Geprüfter Jahresbericht
Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality
Anlagefonds schweizerischen Rechts
der Art «Immobilienfonds»
31. Dezember 2015
Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality • Geprüfter Jahresbericht per 31. Dezember 2015
Inhalt
Wichtiges in Kürze
Verwaltung und Organe / Informationen über Dritte
Tätigkeitsbericht
Entwicklung Nettoinventarwert und Ausschüttung / Aufteilung nach Nutzungsarten
Vermögensrechnung
Erfolgsrechnung
Anhang
Hypotheken
Geschäfte zwischen Fonds
Käufe und Verkäufe von Grundstücken / Mietzinseinnahmen pro Mieter grösser als 5% /
Geschäfte mit Nahestehenden
Liegenschafts-/Immobilienstruktur
Geografische Verteilung der Fondsliegenschaften
Regionale Aufteilung nach Verkehrswerten
Inventar der Liegenschaften / Allgemeine Objektangaben / Objekt-Finanzzahlen /
Objektstruktur Wohnungen / Objektstruktur Gewerbe
Erläuterungen zum geprüften Jahresbericht
Bewertungsbericht
Bericht der Prüfgesellschaft
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Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality • Geprüfter Jahresbericht per 31. Dezember 2015
Wichtiges in Kürze
Eckdaten
Valorennummer 11 876 805
Ausgabe Fondsanteile
Rücknahme Fondsanteile
Anzahl Anteile im Umlauf
Inventarwert pro Anteil (inkl. Ausschüttung)
Ausgabepreis pro Anteil
Rücknahmepreis pro Anteil
Schlusskurs
Steuerwert
Höchster Kurs (Berichtsperiode)
Tiefster Kurs (Berichtsperiode)
Börsenkapitalisierung
Disagio
Vermögensrechnung
Verkehrswert der Liegenschaften
Buchwert der Liegenschaften
Gesamtfondsvermögen (GAV)
Fremdfinanzierungsquote: 2)
– in % der Anlagekosten
– in % der Verkehrswerte
Fremdkapitalquote
Nettofondsvermögen (NAV)
Rendite- und Performanceangaben
Ausschüttung
Ausschüttungsrendite
Ausschüttungsquote
Eigenkapitalrendite (ROE)
Rendite des investierten Kapitals (ROIC)
Anlagerendite
Performance
Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge)
Fondsbetriebsaufwandquote GAV (TERREF GAV) 3)
Fondsbetriebsaufwandquote NAV (TERREF NAV) 3)
Kurs-/Gewinnverhältnis (P/E Ratio)
Kurs-/Cashflowverhältnis
Erfolgsrechnung
Nettoertrag
Realisierte Kapitalgewinne/-verluste
Mietzinseinnahmen
Mietzinsausfallquote
Unterhaltsaufwand
31.12.2015
31.12.2014 1)
31.12.2013 1)
–
–
9 000 000
104.69
111.00
100.00
93.50
0.01
102.70
89.60
841,5 Mio.
10,69%
–
–
9 000 000
103.17
109.00
98.00
98.00
0.20
101.50
90.25
882,0 Mio.
5,01%
–
–
9 000 000
103.43
109.00
99.00
95.25
0.03
109.90
94.35
857,3 Mio.
7,91%
CHF
CHF
CHF
31.12.2015
1 305,4 Mio.
1 295,1 Mio.
1 318,5 Mio.
31.12.2014 1)
1 361,0 Mio.
1 351,1 Mio.
1 380,9 Mio.
31.12.2013 1)
1 341,2 Mio.
1 324,0 Mio.
1 349,8 Mio.
CHF
27,06%
26,85%
28,54%
942,2 Mio.
30,92%
30,70%
32,76%
928,6 Mio.
27,16%
26,81%
31,04%
930,9 Mio.
31.12.2015
2.75
2,94%
97,23%
3,62%
2,77%
3,98%
–2,22%
68,25%
0,62%
0,90%
24,70
18,38
31.12.2014 1)
2.50
2,55%
87,61%
1,89%
1,51%
2,01%
5,28%
71,85%
0,60%
0,89%
50,21
28,49
31.12.2013 1)
2.30
2,41%
87,57%
3,31%
2,57%
3,64%
–11,23%
79,22%
0,56%
0,78%
27,85
28,73
31.12.2015
23,4 Mio.
17,0 Mio.
53,5 Mio.
1,54%
3,6 Mio.
31.12.2014 1)
23,2 Mio.
2,0 Mio.
51,8 Mio.
1,00%
3,1 Mio.
31.12.2013 1)
21,6 Mio.
2,9 Mio.
41,3 Mio.
1,92%
2,0 Mio.
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
Kennzahlen wurden nicht an die neue KKV-Finma-Berechnung angepasst
Maximal zulässige Belastung: Ein Drittel der Verkehrswerte (KAG Art. 65 Abs. 2/KKV Art. 96 Abs. 1)
Die für die Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF GAV)-Berechnung relevanten Betriebskosten fallen auf dem Gesamtfondsvermögen an. Die Fondsbetriebsaufwand­quote (TERREF NAV) setzt
diese Kosten ins Verhältnis zum Nettofondsvermögen (Gesamtfondsvermögen abzüglich Fremdkapital). Das Nettofondsvermögen ist per 31.12.2015 28,54% tiefer als das Gesamtfondsvermögen.
1)
2)
3)
3
Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality • Geprüfter Jahresbericht per 31. Dezember 2015
Verwaltung und Organe / Informationen über Dritte
Verwaltung
und Organe
Fondsleitung
Credit Suisse Funds AG, Zürich
Verwaltungsrat
– Dr. Thomas Schmuckli, Präsident
– Luca Diener, Vizepräsident, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich
– Ruth Bültmann (seit 1. Oktober 2015), Mitglied
– Petra Reinhard Keller (seit 7. April 2015), Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich
– Jürg Roth, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich
– Christian Schärer, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich
– Dr. Christoph Zaborowski (seit 8. Juli 2015), Mitglied
– Markus Graf (bis 31. Januar 2015), Mitglied, CEO, Swiss Prime Site AG, Olten
– Lars Kalbreier (bis 31. März 2015), Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich
– Maurizio Pedrini (bis 31. August 2015), Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich
Geschäftsleitung
– Thomas Schärer, CEO
– Patrick Tschumper, stellvertretender CEO und Leiter Fund Solutions
– Michael Bünzli, Mitglied, Legal Counsel
– Thomas Federer, Mitglied, Performance & Risk Management
– Tim Gutzmer, Mitglied, Fund Services
– Hans Christoph Nickl, Mitglied, COO
– Thomas Vonaesch, Mitglied, Real Estate Fund Management
– Gabriele Wyss, Mitglied, Compliance
Depotbank
Credit Suisse AG, Zürich
Prüfgesellschaft
KPMG AG, Zürich
Informationen
über Dritte
Akkreditierte Schätzungsexperten
– Rolf F. Bach, dipl. Architekt FH, Executive Director Ernst & Young AG
– Natalie Gischler (seit 1. September 2015), Master of Science in Business & Economics,
Manager Ernst & Young AG
– André Mathis (bis 31. August 2015), eidg. dipl. Immobilien-Schätzer FA,
Senior Manager Ernst & Young AG
Delegation weiterer Teilaufgaben
Die Fondsleitung hat die Credit Suisse AG in Zürich beauftragt, sie als Anlageberaterin bei der Investition der
Fondsaktiven zu unterstützen.
Die Fondsleitung hat verschiedene Teilaufgaben der Fondsadministration an nachfolgende Gruppengesellschaften der Credit Suisse Group AG delegiert:
– Credit Suisse AG, Schweiz: Teilaufgaben in den Bereichen Rechts- und Steuerberatung, Finanzwesen der
Fondsleitung, Fonds- und Liegenschaftsbuchhaltung, Real Estate Portfolio Management und Administration, Facility Management, Personal­wesen, Management Information System MIS, Projekt- und Benutzersupport für das Funds Accounting, Risk Management und Investment Guideline Monitoring.
– Credit Suisse Fund Services (Luxembourg) S.A., Luxembourg: Teilaufgaben im Bereich der Fondsbuchhaltung.
– Credit Suisse (Poland) Sp.z.o.o., Polen: Teilaufgaben in den Bereichen Produkt-Masterdaten, Preis-Publikationen, Factsheet-Produktion, KIID-Produktion, dem Erstellen von Reportings sowie weitere Supportaufgaben im Bereich des Riskmanagements.
Die genaue Ausführung des Auftrages regelt ein zwischen der Fondsleitung und den genannten Gruppengesellschaften abgeschlossener Vertrag. Es besteht die Möglichkeit, den genannten Gruppengesellschaften
weitere Teilaufgaben zu delegieren. Die Liegenschaftsverwaltung und der technische Unterhalt sind vorwiegend an die Wincasa AG, Winterthur, delegiert. Die genaue Ausführung des Auftrages ist in separaten
Verträgen geregelt.
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Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality • Geprüfter Jahresbericht per 31. Dezember 2015
Tätigkeitsbericht vom 1. Januar bis 31. Dezember 2015
Anlageziel,
­Anlagepolitik
Der Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality investiert vorwiegend in Hospitality-Immobilien wie Campusliegenschaften, Wohnliegenschaften mit hotelähnlichen Dienstleistungen, Hotels, Gesundheitsimmobilien sowie Wohnimmobilien im Alpenraum. Eine Beteiligung an Betriebsgesellschaften ist dabei gesetzlich
ausgeschlossen. Der Fonds hält die Immobilien im Direktbesitz. Private Anteilscheininhaber (natürliche und
juristische Personen) mit Domizil in der Schweiz unterliegen somit nicht der Einkommens- und Vermögenssteuer auf demjenigen Teil der Erträge (resp. des Vermögens), der aus direktem Grundbesitz stammt. Der
Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality ist seit dem 31. Oktober 2012 an der SIX Swiss Exchange AG
kotiert und steht somit auch nicht qualifizierten Anlegern offen.
Makroökonomische Rahmen­
bedingungen
In den ersten drei Quartalen nach der am 15. Januar 2015 erfolgten Rückkehr zu flexiblen Wechselkursen
stagnierte die Schweizerische Wirtschaft und die saisonbereinigte Arbeitslosenquote stieg erstmals seit Mitte
2013 wieder auf einen Wert von 3,4% per Ende Dezember. In der Zwischenzeit konnten viele Unternehmen den Frankenschock einigermassen verdauen und die Konjunktur nimmt langsam wieder Fahrt auf. Der
Purchasing Manager Index (PMI) der Credit Suisse, ein Vorlaufindikator für die Wirtschaft, ist im Dezember
2015 um 2,3 Punkte angestiegen und hat mit einem Wert von 52,6 die Schwelle zum positiven Wachstum
von 50 wieder überschritten. Mittelfristig wird mit einer Rückkehr zu den durchschnittlichen Wachstumsraten
der letzten drei Jahrzehnte gerechnet. So prognostiziert die KOF Konjunkturforschungsstelle im Dezember
2015 das Wachstum des realen Schweizerischen Bruttoinlandprodukts (BIP) auf 1,1% für das Jahr 2016
und auf 2,0% für das Jahr 2017.
Den bedeutendsten Beitrag zum Wirtschaftswachstum wird vom Konsum erwartet. Zum Einen ist die Konsumausweitung rein zahlenmässig auf das weiterhin hohe Bevölkerungswachstum zurückzuführen, zum Anderen sind die Konsumenten aber auch vermögender, nachdem sich sowohl der Swiss Performance Index
als auch die Reallöhne vier Jahre in Folge positiv entwickelt haben. Im Weiteren bietet das Tiefzinsumfeld
aktuell wenige Sparanreize.
Die Investoren erwarten für Kontinentaleuropa auch mittelfristig tiefe Zinsen. Solange sich die Ausgangslage
bezüglich der Teuerung und der Frankenstärke nicht verändert, wird die Schweizerische Nationalbank (SNB)
kaum vor der Europäischen Zentralbank die Leitzinsen deutlich erhöhen. Hingegen wurde in den Vereinigten
Staaten, wo sich die Arbeitslosenquote seit dem Höchststand nach der Finanzkrise halbiert hat, die Zinswende eingeläutet. Am 16. Dezember 2015 hat die Federal Reserve Bank (Fed) den Leitzins erhöht, nachdem
er sieben Jahre lang Nahe der Nullprozentmarke fixiert war. Beim Verkünden des Anstieges des Leitzinses
um 25 Basispunkte hatte die Fed weitere Zinsschritte in Aussicht gestellt. Im Zuge des erwarteten Zinsanstieges hat auch der US-Dollar an Wert gewonnen. Der Euro ist weiterhin schwächer bewertet als die vormalige Wechselkursgrenze von 1.20 Franken. Neben dem starken Franken und den entsprechend günstiger
gewordenen Importprodukten tragen auch die gesunkenen Rohstoffpreise – ein Fass Rohöl der Sorte Brent
kostete am 15. Januar 2016 noch USD 29 – zu den seit 2012 negativen Jahreswachstumsraten des Landesindexes der Konsumentenpreise bei. Im Jahr 2015 ist die so gemessene Teuerung mit –1,1% besonders
deutlich negativ ausgefallen. Auch für das Jahr 2016 erwartet die SNB in der bedingten Inflationsprognose
nochmals ein negatives Wachstum des Landesindexes der Konsumentenpreise (–0,5%).
Im Oktober respektive Dezember 2015 wurden das eidgenössische Parlament und der Bundesrat gewählt.
In der neuen Legislatur stehen beispielsweise die Umsetzung der Initiative gegen Masseneinwanderung bis
zum Februar 2017, die Reform der Altersvorsorge 2020 und die Unternehmenssteuerreform III im politischen
Fokus.
Markt für
­HospitalityImmobilien
Das «Hospitality Business» ist ursprünglich aus der Hotellerie hervorgegangen, umfasst heute aber ein viel
breiter gefächertes Angebot von den unterschiedlichen Hotelformen bis hin zu Campus-Liegenschaften,
Immobilien für den Gesundheitssektor, reinen Wohnimmobilien mit hotelähnlichen Dienstleistungen oder Residenzen. Die Nachfrage nach Hospitality-Dienstleistungen wird in Zukunft durch zwei Treiber ansteigen. Die
Alterung der Baby Boomer Generation und deren allmählicher Übergang in den Ruhestand werden zusätzliche Nachfrage von Seiten einer relativ vermögenden und vor allem zeitreichen Generation entstehen lassen.
Andererseits wird die Entstehung einer neuen Mittelschicht in bevölkerungsreichen Emerging Markets wie
China oder Indien die Nachfrage nach Tourismusdienstleistungen sowie erstklassigen Ausbildungsmöglichkeiten weiter ansteigen lassen. Die Schweiz besitzt eine exzellente Ausgangslage, um von beiden Trends
profitieren zu können.
Das Jahr 2015 war auch im Hospitality Sektor, wie in anderen Wirtschaftssegmente in der Schweiz, geprägt
durch die Effekte der Aufwertung des Schweizerfrankens und des verstärkten Negativzinsumfelds. Basierend auf Daten von Januar bis Dezember 2015 nahm die Zahl der in der Schweiz verbrachten Logiernächte
im Vergleich zum Vorjahr um 0,8% ab. Dem Anstieg der Übernachtungen von Gästen ausserhalb Europas
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Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality • Geprüfter Jahresbericht per 31. Dezember 2015
ist es zu verdanken, dass trotz einer signifikanten wirtschaftlichen Abschwächung in der Schweiz nur ein
geringfügiger Rückgang der Logiernächte zu beobachten war. Einen sprungartigen Anstieg verzeichneten die
Übernachtungen von Gästen aus China, Indien oder den Golfstaaten, die 2015 33%, 22% und 21% über
dem Vorjahreswert lagen. Dagegen drückte der erstarkte Schweizerfranken auf die Logiernächte von Gästen
aus dem grenznahen Ausland. So gingen die Logiernächte von Gästen aus Deutschland und Frankreich um
12% respektive 6% zurück. Die Zahlen waren regional sehr unterschiedlich verteilt. Rückgänge verzeichneten die Ostschweizer Kantone einschliesslich Graubünden und das Tessin, während der Städtetourismus
weiterhin stark boomte.
Die Nachfrage nach anderen Formen von Hospitality-Immobilien – z. B. Campus-Liegenschaften oder Gesundheitsimmobilien – stieg aber weiterhin an. Gleichzeitig führten die negativen Zinsen dazu, dass das
Investoreninteresse für solche Anlageformen hoch blieb und sich die Kapitalisierungs- und Diskontsätze
zurückbildeten.
In der Rendite-Risiko-Struktur von Hospitality-Immobilien bestehen sehr grosse Unterschiede, je nachdem,
ob die Immobilieninvestoren Management- oder Mietverträge abgeschlossen haben. Schweizer Immobilienfonds können aufgrund gesetzlicher Vorgaben ausschliesslich Mietverträge abschliessen. Diese Mietverträge
sind in aller Regel langfristig (d. h. über 15 oder mehr Jahre) abgeschlossen.
Wohnungsmarkt
Nach einer bemerkenswert langen Boomphase zeichnet sich am Schweizerischen Wohnungsmarkt eine
Trendwende ab. Der Preisindex für angebotene Mietwohnungen von Wüest & Partner ist im 2. Halbjahr
2015 um 0,4% gegenüber dem Vorsemester gesunken. Der Rückgang ist auf vier Gründe zurückzuführen:
Erstens hat die intensive Neubautätigkeit während der vergangenen Jahre den Nachfrageüberhang in vielen
Regionen abgebaut. Zweitens ist die Zuwanderung nach wie vor hoch, allerdings ist die Zahlungsbereitschaft der gegenwärtigen Einwanderer tiefer anzusiedeln als noch vor einigen Jahren. Drittens hat es bei
den angebotenen Mietwohnungen eine Verschiebung vom höheren zum mittleren Preissegment gegeben.
Und viertens kann inzwischen auch die starke Nachfrage nach kleineren Wohnungen weitherum durch ein
grösseres Angebot gedeckt werden.
Das Angebot an Mietwohnungen ist im 4. Quartal 2015 um 8,8% gegenüber dem Vorjahresquartal auf über
131 000 Einheiten angestiegen. Insbesondere an den Agglomerationsrändern oder in Regionen mit Abwanderungstendenzen dürften Absorptionsschwierigkeiten dämpfend auf die Preise wirken. Die Transaktionspreise von Renditeobjekten sind im Zuge des Tiefzinsumfeldes aber weiterhin hoch, die Bruttoanfangsrenditen dementsprechend tief. Bei Mehrfamilienhäusern an Toplagen in der Stadt Zürich wurden im 3. Quartal
2015 Renditen von nur noch 2,1% beobachtet – in Genf betrugen die Spitzenrenditen 2,6%.
Ausblick
Wohnungs­markt
Nach dem Abbau des Nachfrageüberhangs erwartet Wüest & Partner, dass die Mieten der angebotenen
Wohnungen im Jahr 2016 erstmals seit der Jahrtausendwende im Jahresverlauf sinken werden (–0,3%
gegenüber dem Vorjahr). Rückläufige Mietpreise dürfen vor allem in der Romandie aber auch ausserhalb der
Zentren in der Deutschschweiz zu beobachten sein.
Für das Segment der Eigentumswohnungen prognostiziert Wüest & Partner für das Jahr 2016 eine Preisentwicklung von –0,6% gegenüber dem Vorjahr. Zwar bleibt Wohneigentum dank den tiefen Zinsen für die
privaten Haushalte grundsätzlich attraktiv. Aber aufgrund der verschärften Hypothekarvorschriften und den
Preissteigerungen in den vergangenen Jahren hat sich die Zahl der möglichen Käufer reduziert.
Geschäftsflächenmarkt
Die erzielbaren Mietpreise für Büro-, Verkaufs- und Gewerbeflächen bleiben unter Druck. Die Menge der auf
dem Markt angebotenen Geschäftsflächen lag im Jahr 2015 um 11,1% höher als noch im Vorjahr. Zudem
blieben Nachfrageschübe, welche die freien Flächen hätten absorbieren können, weitgehend aus. Bei den
Verkaufsflächen hat die Zahl der inserierten Flächen im 3. und 4. Quartal 2015 erstmals seit neun Jahren
wieder die Schwelle von 500 000 m2 überschritten.
Mehr denn je sind im Geschäftsflächenmarkt kleinere und flexibler nutzbare Flächen gefragt. Je besser die
Flächen den sich verändernden Bedürfnissen der Mieter angepasst sind, desto aussichtsreicher ist es, neue
Mieter zu finden. Ein Abbild der Präferenz für hochwertige Flächen ist der Angebotspreisindex von Büroflächen, der im 2. Halbjahr 2015 im Vorjahresvergleich um 3,5% gestiegen ist. Diese Steigerung ist weniger
auf Mietpreiserhöhungen als vielmehr darauf zurückzuführen, dass aufgrund der kürzlich hohen Bautätigkeiten für Bürogebäude überdurchschnittlich viele Neubauprojekte im Markt angeboten werden.
Bei den Verkaufsflächen ist der Angebotspreisindex gefallen, im 2. Halbjahr 2015 um 3,3% im Vorjahresvergleich. Zumindest stützt das negative Wachstum der Konsumentenpreise noch die abgesetzte Menge im
Detailhandel.
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Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality • Geprüfter Jahresbericht per 31. Dezember 2015
Ausblick
Geschäfts­
flächenmarkt
Die Mietpreise für Büroflächen bleiben im Jahr 2016 stark unter Druck, obwohl sich aufgrund der nachlassenden Bautätigkeit eine Stabilisierung des Angebots abzeichnet. Zudem wird die Freigabe des Wechselkurses den Büromarkt zeitverzögert beeinflussen. Der starke Franken belastet die Konjunktur, erhöht die
Arbeitskosten im internationalen Vergleich und führt so zu einem erhöhten Kostenoptimierungsdruck – u. a.
durch dichtere Flächenbelegungen. Wüest & Partner prognostiziert für das Jahr 2016 bei den Schweizer
Büroflächen eine Preissenkung von 2,4%. Bei den Verkaufsflächen erwartet Wüest & Partner im Jahr 2016
einen Preisrückgang von 3,2%. Der Markt für Verkaufsflächen bleibt im Jahr 2016 herausfordernd, weil die
Umsätze im Detailhandel stagnieren und der starke Franken Verkaufsflächen in Grenzregionen auf die Probe
stellt. Weiter reduzieren viele Detailhändler die Anzahl Produkte in den Läden und ergänzen das Sortiment
mit Einkaufsmöglichkeiten über das Internet.
Baumarkt
Gemäss Schätzung des Staatsekretariates für Wirtschaft (SECO) vom Dezember sind die realen Bauinvestitionen im Jahr 2015 um 0,9% tiefer ausgefallen als noch im Vorjahr. Das ist das erste negative Wachstum
seit 2007. Aufgrund der zunehmenden Anzahl Mitbewerber aus dem nahen Ausland verschärft sich die
Konkurrenzsituation im Baumarkt. Zudem spüren die Tourismusregionen noch immer die Auswirkungen der
Annahme der Zweitwohnungsinitiative.
Die Bauinvestitionen verbleiben insgesamt aber auf einem hohen Niveau und im 4. Quartal 2015 ist der
Hochbauindex der Credit Suisse wieder um 1,9% gegenüber dem Vorquartal angestiegen. Für eine baldige Stabilisierung auf hohem Niveau spricht auch, dass im zweiten Halbjahr 2015 mehr Gesuche für neue
Hochbauten eingereicht wurden als noch in den jeweiligen beiden Vorjahressemestern. Unter dem im Januar
2015 nochmals verschärften Anlagedruck und den hohen Transaktionspreisen von Immobilien gewinnt die
Entwicklung von Neubauprojekten weiter an Beliebtheit.
Das stärkste Segment ist der Bau von Mehrfamilienhäusern, auf welches mittlerweile mehr als die Hälfte
der bewilligten Bauvolumen anfallen. Zwei andere Segmente verzeichnen seit dem Jahr 2013 einen negativen Trend bei den erteilten Baubewilligungen. Einerseits verlieren Einfamilienhäuser stetig an Bedeutung,
andererseits wird der Bau von Geschäftsgebäuden gedämpft durch eine moderate Zusatznachfrage nach
Geschäftsflächen und den bereits bestehenden Überkapazitäten.
Richtungs­weisend
im Bereich
­Nachhaltigkeit
Das Real Estate Investment Management der Credit Suisse ist ein führender Anbieter von nachhaltigen
Immobilien­lösungen und setzt höchstmögliche Standards bezüglich Energieeffizienz, Ressourceneinsparungen sowie zur Vermeidung unökologischer Materialien und Produkte. Nachhaltigkeitsaspekte werden entlang der gesamten Wertschöpfungskette berücksichtigt, ob als Entscheidungskriterien bei Kauf, Verkauf, im
­Betrieb oder der Bewirtschaftung und Sanierung von Objekten.
Nachhaltigkeitsmassnahmen
bei Bestandes­
liegenschaften
Gemeinsam mit Siemens Schweiz und Wincasa hat Real Estate Investment Management seit 2012 ein
Fünfjahresprogramm lanciert, um den Gesamtenergieverbrauch und die CO2-Emissionen von Bestands­
liegenschaften systematisch zu reduzieren. Ziel ist es, ohne bauliche investive Massnahmen den Gesamtenergieverbrauch sowie die CO2-Emissionen im Betrieb zu optimieren. Im Durchschnitt über alle Gebäude
sollen damit mindestens 10% CO2-Emissionen eingespart werden. Die 60 grössten Liegenschaften im
Portfolio von Real Estate Investment Management, die für ca. 42% des Gesamtenergieverbrauchs verantwortlich sind, werden online über das Siemens Advantage Operation Center (AOC) ständig überprüft. Für alle
weiteren Liegenschaften werden die Energieverbrauchsdaten jährlich erfasst und anschliessend Betriebs­
optimierungen durchgeführt. Neben der systematischen Erfassung von Energie- und CO2-Verbrauch, ist die
Erfassung von Wasser- und Abfallverbrauchsdaten vorgesehen. Mit der Erweiterung auf weitere Nachhaltigkeitskennzahlen folgt das Real Estate Investment Management der Global Reporting Initiative (GRI), den
international führenden Reporting Standards und schafft so mehr Transparenz zur Performance-Optimierung
des Liegenschafts­portfolios.
Strategisches
Steuerungs­
instrument zur
Reduktion von CO2
Die vorgenannten Massnahmen, die zur CO2-Reduktion beitragen, haben fortlaufenden Charakter und werden aufgrund der jährlichen Messergebnisse geplant und umgesetzt. Als strategisches Steuerungsinstrument dient das Energieemissionsdiagramm, welches den Wärmeverbrauch und den CO2-Verbrauch des
jeweiligen Portfolios ausweist. Es dient als Entscheidungstool für ein nachhaltiges Portfolio Management.
Die Energieeffizienz konnte gegenüber dem Vorjahr erhöht und der CO2-Ausstoss reduziert werden. Für alle
Nutzungsarten liegen Energieverbrauch und CO2-Emissionen unter dem Schweizer Durchschnitt.
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Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality • Geprüfter Jahresbericht per 31. Dezember 2015
Teilnahme an
­NachhaltigkeitsBenchmark-­
Initiative GRESB
Für mehr Transparenz und Vergleichbarkeit in Sachen Nachhaltigkeits-Performance nimmt Real Estate
Investment Management mit allen Schweizer Funds und Anlagestiftungen an der internationalen Bench­
marking-Initiative Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) teil. Damit stellen sich die Immobilienprodukte der Credit Suisse dem international etablierten Immobilien-Nachhaltigkeitsvergleich. Weltweit
nehmen mehr als 700 Immobilienfirmen und Fundmanager an dem Benchmarking teil. Insgesamt sind damit
mehr als 61 000 Liegenschaften im Wert von rund USD 2,3 Billionen an der Benchmark-Initiative beteiligt.
GRESB bezieht neben Umweltkennzahlen, wie Energie-, CO2-, Wasser-, und Abfallverbrauch, auch die
­Dokumentation und unternehmensspezifische Umsetzung von Nachhaltigkeitsaspekten in die Vergleichsanalyse ein.
Das Real Estate Investment Management der Credit Suisse konnte im Bereich Energieeffizienz und CO2-Reduktion gegenüber dem Vorjahr und im
Vergleich zu allen Benchmark-Teilnehmenden im Durchschnitt signifikant
besser abschneiden.
Der Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality ist Teilnehmer bei GRESB
2015. Die erforderliche Datengrundlage zur Erfassung von PerformanceIndikatoren wird stetig erweitert, so dass zukünftig der CO2-, Energie-,
Wasser- und Abfallverbrauch dokumentier werden kann. Gegenüber dem
Vorjahr 2014 konnte die Nachhaltigkeitsperformance des Credit Suisse
Real Estate Fund Hospitality signifikant gesteigert werden.
Übersicht Doppelzertifizierungen:
Minergie- und
greenproperty
Ort, Adresse
Ecublens, EPFL – Centre de Congrès et de Rencontres,
Les Blévallaires
Fiesch, Hejistrasse 35a, 35b
Zürich, Pfingstweidstrasse 102, 102a, 102b,
«Hotel 25hours»
Minergie-Zertifikat
Minergie: definitiv
Gütesiegel greenproperty
Bronze
Silber
Gold
provisorisch
Minergie: definitiv
provisorisch
Minergie: definitiv
angemeldet
Immobilien­portfolio
Dank strikter Auswahlkriterien und selektiven Akquisitionsrichtlinien konnte der Fonds seit seiner Lancierung
im November 2010 ein solides und diversifiziertes Portfolio qualitativ hochwertiger Bestandesliegenschaften
und Neubauprojekte aufbauen. Gemessen an den Verkehrswerten entfallen 59,40% auf Hotelimmobilien,
23,60% auf Campus, 12,30% auf Wohnen im Alpenraum, 4,20% auf Büroimmobilien in gemischtgenutzten Objekten und 0,50% auf Gesundheitsimmobilien. Rund 49,50% der gesamten Mieterträge stammen
aus der Gastronomie, 16,95% aus kommerziell genutzten Mietobjekten, 10,15% aus Wohnliegenschaften,
1,15% aus Parking und die restlichen 22,25% aus übrigen Flächen.
Erläuterungen zur
Jahresrechnung
Das Geschäftsjahr des Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality dauert jeweils vom 1. Januar bis zum
31. Dezember.
Vermögens­
rechnung
Der Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality konnte bereits äusserst erfolgreich ein strategiekonformes
Portfolio von 39 Bestandesliegenschaften im Wert von CHF 1 268,34 Mio. und ein Neubauprojekt im Wert
von CHF 37,10 Mio. aufbauen. Im Jahr 2015 konnten sechs Liegenschaften, welche bezüglich Anlagekriterien und Immobilienstrategie nicht mehr in das Portfolio passten, erfolgreich verkauft werden. Zusätzlich
wurden drei Stockwerkeinheiten (Eigentumswohnungen) in Davos verkauft. Somit sind 20 der 38 Stilli-Park
Residenzen per Stichtag verkauft.
Im Auftrag der Fondsleitung und in Übereinstimmung mit dem Kollektivanlagengesetz wurden die Verkehrswerte der Bestandesliegenschaften nach der Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode) durch Ernst&
Young AG ermittelt. Die zurzeit in Bau stehende Liegenschaft wurde ebenfalls zu Verkehrswerten bewertet wobei ein Wertbeeinträchtigungstest (Impairment) durchgeführt wurde. Daraus resultiert ein gesamter
Verkehrswert von CHF 1 305,44 Mio. (1 361,01 Mio.). Der gewichtete Diskontierungssatz beträgt durchschnittlich 4,57% (4,89%) der Nettoerträge nach Abzug der langfristigen Instandsetzungsmassnahmen.
Die Fremdfinanzierung liegt bei CHF 350,50 Mio. (417,80 Mio.) oder 26,85% (30,70%) der Verkehrswerte
der Liegenschaften. Die Fremdkapitalquote am Ende der Berichtsperiode betrug somit 28,54% (32,76%).
Die Fälligkeiten der Hypothekardarlehen sind gestaffelt. Rückstellungen für künftige Reparaturen belaufen
sich auf CHF 6,55 Mio. (4,46 Mio.).
Liquidationssteuern (allfällige Grundstückgewinn- und Liquidationssteuern) betragen 3,77 Mio. Das Nettofondsvermögen beträgt CHF 942 232 215 (928 572 227).
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Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality • Geprüfter Jahresbericht per 31. Dezember 2015
Erfolgsrechnung
Der Gesamtertrag beläuft sich auf CHF 53,80 Mio. (52,87 Mio.) Die Mietzinseinnahmen betragen CHF
53,51 Mio. (51,75 Mio.). Die Mietzinsausfallrate infolge von Leerständen und Inkassoverlusten beläuft sich
auf CHF 0,84 Mio. (0,52 Mio.) oder 1,54% (1,00%) der Sollmietzinseinnahmen.
Es wurden keine Bauzinsen aktiviert. Die Fremdfinanzierungskosten steigen von CHF 3,27 Mio. auf
CHF 3,65 Mio. Dabei betrug der durchschnittliche gewichtete Zinssatz 0,88% bei einer Restlaufzeit per
31. Dezember 2015 von 1,40 Jahren. Für Unterhalt und Reparaturen wurden CHF 3,63 Mio. (3,09 Mio.)
aufgewendet, was rund 6,79% (5,97%) der Mietzinseinnahmen ausmacht. Die Positionen Liegenschaftsund Verwaltungsaufwand belaufen sich auf CHF 3,17 Mio. (2,53 Mio.) oder 5,93% (4,89%) der Mietzinseinnahmen. Die Steuern und Abgaben belaufen sich auf CHF 5,90 Mio. (6,49 Mio.). Die Abschreibungen
auf Mobilien belaufen sich wie im Vorjahr auf CHF 3,32 Mio. (3,32 Mio.). Den Rückstellungen für künftige
Reparaturen wurden CHF 2,09 Mio. (2,46 Mio.) zugeführt.
Die reglementarischen Vergütungen an die Fondsleitung betrugen CHF 6,77 Mio. (6,61 Mio.) oder 0,49%
des Gesamtfondsvermögen zu Beginn des Geschäftsjahres. Die reglementarischen Vergütungen an die
Immobilienverwaltungen von CHF 1,11 Mio. (1,08 Mio.) stehen in direkter Abhängigkeit zu den effektiven
Mietzinseinnahmen. Der Gesamtaufwand beträgt CHF 30,43 Mio. (29,65 Mio.).
Die Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF GAV) als Indikator für die Belastung durch den Betriebsaufwand
auf das Gesamtfondsvermögen beträgt 0,62% (0,60%). Diese Kennzahl erlaubt dem Anleger den direkten
Vergleich mit anderen Immobilienfonds.
Der Nettoertrag beläuft sich nach Abschreibungen auf Mobilien auf CHF 23,37 Mio. (23,22 Mio.) oder CHF
2.60 (2.58) pro Anteil. Der betriebliche Cashflow (Nettoertrag vor Abschreibungen und Rückstellungen)
beträgt CHF 28,78 Mio. (29,01 Mio.) oder CHF 3.20 (3.22) pro Anteil. Unter Einschluss der realisierten
Kapitalgewinne und nicht realisierten Kapitalverluste von total CHF 12,85 Mio. (–5,66 Mio.) wird ein Gesamterfolg von CHF 34,07 Mio. (15,94 Mio.) erreicht.
Ausschüttung,
Rendite
Für das Geschäftsjahr 2015 werden CHF 24,75 Mio. (22,50 Mio.) oder CHF 2.75 (2.50) pro Anteil ausbezahlt. Der Coupon Nr. 6 ist ab dem 15. März 2016 (ex Datum 11. März 2016) zahlbar bei der Credit Suisse
AG, Zürich, und deren Geschäftsstellen in der Schweiz. Der Nettoinventarwert (inkl. Ausschüttung) pro Anteil
stieg im abgelaufenen Geschäftsjahr von CHF 100.67 (ex Coupon) auf CHF 104.69, was eine Anlage­
rendite von 3,98% (2,01%) ergibt. Bei einer Ausschüttung von CHF 2.75 (2.50) ergibt sich gemessen am
Börsenkurs vom 31. Dezember 2015 eine Ausschüttungsrendite von 2,94% (2,55%).
Relevante Steuervorschriften
Grundsätzlich unterliegen die Erträge und Kapitalgewinne aus direktem Grundbesitz bei Immobilienfonds gemäss dem Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer der Besteuerung beim Fonds selbst und sind dafür
beim Anteilinhaber (natürliche und juristische Personen) mit Sitz in der Schweiz steuerfrei; sie unterliegen
nicht der Verrechnungssteuer. Die vom Fonds aus dem Verkauf von übrigen Vermögenswerten realisierten
Kapitalgewinne sind beim Anteilinhaber steuerfrei (Privatvermögen) sowie verrechnungssteuerfrei, sofern sie
mit separatem Coupon ausgeschüttet oder in der Abrechnung an den Anleger gesondert ausgewiesen werden. Die Ertrags- und Kapitalbesteuerung auf Ebene der Kantons- und Gemeindesteuern erfolgen gemäss
den kantonalen Steuergesetzen.
Der in der Schweiz domizilierte Anleger kann die in Abzug gebrachte Verrechnungssteuer auf übrigen Erträgen durch Deklaration in der Steuererklärung respektive durch separaten Verrechnungssteuerantrag zurückfordern. Der im Ausland domizilierte Anleger kann die Verrechnungssteuer nach dem allfällig zwischen der
Schweiz und seinem Domizilland bestehenden Doppelbesteuerungsabkommen zurückfordern. Bei fehlendem Abkommen besteht keine Rückforderungsmöglichkeit.
Die steuerlichen Ausführungen gehen von der derzeit bekannten Rechtslage und Praxis aus. Änderungen
der Gesetzgebung, Rechtsprechung bzw. Erlasse und Praxis der Steuerbehörden bleiben ausdrücklich vorbehalten.
Geschäftsjahr (steuerfrei)
Coupon Nr.
Brutto
Abzüglich 0% eidg. Verrechnungssteuer
Total Ausschüttung
Emission
2015 2014
6
5
CHF 2.75
CHF 2.50
CHF 0.00 CHF 0.00
CHF 2.75
CHF 2.50
Im Berichtsjahr 2015 fand keine Emission statt.
9
Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality • Geprüfter Jahresbericht per 31. Dezember 2015
Kursentwicklung
in CHF
(1.1.–31.12.2015)
110
105
100
95
90
85
SXI Real Estate Funds (TR)
Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality
Swiss Market Index (SMI)
Jan.
2015
Feb.
2015
März
2015
April
2015
Mai
2015
Juni
2015
Juli
2015
Aug.
2015
Sept.
2015
Okt.
2015
Nov.
2015
Dez.
2015
Der Schlusskurs lag am Ende des Geschäftsjahres bei CHF 93.50. Die Performance beträgt –2,22% und
liegt um 6,39 Prozentpunkte unter dem Benchmark. Als Benchmark des Fonds dient der SXI Real Estate
Funds (TR), der im selben Zeitraum eine Performance von 4,17% ausgewiesen hat. Das Disagio, welches
sich aus der Differenz zwischen Schlusskurs und Inventarwert ergibt, lag am Ende der Berichtsperiode bei
10,69% und damit unter dem durchschnittlich gewichteten Agio der im SXI Real Estate Funds vertretenen
Fonds von 25,20%. Der in der Schweiz steuerbare Wert eines Anteils beträgt CHF 0.01.
Rücknahmen
Auf Ende des Rechnungsjahres wurden 245 830 Anteile gekündigt. Diese Anteile wurden im März 2016
vorzeitig zurückbezahlt.
Anteile im Umlauf
Stand am 1. Januar 2015
Rücknahmen
Ausgaben
Stand am 31. Dezember 2015
10
9 000 000Anteile
0Anteile
0Anteile
9 000 000Anteile
Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality • Geprüfter Jahresbericht per 31. Dezember 2015
Entwicklung Nettoinventarwert und Ausschüttung
Entwicklung
­Nettoinventarwert
und Ausschüttung
Abschluss per
31.12.
2011*
2012
2013
2014
2015
Anteile
im Umlauf
Inventarwert
ex Coupon
Ausschüttung
aus ord. Ertrag
CHF
Kapital­gewinn
CHF
Gesamt­
ausschüttung
CHF
Nettovermögen zu
Verkehrswerten in
Mio. CHF
9 000 000
9 000 000
9 000 000
9 000 000
9 000 000
98.89
99.79
101.13
100.67
101.94
0.85
1.70
2.30
2.50
2.75
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.85
1.70
2.30
2.50
2.75
897,64
913,40
930,87
928,57
942,23
* Gründungsjahr 2010 / Ausgabepreis CHF 98.52, das Geschäftsjahr per 31.12.2011 umfasst die Zeitspanne vom 25.11.2010 bis 31.12.2011 (verlängertes
Geschäftsjahr).
Aufteilung nach Nutzungsarten
(nach Verkehrswerten)
4% Büro
1% Gesundheitsimmobilien
12% Wohnen im Alpenraum /
Retail
59% Hotel
24% Campus
11
Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality • Geprüfter Jahresbericht per 31. Dezember 2015
Vermögensrechnung per 31. Dezember 2015
31.12.201531.12.2014 1)
Aktiven
Kasse, Post- und Bankguthaben auf Sicht, einschliesslich Treuhandanlagen
bei Drittbanken
VerkehrswertVerkehrswert
CHFCHF
143 125
2 766 914
Grundstücke
– Wohnbauten
– Kommerziell genutzte Liegenschaften
– Gemischte Bauten
– Bauland einschl. Abbruchobjekte und angefangene Bauten
Total Grundstücke
50 888 000
1 041 128 000
176 320 000
37 103 000
1 305 439 000
52 652 000
1 108 902 001
184 004 000
15 448 000
1 361 006 001
Sonstige Vermögenswerte
Gesamtfondsvermögen
12 923 683
1 318 505 808
17 163 905
1 380 936 820
Passiven
Kurzfristige Verbindlichkeiten
– Kurzfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte
Verbindlichkeiten
– Kurzfristige verzinsliche Darlehen und Kredite
– Kurzfristige sonstige Verbindlichkeiten
Total kurzfristige Verbindlichkeiten
70 500 000
170 000 000
22 007 593
262 507 593
270 800 000
47 000 000
32 940 593
350 740 593
Langfristige Verbindlichkeiten
– Langfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte
Verbindlichkeiten
Total langfristige Verbindlichkeiten
110 000 000
110 000 000
100 000 000
100 000 000
Total Verbindlichkeiten
372 507 593
450 740 593
Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern
Geschätzte Liquidationssteuern
Nettofondsvermögen
945 998 215
3 766 000
942 232 215
930 196 227
1 624 000
928 572 227
9 000 000
104.69
2.75
101.94
9 000 000
103.17
2.50
100.67
928 572 227
–22 500 000
930 870 491
–20 700 000
0
34 070 988
2 089 000
942 232 215
0
15 940 736
2 461 000
928 572 227
Anzahl Anteile im Umlauf
Nettoinventarwert pro Anteil
Abzüglich Ausschüttung Geschäftsjahr 2015 (Coupon Nr. 6)
Nettoinventarwert pro Anteil nach Ausschüttung
Veränderungen des Nettofondsvermögens
Nettofondsvermögen zu Beginn des Rechnungsjahres
Ausschüttungen
Saldo aus dem Anteilverkehr exkl. des Einkaufs in die laufenden Erträge bei der
Ausgabe und der Ausrichtung laufender Erträge bei der Rücknahme von Anteilen
Gesamterfolg
Saldo Einlage/Entnahme Rückstellungen für Reparaturen
Nettofondsvermögen am Ende des Rechnungsjahres
Angaben früherer Jahre
Nettofondsvermögen
31.12.2015
942 232 215
31.12.2014
928 572 227
31.12.2013
930 870 491
1)
Vorjahr an die neue KKV-Finma-Darstellung angepasst
12
Inventarwert pro Anteil
104.69
103.17
103.43
Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality • Geprüfter Jahresbericht per 31. Dezember 2015
Erfolgsrechnung 2015 (abgeschlossen per 31. Dezember 2015)
1.1.2015 bis
1.1.2015 bis
1.1.2014 bis
1.1.2014 bis
31.12.2015 31.12.201531.12.2014 1)31.12.2014 1)
CHF CHF CHFCHF
Erträge
Erträge der Post- und Bankguthaben
128
519
Mietzinseinnahmen
53 512 046
51 750 170
Sonstige Erträge
284 082
1 121 593
Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe
von Anteilen
0
0
Total Erträge
53 796 256
52 872 282
Aufwendungen
Hypothekarzinsen und Zinsen aus
hypothekarisch sichergestellten Verbindlichkeiten
Sonstige Passivzinsen
Baurechtszinsen
Unterhalt und Reparaturen
Liegenschaftenverwaltung
– Liegenschaftsaufwand – Verwaltungsaufwand
Steuern und Abgaben
– Liegenschaftssteuern
– Gewinn- und Kapitalsteuern
Schätzungs- und Prüfaufwand
Abschreibungen auf Mobilien
Rückstellungen für künftige Reparaturen
– Zuweisung
– Entnahme
Reglementarische Vergütungen an
– die Fondsleitung
– die Depotbank
– die Immobilienverwaltungen
Kosten für Rechenschaftsbericht
Aufsichtsabgaben
Sonstige Aufwendungen
Ausrichtung laufender Nettoerträge bei der
Rücknahme von Anteilen
Total Aufwand
3 510 764
142 515
281 609
3 633 308
3 203 329
67 150
251 784
3 089 824
3 017 263
157 736
2 395 703
133 264
1 014 807
4 881 240
176 078
3 324 225
898 717
5 589 334
212 295
3 324 225
6 550 000
–4 461 000
2 500 000
–39 000
6 766 591
278 572
1 114 353
22 370
4 214
14 196
6 614 122
279 261
1 077 431
43 050
5 331
5 900
0
30 428 841
30 428 841
0
29 651 720
29 651 720
Nettoertrag
Realisierte Kapitalgewinne und -verluste
Realisierter Erfolg
Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste
Veränderung der Liquidationssteuern
Gesamterfolg
23 367 415
16 992 848
40 360 263
–4 147 275
–2 142 000
34 070 988
23 220 562
1 956 795
25 177 357
–7 612 621
–1 624 000
15 940 736
Verwendung des Erfolges
Nettoertrag des Rechnungsjahres
Vortrag des Vorjahres
Zur Verteilung verfügbarer Erfolg
Zur Ausschüttung an die Anleger vorgesehener Erfolg
Vortrag auf neue Rechnung
23 367 415
2 276 079
25 643 494
24 750 000
893 494
23 220 562
1 555 517
24 776 079
22 500 000
2 276 079
1)
Vorjahr an die neue KKV-Finma-Darstellung angepasst
13
Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality • Geprüfter Jahresbericht per 31. Dezember 2015
Anhang per 31. Dezember 2015
Höhe des Abschreibungskontos
Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen
Höhe des Kontos der zur Wiederanlage zurückbehaltenen E
­ rträge
Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahres gekündigten Anteile
1)
31.12.2014
0,0 Mio.
6,6 Mio.
0,0 Mio.
245 830 1)
0,0 Mio.
4,5 Mio.
0,0 Mio.
keine
31.12.2015
31.12.2014 1)
1,54%
26,85%
2,94%
97,23%
68,25%
0,62%
0,90%
3,62%
10,69%
–2,22%
3,98%
1,00%
30,70%
2,55%
87,61%
71,85%
0,60%
0,89%
1,89%
5,01%
5,28%
2,01%
Die vorzeitige Rückzahlung aller gekündigten Anteile ist bereits per März 2016 erfolgt.
Kennzahlen
Mietzinsausfallquote
Fremdfinanzierungsquote in % der Verkehrswerte
Ausschüttungsrendite
Ausschüttungsquote
Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge)
Fondsbetriebsaufwandquote GAV (TERREF GAV)
Fondsbetriebsaufwandquote NAV (TERREF NAV)
Eigenkapitalrendite (ROE)
Disagio
Performance
Anlagerendite
1)
CHF
CHF
CHF
31.12.2015
Kennzahlen wurden nicht an die neue KKV-Finma-Berechnung angepasst
Angaben über Derivate
Keine
Grundsätze für die Bewertung des Fondsvermögens sowie die Berechnung des Netto­inventarwerts
Der Inventarwert eines Anteils ergibt sich aus dem Verkehrswert des Fondsvermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten
des Anlagefonds sowie um die bei der Liquidation des Fondsvermögens wahrscheinlich anfallenden Steuern, dividiert durch die
Anzahl der sich im Umlauf befindlichen Anteile.
Gemäss Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den SFAMA-Richtlinien für die Immobilienfonds werden die Immobilien
des Fonds regelmässig von unabhängigen, bei der Aufsichtsbehörde akkreditierten Schätzungsexperten anhand einer dynamischen
Ertragswertmethode geschätzt. Die Bewertung erfolgt zum Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung
wahrscheinlich erzielt würde. Bei angefangenen Bauten und Bauprojekten erfolgt die Bewertung ebenfalls zu Verkehrswerten
wobei ein Wertbeeinträchtigungstest (Impairment) durchgeführt wird. Bei Erwerb oder Veräusserung von Grundstücken im Fondsvermögen sowie auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres muss der Verkehrswert der Grundstücke im Fondsvermögen durch die
Schätzungsexperten überprüft werden. Der Verkehrswert der einzelnen Immobilien stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr
und unter Annahme eines sorgfältigen Kauf- und Verkaufsverhaltens mutmasslich erzielbaren Preis dar. Im Einzelfall werden, insbesondere beim Kauf und Verkauf von Fondsliegenschaften, eventuelle Opportunitäten im Interesse des Fonds bestmöglich genutzt.
Dies kann zu Abweichungen zu den Bewertungen führen.
Weitere Ausführungen zu den Verkehrswerten können dem Bewertungsbericht der Immobilienschätzer per Jahresabschluss entnommen werden.
14
Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality • Geprüfter Jahresbericht per 31. Dezember 2015
Angaben über die effektiven Vergütungssätze, wo im Fondsreglement Maximalsätze angegeben sind
a)Vergütungen an die Fondsleitung
– J ährliche Kommission für die Leitung des Immobilienfonds, das Asset Management und
den Vertrieb des Immobilienfonds auf Basis des Gesamtfonds­vermögens zu Beginn des
Rechnungsjahres
–K
ommission für die Bemühungen bei der Erstellung von Bauten, bei Renovationen und
­Umbauten auf Basis der Baukosten
–E
ntschädigung für die Bemühungen beim Kauf und Verkauf von Grundstücken auf Basis
des Kauf- bzw. Verkaufspreises, sofern nicht ein Dritter damit beauftragt wird
–E
ntschädigung für die Verwaltung der einzelnen Liegenschaften während der Berichtsperiode
auf Basis der Bruttomietzins­einnahmen (inkl. Baurechtszinseinnahmen)
–A
usgabekommission zur Deckung der Kosten, welche die Platzierung der neuen Anteile
verursachte, auf Basis des Nettoinventarwerts der neu emittierten Anteile
–R
ücknahmekommission zur Deckung der Kosten, welche die Rücknahme von Anteilen
­verursachte, auf Basis des Nettoinventarwerts der zurückgenommenen Anteile
b)Vergütungen an die Depotbank
– Kommission für die Aufbewahrung des Fondsvermögens, die Besorgung des Zahlungsverkehrs des Immobilienfonds und die sonstigen in § 4 des Fondsvertrages aufgeführten
Aufgaben auf Basis des Nettofondsvermögens zu Beginn des Rechnungsjahres
– Kommission für die Auszahlung des Jahresertrages an die Anleger
2015
Effektiv Maximal
2014
Effektiv Maximal
0,49%
1,00%
0,49%
1,00%
2,00%
3,00%
2,00%
3,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,08%
5,00%
2,08%
5,00%
0,00%
5,00%
0,00%
5,00%
0,00%
5,00%
0,00%
5,00%
0,03%
0,00%
0,05%
0,50%
0,03%
0,00%
0,05%
0,50%
Gesamtbetrag der vertraglichen Zahlungsverpflichtungen nach dem Bilanzstichtag für Grundstückkäufe
sowie Bauaufträge und Investitionen in Liegenschaften
Grundstückkäufe
Bauaufträge und Investitionen in Liegenschaften
CHF
CHF
31.12.2015
31.12.2014
0,0 Mio.
3,9 Mio.
0,0 Mio.
44,7 Mio.
Langfristige Verbindlichkeiten, aufgeteilt nach Fälligkeit innerhalb von einem bis fünf Jahren und nach fünf Jahren
1 bis 5 Jahre
> 5 Jahre
CHF
CHF
31.12.2015
31.12.2014
75,0 Mio.
35,0 Mio.
70,0 Mio.
30,0 Mio.
Generelle Bemerkung:
Weitere Informationen können bei «Wichtiges in Kürze» entnommen werden.
15
Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality • Geprüfter Jahresbericht per 31. Dezember 2015
Hypotheken
Abgelaufene Hypotheken und Festvorschüsse
Laufende Hypotheken und Festvorschüsse
von
Kreditart
Festvorschuss
31.12.2015
Festvorschuss
21.12.2015
Festvorschuss
31.12.2015
Festhypothek
30.09.2013
Festhypothek
20.09.2013
Festhypothek
31.05.2013
Festhypothek
30.09.2013
Festhypothek
31.03.2014
Festhypothek
20.09.2013
Festhypothek
31.03.2014
Festhypothek
30.09.2013
Festhypothek
31.03.2014
Festhypothek
31.03.2014
Festhypothek
30.10.2015
Total laufende Hypotheken und
­Festvorschüsse
Laufzeit
bis
08.01.2016
21.03.2016
31.03.2016
30.09.2016
20.09.2017
31.05.2018
28.09.2018
29.03.2019
20.09.2019
31.03.2020
30.09.2020
31.03.2021
31.03.2022
30.10.2023
Betrag in CHF
40 500 000
10 000 000
10 000 000
10 000 000
10 000 000
25 000 000
10 000 000
5 000 000
10 000 000
5 000 000
10 000 000
10 000 000
5 000 000
20 000 000
180 500 000
Zinssatz
0,800%
0,950%
0,900%
1,260%
1,450%
1,390%
1,630%
1,240%
1,900%
1,430%
2,050%
1,610%
1,770%
0,900%
Kreditart
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festhypothek
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festhypothek
Festvorschuss
Festvorschuss
von
31.12.2014
09.01.2015
30.01.2015
10.02.2015
20.02.2015
27.02.2015
10.03.2015
13.03.2015
19.03.2015
20.03.2015
26.03.2015
31.12.2014
31.03.2015
10.04.2015
15.04.2015
30.04.2015
08.05.2015
20.05.2015
29.05.2015
01.04.2015
10.06.2015
30.06.2015
10.07.2015
31.07.2015
10.08.2015
19.08.2015
21.08.2015
31.08.2015
01.09.2015
04.09.2015
20.09.2013
17.09.2015
18.09.2015
30.06.2015
10.09.2015
22.09.2015
30.09.2015
09.10.2015
20.10.2015
23.10.2015
30.10.2015
10.11.2015
19.11.2015
26.11.2015
30.11.2015
03.12.2015
07.12.2015
10.12.2015
21.09.2015
17.12.2015
30.12.2014
21.12.2015
22.12.2015
Laufzeit
bis
09.01.2015
30.01.2015
10.02.2015
20.02.2015
27.02.2015
10.03.2015
31.03.2015
31.03.2015
31.03.2015
31.03.2015
31.03.2015
01.04.2015
10.04.2015
30.04.2015
30.04.2015
08.05.2015
20.05.2015
29.05.2015
10.06.2015
30.06.2015
30.06.2015
10.07.2015
31.07.2015
10.08.2015
31.08.2015
31.08.2015
31.08.2015
01.09.2015
10.09.2015
10.09.2015
21.09.2015
22.09.2015
22.09.2015
30.09.2015
30.09.2015
30.09.2015
09.10.2015
20.10.2015
30.10.2015
30.10.2015
10.11.2015
19.11.2015
26.11.2015
30.11.2015
03.12.2015
07.12.2015
10.12.2015
17.12.2015
21.12.2015
21.12.2015
31.12.2015
31.12.2015
31.12.2015
Die Zinssätze bei den Festhypotheken und Festvorschüssen sind jeweils während der ganzen Laufzeit fix.
16
Betrag in CHF
240 800 000
224 400 000
168 200 000
113 400 000
23 400 000
24 000 000
19 900 000
22 500 000
15 800 000
10 000 000
65 000 000
10 000 000
213 300 000
180 600 000
15 000 000
167 000 000
163 400 000
98 500 000
100 500 000
10 000 000
102 500 000
73 900 000
62 000 000
64 000 000
57 000 000
22 000 000
1 000 000
80 000 000
79 000 000
1 200 000
10 000 000
7 000 000
2 500 000
10 000 000
70 600 000
12 500 000
124 000 000
122 000 000
114 300 000
3 800 000
98 500 000
95 500 000
93 500 000
88 600 000
91 900 000
91 900 000
43 600 000
41 000 000
10 000 000
40 700 000
10 000 000
45 500 000
500 000
Zinssatz
0,650%
0,650%
0,650%
0,650%
0,650%
0,650%
0,650%
0,650%
0,650%
0,650%
0,650%
0,700%
0,650%
0,650%
0,650%
0,650%
0,650%
0,650%
0,650%
0,850%
1,050%
1,050%
1,050%
1,050%
1,050%
1,050%
1,050%
1,050%
1,050%
1,050%
1,100%
1,050%
1,050%
0,850%
1,050%
1,050%
1,050%
1,050%
1,050%
1,050%
1,050%
1,050%
1,050%
1,050%
1,050%
0,800%
0,800%
0,800%
1,200%
0,800%
0,700%
0,800%
0,800%
Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality • Geprüfter Jahresbericht per 31. Dezember 2015
Geschäfte zwischen Fonds
Während des Geschäftsjahres 2015 hat der Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality von den Immobilienfonds Credit Suisse 1a
Immo PK, Credit Suisse Real Estate Fund Global, Credit Suisse Real Estate Fund International, Credit Suisse Real Estate Fund
LivingPlus und Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus folgende Kredite erhalten.
Laufende Kredite
von
Kreditart
Kredit
17.12.2015
Kredit
31.12.2015
Total laufende Kredite
Laufzeit
bis
08.01.2016
08.01.2016
Betrag in CHF
133 000 000
37 000 000
170 000 000
Zinssatz
0,525%
0,400%
Betrag in CHF
9 000 000
38 000 000
10 000 000
38 000 000
10 000 000
38 000 000
9 000 000
100 000 000
38 000 000
138 000 000
90 000 000
20 000 000
213 000 000
148 000 000
10 000 000
68 000 000
30 000 000
53 000 000
10 000 000
30 000 000
30 000 000
53 000 000
10 000 000
30 000 000
17 000 000
141 000 000
10 000 000
20 000 000
151 000 000
17 000 000
20 000 000
135 800 000
20 000 000
155 000 000
Zinssatz
0,375%
0,375%
0,375%
0,375%
0,375%
0,375%
0,375%
0,375%
0,375%
0,375%
0,375%
0,375%
0,325%
0,325%
0,325%
0,325%
0,325%
0,325%
0,325%
0,325%
0,325%
0,325%
0,325%
0,325%
0,325%
0,325%
0,325%
0,325%
0,525%
0,525%
0,525%
0,525%
0,525%
0,525%
Abgelaufene Kredite
Kreditart
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
von
10.12.2014
10.12.2014
09.01.2015
10.01.2015
20.01.2015
20.01.2015
10.01.2015
30.01.2015
10.02.2015
19.02.2015
20.02.2015
10.02.2015
19.03.2015
26.03.2015
20.03.2015
31.03.2015
10.04.2015
15.04.2015
10.04.2015
30.04.2015
30.04.2015
05.05.2015
08.05.2015
08.05.2015
20.05.2015
20.05.2015
29.05.2015
29.05.2015
10.06.2015
10.06.2015
10.06.2015
19.06.2015
30.06.2015
30.06.2015
Laufzeit
bis
10.01.2015
10.01.2015
20.01.2015
20.01.2015
30.01.2015
30.01.2015
10.02.2015
19.02.2015
19.02.2015
19.03.2015
19.03.2015
20.03.2015
26.03.2015
31.03.2015
10.04.2015
15.04.2015
30.04.2015
05.05.2015
08.05.2015
08.05.2015
20.05.2015
20.05.2015
20.05.2015
29.05.2015
10.06.2015
10.06.2015
10.06.2015
10.06.2015
19.06.2015
30.06.2015
30.06.2015
30.06.2015
10.07.2015
20.07.2015
Kreditart
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
von
10.07.2015
30.06.2015
20.07.2015
31.07.2015
20.07.2015
31.07.2015
10.08.2015
10.08.2015
19.08.2015
20.08.2015
31.08.2015
31.08.2015
31.08.2015
31.08.2015
10.09.2015
10.09.2015
17.09.2015
17.09.2015
10.09.2015
10.09.2015
10.09.2015
22.09.2015
30.09.2015
25.09.2015
20.10.2015
25.09.2015
30.10.2015
31.10.2015
19.11.2015
19.11.2015
30.11.2015
10.12.2015
10.12.2015
Laufzeit
bis
20.07.2015
31.07.2015
31.07.2015
10.08.2015
19.08.2015
20.08.2015
31.08.2015
31.08.2015
31.08.2015
31.08.2015
10.09.2015
10.09.2015
10.09.2015
10.09.2015
17.09.2015
17.09.2015
25.09.2015
25.09.2015
30.09.2015
30.09.2015
30.09.2015
30.09.2015
09.10.2015
20.10.2015
30.10.2015
31.10.2015
19.11.2015
19.11.2015
30.11.2015
10.12.2015
10.12.2015
17.12.2015
31.12.2015
Betrag in CHF
20 000 000
37 000 000
20 000 000
20 000 000
155 000 000
37 000 000
6 000 000
20 000 000
132 000 000
37 000 000
6 000 000
20 000 000
37 000 000
132 000 000
37 000 000
132 000 000
37 000 000
125 000 000
6 000 000
7 000 000
20 000 000
10 000 000
20 000 000
125 000 000
133 000 000
37 000 000
133 000 000
37 000 000
37 000 000
133 000 000
37 000 000
133 000 000
37 000 000
Zinssatz
0,525%
0,525%
0,525%
0,525%
0,525%
0,525%
0,525%
0,525%
0,525%
0,525%
0,525%
0,525%
0,525%
0,525%
0,525%
0,525%
0,525%
0,525%
0,525%
0,525%
0,525%
0,525%
0,525%
0,525%
0,525%
0,525%
0,525%
0,525%
0,525%
0,525%
0,525%
0,525%
0,525%
Bei den dabei angewandten Zinssätzen handelt es sich um durchschnittliche, marktkonforme Zinssätze zwischen Festvorschüssen
und Festgeldern bzw. vergleichbaren Anlagen. Die Zinssätze sind jeweils während der ganzen Laufzeit fix.
Während des Geschäftsjahres 2015 hat der Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality keine Anlagen (gem. Art. 86 Abs. 3a KKV)
bei anderen Immobilienfonds der Credit Suisse Funds AG getätigt.
Laufende sonstige Anlagen
Kreditart
Keine
von
Abgelaufene sonstige Anlagen
Laufzeit
bis
Betrag in CHF
Zinssatz
Kreditart
Keine
von
Laufzeit
bis
Betrag in CHF
Zinssatz
17
Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality • Geprüfter Jahresbericht per 31. Dezember 2015
Käufe und Verkäufe von Grundstücken
Aufstellung der Käufe und Verkäufe von Grundstücken im Geschäftsjahr 2015
Käufe
Keine
Gebäudeart
GB-Nr.
Grundstücksfläche m2
Verkäufe
Chur, Untere Gasse 17, 23
Davos, Residenz «In der Stilli», Davos Dorf
Davos, Residenz «In der Stilli», Davos Dorf
Davos, Residenz «In der Stilli», Davos Dorf
Luzern, Haldenstrasse 10, «Hotel Palace»
Solothurn, Hauptstrasse 64, «Hotel Krone»
Zermatt, Bahnhofstrasse 80, «Hotel Monte Rosa»
Zermatt, Seilerwiesenstrasse 9, Annyvonne
Zermatt, Seilerwiesenstrasse 11, Haus Whymper
Gebäudeart
Kommerziell genutzte Liegenschaft
Stockwerkeinheit
Stockwerkeinheit
Stockwerkeinheit
Kommerziell genutzte Liegenschaft
Kommerziell genutzte Liegenschaft
Kommerziell genutzte Liegenschaft
Stockwerkeinheit
Stockwerkeinheiten
GB-Nr.
3070
S57694, M103369
S57728, M103379, M103380
S57721, M103403, M103403
744
7033
102, 109, 111, 289
946/20
322/2, 322/3, 322/4, 322/5, 322/11
Grundstücksfläche m2
561
3 337
1 225
1 002
1 324
2 497 Mietzinseinnahmen pro Mieter grösser als 5%
Mieter
SEG Swiss Education Group
Hotel International Oerlikon AG
Eidgenössische Technische Hochschule Lausanne
Seiler Hotels Zermatt AG
Swiss Holiday Park AG
Le Plaza Basel-Stadt AG
Dorint Hotels & Resorts AG
Kanton Zürich
Ort der Liegenschaft
Brig, Caux, Montreux, Leysin, Neuenburg
Zürich
Lausanne
Zermatt
Morschach
Basel
Basel
Zürich
Anteil in % der Mietzinseinnahmen
12,03%
10,83%
10,64%
9,38%
7,25%
6,02%
5,82%
5,13%
Geschäfte mit Nahestehenden
Die Fondsleitung bestätigt, dass keine Übertragung von Immobilienwerten auf Nahestehende oder von Nahestehenden stattgefunden hat und dass übrige Geschäfte mit Nahestehenden zu marktkonformen Bedingungen abgeschlossen wurden (Ziff. 18 der
Richtlinien für Immobilienfonds der Swiss Funds & Asset Management Association SFAMA vom 2. April 2008, Stand April 2015).
18
Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality • Geprüfter Jahresbericht per 31. Dezember 2015
Liegenschafts-/Immobilienstruktur per 31. Dezember 2015
Liegenschaftsstruktur
Wohnbauten
Kommerziell genutzte Liegenschaften
Gemischte Bauten
Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und
angefangene Bauten
Total
Wohnbauten
Kommerziell genutzte Liegenschaften
Gemischte Bauten
Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und
angefangene Bauten
Total
Immobilienstruktur
(nach Verkehrs­
werten)
2,85%
Bauland (inkl. Abbruchobjekte)
und angefangene Bauten
Gestehungskosten
Verkehrswerte
Versicherungswerte
CHF
54 532 000
1 032 147 650
173 164 900
CHF
50 888 000
1 041 128 000
176 320 000
CHF
54 482 569
1 050 435 905
154 790 347
35 210 000
37 103 000
35 210 000
1 295 054 550
1 305 439 000
1 294 918 821
Gestehungskosten
Verkehrswerte
4,20%
79,70%
13,35%
3,90%
79,75%
13,50%
2,75%
2,85%
100,00%
100,00%
3,90% Wohnbauten
13,50%
Gemischte Bauten
79,75%
Kommerziell genutzte
Liegenschaften
19
Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality • Geprüfter Jahresbericht per 31. Dezember 2015
Geografische Verteilung der Fondsliegenschaften
Basel
Regensdorf
Winterthur
Zürich
Neuenburg
Morschach
Laax
Köniz
Brigels Ecublens
Maienfeld
Davos
Samedan
Montreux
Caux-Montreux
Fiesch
Leysin
Brig
Verkehrswerte:
Täsch
Zermatt über 50 Mio. CHF
20–50 Mio. CHF
5–20 Mio. CHF
bis 5 Mio. CHF
20
Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality • Geprüfter Jahresbericht per 31. Dezember 2015
Regionale Aufteilung nach Verkehrswerten
1,35% Westschweiz
19,80% Zürich
25,00% Genfersee
1,05% Ostschweiz
5,80% Zentralschweiz
10,80% Nordwestschweiz
33,80% Südschweiz
2,40% Bern
21
Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality • Geprüfter Jahresbericht per 31. Dezember 2015
Inventar der Liegenschaften Allgemeine Objektangaben / Objekt-Finanzzahlen /
Objektstruktur Wohnungen / Objektstruktur Gewerbe
Anzahl Total Mietobjekte
Ort, Adresse
Gebäude
Wohnbauten
Fiesch, Hejistrasse 35 a, 35 b
2
83
Laax, Via Marcau 6, 8
2
273
Zermatt, Bahnhofstrasse 42, 44, 48, Seilerhausareal A, B, C
3
61
Zermatt*, Seilerwiesenstrasse 9, Annyvonne
Total I
7
417
Total Miet­ Grundstücks- Erstellungsfläche (m2)
fläche (m2)
jahr
2 886
6 896
3 079
3 363
5 085
8 398
12 861
16 846
Erwerbs­
datum
2014
2014
1991
19.09.2012
03.02.2014
07.07.2011
davon im Stockwerkeigentum
Kommerziell genutzte Liegenschaften
Basel, Messeplatz 25, «Swissôtel Le Plaza»
Basel, Schönaustrasse 10, «Dorint Hotel»
Brig, Spitalstrasse, «Themis/Xenius»
Caux-Montreux, Route de Caux 127, «Baumann»
Caux-Montreux, Route des Monts 9, «Alpina»
Chur*, Untere Gasse 17, 23
Davos, Baslerstrasse 9, «Hotel InterContinental» inkl. Residenzen
Köniz, Sägemattstrasse 1
Leysin, Au Feydey, «Mont-Blanc»
Leysin, Au Feydey, «Villa Belvédère»
Luzern*, Haldenstrasse 10, «Hotel Palace»
Maienfeld, Werkhofstrasse 1, «Swiss Heidi Hotel»
Montreux, Avenue Claude Nobs 2, «Le Montreux Palace»
Montreux, Avenue de Nestlé 4, «Jura»
Montreux, Avenue des Alpes 15, «Europe»
Montreux, Avenue des Alpes 61, Personalhaus
Montreux, Avenue Florimont 11, «Miramonte»
Montreux, Rue de Centre 1, «Rosemont»
Morschach, «Swiss Holiday Park»
Neuenburg, Avenue de la Gare 15, 17, «Eurotel»
Regensdorf, Althardstrasse 60
Solothurn*, Hauptstrasse 64, «Hotel Krone»
Täsch, Kantonsstrasse, Welcome Hotel Personalhäuser A, B
Winterthur, Turbinenstrasse 2, «Bibliothek ZHAW»
Zermatt, Bahnhofstrasse 11, 2 Oeltank
Zermatt, Bahnhofstrasse 29, «Villa Margherita»
Zermatt, Bahnhofstrasse 31, «Hotel Le Mont Cervin Palace»
Zermatt*, Bahnhofstrasse 80, «Hotel Monte Rosa»
Zermatt, Hofmattstrasse 12, «Hotel Le Petit Cervin»
Zermatt, Hofmattstrasse 14, «Villa Emeline»
Zermatt*, Seilerwiesenstrasse 11, Haus Whymper
Zermatt, Tempel 6, Restaurant Myoko
Zürich, Pfingstweidstrasse 102, 102a, 102b, «Hotel 25hours»
Zürich, Schulstrasse 44, «Swissôtel»
Total II
1
1
1
1
1
258
239
264
4
25
20 154
6 368
5 302
735
968
9 323
2 754
4 000
729
157
1971
2002
2007
1893
1900
01.08.2012
01.09.2011
01.03.2013
02.09.2010
02.09.2010
3
1
1
1
368
112
200
254
22 854
6 658
12 259
11 494
20 274
2 703
19 305
9 573
2014
2013
1896
1910
20.12.2010
15.02.2013
02.09.2010
02.09.2010
1
1
1
1
1
1
1
1
197
478
15
117
60
82
53
715
3 000
35 676
1 024
4 869
2 644
2 723
1 676
18 855
9 571
21 946
157
2 067
993
2 446
1 011
56 639
01.10.2011
01.10.2012
02.09.2010
02.09.2010
01.10.2012
02.09.2010
02.09.2010
28.12.2010
1
1
117
96
6 479
4 584
2005/2009
1906
1900
1900
1984
1912
1901
1983/1986
/1996/2007
1 506
1974
2 745 1984/1999
1
1
1
1
1
77
75
1
20
96
1 808
8 971
280
1 205
14 487
3 389
4 412
1 111
535
6 498
2007
2014
1996
1901
1867
07.07.2011
27.11.2012
07.07.2011
07.07.2011
07.07.2011
1
1
57
9
8 236
1 008
2 452
759
2001
1970
07.07.2011
07.07.2011
1
1
1
31
1
242
817
5 049
780
8 332
33 764
247 193
179
4 442
3 429
195 105
2007
2012
1971
07.07.2011
01.11.2012
01.07.2012
1
1
1
2
1
1
1
8
588
41
47
35
32
21
69
833
29 194
2 327
1 681
3 232
1 969
1 844
1 902
42 149
14 913
1 768
8 398
730
545
8 398
34 752
2014
1900/1992
1965
1991
1987
2009
1901
22.12.2010
01.04.2012
07.07.2011
07.07.2011
07.07.2011
07.07.2011
07.07.2011
16
16
141
141
6 431
6 431
20 131
20 131
2016
08.04.2014
31.08.2010
10.09.2013
davon im Stockwerkeigentum
davon im Baurecht
Gemischte Bauten
Ecublens, EPFL – Centre de Congrès et de Rencontres, Les Blévallaires
Samedan, Via Plazzet 14, 16
Zermatt, Bahnhofstrasse 36, 38, Seilerhof/Rossstall
Zermatt, Bahnhofstrasse 50, 52, Seilerhausareal D, E
Zermatt, Hofmattstrasse 7, Haus zur Matte A
Zermatt, Hofmattstrasse 9, Haus zur Matte B
Zermatt, Tempel 9, Felsenhaus Personalhaus
Total III
4)
davon im Stockwerkeigentum
davon im Baurecht
Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten
Brigels, Via Plaun Rueun 44, «Pradas Resort»
Total IV
Baurechtsgrundstücke
Total V
Gesamttotal
–
–
–
–
62
6 440
308 634
266 834
davon im Stockwerkeigentum
davon im Baurecht
* In der Berichtsperiode veräusserte Liegenschaften
1)Nicht annualisiert
2)Das Hotel und die Residenzen befinden sich auf zwei separaten Parzellen, die in Übereinstimmung mit dem Kollektivanlagengesetz als wirtschaftliche Einheit zu betrachten
sind. Es befinden sich 18 STWEG-Residenzen auf eigener Parzelle im Verkauf.
22
Alleineigentum im Baurecht der Credit Suisse Funds AG, Zugehörigkeit zu je 50%
dem Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality und Credit Suisse Real Estate Fund
LivingPlus (total Grundstücksfläche = 29 825 m2)
4)Gemeinsam genutzte Parzelle mit Bahnhofstrasse 42, 44, 48, Seilerhausareal A, B, C,
Zermatt
3)
Eigentumsverhältnis
Gestehungskosten
Verkehrswert
SollMietertrag 1)
Alleineigentum
Alleineigentum
Stockwerkeigentum
11 549 000
34 558 000
8 425 000
9 691 000
33 571 000
7 626 000
532 340
1 843 773
593 733
299 105
303 233
56 751
56,19
16,45
9,56
233 235
1 540 540
536 982
–
108
49
8
35
6
10
–
3
14
20
2
–
–
–
54 532 000
50 888 000
2 969 846
659 089
22,19
2 310 757
157
49
13
36
–
8 425 000
7 626 000
593 733
56 751
9,56
536 982
Stockwerkeigentum im Baurecht
Alleineigentum
Alleineigentum im Baurecht
Alleineigentum
Alleineigentum
75 497 000
45 147 350
15 039 400
1 324 400
2 627 800
81 943 000
58 886 000
15 676 000
1 542 000
3 290 000
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
216
–
152
207
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
Alleineigentum im Baurecht
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Stockwerkeigentum
Stockwerkeigentum
13 250 400
115 937 000
3 615 900
22 664 300
7 714 800
12 278 900
6 159 700
67 964 000
13 842 000
109 603 000
3 709 000
21 944 000
8 795 000
13 105 000
6 506 000
75 494 000
3 893 118
2 900 000
873 512
100 000
200 000
338 783
1 319 100
1 540 844
1 050 000
1 150 000
1 800 000
750 000
1 159 607
200 000
1 250 000
350 000
700 000
350 000
3 552 940
–
–
–
–
–
172 794 000
31 556 000
15 413 000
17 950 000
–
–
–
–
–
2,91
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
3
–
190 927 000
27 509 000
15 010 200
17 699 200
–
–
–
–
–
10 170
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
238
171
217
–
25
Alleineigentum 2)
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
3 893 118
2 900 000
873 512
100 000
200 000
348 953
1 319 100
1 540 844
1 050 000
1 150 000
1 800 000
750 000
1 159 607
200 000
1 250 000
350 000
700 000
350 000
3 552 940
85
236
14
103
60
40
50
193
–
–
–
–
–
–
–
22
–
–
–
–
–
–
–
14
–
–
–
–
–
–
–
4
–
–
–
–
–
–
–
–
Stockwerkeigentum
Alleineigentum
16 348 600
9 723 000
17 570 000
10 578 000
–
1
–
–
55
–
–
15
78
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
Alleineigentum
Stockwerkeigentum
35 807 000
3 842 000
34 906 000
4 181 000
43
–
–
–
–
–
–
–
–
–
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
1 265 500
66 256 000
130 013 000
1 032 147 650
2 502 000
75 100 000
117 053 000
1 041 128 000
–
–
–
–
1 833
15 901
–
7 620
–
35 524
1 000 000
572 078
2 700
175 000
2 559 396
–
753 266
2 738 305
233 353
1 882 381
223 099
17 350
134 614
3 600 354
5 554 992
42 924 792
–
1
2 866 000
55 971 000
395 000
15 453 000
52 505 000
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
0,81
47,82
–
0,21
–
0,08
–
–
2 653 900
53 645 000
396 500
14 373 800
57 457 000
–
–
–
–
–
105
–
Stockwerkeigentum
Alleineigentum
Stockwerkeigentum im Baurecht
Stockwerkeigentum
Alleineigentum
1 000 000
572 078
2 700
175 000
2 559 396
–
753 266
2 738 305
233 353
1 882 381
224 932
33 251
134 614
3 607 974
5 554 992
42 960 316
–
126
347
2 776
–
–
–
25
–
–
–
15
–
–
–
5
–
–
–
–
187 235 500
204 408 000
9 949 256
1 833
0,81
9 947 423
28 289 800
29 518 000
1 623 512
–
–
1 623 512
115 930 500
11 377 000
2 013 600
10 757 000
10 388 400
17 230 000
5 468 400
173 164 900
124 630 000
9 414 000
2 600 000
11 452 000
10 124 000
12 261 000
5 839 000
176 320 000
5 360 050
473 446
249 629
771 820
578 827
573 889
411 380
8 419 041
–
32 328
709
1 367
93 080
15 060
–
142 544
–
6,83
0,28
0,18
16,08
2,62
–
1,69
5 360 050
441 118
248 920
770 453
485 747
558 829
411 380
8 276 497
172
5
41
15
3
2
66
304
18
7
–
–
4
3
–
32
–
1
–
–
2
4
–
7
40
5
–
–
2
–
–
47
22
1
–
–
–
2
–
25
2
2
42
42
25
25
14
14
–
–
Alleineigentum im Baurecht 3)
Alleineigentum
Stockwerkeigentum
Stockwerkeigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Stockwerkeigentum
Alleineigentum
Mietzinsausfälle 1)
Zimmer
Bruttoerträge
in CHF in % (Nettomietertrag) 1) 1–1,52–2,53–3,5 4–4,5 5+
18 239 000
19 891 000
1 432 829
2 076
0,46
1 430 753
115 930 500
124 630 000
5 360 050
–
–
5 360 050
35 210 000
35 210 000
37 103 000
37 103 000
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
1 295 054 550
1 305 439 000
54 349 203
837 157
1,54
53 512 046
3 239
148
60
102
25
213 899 500
231 925 000
11 975 818
60 660
0,51
11 915 158
144 220 300
154 148 000
6 983 562
–
–
6 983 562
Wohnungen
Total Wohnungen
Anz.m2%
Parking
Anz.
Gewerbe
Büros, PraxisKinos / Hotels /
Übrige kommer­
Total Gewerbeobjekte
Läden
räume usw.
Restaurants
Lagerräume
zielle Räume
ohne GA/EP/PP
m2Anz.
m2Anz.
m2Anz. m2Anz. m2Anz. m2%
32
163
60
2 836
6 896
2 649
98,27
100,00
86,03
48
110
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
1
–
–
430
3
–
–
50
–
–
3
–
1
50
–
430
1,73
–
13,97
255
12 381
96,27
158
–
–
–
–
–
–
1
430
3
50
4
480
3,73
238
171
217
3
25
–
–
–
735
968
–
–
–
100,00
100,00
–
59
40
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
14
5
3
–
–
–
–
–
–
–
6
4
3
1
–
20 154
6 368
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
1
–
–
–
–
5 302
–
–
20
9
7
1
–
20 154
6 368
5 302
–
–
100,00
100,00
100,00
–
–
216
–
152
207
–
–
–
1 000
–
–
–
8,70
134
80
30
30
–
–
–
1
–
–
–
–
10
11
11
9
–
5 880
–
–
8
–
6
6
22 854
–
–
–
–
10
–
–
–
566
–
–
–
11
1
1
–
212
12 259
10 494
18
32
18
17
22 854
6 658
12 259
10 494
100,00
100,00
100,00
91,30
85
236
14
103
60
40
50
233
–
–
1 024
–
2 644
–
1 676
–
–
–
100,00
–
100,00
–
100,00
–
101
219
–
7
–
26
3
456
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
7
15
1
3
–
12
–
13
–
3 531
–
–
–
–
–
–
4
8
–
3
–
3
–
10
3 000
32 145
–
–
–
–
–
18 813
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
1
–
1
–
3
–
–
–
4 869
–
2 723
–
42
11
23
1
7
–
16
–
26
3 000
35 676
–
4 869
–
2 723
–
18 855
100,00
100,00
–
100,00
–
100,00
–
100,00
105
2
–
239
–
5,21
–
11
–
–
–
–
8
40
–
2 226
3
–
–
–
–
23
–
741
1
20
6 479
1 378
12
83
6 479
4 345
100,00
94,79
55
–
–
15
78
–
–
–
588
–
–
–
–
48,80
–
20
74
–
–
–
–
1
1
2
7
–
8 971
280
252
402
–
–
–
2
3
–
–
–
165
–
2
–
–
–
8
1 808
–
–
–
14 085
–
–
–
1
–
–
–
–
200
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
2
1
1
5
18
1 808
8 971
280
617
14 487
100,00
100,00
100,00
51,20
100,00
43
–
–
–
–
–
–
–
6
6
2 611
447
–
–
–
–
3
–
4 383
–
4
3
1 096
561
1
–
146
–
14
9
8 236
1 008
100,00
100,00
–
126
347
2 821
–
–
–
8 874
–
–
–
3,59
–
84
450
1 824
–
2
–
26
–
428
–
13 391
–
9
14
190
–
3 215
–
15 017
1
10
6
95
780
4 247
33 764
162 401
–
11
–
52
–
442
–
3 606
–
–
–
41
–
–
–
43 904
1
32
20
404
780
8 332
33 764
238 319
100,00
100,00
100,00
96,41
252
19
41
15
11
11
66
415
13 091
1 460
1 033
1 811
957
1 158
1 318
20 828
44,84
62,74
61,45
56,03
48,60
62,80
69,30
49,42
324
12
–
–
–
–
–
336
9
3
–
7
8
1
1
29
4 326
424
–
381
467
265
85
5 948
–
3
4
1
4
–
–
12
–
326
350
55
302
–
–
1 033
–
–
–
2
2
–
–
4
–
–
–
358
107
–
–
465
–
4
2
10
6
9
1
32
–
117
298
627
113
421
481
2 057
3
–
–
–
1
–
1
5
11 777
–
–
–
23
–
18
11 818
12
10
6
20
21
10
3
82
16 103
867
648
1 421
1 012
686
584
21 321
55,16
37,26
38,55
43,97
51,40
37,20
30,70
50,58
83
83
5 129
5 129
79,75
79,75
50
50
1
1
283
283
3
3
215
215
1
1
–
–
–
–
–
–
3
3
804
804
8
8
1 302
1 302
20,25
20,25
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
3 574
47 212
15,30
2 368
56
19 622
205
16 265
100
162 866
85
6 093
52
56 576
498
261 422
84,70
24
Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality • Geprüfter Jahresbericht per 31. Dezember 2015
Erläuterungen zum geprüften Jahresbericht per 31. Dezember 2015
Erläuterung 1:
Verkaufs­
restriktionen USA
Anteile dieses Immobilienfonds dürfen innerhalb der USA und ihren Territorien weder angeboten, verkauft
noch ausgeliefert werden. Anteile dieses Immobilienfonds dürfen Bürgern der USA oder Personen mit
Wohnsitz oder Sitz in den USA und/oder anderen natürlichen oder juristischen Personen, deren Einkommen
und/oder Erträge, ungeachtet der Herkunft, der US-Einkommenssteuer unterliegen, sowie Personen, die
gemäss Regulation S des US Securities Act von 1933 und/oder dem US Commodity Exchange Act in der
jeweils gültigen Fassung als US-Personen gelten, weder angeboten, verkauft noch ausgeliefert werden.
Erläuterung 2:
Kommissionen
a)Vergütungen an die Fondsleitung
– Für die Leitung des Anlagefonds stellt die Fondsleitung zulasten des Anlagefonds eine Vergütung von
jährlich 0,49% des Gesamtfondsvermögens zu Beginn des Geschäftsjahres in Rechnung.
– Für die Mühewaltung bei der Erstellung von Bauten, bei umfassenden Renovationen und Umbauten
­belastete die Fondsleitung dem Anlagefonds eine Kommission von 2,0% der Baukosten.
– Für die Bemühungen beim Kauf und Verkauf von Grundstücken belastete die Fondsleitung dem Anlage­
fonds eine Entschädigung von 2,0% des Kaufs- bzw. Verkaufspreises, sofern nicht ein Dritter damit beauftragt war.
– Als Entschädigung für die Verwaltung der einzelnen Liegenschaften belastete die Fondsleitung dem Anlagefonds während der Berichtsperiode 2,1% der Mietzinseinnahmen (inkl. Baurechtszinseinnahmen).
b)Vergütungen an die Depotbank
– Für die Verwahrung der Effekten und die Besorgung des Zahlungsverkehrs stellte die Depotbank zulasten
des Anlagefonds keine Entschädigung in Rechnung.
– Für die Überwachung der Fondsleitung belastete die Depotbank dem Anlagefonds eine Vergütung von
0,03% des Nettofondsvermögens zu Beginn des Geschäftsjahres.
– Für die Auszahlung des Jahresertrages an die Anleger belastete die Depotbank dem Anlagefonds keine
Vergütung.
Erläuterung 3:
Bewertungs­
methode
Im Auftrag der Fondsleitung und in Übereinstimmung mit dem Kollektivanlagengesetz wurden die Verkehrswerte per 31. Dezember 2015 nach der Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode) nach Ernst &
Young AG neu ermittelt.
Gemäss Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den SFAMA-Richtlinien für die Immobilienfonds
werden die Immobilien des Fonds regelmässig von unabhängigen, bei der Aufsichtsbehörde akkreditierten
Schätzungsexperten anhand einer dynamischen Ertragswertmethode geschätzt. Die Bewertung erfolgt zum
Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Bei
angefangenen Bauten und Bauprojekten erfolgt die Bewertung ebenfalls zu Verkehrswerten wobei ein Wertbeeinträchtigungstest (Impairment) durchgeführt wird. Bei Erwerb oder Veräusserung von Grundstücken im
Fondsvermögen sowie auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres muss der Verkehrswert der Grundstücke
im Fondsvermögen durch die Schätzungsexperten überprüft werden. Der Verkehrswert der einzelnen Immobilien stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr und unter Annahme eines sorgfältigen Kauf- und
Verkaufsverhaltens mutmasslich erzielbaren Preis dar. Im Einzelfall werden, insbesondere beim Kauf und
Verkauf von Fondsliegenschaften, eventuelle Opportunitäten im Interesse des Fonds bestmöglich genutzt.
Dies kann zu Abweichungen zu den Bewertungen führen.
Erläuterung 4:
Steuerliche
Behandlung
in Deutschland
Im Zusammenhang mit der steuerlichen Behandlung des Immobilienfonds in Deutschland ist anzumerken,
dass die in § 5 Abs. 1 Nummern 1 und 2 des deutschen Investmentsteuergesetzes (InvStG) genannten
Angaben im deutschen elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht werden und eine Bescheinigung i.S.v.
§ 5 Abs. 1 Nummer 3 InvStG einer deutschen Wirtschaftsprüfungsgesellschaft erstellt wird. Da die Angaben
nach den Regeln des deutschen Steuerrechts ermittelt wurden, gilt der Immobilienfonds in Deutschland aus
steuerlicher Sicht als «transparent». Den Anlegern wird empfohlen, bezüglich der persönlichen Steuerfolgen
den Steuerberater zu kontaktieren.
26
Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality • Geprüfter Jahresbericht per 31. Dezember 2015
Erläuterung 5:
Änderungen des
Fondsvertrages per
1. Oktober 2015
Die Eidgenössische Finanzmarktauftsicht FINMA hat die von der Fondsleitung und der Depotbank beantragten Änderungen des Fondsvertrages mit Verfügung vom 29. September 2015 bewilligt. Die Änderungen
sind per 1. Oktober 2015 in Kraft getreten. Die Publikation im Schweizerischen Handelsamtsblatt und in der
Neuen Zürcher Zeitung am 25. August 2015 lautete wie folgt:
Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen (KAG) vom 23. Juni 2006
Einmalige Veröffentlichung
Mitteilung an die Anleger des
Credit Suisse 1a Immo PK
Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» für steuerbefreite inländische Einrichtungen der beruflichen Vorsorge sowie
steuerbefreite inländische Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen
Credit Suisse Real Estate Fund Global
Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» mit Immobilienanlagen ausschliesslich im Ausland
Credit Suisse Real Estate Fund Green Property
Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds»
Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality
Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds»
Credit Suisse Real Estate Fund International
Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» für qualifizierte Anleger
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss
Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds»
Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus
Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds»
Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus
Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» für qualifizierte Anleger
Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus
Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds»
Credit Suisse Real Estate Fund Siat
Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds»
Änderungen der Fondsverträge
Die Credit Suisse Funds AG, Zürich, als Fondsleitung, mit Zustimmung der Credit Suisse AG, Zürich, als Depotbank, beabsichtigt, vorbehältlich der Genehmigung durch die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA die Fondsverträge der oben genannten Immobilienfonds wie nachfolgend beschrieben zu ändern.
I. Die Änderungen werden in erster Linie zur Anpassung an die revidierten Bestimmungen des Bundesgesetzes über die kollektiven Kapitalanlagen (KAG) sowie der Verordnung über die kollektiven Kapitalanlagen (KKV) und zur Anpassung an den neuen Musterfondsvertrag für
schweizerische Immobilienfonds der Swiss Funds & Asset Management Association SFAMA vorgenommen.
Sofern nachfolgend keine abweichenden Angaben gemacht werden, beziehen sich die Änderungen jeweils auf alle oben genannten Immobilienfonds.
1. § 3 Die Fondsleitung
In der jeweils letzten Ziffer von § 3 (beim Credit Suisse Real Estate Fund Global und Credit Suisse Real Estate Fund International in Ziff. 8) wird neu ein Absatz eingefügt, wonach die Fondsleitung bei Geschäften mit nahestehenden Personen nach Abschluss der Transaktion einen Bericht mit Angaben zu den
einzelnen übernommenen oder übertragenen Immobilienwerten und deren Wert am Stichtag der Übernahme oder Abtretung, mit dem Schätzungsbericht
der ständigen Schätzungsexperten sowie dem Bericht über die Marktkonformität des Kaufs- oder Verkaufspreises des unabhängigen Schätzungsexperten
im Sinne von Art. 32a Abs. 1 Bst. c KKV erstellt. Die Fondsleitung erwähnt im Jahresbericht des Immobilienfonds die bewilligten Geschäfte mit nahestehenden Personen.
Zusätzlich werden die folgenden Änderungen vorgenommen:
Credit Suisse 1a Immo PK, Credit Suisse Real Estate Fund Global, Credit Suisse Real Estate Fund Green Property, Credit Suisse Real Estate Fund
Hospitality, Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss, Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus, Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus, Credit
Suisse Real Estate Fund Siat: Der bisher jeweils letzte Absatz der letzten Ziffer von § 3 (beim Credit Suisse Real Estate Fund Global und Credit Suisse
Real Estate Fund International von Ziff. 8) wird ersatzlos gestrichen.
Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus: Die Prüfgesellschaft bestätigt im Rahmen ihrer Prüfung der Fondsleitung die Einhaltung der besonderen
Treuepflicht bei Immobilienanlagen (Ziff. 7).
2. § 4 Die Depotbank
In § 4 Ziff. 9 wird jeweils (ausgenommen beim Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus) der letzte Absatz ersatzlos gestrichen.
Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus: Es wird in Ziff. 9 der folgende Absatz neu eingefügt: Die Prüfgesellschaft bestätigt im Rahmen ihrer Prüfung
der Fondsleitung die Einhaltung der besonderen Treuepflicht bei Immobilienanlagen.
3. § 5 Die Anleger
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss: Im ersten Absatz von Ziff. 5 wird der letzte Satz gestrichen.
Credit Suisse 1a Immo PK, Credit Suisse Real Estate Fund Green Property, Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality, Credit Suisse Real Estate Fund
Interswiss, Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus, Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus, Credit Suisse Real Estate Fund Siat: Die ordentliche
wie auch die vorzeitige Rückzahlung gemäss Ziff. 5 erfolgen innerhalb von drei (bisher zwei) Monaten nach Abschluss des Rechnungsjahres.
Credit Suisse Real Estate Fund Global, Credit Suisse Real Estate Fund Green Property, Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality, Credit Suisse Real
Estate Fund Interswiss, Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus, Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus, Credit Suisse Real Estate Fund Siat:
Gemäss der neuen Ziff. 6 sind die Anleger jeweils verpflichtet, der Fondsleitung, der Depotbank und ihren Beauftragten gegenüber auf Verlangen nachzuweisen, dass sie die gesetzlichen oder fondsvertraglichen Voraussetzungen für die Beteiligung am Immobilienfonds erfüllen bzw. nach wie vor erfüllen.
Überdies sind sie verpflichtet, die Fondsleitung, die Depotbank und deren Beauftragte umgehend zu informieren, sobald sie diese Voraussetzungen nicht
mehr erfüllen.
In Ziff. 8 wird neu jeweils Bst. c eingefügt, wonach die Anteile eines Anlegers durch die Fondsleitung in Zusammenarbeit mit der Depotbank zum jeweiligen
Rücknahmepreis zwangsweise zurückgenommen werden, wenn die wirtschaftlichen Interessen der Anleger beeinträchtigt werden, insbesondere in Fällen,
wo einzelne Anleger durch systematische Zeichnungen und unmittelbar darauf folgende Rücknahmen Vermögensvorteile zu erzielen versuchen, indem sie
Zeitunterschiede zwischen der Festlegung der Schlusskurse und der Bewertung des Fondsvermögens ausnutzen (Market Timing).
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss und Credit Suisse Real Estate Fund Siat: Der letzte Absatz von Ziff. 8 wird gestrichen.
4. § 6 Anteile und Anteilsklassen
Da die Immobilienfonds nicht in Anteilsklassen unterteilt sind, werden die bisherigen Ziff. 1 bis 3 beim Credit Suisse 1a Immo PK, Credit Suisse Real Estate
Fund Global, Credit Suisse Real Estate Fund Green Property, Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality, Credit Suisse Real Estate Fund International,
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss, Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus, Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus und Credit Suisse
Real Estate Fund Siat jeweils ersatzlos gestrichen.
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss: In Ziff. 2 wird der bisher zweite Absatz gestrichen.
5. § 8 Anlagepolitik
In Ziff. 2 erfolgen jeweils im Zusammenhang mit der Definition von «Grundstück» die folgenden Präzisierungen: «Wohnbauten im Sinne von Liegenschaften, welche zu Wohnzwecken dienen» und «Baurechtsgrundstücke (inkl. Bauten und Baudienstbarkeiten)». Beim Credit Suisse Real Estate Fund
LogisticsPlus erfolgt die Präzisierung lediglich in Bezug auf «Baurechtsgrundstücke (inkl. Bauten und Baudienstbarkeiten)».
Beim Credit Suisse Real Estate Fund Green Property, Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality, Credit Suisse Real Estate Fund LogisticPlus, Credit
Suisse Real Estate Fund PropertyPlus wird die Ziff. 2 Bst. b) an den Musterfondsvertrag angepasst (beim Credit Suisse Real Estate Fund Siat und Credit
Suisse Real Estate Fund Interswiss Ziff. 2 Bst. c).
Beim Credit Suisse Real Estate Fund Green Property, Credit Suisse Reat Estate Fund PropertyPlus, Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality, Credit
Suisse Real Estate Fund Interswiss, Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus und Credit Suisse Real Estate Fund Siat wird in Ziff. 3 ergänzt, dass die
Fondsleitung jeweils nach Fertigstellung der Bauten, den Verkehrswert schätzen lässt.
27
Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality • Geprüfter Jahresbericht per 31. Dezember 2015
6. § 9 Sicherstellung der Verbindlichkeiten und kurzfristig verfügbaren Mittel – Credit Suisse 1a Immo PK, Credit Suisse Real Estate Fund
Interswiss, Credit Suisse Real Estate Fund Siat
Als Verbindlichkeiten gelten aufgenommene Kredite, Verpflichtungen aus dem Geschäftsgang sowie sämtliche Verpflichtungen aus gekündigten Anteilen
(Ziff. 2).
7. § 13 Aufnahme und Gewährung von Krediten
Credit Suisse 1a Immo PK, Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss, Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus, Credit Suisse Real Estate Fund
Siat: Der bisherige Absatz wird neu zu Ziff. 1. Neu wird die folgende Ziff. 2 eingefügt: Die Fondsleitung darf für Rechnung des Immobilienfonds Kredite
aufnehmen.
Credit Suisse Real Estate Fund International: Die Fondsleitung darf für Rechnung des Immobilienfonds Kredite aufnehmen (Ziff. 3).
8. § 14 Belastung der Grundstücke
Alle Immobilienfonds ausser Credit Suisse 1a Immo PK und Credit Suisse Real Estate Fund International: Zur Wahrung der Liquidität kann die Belastung
vorübergehend und ausnahmsweise auf die Hälfte des Verkehrswertes erhöht werden, sofern die Interessen der Anleger gewahrt bleiben. In diesem
Fall hat die Prüfgesellschaft im Rahmen der Prüfung des Immobilienfonds zu den Voraussetzungen gemäss Art. 96 Abs. 1bis KKV Stellung zu nehmen
(Ziff. 2).
9. § 16 Berechnung des Nettoinventarwertes und Beizug von Schätzungsexperten
Ziff. 2 wird ergänzt: Bei Erwerb/Veräusserung von Grundstücken lässt die Fondsleitung die Grundstücke vorgängig schätzen. Bei Veräusserungen ist eine
neue Schätzung nicht nötig, sofern die bestehende Schätzung nicht älter als 3 Monate ist und sich die Verhältnisse nicht wesentlich geändert haben.
Die bisherige Ziff. 8 (beim Credit Suisse Real Estate Fund Global, Credit Suisse Real Estate Fund Green Property, Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality, Credit Suisse Real Estate Fund International, Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus und Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus zusätzlich
die bisherige Ziff. 9) wird gestrichen. Die neu eingeschobene Ziff. 7 lautet wie folgt: Die Bewertung der Grundstücke (inkl. unbebauter Grundstücke oder
angefangener Bauten) für den Immobilienfonds erfolgt nach der aktuellen SFAMA Richtlinie für die Immobilienfonds. Die Ermittlung des Verkehrswertes
erfolgt nach der DCF (Discounted Cashflow) Methode. Die Bewertung der unbebauten Grundstücke und angefangenen Bauten wird jährlich einer Werthaltigkeitsprüfung unterzogen.
Der Nettoinventarwert wird auf zwei Dezimalstellen gerundet (Ziff. 8).
10.§ 17 Ausgabe und Rücknahme von Anteilen und Handel
Bei der tranchenweisen Ausgabe von Anteilen darf die bisherige Anzahl Anteile maximal verdoppelt werden (Ziff. 1).
Die Nebenkosten gemäss Ziff. 3 beinhalten insbesondere Handänderungssteuern, Notariatskosten, Gebühren, marktkonforme Courtagen und Abgaben.
Zusätzlich werden bei den nachfolgend aufgeführten Immobilienfonds in § 17 die folgenden Änderungen vorgenommen:
Credit Suisse Real Estate Fund Siat: In Ziff. 2 wird der Hinweis auf die Credit Suisse AG, Zürich, gestrichen.
Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus: Bei der Ausgabe von Anteilen wird der jeweils angewandte Satz der Nebenkosten im Emissionsprospekt
und bei der Rücknahme von Anteilen in der entsprechenden Abrechnung ausgewiesen (Ziff. 3).
Beim Credit Suisse Real Estate Fund Green Property, Credit Suisse Real Estate Fund Global, Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality, Credit Suisse
Real Estate Fund International, Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus, Credit Suisse Real Estate Fund LogisticPlus, Credit Suisse Real Estate Fund
PropertyPlus Anpassung von Ziff. 7: Solange die Rückzahlung der Anteile aus den unter Ziff. 5 Bst. a) bis c) genannten Gründen aufgeschoben ist, findet
keine Ausgabe von Anteilen statt.
11.§ 18 Vergütungen und Nebenkosten zulasten der Anleger
Der zurzeit massgebliche Satz der Ausgabekommission und der Rücknahmekommission ist aus dem Prospekt und dem vereinfachten Prospekt (für den
Credit Suisse 1a Immo PK aus dem Anhang) ersichtlich (Ziff. 1 und 2).
Zusätzlich werden bei den nachfolgend aufgeführten Immobilienfonds in § 18 die folgenden Änderungen vorgenommen:
Credit Suisse Real Estate Fund Global: Der letzte Satz von Ziff. 3 wird ersatzlos gestrichen.
Credit Suisse 1a Immo PK, Credit Suisse Real Estate Fund Siat: Bei der Ausgabe und Rücknahme von Anteilen erhebt die Fondsleitung zudem zugunsten
des Fondsvermögens die Nebenkosten, die dem Immobilienfonds im Durchschnitt aus der Anlage des einbezahlten Betrages bzw. aus dem Verkauf eines
dem gekündigten Anteil entsprechenden Teils der Anlagen erwachsen (Ziff. 3).
12.§ 19 Vergütungen und Nebenkosten zulasten des Fondsvermögens
In Ziff. 1 zur Verwaltungskommission wird der Begriff «Asset Management» jeweils durch «Vermögensverwaltung» ersetzt. Für den Credit Suisse Real
Estate Fund Global und den Credit Suisse Real Estate Fund International erfolgt zusätzlich ein Hinweis auf die «Leitung des Immobilienfonds und der
Immobiliengesellschaften» (Ziff. 1).
Alle Immobilienfonds ausser Credit Suisse 1a Immo PK: Der effektiv angewandte Satz der Verwaltungskommission ist jeweils aus dem Jahres- und Halbjahresbericht ersichtlich (Ziff. 1).
Alle Immobilienfonds ausser Credit Suisse 1a Immo PK: Der effektiv angewandte Satz der Depotbankkommission ist jeweils aus dem Jahres- und Halbjahresbericht ersichtlich (Ziff. 2).
Fondsleitung und Depotbank haben gemäss Ziff. 4 ausserdem Anspruch auf Ersatz der folgenden Auslagen, die ihnen in Ausführung des Fondsvertrages
entstanden sind:
a) Kosten für den An- und Verkauf von Immobilienanlagen, namentlich marktübliche Courtagen, Anwaltshonorare und Notargebühren, Mutationsgebühren;
b) Abgaben der Aufsichtsbehörde für die Gründung, Änderung, Auflösung oder Vereinigung des Immobilienfonds;
c) Jahresgebühr der Aufsichtsbehörde;
d) Honorare der Prüfgesellschaft für die jährliche Prüfung sowie für Bescheinigungen im Rahmen von Gründungen, Änderungen, Auflösung oder Vereinigung des Immobilienfonds;
e) Honorare für Rechts- und Steuerberatung im Zusammenhang mit Gründungen, Änderungen, Auflösung oder Vereinigung des Immobilienfonds sowie
der allgemeinen Wahrnehmung der Interessen des Immobilienfonds und seiner Anleger;
f) Kosten für die Publikation des Nettoinventarwertes des Immobilienfonds sowie sämtliche Kosten für Mitteilungen an die Anleger einschliesslich Übersetzungskosten, welche nicht einem Fehlverhalten der Fondsleitung zuzuschreiben sind;
g) Kosten für den Druck juristischer Dokumente sowie Jahres- und Halbjahresberichte des Immobilienfonds (beim Credit Suisse 1a Immo PK nur der
Jahresberichte);
h) Kosten für eine allfällige Eintragung des Immobilienfonds bei einer ausländischen Aufsichtsbehörde, namentlich von der ausländischen Aufsichtsbehörde erhobene Kommissionen, Übersetzungskosten sowie die Entschädigung des Vertreters oder der Zahlstelle im Ausland;
i) Kosten im Zusammenhang mit der Ausübung von Stimmrechten oder Gläubigerrechten durch den Immobilienfonds, einschliesslich der Honorarkosten
für externe Berater;
j) Kosten und Honorare im Zusammenhang mit im Namen des Immobilienfonds eingetragenem geistigen Eigentum oder mit Nutzungsrechten des Immobilienfonds;
k) alle Kosten, die durch die Ergreifung ausserordentlicher Schritte zur Wahrung der Anlegerinteressen durch die Fondsleitung, den Vermögensverwalter
kollektiver Kapitalanlagen oder die Depotbank verursacht werden.
Weiter kann die Fondsleitung im Rahmen von Art. 37 Abs. 2 KKV folgende Nebenkosten dem Fondsvermögen belasten:
l) Kosten bzw. Honorare der unabhängigen Schätzungsexperten, deren Hilfspersonen sowie allfälliger weiterer Experten;
m)Marktübliche Kommissionen Dritter im Zusammenhang mit dem Kauf und Verkauf von Grundstücken sowie der Erstvermietung bei Neubauten und
nach Sanierung;
n) Betriebskosten aus der Liegenschaftsverwaltung für Löhne, Sozialleistungen und öffentlich-rechtliche Abgaben für die Hauswarte, Heizer, Concierges
oder ähnliche Funktionen sowie Kosten für Service- und Infrastrukturdienstleistungen;
o) Kosten bzw. Gebühren im Zusammenhang mit einer allfälligen Kotierung und/oder Kapitalerhöhung des Immobilienfonds;
p) Anwalts- und Gerichtskosten im Zusammenhang mit der Geltendmachung bzw. der Abwehr von Forderungen die dem Immobilienfonds zustehen bzw.
gegen diesen geltend gemacht werden;
q) Kosten für den Beizug weiterer externer Experten, sofern die zu machenden Abklärungen/Beurteilungen den Interessen der Anleger dienen.
Zusätzlich trägt der Immobilienfonds sämtliche aus der Verwaltung des Fondsvermögens erwachsenden Nebenkosten für den An- und Verkauf der Anlagen (namentlich marktübliche Courtagen, Kommissionen, Steuern und Abgaben). Diese Kosten werden direkt mit dem Einstands- bzw. Verkaufswert der
betreffenden Anlagen verrechnet. Im Weiteren trägt der Immobilienfonds die Kosten für die Überprüfung und Aufrechterhaltung von Qualitätsstandards bei
physischen Anlagen (Ziff. 5).
Die Fondsleitung und deren Beauftragte bezahlen weder Retrozessionen zur Entschädigung der Vertriebstätigkeit von Fondsanteilen noch Rabatte um die
auf den Anleger entfallenden, dem Immobilienfonds belasteten Gebühren und Kosten zu reduzieren (Credit Suisse Real Estate Fund Global, Credit Suisse
Real Estate Fund International, Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss, Credit Suisse Real Estate Fund Siat: Ziff. 7; Credit Suisse 1a Immo PK, Credit
Suisse Real Estate Fund Green Property, Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality, Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus, Credit Suisse Real Estate
Fund LogisticsPlus, Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus: Ziff. 6).
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Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality • Geprüfter Jahresbericht per 31. Dezember 2015
Für den Credit Suisse Real Estate Fund Global und den Credit Suisse Real Estate Fund International wird zusätzlich noch die folgende Ziff. 6 neu eingefügt: Die Leistungen der Immobiliengesellschaften an die Mitglieder ihrer Verwaltung, die Geschäftsführung und das Personal sind auf die Vergütungen
anzurechnen, auf welche die Fondsleitung nach § 19 Anspruch hat.
13.§ 22 Verwendung des Erfolges – Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus
Beträgt der Nettoertrag eines Rechnungsjahres inklusive vorgetragener Erträge aus früheren Rechnungsjahren weniger als 1% des Nettovermögens und
weniger als CHF 1 pro Anteil, so kann auf eine Ausschüttung verzichtet und der gesamte Nettoertrag auf die neue Rechnung vorgetragen werden (Ziff. 2).
14.§ 24 Vereinigung
Die Formulierung von § 24 wird jeweils an den neuen SFAMA Musterfondsvertrag für schweizerische Immobilienfonds angepasst.
Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass allfällige im Zusammenhang mit Vereinigungen entstandene Fraktionen in bar ausbezahlt werden (Ziff. 1).
Weder den Immobilienfonds noch den Anlegern dürfen aus einer Vereinigung Kosten erwachsen. Vorbehalten bleiben die Bestimmungen von § 19 Ziff. 4
Bst. b), d) und e) (§ 24 Ziff. 2 Bst. e).
II. Weitere Änderungen
15.Credit Suisse Real Estate Fund International – § 1 Bezeichnung, eingeschränkter Anlegerkreis, Firma und Sitz von Fondsleitung und
­Depotbank, nicht anwendbare Bestimmungen des KAG / § 14 Belastung der Grundstücke
Aufgrund der Beschränkung des Anlegerkreises auf qualifizierte Anleger, hat die Fondsleitung mit Zustimmung der Depotbank beantragt, dass die Bestimmungen über die Höhe der Fremdfinanzierungslimite (Art. 96 Abs. 1 KKV) sowie zur Pflicht zur ständigen Einhaltung der Fremdfinanzierungslimite (Art.
96 Abs. 1bis KKV) nur eingeschränkt anwendbar sind (§ 1 Ziff. 4).
Die Belastung aller Grundstücke darf im Durchschnitt 50% des Verkehrswertes nicht übersteigen. Diese Limite wird auch nach Inkrafftreten von Art. 96
Abs. 1 KKV für diesen Immobilienfonds weiterhin beibehalten. Zur Wahrung der Liquidität kann die Belastung wie bis anhin vorübergehend bis maximal
60% erhöht werden, sofern die Interessen der Anleger gewahrt bleiben. In diesem Fall hat die Prüfgesellschaft im Rahmen der Prüfung des Immobilienfonds zu den Voraussetzungen gemäss Art. 96 Abs. 1bis KKV Stellung zu nehmen (§ 14 Ziff. 2). Die Höhe der vorgenannten Limiten bleibt unverändert.
Aufgrund der Einführung von Art. 96 KKV wird neu gestützt auf Art. 10 Abs. 5 KAG eine Abweichung beantragt, um die bestehenden Limiten beibehalten
zu können.
16.Formelle Änderungen
Zusätzlich werden jeweils weitere formelle Änderungen vorgenommen, welche die Interessen der Anleger nicht tangieren und daher nicht veröffentlicht
werden (bspw. Verschiebung von einzelnen Ziffern innerhalb eines Paragraphen, Anpassung der Terminologie ohne materielle Auswirkung auf die Anleger,
etc.).
17.Änderung der Prospekte resp. des Anhangs
Die Prospekte der Immobilienfonds resp. der Anhang für den Credit Suisse 1a Immo PK werden entsprechend angepasst.
Die Änderungen im Wortlaut, die Prospekte mit integriertem Fondsvertrag, die vereinfachten Prospekte sowie die letzten Jahres- und Halbjahresberichte
können kostenlos bei der Fondsleitung und der Depotbank bezogen werden. Für den Credit Suisse 1a Immo PK können die Änderungen im Wortlaut, der
Fondsvertrag mit Anhang sowie die letzten Jahresberichte kostenlos bei der Fondsleitung und der Depotbank bezogen werden.
In Übereinstimmung mit Art. 41 Abs. 1 und Abs. 2bis i.V.m. Art. 35a Abs. 1 der Verordnung über die kollektiven Kapitalanlagen (KKV) werden die Anleger
darüber informiert, dass sich die Prüfung und Feststellung der Gesetzeskonformität der Änderungen des Fondsvertrages durch die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA auf die oben in den Ziff. 4 bis 8 sowie 15 aufgeführten Änderungen erstreckt.
Die Anleger werden darauf hingewiesen, dass sie innert 30 Tagen seit dieser Publikation bei der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht ­FINMA,
Laupenstrasse 27, Postfach, 3003 Bern, gegen die beabsichtigten Änderungen des Fondsvertrags Einwendung erheben oder die Auszahlung
ihrer Anteile in bar verlangen können, sofern diese nicht gestützt auf Art. 27 Abs. 3 KAG i.V.m. Art. 41 Abs. 1bis KKV vom Einwendungsrecht
ausgenommen sind.
Zürich, den 25. August 2015
Die Fondsleitung:
Die Depotbank: Credit Suisse Funds AG, Zürich
Credit Suisse AG, Zürich
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Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality • Geprüfter Jahresbericht per 31. Dezember 2015
Bewertungsbericht
Auftrag
Bezugnehmend auf unseren Vertrag, vom 4. Mai 2009 hat Ernst & Young in seiner Funktion als akkreditier-
ter Immobilienbewerter die Jahresendbewertungen der Liegenschaften des Credit Suisse Real Estate Fund
Hospitality vorgenommen. Der Bewertungsstichtag ist der 31. Dezember 2015. Die Anzahl der im Portfolio
enthaltenen Liegenschaften und bis 31. Dezember 2015 bereits vertraglich gesicherten Liegenschaften,
setzen sich folgendermassen zusammen: 39 Renditeliegenschaften in Betrieb, eine Liegenschaft im Bau.
Bewertungs­
standards
EY bestätigt, dass die Bewertungen den gesetzlichen Vorschriften des KAG und der KKV sowie den Richtlinien der Swiss Fund & Asset Management Association SFAMA entsprechen und im Einklang mit den branchenüblichen Bewertungsstandards stehen. Die Wertansätze geben unsere Einschätzung des Marktwerts
(«market value») zum 31. Dezember 2015 wieder. Die ermittelten Marktwerte stehen in Einklang mit dem
«fair value», wie er gemäss International Financial Reporting Standards («IFRS») im speziellen dem Standard
IAS 40 Renditeliegenschaften («investment properties») definiert wird. Der Marktwert definiert sich dabei
nach den Vorgaben des IVSC:
«Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Immobilienvermögen am Tag der Bewertung
zwischen einem verkaufsbereiten Veräusserer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht werden sollte,
wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt».
Die ermittelten Marktwerte berücksichtigen keine Handänderungs-, Grundstückgewinn- oder Mehrwertsteuern, sowie weitere, bei einer allfälligen Veräusserung der Liegenschaften anfallende Transaktionskosten, wie
z. B. Maklerprovisionen. Im Weiteren wird angenommen, dass die Objekte frei von Belastungen wie Grunddienstbarkeiten, Vorkaufsrechten, Pfandrechten oder anderen Eigentumsbeschränkungen sind. Wir berücksichtigen keinerlei Verbindlichkeiten des Eigentümers hinsichtlich Steuern, einmaligen oder wiederkehrenden
öffentlichen oder privaten Gebühren, Abgaben oder lokalen Steuern und Kosten. Für die Ermittlung des
«fair value» haben wir im speziellen den Artikel 10 der SFAMA Richtlinie für die Immobilienfonds berücksichtigt. Dabei dürfen ungewöhnliche oder spekulative Konstellationen nur herangezogen werden, wenn sie
nachhaltigen Charakter aufweisen und deren Auswirkungen auf die Bewertung quantitativ erfasst werden
können. Diese umfassen insbesondere: potentielle, höherwertige Umnutzungen von Mietobjekten, die Realisierung bestehender Ausbau- oder Nutzungsreserven, sowie eigentliche Projektentwicklungen. Sämtliche
Bewertungen wurden nach dem Fortführungsprinzip («going concern») erstellt und es sind keine spekulativen
Konstellationen herangezogen worden.
Bewertungs­
methode
Grundlage für die Wertermittlung bildet die aus der Unternehmensbewertung stammende Discounted
Cashflow-Methode (DCF). In einem ersten Schritt werden die jährlich erwarteten Netto-Rückflüsse berechnet (Bruttoerträge abzüglich Kosten für: Leerstände, Betrieb, Unterhalt, Instandsetzungen etc.). In einem
zweiten Schritt werden die Cashflows, sprich die dem Eigentümer effektiv zur freien Verfügung stehenden
Geldflüsse, auf den heutigen Zeitpunkt diskontiert und addiert. Die Diskontierung erfolgt pro Liegenschaft
marktgerecht und risikoadjustiert, d. h. unter Berücksichtigung ihrer individuellen Chancen und Risiken.
Gesamtwert
Der Gesamtwert aller Liegenschaften beträgt per 31. Dezember 2015 CHF 1 305 439 000 Mio. bei einem
durchschnittlichen Diskontierungssatz von 4,57%.
Unabhängigkeit
und Vertraulichkeit
Wir erklären, dass wir die Bewertung im Rahmen des Auftrages unabhängig von den Interessen des Auftraggebers und/oder Dritter vorgenommen haben.
Zürich, 29. Januar 2016
Ernst & Young AG
Rolf Bach
Executive Director
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Natalie Gischler
Manager
Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality • Geprüfter Jahresbericht per 31. Dezember 2015
Bericht der Prüfgesellschaft
Kurzbericht der
kollektivanlagen­
gesetzlichen Prüfgesellschaft an den
Verwaltungsrat
der Fondsleitung
zur Jahresrechnung
Als kollektivanlagengesetzliche Prüfgesellschaft haben wir die Jahresrechnung des Anlagefonds Credit
­Suisse Real Estate Fund Hospitality bestehend aus der Vermögensrechnung und der Erfolgsrechnung,
den Angaben über die Verwendung des Erfolges, der Offenlegung der Kosten sowie den weiteren Angaben
gemäss Art. 89 Abs. 1 Bst. b–h und Art. 90 des schweizerischen Kollektivanlagengesetzes (KAG)* für das
am 31. Dezember 2015 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft.
Verantwortung des Verwaltungsrates der Fondsleitung
Der Verwaltungsrat der Fondsleitung ist für die Aufstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit
dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörenden Verordnungen sowie dem Verkaufs­
prospekt mit integriertem Fondsvertrag verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung,
Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems, mit Bezug auf die Aufstellung der
Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist.
Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat der Fondsleitung für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer
Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich.
Verantwortung der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft
Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Jahresrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer
Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Jahresrechnung frei von wesentlichen falschen
Angaben ist.
Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen
für die in der Jahresrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken
wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der
Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung
der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Existenz und Wirksamkeit des internen Kontrollsystems
abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Jahresrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine
ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden.
Prüfungsurteil
Nach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung für das am 31. Dezember 2015 abgeschlossene
Geschäftsjahr dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörigen Verordnungen sowie dem
Verkaufsprospekt mit integriertem Fondsvertrag.
Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher Vorschriften
Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung sowie an die Unabhängigkeit gemäss Revisionsaufsichtsgesetz erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbare Sachverhalte
vorliegen.
KPMG AG
Markus Schunk
Zugelassener Revisionsexperte
Leitender Prüfer
Jakub Pesek
Zugelassener Revisionsexperte
Zürich, 7. April 2016
Die deutsche Version des Jahresberichts war Bestandteil der Prüfung durch die Prüfgesellschaft. Daher bezieht sich auch der Bericht der Prüfgesellschaft
nur auf die deutsche Version.
* Angaben zu den Anlagezielen, der Anlagepolitik, den makroökonomischen Rahmenbedingungen, dem Markt für Hospitality-Immobilien, dem Wohnungsmarkt, dem Geschäftsflächenmarkt, dem Baumarkt, der Nachhaltigkeit, zur Reduktion von CO2, zur Teilnahme an Nachhaltigkeits-Benchmark-Initiative
GRESB, zum Minergie-Zertifikat, dem Gütesiegel greenproperty, dem Energieemissionsdiagramm, der Energie- und CO2-Tabelle, der Kursentwicklung, der
geografischen Verteilung der Fondsliegenschaften, der regionalen Aufteilung nach Verkehrswerten sowie dem Bewertungsbericht sind nicht Teil der weiteren
Angaben und unterliegen Prüfungshandlungen im Sinne von PS 720.
31
Tel. 044 332 58 08
Fax 044 337 20 82
www.credit-suisse.com/realestatefunds
04.16 Erscheint in Deutsch und Französisch
Credit Suisse Funds AG
Uetlibergstrasse 231 / SGFC 31
CH-8045 Zürich

Women in Banking UZH 22.10.

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