6. Vortrag Dr. Vogel - Updates privates Baurecht

Update: Privates Baurecht
18. Pantaenius-Immobilientagung
08.07.2015, München
18. Pantaenius-Immobilientagung
08.07.2015, München
RA Dr. A. Olrik Vogel, Kraus Sienz & Partner, München
Inhalt
A
B
C
Bauträgerrecht
Privates Baurecht
Architektenrecht
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A. Bauträgerrecht
I.
Eigentumsumschreibung vor vollständiger
Zahlung
Verweigert der Bauträger die Beseitigung von Mängeln und macht der
Erwerber deshalb in Höhe des ca. Doppelten der
Mängelbeseitigungskosten von seinem Leistungsverweigerungsrecht über
den offenen "Restkaufpreis" Gebrauch, ist der Bauträger dennoch zur
Auflassung und Bewilligung der Eintragung des Erwerbers als Eigentümer
im Grundbuch verpflichtet.
OLG Hamburg, Urteil vom 17.04.2015 - 9 U 35/14
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A. Bauträgerrecht
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Veräußerung von zwei Eigentumswohnungen zu knapp
€ 1,5 Mio.
nach Vertrag Eigentumsumschreibung erst nach
vollständiger „Kaufpreiszahlung“
Vereinbarung im Zuge der Übergabe über Zahlung des
Resterwerbspreises: € 50.000,00 hinterlegt und
Auszahlung, wenn Alarmanlage funktionsfähig; restliche
€ 100.000,00, wenn vollständig fertiggestellt
Alarmanlage funktioniert nicht richtig (einfache
Mangelbeseitigungskosten mindestens € 72.000,00)
Bauträger verlangt Freigabe der hinterlegten €
50.000,00, Erwerber im Wege der Widerklage
Auflassung
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A. Bauträgerrecht
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Vorleistung des Erwerbers unwirksam -> Zug um Zug
Abwicklung nach § 320 BGB (Zahlung, Auflassung)
ausnahmsweise Fälligkeit des Auflassungsanspruchs des
Erwerbers ohne Leistungsverweigerungsrecht des
Bauträgers wegen des offenen
Resterwerbspreisanspruchs nach § 320 Abs. 2 BGB, weil
o
Erwerbspreisrest verhältnismäßig geringfügig
o
doppelte Höhe der Mangelbeseitigungskosten (Defekt
der Alarmanlage) erreicht fast den Erwerbspreisrest

Achtung: OLG München ist deutlich zurückhaltender
(Auflassung nur bei Mängeln, wenn Erwerbspreisrest
2 % nicht übersteigt)
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A. Bauträgerrecht
II.
Gebaut wie beschrieben = Baumangel! /
Funktionaler Mangelbegriff, keine SowiesoKosten beim Bauträgervertrag
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A. Bauträgerrecht
1.
2.
3.
Welche Beschaffenheit des Werks die Parteien vereinbart haben, ist
durch Auslegung des Vertrags zu ermitteln. Der vertraglich
geschuldete Erfolg ergibt sich nicht allein aus der vereinbarten
Ausführungsart, die etwa in Leistungsverzeichnissen und sonstigen
Leistungsbeschreibungen dokumentiert wird, sondern auch daraus,
welche Funktion das Werk nach dem Willen der Parteien erfüllen soll.
Der Erwerber muss sich nicht an den Kosten der Nacherfüllung in
Höhe von Sowieso-Kosten beteiligen, wenn der Bauträger von vorne
herein zu einem bestimmten Preis einen bestimmten Erfolg
versprochen hat, ohne dass daraus die Verpflichtung zu nur ganz
bestimmten Leistungen resultiert.
Der Unternehmer hat diesen Erfolg herbeizuführen, auch wenn sich
die beabsichtigte Ausführungsart nachträglich als unzureichend
erweist und aufwändigere als die kalkulierten Maßnahmen erforderlich
werden (BGH, NJW 1984, 2457, 2458 m.w.N.).
OLG Hamburg, Urteil vom 19.02.2015 - 4 U 111/13
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A. Bauträgerrecht
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Wohnanlage mit zwei Villengebäuden liegt im
Hochwasserbereich
Baubeschreibung führt zum
Wärmedämmverbundsystemfassade im Erdgeschoß aus:
„Die Putzfassade wird als Wärmedämmverbundsystem
(WDVS), Dämmung gemäß Wärmeschutznachweise,
Beschichtung der gedämmten Flächen mit feinem
Edelputz, Farbgestaltung nach Wahl des Bauträgers
ausgeführt.“
WDVS ist nicht geeignet, Hochwasser standzuhalten
Auslegung anhand des Empfängerhorizonts der Erwerber
und deren berechtigten Erwartungshaltungen ergibt, dass
WDVS geeignet sein muss, Hochwasser standzuhalten
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A. Bauträgerrecht
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§ 633 Abs. 2 BGB lautet:
„(2) 1Das Werk ist frei von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte
Beschaffenheit hat. 2Soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist das
Werk frei von Sachmängeln,
1. wenn es sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte, sonst
2. für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist,
die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Besteller nach der Art
des Werkes erwarten kann.“
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A. Bauträgerrecht
•
keine Sowieso-Kosten, weil Bauträger zu einem Festpreis
einen bestimmten Leistungserfolg (Hochwassertauglichkeit
der Fassade) versprochen hat
Ausführungsart zur Erreichung des Leistungserfolgs wurde
allein vom Bauträger bestimmt, ermittelt und kalkuliert
Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik bloßer
Mindeststandard
Leistung auch dann mangelhaft, wenn
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•
o
o
es keine anerkannten Regeln der Technik für konkrete
Verwendungsart gibt, wobei die bauaufsichtliche Zulassung
diese nicht ersetzen kann, oder
es an der Gebrauchstauglichkeit für den beabsichtigten Zweck
fehlt
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A. Bauträgerrecht
III.
Unwirksame Abnahmeklausel und deren
Rechtsfolgen
1. Die Regelung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Bauträgers
"Das gemeinschaftliche Eigentum wird für die Wohnungseigentümer
durch einen vereidigten Sachverständigen abgenommen"
ist nach § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt: § 307 Abs. 1 BGB) unwirksam, weil sie
dem einzelnen Erwerber nicht die Möglichkeit eröffnet, das
Gemeinschaftseigentum selbst abzunehmen oder von einer
Vertrauensperson eigener Wahl abnehmen zu lassen, sondern diesen
unwiderruflich verpflichtet, mit der Abnahme einen Sachverständen zu
beauftragen und auf sein Recht aus § 640 Abs. 1 BGB zu verzichten, die
Prüfung der Abnahmefähigkeit selbst vorzunehmen und die Abnahme
selbst zu erklären.
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A. Bauträgerrecht
2. Die Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Bauträgers
"Der Sachverständige ist in der ersten Wohnungseigentümer-Versammlung durch
Beschluss zu bestellen; er führt die Abnahme in Vertretung der einzelnen
Wohnungseigentümer für diese durch, wozu er heute schon vom Käufer
bevollmächtigt wird.„
ist nach § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt: § 307 Abs. 1 BGB) unwirksam, weil dadurch dem
Erwerber das Recht genommen wird, über die Abnahmefähigkeit des Werks selbst
zu entscheiden. Darüber hinaus verstößt die Klausel gegen das Transparenzgebot,
weil für den jeweiligen Erwerber nicht erkennbar wird, dass die Vollmacht
widerruflich ist und er jederzeit selbst die Abnahme erklären kann.
3.Gehen beide Parteien eines Bauträgervertrags davon aus, dass die Abnahme
durch einen Sachverständigen erfolgen wird bzw. erfolgt ist, enthält die Zahlung
des Resterwerbspreises oder die Ingebrauchnahme aus Sicht beider
Vertragsparteien nicht die Erklärung, das Gemeinschaftseigentum sei im
Wesentlichen vertragsgerecht hergestellt.
OLG Stuttgart, Urteil vom 31.03.2015 – 10 U 46/14 (nicht rechtskräftig)
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A. Bauträgerrecht
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Klauseln in Bauträgerverträgen gelten als Allgemeine
Geschäftsbedingungen des Bauträgers
„Wegnahme“ des „Rechts“ des Erwerbers, selbst die
Bauträgerleistung zu prüfen und die Abnahme erklären zu können, ist
AGB-rechtlich unwirksam
Bevollmächtigung von Personen, die der Bauträger auswählt
(beauftragt und bezahlt), ist unwirksam
von diesen erklärte Abnahme des Gemeinschaftseigentums bindet die
Erwerber nicht
grundsätzlich keine schlüssige Abnahme durch Zahlung oder rügelose
Nutzung durch die Erwerber, außer wenn
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o
o
Bauträger über die mögliche Unwirksamkeit der Klausel informiert und
jeden Erwerber individuell auffordert, die Abnahme zu erklären (§ 640 Abs.
1 Satz 3 BGB) oder
die in der unwirksamen Abnahmeklausel vorgesehene Verfahrensweise für
den Erwerber erkennbar nicht realisiert wird
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A. Bauträgerrecht
IV.
Verzug mit Fertigstellung: Anspruch auf
Entschädigung!
Steht dem Besteller während des Verzugs des Unternehmers mit der
Fertigstellung eines Hauses kein dem herzustellenden Wohnraum in
etwa gleichwertiger Wohnraum zur Verfügung, kann ihm eine
Nutzungsausfallentschädigung zustehen (Bestätigung von BGH, Urteil
vom 20.02.2014 – VII ZR 172/13).
BGH, Urteil vom 08.05.2014 - VII ZR 199/13
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B. Privates Baurecht
I.
Nicht zugelassenes Bauprodukt verwendet:
WDVS mangelhaft!
1. Wärmedämmverbundsysteme bedürfen in Baden-Württemberg seit
dem 09.09.1995 einer allgemeinen baurechtlichen Zulassung (§ 18 LBO)
oder einer Zustimmung im Einzelfall (§ 20 LBO). Ein allgemeines
baurechtliches Prüfzeugnis genügt nicht, weil ein
Wärmedämmverbundsystem statischen Anforderungen genügen muss
und damit auch der Erfüllung erheblicher Anforderungen an die
Sicherheit der baulichen Anlage dient.*)
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B. Privates Baurecht
2. Ohne besondere Vereinbarung verspricht der Unternehmer
stillschweigend bei Vertragsschluss die Einhaltung der einschlägigen
Gesetze und der allgemein anerkannten Regeln der Technik. Entspricht
die Werkleistung diesen nicht, liegt regelmäßig ein Werkmangel vor.
Allein dass bei Errichtung eines Wärmedämmverbundsystems
Bauprodukte verwendet wurden, für die eine allgemeine baurechtliche
Zulassung nach LBO nicht festzustellen ist, und deren Verwendbarkeit
für einen dem Zweck entsprechenden angemessenen Zeitraum und
deren Gebrauchstauglichkeit nicht nachgewiesen ist, macht das Werk
mangelhaft.*)
OLG Stuttgart, Urteil vom 31.03.2015 - 10 U 46/14 (nicht rechtskräftig)
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B. Privates Baurecht
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übliche (und damit schlüssig mit versprochene) Beschaffenheit ist
die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorgaben und der
anerkannten Regeln der Technik als Mindeststandard
fehlende bauaufsichtliche Zulassung oder fehlende Zustimmung
im Einzelfall einer WDVS-Fassade führt dazu, dass öffentlichrechtliche Vorgaben nicht eingehalten werden
Konstruktion und Befestigung einer WDVS-Fassade ist
sicherheitsrelevant (Statik usw.)
Allgemeines baurechtliches Prüfzeugnis kann fehlende
bauaufsichtliche Zulassung oder fehlende Zustimmung im
Einzelfall nicht ersetzen, weil so weder Gebrauchstauglichkeit
noch Einhaltung der Sicherheitsstandards nachgewiesen wird
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
gravierende praktische Bedeutung für die Baupraxis (Verwendung
unterschiedlicher Komponenten von WDVS-System, Verbau von „BilligTeilen“ usw.)
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B. Privates Baurecht
II.
Berechtigte Ersatzvornahme: Einschätzungsund Prognoserisiko liegt beim Unternehmer
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B. Privates Baurecht
Hinsichtlich der Erforderlichkeit von Mängelbeseitigungsmaßnahmen ist auf den
Aufwand und die Kosten abzustellen, die der Besteller bei verständiger
Würdigung im Zeitpunkt der Mängelbeseitigung als vernünftiger, wirtschaftlich
denkender Bauherr aufgrund sachkundiger Beratung oder Feststellung für
erforderlich halten durfte und konnte, wobei es sich insgesamt um vertretbare
Maßnahmen der Schadensbeseitigung oder Mängelbeseitigung handeln muss
(vgl. BGH, IBR 2003, 349; IBR 2003, 350). In diesem Zusammenhang trägt der
Unternehmer, der durch die mangelhafte Leistung und die Weigerung der
Mängelbeseitigung innerhalb der ihm gesetzten Frist das Risiko gesetzt hat, dass
im Rahmen der dann durch den Besteller veranlassten Mängelbeseitigung auch
Maßnahmen ergriffen werden, die sich in einer nachträglichen Bewertung als
nicht erforderlich erweisen, das sog. Einschätzungs- und Prognoserisiko. Damit
können auch diejenigen Kosten erstattungsfähig sein, die für einen erfolglosen
oder sich später als unverhältnismäßig teuer herausstellenden Versuch
aufgewendet wurden (vgl. OLG Düsseldorf, IBR 2012, 1356 - nur online; OLG
Bamberg, IBR 2005, 533).
OLG Hamm, Urteil vom 25.11.2014 – 24 U 64/13
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B. Privates Baurecht
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nach Weigerung des Unternehmers bessert Besteller den Mangel
nach (Eintritt von Feuchtigkeit in eine Wohnung im
Übergangsbereich zur Dachterrasse)
Besteller baut eine Schwelle von ca. 20 cm und ein neues
Fenstertürelement ein
Argumentation des Unternehmers, dies sei technisch nicht
erforderlich
Sachverständige bestätigt, dass es kostengünstigere
Mangelbeseitigungsvarianten gegeben habe
rechtlich nur relevant, was ein vernünftiger, wirtschaftlich
denkender Besteller – unter privatgutachterlicher Beratung – für
erforderlich halten durfte
Risiko der Fehlbeurteilung geht zu Lasten des vertragsuntreuen
Unternehmers (ebenso BGH, Urteil vom 07.03.2013 – VII ZR
119/10)
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B. Privates Baurecht
III.
Stellplatz in einer hochwertigen Wohnanlage
1. Wird eine Wohnung von einem Bauträger als hochpreisig,
repräsentativ und hochwertig ausgestattet angeboten, darf der Erwerber
erwarten, dass auf dem zur Wohnung gehörenden Parkplatz ein
Fahrzeug der gehobenen Mittelklasse mit üblichem Aufwand abgestellt
werden kann.
2. Ist das Einparken nur rückwärts und nach mehrmaligem Rangieren
möglich, liegt ein Mangel vor. Das gilt auch dann, wenn der Bauträger
baurechtlich keinen größeren Stellplatz errichten durfte.
OLG Frankfurt, Beschluss vom 12.02.2014 - 3 U 110/13 (BGH, 16.10.2014 VII ZR 61/14 (NZB zurückgewiesen)
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B. Privates Baurecht
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Garagenstellplatzverordnungen der Länder beinhalten
nur öffentlich-rechtliche Mindestmaße
deren Maße haben nichts mit einer
Gebrauchstauglichkeit im Sinne einer vereinbarten oder
vorausgesetzten Beschaffenheit zu tun (Maße aus dem
Jahre 1993 in Bayern!)
Autos sind immer breiter und länger geworden
Anhaltspunkte können aus der EAR 05 entnommen
werden
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B. Privates Baurecht
IV.
Treppe trotz Einhaltung der DIN-Normen
mangelhaft
Die Podestfläche einer Treppe ist auch ohne Verstoß gegen
Unfallverhütungsvorschriften oder einschlägige DIN-Normen mangelhaft,
wenn sie aufgrund eines ungleichen und zu starken Gefälles Rutschund Stolpergefahren verursacht.
OLG München, Urteil vom 16.04.2013 - 27 U 219/10; BGH, Beschluss vom
14.08.2014 - VII ZR 127/13 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)
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B. Privates Baurecht
•
•
DIN-Normen enthalten nur das „untere“
Mindestmaß
Mangelfreiheit verlangt kumulativ auch, dass
die Bauleistung den vereinbarten Zweck und
die vereinbarte bzw. vorausgesetzte Funktion
erfüllt
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B. Privates Baurecht
V.
Wer hört schon gerne den Aufzug!
1. Verweist der Erwerbsvertrag in Bezug auf die Leistungspflichten des
Bauträgers auf eine notarielle Begleiturkunde und ist dieser als Anlage eine
Baubeschreibung beigefügt, gehören die darin getroffenen Festlegungen
(hier: zweischalige Herstellung des Aufzugschachts) zum Leistungssoll des
Bauträgers. Das gilt auch dann, wenn das Bauvorhaben zum Zeitpunkt des
Vertragsschlusses bereits weitgehend fertig gestellt ist.
2. Gehen von einem Aufzugsschacht Geräuschemissionen aus, weil der
Schacht entgegen den Festlegungen in der Baubeschreibung nur einschalig
hergestellt worden ist, ist die Mängelbeseitigung auch dann nicht
unverhältnismäßig, wenn mit ihr Kosten in Höhe von über 400.000 Euro
verbunden sind.
OLG Hamburg, Urteil vom 23.04.2012 – 11 U 173/10; BGH, Beschluss vom
26.06.2014 - VII ZR 151/12 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)
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B. Privates Baurecht
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der Einwand der Unverhältnismäßigkeit der
Mangelbeseitigung greift regelmäßig nicht, wenn
o
o
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der Bauträger bewusst von der Baubeschreibung abweicht,
oder
die Funktionsbeeinträchtigung (vorliegend: der
Aufzugslärm) erheblich ist
Werte der DIN 4109 entsprechen nicht den
anerkannten Regeln der Technik; sie sind
„veraltet“ und zu niedrig
welcher höherer Schallschutz geschuldet ist, ist
durch Auslegung des Vertrags zu klären
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B. Privates Baurecht
VI.
Verstoß gegen Herstellerrichtlinien = Mangel?!
Ein Verstoß gegen Herstellerrichtlinien stellt nicht zwangsläufig einen
Mangel dar. Herstellervorgaben sind jedoch zu beachten, wenn sie der
Risikominimierung dienen und bei einem Verstoß gegen diese nicht
auszuschließen ist, dass sich hierdurch gerade das durch die
Herstellervorgabe zu vermeidende Risiko realisiert (BGH, IBR 2009, 511).
Dann führt der Verstoß gegen Herstellervorgaben zur Vermutung der
Mangelhaftigkeit (OLG Jena, IBR 2009, 134).
OLG Frankfurt, Urteil vom 15.06.2012 - 2 U 205/11; BGH, Beschluss vom
06.03.2014 - VII ZR 196/12 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)
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B. Privates Baurecht
•
Leistungsverzeichnis sieht ein bestimmtes WDVS-System gemäß
Herstellerrichtlinie mit zusätzlicher Armierung der Dämmplatten
mit mindestens 5 mm Dicke sowie einen Oberputz als Filzputz vor
Unternehmer verwendet einen Scheibenputz ohne zusätzliche
Armierungsschicht
die in den Herstellerrichtlinien gemachten Vorgaben zur
Schichtdicke und den Armierungsschichten werden nicht
eingehalten
diese Vorgaben dienen dazu, die Stoßfestigkeit des WDVS und die
Rissüberbrückungsfähigkeit des Putzes sicher zu stellen ->
dauerhafte Gebrauchstauglichkeit daher mit Risiken belastet
Mangel, weil
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o
o
Verstoß gegen Richtlinie und
Risiko der fehlenden dauerhaften Gebrauchstauglichkeit
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B. Privates Baurecht
VII. „Untergeschobene“ Änderungen werden nicht
Vertragsbestandteil
1. Die Grundsätze von Treu und Glauben erfordern, dass der Empfänger
eines Vertragsangebots seinen davon abweichenden Vertragswillen in der
Annahmeerklärung klar und unzweideutig zum Ausdruck bringt (st. Rspr.,
vgl. BGH, Urteil vom 22.07.2010 - VII ZR 129/09, BauR 2010, 1929 Rn. 26).
2. Diese Anforderungen können im Einzelfall nicht gewahrt sein, wenn der
Empfänger eines schriftlichen Angebots anstelle des ursprünglichen Textes
die von ihm vorgenommenen wesentlichen Änderungen mit gleichem
Schriftbild so in den Vertragstext einfügt, dass diese nur äußerst schwer
erkennbar sind, und in einem Begleitschreiben der Eindruck erweckt wird, er
habe das Angebot unverändert angenommen.
BGH, Urteil vom 14.05.2014 - VII ZR 334/12
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C. Architektenrecht
Stufenweise Beauftragung: Zeitpunkt des Abrufs
bestimmt die anzuwendende Honorarordnung
Für die Frage, welche HOAI-Fassung bei stufen- oder phasenweiser
Beauftragung von Architektenleistungen auf die nach dem Abruf noch
zu erbringenden Leistungen Anwendung findet, ist nicht der Zeitpunkt
des Ausgangsvertrags maßgebend, sondern wann der Vertrag über die
weiteren Leistungen letztendlich geschlossen wird.
BGH, Urteil vom 18.12.2014 - VII ZR 350/13
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C. Architektenrecht
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HOAI enthält für bepreiste Leistungsbilder Mindestsätze
des Honorars
mangels abweichender Vereinbarung gelten die
Mindestsätze
Unterschreitung der Mindestsätze nur in besonderen
Ausnahmefällen
grundsätzlich weder Bindung an zu gering vereinbartes
Honorar oder zu geringe Schlusshonorarrechnung
Entscheidung ist auch auf § 57 HOAI 2013 anwendbar
(dazu Fuchs/Berger/Seifert-Vogel, 1. Auflage 2015, §
57 HOAI Rn. 18)
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