Goldm an Sachs Asset M anagem ent
米国リート市場マンスリー
情報提供資料 2016年4月
3月の米国リート市場
2016年3月の米国リートは、米国経済に対する不透明感の後退や長期金利の低下を受けて大幅上昇
 2016年3月の米国リートは前月末比+10.2%と大幅上昇となり、米国株式の同+6.8%を大幅に上回りました。
 米国の経済指標が改善したことから、米国の景気への先行き不透明感が後退し、投資家センチメントも改善したことで
リスク資産が選好されました。3月15-16日に開催されたFOMC(米連邦公開市場委員会)で、追加利上げが見送られた
ことに加えて、イエレンFRB(米連邦準備制度理事会)議長が追加利上げに対して慎重な姿勢を示したことから、長期金
利は低下し、米国リート市場にとっては追い風の環境となりました。
リート市場の推移
過去3年のリターン推移
過去3ヵ月のリターン推移
200
過去1ヵ月のリターン比較
110
米国リート
180
+12.0%
+10.2%
105
米国株式
100
+9.0%
140
95
+6.0%
120
90
100
85
160
+6.8%
80
2013/4
2014/4
(年/月)
2015/4
米国リート
米国株式
80
2016/1
期間 2013年4月～2016年3月末
+3.0%
+0.0%
2016/2
(年/月)
2016/3
米国リート
期間 2016年1月～2016年3月末
米国株式
2016年3月
資産クラス別リターン
資産クラス
米国リート（米ドルベース）
米国株式（米ドルベース）
1ヵ月
3ヵ月
+10.2%
+6.8%
+5.8%
+1.3%
2016年
年初来
+5.8%
+1.3%
為替及び長期金利
資産クラス
米ドル（円）
米国10年債利回り（%）
3月末
2月末
変化
112.50
1.77
112.93
1.73
-0.43
0.03
2015年
2014年
2013年
+2.8%
+1.4%
+28.0%
+13.7%
+2.9%
+32.4%
出所 ブルームバーグ、GSAM
(米国リート：NAREITトータル・リターン、米国株式：
S&P500トータル・リターン)
期間 2012年12月末～2016年3月末
(過去3年のリターンは2013年3月末を、直近3ヵ月のリ
ターンは2015年12月末を100として指数化)
米国リート・セクター別リターン
セクター
産業用施設
オフィス
住宅
多業種
ヘルスケア
米国リート全体
ホテル
ショッピング・モール
ショッピング・センター
1ヵ月
+13.3%
+12.2%
+10.5%
+10.5%
+10.2%
+10.2%
+9.1%
+7.7%
+7.3%
過去1ヵ月のリターン比較
年初来
+6.5%
+0.4%
+3.5%
+1.3%
+3.8%
+5.8%
+6.1%
+5.7%
+8.0%
配当利回り
3.8%
3.4%
5.1%
10.3%
5.5%
4.1%
5.6%
3.9%
3.3%
0%
2%
4%
6%
8% 10% 12% 14%
産業用施設
+13.3%
+12.2%
オフィス
住宅
+10.5%
多業種
+10.5%
ヘルスケア
+10.2%
米国リート全体
+10.2%
ホテル
ショッピング・モール
ショッピング・センター
+9.1%
+7.7%
+7.3%
出所 ブルームバーグ（FTSE NAREITセクター別トータル・リターン） 年初来：2016年1月~3月末
本資料は、情報提供を目的としてゴールドマン・サックス・アセット・マネジメント株式会社(以下｢弊社｣といいます。)が作成した資料であり、特定の金
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却・保有等を推奨するものでもありません。記載された見解は資料作成時点のものであり、将来予告なしに変更する場合があります。個別企業ある
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製すること、あるいは（Ⅱ）再配布することを禁じます。 © 2016 Goldman Sachs. All rights reserved. <42245-OTU-235041>
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米国リート市場マンスリー
情報提供資料 2016年4月
米国リートの投資環境
ファンダメンタルズ
（指数）
4%
130
商業用不動産価格指数（優良物件中心）
120
3%
110
バリュエーション
社債 - リート利回り差
利回り差過去平均
2%
割高
100
90
1%
80
0%
70
-1%
60
40
2001
割安
-2%
50
2005
2009
2013
(年)
出所 グリーン・ストリート・アドバイザーズ
期間 2001年1月～2016年3月末
グリーン・ストリート・アドバイザーズ商業用不動産価格指数は、不動産の
売買交渉から契約段階における売買が反映されるため即時性が高く、か
つ加重平均方式のため高額物件の売買がより大きく指数に反映される特
徴があります。
ファンダメンタルズ
• 商業用不動産価格は、旺盛な需要を背景に売買が活
発化しており、高値を更新し続けています。
-3%
2001
2004
2007
2010
2013
2016 (年)
出所 ブルームバーグ、バークレイズ
（リート：FTSE NAREIT、社債：バークレイズ米国投資適格社債）
期間 2001年1月～2016年3月末
過去平均は、期間中の月次利回り差を平均して算出。
（円）
為替
160
米ドル（対円）
140
円安
バリュエーション
•
社 債と リー ト の 利 回 り差 は -0.6%と な り、 過 去 平均
（-0.1%）と比較してやや割安となっています。
120
•
リートの保有不動産の時価とリート価格を比較 する
NAVプレミアム/ディスカウントは、足元-7%で取引され
ており、過去平均（+3.9%）と比較して割安な水準と
なっています。
100
為替
•
3月末のドル円は前月末比43銭の円高となりました。
円高
80
60
2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 (年)
出所 ブルームバーグ
期間 2001年1月～2016年3月末
今月のトピック：シティグループ主催 グローバルプロパティCEOカンファレンスについて
3月14日、シティグループ主催のCEOカンファレンスがフロリダにて開催され、150社ものリート経営陣と1000人以上の市
場関係者が出席する一大イベントとなりました。年初からの金融市場の動揺からリート経営陣は慎重な見通しを述べまし
たが、当社はポジティブな印象を受けました。米国リートのファンダメンタルズは依然堅調であることを確認できたことに加
え、昨今のマクロ経済環境の不透明感にかかわらずリート経営陣はM&A等を含む成長機会を積極的に追求する一方、
資産売却や資本増強などによりバランスシート強化にも努めていることに安心感を覚えました。当社では当面米国の景
気後退の可能性は低いとみていますが、仮に事業環境が更に悪化した場合でも、健全なバランスシートが米国リートを
下支えすると考えます。特筆すべきこととしては、2016年8月末よりグローバル業種分類基準（GICS）において不動産セ
クターが独立したセクターとして昇格することを控え、以前よりも多数かつ多様な投資家が今回のカンファレンスに参加し
ていたことです。年金基金は実物不動産投資を補完するために上場リートへの投資を検討しています。更に、グローバル
規模の低金利環境と世界経済の先行き不透明感から、米国の不動産市場に対する海外投資家からの相対的な注目度
も高く、国内外からの資金流入が今後も米国リート市場の下支えになると考えられます。
本資料は、情報提供を目的としてゴールドマン・サックス・アセット・マネジメント株式会社(以下｢弊社｣といいます。)が作成した資料であり、特定の金
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足元の豪ドルは魅力的？ - Goldman Sachs

9月FOMCと今後の米国リート市場の見通し

米国リートの投資環境について

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