baUkredit für die gesamterneUerUng der beiden PfleGezentren

Urnenabstimmung
vo m 1 4. J u n i 2 015
Baukredit für die Gesamterneuerung
der beiden Pflegezentren Lindehus
und Im Spiegel
Baukredit für die Gesamterneuerung der beiden
Pflegezentren Lindehus und Im Spiegel
Antrag
Die Delegiertenversammlung des Zweckverbandes
Pflege und Betreuung Mittleres Tösstal beantragt den
Stimmberechtigten der vier Zweckverbandsgemeinden,
an der Urnenabstimmung vom 14. Juni 2015 Folgendes
zu beschliessen:
1. Für die Gesamterneuerung der beiden Pflegezentren Lindehus
und Im Spiegel wird ein Baukredit von Fr. 29’770’000 bewilligt.
2.Der Kredit geht zulasten der Investitionsrechnung des
Zweckverbandes Pflege und Betreuung Mittleres Tösstal.
Die Vorlage in Kürze
Die Pflegezentren Lindehus und Im Spiegel wei-
Die Betriebskommission entschied sich nach Abwä-
Gemäss Zeitplan finden die Bauarbeiten zwischen
sen nach beinahe vierzig- bzw. dreissigjähriger
gung verschiedener Möglichkeiten für die Ausschrei-
Juni 2016 und November 2017 statt, so dass beide
Betriebszeit einen grossen Erneuerungs- und Mo-
bung eines Gesamtleistungsstudienauftrages. Von den
Pflegezentren in rund zweieinhalb Jahren vollstän-
dernisierungsbedarf auf. Zudem haben sich in den
elf offerierenden Totalunternehmern wurden in einer
dig erneuert sind.
letzten Jahren die Rahmenbedingungen in der
ersten Runde fünf Bewerber für das weitere Verfahren
Altersbetreuung komplett geändert. Anstelle von
ausgewählt. Diese arbeiteten in den letzten Monaten
Die beiden Siegerprojekte wurden den Bewohne-
Altersheimplätzen sind heute vor allem Pflegeleis-
die Bauprojekte für die Gesamterneuerung der beiden
rinnen und Bewohnern, dem Personal sowie der Be-
tungen gefragt. Um die Bestandessicherheit und die
Pflegezentren aus und präsentierten sie am 24. Februar
völkerung anlässlich von Informationsveranstaltun-
Konkurrenzfähigkeit der beiden Institutionen für die
2015 dem Beurteilungsgremium. Die Jury ernannte da-
gen am 1. April 2015 vorgestellt. Dabei war überall
Zukunft zu erhalten, drängt sich eine umfassende
bei die Beiträge der HRS AG (Lindehus) und der Allreal
grosses Wohlwollen, ja teilweise Begeisterung zu
Sanierung auf.
AG (Im Spiegel) als Siegerprojekte. Die grossen Vortei-
spüren.
le einer Totalunternehmervergabe liegen einerseits in
Die Stimmbürgerinnen und Stimmbürger haben
der Beschränkung auf einen Ansprechpartner. Ande-
Die Delegiertenversammlung und die Betriebskom-
am 30. März 2014 mit grossem Mehr einen Projek-
rerseits besteht für die Stimmberechtigen bei der Ab-
mission sind überzeugt, dass mit den zwei vorlie-
tierungskredit von Fr. 1’800’000 für die Gesamt-
stimmung eine hohe Transparenz, sind doch die Inves-
genden Projekten eine moderne, bewohner- und
erneuerung der beiden Pflegezentren genehmigt.
titionskosten bereits verbindlich bekannt. Im Weiteren
mitarbeiterfreundliche sowie nachhaltige Sanie-
Damit wurden die Voraussetzungen für die weitere
können die Erneuerungsarbeiten zeitlich wesentlich
rung der beiden Pflegezentren gewährleistet wird.
Planung und für die Ausarbeitung der Baukreditvor-
schneller als ursprünglich geplant realisiert werden.
Sie empfehlen den Stimmbürgerinnen und Stimmbürgern, der Baukreditvorlage zuzustimmen.
lage geschaffen.
Die Finanzierung der vorgesehenen Investitionen von
Die Betriebskommission und die Baukommission
Fr. 29’770’000 erfolgt zu einem kleinen Teil mit Eigen-
haben sich seither intensiv mit dem Projekt befasst.
mitteln. Fr. 25’600’000 werden über den privaten Fi-
Mit der Benutzung des Modulbaus beim Alters-
nanzmarkt beschafft. Eine Beteiligung der Gemeinden
zentrum Adlergarten in Winterthur konnte eine für
ist nicht erforderlich. Die Kosten für die Abschreibung
sämtliche Beteiligten sehr glückliche Übergangs-
und Verzinsung belaufen sich auf durchschnittlich rund
lösung gefunden werden. Diese steht allerdings nur
Fr. 1’129’000 pro Jahr, ein Betrag, der über die Betriebs-
während einer beschränkten Dauer zur Verfügung,
rechnung der beiden Pflegezentren gedeckt werden
so dass die Ausarbeitung der Bauprojekte gegen-
kann. Die Pensionstaxen müssen nur moderat erhöht
über dem ursprünglichen Zeitplan beschleunigt
werden und befinden sich auch künftig auf einem ver-
werden musste.
gleichsweise günstigen Niveau.
Der bisherige Projektablauf
Vorgeschichte
gene behördliche Sanierungsvariante aus. In einer
-Das Verfahren ermöglichte, dass die Abstimmung
zweiten Abstimmung am 30. März 2014 genehmigten
über die Baukreditvorlage rund ein halbes Jahr vor-
die Stimmbürgerinnen und Stimmbürger den erforder-
verlegt werden konnte.
lichen Projektierungskredit und gaben damit grünes
Licht für die Ausarbeitung der Baukreditvorlage.
- Für die Stimmberechtigten herrscht eine hohe Transparenz, sind doch die Gesamtkosten bereits bei der
Die beiden Pflegezentren wurden 1976 (Lindehus) und
1987 (Im Spiegel) erstellt. Seither wurden die erforderlichen Unterhaltsarbeiten getätigt, aber keine Renova-
Gesamtleistungsstudienauftrag und
Totalunternehmervergabe
Abstimmung über den Baukredit verbindlich bekannt.
- Die Betriebskommission hat mit den beiden Totalunternehmern ein Mitspracherecht bei der Auftrags-
tionen vorgenommen. Ein umfassender Erneuerungsbedarf zeichnet sich schon seit einigen Jahren ab, und
Nach Prüfung verschiedener Varianten entschied sich
vergabe vereinbart. So kann sichergestellt werden,
er wird immer deutlicher sichtbar. Bei einer Gesamt-
die Betriebskommission am 17. Juni 2014, für die Aus-
dass auch einheimische Firmen berücksichtigt wer-
sanierung sind auch die in den letzten 30 Jahren viel
arbeitung der Bauprojekte zur Gesamterneuerung der
den können, sofern sie ein konkurrenzfähiges Ange-
umfassender gewordenen Vorschriften, die veränder-
beiden Pflegezentren einen Gesamtleistungsstudien-
bot eingereicht haben.
ten betrieblichen Bedürfnisse und die gestiegenen
auftrag auszuschreiben. Aufgrund der öffentlichen
Komfortansprüche der Bewohnerinnen und Bewohner
Bekanntmachung reichten insgesamt elf Totalunter-
-Die beiden ausgewählten Totalunternehmen sind
zu berücksichtigen. Zudem muss den grundlegend
nehmer ihre Bewerbung ein. In einem ersten Schritt
grosse und langjährig existierende Firmen mit ge-
veränderten Rahmenbedingungen bei der Altersbe-
wurden aufgrund von vorgegebenen Bewertungskrite-
sunder Finanzlage. Sie müssen eine Sicherstellung
treuung Rechnung getragen werden. Währenddem
rien fünf Teams für das weitere Verfahren ausgewählt.
von 8 % der Werkvertragssumme leisten, was das
die Nachfrage nach weitergehenden Pflege- und Be-
Diese arbeiteten anschliessend für jedes der beiden
finanzielle Risiko bei einem allfälligen Konkurs mi-
treuungsangeboten stark gestiegen ist, bilden reine
Pflegezentren ein Bauprojekt aus. Anlässlich einer Zwi-
nimieren würde. Die Betriebskommission ist über-
Altersheimplätze heute nur noch ein Nischenangebot.
schenpräsentation am 28. November 2014 konnten die
zeugt, dass mit der Totalunternehmervergabe keine
Anbieter ihre Projektideen vorstellen und erhielten da-
grösseren Gefahren verbunden sind als bei einer
Ein erstes Projekt für die Erneuerung des Pflegezent-
raufhin Rückmeldungen zu möglichen Optimierungen
Auftragserteilung an Einzelfirmen.
rums Lindehus scheiterte 2008 schon auf Behörden-
und Verbesserungen. Am 24. Februar 2015 präsentier-
ebene an zu hohen Kosten. Im Herbst 2010 wurde die
ten die Totalunternehmerteams dem Beurteilungsgre-
Übergabe der beiden Einrichtungen an einen privaten
mium1 zehn grösstenteils überzeugende Projekte.
- Für die Behebung allfälliger Garantiemängel ist der
Totalunternehmer verantwortlich und die Frage,
wer letztlich den Mangel verursacht hat, ist für den
Betreiber von den Stimmbürgerinnen und Stimmbürgern klar abgelehnt. Nach diesem negativen Entscheid
Die Vorteile einer Totalunternehmervergabe sind
wurde eine neue Projektorganisation gebildet, welche
vielfältig:
Zweckverband unerheblich.
insgesamt sechs Erneuerungsvarianten ausarbeitete.
Im Verlaufe der Planungsarbeiten wurde vom Verein
-Es resultierten viele interessante Projektideen, wel-
für Lindehus und Spiegel eine Volksinitiative zur Reno-
che teilweise in die Detailplanung einfliessen werden.
vation der beiden Pflegezentren eingereicht. Anlässlich
2
der Urnenabstimmung vom 24. November 2013 sprach
- Die Zusammenarbeit ist sehr einfach und beschränkt
sich eine überwiegende Mehrheit für die vorgeschla-
sich auf einen Ansprechpartner pro Pflegezentrum.
1 Das Beurteilungsgremium bestand aus zwei Architekten, zwei
Fachplanern, einer Spezialistin für Demenzfragen sowie aus vier
Mitgliedern der Bau- und der Betriebskommission.
Erneuerungsprojekte für die
beiden Pflegezentren
IV WC-Dusche
(3.7m2)
Siegerprojekte
Anlässlich der Schlusspräsentation vom 24. Febru-
IV WC-Dusche
(3.7m2)
IV WC-Dusche
(3.7m2)
1-Bett Bewohn. Zi.
25.1m2
1-Bett Bewohn. Zi.
25.1m2
1-Bett Bewohn. Zi.
25.1m2
(16.4m2)
(16.4m2)
(16.4m2)
L i n de h u s :
ar 2015 wurden die Vorschläge der HRS AG mit den
Grundrisse
Architekten Itten Brechbühl für das Lindehus und der
Zimmer
Allreal AG mit den Architekten Valentin Scherrer für
Im Spiegel als Siegerprojekte bestimmt.
Lindehus
Das Projekt der HRS AG für die Gesamterneuerung
Mit Bestandsangabe
verschiedenen Ebenen erreicht. Der mit Sicherheits-
Das Dachgeschoss wird isoliert und steht als Raum-
des Lindehus besticht durch seine neue und frische
glas ausgeführte Lichthof schafft auch einen für ältere
reserve für einen späteren Zeitpunkt zur Verfügung.
Aussenerscheinung. Die grossen Fenster schaffen eine
Menschen sehr wichtigen Orientierungspunkt. Die öf-
angenehme Wohnqualität für die Bewohnerinnen und
fentlichen Räume und die Büros im Erdgeschoss sind
Bewohner und verleihen dem Gebäude einen offenen,
übersichtlich entlang einer inneren Passage angeord-
Neben einer Lindehus
guten Wohn- und Aufenthaltsqualität
gewährleistet das Projekt auch eine hohe Funktiona-
zeitgemässen Ausdruck. Die zu den Aufenthaltsräu-
net. Die Küche wird vollständig erneuert, und die Ca-
lität im Betrieb. So sind die Pflegeabteilungen pro Ge-
men gehörenden, gedeckten Balkone sind südseitig
feteria und der Mehrzweckraum erhalten ebenfalls ein
schoss organisiert und weisen den gleichen Grundriss
platziert und passen sich gut in die bestehende Ge-
ganz neues Erscheinungsbild.
auf. Dies verkürzt Wege, und die internen und administrativen Räumlichkeiten können optimal positioniert
bäudevolumetrie ein. Die Parkplätze sind oberirdisch
angeordnet, was eine aufwendige Tiefgarage erspart.
Die Zimmer im 1. und 2. Obergeschoss mit insgesamt
werden. Die neuen Stationszimmer sind gut auffind-
Sie sind kompakt organisiert, so dass eine ausreichend
50 Betten (38 Einzelzimmer, 6 Doppelzimmer) halten
bar und so gelegen, dass der Überblick über die ganze
grosse Fläche für die Gestaltung des Aussenraumes
alle die geforderte Grösse von 16,0 m2 ein und werden
Abteilung erleichtert wird. Die Essbereiche sind zentral
zur Verfügung steht. Die Umgebungsgestaltung soll
vollständig mit einer hindernisfreien Nasszelle ausge-
angeordnet und eine Unterteilung in zwei Wohngrup-
so ausgeführt werden, dass sowohl Treffpunkte für die
rüstet. Der dafür erforderliche Platzbedarf wird durch
pen ist möglich. Die Anlieferung findet unterirdisch
Zentrumsbewohner als auch Rückzugsorte für einzelne
das Verschieben der Fassaden nach aussen erreicht.
statt und beeinträchtigt damit das tägliche Leben im
Personen entstehen. Das bestehende Wegenetz mit
Dadurch werden die Flurbereiche nicht tangiert und
Lindehus nicht.
dezentralen Sitzplätzen soll aufgewertet und mit den
die angenehme Bewegungsfreiheit wird erhalten. Die
Gebäudeausgängen verbunden werden.
AMTLEISTUNGSWETTBEWERB
Das
Projekt ist stimmig und schafft einen hohen Mehrgrossen
Fenster in PFLEGEHEIME
den Bewohnerzimmern
erlauben
ERNEUERUNG
- MITTLERES
TÖSSTAL
auch bettlägerigen Personen den Blick ins Freie. In den
wert: eine gute Wohnqualität für die Zentrumsbewoh-
Die planenden Architekten haben viel Wert auf eine
Gängen wird man geschickt immer wieder ans Licht
ner, angenehme Arbeitsbedingungen für das Personal,
ausreichende natürliche Belichtung des Gebäude-
geführt und es entsteht ein entspannter Rundlauf,
eine helle und freundliche Atmosphäre in den öffent-
innern gelegt. Dieses Ziel wird mit einem ungefähr
der alle vier Gebäudetrakte zu einer Einheit verbindet.
lich genutzten Räumen sowie eine zeitgemässe und
45 m2 grossen Lichthof erreicht, welcher das zentrale
Tageslicht und die Vielfalt unterschiedlicher Ausblicke
ansprechende Aussengestaltung. Insgesamt wird ein
Element des Projektes bildet. Die verglaste Öffnung im
sorgen für eine freundliche Atmosphäre und eine gute
behagliches Zuhause für die pflegebedürftigen Ein-
Dach bringt Licht über alle Stockwerke bis in den Ein-
Orientierung.
wohner der Zweckverbandsgemeinden geschaffen,
gangsbereich des Pflegezentrums. Dadurch wird ein
welches die heutigen und künftigen Bedürfnisse und
helles und freundliches Ambiente in den Gängen und
in den zentralen Aufenthaltsbereichen gewährleistet
Erdgeschoss
Hecke
eg
Fussw
D-D
best.
zu schaffen.
Grundrisse
und es werden gute Sichtbeziehungen zwischen den
best.
Anforderungen vollauf erfüllt, ohne unnötigen Luxus
L i n de h u s :
SITZPLATZ
Bühne
C-C
PLANZFLÄCHEN
1.19
Mehrzweckraum
138.5m2
Mauer best.
ENT
EINGANG
1.14
Büro Küchenchef
19.0 m2
WC D Pers.
3.9 m2
ZUFAHRT UG
1.5
Küche
127.5 m2
A-A
WC H Pers.
3.6 m2
1.23
Stuhllager/
Stellfläche Rollatoren/
8.5m2
IV-WC H
Bewohn./Gäste
3.5 m2
1.21
Fumior
27.5m2
1.11
Beschäftigung
56.5m2
Tages
Tages
Tiefkühlraum Kühlraum
3.4 m2
4.1 m2
IV-WC D
Bewohn./Gäste
3.5 m2
Tages
Economat
3.4 m2
Essensausgabe
Essensausgabe
1.3
Speisesaal/ Internes Restaurant
110.0m2
1.4
Cafeteria - Aussenbereich
110.0m2
Essensrückgabe
1.3
Cafeteria
60.0m2
B-B
Kiosk
12.0m2
Lobby
54.0m2
+0.52
WC-D
2.4m2
Red.
2.8m2
Red.
2.8m2
WC-H
2.4m2
1.13
Geschäftsleitung/
Stellvertretung
15.5 m2
Garderobe
3.1m2
IV-WC/D
4.1m2
Lobby/ Leseecke
39.0m2
1.18
Podologie
14.5m2
1.12
Empfang
41.5m2
1.1
Eingangsbereich Aussen
23.50m2
1.2
Eingangsbereich Innen
67.0m2
HAUPTEINGANG
1.20
Physiotherapie
93.5m2
PLANZFLÄCHEN
Windfang
Garderobe
3.1m2
EINGANG
IV-WC/D
4.1m2
2.8
Büro Pflegeleitung
17.5m2
1.17
Coiffeur
17.0m2
2.14
Büro Berufsbildung/
Teamleitung
14.0m2
VELOS
PLANZFLÄCHEN
C-C
A-A
Lichthof
Rampe 6%
D-D
1.24
Aufenthalt-Ruheraum
Mitarbeiter
16.5m2
2 PARKPLÄTZE
3
B-B
PLANZFLÄCHEN
rt in
Zufah
alt
Asph
Im Spiegel
Bad 3.6m2
Das Projekt der Allreal AG geht mit der vorhandenen,
teilweise noch sehr guten Bausubstanz pragmatisch
um. Es berücksichtigt auf gute Art, dass im wesentlich
Jüngeren der beiden Pflegezentren weniger starke Eingriffe notwendig sind.
Die heute schon lauschige Umgebungsgestaltung wird
grösstenteils beibehalten. Der Vorplatz wird gegen-
Zimmer 16m2
Zimmer inkl. Eingangsbereich 19m2
über der angrenzenden Wohnüberbauung mit einem
klaren, begrenzten Baumdach und Sitzmöglichkeiten
ergänzt. Im heute wenig benutzten Aussenbereich im
Südosten wird ein Dementengarten errichtet. Ein beleuchteter Rundweg mit Aufenthaltsmöglichkeiten
I m S piegel :
führt die Bewohner immer wieder an den Ausgangs-
Grundrisse
punkt zurück.
Zimmer
Mst 11:50
Mst.
: 200
Allreal AG und Scherrer Valentin Architekten Zürich
14.04 Erneuerung Pflegezentrum Im Spiegel, Rikon
Format A3
BEWOHNERZIMMER
21.04.15
Die bestehenden Erker werden aufgrund ihres schlechten Zustandes entfernt. Die Gebäudehülle bleibt bestehen und wird ohne Vorsprünge um das Gebäude
geführt. Neue, raumhohe Fenster (mit Schutzgittern
Die Spitex-Räume bleiben am bestehenden Ort. Alle
aus und integriert Weiterverwendbares sinnvoll in die
gesichert) verbessern die Tageslichtnutzung we-
Bewohnerzimmer weisen nach der Erneuerung eine
Gesamterneuerung. Es werden moderne, zukunftsge-
sentlich und führen zu einer spürbar höheren Wohn-
hindernisfreie Nasszelle und einen einheitlichen Aus-
richtete Zimmer und ein spezielles Angebot für Perso-
qualität. Das Dachgeschoss wird gedämmt, um den
baustandard auf. Insgesamt stehen 50 Betten zur Ver-
nen mit Demenz geschaffen. Die öffentlichen Bereiche
Energieaufwand zu reduzieren und das vorgesehene
fügung (40 Einzelzimmer, 5 Doppelzimmer).
im Erdgeschoss werden grosszügig und freundlich
gestaltet und die Arbeitsbedingungen in der für ein
Erweiterungspotenzial jederzeit ausnützen zu können.
Im Erdgeschoss sind die strukturellen Eingriffe ge-
Pflegezentrum sehr wichtigen Küche wesentlich ver-
Der erforderliche Raumbedarf kann dank der ausrei-
schickt gewählt. Neben einer Aufwertung und Erwei-
bessert. Mit einem sinnvollen Mitteleinsatz werden
chend vorhandenen Flächen innerhalb des bestehen-
terung des Eingangsbereiches wird mit der Öffnung
im Pflegezentrum Im Spiegel gute Voraussetzungen
den Volumens gedeckt werden. Grössere Anpassun-
der Küche zum Speisesaal eine grosszügigere Atmo-
für eine weitere Betriebsdauer von rund 30 Jahren ge-
gen werden aufgrund von Nutzungsänderungen im
sphäre geschaffen. Die Gastroküche wird flächenmäs-
schaffen.
Erd- und im 1. Obergeschoss des Nordflügels vorge-
sig erweitert und mit modernen Geräten versehen. Die
nommen. Im Südflügel des Erdgeschosses wird neu
Arbeitsplätze werden verschoben, so dass die Ange-
eine Demenzabteilung mit 11 Betten erstellt. Diese
stellten in der Küche mit deutlich mehr Tageslicht als
Grösse ist aus betrieblichen und wirtschaftlichen Grün-
bisher arbeiten können.
den optimal, weshalb das Angebot vorderhand auf einen Standort beschränkt bleibt. Sollte künftig in die-
Der Erneuerungsbedarf des Pflegezentrums Im Spie-
sem Bereich ein Mehrbedarf entstehen, kann auch das
gel ist wesentlich kleiner als im Lindehus. Das vorlie-
Lindehus mit einer Demenzabteilung ergänzt werden.
gende Projekt nutzt diese Ausgangslage geschickt
I m S piegel :
Grundrisse
Erdgeschoss
Erle
Birke
Garten
E.1
Sp
N
itex
E.1
Pe
Sp
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6.5
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E.7
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WC
D
E.19 Aufenthalt 65m2
Pflegebad 17m2
Abst. 7m2
WC D
E.17 Zimmer 16m2
E.10 Empfang
WC H
WC H
E.10 Buffet
E.12 Gastroküche
Ecomat
E.17 Zimmer 23m2
TK
Abst. 4.5m2
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KS
Ausguss
Putz 11m2
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E.17 Zimmer 16m2
8b
E.17 Zimmer 16m2
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Pa
KS
E.17 Zimmer 23m2
Küchenchef
Multifunktionszim.
Aktivierung 43m2
Feldahorn
4
6 bestehende Parkplätze
1 PP (Carport)
14.04 Erneuerung Pflegezentrum Im Spiegel, Rikon
Allreal AG und Scherrer Valentin Architekten Zürich
Mst 1 : 200
Format A3
28.04.15
ERDGESCHOSS
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Ba
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E.17 Zimmer 23m2
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E.17 Zimmer 23m2
E.17 Zimmer 16m2
2
Ausguss
Putz 11m2
E.17 Zimmer 16m2
Multifunktionszim.
Aktivierung 43m2
Nachhaltigkeit
Die geplante Bettenzahl entspricht den heutigen
Anforderungen bzw. den Ergebnissen einer von Pro
Beide Pflegezentren werden im Minergie-Standard
Senectute erstellten Bedarfsabschätzung. Falls in Zu-
(mit Zertifikat) ausgeführt und mit einer kontrollierten
kunft ein Mehrangebot erforderlich ist, kann dieses
Betrieb der Pflegezentren während
der Bauphase
6 bestehende Parkplätze
1 PP (Carport)
Der Betrieb der beiden Pflegezentren während der
Allreal AG und Scherrer Valentin Architekten Zürich
14.04 Erneuerung Pflegezentrum
Im Spiegel, Rikon
Erneuerungsphase stellte für die
Lüftung ausgestattet. Diese Massnahmen entsprechen
durch den Ausbau vorhandener Räume (Teil des Dach-
Mst 1 : 200
dem heutigen Standard bei einer Gesamterneuerung;
geschosses im Lindehus) oder durch die Erstellung von
grössten Herausforderungen dar. Neben der geeigne-
ein Verzicht wäre weder nachhaltig noch zukunfts-
Anbauten (Ersatz bzw. Erweiterung des Nordtraktes
ten Unterbringung aller Bewohnerinnen und Bewoh-
gerichtet. Neben energetischen Vorteilen schafft die
Im Spiegel) bereitgestellt werden.
ner galt es auch, für das Personal die Weiterbeschäftigung sicherzustellen.
kontrollierte Lüftung durch den stetigen Luftaustausch
auch ein wohnliches Klima in den Zimmern, in den
Arbeitsräumen und in den öffentlichen Bereichen.
Reaktionen der Betroffenen und
der Bevölkerung
Die Stadt Winterthur hat beim Alterszentrum Adlergarten vor einigen Jahren einen Modulbau errichtet.
Dieser wird primär als Übergangslösung bei der Re-
Das Pflegezentrum Im Spiegel ist bereits heute an den
Holzwärmeverbund angeschlossen, welcher von der
Die beiden Siegerprojekte wurden den Bewohnerinnen
novation von städtischen Institutionen genutzt. Ob es
Holzenergie AG Rikon betrieben wird. Die Stiftung
und Bewohnern und dem Personal der beiden Pflege-
dem Zufall oder besonders wohlwollenden Umständen
Schloss Turbenthal beabsichtigt, auf die Heizperiode
zentren am 1. April 2015 vorgestellt. Dabei war grosse
zu verdanken ist, bleibe dahingestellt: Das Provisorium
2015/16 einen grösseren, ebenfalls mit Holz betriebe-
Freude und Begeisterung seitens der Direktbetroffenen
steht infolge zeitlicher Verschiebungen bei der städti-
nen Wärmeverbund zu realisieren. Dieser wird auch
zu spüren. Auch die Rückmeldungen anlässlich der glei-
schen Sanierungsplanung in dem von uns benötigten
das Pflegezentrum Lindehus mit Heizenergie versor-
chentags durchgeführten Informationsveranstaltungen
Zeitraum zur Verfügung. Die beiden Betriebe können
gen. Die entsprechende Absichtserklärung wurde be-
für die Bevölkerung fielen durchwegs positiv aus. Diese
gesamthaft während der Bauphase in den Modulbau
reits unterzeichnet.
Mit den schon vorhandenen und den zusätzlich ge-
Reaktionen sind sehr erfreulich und zeigen, dass es
gezügelt werden. Damit das zur Verfügung stehende
gelungen ist, zwei Erneuerungsprojekte auszuarbeiten,
Zeitfenster von Juni 2016 bis Dezember 2017 genutzt
die auf breite Zustimmung und Unterstützung stossen.
werden kann, musste die Terminplanung gestrafft und
planten Massnahmen sind die beiden Pflegezentren
optimiert werden. Die Lösung ist für alle Beteiligten
auch energetisch gut für den künftigen Betrieb gerüstet.
ein Glücksfall und wurde von den Bewohnerinnen und
Allgemeine Bemerkungen
Die Nachfrage nach Altersheimplätzen ist in den letz-
F
Beteiligten eine der
Bewohnern sowie vom Personal dementsprechend
Zeitplan
positiv aufgenommen. Das Risiko für den Zweckverband bei einer Ablehnung des Baukredites ist tragbar;
Bei der Gesamterneuerung der beiden Pflegezentren
der Stadt Winterthur müsste in diesem Fall eine Mo-
sind folgende Termine vorgesehen:
natsmiete von Fr. 125’000.00 bezahlt werden.
ten Jahren massiv zurückgegangen und hat heute nur
noch sehr untergeordnete Bedeutung. Der Ausbau der
Vorbereitungsarbeiten
ambulanten Pflege und Betreuung (Spitex, private Be-
(Baubewilligungsverfahren, Detailplanung,
treuungsorganisationen) hat dazu geführt, dass ältere
Arbeitsvergaben usw.)
Einwohnerinnen und Einwohner so lange wie möglich
zuhause bleiben und erst mit dem Eintritt einer dauernden Pflegebedürftigkeit in eine stationäre Einrichtung wechseln. Auffallend dabei ist die stark steigende
Nachfrage nach Pflegeplätzen für demente Personen.
Juli 2015 bis Mai 2016
Baubeginn
Fertigstellung / Bezug Lindehus
Juni 2016
September 2017
Fertigstellung / Bezug Im SpiegelNovember 2017
Die beiden Erneuerungsprojekte tragen diesen grundlegenden Veränderungen Rechnung. Die vorgesehe-
Die Einhaltung dieses Zeitfahrplanes ist zentral, steht
nen Raumgestaltungen erlauben auch, auf künftige
doch die nachfolgend beschriebene Übergangslösung
Trends und Bedürfnisse flexibel reagieren zu können.
nur während dieser Zeit zur Verfügung.
5
Beantragter Baukredit
Lindehus
Im Spiegel
Total
in Pos. Gebäude
565’164
565’164
Arbeitsgattung
Baukosten
Vorbereitungsarbeiten/Rückbau
Gebäude
Baugrube
Rohbau 1 ( Baumeister )
Rohbau 2 ( Fenster / Dach / Fassade )
0
2’475’820
820’800
11’12411’124
581’364
3’057’184
801’144
1’621’944
Elektroanlagen
1’722’600
1’506’1683’228’768
Heizung / Lüftung / Klima
1’667’520
1’759’7523’427’272
Sanitäranlagen
1’036’800
1’209’1682’245’968
Aufzüge
70’200
070’200
Ausbau 1
2’039’040
800’388
2’839’428
Ausbau 2
771’120
755’336
1’526’456
Honorare
2’592’000
2’176’2004’768’200
13’195’900
9’600’64422’796’544
Betriebseinrichtung
489’780
in Pos. Gebäude
489’780
Umgebung
712’800
159’192871’992
Baunebenkosten
101’520
89’100190’620
500’000
285’900785’900
Budget Projektentwicklung
(Unvorhergesehenes, Vergaben, Projektergänzungen )
Total Baukosten
15’000’000
10’700’000
25’700’000
Gebühren und Versicherungen
200’000
Projektierungskosten bis 1. 4.2015
800’000
Aufwand Bau- und Betriebskommission
280’000
Bauherrenkosten
Bauherrenberatung130’000
Finanzierungskosten300’000
Ausstattung ( Einrichtung Aufenthaltsräume und Eingangsbereiche, Gardinen, Pflanzen)
und Gestaltung Aussenbereiche ( Sitzbänke, Beschattung und Beleuchtung)
600’000
Einweihung / Tag der offenen Tür
40’000
Total Bauherrenkosten
2’350’000
Zwischenlösung Adlergarten
Umzugskosten550’000
Miete Adlergarten 2016 (Juni – Dez.)
840’000
Miete Adlergarten 2017 (Jan. – Nov.)
1’230’000
Total Zwischenlösung
2’620’000
Total Investitionen
30’670’000
Abzüglich Legat Noak 2900’000
Total Baukredit 29’770’000
2 Testamentarische Zuwendung von Frau Caroline Noak
6
L i n de h u s :
Lichtdurchfluteter
Innenhof
Die Totalunternehmerangebote basieren auf Festprei-
des und des Kantons Zürich belaufen sich auf gut
sen bis zur Bauvollendung. Dies unter der Vorausset-
Fr. 300’000. Da diese Mittel erst zu einem späteren
zung, dass im Juni 2016 mit dem Bau begonnen wer-
Zeitpunkt verbindlich zugesichert werden, dürfen sie
den kann. Bei einer allfälligen Verzögerung könnte die
bei der Festsetzung der Baukredithöhe nicht berück-
Teuerung nur von diesem Datum bis zum effektiven
sichtigt werden. Die effektiven Gesamtaufwendun-
Baubeginn verrechnet werden.
gen werden sich demnach auf etwa Fr. 29’470’000
Die vorschriftsgemäss auf 33 Jahre ausgelegte Ab-
reduzieren.
schreibung der Baukosten und die für das Fremdkapi-
Folgekosten und Auswirkungen
auf die Heimtaxen
tal zu leistenden Zinsen verursachen durchschnittliche
Das mit rund Fr. 900’000 dotierte Legat Noak besteht
seit über 35 Jahren und wurde in dieser Zeit nicht an-
- In der Schätzung der Baukosten von Fr. 23’600’000
Kosten von jährlich rund Fr. 1’129’000. Aufgrund der
getastet. Die Mittel müssen gemäss Reglement für
+/- 15 % (bei Genehmigung des Projektierungskre-
Erfahrungen aus den letzten Jahren kann dieser Be-
die Verbesserung und Verschönerung des Alters- und
dites) sind die Aufwendungen für den Umzug von
trag über die Betriebsrechnung gedeckt werden, wo-
Pflegeheimes Lindehus eingesetzt werden. Die De-
Fr. 550’000 und für die Ausstattung der beiden Pfle-
bei eine moderate Erhöhung der Pensionstaxen von
legiertenversammlung hat einstimmig beschlossen,
gezentren von Fr. 600’000 nicht enthalten.
Fr. 107.00 auf voraussichtlich Fr. 120.00 (Basis Einzelzimmer pro Tag) erforderlich ist. Der neue Ansatz liegt
den zur Verfügung stehenden Betrag im Rahmen der
geplanten Gesamterneuerung des Pflegezentrums zu
verwenden.
-Gegenüber der Kostenschätzung im Rahmen des
immer noch im unteren Preissegment vergleichbarer
Projektierungskredites resultieren somit Mehrauf-
Heime. Die beiden Pflegezentren bleiben auch nach
wendungen von Fr. 4’220’000. Zieht man diesen
der Gesamterneuerung für die Bevölkerung aus den
Bei der Abstimmung über den Projektierungskredit
Betrag vom Baukredit ab, wird die ursprünglich
vier Zweckverbandsgemeinden erschwinglich. Der
wurde von geschätzten Baukosten von Fr. 23’600’000
kommunizierte Bausumme (Fr. 23’600’000 +/- 15 %)
vertretbare Anstieg der Pensionstaxe um 12 % ist an-
(+/- 15 %) ausgegangen. Der daraus resultierende Maxi-
eingehalten.
gesichts der Komfortsteigerung und der wesentlich
malbetrag von Fr. 27’140’000 wird mit dem Baukredit
höheren Wohnqualität auch sachlich gerechtfertigt.
von Fr. 29’770’000 um Fr. 2’630’000 oder rund 9,7 %
Die personellen und die betrieblichen Folgekosten
überschritten.
sind schwierig zu beziffern. Es kann davon ausgeganDie Gründe dafür sind in folgenden Bereichen zu
suchen:
Finanzierung
gen werden, dass bei einer leicht sinkenden Bettenzahl
auch die Personalaufwendungen tendenziell zurückgehen. Bei den betrieblichen Folgekosten wird ebenfalls
-Es war ursprünglich vorgesehen, die Kosten der
Der Baukredit von Fr. 29’770’000 kann zu einem
von einem leicht rückläufigen Trend ausgegangen.
Übergangslösung über die Betriebsrechnung zu
kleinen Teil mit eigenen Mitteln finanziert werden.
Bauten mit Minergie-Standard verbrauchen weniger
decken. Abklärungen beim Gemeindeamt des Kan-
Fr. 25’600’000 müssen auf dem freien Kapitalmarkt
Energie, erneuerte Gebäude verursachen zumindest
tons Zürich ergaben, dass dies aus rechtlichen Grün-
beschafft werden. Bei verschiedenen Banken einge-
in den ersten Jahren weniger Unterhalt, und optimier-
den nicht zulässig ist, weil sämtliche Kosten eines
holte Offerten zeigen, dass dies problemlos und zu at-
te Betriebsabläufe führen zu mehr Effizienz im Alltag.
Vorhabens auszuweisen sind. Die Aufwendungen
traktiven Bedingungen möglich ist. Die Aushandlung
Eine seriöse Aussage zum Sparpotenzial lässt sich auf-
für die Miete des Modulbaus im Adlergarten von
der definitiven Konditionen und die Wahl des Bank-
grund von verschiedenen unbekannten Faktoren zum
Fr. 2’070’000 müssen deshalb dem Projekt belastet
institutes erfolgen nach positivem Ausgang der Ur-
heutigen Zeitpunkt aber nicht machen (z.B. könnte
werden. Auf die Finanzierung hat dies keinen Ein-
nenabstimmung.
die Personaleinsparung infolge tieferer Bettenanzahl
fluss; dem erhöhten Kreditbetrag stehen im gleichen
durch den Mehraufwand in der Dementenabteilung
Umfang höhere Eigenmittel gegenüber und der über
Für die Stimmbürgerinnen und Stimmbürger wichtig
Hypotheken zu beschaffende Betrag bleibt unverändert.
ist der Umstand, dass die Finanzierung des Baukre-
wieder aufgehoben werden).
dites komplett über den Zweckverband abgewickelt
-Die minergiegerechte Ausführung mit der kontrol-
wird. Dieser besitzt seit dem 1. Januar 2014 einen ei-
lierten Lüftung in allen Bewohnerzimmern verur-
genen Finanzhaushalt und kann somit selber Fremd-
sacht Mehrkosten von rund Fr. 1’000’000. Der an
kapital aufnehmen. Die Gemeinden sind nicht invol-
die Minergiesanierung erhältliche Beitrag und die
viert und die Steuerzahler werden nicht belangt. Dies
Leistungen aus dem Gebäudeprogramm des Bun-
im Unterschied zu allen früheren Projekten.
7
L i n de h u s :
Neuer Eingangsbereich
Abschied der Rechnungsprüfungskommission des Zweckverbands
Die Rechnungsprüfungskommission (RPK) hat den
Die RPK hat das Projekt studiert, geprüft und festge-
Controlling während des Projekts durchgeführt wird
Antrag für den Baukredit für die Gesamtsanierung der
stellt, dass die Kosten deutlich höher ausfallen als in
und stets Transparenz bezüglich der Kostenentwick-
beiden Pflegezentren Lindehus, Turbenthal, und Im
der ursprünglichen Vorlage. Die höheren Kosten sind
lung besteht.
Spiegel, Rikon, geprüft und stellt fest, dass:
im Antrag transparent dargelegt. Die Betriebsrech-
- sich die Sanierung, inklusive der Übergangslösung
für die Pensionäre, auf Fr. 29’770’000 belaufen wird.
nung zeigt, dass der Betrieb sicher geführt werden
Die RPK sieht die Dringlichkeit dieser Sanierungen.
kann, ohne dass mit einem starken Anstieg der Taxen
Eine Ablehnung würde erneut hohe Kosten verur-
zu rechnen ist.
sachen und wäre nicht zielführend. Aus dieser Sicht
empfiehlt die RPK den Stimmberechtigten, dem bean-
- beide Häuser zur gleichen Zeit saniert werden.
- die Bauten durch zwei Totalunternehmer saniert
werden sollen.
- sich die Pensionstaxen aufgrund der Renovation nur
moderat erhöhen werden.
- das Legat Novak für den Umbau eingesetzt werden
soll.
Die RPK ist der Meinung, dass das Projekt vernünftig ist und den Bedürfnissen der Bevölkerung
entspricht. Für die RPK ist es sehr wichtig, dass
darauf geachtet wird, dass keine höheren Projektkosten entstehen und die Fr. 29’770’000 als Kostendach
zu verstehen sind. Die RPK erwartet, dass ein enges
Empfehlung der Delegiertenversammlung
und der Betriebskommission
Die Delegiertenversammlung hat die Baukreditvor-
gen in bescheidenem Umfang an, so dass die Pflegezen-
lage am 1. April 2015 zuhanden der Stimmbürgerin-
tren weiterhin für die gesamte Bevölkerung erschwing-
nen und Stimmbürger einstimmig verabschiedet.
lich sind. Die Übergangslösung beim Alterszentrum
Sie ist der Ansicht, dass die beiden Projekte eine
Adlergarten in Winterthur macht eine Unterbringung
baulich gelungene, nachhaltige Lösung mit hoher
aller Bewohner an demselben Ort und eine Weiter-
Wohn- und Arbeitsqualität garantieren. Auch wenn
beschäftigung des gesamten Personals möglich. Dieser
der beantragte Baukredit auf den ersten Blick als
für das Projekt ausgesprochen wichtige Punkt konn-
hoch erscheint, liegen die vorgesehenen Kosten im
te somit optimal gelöst werden. Aus all diesen Über-
Vergleich mit ähnlichen Projekten eher im unteren
legungen empfehlen die Delegiertenversammlung
Bereich. Die benötigten Geldmittel können auf dem
und die Betriebskommission den Stimmbürgerinnen
privaten Finanzmarkt beschafft und über die Be-
und Stimmbürgern, dem Baukredit für die Gesamt-
triebsrechnung abgeschrieben und verzinst werden.
erneuerung der beiden Pflegezentren zuzustimmen.
Die vier Zweckverbandsgemeinden sind von den
Ausgaben nicht betroffen. Die Pensionstaxen stei-
Zweckverband Pflege und Betreuung Mittleres Tösstal
Jürg Schenkel, Sekretär
c/o Gemeindeverwaltung Turbenthal
8488 Turbenthal
tragten Baukredit zuzustimmen.

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