Schwarzgeld beim Immobilienkauf - warum Sie sich darauf nicht einlassen sollten. Die vielbeklagten Immobilienpreise verleiten so manchen Käufer dazu, den Kaufpreis, oder Nebenkosten (Vertragserrichtungskosten oder Honorare von Architekten, Maklern, Baumeistern etc.) „schwarz“, also ohne Rechnung zu zahlen. So sollen z.B. Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer reduziert werden. Häufig sind es auch die Geldempfänger, die gerne auf eine Beteiligung des Fiskus verzichten. Erfahren Sie hier, warum Sie auf keinen Fall „schwarz“ zahlen sollten, wenn Sie eine Immobilie kaufen. Risiko 1: Finanzstrafverfahren Wer in der Absicht, Steuern, Gebühren oder sonstige Abgaben zu sparen, falsche Angaben gegenüber dem Finanzamt macht, begeht eine Abgabenhinterziehung und macht sich strafbar. Eine unwahre und damit falsche Angabe wäre es beispielsweise, wenn im Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung ein Kaufpreis von EUR 250.000,00 steht, tatsächlich aber EUR 300.000,00 an den Verkäufer bezahlt werden. Durch diese Angabe wird unter anderem die Grunderwerbsteuer, die vom Kaufpreis berechnet wird, verkürzt. Strafdrohung: Geldstrafe bis zum zweifachen der ersparten Steuer oder maximal zwei Jahre Freiheitsstrafe. Wer erwischt wird, muss also die davor „eingesparte“ Steuer bis zu 3-mal zahlen. Auch Haftstrafen sind möglich. Risiko 2: Insolvenz Schwarzgeld scheint nirgendwo auf, schließlich steigern schriftliche Aufzeichnungen die Gefahr, erwischt zu werden. Deshalb steht im Kaufvertrag ja auch nur der „offizielle“ Kaufpreis. Um den Käufer vor einer Insolvenz des Verkäufers zu schützen, und um sicherzustellen, dass der Käufer nach Zahlung des Kaufpreises auch tatsächlich Eigentümer der Immobilie wird, überwacht ein Treuhänder den Zahlungsverkehr. Der Käufer zahlt also den Kaufpreis nicht direkt auf ein Konto des Verkäufers, sondern auf ein Treuhandkonto des Notars oder Rechtsanwaltes. Der Kaufpreis auf dem Treuhandkonto ist versichert, um sicherzustellen, dass der Käufer den Kaufpreis zurückerstattet bekommt, wenn der Verkäufer den Vertrag nicht erfüllt. In der Praxis ist die Folge, dass auf Gewährleistungsansprüche häufig verzichtet wird, oder dass eine Selbstanzeige beim Finanzamt gemacht werden muss, bevor geklagt werden kann. Häufig ist die Finanzierung einer Eigentumswohnung oder eines Eigenheimes so kalkuliert, dass es für unvorhergesehene Kosten wie Geldstrafen an das Finanzamt aber keine Reserven gibt. Risiko 4: Immobilienertragsteuer 2012 wurde die Immobilienertragsteuer eingeführt. Die Immobilienertragsteuer fällt fast bei jedem privaten Immobilienverkauf an und beträgt grundsätzlich 25% vom Veräußerungserlös und wird vom Vertragserrichter direkt an das Finanzamt abgeführt. Vereinfacht wird der Veräußerungserlös berechnet, indem man den ursprünglich bezahlten Kaufpreis vom Verkaufspreis abzieht. Die Differenz ist der Gewinn, von dem 25% an Immobilienertragsteuer bezahlt werden müssen. Hat man also tatsächlich für eine Wohnung mehr bezahlt, als im Kaufvertrag steht, hat man einen höheren Gewinn zu versteuern, als man tatsächlich hatte, würde man das Schwarzgeld berücksichtigen. Zusammengefasst zeigt sich bei Schwarzgeldzahlungen, dass dem kurzfristigen Vorteil einer (geringfügigen) Steuerersparnis ein Rattenschwanz an Problemen folgt. Immobilienkäufer sind daher gut beraten, unter keinen Umständen Schwarzgeld zu zahlen. Entnommen aus dem Handbuch „Die 5 schlimmsten Fehler beim Immobilienkauf – und wie Sie Sie vermeiden.“, von Rechtsanwalt Dr. Dan Katzlinger, erhältlich auf www.amazon.de und über www.vertragscheck.at. Versichert sind aber nur die „offiziellen“ Zahlungen, nicht hingegen Schwarzgeldzahlungen in Kuverts. Risiko 3: Mängel Ist der Kaufvertrag erfolgreich abgeschlossen und hat man die neue Immobilie bezogen, treten oft Mängel ans Tageslicht. Dann zeigt sich ein weiterer Nachteil von Schwarzgeldzahlungen. Die Höhe des Kaufpreises spielt nämlich bei der Frage der Gewährleistungsansprüche oft eine bedeutende Rolle. Vereinfacht gesagt: wer wenig zahlt, darf auch an die Qualität der Substanz keine allzu hohen Ansprüche stellen. Oder: je niedriger Kaufpreis, desto schlechter sind die Chancen für die Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen. KONTAKT RA Dr. Dan Katzlinger Gratl & Anker Rechtsanwaltspartnerschaft Südtirolerplatz 4 6020 Innsbruck 0512/343632 [email protected] www.vertragscheck.at www.gratlanker.at
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