IPMS – Chance oder Ballast?

IPMS – Chance oder Ballast?
IPMS – Chance oder Ballast?
Anwendung des internationalen Standards zur Flächenermittlung und seine
Auswirkungen auf den deutschsprachigen Immobilienmarkt
Prof. Dipl.- Ing. Marc Grief
Hochschule Mainz, Fachrichtung Architektur, Fachgebiet Management und Ökonomie
stellvertr. Leiter im Arbeitskreis Flächendefinitionen der GIF
Mitglied im IPMS Standard Setting Committee
Mitglied im Normenausschuss zur Novellierung der DIN 277
Obmann im Normenausschuss zur Novellierung der DIN 18205 (Bedarfsplanung)
[email protected]
RICS Fachgespräch in Zug am 18.05.2015
Prof. Dipl.- Ing. Marc Grief
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Agenda
1.
Einleitung
2.
Mitglieder der Coalition
3.
Zeitplan
4.
Vergleich bestehender Standards
5.
Flächensystematik IPMS Office
6.
Messregeln
7.
Zusammenfassung
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1.
Einleitung - warum ein (weiterer) neuer Standard?
- die Notwendigkeit einer einheitlichen Mietflächenerfassung ist international unumstritten
- die Mietfläche ist die Grundlage der Wertermittlung und der Renditebetrachtung
Ziel:
- Transparenz und Vergleichbarkeit von Flächen für alle Marktteilnehmer der Immobilienwirtschaft
- Vereinheitlichung der Flächensystematiken und der Messregeln
- allgemein anerkannter Standard zur Dokumentation der Flächenberechnungen
Herausforderungen:
- bestehende nationale Standards und deren Modifikationen
- unterschiedliches Verständnis bei der Definition von Begriffen und deren Zuordnung
- methodisches Vorgehen bei der Entwicklung der Flächensystematik
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2. Mitglieder der Koalition (58)
•American Society of Farm Managers and Rural Appraisers (ASFMRA)
•Appraisal Institute (AI)
•Asia Pacific Real Estate Association (APREA)
•Asian Association for Investors in Non-listed Real Estate Vehicles (ANREV)
•Asociación Española de Geometras Expertos
•Asociación de Promotores Constructores de España (APCE)
•Asociación Española de Análisis de Valor (AEV)
•Asociación Professional de Sociedades de Valoración (ATASA)
•ASTM International
•Australian Property Institute (API)
•British Property Federation (BPF)
•Building Owners and Managers Association, Canada (BOMA Canada)
•Building Owners and Managers Association, China (BOMA China)
•Building Owners and Managers Association International (BOMA International)
•Building Owners and Managers Association, Japan (BOMA Japan)
•China Institute of Real Estate Appraisers and Agents (CIREA)
•Chongqing Real Estate Association
•Commonwealth Association of Surveying and Land Economy (CASLE)
•Consiglio Nazionale Geometri e Geometri Laureati (CNGeGL)
•CoreNet Global
•Council of European Geodetic Surveyors (CLGE)
•Counselors of Real Estate (CRE)
•Cyprus Architects Association (CAA)
•Cyprus Association of Civil Engineers (CYACE)
•Cyprus Federation of the Building Contractors Associations (OSEOK)
•European Council of Real Estate Professions (CEPI)
•Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (GIF)
•Ghana Institution of Surveyors (GhIS)
•Hungarian Real Estate Developers Association (IFK)
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•HypZert GmbH
•INREV
•Institute of Real Estate Management (IREM)
•International Association of Assessing Officers (IAAO)
•International Consortium of Real Estate Associations (ICREA)
•International Facility Management Association (IFMA)
•International Federation of Surveyors (FIG)
•International Monetary Fund (IMF)
•International Real Estate Federation (FIABCI)
•International Union of Property Owners (UIPI)
•International Union of Tenants (IUT)
•Italian Real Estate Industry Association (ASSOIMMOBILIARE)
•Japan Association of Real Estate Appraisers (JAREA)
•Japan Association of Real Estate Counselors (JAREC)
•National Society of Professional Surveyors (NSPS)
•Nigerian Institution of Estate Surveyors and Valuers (NIESV)
•NP “Cadastral engineers”
•Open Standards Consortium for Real Estate (OSCRE)
•Property Council of Australia (PCA)
•Property Council of New Zealand (PCNZ)
•Real Estate Syndicate of Lebanon (REAL)
•Real Property Association of Canada (REALpac)
•Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)
•Seocovi SP (SECOVI)
•Society of Chartered Surveyors of Ireland (SCSI)
•South African Property Owners Association (SAPOA)
•Technical Chamber of Cyprus (ETEK)
•The Appraisal Foundation (TAF)
•Union Nationale des Economistes de la Construction (UNTEC)
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3.
Zeitplan
Mai 2013
Konstituierende Sitzung der Coalition
Juli 2013
Bildung des Standard Setting Committee (SSC)
Sept. 2013
Erster Entwurf für IPMS Offices
Dez. 2013
Fertigstellung des Gelbdrucks IPMS Offices
April 2014
Ende der Konsultationsphase
Mai 2014
Überarbeitungsphase IPMS Offices
Nov. 2014
Veröffentlichung IPMS Offices und erster Entwurf für IPMS Residential
Juli 2015
Fertigstellung des Gelbdrucks für IPMS Residential
Sept. 2015
Ende der Konsultationsphase
Dez. 2015
Veröffentlichung IPMS Residential
Juni 2016
Veröffentlichung IPMS Industrial
Dez. 2016
Veröffentlichung IPMS Retail
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4.
Vergleich bestehender Standards für IPMS Offices (alphabetische Reihenfolge):
- Code of Measuring Practice (RICS)
- EN 15221-6 – Area and Space Measurement in Facility Management
- IPD Space Code – Measuring the Space Performances of Buildings
- ISO/FDIS 9836 – Definition and Calculation of Area and Space Indicators
- Measurement Code For the Floor Area Of Buildings (CGLE)
- Method For Measuring Floor Areas in Buildings (SAPOA)
- Method of Measuring Lettable Area - Commercial (PCA)
- NEN 2580 – Areas and Volumes in Buildings
- RA-C – Standard for Calculating the Rental Area of Commercial Space (GIF)
- Standard Method for Measuring Floor Area in Office Buildings (ANSI-BOMA)
- Uniform Method of Measurement of Buildings
Standards/Codes in China, Japan und Malaysia wurden nicht im Detail betrachtet, da sie
auf der Grundlage anderer o. g. Standards beruhen
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5.
Flächensystematik
5.1
IPMS 1 : “Die durch die äußere Begrenzung der
Außenwand umschlossene Fläche“
schließt ein:
- alle allseitig umschlossenen Flächen, aber auch Loggien,
Balkone, Dachterrassen und Laubengänge
schließt aus:
- Lufträume, Lichtschächte, außen liegende Fluchttreppen, falls
nicht integraler Bestandteil der Konstruktion
- entspricht der Summe aus Geschossfläche (GF) und Außengeschossfläche (AGF) nach SIA 416 bzw. Bruttogrundfläche
(BGF) nach DIN 277 und ist vergleichbar mit: Building Exterior
Gross Area, Construction Area, External area, Gross Floor Area,
Gross External Area etc.
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Folgende Flächen sind nicht Teil von IPMS 1,
sollten aber separat ausgewiesen werden :
- Terrassen auf Geländeniveau
- Parkplatzflächen
- technische Anlagen außerhalb des Gebäudes
Vergleich IPMS 1 – SIA 416 (DIN 277):
Gemeinsamkeiten:
- Lufträume werden nicht als Fläche gerechnet
- untergeordnete Bauteile werden ignoriert
- Differenzierung GF und AGF (BGFa/b/c)
Unterschiede:
- AGF ist keine eigene Flächenkomponente
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5.2
IPMS Office Area 2
“Die durch die maßgebliche innere Begrenzung der
Außenwand umschlossene Fläche“
schließt ein:
- Wände, Stützen und Pfeiler, sowie andere tragende und
nicht tragende sowie aussteifende Elemente
schließt aus:
- Atriumflächen in höheren Ebenen
Vergleichbar mit Gross Internal Area, Gross Measured
Area, Internal Floor Area, Intra Muros Area, Internal Area
Unterschiede zur SIA d 0165 / SIA 416 (DIN 277):
Flächengerüst und Messregeln !
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5.3
Komponenten von IPMS 2
A – Vertical Penetrations
z. B. Treppen, Liftschächte und Leitungsschächte
B – Structural Elements
z. B. Konstruktive Wände, Stützen, Windaussteifungen
C – Technical Services
z. B. Maschinenräume, Kontrollräume für technische Einrichtungen
D – Hygiene Areas
z. B. Toiletten, Putzräume, Dusch- und Umkleideräume
E – Circulation Areas
alle horizontalen Verkehrsflächen wie Flure, Eingangshallen u. dgl.
F – Amenities
z. B. Cafeterien, Kindertagesstätten, Fitnessräume, Gebetsräume
G – Workspace
Arbeitsbereich, d. h. alle zugänglichen Flächen der Büronutzung
H – Other internal Areas
z. B. innen liegende Parkplätze, Lagerräume
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SIA d 0165
Outer perimeter wall
Konstruktionsfläche
tragend (KFT)
A Vertical penetration
B Structural Elements
Funktionsfläche
(FF)
C Technical Services
E Circulation Areas
vertikal
Verkehrsfläche
(VF)
horizontal
F Amenities
G workspace
Nutzfläche (NF) +
Konstruktionsfläche
nichttragend (KFN)
VMF
IPMS 2
IPMS 1
D Hygiene Areas
GF+AGF (BGF)
IPMS
nicht verm. Fläche
5.4 Konversion IPMS: Office Buildings – SIA d 0165
H other areas
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IPMS
MF/G
Outer perimeter wall
Konstruktionsgrundfläche (KGF)
B Structural Elements
C Technical Services
E Circulation Areas
vertical
Verkehrsfläche
(VF)
horizontal
F Amenities
G workspace
Nutzfläche (NF)
MF/G
IPMS 2
IPMS 1
D Hygiene Areas
Technische
Funktionsfläche
(TF)
BGF
A Vertical penetration
MF/-0
5.5 Konversion IPMS: Office Buildings – MF/G
H other areas
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5.6 Konversion SIA d 0165 – IPMS: Office Buildings
IPMS
Konstruktions- außen
fläche tragend
innen
(KFT)
Outer perimeter wall
Funktionsfläche vertikal
(FF)
B Structural Elements
Verkehrsfläche vertikal
(VF)
horizontal
C Technical Services
D Hygiene Areas
E Circulation Areas
F Amenities
IPMS 1
horizontal
A Vertical penetration
IPMS 2
nicht verm. Fläche
GF + GFA
SIA d 0165
VMF
G workspace
Nutzfläche (NF) +
Konstruktionsfläche
nichtragend (KFN)
H other areas
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5.7 Konversion MF/G – IPMS: Office Buildings
IPMS
Konstruktions- außen
fläche (KF)
innen
Outer perimeter wall
Funktionsfläche vertikal
(FF)
B Structural Elements
BGF
Verkehrsfläche vertikal
(VF)
horizontal
C Technical Services
D Hygiene Areas
E Circulation Areas
F Amenities
IPMS 1
horizontal
A Vertical penetration
IPMS 2
MF/G- 0
MF/G
MF/G
G workspace
Nutzfläche (NF)
H other areas
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5.8
IPMS 3
“Summe aller zugänglichen Flächen eines Mieters ohne
die Standardeinrichtungen eines Gebäudes“
schließt ein:
- Wände, Stützen und Pfeiler, sowie andere tragende und
nicht tragende sowie aussteifende Elemente
- Interne Verkehrsflächen
schließt aus:
- Standardeinrichtungen eines Gebäudes wie z. B. Toilettenanlagen, gemeinsame Flure, Aufzüge etc.
- keine direkte Verbindung zur NF gemäß SIA d 0165/DIN 277
- Verbindung zu VMF und ZF gemäß SIA d 0165
- Verbindung zur exklusiv und gemeinschaftlich genutzten
Flächen nach MF/G
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6. Messregeln
6.1 Internal Dominant Face
(Maßgebliche innere Raumbegrenzung)
Die innere fertig bearbeitete Oberfläche, die
mindestens 50 % der Oberfläche jedes
vertikalen Abschnitts einschließt, die eine
innere Umfassung bildet.
Unterschied zur SIA 416 / DIN 277:
- anwenderfreundliche Messregel
- Differenz zur SIA 416 bzw. SIA d 0165 muss
ausgewiesen werden
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6.2
Limited use area
- Fensternischen (Differenz zur Internal dominant face)
innen
- Flächen mit Einschränkungen in der Höhe
-....
außen
Gemeinsamkeiten mit MF/G:
- alle Besonderheiten im Gebäude werden erfasst
< 1,50 m
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7.
Zusammenfassung
- IPMS bildet die Grundlage für einen belastbaren Vergleich von Flächenwerten
- IPMS erfordert die teilweise die Ausweisung von zusätzlichen Flächenanteilen
- IPMS führt nicht zu einer Veränderung des Immobilienwertes
- IPMS vereinfacht bestehende Messregeln
- IPMS ist ein Projekt im Werden
- IPMS ist eine Chance
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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit !
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