ARES J-REIT REPORT No.71 May 2016 － 目 次 － 1 News 7 マーケット指標 主要指標（2016年4月末） 東証REIT指数 3 決算発表 4 資産売買一覧 9 投資口売買状況 東証REIT用途別指数 前月末比 前月末比 1,903.67 ( +1.6% ) （54銘柄） 2,602.70 ( +2.8% ) 平均予想 1,924.44 ( +1.5% ) 住宅 配当込み 3,465.54 ( +1.6% ) 商業物流等 2,459.78 ( +0.8% ) 3ヶ月 6ヶ月 REIT +1.6% +8.9% TOPIX -0.5% -5.4% 1年 2年 5年 +13.2% +6.1% +37.5% -12.9% -14.0% +20.0% 10年 取得 +120.4% +79.2% +74.8% 12 兆 117 億円 3.22% 分配金利回り 資産の取得・譲渡 （4月発表分） トータルリターン （配当込み指数の期間投資収益率） 1ヶ月 / 時価総額 オフィス 配当なし 指数 http://j-reit.jp 10 上場 REIT 一覧 -5.4% 譲渡 16 件 1件 359 億円 33 億円 大和ハウス・レジデンシャルと大和ハウスリートが 9 月に合併へ ／ 資産規模５千億円超の総合型に 大和ハウス・レジデンシャル投資法人（DHI）と大和ハウスリート投資法人（DHR）は 4 月 15 日、合併契約を締 結した。それぞれの投資主総会での承認を経て、9 月 1 日付で合併する。DHI が存続法人となるが、合併時に「大和 ハウスリート投資法人」に商号変更する。合併に際しては、DHR の投資主に対して DHR の投資口１口につき DHI の投資口 2.2 口を割り当てる。また、双方の資産運用会社（いずれも大和ハウス工業の 100％子会社）も同時に合併 し、大和ハウス・アセットマネジメントが存続会社となる。 合併の背景として、DHI においては、LTV 水準が高止まりする中で居住施設に特化したポートフォリオの内部成長 機会が限定的な状況にある点、DHR においては、物流系 REIT セクターにおけるポジショニング（5 銘柄中第 4 位の 資産規模）や、現状の資産規模で効率的な資産入替えや内部成長を実現するための施策が限定的である点を挙げる。 合併により、(1)「総合型 REIT」への転換を図ることによる外部成長力の強化と内部成長機会の追求、(2)「規模 拡大」による J-REIT 業界でのポジショニングと運用柔軟性の向上、(3)「大和ハウスグループの総合力」によるバリ ューチェーンを活用した成長の加速等の効果を期待している。 新投資法人は、物流施設、居住施設、商業施設に加え、ホテル、オフィス等も投資対象とする総合型になる。合併 当初のポートフォリオは 189 物件・5,068 億円となる見通し（9 月に大和ハウスから取得する 6 物件・172 億円を 含む）。合併後は大和ハウスグループの開発物件を中心に取得し、資産規模 8,000 億円を目指す。 合併後のポートフォリオ（取得価格ベース） 物流施設 34 物件 1,941 億円 38.3% 首都圏 72.4% 居住施設 142 物件 2,583 億円 51.0% 中部圏 4.6% 商業施設 10 物件 448 億円 8.8% 近畿圏 9.9% その他 3 物件 96 億円 1.9% その他 13.1% 合計 100.0% 合計 12,000 189 物件 5,068 億円 100.0% 合併後の資産規模はJ-REIT第7位に （億円） 10,000 8,000 その他 ﾎﾃﾙ 物流 住宅 商業 ｵﾌｨｽ 第7位 6,000 4,000 第19位 2,000 第27位 0 日本 ｼﾞｬﾊﾟﾝ ﾋﾞﾙﾌｧﾝﾄﾞ ﾘｱﾙｴｽﾃｲﾄ 日本ﾘﾃｰﾙ 野村不動産 ﾕﾅｲﾃｯﾄﾞ ﾌｧﾝﾄﾞ ﾏｽﾀｰﾌｧﾝﾄﾞ ･ｱｰﾊﾞﾝ ｵﾘｯｸｽ 新 日本ﾌﾟﾛﾛ 大和ﾊｳｽ･ 大和ﾊｳｽ 不動産 投資法人 ｼﾞｽﾘｰﾄ ﾚｼﾞﾃﾞﾝｼｬﾙ ﾘｰﾄ （注）保有資産の取得価格の総額（取得予定資産を含む） 1 / 11 イオンリート J-REIT 初の海外 SPC スキームを活用した海外不動産（マレーシア）の取得を発表 イオンリート投資法人は 4 月、海外不動産保有法人（海外 SPC）を介してマレーシアの大規模商業施設に投資する と発表した。海外 SPC（マレーシア法人）がイオンリートからの出資をもとに「イオンモール セレンバン 2」を 215 百万マレーシア・リンギット（約 60 億円）で取得してイオンマレーシア社に賃貸し、その賃料から得られた利益を イオンリートに配当するスキーム（仕組み）。J-REIT が海外 SPC を用いて海外不動産を取得する方法は 2014 年 12 月施行の改正投信法によって可能となったが、実際に活用されるのは本件が初めて。 イオンモール セレンバン 2 は首都クアラルンプール郊外の新興開発エリアに所在（地図）する延床面積 8.1 万㎡ の大規模商業施設で 2005 年に竣工した。 海外 SPC は州政府の承認を得た後に本物件を Swiss Advanced Technology Institute から取得する。イオンマレーシア社からは 10 年にわたり固定賃料（3 年毎にマレーシアの消費者物価指数 の変動に合わせて調整）を受け取る。イオンリートの出資額に対する税引後投資利回りは 4.2%を見込む。 マレーシア 日本 海外不動産保有法人（海外SPC） 不動産 ﾏｽﾀｰﾘｰｽ契約 (ｲｵﾝﾓｰﾙ ｾﾚﾝﾊﾞﾝ 2) イオン 215百万RM マレーシア社 (6,028百万円) 賃料 資本金等 100%株式保有 イオンリート 約239百万RM (6,704百万円) その他 約24百万RM 投資法人 配当 (676百万円) ※ 1RM(ﾏﾚｰｼｱ･ﾘﾝｷﾞｯﾄ)=28.04円で換算 スターアジア不動産が上場 スターアジア不動産投資法人（コード：3468、資産運用会社：スターアジア投資顧問）が 4 月 20 日、東京証券取 引所に上場した。東京圏を中心としたアセットタイプ分散型ポートフォリオの構築を目指す総合型 REIT であり、4 月末時点で 18 物件（取得価格合計 615 億円）を運用する（概要は本レポート No.70 参照）。4 月末の投資口価格は 98,300 円、時価総額は 327 億円。スターアジア不動産の上場により、J-REIT の銘柄数は 54 となった。 [1 口当たり予想分配金] 829 円（16 年 7 月期）、3,046 円（17 年 1 月期） ［ホームページ］http://starasia-reit.com/ J-REIT の時価総額が 12 兆円に到達 東証 1 部不動産業に迫る J-REIT の時価総額が 4 月に初めて 12 兆円を超えた。4 月末時点で 12 兆 117 億円（54 銘柄）となり、東証 1 部 不動産業（55 社）の時価総額（13 兆 4,145 億円）を「1」とした時の比率も過去最高の「0.90」となった。 20 （兆円） 時価総額の推移 1.0 18 J-REIT(左軸) 0.9 16 東証1部不動産業(左軸) 0.8 14 J-REIT/不動産業(右軸) 0.7 0.6 10 0.5 8 0.4 6 0.3 4 0.2 2 0.1 0 0.0 2001/9 2002/3 2002/9 2003/3 2003/9 2004/3 2004/9 2005/3 2005/9 2006/3 2006/9 2007/3 2007/9 2008/3 2008/9 2009/3 2009/9 2010/3 2010/9 2011/3 2011/9 2012/3 2012/9 2013/3 2013/9 2014/3 2014/9 2015/3 2015/9 2016/3 12 （出所）Bloomberg 2 / 11 《 決 算 発 表 》 4月発表分（発表日順） 投資法人 決算期 括弧内は前期比増減（％） 営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 １口当たり （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） 当期純利益 1口当たり 1口当たり 分配金 利益超過 （注） 分配金 福岡リート 16 年2 月期 (第23期) （予）16 年8 月期 (第24期) （予）17 年2 月期 (第25期) 8,343 (-0.9) 3,141 (-0.8) 2,670 8,412 (0.8) 3,121 (-0.6) 8,364 (-0.6) 3,088 (-1.0) (2.5) 9,369 (2.0) 8,623 (-8.0) (1.4) 8,708 (0.3) 2,669 (0.3) 3,573 円 3,574 円 - 2,660 (-0.4) 2,659 (-0.4) 3,560 円 3,560 円 - 2,660 (0.0) 2,659 (0.0) 3,560 円 3,560 円 - 7,705 (5.9) 7,698 (6.1) 7,021 (-8.8) 3,318 円 2,989 円 - 7,040 (-8.6) 2,911 円 2,900 円 - 7,235 7,216 (2.8) 2,980 円 2,980 円 - オリックス不動産 16 年2 月期 (第28期) 19,895 （予）16 年8 月期 (第29期) 20,297 （予）17 年2 月期 (第30期) 20,571 ＧＬＰ 16 年2 月期 ( 第 8 期 ) 12,332 (11.4) （予）16 年8 月期 ( 第 9 期 ) 12,255 (-0.6) （予）17 年2 月期 (第10期) 12,246 (-0.1) ヒューリックリート (2.7) (1.0) (2.8) 6,510 (13.5) 5,360 (15.3) 2,067 円 300 円 5,213 (-2.8) 5,360 (15.3) 5,211 (-2.8) 2,067 円 6,303 (-3.2) 2,009 円 2,009 円 298 円 6,287 (-0.3) 5,217 (0.1) 5,216 (0.1) 2,011 円 2,011 円 299 円 2,667 (1.6) 3,283 (23.1) 2,319 (0.6) 2,318 2,968 円 2,969 円 - 2,891 (24.7) (0.6) 2,890 (24.6) 2,968 2,967 3,020 円 3,100 円 3,020 円 3,100 円 - 3,371 16 年2 月期 (第28期) 32,017 (3.4) 13,684 (6.8) 11,154 (9.2) 10,912 (1.7) （予）16 年8 月期 (第29期) 31,574 (-1.4) 13,142 (-4.0) 10,683 (-4.2) 10,682 (-2.1) （予）17 年2 月期 (第30期) 32,297 (2.3) 13,637 (3.8) 11,275 (5.5) 11,275 (5.5) 野村不動産マスターファンド 4,285 円 4,200 円 - 4,185 円 4,250 円 - 4,417 円 4,250 円 - (－) 6,483 (－) 16 年2 月期 ( 第 1 期 ) 24,313 （予）16 年8 月期 ( 第 2 期 ) 30,062 (24.0) 10,715 (65.3) ジャパン・シニアリビング 1,087 円 16 年2 月期 ( 第 4 期 ) （予）16 年8 月期 ( 第 5 期 ) （予）17 年2 月期 ( 第 6 期 ) 4,819 (2.2) 5,803 (20.4) 5,959 (2.7) (2.7) (2.7) (2.7) - 日本リテールファンド 16 年2 月期 ( 第 1 期 ) （予）16 年8 月期 ( 第 2 期 ) （予）17 年2 月期 ( 第 3 期 ) ＳＩＡ不動産 1,152 (－) 8,330 (105.7) (－) 8,329 (105.8) 2,237 円 523 円 (－) 369 (-26.5) 214 (－) 3,385 円 2,509 円 - 298 (39.3) 297 (39.7) 3,506 円 3,506 円 - 987 369 (-0.1) 298 (0.0) 297 3,506 円 3,506 円 - 905 (1.9) 804 (-11.2) 904 (1.9) 12,050 円 12,050 円 803 (-11.2) 10,700 円 10,700 円 - 1,115 (-8.2) 1,084 (-2.8) 774 (-3.7) 773 (-3.7) 10,300 円 10,300 円 - 9,662 (3.3) 9,645 (-0.2) 16 年2 月期 (第16期) 6,938 (10.0) （予）16 年8 月期 (第17期) 7,148 (3.0) 日本アコモデーションファンド 1,214 3,947 (1.3) 212 317 円 1,902 円 2,237 円 502 (0.9) (－) 4,048 (－) 978 (-15.1) 16 年2 月期 ( 第 5 期 ) 3,019 (-1.1) （予）16 年8 月期 ( 第 6 期 ) 2,975 (-1.5) （予）17 年2 月期 ( 第 7 期 ) 2,882 (-3.1) 大和ハウス・レジデンシャル 16 年2 月期 (第20期) （予）16 年8 月期 (第21期) 大和ハウスリート 4,050 (0.5) 3,177 (1.0) 3,177 3,930 (-0.4) 3,193 (0.5) 3,192 3,969 (7.8) 3,382 (13.8) 3,760 (-5.3) 16 年2 月期 (第20期) 10,433 (-0.0) 4,531 (3.6) （予）16 年8 月期 (第21期) 10,546 (1.1) 4,456 (-1.7) （注）利益超過分配金は含まない （出所）各社決算短信 (0.0) - (1.0) (0.5) 4,248 円 4,501 円 - 4,269 円 4,510 円 - 3,381 (13.8) 3,157 (-6.6) 9,642 円 9,642 円 - 3,157 (-6.7) 9,000 円 9,000 円 - 3,894 3,893 8,035 円 8,036 円 - 7,870 円 7,870 円 - (4.5) 3,814 (-2.1) 3 / 11 (4.5) 3,813 (-2.1) 《 資産売買一覧 》 ■ ４月の取得完了資産 ■ 取得日 コード 4/1 4/1 4/1 4/1 4/1 4/1 4/1 4/1 4/5 4/7 4/7 4/14 4/14 4/14 4/15 4/15 4/20 4/20 4/20 4/20 4/20 4/20 4/20 4/20 4/21 4/21 4/21 4/21 4/21 4/21 4/22 4/25 4/27 4/28 3234 8985 8960 8952 8973 8973 8973 8973 3462 3226 3226 3269 3269 8954 8954 3249 3468 3468 3468 3468 3468 3468 3468 3453 3453 3453 3453 3453 3453 8960 3453 3462 3462 8953 所在地 投資法人 資産名称 森ヒルズリート ジャパン・ホテル・リート ユナイテッド・アーバン ジャパンリアルエステイト 積水ハウス・ＳＩ レジデンシャル 積水ハウス・ＳＩ レジデンシャル 積水ハウス・ＳＩ レジデンシャル 積水ハウス・ＳＩ レジデンシャル 野村不動産マスターファンド 日本アコモデーションファンド 日本アコモデーションファンド アドバンス・レジデンス アドバンス・レジデンス オリックス不動産 オリックス不動産 産業ファンド スターアジア不動産 スターアジア不動産 スターアジア不動産 スターアジア不動産 スターアジア不動産 スターアジア不動産 スターアジア不動産 ケネディクス商業リート ケネディクス商業リート ケネディクス商業リート ケネディクス商業リート ケネディクス商業リート ケネディクス商業リート ユナイテッド・アーバン ケネディクス商業リート 野村不動産マスターファンド 野村不動産マスターファンド 日本リテールファンド 六本木ヒルズ森タワー（26・27・29 階） ホテルセントラーザ博多 浦和ロイヤルパインズホテル 錦パークビル（追加取得） プライムメゾン渋谷 プライムメゾン初台 エスティメゾン上町台 エスティメゾン神戸三宮 プライムアーバン千種 パークアクシス馬込レジデンス パークアクシス東上野 レジディア中延Ⅱ レジディア御茶ノ水Ⅱ 札幌ブリックキューブ 浜松アクトタワー IIF 掛川ﾏﾆｭﾌｧｸﾁｭｱﾘﾝｸﾞｾﾝﾀｰ（底地） 西新宿松屋ビル アルファベットセブン 渋谷MKビル 博多駅東113ビル アサヒビルヂング アーバンパーク新横浜 アーバンパーク難波 東京都 福岡県 埼玉県 愛知県 東京都 東京都 大阪府 兵庫県 愛知県 東京都 東京都 東京都 東京都 北海道 静岡県 静岡県 東京都 東京都 東京都 福岡県 神奈川県 神奈川県 大阪府 セントラルウェルネスクラブ長津田みなみ台 神奈川県 仲町台東急ストア 神奈川県 ライフ亀戸店 東京都 ミリオンタウン塚口（底地） 兵庫県 ホームセンターコーナン砂田橋店 愛知県 ソララプラザ 宮城県 天神123ﾌﾟﾛｼﾞｪｸﾄ特定目的会社優先出資証券 － ピーワンプラザ天王 静岡県 プライムアーバン目黒三田 東京都 枚方樟葉ロジスティクスセンター 大阪府 G ビル銀座中央通り 01（持分22.5％） 東京都 4 / 11 港区 福岡市博多区 4月 取得 16 件 35,895 百万円 発表分 譲渡 1 件 3,320 百万円 ※下表の備考欄に「NEW」と記載された取引 用途 オフィス ホテル さいたま市浦和区 ホテル 名古屋市中区 オフィス 渋谷区 住宅 渋谷区 住宅 大阪市中央区 住宅 神戸市中央区 住宅 名古屋市東区 住宅 大田区 住宅 台東区 住宅 品川区 住宅 千代田区 住宅 札幌市中央区 オフィス 浜松市中区 オフィス 掛川市 その他 渋谷区 オフィス 港区 オフィス 渋谷区 オフィス 福岡市博多区 オフィス 横浜市神奈川区 オフィス 横浜市港北区 住宅 大阪市浪速区 住宅 横浜市緑区 商業 横浜市都筑区 商業 江東区 商業 尼崎市 商業 名古屋市東区 商業 仙台市青葉区 商業 － 出資 浜松市東区 商業 目黒区 住宅 枚方市 物流 中央区 商業 合計 取得価格 取得先 備考 （百万円） 34,900 森ビル株式会社 7,197 非開示 17,500 合同会社ユーアールピー 175 非開示 2,190 積水ハウス株式会社 2,700 積水ハウス株式会社 950 積和不動産関西株式会社 970 積和不動産関西株式会社 1,110 非開示 1,450 三井不動産レジデンシャル株式会社 1,250 三井不動産レジデンシャル株式会社 917 伊藤忠商事株式会社 821 伊藤忠商事株式会社 5,200 非開示 NEW 11,800 ｱｸﾄｼﾃｨ･ｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ有限会社 1,540 日本商業開発株式会社 1,763 合同会社Hobie 1,725 合同会社Hobie 2,042 合同会社Hobie 1,885 株式会社West Wood Capital 6,320 合同会社Fireball 2,528 合同会社SAPR1 1,490 非開示 1,724 非開示 3,360 三菱地所レジデンス株式会社 1,450 合同会社KRF60 3,723 三井住友ファイナンス＆リース株式会社 7,140 JRP6合同会社 5,720 合同会社FOX・インベストメント 75 安田不動産株式会社 NEW 4,010 株式会社近藤紡績所 1,058 非開示 3,460 合同会社大阪枚方プロジェクト 5,850 特定目的会社銀座 26 145,993 百万円 ■ ５月以降の取得予定資産 ■ 取得 コード 投資法人 予定日 5/2 8954 オリックス不動産 5/2 3287 星野リゾート・リート 5/6 8979 スターツプロシード 5/9 8975 いちごオフィスリート 5/9 8975 いちごオフィスリート 5/9 8975 いちごオフィスリート 5/9 8975 いちごオフィスリート 5/9 8975 いちごオフィスリート 5/26 8976 大和証券オフィス 5/31 3292 イオンリート 6/1 8951 日本ビルファンド 6/15 3263 大和ハウスリート 7/1 3279 アクティビア・プロパティーズ 8/30 3278 ケネディクス・レジデンシャル 9/28 8984 大和ハウスリート（合併後） 9/28 8984 大和ハウスリート（合併後） 9/28 8984 大和ハウスリート（合併後） 9/28 8984 大和ハウスリート（合併後） 9/28 8984 大和ハウスリート（合併後） 9/28 8984 大和ハウスリート（合併後） 9/30 8953 日本リテールファンド ※ 取得予定日が未定のものは記載していません 所在地 資産名称 用途 取得予定価格 （百万円） オリックス淀屋橋ビル 大阪府 大阪市中央区 オフィス 5,012 界 加賀 石川県 加賀市 ホテル 3,160 プロシード葛西２ 東京都 江戸川区 住宅 750 いちご渋谷イーストビル 東京都 渋谷区 オフィス 1,350 いちご人形町ビル 東京都 中央区 オフィス 1,450 いちご西本町ビル 大阪府 大阪市西区 オフィス 2,190 いちご博多ビル 福岡県 福岡市博多区 オフィス 1,380 錦ファーストビル 愛知県 名古屋市中区 オフィス 2,000 キリン日本橋ビル 東京都 中央区 オフィス 8,180 イオン茅ヶ崎中央ショッピングセンター 神奈川県 茅ヶ崎市 商業 6,410 上野イーストタワー（共有持分 60％） 東京都 台東区 オフィス 21,600 Dプロジェクト鳥栖（増築棟） 佐賀県 鳥栖市 物流 2,600 五反田サンケイビル 東京都 品川区 オフィス 7,280 ＫＤＸレジデンス西馬込 東京都 大田区 住宅 1,130 那覇新都心センタービル 沖縄県 那覇市 オフィス 7,600 D プロジェクトひびき灘 福岡県 北九州市若松区 物流 2,080 D プロジェクト盛岡Ⅱ 岩手県 滝沢市 物流 1,280 カスタリア人形町Ⅲ 東京都 中央区 住宅 2,000 ロイヤルパークス梅島 東京都 足立区 住宅 2,020 スポーツデポ・ゴルフ５小倉東インター店 福岡県 北九州市小倉南区 商業 2,230 G ビル仙台一番町 01（建物） 宮城県 仙台市青葉区 商業 1,500 合計 83,202 5 / 11 取得先 備考 オリックス株式会社 株式会社ホライズン・ホテルズ スターツデベロップメント株式会社 合同会社元麻布ホールディングス 合同会社元麻布ホールディングス 合同会社元麻布ホールディングス 合同会社池之端ホールディングス 合同会社池之端ホールディングス NEW NEW NEW NEW NEW NEW NEW キリンビールマーケティング株式会社 三井住友ﾌｧｲﾅﾝｽ＆ﾘｰｽ株式会社 ナエバ・プロパティーズ特定目的会社 大和ハウス工業株式会社 株式会社サンケイビル 非開示 大和ハウス工業株式会社 他 大和ハウス工業株式会社 大和ハウス工業株式会社 大和ハウス工業株式会社 大和ハウス工業株式会社 大和ハウス工業株式会社 合同会社 NK プランニング仙台 百万円 NEW NEW NEW NEW NEW NEW NEW ■ ４月の譲渡完了資産 ■ 譲渡日 コード 4/1 4/8 4/8 4/12 4/12 4/12 4/12 4/12 4/12 4/12 4/12 4/13 4/15 8976 8977 8977 3462 3462 3462 3462 3462 3462 3462 3462 8976 8975 投資法人 大和証券オフィス 阪急リート 阪急リート 野村不動産マスターファンド 野村不動産マスターファンド 野村不動産マスターファンド 野村不動産マスターファンド 野村不動産マスターファンド 野村不動産マスターファンド 野村不動産マスターファンド 野村不動産マスターファンド 大和証券オフィス いちごオフィスリート 所在地 資産名称 Ｄａｉｗａ渋谷道玄坂ビル 難波阪神ビル リッチモンドホテル浜松 セントラル新富町ビル 東宝江戸川橋ビル 東信目黒ビル プライムアーバン落合 プライムアーバン中野 プライムアーバン江古田 プライムアーバン浦安Ⅱ プライムアーバン山鼻 Ｄａｉｗａ南船場ビル いちご名駅ビル 東京都 大阪府 静岡県 東京都 東京都 東京都 東京都 東京都 東京都 千葉県 北海道 大阪府 愛知県 渋谷区 大阪市中央区 浜松市中区 中央区 文京区 目黒区 新宿区 中野区 練馬区 浦安市 札幌市中央区 大阪市中央区 名古屋市中村区 用途 オフィス オフィス ホテル オフィス オフィス オフィス 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 オフィス オフィス 合計 譲渡価格 譲渡先 （百万円） 6,400 非開示 3,230 非開示 2,200 エムジーリース株式会社 ※ 5,350 3,320 800 21,300 備考 非開示 ※左記は8物件合計の価格 東京建物株式会社 非開示 百万円 NEW ■ ５月以降の譲渡予定資産 ■ 譲渡 予定日 5/31 コード 投資法人 所在地 資産名称 用途 オフィス 譲渡予定価格 （百万円） 5,010 非開示 譲渡先 8957 東急リアル・エステート TOKYU REIT 八丁堀ビル 東京都 中央区 6/23 8964 フロンティア不動産 ジョイフルタウン岡山 岡山県 岡山市北区 商業 8,685 非開示 8/31 8953 日本リテールファンド イオンモール香椎浜（持分19%） 福岡県 福岡市東区 商業 2,755 合同会社ダブルオーファイブ 9/30 8953 日本リテールファンド イオンモール香椎浜（持分51%） 福岡県 福岡市東区 商業 7,395 合同会社ダブルオーファイブ 1/31 8957 東急リアル・エステート 第 2 東急鷺沼ビル 神奈川県 川崎市宮前区 1,710 東京急行電鉄株式会社 商業 合計 （注）2016年4月末時点 （出所）各社公表資料 6 / 11 25,555 百万円 備考 （注）2014年4月末=100 （出所）Bloomberg 7 / 11 80 （注）2014年4月末=100 （出所）Bloomberg 東証REIT指数(配当なし) TOPIX(配当込み) TOPIX(配当なし) 2016/03 2015/03 2014/03 2013/03 2012/03 2011/03 2010/03 2009/03 2008/03 東証REIT指数(配当込み) 2016/04 90 2016/02 2016/03 90 2016/01 100 2015/11 2015/12 110 2015/09 2015/10 住宅指数 2015/08 140 2015/06 2015/07 東証REIT用途別指数シリーズ（2年間） 2015/04 2015/05 （注）TOPIXは東証REIT指数と始点を合わせた相対値 （出所）Bloomberg 2015/02 2015/03 0 2007/03 1,400 2015/01 500 2006/03 1,500 2014/11 2014/12 1,600 2005/03 1,700 2014/09 2014/10 1,900 2014/08 3,500 2004/03 2003/03 2016/04 2016/02 2016/03 2016/01 2015/11 2015/12 2015/09 2015/10 2015/08 2015/06 2015/07 2015/04 2015/05 東証REIT指数・東証株価指数（TOPIX）（2年間） 2014/06 2014/07 2014/05 2016/04 2016/02 2016/03 2016/01 140 2015/11 2015/12 150 2015/09 2015/10 2015/08 2015/06 2015/07 2015/04 2015/05 2015/02 2015/03 2,000 TOPIX 2015/01 東証REIT指数 2015/02 2015/03 2014/11 2014/12 2014/09 2014/10 2014/08 2,100 2015/01 2014/11 2014/12 160 2014/09 2014/10 2014/08 2014/06 2014/07 2014/05 2,200 2014/06 2014/07 2014/05 《 マーケット指標 》 東証REIT指数・東証株価指数（TOPIX）の長期推移 3,000 2,500 1,800 2,000 1,500 1,000 （注）東証REIT指数の基準日2003年3月31日=1,000 （出所）Bloomberg 東証REIT指数・S&P先進国REIT指数（2年間） オフィス指数 130 商業・物流等指数 120 130 120 110 100 東証REIT指数 S&P先進国REIT指数（除く日本、ドル建て） S&P先進国REIT指数（除く日本、円建て） 長期金利 2001/09 2002/03 2002/09 2003/03 2003/09 2004/03 2004/09 2005/03 2005/09 2006/03 2006/09 2007/03 2007/09 2008/03 2008/09 2009/03 2009/09 2010/03 2010/09 2011/03 2011/09 2012/03 2012/09 2013/03 2013/09 2014/03 2014/09 2015/03 2015/09 2016/03 7% 2014/04 2014/05 2014/06 2014/07 2014/08 2014/09 2014/10 2014/11 2014/12 2015/01 2015/02 2015/03 2015/04 2015/05 2015/06 2015/07 2015/08 2015/09 2015/10 2015/11 2015/12 2016/01 2016/02 2016/03 J-REIT 2015/11 2015/05 2014/11 8% 2015/11 2015/05 2014/11 5% 2014/05 2013/11 2013/05 2012/11 2012/05 2011/11 2011/05 2010/11 2010/05 2009/11 2009/05 2008/11 2008/05 2007/11 2007/05 2006/11 2006/05 6% 2014/05 2013/11 2013/05 2012/11 1.4 2012/05 1.6 2011/11 1.8 2011/05 2010/11 2010/05 2.0 2009/11 2009/05 2008/11 2008/05 2007/11 2007/05 2006/11 2006/05 9% 分配金利回り（10年間） 60 （銘柄） 50 東証1部株式 スプレッド 4% 3% 2% 1% -1% （出所）不動産証券化協会、日本相互証券、東京証券取引所 NAV倍率（10年間） 1,200 1.2 0.6 0.4 0.2 -200 0.0 （出所）不動産証券化協会 8 / 11 （億円） 銘柄数・時価総額・資産規模 資産規模(取得価格) 時価総額(投資口) 上場銘柄数 資産規模(評価額) J-REIT投信の資金動向（2年間） 資金流入額（左軸） （注）資金流入額＝設定額－解約額－償還額 （出所）投資信託協会 （兆円） 18 15 0% 40 12 30 9 20 6 10 3 0 0 （出所）不動産証券化協会、投資信託協会 （兆円） 純資産総額（右軸） -400 4.0 NAV倍率 1,000 3.5 10年平均 800 3.0 600 2.5 1.0 400 2.0 0.8 200 1.5 0 1.0 0.5 0.0 《 投資口売買状況 》 買 い 越 し ← → （億円） 投資部門別 通算買越（▲売越）額 投資部門別売買状況 直近１年（2015/4～2016/3） 個人 海外投資家 証券会社 投資信託 事業法人 その他法人等 銀行(日銀除く) 日本銀行 生保・損保 海外投資家 日本銀行 849 億円 日本銀行 投資信託 505 億円 その他金融機関 79 億円 銀行 (日銀除く) 286 億円 生保・損保 62 億円 その他金融機関 206 億円 証券会社 ▲ 6 億円 生保・損保 62 億円 その他法人等 ▲ 82 億円 銀行 (日銀除く) ▲ 175 億円 ▲ 6 億円 1,894 億円 359 億円 その他法人等 ▲ 141 億円 事業法人 ▲ 288 億円 事業法人 ▲ 482 億円 投資信託 ▲ 554 億円 ▲ 3,382 億円 個人 ▲ 1,924 億円 （注）委託取引。IPO・増資時の購入分は含まない （出所）東京証券取引所、日本銀行 投資部門別売買代金構成比 8.0 60% 7.0 個人 6.0 海外投資家 証券会社 40% 928 億円 個人 （注）委託取引。IPO・増資時の購入分は含まない（出所）東京証券取引所、日本銀行 50% 直近６ヶ月（2015/10～2016/3） 海外投資家 証券会社 その他金融機関 2014/04 2014/05 2014/06 2014/07 2014/08 2014/09 2014/10 2014/11 2014/12 2015/01 2015/02 2015/03 2015/04 2015/05 2015/06 2015/07 2015/08 2015/09 2015/10 2015/11 2015/12 2016/01 2016/02 2016/03 売 り 越 し 1,600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0 -200 -400 -600 -800 -1,000 -1,200 -1,400 -1,600 （百万口） 売買高・売買代金 （兆円） 売買代金(立会外) 売買代金(立会内) 売買高(立会内外) 1.6 1.4 1.2 5.0 1.0 4.0 0.8 3.0 0.6 2.0 0.4 1.0 0.2 0.0 0.0 投資信託 30% 事業法人 その他法人等 20% 銀行 生保・損保 10% その他金融機関 2014/05 2014/06 2014/07 2014/08 2014/09 2014/10 2014/11 2014/12 2015/01 2015/02 2015/03 2015/04 2015/05 2015/06 2015/07 2015/08 2015/09 2015/10 2015/11 2015/12 2016/01 2016/02 2016/03 2016/04 2014/04 2014/05 2014/06 2014/07 2014/08 2014/09 2014/10 2014/11 2014/12 2015/01 2015/02 2015/03 2015/04 2015/05 2015/06 2015/07 2015/08 2015/09 2015/10 2015/11 2015/12 2016/01 2016/02 2016/03 0% （出所）東京証券取引所、Bloomberg （注）委託売買代金全体に対する構成比（出所）東京証券取引所 9 / 11 《 上場 REIT 一覧（54 銘柄）》 （時価総額順、2016年4月末時点） 証券 ｺｰﾄﾞ 投資法人 投資口価格 騰落率 1ヶ月 1年 時価総額 １口当たり分配金 今期予想 (円) 利回り 1 8951 日本ビルファンド 686,000円 +2.8% +15.3% 9,686億円 8,260 2 8952 ジャパンリアルエステイト 674,000円 +3.7% +19.1% 8,825億円 8,210 3 8953 日本リテールファンド 266,100円 -1.5% 4 3462 野村不動産マスターファンド 169,900円 +1.1% 5 8960 ユナイテッド・アーバン 187,100円 6 3283 日本プロロジスリート 7 +4.4% 6,791億円 - 4,250 6,324億円 2,760 +2.9% -1.7% 5,148億円 3,000 260,600円 +3.5% +0.6% 4,800億円 3,958 8954 オリックス不動産 180,400円 +3.4% +1.9% 4,368億円 2,900 8 8955 日本プライムリアルティ 478,500円 +4.4% +11.1% 4,177億円 6,630 9 3269 アドバンス・レジデンス 291,800円 +2.4% +3.5% 3,793億円 4,590 10 3279 アクティビア・プロパティーズ 578,000円 -1.0% +6.3% 3,466億円 8,529 11 3281 ＧＬＰ 131,400円 +2.4% +7.0% 3,408億円 2,307 12 8976 大和証券オフィス 694,000円 -0.9% +10.0% 3,359億円 10,200 13 8985 ジャパン・ホテル・リート 98,000円 -1.1% +11.0% 3,255億円 3,318 14 8963 インヴィンシブル 82,200円 -2.6% +31.3% 3,022億円 1,176 -2.9% -1.9% 2,829億円 2,520 15 3234 森ヒルズリート 161,600円 16 8961 森トラスト総合リート 211,400円 +8.6% -10.4% 2,790億円 3,520 17 8964 フロンティア不動産 544,000円 +0.6% 9,600 18 8972 ケネディクス・オフィス 635,000円 -1.7% 19 3226 日本アコモデーションファンド 459,000円 +5.9% -1.5% 2,224億円 7,870 20 8967 日本ロジスティクスファンド 239,100円 +1.7% -5.9% 2,104億円 4,030 21 3263 大和ハウスリート 577,000円 +16.9% +8.1% 2,024億円 9,000 22 8984 大和ハウス・レジデンシャル 264,200円 +12.5% +1.3% 1,976億円 4,510 23 8987 ジャパンエクセレント 153,200円 +0.8% -3.2% 1,937億円 2,460 24 3249 産業ファンド 545,000円 +4.2% -5.5% 1,921億円 9,550 25 8956 プレミア 138,000円 -0.8% +3.8% 1,817億円 2,270 26 3295 ヒューリックリート 186,100円 +1.7% -0.4% 1,781億円 3,020 27 3292 イオンリート 134,700円 -6.6% -18.4% 1,764億円 2,695 28 8957 東急リアル・エステート 155,800円 +0.8% -3.3% 1,523億円 2,630 29 8968 福岡リート 197,200円 -3.1% -9.4% 1,473億円 3,560 84,700円 +1.9% +0.2% 1,389億円 1,700 31 3282 コンフォリア・レジデンシャル 244,100円 +11.2% -6.8% 1,253億円 4,300 32 3453 ケネディクス商業リート 285,500円 +4.6% -4.6% 1,197億円 5,865 83,400円 -4.0% -7.1% 1,181億円 1,850 -0.5% -13.4% 1,172億円 2,120 30 8986 日本賃貸住宅 33 8975 いちごオフィスリート 34 8973 積水ハウス・ＳＩ レジデンシャル 115,100円 -7.0% 2,698億円 -2.0% 2,571億円 10,500 10 / 11 16年 6月期 16年 9月期 16年 8月期 16年 8月期 16年 5月期 16年 5月期 16年 8月期 16年 6月期 16年 7月期 16年 5月期 16年 8月期 16年 5月期 16年 12月期 16年 6月期 16年 7月期 16年 9月期 16年 6月期 16年 4月期 16年 8月期 16年 7月期 16年 8月期 16年 8月期 16年 6月期 16年 6月期 16年 10月期 16年 8月期 16年 7月期 16年 7月期 16年 8月期 16年 9月期 16年 7月期 16年 9月期 16年 10月期 16年 3月期 運用不動産 取得価格 物件数 種別 2.4% 10,804億円 74 オフィス 2.4% 9,236億円 68 オフィス 3.2% 8,684億円 96 商業 3.2% 8,073億円 259 オフィス・商業他 3.2% 5,755億円 118 商業・オフィス他 3.0% 4,472億円 33 3.2% 5,751億円 104 2.8% 4,103億円 62 3.1% 4,336億円 255 3.0% 3,267億円 32 商業・オフィス 3.5% 3,846億円 58 物流 2.9% 4,502億円 49 オフィス 3.4% 2,396億円 38 ホテル 2.9% 2,507億円 122 3.1% 3,399億円 10 オフィス・住宅他 3.3% 3,281億円 15 オフィス・商業他 3.5% 2,850億円 33 商業 3.3% 3,932億円 97 オフィス 3.4% 2,987億円 119 住宅 3.4% 2,126億円 42 物流 3.1% 2,038億円 41 物流・商業 3.4% 2,563億円 142 3.2% 2,756億円 30 オフィス 3.5% 2,092億円 47 インフラ・物流他 3.3% 2,360億円 59 オフィス・住宅 3.2% 2,008億円 34 オフィス・商業他 4.0% 2,437億円 27 商業 3.4% 2,306億円 30 オフィス・商業 3.6% 1,797億円 27 商業・オフィス他 4.0% 2,202億円 201 住宅 3.5% 1,614億円 96 住宅 4.1% 1,588億円 40 商業 4.4% 1,627億円 73 オフィス 3.7% 2,007億円 112 物流 オフィス・商業他 オフィス・商業 住宅 ホテル・住宅他 住宅 住宅 証券 投資法人 ｺｰﾄﾞ 投資口価格 騰落率 1ヶ月 時価総額 1年 101,600円 -6.5% 1,118億円 1,861 36 3296 日本リート 284,400円 -3.6% -14.6% 1,114億円 7,165 37 3278 ケネディクス・レジデンシャル 302,000円 +2.0% -13.2% 1,054億円 6,170 1,314,000円 -4.4% -8.9% 1,025億円 22,087 39 3309 積水ハウス・リート 126,200円 40 3227 ＭＣＵＢＳ ＭｉｄＣｉｔｙ 364,000円 +7.7% +2.4% 968億円 6,900 90,100円 -1.0% -6.7% 914億円 1,764 42 8958 グローバル・ワン不動産 449,000円 +0.0% +6.8% 870億円 7,000 43 8977 阪急リート 136,600円 -0.6% -10.4% 816億円 2,750 44 8982 トップリート 407,000円 -8.4% -21.1% 716億円 9,900 45 3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート 99,100円 -6.2% -13.2% 537億円 2,668 46 3468 スターアジア不動産 98,300円 327億円 829 41 8966 平和不動産リート -2.7% -11.1% 1,002億円 - - 2,410 47 3290 ＳＩＡ不動産 423,500円 -4.7% -15.6% 318億円 10,700 48 8979 スターツプロシード 168,900円 -4.1% -17.0% 294億円 4,030 49 3463 いちごホテルリート 177,500円 -0.1% 246億円 2,455 50 3451 トーセイ・リート 114,700円 -8.8% -11.4% 185億円 3,064 -3.1% 155億円 2,591 51 3459 サムティ・レジデンシャル 95,200円 - - 52 3308 日本ヘルスケア 189,200円 -4.8% -30.5% 141億円 4,060 53 3460 ジャパン・シニアリビング 159,500円 -1.6% 135億円 3,506 54 3455 ヘルスケア＆メディカル 108,700円 -1.7% -35.4% 131億円 2,100 合計／平均 - 運用不動産 今期予想 (円) 利回り 35 3466 ラサールロジポート 38 3287 星野リゾート・リート - １口当たり分配金 16年 8月期 16年 6月期 16年 7月期 16年 10月期 16年 10月期 16年 6月期 16年 5月期 16年 9月期 16年 5月期 16年 10月期 16年 4月期 16年 7月期 16年 8月期 16年 10月期 16年 7月期 16年 10月期 16年 7月期 16年 10月期 16年 8月期 16年 7月期 120,117億円 取得価格 物件数 種別 3.7% 1,614億円 8 物流 5.0% 2,049億円 65 4.1% 1,482億円 105 3.4% 900億円 46 3.8% 1,529億円 4 オフィス 3.8% 2,171億円 19 オフィス 3.9% 1,647億円 98 住宅・オフィス 3.1% 1,613億円 9 4.0% 1,329億円 21 商業・オフィス 4.9% 1,905億円 20 オフィス・商業他 5.4% 1,049億円 8 1.7% 615億円 18 オフィス・物流他 5.1% 743億円 19 オフィス・商業 4.8% 571億円 96 住宅 2.8% 204億円 9 5.3% 294億円 17 住宅・オフィス他 5.4% 310億円 29 住宅 4.3% 186億円 21 ヘルスケア 4.4% 280億円 14 ヘルスケア 3.9% 250億円 18 ヘルスケア オフィス・住宅他 住宅 ホテル オフィス オフィス ホテル 3.2% 146,444億円 3,287 物件 （注） 分配金利回り＝（今期予想分配金×２）÷ 投資口価格 ※ 1年決算の銘柄については、今期予想分配金 ÷ 投資口価格 今期予想分配金が発表されていない場合は前期分配金。分配金には利益超過分配金を含む。全銘柄の平均は時価総額加重平均。 ＜ 投資口価格の分布 ＞ 投資口価格 100万円以上 銘柄数 割合 1 投資口価格 銘柄数 割合 2% 100万円以上 90万円台 0 0% 100万円未満 53 98% 80万円台 0 0% 90万円未満 53 98% 70万円台 0 0% 80万円未満 53 98% 60万円台 4 7% 70万円未満 50万円台 4 7% 60万円未満 9% 50万円未満 5 40万円台 30万円台 20万円台 2 9 21 10万円台 10万円未満 合計 8 54 2% 1 53 98% 49 45 4% 40万円未満 40 17% 30万円未満 38 39% 20万円未満 15% 10万円未満 29 8 91% 83% 74% 70% 54% 15% 100% 一般社団法人不動産証券化協会（担当：村上） TEL: 03-3505-8001 Email: [email protected] 本レポートは J-REIT 市場についての情報提供を目的としたものであり、投資勧誘を意図するものではありません。また、レポートに 記載された内容等は作成時点のものであり、正確性・完全性を保証するものではなく、今後予告なく修正・変更されることがあります。 11 / 11
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