Wenn Sie sich mit dem Erwerb einer Immobilie beschäftigen, sei es ein Neubau oder der Kauf einer gebrauchten Immobilie, stehen Sie vor einer Ihrer wichtigsten Entscheidungen. Wie bereiten Sie sich hierauf vor? 1. Analyse der Ist-Situation Stellen Sie eine eigene Haushaltsrechnung auf. Wie sieht Ihre heutige Einkommenssituation aus? Betrachten Sie dabei Ihr Netto-Einkommen ohne Überstunden und Zuschläge. Welche fixen Kosten fallen regelmäßig an, z.B. für Zeitungen, GEZ, Taschengelder, Kindergartengebühren, Darlehensraten etc. Wie viel kostet aktuell Ihre finanzielle Absicherung für den Todesfall und Berufsunfähigkeit und welche Sparvorgänge, auch z.B. in Lebensversicherungsverträgen finden regelmäßig statt? Daneben verschaffen Sie sich einen Überblick über Ihre variablen Kosten, wie z.B. Lebensmittel, Benzin, Telefon, Bekleidung, Urlaub etc. Durch Saldierung Ihres Einkommens und Ihrer Ausgaben haben Sie nun eine Einnahmen- / Überschussrechnung für sich selbst ermittelt. Diese liefert Ihnen einen guten Überblick über die monatlich frei zur Verfügung stehenden Gelder. Anschließend verschaffen Sie sich einen Überblick über Ihre „Bilanz“, in dem Sie Ihre Vermögenswerte, z.B. Kontoguthaben, Investmentfonds, Aktien, Lebensversicherungsverträge, Ihren Verbindlichkeiten, z.B. Autofinanzierungen, Ratenkrediten, Immobilienfinanzierungen, gegenüber stellen. So ermitteln Sie, welches freie Vermögen und wie viel Eigenkapital Ihnen zur Verfügung steht, um das neue Vorhaben umzusetzen. Dabei ist es einerseits empfehlenswert, 6 Ihr Risiko und die Kostenbelastung durch einen möglichst hohen Einsatz von Eigenkapital zu reduzieren. Andererseits achten Sie aber bitte auch darauf, eine ausreichende Liquiditätsreserve zu halten. Diese hilft Ihnen bei unerwarteten Mehrkosten und schützt Sie davor, für sonstige ungeplante Ausgaben einen teuren Ratenkredit aufnehmen zu müssen. 2. E rmittlung der Kosten Bei einem Neubau oder dem Erwerb einer gebrauchten Immobilie mit Sanierungs- bzw. Modernisierungsbedarf ist eine detaillierte und konkrete Festlegung der einzelnen Kosten der entscheidende Faktor. Viele große und vor allem auch noch mehr vermeintlich kleine Positionen müssen Sie zusammen tragen, um Ihre Gesamtkosten so genau wie möglich zu beziffern und damit die nötige Kalkulationssicherheit zu gewinnen. Auch gilt es, Ihre Eigenleistungen richtig einzuschätzen. Eine falsche Einschätzung Ihrer zeitlichen Möglichkeiten birgt das Risiko, während der Bauphase einzelne Gewerke nicht mehr selbst, sondern durch Dritte ausführen lassen zu müssen. Dies führt unweigerlich zu Zeitverzögerungen und deutlichen Mehrkosten. 3. W as ist Ihnen bei der Immobilienfinanzierung wichtig? Wie hoch darf die monatliche Darlehensbelastung sein und wie lange soll die Finanzierung insgesamt laufen? Bei einem durchschnittlichen Zinssatz der letzten 10 Jahre von ca. 6,0% p.a. und einer anfänglichen Tilgung von 1% dauert die Finanzierung ca. 32 Jahre. Wenn Sie früher wieder schuldenfrei sein möchten, müssen Sie eine höhere Tilgung wählen. Mit einer variablen Tilgung – die einige Niedersachen (LTS-Landestreuhandstelle) oder der Stadt, in der Sie Ihr Vorhaben planen, spielen? Olaf Zahn 4. F inanzierungsunterlagen zusammenstellen Alle Unterlagen im Zusammenhang mit Ihren Einnahmen und Ausgaben, Ihrem Vermögen und Ihren Verbindlichkeiten, die Informationen zu dem Bau- oder Kaufobjekt sowie die detaillierte Kostenermittlung Ihres Vorhabens bilden die Grundlage für ein verbindliches Kreditangebot. In jedem Fall lohnt es sich für Sie, mehrere Angebote einzuholen und zu vergleichen. Hierbei achten Sie bitte neben dem Zinssatz auch auf die sonstigen Kosten, wie z.B. die bereitstellungszinsfreie Zeit, Bearbeitungs-, Wertermittlungs- und Kontoführungsgebühren, Abschluss- und Darlehenskosten etc. Banken inzwischen anbieten – können Sie darüber hinaus, z.B. bei noch nicht abgeschlossener Familienplanung, auf Ihre Einkommensveränderungen flexibel reagieren. Daneben sind Sondertilgungsmöglichkeiten interessant, um die Gesamtlaufzeit Ihrer Finanzierung zu verkürzen. 5. Analyse der Haushaltsrechnung Wie sieht Ihre „neue“ Einnahmen- / Überschussrechnung unter Berücksichtigung der veränderten Kosten aus? Passt die Belastung und bleibt noch eine Reserve für Ungeplantes? Sind Ihre wichtigen Kriterien bei der Finanzierung berücksichtigt? Haben Sie an alles gedacht? Peter Hansen Fachberater für Finanzen (IHK) Fachwirt für Finanzberatung (IHK) Welche Zinsbindung ist in Ihrer Situation ratsam? Längere Zinsbindungen sind zwar durch den höheren Zins auf den ersten Blick unattraktiver, bieten aber eine längere Absicherung gegen Zinserhöhungen und ein klare Kalkulationsbasis. Neben der klassischen 10-jährigen Zinsbindung sind auch Festschreibungen über beispielsweise 15 Jahre, 20 Jahre oder länger möglich. Lassen sich Ihre bestehenden Lebensversicherungs- oder Bausparverträge sinnvoll in die Finanzierung einbauen? Welche Rolle sollen neben dem klassischen Bankdarlehen die Fördermöglichkeiten der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), des Landes 6. Wahl des Finanzierungspartners Ob Sie sich für Ihre Hausbank, einen Direktanbieter oder einen unabhängigen Finanzierungsspezialisten entscheiden, hängt letztendlich davon ab, wer Ihnen das auf Ihre Wünsche und Vorstellungen passende Angebot unterbreitet. Insbesondere Direktbanken zeichnen sich häufig durch einen günstigen Zins aus, liefern aber kaum individuelle Beratung, die auch nach Abschluss des Darlehensvertrages (vor allem bei einem Neubau) wünschenswert ist. Ihre Erwartungen an Beratung, Unterstützung und Service sind entscheidend. Denn in der praktischen Umsetzung Ihres Vorhabens haben Sie alle Hände voll zu tun. Es ist Ihre Entscheidung. Positionen zur Kostenermittlung bei einem Neubau Positionen zur Kostenermittlung beim Kauf einer Bestandsimmobilie Grundstückserwerb • Kaufpreis des Grundstückes • Maklercourtage • Notarkosten • Grunderwerbsteuer • Grundschuldeintragung Immobilienerwerb • Kaufpreis der Immobilie • Maklercourtage • Notarkosten • Grunderwerbsteuer • Grundschuldeintragung Bauwerk • Kaufpreis gem. Werkvertrag oder • Aufstellung vom Architekten Modernisierungsmaßnahmen • Malerarbeiten • Bodenbeläge • Schönheitsreparaturen baufinanzierung richtig planen baufinanzierung richtig planen Baufinanzierung richtig planen FACHAUTOREN Extras • Schornstein • Solaranlage • Wärmepumpe • Rollläden • Klinker Gewerke, die oft in Eigenleistung erbracht werden • Trockenausbau Dachgeschoss • Dämmung/Vertäfelung • Innentüren • Heizung • Elektroarbeiten • Sanitärobjekte • Fliesenarbeiten • Bodenbeläge (Teppich, Laminat) • Malerarbeiten Sanierungsmaßnahmen • Wärmedämmung Dach • Wärmedämmung Außenwände • Wärmedämmung Kellerdecke • Austausch Fenster • Austausch Heizung • Solaranlage • Elektroleitungen • Wasserleitungen Außenanlagen • Hofbefestigung (Terrasse, Zufahrt) • Umzäunung • Carport/Garage • Grünanlage • Mutterboden/Erdarbeiten Außenanlagen • Hofbefestigung (Terrasse, Zufahrt) • Umzäunung • Carport/Garage • Grünanlage Hausanschlüsse • Gas, Wasser, Strom, Fernwärme • Kanalisation • Telefon Baunebenkosten • Ein- und Vermessung • Lagepläne • Bodengutachten • Architektenkosten • Begleitender Baugutachter • Bauanzeige/Bauantrag • Baustrom/Bauwasser • Versicherungen • Bodenaushub/Bodenabfuhr/Aufschüttung Baunebenkosten • Architektenkosten • Begleitender Baugutachter • Versicherungen Sonstige Kosten • Doppelbelastung während der Fertigstellung (Miete/Darlehen) • Umzugskosten • Küche/Mobiliar • Kreditkosten (z.B. Disagio) Sonstige Kosten • Doppelbelastung während der Fertigstellung (Miete/Darlehen) • Umzugskosten • Küche/Mobiliar • Kreditkosten (z.B. Disagio) Sicherheitsreserve Sicherheitsreserve Gesamtkosten Gesamtkosten 7
© Copyright 2024 ExpyDoc
