Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Wirtschaftlichkeit energe)scher

Wirtscha6lichkeit energe8scher Vielen Dank Sanierungen für Ihre Aufmerksamkeit im vermieteten Bestand -‐ Einﬂuss der Bes8mmungsgrößen -‐ Mar$n Vaché Ins$tut Wohnen und Umwelt, Darmstadt 12. Hessischer Energieberatertag [email protected] 19.11.2015 Frankfurt a.M. Dr. Andreas Enseling Ins$tut Wohnen und Umwelt GmbH Inhalt !  Einführung !  WirtschaElichkeit im vermieteten Bestand – Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Einﬂussfaktoren ►  Methodik ►  Auszahlungen ►  Einzahlungen ! 
Mar$n Vaché Ins$tut Wohnen Berechnungsbeispiele und Umwelt, Darmstadt [email protected] ►  IWU-‐Studie: „Akteursbezogene WirtschaElichkeitsberechnungen von Energieeﬃzienzmaßnahmen im Bestand“ (2013) !  Fazit und Ausblick Einführung -‐ Geht das wirtscha6lich? Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Mar$n Vaché Ins$tut Wohnen und Umwelt, Darmstadt [email protected] Einführung – Ausgangssitua8on Energiesparmaßnahmen
Vielen D
ank f
ür I
hre A
ufmerksamkeit Nutzen
Aufwand
•  Geringere Heizkosten
•  Höherer Wohnkomfort
•  Organisatorische Belastung
•  Finanzielle Belastung
Mar$n Vaché MieterIns$tut Wohnen und Umwelt, DVermieter
armstadt energiebedingte
Mieterhöhung
[email protected] Mietrecht
Wirtscha6lichkeit – Methodik (Verfahren)
Inves$$onsrechnung Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Sta$sche Verfahren Dynamische Verfahren Kostenvergleichsrechnung Mar$n Vaché Kapitalwertmethode Annuitätenmethode (Kosten d. Ins$tut Wohnen und Umwelt, Darmstadt Gewinnvergleichsrechnung eingesparten kWh) [email protected] Rentabilitätsvergleichsrechnung Interner Zinsfußmethode Amor$sa$onsrechnung Vollständiger Finanzplan Wirtscha6lichkeit – Methodik (Parameter) ! Betrachtungszeitraum ►  Lebensdauer Bauteil / Anlagentechnik Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit ►  Erwartung Investoren ! Kalkula$onszinssatz ►  Zinssatz Darlehen Mar$n Vaché ►  erwartete Mindestverzinsung Eigenkapital Ins$tut Wohnen und Umwelt, Darmstadt ►  abhängig vom Inves$$onsrisiko [email protected] Wirtscha6lichkeit – Methodik (Praxis) !  Literaturrecherche wohnungswirtschaEliche Studien !  Methodik: überwiegend vollständige Finanzpläne (VoFi) Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit sowie Kapitalwert-‐ bzw. Annuitätenmethode !  Betrachtungszeitraum: In der Regel zwischen 10 und 30 Jahren !  Kalkula$onszinssätze: liegen in einem Bereich zwischen Mar$n aché 4,0 % und 5,5 %. Überwiegend nVominale Angaben Ins$tut Wohnen und Umwelt, Darmstadt !  Energiepreissteigerungsraten: in Studien mit rein [email protected] wohnungswirtschaElicher Perspek$ve nicht berücksich$gt Wirtscha6lichkeit – Auszahlungen (Kosten) !  Inves$$onskosten ►  IWU-‐Kostenstudie mit resul$erenden Kostenfunk$onen (Ohnehin-‐Kosten und energiebedingte Mehrkosten) ►  Mietrecht: Kosten für Erhaltungsmaßnahmen und Modernisierungskosten Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Mar$n Vaché Ins$tut Wohnen und Umwelt, Darmstadt [email protected] Wirtscha6lichkeit – Auszahlungen (Kosten) (EFH Baualtersklasse 1968-1977; 130 m² Wohnfläche; Kopplungsprinzip)
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Mar$n Vaché Ins$tut Wohnen und Umwelt, Darmstadt [email protected] Wirtscha6lichkeit – Auszahlungen (Kosten) Gesamtinvestition MFH68:
257 €/m² Wohnfläche
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Basisinvestition:
Modernisierungsinvestition:
Instandsetzung
KfW 100
Mar$n Vaché Ins$tut Wohnen und Umwelt, Darmstadt [email protected] Ohnehin-Kosten:
Energiebedingte Mehrkosten:
143 €/m² Wohnfläche
114 €/m² Wohnfläche
nach Kopplungsprinzip – Mieterhöhung § 559 BGB: 1,04 €/m²Mon
Wirtscha6lichkeit – Auszahlungen (Kosten) Gesamtinvestition MFH68:
257 €/m² Wohnfläche
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Basisinvestition:
Modernisierungsinvestition:
Instandsetzung
KfW 100
Mar$n Vaché Ins$tut Wohnen und Umwelt, Darmstadt [email protected] Ohnehin-Kosten:
Energiebedingte Mehrkosten:
104 €/m² Wohnfläche
153 €/m² Wohnfläche
alternative Kostenaufteilung - Mieterhöhung § 559 BGB : 1,40 €/m²Mon
Wirtscha6lichkeit – Auszahlungen (Kosten) !  Kapitalkosten Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit ► Eigen-‐ /Fremdkapital ! laufende Kosten (nicht umlagefähig) ► laufende Instandhaltung ► Verwaltungskosten Mar$n Vaché Ins$tut Wohnen und Umwelt, Darmstadt ! Steuerzahlungen [email protected] ► Steuersatz ► Abschreibungsmodalitäten Wirtscha6lichkeit – Einzahlungen (Einnahmen) !  Mieterhöhungen bzw. zusätzliche Mieteinnahmen ► Mietrecht (§ 558 und § 559 BGB) Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit ► Marktliche Situa$on ► Vermeidung von Leerstand Mar$n Vaché Ins$tut Wohnen und Umwelt, Darmstadt [email protected] Mietverlaufsmodell I (§ 559 BGB; Ausgangsmiete auf dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete) Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Mar$n Vaché Ins$tut Wohnen und Umwelt, Darmstadt [email protected] Mietverlaufsmodell II (§ 558 BGB; Ausgangsmiete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete) Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Mar$n Vaché Ins$tut Wohnen und Umwelt, Darmstadt [email protected] Mietverlaufsmodell III (§ 559 BGB mit und ohne energe8sche Diﬀerenzierung) Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Mar$n Vaché Ins$tut Wohnen und Umwelt, Darmstadt [email protected] Wirtscha6lichkeit – Einzahlungen (Einnahmen) Marktsegmente: ! Dynamisch Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit ►  Vollvermietung, hohe ortsübliche Vergleichsmiete und Mietsteigerung ! Konsolidiert ►  millerer Leerstand, millere Vergleichsmieten und Mietsteigerung ! Strukturschwach Vaché ►  hohe Leerstände, geringe Mar$n Vergleichsmieten und Mietsteigerung Ins$tut Wohnen und Umwelt, Darmstadt [email protected] Marktsegmente:
Dynamisch
Konsolidiert
Strukturschwach
[%]
2
6
10
Leerstand nach vollständiger energetischer Modernisierung [%]
2
3
6
[€/(m²Mon)]
6,50
5,50
4,50
[%/a]
1,5
1,0
0,5
Leerstand in unsaniertem Zustand (Periode 1 bis 10)
ortsübliche Vergleichsmiete
Teuerung Mieten
17
Wirtscha6lichkeit – Einzahlungen (Einnahmen) !  Förderung Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit ► Muss bei der Mieterhöhung berücksich$gt werden ► Zinsverbilligte Darlehen / Inves$$onszuschüsse !  Steuererstalungen ! 
Mar$n Vaché Ins$tut Wohnen und Umwelt, Darmstadt Wertsteigerungen („green value“) [email protected] Berechnungsbeispiel -‐ Modellgebäude MFH Baualter 1958-‐68 782 m² Wohnﬂäche 12 Wohneinheiten Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Erdgas NT-‐Kessel (1987-‐94) Endenergie Heizung: 171 kWh/m²a Mar$n Vaché Ins$tut Wohnen und Umwelt, Darmstadt [email protected] 4 Modernisierungspakete: • KfW 100 • KfW 70 • EnEV09/12 • Eva EnEV (EnEV09/12-‐30%) Berechnungsbeispiel 1 -‐ Annahmen !  Betrachtung der Modernisierungsinves$$on: Mehrkosten versus Mieterhöhungen !  KostenauEeilung nach Kopplungsprinzip Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit !  Betrachtungszeitraum 25 Jahre !  Mietverlaufsmodell III ► 
Mieterhöhung nach § 559 BGB, bei energe$scher Diﬀerenzierung im Mietspiegel (0,29 €/m²Mon) !  Finanzierung mit 80 % Eigenkapitalanteil Mar$n Vaché !  mit Förderung Ins$tut (KfW) Wohnen und Umwelt, Darmstadt [email protected] !  ohne Steuern !  ohne Wertsteigerungen 20
Berechnungsbeispiel 1 -‐ Annahmen Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Mar$n Vaché Ins$tut Wohnen und Umwelt, Darmstadt [email protected] Berechnungsbeispiel 1 -‐ Mieterhöhungen Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Mar$n Vaché Ins$tut Wohnen und Umwelt, Darmstadt [email protected] 22
Berechnungsbeispiel 1 -‐ Ergebnisse !  Ausgangsfall Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit !  mit Leerstandsreduzierung (Leerstand 6 % im Ausgangszustand) Mar$n Vaché Ins$tut Wohnen und Umwelt, Darmstadt [email protected] !  ohne Förderung 23
Berechnungsbeispiel 2 -‐ Annahmen !  Betrachtung der Gesam$nves$$on: Gesamte Kosten versus gesamter Mietertrag !  Erwerb zu Beginn / Verkauf am Ende des Betrachtungszeitraums Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit !  Betrachtung einer Alterna$ve „Unterlassung“ ► 
erhöhte Kosten der laufenden Instandhaltung mit Wertminderung bzw. Wertsteigerung gegenüber „Unterlassung“ (Restwertmul$plikator) ! 
! 
! 
! 
KostenauEeilung: nach wohnungswirtschaElicher Praxis Mar$n Vaché Ins$tut Wohnen und Umwelt, Darmstadt Betrachtungszeitraum 15 Jahre Finanzierung mit 30 % [email protected] igenkapitalanteil mit Steuern (Steuersatz pauschal 30 %) ► 
24
Berechnungsbeispiel 2 -‐ Ergebnisse !  Mieterhöhungen Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit !  Renditen Mar$n Vaché Ins$tut Wohnen und Umwelt, Darmstadt [email protected] 25
Fazit: Es geht auch wirtscha6lich! !  Die umfassende energe$sche Modernisierung ist aus Vermieterperspek$ve eine gleichwer$ge bzw. überlegene Alterna$ve „Unterlassung“ Vielen zDur ank für Ihre Aufmerksamkeit !  Mit den energe$schen Modernisierungsvarianten wird die langfris$ge Vermietbarkeit sichergestellt und zusätzlich eine Wertsteigerung beim Verkauf realisiert !  Wesentliche Einﬂussfaktoren: ► 
► 
► 
► 
Mieterhöhungspoten$ale Mar$n Vaché Wohnen und Umwelt, Darmstadt Wertsteigerung Ins$tut der Modernisierungsalterna$ven [email protected] Senkung des Leerstandsrisikos Steuerlichen Rahmenbedingungen Ausblick ►  IWU-‐Projekt RentalCal: European Rental Housing Framework for the Proﬁtability Calcula$on of Energe$c Retroﬁxng Investments Vielen D
ank f
ür I
hre A
ufmerksamkeit ►  Europäisches Projekt (Horizon 2020) mit Partnern aus 8 Ländern ►  Erarbeitung eines Web-‐Tools zur Berechnung der Rentabilität von Energiesparinves$$onen im Mietwohnungsmarkt ►  hlp://www.rentalcal.eu Mar$n Vaché Ins$tut Wohnen und Umwelt, Darmstadt [email protected] Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit ! Mar$n Vaché Ins$tut Wohnen und Umwelt, Darmstadt [email protected]