1 Amt für Wohnungswesen Frankfurt am Main, 20.04.2016

Amt für Wohnungswesen
Geschäftsstelle Liegenschaftsfonds, 64.S
Frankfurt am Main, 20.04.2016
Protokoll
Vorstellung der Exposés zur Friedberger Landstraße und Niddastraße 57 und 59
Besichtigungstermin
Am 10. Mai 2016 in der Zeit zwischen 15.00 und 18.00 Uhr können die Gebäude der
Niddastraße 57 und 59 besichtigt werden.
Bitte melden Sie sich im Vorfeld unter [email protected] an. Pro Gruppen
können 2-3 Personen zur Besichtigung kommen. Spätere Einzelbesichtigungen sind nicht
möglich. Bei Bedarf kann ein zweiter öffentlicher Termin vereinbart werden.
Niddastraße 57 und 59
Frage: Laut Bauvoranfrage sind in der Niddastraße 57 19 Wohneinheiten und in der
Niddastraße 59 fünf Wohneinheiten möglich. Was ist der Grund für diese Anzahl? Wo sind
die Stellplätze?
Die Anzahl der Wohnungen ergibt sich aus den in der Vergangenheit genehmigten Stellplätzen zur Liegenschaft. Es spielt bauordnungsrechtlich keine Rolle, wo die Stellplätze genau
sind, solange sie rechnerisch nachgewiesen sind, d.h. es gibt diese zugeordneten Stellplätze
nicht in einer Tiefgarage oder ähnlichem.
Die Stellplätze sind, neben der Erschließungssituation, der begrenzende Faktor für die Anzahl der Wohnungen, die in der Bauvoranfrage abgefragt wurden, d.h. mehr Wohnungen
wären nicht genehmigungsfähig.
Frage: Sind die Bauvoranfragen bereits beschieden?
Ja, die positiv beschiedenen Bauvoranfragen sind den Exposees beigefügt. Abgefragt und
positiv beschieden wurden Art und Maß der baulichen Nutzung und die Frage der Stellplätze
für den Fall, dass umgebaut und saniert wird. Problematisch wären Abriss und Neubau, denn
dann müssten Abstandsflächen, Stellplatznachweis usw. neu beantragt werden.
Frage: In der Niddastraße 57 gibt es eine weiße Fläche ab dem 1. OG. Was stellt diese Fläche dar?
Es handelt sich hier um einen Innenhof. Das Grundstück ist im Erdgeschoss zur Gänze
überbaut, ab dem 1. OG gibt es einen Lichthof.
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Frage: Gibt es in der Niddastraße einen Aufzug?
Ja, es gibt einen Aufzug, der auch in den Ausmaßen aufgrund des Bestandsschutzes so
bleiben darf.
Frage: Ist es möglich die Niddastraße 57 und 59 aufzustocken?
Die zulässigen First- und Traufhöhen sind laut Bebauungsplan bereits erreicht. Eine Aufstockung ist somit nicht vorgesehen. Ggf. ist hier eine nachträgliche Prüfung im Detail möglich.
Frage: Was bedeutet öffentlich wirksame Nutzung? Gibt es eine Vorstellung, wie das EG
genutzt werden soll?
Der Bebauungsplan sieht eine öffentlich wirksame Nutzung des EG vor. Wie diese Nutzung
konkret ausgestaltet werden soll, wird den jeweiligen Bewerber*innen überlassen. Im Bahnhofsviertel sieht der Bebauungsplan belebte Erdgeschosse vor. Es kann ein Laden oder ein
Gemeinschaftsraum sein, oder jede andere Form vergleichbarer Nutzung, die zum Konzept
und den künftigen Bewohner*innen passt.
Frage: Gibt es eine Definition, wie z.B. nachweisbare Öffnungszeiten, für eine öffentlichkeitswirksame Nutzung?
Nein, eine genauere Definition gibt es auch im B-Plan nicht.
Frage: Ist das 1. OG ursprünglich auch zur gewerblichen Nutzung vorgesehen?
Ja, hierfür wurde aber eine Umnutzung beantragt und genehmigt. Durch die beschiedene
Bauvoranfrage ist gesichert, dass im 1. OG Wohnen realisiert werden kann.
Frage: In der Niddastraße sind noch Mieter im Gebäude, sind das gewerbliche Mieter oder
Wohnungen?
Das Gebäude wird mieterfrei vergeben. Im Moment befinden sich im Gebäude teilweise gewerbliche Mieter mit befristeten Verträgen. Ein Stockwerk wird temporär als Flüchtlings-WG
genutzt. Ein relativ großer Teil des Hauses steht leer.
Frage: Im Exposé findet sich ein Hinweis auf die Gestaltungssatzung. Was ist mit diesem
Passus gemeint? Kann man sagen, dass dort Dachformen, wie z.B. eine Dachterrasse möglich sind?
Hier muss eine Prüfung stattfinden. Grundsätzlich bietet es sich an, bei diesen Liegenschaften eine Dachterrasse zu machen, aber es wurde in der Bauvoranfrage nicht abgeprüft.
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Frage: Wenn der Gebäudewert geringer ist, als im Gutachten angenommen, was passiert
dann?
Sollte sich herausstellen, dass der angenommene Rohbauwert so nicht zutreffend ist, gibt es
im Rahmen einer konkreten Begutachtung die Möglichkeit einer neuen Bewertung der Immobilie.
Frage: Gibt es für die Niddastraße CAD-Pläne?
Ja, grundsätzlich gibt es seitens der KEG Pläne. Wir werden die Pläne zur Verfügung stellen.
Frage: Welcher energetische Standard ist vorgeschrieben?
Es ist die EnEV 2016 einzuhalten.
Frage: Ist es möglich sich nur auf ein Objekt in der Niddastraße zu bewerben?
Es ist möglich, sich auf beide Objekte oder nur auf ein Objekt in der Niddastraße zu bewerben.
Frage: Lassen sich die beiden Gebäude 57 und 59 miteinander verbinden?
Dies gilt es zu prüfen. Da die Geschosshöhen unterschiedlich sind, scheint es auf den ersten
Blick schwierig.
Friedberger Landstraße
Frage: Sind die Bauvoranfragen bereits beschieden?
Für die Friedberger Landstraße wurde ein Nachweis der Stellplätze nicht positiv beschieden,
hierfür fordert die Bauaufsicht ein Mobilitätskonzept. Dann ist es möglich von einer üblichen
Zahl an Stellplätzen abzuweichen. Dies ist während der Anhandgabe konkret mit der Bauaufsicht abzustimmen.
Frage: Warum muss der Abstand zum Grundstück (im Süden?) nicht eingehalten werden?
Hier ist eine Baulast eingetragen, die eine Grenzbebauung erlaubt.
Frage: Wurde das Grundstück inklusive dem größeren südlichen Bereich bereits angeboten?
Das Grundstück südlich der zur vergebenden Baulücke ist in Privateigentum und wird nicht
angeboten. Bisher fanden keine Verhandlungen statt.
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Frage: Es wurde bereits mehrfach versucht das Grundstück zu bebauen. Woran sind die
Investoren gescheitert?
Es ist nicht wirtschaftlich darstellbar, an dieser Stelle eine Tiefgarage zu errichten, daran sind
die Investoren gescheitert. Die Bauaufsicht hat aber in Aussicht gestellt, bei Vorliegen eines
schlüssigen Mobilitätskonzeptes vom üblichen Stellplatzschlüssel abzuweichen.
Frage: Sind die Kontaktdaten der Eigentümer des südlichen Grundstücks verfügbar?
Nein, aber man kann dies beim Amt für Bodenmanagement / Liegenschaftskataster erfragen.
Allgemein
Frage: Was kosten die Grundstücke/Liegenschaften?
Die Vergabe erfolgt in Erbpacht zum Festpreis, das bedeutet, dass die Gruppe mit der besten Idee und nicht nach dem höchsten Gebot den Zuschlag erhält. Der Festpreis wurde von
der kommunalen Wertermittlung der Stadt Frankfurt festgelegt, die entsprechenden Wertgutachten stehen auf der Seite des Netzwerks zum Download zur Verfügung:
http://www.gemeinschaftliches-wohnen.de/liegenschaftsfonds/
Frage: Zu welchem Zeitpunkt wird der Liegenschaftszinssatz errechnet/fixiert?
Nachdem die Gruppe den Zuschlag bekommen hat, wird ein Vorvertrag mit dem Liegenschaftsamt geschlossen und der genaue Erbpachtzins festgelegt. Auf Grund von Kinderfreibeträgen gibt es die Möglichkeit, anteilig den Liegenschaftszins zu reduzieren. Dies hängt
von der individuellen Zusammensetzung der Gruppe ab.
Frage: Was bedeutet der Satz: Alternativ besteht die Möglichkeit anstatt der Gebäudeentschädigung einen höheren Erbbauzins zu vereinbaren?
Wir warten zu dieser Frage noch auf Antwort aus dem Liegenschaftsamt.
Frage: Gibt es die Möglichkeit den Erbpachtzins zu kapitalisieren, d.h. im Vorfeld zu bezahlen?
Ja, die diese Möglichkeit besteht grundsätzlich.
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