Rhein-Neckar - Engel & Völkers

Büroflächen · Office Space
Marktreport 2015/2016 · Rhein-Neckar
Büromarkt Rhein-Neckar
Office market Rhine-Neckar
Auf dem Büromarkt in der Region Rhein-Neckar wurde
im Jahr 2015 ein Flächenumsatz von rund 120.000 m²
erzielt. Nach dem niedrigen Vorjahreswert von 99.000 m²
ist das diesjährige Ergebnis erfolgreich um 21 % angestiegen. In Mannheim wurde ein Flächenumsatz von
56.000 m², in Heidelberg von 49.000 m² und in Ludwigshafen von 15.000 m² registriert. Damit haben die
Büroimmobilienmärkte in den drei Oberzentren wieder
annähernd das Niveau der Vorjahre erreicht. Großabschlüsse wurden 2015 auffallend wenig getätigt. Auch
der durch Eigennutzer generierte Flächenumsatz erreichte mit insgesamt 5.000 m² (1.000 m² in Mannheim, 4.000 m² in Heidelberg) im Vergleich zum Vorjahr
(16.000 m²) nur einen geringen Marktanteil.
Office Market Rhine-Neckar
In 2015 a take-up of around 120,000 m² was achieved on
the office market in the Rhine-Neckar region. After the
previous year’s low figure of 99,000 m², this year’s result
has risen successfully by 21 %. In Mannheim a take-up
of 56,000 m² was registered, in Heidelberg 49,000 m²
and in Ludwigshafen 15,000 m², meaning that the office
property markets in the three main centres almost reached
the previous year’s level once again. It was noticeable that
only a few major deals were concluded in 2015. Even the
total take-up generated by owner-occupiers of 5,000 m²
(1,000 m² in Mannheim, 4,000 m² in Heidelberg) only
accounted for a low market share in comparison with the
previous year (16,000 m²).
Größter Abschluss in Ludwigshafen
Für den größten Abschluss sorgte in Ludwigshafen der
Energieversorger „Technische Werke Ludwigshafen
AG“ mit einer Anmietung über 8.500 m² in Ludwigshafen City. In Mannheim, dem größten Büromarkt der Region, waren die höchsten Flächenumsätze Anmietungen
diejenigen der Etengo (Deutschland) AG über 5.500 m²
und der CEMA AG über 5.000 m² in Mannheim City.
Die größten Abschlüsse in Heidelberg wurden durch
den Neubau des eigengenutzten Verwaltungsgebäudes
der „GGH Grund- und Hausbesitz“ in Heidelberg City
und durch die Anmietung der Heidelberger Lebensversicherung AG über 3.900 m² am Cityrand umgesetzt.
Die getätigten Großabschlüsse spiegeln sich auch in der
regionalen Verteilung der Marktanteile innerhalb der
Bürolagen der drei Städte wieder. So positioniert sich
„Mannheim City“ mit einem Anteil von 32 % an erster
Stelle. Dahinter folgen „Heidelberg City“ mit 23 % sowie „Heidelberg Cityrand“ mit 18 %.
Largest deal in Ludwigshafen
The largest deal concluded in Ludwigshafen was with
the energy supplier “Technische Werke Ludwigshafen
AG“ with their lease for 8,500 m² in Ludwigshafen
City. In Mannheim, the largest office market in the
region, the highest take-up figures were generated by
leases with Etengo (Deutschland) AG for 5,500 m²
and the CEMA AG for 5,000 m². The largest deals in
Heidelberg include the new construction of the owneroccupied administrative building of the “GGH Grundund Hausbesitz“ in Heidelberg City and the leasing of
3,900 m² by the Heidelberger Lebensversicherung AG
on the city perimeter. The major deals concluded are
also reflected in the regional distribution of the market
shares within the office locations of the three cities.
Thus, “Mannheim City” lies in first place with a share
of 32 %, followed by “Heidelberg City” with 23 % and
“Heidelberg City Perimeter” with 18 %.
Ludwigshafen ist nach wie vor der kleinste der drei Büromärkte. Bedingt durch die Nachfrage der Stadtverwaltung, die ihren Hauptsitz sanieren lassen muss und für
die Zeit der Umbauphase dringend neue Flächen sucht,
weist der Ludwigshafener Markt aktuell eine „Sonderkonjunktur“ auf.
Ludwigshafen is still the smallest of the three office
markets. Due to the demand expressed by the city council
that needs to have its head office completely modernised
and is urgently seeking new premises for use during the
refurbishment, the Ludwigshafen market is currently
experiencing “extraordinary demand”.
Bedeutende Flächenumsätze – Rhein-Neckar*
Significant take ups – Rhine-Neckar*
Nutzer User
Fläche Space
Bürolagen Office area
Technische Werke Ludwigshafen AG
8.500 m²
Ludwigshafen City
Etengo (Deutschland) AG
5.500 m²
Mannheim City
CEMA AG
5.000 m²
Mannheim City
Vivento Customer Services GmbH
4.000 m²
Mannheim City
Heidelberger Lebensversicherung AG 3.900 m²
Heidelberg Cityrand
* Jahr 2015/year 2015
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Büroflächen Marktreport 2015/2016 • Rhein-Neckar
Flächenumsatz
Flächenumsatz – Lage*
Take-up
Take-up – location*
160
in Tsd. m²/in '000s m²
140
115
120
100
80
60
40
20
0
94
120
33
37
37
52
99
5
49
7
13
36
Mannheim City
140
132
125
15
13
52
56
60
2014
2015
2016*
94
15
43
5
81
75
61
18 %
Heidelberg Cityrand
52
8%
Mannheim Cityrand
Mannheim Peripherie
42
17
32 %
23 %
Heidelberg City
125
8%
Ludwigshafen City
7%
Heidelberg Peripherie
3%
Ludwigshafen Cityrand
1%
Ludwigshafen Peripherie
2009
2010
*Prognose/Forecast
2011
2012
Heidelberg
2013
Ludwigshafen
Mannheim
0%
0%
5%
10 % 15 % 20 % 25 % 30 % 35 %
* Jahr 2015/year 2015
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Flächenumsatz – Branche*
Flächenumsatz – Größenklassen*
Take-up – segment*
Take-up – size categories*
sonstige Dienstleister 1 %
unternehmensnahe
Dienstleister 27 %
Verbände, Interessenvertretungen 2 %
< 500 m²
Transport, Verkehr,
Post + Kurier 2 %
Industrie,
Verwaltung 17 %
Handel 4 %
Bauwesen,Vermietung,
Verpachtung, Verkauf 5 %
12 %
501 – 1.000 m²
10 %
1.001 – 2.000 m²
Medien,Werbung 5 %
Finanzwesen 14 %
Öffentliche Hand,
Verwaltung 5 %
* Jahr 2015/year 2015
3%3%
2.001 – 5.000 m²
2%
9%
21 %
15 %
5%
0%
10 %
20 %
12,0
12,70
13,30
9,70
9,50
14,00
9,00
14,00
13,30
9,00
14,00
14,00
15,00
Mannheim
14,00
7,0
15,00
10,00
9,70
8,0
15,00
8,50
8,0
4,0
0,0
Quote in %/Rate in %
in EUR/m² nettokalt/in EUR/m² excl. add. costs
Vacancies – Rhine-Neckar
14,50
40 %
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Leerstand – Rhein-Neckar
14,80
30 %
Ludwigshafen
Heidelberg
Office rents – Rhine-Neckar (EUR/m²)
14,40
31 %
12 %
Büromieten – Rhein-Neckar (EUR/m²)
16,0
25 %
5 % 11 %
7%
* Jahr 2015/year 2015
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
12 %
16 %
> 5.001 m²
Information,
Kommunikation 13 %
Gesundheits- und
Sozialwesen 5 %
1%
6,0
6,7
4,7
4,0
6,1
6,0
4,7
4,7
5,4
4,9
4,8
5,9
5,1
4,5
4,6
4,8
2011
2012
2013
5,6
5,0
5,0
5,2
4,6
4,2
2,0
0,0
2009
2010
Spitzenmiete in/Prime rent in
2011
2012
Heidelberg
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
2013
2014
Ludwigshafen
2015
Mannheim
2009
Heidelberg
2010
Ludwigshafen
Mannheim
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
2014
2015
Kleinteiliges Marktgeschehen
Kennzeichnend für das Vermietungsgeschäft in der Region ist das traditionell stark kleinteilig geprägte Marktgeschehen. Das spiegelt sich auch in der Anzahl der
generierten Abschlüsse wider – 88 % der Vertragsabschlüsse erfolgten in dem Größensegment bis 1.000 m².
Diese zusammengefasste Größenklasse (≤ 500 m² und
501–1.000 m²) kam auf einen Anteil von 46 % der
vermarkteten Gesamtfläche. Besonders hoch war die
Nachfrage bei Flächen bis 300 m². Zudem herrscht auf
dem Büromarkt eine vielfältige Nachfragestruktur unterschiedlichster Branchen. Die breite Gruppe der unternehmensnahen Dienstleister liegt mit einem Marktanteil von
27 % an vorderster Stelle. Dahinter folgen die Branchen
„Industrie, Verwaltung“ mit 17 %, „Finanzwesen“ mit
14 % und „Information und Kommunikation“ mit 13 %.
Small-scale market activity
The traditionally strongly small-scale market activity is
characteristic of the letting business in the region. This
is also reflected in the number of deals generated - 88 %
of the leases concluded can be allocated to the size
segment of up to 1,000 m². This combined size category
(≤ 500 m² and 501 m² - 1,000 m²) arrived at a share
of 46 % of the total area marketed. The demand for
spaces of up to 300 m² was particularly high. In addition,
a diversified demand structure on the part of various
business sectors is predominant on the office market.
With a market share of 27 % the wide range of corporate
service providers lies in very first place, followed by
the sectors “Industry, Administration” with 17 
%,
“Financial Services” with 14 % and “Information and
Communication” with 13 %.
Robuste Nachfrage führt zu sinkenden
Leerständen
Die Abschlussfreudigkeit bei größeren Flächengesuchen ist gegenwärtig eher verhalten. Insbesondere in
Mannheim warten potenzielle Mieter beispielsweise
auf die Fertigstellung neuer Flächen im „Eastsite“ oder
im „Stadtquartier Q6/Q7“. Dennoch hat die insgesamt
robuste Nachfrage nach Mietflächen die Leerstände
weiter sinken lassen. Aktuell stehen in Mannheim
105.000 m², in Heidelberg 44.000 m² und in Ludwigshafen 38.000 m² leer. In Mannheim liegt die Leerstandsquote bei 5,2 %, in Heidelberg und Ludwigshafen
deutlich darunter. Neue Büroflächen kommen 2016 kaum
auf den Markt. Lediglich in Mannheim werden zeitnah
rund 19.500 m² Fläche fertiggestellt. 2017 werden die
Fertigstellungszahlen wieder ansteigen, da dann neue
Bauprojekte wie z. B. das Sky Angle in der Heidelberger
Bahnstadt auf den Markt kommen.
Sturdy demand leads to sinking
vacancy rates
There is currently some reticence in the willingness to
conclude deals where the demand for larger premises is
concerned. In particular in Mannheim potential tenants are
waiting, for example, for the completion of new spaces in
the “Eastsite” or in the “Stadtquartier Q6/Q7”. However,
the overall stable demand for rental spaces has continued
causing the vacancy rates to fall. At present 105,000 m²
are vacant in Mannheim, 44,000 m² in Heidelberg and
38,000 m² in Ludwigshafen. In Mannheim the vacancy
rate lies at 5.2 %, but well below this in Heidelberg and
Ludwigshafen. New office spaces are hardly expected on
the market in 2016. Only in Mannheim are 19,500 m²
expected to be completed within the very near future. In
2017 the completion figures will increase again when new
building projects, such as the Sky-Angle in Heidelberg’s
Bahnstadt, are released onto the market.
Steigende Mieten prägen die Region
Die Mieten zeigen in allen drei Kernstädten einen leichten Aufwärtstrend. So sind die Spitzenmieten in Heidelberg auf 15,00 EUR/m² und in
Ludwigshafen auf 10,00 EUR/m² angestiegen.
Rising rents distinguish the region
In all three core cities the rents indicate a slightly
upwards trend, for example in Heidelberg where the top
rents have risen to 15.00 euros/m² and in Ludwigshafen
to 10.00 euros/m². Due to the increased number of deals
Bauprojekte – Fertigstellung 2014/2015 (Auswahl)
New constructions – completion in 2014/2015 (selection)
Projektname Project name
Sky Angle
Glücksteinquartier, 1. BA
Stadtquartier Q6/Q7
COLOURS
GBG Mannheim Zentrale – Centro Verde
Projektentwicklung Project development
Investor Investor
Fläche Space
Bürolage Office area
Skylabs Development & Construction GmbH
17.000 m²
Heidelberg Cityrand
Diringer & Scheidel GmbH & Co. Beteiligungs KG 16.000 m²
Mannheim City
Diringer & Scheidel GmbH
7.600 m²
Mannheim City
Deutsche Wohnwerte GmbH
7.000 m²
Heidelberg City
GBG Mannheimer Wohnungsbaugesellschaft mbH
6.400 m²
Mannheim Cityrand
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Büroflächen Marktreport 2015/2016 • Rhein-Neckar
concluded for higher-quality premises, the average rents
have also risen consistently. In Mannheim these increased
by 70 cents to 11.40 euros/m² and in Heidelberg the rise
was slight, i.e. by 10 cents to 11.90 euros/m². The major
deals in Ludwigshafen have even caused the average rent
to rise by 80 cents to 8.90 euros/m².
Aufgrund von vermehrten Abschlüssen in hochwertigeren Flächen haben auch die Durchschnittsmieten
kontinuierlich angezogen. In Mannheim hat sich diese
um 70 Cent auf 11,40 EUR/m² und in Heidelberg leicht
um 10 Cent auf 11,90 EUR/m² erhöht. Die großen Abschlüsse in Ludwigshafen haben dazu geführt, dass die
Durchschnittsmiete sogar um 80 Cent auf 8,90 EUR/m²
angestiegen ist.
Forecast for 2016
For the whole of 2016 Engel & Völkers Commercial
forecasts a take-up that will still remain at the level of 2015.
Without any larger owner-occupied new construction
projects the letting volume will range between 112,000 m²
and 125,000 m². As a result of the increased demand for
premises on the part of the city council, Ludwigshafen is
again expected to exceed the 10,000 m² mark. It remains
to be seen as to how far the municipal requirements and
plans for the use of conversion premises in Heidelberg
will affect the future office space range available.
Prognose 2016
Für das Gesamtjahr 2016 prognostiziert Engel & Völkers Commercial einen Flächenumsatz, der auf dem Vorjahresniveau liegen wird. Ohne größere eigengenutzte
Neubauprojektierungen wird sich das Vermietungsvolumen zwischen 112.000 und 125.000 m² bewegen.
Ludwigshafen wird aufgrund der größeren Flächengesuche durch die Stadt die 10.000-m²-Marke voraussichtlich wieder überschreiten. Inwieweit sich in Mannheim
und Heidelberg die städtischen Vorstellungen und Planungen für die Nutzung der Konversionsflächen auf das
zukünftige Büroflächenangebot auswirken werden, bleibt
abzuwarten.
Büroflächen Neuzugänge – Rhein-Neckar
Office space completion – Rhine-Neckar
150
in Tsd. m²/in '000s m²
125
107,0
100
72,0
75
51,0
50
25
0
34,0
26,0
17,0
2006
2007
2008
140,4
50,0
2009
geplante Fertigstellung/scheduled completion
43,0
25,0
2010
2011
34,0
19,5
2012
2013
2014
2015
2016*
davon vorvermietet/pre-let
* Prognose/Forecast
Quelle:/Source: Destatis, bulwiengesa AG, Engel & Völkers Commercial
Büroflächen Marktreport 2015/2016 • Rhein-Neckar
Office locations in Rhine-Neckar
A67
Mannheim
B38
A6
B44
A659
Waldhof
Friesenheimer
Insel
Käfertal
BASF
A61
Hafen
Wohlgelegen
Feudenheim
Innenstadt
Nord
B38
Oststadt
Augustaanlage
Rheinufer GlücksteinEastsite
quartier
Süd
ParkFahrlach
insel Lindenhof
Mitte
A650
Technologiemeile
A5
B3
NE
CK
AR
Neuostheim
B38a
Neckarau
Mallau
A6 5
RHEIN
Ludwigshafen
Heidelberg
A656
Friedrichsfeld
B36
Handschuhsheim
Rheinau
Hafen
Wieblingen
A656
Neuenheimer
Feld
Neuenheim
EppelBergheim
heim Bahnstadt
Weststadt
Pfaffengrund
Südstadt
A61
A6
Rohrbach
Rohrbach Süd
© Engel & Völkers Commercial
Mannheim City
Mannheim City
B3
Ludwigshafen City
Heidelberg City
Ludwigshafen City
Heidelberg City
9,00–17,00 EUR/m²
7,50–11,20 EUR/m²
10,00–16,00 EUR/m²
Mannheim Cityrand
Ludwigshafen Cityrand
Ludwigshafen Outer City
Heidelberg Outer City
7,00–13,00 EUR/m²
5,00–8,50 EUR/m²
9,00–17,00 EUR/m²
Mannheim Peripherie
Ludwigshafen Peripherie
Ludwigshafen Outskirts
Heidelberg Outskirts
5,00–9,00 EUR/m²
3,50–7,50 EUR/m²
7,00–10,00 EUR/m²
Mannheim Outer City
Mannheim Outskirts
Heidelberg Cityrand
Heidelberg Peripherie
Rothmann Immobilien GmbH
Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH
Harrlachweg 3 · 68163 Mannheim
Tel. +49-(0)621-4 00 40 70 · [email protected]
Sonstiges Stadtgebiet
Other municipal area
Büro-Cluster
Office-Cluster
Gewässer
Waters
Altstadt
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ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: 31. Dezember 2015. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers
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Last update of information and data published: 31. December 2015. Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH.
Bürolagen Rhein-Neckar

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