Baumassenziffer – Grundsätze der Berechnung für die Baueingabe

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Baumassenziffer – Grundsätze der Berechnung für die Baueingabe
Die Baumassenziffer bemisst sich durch den
oberirdisch umbauten Raum mit seinen
Aussenmassen bezogen auf die massgebliche
Grundfläche (gemäss § 258 PBG).
Als oberirdisch ist das über dem gewachsenen
Boden liegende Volumen zu verstehen (§ 12 ABV).
Ausser Ansatz fallen Räume, die als öffentliche
Verkehrsflächen benützt werden oder sich
innerhalb des Witterungsbereichs unter vorspringenden freitragenden Bauteilen befinden.
Der Witterungsbereich ist der äussere Teil des
offenen Raumes bis zu einer Tiefe, die der halben
Raumhöhe entspricht (§ 12 Abs. 2 ABV).
Der Witterungsbereich kann nur bei offenen,
nicht umbauten Räumen abgezogen werden.
Räume gelten als offen wenn Ihre Umfassung
weniger hoch als 1.3 m ist. (z.B. Brüstungen)
Bei abgestützten Gebäudeteilen kann der Witterungsbereich nicht abgezogen werden.
Bei der Berechnung der Baumassenziffer ist eine nachträglich angebrachte Wärmedämmung bis
35 cm, unbeachtlich (§ 253a PBG). Wird die Konstruktionsstärke der Fassade und des Dachs
aufgrund der Wärmedämmung neu grösser als 35 cm, so ist sie nur bis zu diesem Mass zu berücksichtigen (§ 256 PBG).
Besondere Gebäude und Berechnung der Baumassenziffer
Besondere Gebäude sind bis zu 50 m2 Grundfläche ohne Anrechnung an die zonengemässe
Baumassenziffer auf allen Grundstücken erlaubt, sie dürfen jedoch höchstens 8% der massgeblichen Grundfläche betragen.
Besondere Gebäude sind Gebäude, die nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind und deren grösste Höhe 4 m, bei Schrägdächern 5 m, nicht übersteigt (§ 273 PBG).
Ein überdeckter und umschlossener Vorplatz vor einem Wohnraum kann nicht als „Besonderes
Gebäude“ qualifiziert werden, weil: dieser auch ohne Heizung während 180 - 220 Tagen im Jahr
als Wohnraumerweiterung benutzbar ist. (BEZ 1988 Nr. 26)
Ein Raum gilt als umschlossen, wenn mehr als die Hälfte seines Umrisses aus Wänden besteht.
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Gewachsener Boden ist grundsätzlich der bei Einreichung des Baugesuchs bestehende Terrainverlauf (§ 5 ABV).
Auf frühere Verhältnisse ist zurückzugreifen, wenn der Boden in den letzten 10 Jahren vor Baugesuchseingabe in einem bewilligungspflichtigen Ausmass aufgeschüttet worden ist oder der
Boden im Hinblick auf die beabsichtigte Nutzung der Parzelle oder zur Umgehung von Bauvorschriften umgestaltet worden ist. Bei überbauten Flächen ist im Normalfall nicht auf das heutige,
sondern auf das ursprüngliche Terrain zurückzugreifen. Der Verlauf ist mit damaligen Baubewilligung rechtskräftig geworden.
Bei Neubauten: Grundsätzlich massgebend = Zeitpunkt des Neubaugesuchs
(§ 5 Abs. 2 lit. b ABV, VB.2010.00156; bekräftigt in VB.2010.360)
Bei Umbauten: Grundsätzlich massgebend = Terrainverlauf Stammbaugesuch
(VB.2005.00295 = BEZ 2006 Nr. 9)
errainverhältnisse sind bis ma imal 0 ahre vor dem Datum der Baueingabe zurückzuverfolgen. Bei Umbauten oder Erweiterungen von Gebäuden, die innerhalb der letzten 30 Jahre bewilligt worden sind, muss man sich auf das bei jener Bewilligung vorhandene gewachsene Terrain
stützen.
Bewilligungspflichtige Veränderungen des gewachsenen Bodens
Wesentliche Geländeveränderungen, die im Zusammenhang mit anderen bewilligungspflichtigen
Bauten und Anlagen stehen und die überdies eine Höhe von 1.0 m und/oder eine Fläche von
500 m2 überschreiten.
Nicht umbauter (als offen geltender) Raum - wird nicht zur Baumassenziffer dazu gerechnet
1. Offene Pergolen.
2. Offene, aus der Fassade vorspringende Balkone,
sofern sie nicht raumbildend und fassadenbestimmend in Erscheinung treten, dh. kleiner
sind als 1/3 der Fassade.
3. Dachvorsprünge und Vordächer bis zu einer
Auskragung von 1.50 m
(darüber anrechenbar mit Witterungsbereichabzug)
4 Freitragende, auskragende, offene und nicht
umschlossene Bauteile
Dürnten, Juli 2015
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Umbauter Raum und abzugsberechtigte Witterungsbereiche
1. Balkone, ob auskragend, vorgehängt oder abgest tzt,
sind dann anrechenbar, wenn sie bezogen auf die
Gesamtfassade raumbildend und fassadenbestimmend
in Erscheinung treten, dh. grösser sind als 1/3 der
Fassade.
2. Wenn die Balkone angerechnet werden m ssen, ist
bei den auskragenden und vorgehängten Balkonen
der Witterungsabzug vorzunehmen abgest tzte
Balkone hingegen werden voll gerechnet.
3. In die Fassade einspringende Balkone, wie auch
aubengänge, m ssen voll gerechnet werden
Baumassenziffer: Umfang der für die Baueingabe notwendigen Unterlagen
ie mit Baugesuchen einzureichenden Berechnungen m ssen nachvollziehbar und bei Bedarf
durch:
Plandarstellungen dokumentiert sein.
Ausgehend von der massgeblichen Grundfläche (in der Regel eingezonte Parzellenfläche) und
der zonengemässen Baumassenziffer ist für die Berechnung der Baumassenziffer abzugeben:
getrennt ermittelte maximale Baumasse für Hauptgebäude und jene für Nebenbauten.
Gegebenenfalls ist nachvollziehbar die Baumasse neben der Witterungsbereiche der
Balkone, Fassadenrücksprünge usw. auszuweisen.
Die Baumassenziffer ist ebenso getrennt auszuweisen nach:
Hauptgebäuden
Nebenbauten
verglasten Balkonen
Wintergärten usw.
on allen wichtigen Gebäudeecken m ssen in einem lan die oten des gewachsenen
Terrains sowie zumindest die Kote des neuen Erdgeschosses (Fussboden) eingetragen
sein.
Bei einem ausgeglichenen Geländeverlauf (ohne "Bruch") genügt es, aus den jeweiligen (4)
Gebäudeecken die durchschnittliche Höhenkote zu ermitteln und ab diesem Niveau die
Baumasse zu errechnen.
Bei komplizierten Terrainverhältnissen oder Gebäudestrukturen, ist das Volumen
aufzuteilen. Zur Verifizierung ist die Angabe von zusätzlichen Terrainkoten in der Umgebung
notwendig. (inkl. Ausgangspunkt für Nivellierung).
Bestehende Bauten, die nicht abgebrochen werden, sind anzurechnen und klar
auszuweisen.
Dürnten, Juli 2015

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