
steuerl. Ergeb.
kumuliert
-348.400
-611.400
-870.900
-967.600
-1.061.290
-1.151.923
-1.239.456
-1.323.840
-1.404.497
-1.481.360
-1.554.364
-1.623.442
-1.688.523
-1.738.658
-1.784.054
-1.761.216
-1.618.847
-1.389.949
-1.155.921
-916.660
-672.062
-422.020
-166.425
94.834
361.870
634.798
913.738
1.198.808
1.490.131
1.787.833
2.092.041
2.402.885
2.720.498
3.045.015
3.376.575
Mieteinnahmen ab 1.1.2019 bei durchschnittlichen Mieten von EUR 223.000,- p.a. und einer Indexsteigerung der Miete von 1,50%
p.a. ab dem Jahr 2020 (1,75% p.a. ab 2024, 2,00% p.a. ab 2029).
Nach Erfahrungswerten prognostizierte veränderliche Miteigentümerkosten (z.B.: Steuerberater, Investorenbetreuung usw.). Die
Nebenkosten sind indexiert mit 1,50% p.a. ab dem Jahr 2020 (1,75% p.a. ab 2024, 2,00% p.a. ab 2029).
Die Prognoserechnungen stützen sich auf die zurzeit gegebenen Marktverhältnisse und die gesetzlichen sowie steuerlichen und
mietrechtlichen Bestimmungen. Änderungen der kalkulierten Mieteinnahmen, Zinsen, Nebenkosten usw. können sich negativ
oder positiv auf die steuerlichen Ergebnisse auswirken. Für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie
Änderungen der Marktverhältnisse wird keine Haftung übernommen.
April 2016
- 33 -
C
BAUHERRENMODELL
SCHLOSS NEUSIEDL / UNTERE HAUPTSTRASSE 99
NEUSIEDL AM SEE - HAUS 1
TOTALGEWINNBERECHNUNG
FÜR 10.000 / 10.000 MITEIGENTUMSANTEILE
Jahr
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
2040
2041
2042
2043
2044
2045
2046
2047
2048
2049
2050
*)
**)
Miete
*)
0
0
0
223.000
226.345
229.740
233.186
236.684
240.826
245.040
249.329
253.692
258.132
263.294
268.560
273.931
279.410
284.998
290.698
296.512
302.442
308.491
314.661
320.954
327.373
333.921
340.599
347.411
354.359
361.447
368.675
376.049
383.570
391.241
399.066
Nebenkosten **)
0
0
0
-22.300
-22.635
-22.974
-23.319
-23.668
-24.083
-24.504
-24.933
-25.369
-25.813
-26.329
-26.856
-27.393
-27.941
-28.500
-29.070
-29.651
-30.244
-30.849
-31.466
-32.095
-32.737
-33.392
-34.060
-34.741
-35.436
-36.145
-36.868
-37.605
-38.357
-39.124
-39.907
Nettoeinnahmen
0
0
0
200.700
203.711
206.766
209.868
213.016
216.743
220.536
224.396
228.323
232.318
236.965
241.704
246.538
251.469
256.498
261.628
266.861
272.198
277.642
283.195
288.859
294.636
300.529
306.539
312.670
318.923
325.302
331.808
338.444
345.213
352.117
359.160
AFA
-285.000
-85.000
0
-96.300
-96.300
-96.300
-96.300
-96.300
-96.300
-96.300
-96.300
-96.300
-96.300
-86.000
-86.000
-86.000
-86.000
-86.000
-86.000
-86.000
-86.000
-86.000
-86.000
-86.000
-86.000
-86.000
-86.000
-86.000
-86.000
-86.000
-86.000
-86.000
-86.000
-86.000
-86.000
steuerliches
Ergebnis
-285.000
-85.000
0
104.400
107.411
110.466
113.568
116.716
120.443
124.236
128.096
132.023
136.018
150.965
155.704
160.538
165.469
170.498
175.628
180.861
186.198
191.642
197.195
202.859
208.636
214.529
220.539
226.670
232.923
239.302
245.808
252.444
259.213
266.117
273.160
steuerl. Ergeb.
kumuliert
-285.000
-370.000
-370.000
-265.600
-158.190
-47.723
65.844
Mieteinnahmen ab 1.1.2019 bei durchschnittlichen Mieten von EUR 223.000,-- p.a. und einer Indexsteigerung der Miete von 1,50%
p.a. ab dem Jahr 2020 (1,75% p.a. ab 2024, 2,00% p.a. ab 2029).
Nach Erfahrungswerten prognostizierte veränderliche Miteigentümerkosten. Die Nebenkosten sind indexiert mit 1,50% p.a. ab dem
Jahr 2020 (1,75% p.a. ab 2024, 2,00% p.a. ab 2029).
Die Prognoserechnungen stützen sich auf die zurzeit gegebenen Marktverhältnisse und die gesetzlichen sowie steuerlichen und
mietrechtlichen Bestimmungen. Änderungen der kalkulierten Mieteinnahmen, Zinsen, Nebenkosten usw. können sich negativ
oder positiv auf die Totalgewinnberechnung auswirken. Für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie
Änderungen der Marktverhältnisse wird keine Haftung übernommen. Auf Basis der dargestellten Wirtschaftlichkeitsberechnung
und unter Zugrundlegung einer Normalabschreibung von 1,50% ergibt sich voraussichtlich im 7. Jahr ein steuerlicher
Totalgewinn.
April 2016
- 34 -
C
BAUHERRENMODELL
SCHLOSS NEUSIEDL / UNTERE HAUPTSTRASSE 99
NEUSIEDL AM SEE - HAUS 1
ERLÄUTERUNGEN
ZUR PROGNOSERECHNUNG - BARZEICHNER
UMSATZSTEUER
Die Umsatzsteuer für die Mieteinnahmen und Nebenkosten wurde außer Ansatz gelassen.
NETTOEINNAHMEN
Miete abzüglich Nebenkosten
HAUSVERWALTUNG/NEBENKOSTEN
Die Kosten der Hausverwaltung werden im Rahmen der Betriebskostenabrechnung (ausgenommen bei
Leerstehungen)
den Mietern in
Rechnung
gestellt.
Die ausgewiesenen
Nebenkosten
(Steuerberatungskosten, Investorenbetreuung usw.) sind von den Miteigentümern zu tragen.
MIETEINNAHMEN
Die Mieteinnahmen betragen ab Fertigstellung (geplant ab 01.01.2019) bei Vollvermietung voraussichtlich
EUR 223.000,-- p.a..
Bei der Berechnung der Miete wurde eine Wertsicherung von 1,50% p.a. ab dem Jahr 2020, 1,75% p.a. ab
dem Jahr 2024 und 2,00% p.a. ab dem Jahr 2029 angenommen.
STEUERPROGRESSION
Es wurde ein 50%-iger Einkommensteuersatz zu Grunde gelegt.
STEUERLICHER TOTALGEWINN
Auf Basis der dargestellten Wirtschaftlichkeitsvorschau und unter Zugrundelegung einer
Normalabschreibung von 1,50% ergibt sich für die Miteigentümergemeinschaft voraussichtlich im 7. Jahr
(4 Jahre ab Vermietungsbeginn) ein steuerlicher Totalgewinn.
April 2016
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C
BAUHERRENMODELL
SCHLOSS NEUSIEDL / UNTERE HAUPTSTRASSE 99
NEUSIEDL AM SEE - HAUS 1
STEUERLICHES ERGEBNIS - BARZEICHNER
2016
Erwerbsnebenkosten 1/15 von 68%
Planung 1/15 von 30% (75%)
wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Konzeption 1/15 (75%)
Auftrag und Vollmacht, Wirtschaftliche Betreuung 1/15 (75%)
Treuhandschaft für Finanzierung
Hausverwaltung/Erstvermietung (50%)
laufende Steuerberatung (50%)
Finanzierungsbeschaffung und -bearbeitung
Beratungshonorar 1/15 (75%)
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
14.400,-7.600,-25.000,-11.500,-10.000,-70.000,-15.000,-190.000,-4.900,-348.400,--
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
14.400,-15.200,-107.000,-25.000,-11.500,-70.000,-15.000,-4.900,-263.000,--
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
14.400,-25.300,-178.400,-25.000,-11.500,-4.900,-259.500,--
2017
Erwerbsnebenkosten 1/15 von 68%
Planung 1/15 von 60% (75%)
Baukosten 1/15 von 60% (75%)
wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Konzeption 1/15 (75%)
Auftrag und Vollmacht, Wirtschaftliche Betreuung 1/15 (75%)
Hausverwaltung/Erstvermietung (50%)
laufende Steuerberatung (50%)
Beratungshonorar 1/15 (75%)
2018
Erwerbsnebenkosten 1/15 von 68%
Planung 1/15 von 100% (75%)
Baukosten 1/15 von 100% (75%)
wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Konzeption 1/15 (75%)
Auftrag und Vollmacht, Wirtschaftliche Betreuung 1/15 (75%)
Beratungshonorar 1/15 (75%)
Bei den o.a. Werten handelt es sich um Prognosen, die auf der derzeitigen Markt- und Rechtslage bzw.
Verwaltungspraxis basieren und demgemäß veränderlich sind (z.B. geänderte Abflüsse von Planungsund Baukosten). Es wurde angenommen, dass für 75% der gesamten Bau- und Planungskosten eine
begünstigte 1/15-Afa gemäß Denkmalschutzgesetz in Anspruch genommen werden kann.
April 2016
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D
BAUHERRENMODELL
SCHLOSS NEUSIEDL / UNTERE HAUPTSTRASSE 99
NEUSIEDL AM SEE - HAUS 1
RECHTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN IM ÜBERBLICK
Zur Durchführung dieses Investitionsvorhabens ist es erforderlich, die Rechtsbeziehungen der einzelnen
Miteigentümer im Innverhältnis und nach außen hin vertraglich zu regeln.
►
►
►
►
►
Liegenschaftskauf
Jeder Kaufinteressent erwirbt einen individuellen Anteil (ideelles Miteigentum) an der Liegenschaft
Schloss Neusiedl, Untere Hauptstraße 99, Neusiedl am See, die dem Haus 1 entspricht. Die
Kaufvertragsabwicklung und die grundbücherliche Eintragung des Miteigentumsanteiles werden von
einem bevollmächtigten Rechtsanwalt treuhändig durchgeführt.
Werkvertrag / Auftrag / Vollmacht
Da der Liegenschaftserwerb unter der Zielsetzung erfolgt, das bestehende Altgebäude zu sanieren,
um dieses anschließend ertragbringend zu vermieten, schließen die Miteigentümer mit einer
Projektgesellschaft einen Werkvertrag zur Realisierung dieses Bauvorhabens ab. Zur Entlastung der
Miteigentümer sowie zur Gewährleistung eines professionellen Projektverlaufes wird eine
Beratungsgesellschaft beauftragt und bevollmächtigt, die Miteigentümer - projektbezogen - in allen
wirtschaftlichen Belangen (gegenüber Behörden, Bauunternehmungen, Banken, usw.) zu vertreten.
Konstituierung der Miteigentümergemeinschaft
Sobald für die gesamten Liegenschaftsanteile des Hauses 1 rechtsgültig unterfertigte Kaufverträge
vorliegen, wird eine Miteigentümerversammlung einberufen. Da im Rahmen dieser Versammlung die
Konstituierung (Gründung) der Miteigentümergemeinschaft Schloss Neusiedl, Untere Hauptstraße 99,
Neusiedl am See - Haus 1 erfolgen soll und weitere Beschlüsse über den Projektablauf - insbesondere
Finanzierung und steuerliche Betreuung - und die spätere Vermietung und Verwaltung des Objektes
zu fassen sind, müssen dabei sämtliche Miteigentümer persönlich anwesend oder durch einen
Bevollmächtigten vertreten sein.
Miteigentümervertrag
Innerhalb einer Miteigentümergemeinschaft ist es erforderlich, dass die wechselseitigen Rechte und
Pflichten der Miteigentümer untereinander vertraglich geregelt werden. Daher erfolgt bei
Konstituierung die Unterfertigung des gemeinsamen Miteigentümervertrages, der den Miteigentümern
bereits vor Kaufvertragsabschluss zur Kenntnis gebracht wird.
Hausverwaltung / Steuerberatung / Finanzierung
Weiters ist bei der konstituierenden Miteigentümerversammlung zu klären, wer mit der steuerlichen
Vertretung der Miteigentümergemeinschaft und wer mit der Gebäudeverwaltung sowie
Objektvermietung betraut werden soll. Abschließend ist zu entscheiden, ob und bei wem eine
gemeinsame Projektfinanzierung durchgeführt werden soll. Nach erfolgter Beschlussfassung durch
die Miteigentümer, werden die entsprechenden Aufträge vergeben bzw. Verträge abgeschlossen.
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E
BAUHERRENMODELL
SCHLOSS NEUSIEDL / UNTERE HAUPTSTRASSE 99
NEUSIEDL AM SEE - HAUS 1
AUSZUG AUS DEN STEUERLICHEN GRUNDLAGEN
►
Bauherreneigenschaft
Die Miteigentümer gelten im Sinne der Bauherrenverordnung (BGBl. 321/1990) als „kleine Bauherren“,
da sie ein bereits weitgehend ausgearbeitetes Konzept zur Realisierung des Investitionsvorhabens
erwerben.
Eine „kleine Bauherreneigenschaft“ liegt vor, wenn nachfolgende drei Voraussetzungen erfüllt werden:
► Erwerb der Miteigentumsanteile vor Baubeginn
► Detaillierte Kostenaufschlüsselung gegenüber Miteigentümern
► Wirtschaftliches Risiko darf von Miteigentümern nicht zur Gänze abgewälzt werden
(keine unzulässigen Preisgarantien)
►
Einkunftsquelleneigenschaft
Die Miteigentümergemeinschaft stellt steuerrechtlich eine Einkunftsquelle (keine Liebhaberei) dar, da
sie gemäß Liebhabereiverordnung (BGBl. 33/1999 idF. BGBl. II 358/1997), den dazu ergangenen
Durchführungserlässen und gemäß VwGH-Erkenntnis vom 3. Juli 1996 innerhalb des vorgegebenen
Kalkulationszeitraumes laut Prognoserechnung einen steuerlichen Gesamtgewinn erzielen wird.
Die Einkunftsquelle fällt unter die Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“. Für Miteigentumsanteile
im Privatvermögen erfolgt die Einkunftsermittlung nach dem Zu- und Abflussprinzip.
►
Verlustausgleich
Das „Verlustausgleichsverbot“ gemäß §2 Abs. 2a EStG kommt nicht zur Anwendung, da die Erzielung
steuerlicher Vorteile nicht im Vordergrund steht (Rendite nach Steuern ist weniger als das Doppelte
der Rendite vor Steuern; keine Werbung mit Steuervorteilen).
►
Unternehmereigenschaft im UStG
Voraussetzung für die Einstufung der Miteigentümergemeinschaft als Unternehmer im
umsatzsteuerlichen Sinne ist das Vorliegen einer steuerlichen Einkunftsquelle und der
Bauherreneigenschaft.
Wie oben erwähnt, erfüllt die Miteigentümergemeinschaft beide Voraussetzungen, ist daher
Unternehmer im Sinne des UStG und somit zum Vorsteuerabzug berechtigt.
►
Grunderwerbsteuer
Da die Miteigentümer bereits ein weitgehend fertiges Konzept erwerben, wird die Grunderwerbsteuer
von den Gesamtkosten des Investitionsvorhabens erhoben.
►
Sofortabsetzung von Vorauszahlungen
Vorauszahlungen die gemäß § 19 Abs. 3 EStG nicht über das Folgejahr hinausgehen und
Werbungskosten betreffen, die nicht zu den Nebenkosten der Errichtung zählen (z.B. Steuerberatung,
Bauzeitzinsen), können im Jahr der Zahlung sofort abgesetzt werden.
►
Fünfzehntelabsetzung
Die Bau- und Baunebenkosten jener Maßnahmen, die im Interesse des Denkmalschutzes liegen,
können auf Grund des Denkmalschutzgesetzes auf 15 Jahre abgesetzt werden. Es wurde
angenommen, dass 75% der Bau- und Planungskosten begünstigt abgesetzt werden können.
Zusätzlich können alle mit der Errichtung zusammenhängenden Nebenkosten, soweit sie nicht sofort
abgesetzt werden, in die 1/15-Absetzung einbezogen werden.
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E
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SCHLOSS NEUSIEDL / UNTERE HAUPTSTRASSE 99
NEUSIEDL AM SEE - HAUS 1
HAFTUNGSFRAGEN, RISIKEN UND HINWEISE
►
Die Konzeption dieses Investitionsvorhabens beruht auf der in Österreich derzeit geltenden Gesetzeslage, der
herrschenden Verwaltungspraxis sowie der aktuellen Rechtsprechung der österreichischen Höchstgerichte und stützt
sich auf die zurzeit gegebenen Marktverhältnisse. Die mit der Konzeption verbundenen steuerlichen Rechtsfolgen
entsprechen grundsätzlich der Bauherrn- und Liebhabereiverordnung, den Durchführungsbestimmungen zur
Einkunftsart Vermietung und Verpachtung, den Bestimmungen des Strukturanpassungsgesetzes 1996 und der jeweils
aktuellen Steuerreformgesetze sowie der derzeitigen Verwaltungsübung. Für die steuerliche Anerkennung durch die
Finanzbehörde sowie für etwaige Änderungen der Gesetzgebung oder Verwaltungspraxis kann jedoch keine Haftung
übernommen werden. Bei Änderungen der Steuergesetze bzw. der Verwaltungspraxis können gegebenenfalls die
steuerlichen Vorteile ganz oder teilweise wegfallen bzw. sich steuerliche Belastungen erhöhen.
►
Das Finanzierungskonzept sieht neben den zu leistenden Eigenmitteln eine Fremdfinanzierung und - ab der
Vermietungsphase - monatliche Nachschüsse (Differenz zwischen Mieteinnahmen und Annuitäten) zur
Fremdkapitaltilgung vor. Die kalkulierten Mieteinnahmen sowie Fremdkapitalzinsen und Nebenkosten entsprechen der
derzeitigen Markt- und Gesetzeslage und können sich entsprechend verändern, wodurch sich auch die monatlichen
Nachschussleistungen verändern würden.
►
Das wirtschaftliche Risiko ist auf Grund der im Werkvertrag enthaltenen Vereinbarungen weitgehend eingeschränkt.
Lediglich durch das Boden- und Deckenrisiko oder z.B. zusätzliche Aufwendungen aufgrund von behördlichen
Auflagen könnte sich eine Erhöhung der kalkulierten Gesamtinvestitionskosten ergeben. Durch eine eventuell
notwendige Änderung des Mittelabflussplanes oder eine verspätete Rückzahlung der Vorsteuer könnten sich die
kalkulierten Bauzeitzinsen erhöhen. Im Übrigen weisen wir auf das „Informationsblatt und Risikohinweise“ sowie die
darin enthaltenen Aussagen hin.
►
Für Aufwendungen der Miteigentümergemeinschaft haftet jeder Miteigentümer grundsätzlich nur im Ausmaß seiner
Miteigentumsanteile (keine Solidarhaftung).
►
Die Liegenschaft wird nach Fertigstellung gemeinschaftlich vermietet und die Aufteilung der Mieteinnahmen erfolgt
aufgrund der ideellen Miteigentumsanteile (Mietpool).
►
Im Hinblick auf die Liebhabereiproblematik ist eine Veräußerung der Miteigentumsanteile - vor Erreichen eines
steuerlichen Totalgewinnes - nicht sinnvoll bzw. steuerschädlich. Die steuerliche Anerkennung durch die
Finanzbehörde setzt die Absicht auf langfristige Überschusserzielung voraus.
►
Die Marktgegebenheiten können sich jederzeit ändern, sodass es unter Umständen zu höheren Leerständen bzw. zu
einem niedrigeren Mietpreisniveau kommen kann, was sich wiederum negativ auf den Ertrag der Investition auswirkt.
►
Ferner kann es zu Schäden kommen, die nicht durch Versicherungen abgedeckt sind bzw. nicht ersetzt werden; diese
Kosten müssen gegebenenfalls die Investoren tragen.
►
Dieses Investitionsvorhaben dient der gemeinschaftlichen Erzielung von langfristigen Mieteinkünften und unterliegt
daher - als unternehmerische Tätigkeit - nicht den Bestimmungen des Bauträgervertragsgesetzes und sonstigen
Konsumentenschutzbestimmungen i.d.g.F.
►
Eine Haftung für Druckfehler ist ausgeschlossen.
►
Diese Information ist kein Beteiligungsangebot. Grundlage für einen Beitritt zur Miteigentümergemeinschaft
Schloss Neusiedl, Untere Hauptstraße 99, Neusiedl am See - Haus 1 bilden ausschließlich die diesbezüglichen Verträge
(Kaufvertrag, Werkvertrag, Miteigentümervertrag, usw.).
►
Die vorliegende Dokumentation unterliegt nicht der Prospektpflicht gemäß Kapitalmarktgesetz, da die Veranlagung in
Anteilen von mehr als € 100.000,-- erfolgt.
►
Diese Dokumentation berücksichtigt nicht individuelle Bedürfnisse und Verhältnisse (z.B. finanzielle Verhältnisse,
Kenntnisse, Erfahrungen, Risikobereitschaft, Anlageziele etc.) des einzelnen Investors und daher wird empfohlen, vor
Ankauf eines Miteigentumsanteiles den Rat eines Wirtschaftstreuhänders, Steuerberaters bzw. gegebenenfalls eines
Rechtsanwaltes einzuholen.
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SCHLOSS NEUSIEDL / UNTERE HAUPTSTRASSE 99
NEUSIEDL AM SEE - HAUS 1
IHRE PARTNER
Zusammenführung
der Miteigentümer:
ifa Institut für Anlageberatung AG, Linz
Kaufvertragsabwicklung
und grundbücherliche
Durchführung:
Mag. Dr. Peter Sommerer, Wien
Werkvertrag:
Freude am Wohnen
Wohnbau-GmbH, Linz
Konzeption,
Wirtschaftlichkeitsanalysen
und -berechnungen:
ifw Immobilien- und
Finanzierungsberatungs- Gesellschaft m.b.H. & Co KG, Linz
Auftrag und
wirtschaftliche Betreuung:
iwb Institut für
Wirtschaftsberatung GmbH, Linz
Planung, Ausschreibung
und Bauaufsicht:
u.m.a.architektur ziviltechniker gmbh, Wien
Finanzierungsbeschaffung
und -bearbeitung;
Förderungsabwicklung:
ifa Institut für Anlageberatung AG, Linz
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F

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