M.B.– D e p e s c h e Mai 2016 In dieser Ausgabe: BHG: zum Vorkaufsrecht Wenn der Mieter „übersehen“ wird. BHG zum Vorkaufsrecht Stehpinkler in der Mietwohnung Aus dem Gerichtssaal kurz ... Impressum: Herausgeber Hausverwaltung Friedrich Maier-Bode Aachener Straße 444, 50933 Köln Telefon: 0221-921615-0 Telefax: 0221-921615-14 Email: [email protected] Mitglied im Immobilienverband Deutschland IVD (ehem. RDM) Mitglied im Verband Nordrhein Westfälischer Immobilienverwalter VNWI Frische Luft kann Segen oder Fluch sein Lässt eine Mieterin, die für mehrere Monate im Herbst ins Ausland reist, die Fenster in der Küche und dem Bad geöffnet, um Schimmelbildung vorzubeugen, so kann sie sich gegen eine fristlose Kündigung ihres Mietverhältnisses nicht wehren, wenn während ihrer Abwesenheit Regen in die Räume eindringt und Schäden anrichtet. Das Landgericht Berlin: Dem Vermieter ist nicht zuzumuten, einer Mieterin weiterhin die Räume zu überlassen, die damit so leichtfertig umgeht, zumal sie nicht einmal "für alle F ä l l e " d i e Wohnungsschlüssel hinterlassen hatte. (LG Berlin, 65 S 268/13) XX Mieter, deren Wohnung verkauft werden soll, haben ein Vorkaufsrecht. Das heißt: Sie können die Räume vor einem "fremden" Käufer zu einem Preis erwerben, den der "Dritte" auch zu zahlen bereit gewesen wäre. Übersieht der Vermieter dieses Recht, so kann der Mieter den Vermieter gegebenenfalls auf Schadenersatz verklagen. (Das tat ein Mieter hier, nachdem ihm der Käufer seine ehemalige Wohnung zu einem um 80.000 € höheren Preis angeboten und damit Erfolg hatte. Der Mieter klagte die Differenz beim Vermieter ein. Der Bundesgerichtshof gestand ihm das auch im Grundsatz als "Schadenersatz" zu. Ob es aber die volle Summe sein musste, hat nun noch die Vorinstanz zu klären.) (BGH, VIII ZR 51/14)XX Vermieter dürfen "Steh-Pinkler" nicht schröpfen "Trotz der in diesem Zusammenhang zunehmenden Domestizierung des Mannes ist das Urinieren im Stehen durchaus noch weit verbreitet. Jemand, der diesen früher herrschenden Brauch noch ausübt, muss zwar regelmäßig mit bisweilen erheblichen Auseinandersetzungen mit insbesondere weiblichen - Mitbewohnern, nicht aber mit einer Verätzung des im Badezimmer oder Gäste-WC verlegten Marmorbodens rechnen." So das Amtsgericht Düsseldorf, das Verständnis für einen Stehpinkler hatte. Hintergrund: Mieter ("Stehpinkler") und Vermieter stritten über den abgestumpften Marmorboden in der Nähe des Klos, dessen Beseitigung die Eigentümerin bezahlt haben wollte und dazu einen Großteil der Mietkaution einbehalten hatte (hier: 1.900 € von 3.000 €). Sie legte dazu ein Gutachten vor, das die Urinspritzer des Mieters als Ursache für die Bodenabstumpfung auswies. Doch nach dem Amtsgericht stellte sich auch das Landgericht Düsseldorf auf die Seite des Mieters. Die Mieterin hätte vor dem Einzug des Mieters auf den empfindlichen Boden hinweisen müssen. (LG Düsseldorf, 12 S 13/15) XX Mit freundlicher Unterstützung des IVD/ W. Büser Aus dem Gerichtssaal kurz notiert Fast 5fach höhere Kosten als im Durchschnitt rechtfertigen Kürzung Berechnet ein Vermieter in einer Position der Betriebskostenabrechnung (hier die Wohngebäudeversicherung) einen um fast fünffach höheren Betrag, als er als landesweiter Durchschnittswert vom Deutschen Mieterbund errechnet wurde, darf der Mieter seinen Anteil entsprechend kürzen. Bei derart hohen Abweichungen muss der Mieter auch nicht nachweisen, dass der Vermieter unwirtschaftlich gehandelt hat, als er die Versicherung abschloss. Im Gegenteil ist der Vermieter am Zug, um gegebenenfalls nachzuweisen, dass er "wirtschaftlich" gehandelt hatte, als er die Versicherung abschloss (was ihm hier nicht gelang). (AG Köln, 220 C 443/10) XX Der Ehefrau geschenkte Immobilie zählt bei der Drei-Objektgrenze mit Verkauft ein Hauseigentümer innerhalb von fünf Jahren drei Eigentumswohnungen und schenkt er eine weitere seiner Ehefrau, so kann das Ehepaar der Gewerbesteuerpflicht nicht entgehen, wenn die Frau die geschenkte Wohnung ebenfalls innerhalb dieses Zeitraums veräußert. Denn auch diese Wohnung zählt mit, wenn die steuerlich anerkannte "Drei-Objekt-Grenze" in fünf Jahren überschritten wird. Das Finanzgericht Düsseldorf sah die Schenkung mit zeitnahem Weiterverkauf als "missbräuchliche Gestaltung"an. (FG Düsseldorf, 16 K 2969/14 u. a.)XX Parabolantennen nicht generell verbieten Auch wenn es im Mietvertrag steht und vom Mieter unterschrieben worden ist: Ein darin enthaltenes formularmäßiges ausnahmsloses Untersagen von der Installierung von Parabolantennen ist unwirksam. Das Amtsgericht Hamburg: Mietparteien ausländischer Herkunft werden durch eine solche Ausschlussklausel unangemessen benachteiligt. (AmG Hamburg, 40a C 76/13) XX
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