Landtag Brandenburg
P-SBER 6/4
6. Wahlperiode
Sonderausschuss BER
Protokoll
4. öffentliche Sitzung
11. Mai 2015
Potsdam - Haus des Landtages
15.30 Uhr bis 17.45 Uhr
Vorsitz:
Jutta Lieske
Protokoll:
Stenografischer Dienst/Anna-Maria Pawliczek
Anwesende
Ausschussmitglieder:
Helmuth Barthel (SPD)
stellv. Dr. Andreas Bernig (DIE LINKE)
Mike Bischoff (SPD)
Frank Bommert (CDU)
stellv. Tina Fischer (SPD)
stellv. Dierk Homeyer (CDU)
Andreas Kalbitz (AfD)
Jutta Lieske (SPD)
Stefan Ludwig (DIE LINKE)
Christoph Schulze (BVB / FREIE WÄHLER Gruppe)
Axel Vogel (GRÜNE/B90)
Datum der Ausgabe: 07.07.2015
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Sonderausschuss BER 6/1
4. öffentliche Sitzung
S. 2
11.05.2015
Stenogr. Dienst/paw
Tagesordnung:
1.
Baufortschritt
Antrag der Fraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN vom 4. Mai 2015
2.
Schallschutz
2.1
Sachstand zur Realisierung des Schallschutzprogramms am BER/Abschluss
der Vereinbarung/Lüftertechnik, insbesondere Sachstandsbericht über die tatsächliche Umsetzung des passiven Schallschutzes im Bereich der Südbahn
2.2
Bericht des Ministeriums für Infrastruktur und Landesplanung und der FBB zu
den Leitlinien der Verkehrswertermittlung
3.
Volksbegehren gegen Nachtflug umsetzen
Antrag 15 des Abgeordneten Schulze (BVB / FREIE WÄHLER Gruppe)
4.
Verschiedenes
5.
Aktueller Finanzplan und Businessplan der FBB
Antrag der Fraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN vom 24. April 2015
Landtag Brandenburg
Sonderausschuss BER 6/1
4. öffentliche Sitzung
P-SBER 6/4
S. 3
11.05.2015
Stenogr. Dienst/paw
Festlegungen:
1.
Der Sonderausschuss BER beschließt die Tagesordnung, wobei der ursprüngliche Tagesordnungspunkt 3 „Volksbegehren gegen Nachtflug umsetzen“ - Antrag 15 des Abgeordneten Schulze (BVB / FREIE WÄHLER Gruppe) - aufgrund der abschließenden Beschäftigung im Plenum als erledigt gilt und damit
von der Tagesordnung genommen wird.
2.
Der Sonderausschuss BER bestätigt die Richtigkeit des Protokolls der
2. Sitzung vom 16. Februar 2015.
3.
Der Sonderausschuss BER beschließt, in der nächsten Sitzung und unter
Ausschluss der Öffentlichkeit, das Thema „Aktueller Finanzplan und Businessplan der FBB“ zu behandeln.
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Sonderausschuss BER 6/1
4. öffentliche Sitzung
P-SBER 6/4
S. 4
11.05.2015
Stenogr. Dienst/paw
Aus der Beratung:
Vorsitzende:
Meine sehr verehrten Damen und Herren! Ich begrüße Sie recht herzlich zur
4. Sitzung des Sonderausschusses BER im Brandenburger Landtag. Bevor wir in die
Tagesordnung einsteigen, möchte ich die Ministerin für Infrastruktur und Landesplanung, Frau Schneider, Herrn Finanzminister Görke, der gleich zu uns stoßen wird,
und den Flughafenkoordinator, Herrn Bretschneider, der ebenfalls gleich neben mir
Platz nehmen wird, sowie von der FBB den Vorsitzenden der Geschäftsführung,
Herrn Dr. Mühlenfeld, und Herrn Wagner begrüßen.
Der Entwurf der Tagesordnung ist Ihnen am 5. Mai übersandt worden. Die Fraktion
BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN hat beantragt, unter „Verschiedenes“ einen Antrag zur
Akteneinsicht aufzurufen. Gibt es weitere Änderungsvorschläge?
Abgeordneter Bischoff (SPD):
Unter Tagesordnungspunkt 3 soll ein Antrag des Kollegen Christoph Schulze beraten
werden. Ein wortgleicher Antrag stand in der letzten Woche im Plenum auf der Tagesordnung. Es ist öffentlich darüber debattiert und vom Plenum ein entsprechender
Beschluss gefasst worden. Der Ausschuss hat gemäß Geschäftsordnung die permanente Aufgabe, Initiativen für das Plenum vorzubereiten. Da sich das Plenum mit
dem Antrag abschließend beschäftigt hat, gehe ich davon aus, dass sich der Antrag
erledigt hat, und beantrage, Tagesordnungspunkt 3 von der Tagesordnung abzusetzen.
Vorsitzende:
Wer der vorliegenden Tagesordnung und den vorgeschlagenen Änderungen sein
Einverständnis gibt, den bitte ich um sein Handzeichen. - Wer ist dagegen? - Wer
enthält sich der Stimme? - Bei zwei Enthaltungen gilt die geänderte Tagesordnung
als bestätigt.
Wir kommen zur Bestätigung der Richtigkeit des Protokolls über die 2. Sitzung vom
16. Februar. Das Protokoll wurde Ihnen am 23. April zugesandt. Änderungswünsche
sind bislang nicht angezeigt worden. Wer dem Protokoll seine Zustimmung gibt, den
bitte ich um das Handzeichen. - Gegenstimmen? - Enthaltungen? Bei zwei Enthaltungen ist das Protokoll bestätigt worden.
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Sonderausschuss BER 6/1
4. öffentliche Sitzung
Zu TOP 1:
S. 5
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Stenogr. Dienst/paw
Baufortschritt
Antrag der Fraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN vom 4. Mai 2015
Vorsitzende:
Ich rufe Tagesordnungspunkt 1 auf: Baufortschritt
Antrag vom 4. Mai 2015 der Fraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN
Ich bitte Herrn Dr. Mühlenfeld um einen Sachstandsbericht seitens der FBB.
Herr Dr. Mühlenfeld (Geschäftsführer der Flughafengesellschaft Berlin Brandenburg
GmbH [FBB]):
Schönen guten Tag, meine Damen und Herren! Wie Sie wissen, messen wir unseren
Baufortschritt (Anlage 1) seit Anfang des Jahres über Meilensteine bzw. eine sogenannte Meilensteinkurve, die wir uns selbst vorgegeben haben. Bis zur Fertigstellung
des Gebäudes im März 2016 müssen ungefähr 220 Meilensteine erreicht werden; wir
sind in der Kurve Ende April angelangt. Wir hätten zu diesem Zeitpunkt laut unserer
Baufortschrittskurve 23 % aller Meilensteine erreichen müssen. Wir haben nur 21 %
erfüllt. Das heißt, wir liegen im Plan leicht zurück - leicht insoweit, als die Meilensteine, derentwegen wir zurückliegen, nicht wirklich kriegsentscheidend sind. Sie hängen
größtenteils mit der Kabeltrassensanierung zusammen. Sie soll bis zum Sommer
dieses Jahres fertig sein; an einigen dieser Kabeltrassen gibt es Verzögerungen. Die
Kabel sind zwar schon verlegt, aber zum Teil noch nicht angeschlossen. 95 % der
notwendigen Aktivitäten sind erfüllt; die letzten 5 % fehlen noch. Wir haben auf die
Mitarbeiter der Baufirmen Druck ausgeübt. In der Presse gab es verschiedentlich
Informationen - sie hätten da eigentlich nicht hingehört, aber Schwamm drüber -, wonach sich Herr Marks, der Leiter der Abteilung Technik und Bau, in einem internen
Dokument bei den Baufirmen darüber beklagt habe, dass nicht alle Arbeiten zu Ende
geführt worden sind, und er mehr Anstrengungen eingefordert habe. Das ist vollkommen korrekt gewesen, denn wir müssen alle Meilensteine zeitlich einhalten und
dafür sorgen, dass kleine Fehler und Verzögerungen schon in den Anfängen verhindert werden; sonst haben wir bei den größeren Bausteinen mehr Probleme.
In dem Zusammenhang sei auch erwähnt, dass wir bis Ende April den fünften Nachtrag für die Baugenehmigung für den FGT, den Fluggastterminal, einreichen mussten; das ist gelungen. Wir haben den fünften Nachtrag am 28. April 2015 eingereicht.
Unbestreitbar ist nicht jeder Nachtrag 2000%ig vollständig; man muss immer noch
Dokumente nachliefern. Das ist angesichts der Tatsache, dass man Aktenordner in
einem Umfang, der dem Volumen eines Kleinlasters entspricht, abliefern muss, ganz
normal. Dies ist geschehen. Wir arbeiten eng mit den Baubehörden zusammen, und
dort weiß man genau, was fehlt. Sie waren auch darauf vorbereitet. Es ist nicht so,
dass wir denen eine Blackbox auf den Tisch gestellt und gesagt haben: Schaut euch
das an und checkt mal, was fehlt. - Nein, wir hatten vorher abgestimmt, welche Unterlagen nachzureichen sind. Es existiert ein detaillierter Plan, bis wann wir die zusätzlichen Dokumente nachreichen müssen, damit der Nachtrag hoffentlich genehmigt wird. Da sind wir auf der sicheren Seite.
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4. öffentliche Sitzung
S. 6
11.05.2015
Stenogr. Dienst/paw
Bei den kritischen Meilensteinen haben wir erreicht, was wir erreichen wollten. Ausdruck dessen ist, dass sich auf der Baustelle inzwischen deutlich mehr Mitarbeiter
befinden. Waren es Ende April 620, so arbeiten jetzt ca. 650 Mitarbeiter auf der Baustelle, und wöchentlich steigt ihre Zahl, damit die notwendigen Arbeiten fertiggestellt
werden.
Bei der Trassensanierung wollten wir inzwischen 75 % erreicht haben, haben aber
bisher nur 65 % erreicht. Daher liegen wir in unserer Meilensteinkurve 2 % zurück. Im
Bereich Brandschutz sind mehr als 13 000 Mängel behoben worden. 85 000 am Bau
anstehende Arbeiten wurden in einer Liste festgehalten, teilweise kleine Nacharbeiten. Aus unserer Sicht besteht kein Grund zur Sorge, dass diese bis zum zweiten
Halbjahr 2017 nicht fertig werden. Es wird sicherlich anstrengend, alle Themen bis
dahin abzuarbeiten, aber zurzeit sieht es gut aus, dass wir den Termin einhalten
werden.
Vorsitzende:
Vielen Dank, Herr Dr. Mühlenfeld. - Herr Bischoff und anschließend Herr Kalbitz, bitte.
Abgeordneter Bischoff (SPD):
Herr Dr. Mühlenfeld, mich interessieren zwei Punkte. Wie laufen die Abstimmungen
mit dem Bauordnungsamt? Sie haben eine sehr wichtige Schlüsselrolle. Die bestehende Baugenehmigung ist bis Herbst 2016 befristet. Sehen Sie eine Gefahr für die
Fertigstellung des Flughafens, wenn diese Fristen - möglicherweise aufgrund externer Einflüsse - nicht gehalten werden können? Gibt es einen Plan B?
Abgeordneter Kalbitz (AfD):
Herr Dr. Mühlenfeld, ich habe eine generelle Frage zur Kommunikationsstrategie.
Mich interessiert, seit wann Ihnen die genannten Abweichungen bekannt sind. Zwar
sind sie nur geringfügig, aber wir wissen ja, dass die Hinderungsgründe für die Flughafenfertigstellung in der Summe immer nur aus Geringfügigkeiten bestanden. Warum mussten die Mitglieder des Sonderausschusses davon aus der Zeitung erfahren,
und wie stellen Sie sich die Kommunikation nicht nur mit der Öffentlichkeit - da
zeichnet sich die FBB ja auch nicht durch überbordende Transparenz aus -, sondern
auch mit dem Sonderausschuss BER in Zukunft vor?
Vorsitzende:
Ihre Antwort bitte, Herr Dr. Mühlenfeld.
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4. öffentliche Sitzung
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S. 7
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Stenogr. Dienst/paw
Herr Dr. Mühlenfeld (Geschäftsführer der Flughafengesellschaft Berlin Brandenburg
GmbH [FBB]):
Zur letzten Frage: Der Status, dass wir 2 % hinter unserer Meilensteinkurve liegen,
wurde erst am 28.4. offiziell gemeldet. Wir hätten das also frühestens am 28.4. kommunizieren können. Wir wussten, dass heute die Sitzung des Sonderausschusses
stattfindet, und heute kommunizieren wir es hier - also eine Woche später. Ich glaube, eine Woche Verzug ist bei einem Bauprojekt mit einer so erheblichen Laufzeit ein
durchaus akzeptabler Zeitrahmen.
Ihrer Aussage, dass kleine Abweichungen in Summe auch früher dazu geführt hätten, dass der Bau nicht rechtzeitig fertig geworden ist, möchte ich vehement widersprechen. Beim Brandschutz gab es erheblich größere Abweichungen. Das gesamte
Brandschutzkonzept stimmte nicht und hat nicht funktioniert. Die Situation ist heute
eine andere. Wie ich bereits erwähnt habe, gibt es Verzögerungen bei der Kabeltrassensanierung - relativ kleine Meilensteine, die keine langfristigen Auswirkungen haben werden. Die Sanierung soll bis zum Sommer abgeschlossen sein. Sie wissen,
dass der Bau im März 2017 fertig sein soll. Wir versuchen, den Anfängen zu wehren,
und wollen verhindern, dass Meilensteine mit Verzögerung erreicht werden. Aus
meiner Sicht ist das kein kriegsentscheidendes Problem und nicht so signifikant,
dass man den Sonderausschuss hätte vorab informieren müssen. Wenn es ein großes Problem gibt - da stimme ich Ihnen vollkommen zu -, sollte man den Sonderausschuss kurzfristig informieren, aber bei solch kleinen Themen ist das nicht notwendig.
Herr Bischoff, dass die Baugenehmigung im Herbst 2016 ausläuft, ist korrekt. Wir
wollen den Bau, wie erwähnt, bis zum Frühjahr 2016 fertigstellen. Die meisten Daten
konnten zur Verfügung gestellt werden; insofern sehe ich kurzfristig keine Gefahr.
Allerdings muss man natürlich sagen: Der fünfte Nachtrag ist noch nicht genehmigt.
Das dauert eine Weile. Wir haben uns mit dem Bauordnungsamt bis ins letzte Detail
abgestimmt. Das heißt, die kennen jede Schraube. Teilweise kennt das Bauordnungsamt die Baustelle besser als wir - dort sitzen Mitarbeiter, die das Projekt von
Anfang an betreut haben, während bei uns die Mitarbeiter doch einige Male gewechselt haben -, sodass ich kaum Sorge habe, dass das Bauordnungsamt nicht wirklich
weißt, was läuft. Wir sind in einem stetigen Dialog, haben Jour Fixes, monatliche
Diskussionen, und werden im Sommer den gesamten strategischen Bereich des
Flughafens nicht nur mit dem Bauordnungsamt, sondern auch mit der LUP und dem
MIL abstimmen. Ich kann also im Moment nicht sagen, dass wir ein Problem hätten.
Wenn im Zusammenhang mit der Baugenehmigung eventuell ein Problem auftritt,
haben wir noch genügend Zeit, uns damit zu beschäftigen. Zwischen dem Termin der
geplanten Fertigstellung und dem Auslaufen der Baugenehmigung liegt ein halbes
Jahr, und wir werden im Herbst definitiv wissen, ob der fünfte Nachtrag akzeptabel ist
oder nicht.
Vorsitzende:
Wir gehen in die nächste Fragerunde. Herr Homeyer, Herr Vogel und Herr Barthel.
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4. öffentliche Sitzung
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Abgeordneter Homeyer (CDU):
Meine Fragen hat Herr Mühlenfeld im Wesentlichen schon beantwortet. Es ging um
das Verfahren des bei der Landkreisverwaltung Dahme-Spreewald eingereichten
fünften Nachtrags. Sie haben gesagt, Herr Mühlenfeld, dass Sie sich in einem ständigen kommunikativen Prozess mit der Verwaltung befänden. Können Sie uns darlegen, wie das auf der Zeitachse aussieht und wie die Worst-Case-Szenarien sind?
Bis wann spätestens sollte nach Ihrer Rechnung die Genehmigung für den fünften
Nachtrag erteilt sein bzw. ab welchem Zeitpunkt würden Sie sagen, dass es baulich
schwierig umsetzbar wird? Ich glaube, dass es auch für die Genehmigung des Betriebs von Tegel Fristen gibt. Vielleicht können Sie dazu einen Hinweis geben.
Abgeordneter Vogel (GRÜNE/B90):
Ich möchte vorwegschicken, dass ich die Führung auf dem Flughafen als sehr wohltuend empfunden habe. Ich hatte den Eindruck, dass Herr Marks kein Blatt vor den
Mund genommen, sondern sehr offen auch Mängel angesprochen hat. Es waren
nicht alle Kollegen dabei, daher möchte ich sagen, dass es schon damals Hinweise
darauf gab, dass man, was die Meilensteine angeht, marginal zurückliegt. Mit der
Zielvorgabe: Fertigstellung im März 2016 - bis dahin ist, wenn ich es recht in Erinnerung habe, die Fertigstellung des Terminals inklusive Bauabnahme anvisiert - und
Eröffnung zum Winterflugplan 2017 müsste doch eigentlich ausreichend Kapazität
zur Verfügung stehen. Wenn ich es richtig verstanden habe, war der kritische Pfad
das Genehmigungsverfahren, weil erst nach dem Genehmigungsverfahren mit den
Bauleistungen begonnen werden kann. Während des Genehmigungsverfahrens sind
Bautätigkeiten noch nicht möglich. Beim fünften Nachtrag ging es meines Wissens
um die Lüftungsklappen am Hauptterminal, also um die Umstellung des Brandschutzes am Hauptterminal. Was der sechste Nachtrag beinhaltet, ist mir nicht mehr erinnerlich. Da ging es um Kleinigkeiten. Vielleicht können Sie das kurz erläutern. Wenn
ich richtig informiert bin, kann erst nach der Erteilung der Baugenehmigung mit der
Ausschreibung, der Vergabe und dem Bau begonnen werden. Daher ist meine Frage, ob sich diesbezüglich Probleme auftun könnten.
Zweiter Punkt, Sie haben von der Mängelliste gesprochen und eine irrsinnig hohe fünfstellige - Anzahl an Mängeln, die im Brandschutzbereich abgearbeitet wurden,
genannt. Ich frage zur Vervollständigung meines Bildes: Basiert Ihre Liste auf der
Mängelliste, die Herr Amann damals aufstellen ließ? Da war von 30 000 Mängeln die
Rede. Oder ist das eine neue, eine erweiterte Mängelliste? Wie viele Mängel gibt es
insgesamt?
Vorsitzende:
Herr Barthel, in welche Richtung geht Ihre Frage?
Abgeordneter Barthel (SPD):
Sie bezieht sich auf die Zusammenarbeit mit Transparency International - ein anderer
Themenbereich.
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4. öffentliche Sitzung
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Stenogr. Dienst/paw
Vorsitzende:
Herr Homeyer, Sie haben zum Komplex Baugenehmigung und Mängelliste eine
Nachfrage?
Abgeordneter Homeyer (CDU):
Nicht an Dr. Mühlenfeld, sondern an die Ministerin. Haben Sie, Frau Schneider, in
Ihren Gesprächen den Eindruck gewinnen können, dass die Bauverwaltung in Dahme-Spreewald bei der Bearbeitung des fünften Nachtrags und eventuell weiterer
Nachträge gut aufgestellt ist? Gibt es ein Szenario bzw. auch die Unterstützung seitens Ihres Hauses, um die Dinge so zu optimieren, dass keine Zeitverzögerung eintritt, weil Expertise fehlt?
Vorsitzende:
Herr Dr. Mühlenfeld beginnt und Frau Ministerin Scheider schließt an.
Herr Dr. Mühlenfeld (Geschäftsführer der Flughafengesellschaft Berlin Brandenburg
GmbH [FBB]):
Zur Zeitachse und der Frage, wie viel Zeit wir uns mit dem fünften Nachtrag lassen
können: Wir haben für Nachträge bisher in der Regel 6 bis 9 Monate gebraucht.
Wenn wir ein wenig effizienter sind, als wir es bisher waren, sollten wir in der Lage
sein, alles fristgerecht abzuarbeiten und die Baustelle bis zum Frühjahr 2016 zu
übergeben. Zur Frage, wie der gesamte Pfad aufgestellt ist, muss man sagen: Erst
erfolgt die Fertigstellung des Gebäudes, dann die Inbetriebnahme des Gebäudes
und danach beginnt das ORAT-Programm - Operational Readiness and Airport
Transfer -, mit dem wir bis zum Herbst 2017 fertig sein müssen. Das heißt, eine etwa
um einen Monat verzögerte Fertigstellung würde uns nicht wehtun, eine deutlichere
Verzögerung hingegen schon. Wenn der fünfte Bauantrag in dem üblichen Zeitraum
von 6 bis 9 Monaten erledigt ist, bekommen wir das hin. Schöner wäre es natürlich,
wenn es etwas schneller ginge.
Zur Betriebsgenehmigung für den Flughafen Tegel ist Folgendes zu sagen: Der
Flughafen Tegel müsste EASA-zertifiziert werden, wenn er länger als bis Ende 2017
betrieben werden soll. Es ist allgemein bekannt, dass jeder Flughafen EASAzertifiziert sein muss. Wir wollen diese Zertifizierung möglichst vermeiden, denn das
würde zusätzlichen Aufwand bedeuten. Wir wollen mit dem neuen Flughafen im
Herbst 2017 an den Start gehen und keine zusätzlichen finanziellen Aufwendungen
in Tegel generieren. Das wäre ein Nebenkriegsschauplatz für uns, der Ressourcen
binden würde. Das wollen wir auf jeden Fall vermeiden und Tegel Ende 2017 schließen.
Herr Vogel wollte wissen, wie der kritische Pfad ist. Den fünften Nachtrag kennen wir
alle, er wurde bereits eingereicht. Den sechsten Nachtrag wollen wir im Sommer stellen, das ist ein Lumpensammler. Darin sollen alle Themen untergebracht werden, die
wir bisher noch nicht so recht unterbringen konnten.
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Es handelt sich dabei zumeist um kleine Themen: Wir nehmen irgendwo eine Deckenplatte hoch und sehen, dass etwas falsch verlegt worden ist. Solche Dinge müssen auch adressiert werden. Es sind keineswegs so große Brocken wie die Entrauchungsanlage oder die Klimatisierung, sondern eher kleine Themen, die aus unserer
Sicht dann auch relativ schnell abgearbeitet sein dürften. Das wird man dann sehen.
Bis zum heutigen Tag liegt für den sechsten Nachtrag nichts wirklich Signifikantes
vor, dass man von einem großen Nachtrag sprechen könnte. Es ist wirklich nur ein
kleiner Lumpensammler.
Sie fragten nach der Gesamtzahl der Mängel. Die lange Liste basiert nicht nur auf
der Amann-Liste. In den Jahren vor 2012 ist der Flughafenbau nicht sauber dokumentiert worden. Im Zuge der Kabeltrassensanierung - wir mussten alle Deckenplatten hochnehmen und durften in allen Kabelschächten herumturnen - wurden weitere
kleine Mängel gefunden, die beseitigt werden müssen. Jeder kleinste Mangel, zum
Beispiel ein Sprinkler, der nicht an der richtigen Position ist und um eine Deckenplatte verschoben werden muss, eine ungenügende Anzahl an Kabeldosen, die gewährleisten, dass jeder Laden und jede Ecke des Terminals internetfähig ist, geht in die
Mängelliste ein; deshalb ist die Zahl der Mängel so groß. Es sind häufig sehr kleine
Themen, aber sie müssen einem Monitoring unterzogen und entsprechend behoben
werden. Wichtig ist vor allem auch, dass es danach sauber dokumentiert wird. Bei
extrem vielen Dingen ist einfach das Problem, dass keine saubere Dokumentation
vorliegt, und am Ende könnte die Bauabnahme scheitern, wenn man diese Dokumentation nicht nachzieht. All das muss sauber getrackt und in einer Datenbank konsolidiert werden, damit wir nachher ein sauberes Paket übergeben können.
Vorsitzende:
Mit dem Einverständnis von Herrn Barthel erteile ich zunächst noch einmal Herrn
Bischoff das Wort, weil er sich zu diesem Themenkomplex zu Wort gemeldet hat.
Abgeordneter Bischoff (SPD):
Herr Dr. Mühlenfeld, aktuell wird mit der Sanierung der Nordbahn, Start- und Landebahn, begonnen. Es läuft erst seit ein paar Tagen und ist nur für nur wenige Monate
terminiert. Welche Erfahrungen gibt es mit dem Projekt?
Herr Dr. Mühlenfeld (Geschäftsführer der Flughafengesellschaft Berlin Brandenburg
GmbH [FBB]):
Wirkliche Erfahrungen gibt es noch nicht. Es wurde gerade erst damit begonnen, die
Decke der Bahn aufzustemmen. Es wird gehämmert, das macht eine Menge Radau,
aber etwas Interessantes gefunden haben wir dabei bisher nicht. Der Zeitplan steht
fest. Am 28. Oktober sollen die Arbeiten beendet sein, die Baufirma hat zugesagt,
dass sie den Termin halten kann, wenn nichts Signifikantes auffällt. Bisher ist nichts
Signifikantes aufgefallen, sodass ich fest davon ausgehe, dass der Termin gehalten
wird.
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Frau Schneider (Ministerin für Infrastruktur und Landesplanung):
Wir haben den Eindruck, dass die Zusammenarbeit mit dem Bauordnungsamt des
Landkreises Dahme-Spreewald in letzter Zeit sehr viel besser geworden ist. Es ist
wieder Vertrauen entstanden, Termine werden gehalten und die Qualität der Unterlagen hat sich verbessert. Wir haben beim Nordpier viel gelernt.
Die bauliche Reihenfolge, in der der Flughafen fertiggestellt werden soll, wurde
schon in der letzten Legislaturperiode festgelegt: Fertigstellung Nordpier, Genehmigung, Abnahme. Das ist passiert. Die Nordbahnsanierung läuft. Südpier: termingerecht beantragen - das ist am 29. Januar in guter Qualität erfolgt. Die Baubehörde
konnte damit etwas anfangen. Die Umsetzung wird folgen. FGT bzw. Mainpier: zum
30.4. termingerecht beantragen - das ist ebenfalls erfolgt. Der sehr umfangreiche
Antrag befindet sich noch in der Prüfung. Alle Beteiligten bestätigten in Gesprächen,
dass die Zusammenarbeit weit besser geworden ist. Was die oberste Baubehörde
angeht, so kann ich zusagen, dass wir beraten und unterstützen, sofern es gewünscht oder erforderlich ist.
Abgeordneter Homeyer (CDU):
Vielen Dank für Ihre umfassende Antwort. Kern meiner Frage war, ob Sie den Eindruck gewonnen haben, dass die Baubehörde in Lübben in der Lage ist, mit ihrer
Expertise diesen umfangreichen Bauantrag zu bewältigen.
Frau Schneider (Ministerin für Infrastruktur und Landesplanung):
Wir haben über Unterstützung beraten. Zwischenzeitlich hat sich die Baubehörde bei
bestimmten Fragen externe Unterstützung geholt. Die Mitarbeiter sind, wie Herr Dr.
Mühlenfeld schon sagte, sehr lange im Geschäft und kennen sich sehr gut aus. Das
ist ein Vorteil. Wir sind der Auffassung, dass die dort tätigen Mitarbeiterinnen und
Mitarbeiter das Projekt schaffen können.
Vorsitzende:
Als Nächster stellt Herr Barthel seine Frage, und danach ist der Abgeordnete Schulze an der Reihe.
Abgeordneter Barthel (SPD):
Aus der Berichterstattung gewinne ich den Eindruck, dass es einen deutlichen Fortschritt bei der Strukturierung der Aufgabenverteilung an der Flughafenbaustelle gibt:
klare Aufgabenstellung, klare Abrechnung. Das freut mich als Mitglied dieses Ausschusses, und ich wünsche Herrn Dr. Mühlenfeld an der Stelle weiterhin ein gutes
Händchen.
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4. öffentliche Sitzung
S. 12
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Leider hat der Flughafen im letzten Jahr bei der Bewältigung der Aufgaben einen
wichtigen Partner verloren. Transparency International wollte Sie bei der Aufgabe,
mögliche Korruption am Flughafen und Fehlentscheidungen in Grenzen zu halten,
unterstützen. Für ein so großes Projekt ist es lebensnotwendig, dass es in dieser
Hinsicht einen externen Partner gibt. Haben Sie mit der Organisation Kontakt aufgenommen? Kommt die Zusammenarbeit wieder in Gang? Wie sehen Sie das?
Abgeordneter Schulze (BVB / FREIE WÄHLER Gruppe):
Zum Baufortschritt: Ich bekomme von Anwohnern die Mitteilung, dass es sehr laut
und rund um die Uhr gehämmert wird, wie von Herrn Mühlenfeld gesagt. Können Sie
bitte etwas zur Frage des Baulärms für die örtlichen Anlieger sagen?
Zweitens, wird das Sprint-Programm fortgesetzt? Wir haben alle zur Kenntnis
genommen, was es kostet. Und wenn ja, mit welchen Applikationen, Veränderungen
oder Zielstellungen?
Herr Dr. Mühlenfeld (Geschäftsführer der Flughafengesellschaft Berlin Brandenburg
GmbH [FBB]):
Zu Transparency International: Zwei Aussagen sind vielleicht nicht hundertprozentig
korrekt und manchmal auch nicht ganz klar gewesen. Wir hatten niemals eine
detaillierte Kooperation mit Transparency International. Wir haben mit ihnen
Vertragsthemen diskutiert und gemeinsam einige Paragrafen in unseren Verträgen
mit Baufirmen entwickelt, um Vertrauen hinsichtlich des Themas Compliance zu
generieren. Das war unsere Hauptkooperation. Unsere zweite Kooperation war die
Findung eines Kollegen, der von Transparency International unterstützt wird und bei
uns als unabhängiger Gutachter nachprüfen soll, ob wir alle Compliance
requirements und Transparency requirements einhalten. Dieser Mitarbeiter arbeitet
weiter bei uns: Prof. Oettel. Er ist niemals direkter Mitarbeiter von Transparency
International gewesen. Er arbeitet weiterhin als unabhängiger Gutachter, schaut sich
bei uns viele Verträge und Nachträge an und gibt der Geschäftsführung direkt
Feedback, ob wir Fehler gemacht haben.
Wir haben unsere Compliance-Organisation in den letzten zwölf Monaten signifikant
verbessert. Wir haben eine unabhängige interne Revisionsabteilung eingerichtet und
eine Compliance-Officerin eingestellt, die direkt an die Geschäftsführung berichten
kann. Wir haben alle Maßnahmen ergriffen, um Korruption zu verhindern, wo es geht.
Die Mitarbeiter von Transparency International haben uns gegenüber geäußert, dass
sie wegen Vorgängen im Umfeld der Baustelle an die Presse gegangen seien. Die
Wahrheit ist: Bei allen Themen, die in der Presse gehandelt wurden, konnte uns
bisher niemand nachweisen, dass wir einen Fehler gemacht haben. Wir haben auf
maximale Transparenz geachtet und alle Maßnahmen ergriffen, die man ergreifen
kann, um Korruption zu verhindern. Das führt aber nicht unbedingt dazu, dass man
immer alles verhindern kann.
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S. 13
11.05.2015
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Staatssekretär Bretschneider (Staatskanzlei):
Auch aus Sicht des Aufsichtsrates - deswegen habe ich mich mit Demut gemeldet ist das ein ganz wichtiges Thema. Wir hatten das Thema in jeder Aufsichtsratssitzung
seit letztem Jahr auf der Tagesordnung. Frau Schäfer war in der letzten Sitzung des
Sonderausschusses. Als Aufsichtsrat bin ich in einem intensiven Schriftwechsel mit
Transparency International und habe auch diese Woche einen Termin mit ihnen weniger zu Dingen, die gelaufen sind, sondern zur Frage: Was kann man besser
machen, wo sind Schwerpunkte oder Empfehlungen, die uns Transparency geben
will? Was war der Anlass? Es gibt ein konkretes Schreiben der jetzt noch
Vorsitzenden mit konkreten Formulierungen. Ich habe mir - allerdings nicht in einer
belastbaren schriftlichen Form - die Freiheit genommen, zu diesen Formulierungen
nachzufragen und um Belege zu bitten.
Wenn wir als Aufsichtsrat etwas erfahren hätten, wären wir sofort zur
Staatsanwaltschaft gegangen, falls das noch nicht passiert wäre. Aber wir schauen
jetzt in die Zukunft und Sie können sicher sein, dass das Thema für
Geschäftsführung wie Aufsichtsrat herausragend ist; wir lassen nichts anbrennen.
Herr Dr. Mühlenfeld (Geschäftsführer der Flughafengesellschaft Berlin Brandenburg
GmbH [FBB]):
Baulärm findet nur von 6 bis 22 Uhr statt. Es wird nicht rund um die Uhr gebaut; das
habe ich nicht gesagt. Außerhalb dieser Zeiten fahren auch LKWs, speziell zur
Anlieferung, um den Verkehr auf den umliegenden Straßen nicht zu sehr zu belasten.
Aber LKWs sind nicht so laut, dass man von signifikantem Baulärm reden könnte.
LKWs fahren im Übrigen auch sonst - nicht nur für uns.
Zum Sprint-Programm: Ja, es ist aufgesetzt worden, um den Flughafen fertig zu
bauen. Es wird auch weiterhin stattfinden: Der Kostenrahmen ist gesetzt und wir
werden ihn einhalten. Da gibt es nichts Neues zu berichten.
Vorsitzende:
Ich danke Ihnen allen. Weiteren Fragebedarf erkenne ich nicht. Ich schließe
Tagesordnungspunkt 1 und eröffne Tagesordnungspunkt 2, Schallschutz, mit dem
Unterpunkt
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11.05.2015
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Zu TOP 2:
Schallschutz
2.1:
Sachstand zur Realisierung des Schallschutzprogramms am
BER/Abschluss der Vereinbarung/Lüftertechnik, insbesondere
Sachstandsbericht über die tatsächliche Umsetzung des passiven
Schallschutzes im Bereich der Südbahn
Vorsitzende:
Ich begrüße einen Mitarbeiter der FBB, der uns bestens bekannt ist; er wird uns über
den aktuellen Sachstand berichten. Herr Wagner, herzlich Willkommen; Sie haben
das Wort.
Herr Wagner (Flughafengesellschaft Berlin Brandenburg GmbH [FBB]):
Wir haben unter der Berliner Nummer 60 91 60 91 eine Hotline geschaltet und eine
E-Mail-Adresse eingerichtet. Das sind Kanäle, die wir den Anwohnern eröffnen
möchten, um sich über den Stand der Bauarbeiten zu informieren, aber auch Fragen
zu stellen und - und das geschieht durchaus - Lärmbelästigungen zu melden.
Wir haben zusätzlich auf unserer Webseite www.berlin-airport.de einen Unterbereich
eingerichtet, in dem wir über die Nordbahnsanierung und die Südbahnnutzung
informieren.
Wir hatten - Stand: 06.05 - 121 Anrufe, davon der allergrößte Teil von Anwohnern.
Wie Sie sich vorstellen können, war ein großer Teil davon zum Schallschutz und zum
Fluglärm. Ich habe im Nachgang meiner Präsentation ein paar aktuelle Zahlen
mitgebracht, welche Pegel dort von uns inzwischen gemessen wurden. Sie wissen
vielleicht, dass wir in Erfüllung der Auflagen der Planfeststellung eine
Fluglärmmessanlage installiert haben. Wir haben unter der unten stehenden
http-Adresse ein neues Dialogformat eingerichtet, das man nutzen kann, um Fragen
zu stellen. Unsererseits sind die Kommunikationskanäle offen. Viele der Fragen und
Beschwerden von Anwohnern, die zu Schallschutz und Fluglärm eingegangen sind,
drehten sich darum, dass Flugzeuge nicht da fliegen, wo sie sollten: Die Flugzeuge
sind oder werden als zu tief empfunden; ich will es nicht bewerten. Diesen Dingen
wird nachgegangen. Das ist ein Zwischenstand. Wir sind, wie Herr Dr. Mühlenfeld
sagte, mit dieser Maßnahme erst am Anfang; sie ist erst eine Woche alt.
Nun zum eigentlichen Tagesordnungspunkt, dem Schallschutzprogramm, wie weit wir
mit der Versendung der Anspruchsermittlungen sind und wie es mit der baulichen
Umsetzung beziehungsweise letzten Endes der Auflagenerfüllung aussieht; aber
auch um die tatsächliche Lärmbelastung und die Beschwerdestatistik soll es gehen.
(Versuch einer Power-Point-Präsentation, die aus technischen Gründen fehlschlägt.
Herr Wagner verteilt in Papierform Handouts.)
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Sonderausschuss BER 6/1
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11.05.2015
Stenogr. Dienst/paw
Ich bitte Sie, in die Mitte des Handouts zu schauen, zur Folie „Aktueller Sachstand Schallschutzprogramm BER gesamt“. Ich habe Ihnen den Stand vom 31. März 2015
mitgebracht. Wir haben noch keine Zahlen vom April 2015; sie werden bis Mitte
dieser Woche veröffentlicht. Wenn Sie sich den Sachstand anschauen, werden Sie
unschwer erkennen, dass wir im Vergleich zum Vormonat keine riesigen Sprünge
gemacht haben, was daran liegt, dass unsere Ingenieurbüros seit Januar 2015 in
neuen Vergabepaketen unterwegs sind, wir in der Zwischenzeit auch ein neues
Leistungsverzeichnis eingeführt haben und der Hochlauf der Leistungen - das heißt:
Versendung von Anspruchsermittlungen - seitdem noch nicht so steil passiert ist. Das
kommt in den nächsten Wochen und Monaten, bis in den Herbst und Winter hinein.
Insgesamt sind wir im Tagschutzgebiet bei einem Anteil abgearbeiteter Anträge von
39 %, im Nachtschutzgebiet von 95 %. Das sind bekannte Zahlen. Wenn man alle
knapp 20 000 Anträge, die uns vorliegen, zusammenzählt und das Verhältnis
ermittelt, sind es 61 %.
Schauen Sie bitte auf die nächste Folie, speziell die Auflagenerfüllung im
Tagschutzgebiet: Wir haben die Ansprüche für das gesamte Tagschutzgebiet
ermittelt, 4 600 Wohneinheiten, davon der größte Teil - ungefähr 3 800 - für die
Südbahn. Das Verhältnis zwischen ASE-B und ASE-E ist Ihnen bekannt, wir haben
glücklicherweise einen großen Schwerpunkt auf ASE-B. Das gilt sowohl für den
gesamten Bereich als auch für die Südbahn.
Wir haben einen nicht ganz kleinen Anteil von Anträgen, wo keine
Schallschutzmaßnahmen umzusetzen sind.
Ich denke, das untere Kästchen auf der Folie wird Sie am meisten interessieren: die
Frage umgesetzter Schallschutzmaßnahmen. Es sind ca. 650 insgesamt und ca. 600
für die Südbahngebiete. Ausgezahlte Entschädigungen machen auch hieran den
größten Anteil aus. Wenn wir eine Anspruchsermittlung E versenden, kommt relativ
schnell Feedback von den Eigentümern, die uns die Zweitschrift mit ihren Kontodaten
und ihrer Unterschrift schicken. Unsere Aufgabe ist es, ihnen innerhalb von vier
Wochen ihr Geld auszuzahlen. Das passiert nach meiner Kenntnis sogar deutlich
unterhalb von vier Wochen.
Schwieriger ist es bei der baulichen Umsetzung. Wir erfahren weiterhin - auch aus
dem Feedback der Baufirmen, mit denen wir in Kontakt stehen -, dass es gewisse
inhaltliche Problemlagen gibt, die die Anwohner misstrauisch und vorsichtig machen,
sie auch Anträge nach hinten stellen lassen. Das altbekannte Thema Wanddämmung
von innen besteht weiter. Die technologische Grundlage, die ich hier in der Anhörung
schon einmal geschildert habe, hat sich nicht geändert. Wir sind weiterhin nur in der
Lage, von vornherein Innendämmung vorzusehen. Auch wenn wir Außendämmung
zertifiziert hätten, müssten wir mit den Anwohnern noch abstimmen, ob sie bereit
sind, Kostenanteile für die Außendämmung zu übernehmen.
Etwas
anderes
fällt
uns
inzwischen
deutlich
auf:
Wir
müssen
Schallschutzmaßnahmen von großem Umfang vorsehen - Beispiel: dicke, schwere
Kastenfenster; der äußere Flügel geht nach außen auf -, die bei den Anwohnern nur
zögerlich Akzeptanz finden. Das kann man nachvollziehen.
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P-SBER 6/4
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11.05.2015
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Wer schon einmal Fenster geputzt hat, weiß, dass das nicht so einfach ist, wenn der
Flügel nach außen aufgeht. Für diese Fälle bieten wir eine individuelle Vereinbarung
an: Lieber Anwohner, du musst uns sagen, ob du diese Fenster nicht möchtest. Dann
bieten wir dir eine Individualveränderung an, in der du von uns die nächstbesten,
aber einfachen Fenster zugesagt bekommst, die keine extrem hohe Dämmwirkung
haben. Du bekommst die Mittel dafür erstattet, allerdings musst du uns zugestehen,
dass wir dir gegenüber dann nicht mehr in der Schuld sind, die Schutzziele
einzuhalten, denn mit diesen einfachen Fenstern geht es nicht.
Das sind Punkte, die im Moment, was die bauliche Umsetzung angeht, hinderlich
sind. Wir wissen auch von vielen Anwohnern, dass sie die Südbahninbetriebnahme
erst abwarten und schauen wollten, wie laut es wirklich ist. Auch bei der Thematik der
Lüftung - Schalldämmlüfter in den Schlafzimmern, generelle Lüftungskonzepte - sind
die Anwohner vorsichtig. Wir versuchen aufzuklären und zu informieren. Die letzte
Informationsveranstaltung war vor drei Wochen in Blankenfelde-Mahlow - mit sehr
gutem
Zulauf.
Da
schildern
wir
die
Dinge
und
Abläufe.
Die
Informationsveranstaltungen werden wir auch fortsetzen, wenn wir mit der
Versendung der Anspruchsermittlungen weiter sind.
Auf der nächsten inhaltlichen Folie sehen Sie eine topographische Karte mit dem
Flughafen und den jetzt geflogenen Flugrouten. Die gestrichelte Linie im Ostbereich
des Flughafens, die geradeaus vom Flughafen weggeht, ist die Anfluglinie für
Landungen. Starts werden so geflogen, dass die Flieger unmittelbar nach dem
Abheben, wenn eine gewisse Sicherheitshöhe erreicht ist, nach links abknicken und
in die Richtung fliegen, in die sie bisher auch von der Nordbahn geflogen sind. Auf
der Westseite können Sie in der Nähe des Flughafens bei guter Sicht erkennen, dass
die Flieger unmittelbar nach dem Abheben, sobald die Sicherheitshöhe erreicht ist,
einen Linksschwenk machen und 15 Grad abknicken. Landungen gehen geradeaus,
das geht operativ nicht anders.
Ich möchte Ihre Aufmerksamkeit auf die Tabelle unten rechts lenken: Wir haben
Ihnen für die ersten Tage bis letzten Donnerstag - es sind vorläufige Ergebnisse - aus
unserer Fluglärmmessanlage, die vorgehalten werden muss - das ist eine gesetzliche
Vorschrift; sie ist laut Planfeststellung geeicht -, die bereinigten Lärmpegel, die
wirklich dem Fluglärm zuzuordnen sind, dargestellt. „Bereinigt“ meint:
Nebengeräusche wie von vorbeifahrenden Autos etc. sind herausgerechnet. Die
einzelnen Messstellen können Sie durchnummeriert von 1 bis 7 erkennen. Wir haben
dem die Werte gegenübergestellt, die bei der Dimensionierung des baulichen
Schallschutzes angesetzt werden.
Die geringste Differenz, unten rechts das Delta von 10,2 Dezibel, ist in Karolinenhof
Süd, also recht weit im östlichen Bereich. Sie erkennen: Wir sind bei dem, was wir an
Schallschutz vorsehen, an Standards für die Dimensionierung der baulichen
Maßnahmen annehmen, schallschutztechnisch deutlich vom aktuellen Lärm, den
Spitzenpegeln, weg. Wenn Sie im Hintergrund einen Anstieg um 3 Dezibel haben, ist
das eine Verdoppelung der Flugbewegungszahl; 10 Dezibel ist eine Verzehnfachung
der schalltechnischen Intensität. Das sind die ersten Werte.
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11.05.2015
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Man muss sehen, wie sich das über die nächsten Monate entwickeln wird, aber eine
Differenz von 10 Dezibel muss man in den Spitzenpegeln erst einmal erreichen. Die
Messwerte beruhen auf tatsächlich geflogenen Lärmwerten; die Rechenpegel rechts
sind der alte Flugzeugmix. Ich mache mir relativ wenig Sorgen, dass wir auf der
falschen Seite liegen. Das ist recht sicher dimensioniert.
Ich würde gerne noch zur Beschwerdestatistik ausführen. Sie sehen für die
bekannten fünf Kategorien, die ich Ihnen in den vergangenen Sitzungen vorgestellt
habe, unsere Beschwerdeeingänge. Das Bild für die ersten drei Kategorien ist stabil:
allgemeine Beschwerden, Beschwerden zur Verkehrswertermittlung und
verfahrensbezogene Beschwerden sind auf recht niedrigem Niveau, im April
einstellig. Ingenieurtechnische Beschwerden, die bei uns mit themenübergreifenden
Beschwerden die ganze Zeit den Schwerpunkt gebildet haben, sind
zurückgegangen, ebenso themenübergreifende Beschwerden. Die Dinge, die ich zu
den Fragen der Innendämmung erläutert habe - Lüftung, Bestandsaufnahmen; sind
Raumnutzungen richtig aufgenommen worden? -, haben sich vielleicht geändert - Sie
finden in den letzten beiden Kategorien -, allerdings kann man jetzt erstmals eine
deutlich sinkende Tendenz erkennen. Es bleibt abzuwarten, wie sich das entwickelt;
wir können es schlecht prognostizieren.
Vorsitzende:
Zum Tagesordnungspunkt 2.1 haben wir jetzt von Herrn Wagner den aktuellen
Fortschrittsbericht gehört. Ich eröffne die Fragerunde und erinnere an das Memo von
Herrn Schulze, das er zur Verfügung gestellt hat; ich will aber niemanden ins Wort
reden.
Abgeordneter Vogel (GRÜNE/B90):
Es gibt zu denken, dass von den umgesetzten Schallschutzmaßnahmen nur 15 % im
tatsächlichen baulichen Bereich liegen und 85 % durch Kostenerstattungen oder
Entschädigungszahlungen erledigt wurden. Ich will nicht über die Differenz reden,
wie viele Anträge eingegangen sind, wie viel ermittelt wurde, sondern von den
umgesetzten. Die Frage ist, ob sich das in dieser Weise fortsetzen wird. Was ist Ihre
Prognose dazu?
Wir hatten zweitens die Anhörung zum Lärmschutz. Dabei ist zur Kenntnis
genommen worden, dass es - immer wieder zu denselben Themen - größere
Probleme gibt. Ich zitiere, was die Ministerin ausgeführt hat, dass sie selber zur
Kenntnis genommen hat, dass es immer zu denselben Themen Klagen gibt:
Baugenehmigung, Raumhöhe, Raumgröße, Lüfter, Innen- und Außendämmung und
die entsprechende Umsetzung im Leistungsverzeichnis und in den Abrechnungen.
Sie haben im Dialogforum zugesagt, dass Sie die Probleme mit der FBB in einer
Matrix zusammenfassen, um gemeinsam nach Lösungen zu suchen. Darüber
werden wir vielleicht unter Punkt B noch etwas hören.
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S. 18
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Eine Frage drängt sich auf: Kann es sein, dass eine ganze Masse Leute momentan
nicht bereit sind, irgendeine Art von Abschluss, Vertragsabschluss, Akzeptierung von
Vorschlägen mit Ihnen vorzunehmen, weil sie die Hoffnung haben, dass das Wort der
Ministerin auch so zu interpretieren ist, es könnte sich zum Wohle der Betroffenen
noch etwas verbessern? Demnach wäre jeder, der jetzt etwas von Ihnen akzeptiert,
schlecht beraten. Vielleicht können Sie und die Ministerin dazu eine Aussage treffen?
Abgeordneter Ludwig (DIE LINKE):
Zu den ausgezahlten Bauleistungen und Entschädigungen: Welche Summen werden
im Augenblick bewegt? Lässt sich bei der Stichprobe etwas zum Budget sagen, dass
Sie für den Schallschutz gebildet haben?
Herr Wagner (Flughafengesellschaft Berlin Brandenburg GmbH [FBB]):
Herr Vogel, zur Auszahlung von Entschädigungen: Ich bin mir sicher, dass das auch
weiterhin schnell geht, weil es für die Anwohner ein gangbarer Weg ist, zu wissen,
dass sie eine Entschädigung in Höhe von X Tausend Euro zugesagt und relativ
schnell zur freien Verfügung ausgezahlt bekommen. Ich erwähne in jeder
Infoveranstaltung, dass wir eine ingenieurtechnische Beratung anbieten. Noch immer
ist die Resonanz gering; wir sind im nicht besonders hohen zweistelligen Bereich von
Anträgen.
Ich habe den Eindruck, dass es auch den Baufirmen nicht ganz unrecht ist, zu
wissen: Da ist ein Anwohner, der so und so viel Tausend Euro zur Verfügung hat, und
mit dem bespreche ich individuell, was er möchte und was machbar ist.
Zur Umsetzung baulicher Art - Frau Schneider weiß es: Wir stehen mit den
etablierten Firmen, die seit Jahren in diesem Programm arbeiten, in engem Kontakt.
Wir weiten das Bündel der Firmen aus und arbeiten an einer gangbaren Lösung. Das
wird aber das Grundproblem mangelnder Akzeptanz für gewisse bauliche Lösungen
nicht aus der Welt schaffen. Ich sehe auch für die Zukunft nur bedingt, dass wir eine
Pauschallösung anbieten können, die beispielsweise die Innendämmung komplett
überflüssig macht. Auch wenn wir eine pauschal zertifizierte Außenwanddämmung
von außen hätten, könnten wir einem Anwohner nicht von vornherein sagen: Okay,
du bekommst von uns eine Anspruchsermittlung, aber für so und so viel
Quadratmeter muss du das Ganze selbst bezahlen. Das würde von den Anwohnern
nicht goutiert.
Insofern ist es in jedem einzelnen Fall ein Abstimmungsprozess mit einer Baufirma,
die dem Anwohner vor Ort sagt: Ich könnte dir folgende Lösungen anbieten, habe
möglicherweise auch Zertifikate für das, was du vorhast. - Die Baufirma muss sie uns
aber nachweisen - siehe Planfeststellung: „Erstattung auf Nachweis“. In Einzelfällen
lässt sich durchaus etwas lösen. Aber solange es grundsätzliche Bedenken gibt und
es schwer akzeptiert wird, dass wir auch dünnere Innendämmungen haben, muss
man abwarten.
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S. 19
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Zur Frage von Raumhöhe und Baugenehmigung: Ja, es gibt tatsächlich eine Matrix.
Dazu gab es im Dialogforum einen ersten Abstimmungstermin; demnächst gibt es
einen zweiten. Unsere Kernaussage ist: Wenn Gebäude keine Baugenehmigung
aufweisen, weil die Anwohner sie schlichtweg nicht mehr haben, die Gebäude aber
materiell so sind, dass sie zu dem Zeitpunkt, wo sie errichtet wurden, der
Bauordnung entsprachen, dann ist das für uns in Ordnung. Dann gibt es
entsprechend Schallschutz. Etwas anderes ist es, wenn wir auf Gebäude treffen, die
keine Genehmigung als Wohngebäude haben, sie aber haben müssten, weil sie
materiell der Bauordnung widersprechen. Da sind wir in der schwierigen Situation,
dass wir uns nicht einfach über die Bauordnung hinwegsetzen können. Das werden
wir auch nicht tun.
Zu Herrn Ludwigs Frage nach dem Budget: Es gibt die bekannten Budgetzahlen und
Einheiten; Mehrkosten kann ich im Moment nicht erkennen.
Zu Mittelbindungen habe ich keine Informationen, die so belastbar und extrapolierbar
sind, dass ich Einzelfälle einschätzen möchte. Die Gesamtsituation, so wie unsere
Planung und Erwartung zu den Kosten aussehen, ist so, dass wir im Budget bleiben
werden.
Frau Schneider (Ministerin für Infrastruktur und Landesplanung):
Herr Vogel, Ihre Annahme mag stimmen. Ich kenne die Beweggründe, so oder so zu
reagieren, nicht. Wir haben im Dialogforum die Matrix vorgelegt. Es ist ein
umfangreicher Debattenprozess angestoßen worden. Das erste Gespräch wird von
den Beteiligten als konstruktiv und gut eingeschätzt, ohne dass aber schon in allen
Punkten eine Klärung erfolgt wäre. Wir haben verabredet, dass man sich weiter trifft.
Der nächste Termin ist übermorgen. Wir müssen schauen, wie der weitere Fortschritt
ist. Es ist der Versuch, zu den Streitpunkten möglichst Klarheit herzustellen, damit wir
mit diesen Sachen nicht komplett vor Gericht landen, sondern man auf einander
zugeht und sich einigt. Das ist die Aufgabe derer, die dort am Tisch sitzen. Es kann
gut sein, dass der eine oder andere sagt: Ich warte diesen Prozess ab. Eines der
Hauptprobleme ist das Thema Innen-/Außendämmung.
Abgeordneter Schulze (BVB / FREIE WÄHLER Gruppe):
Die Sache mit den Auszahlungen ist nicht solch ein Problem. Einen Scheck zu
unterschreiben dauert nicht wahnsinnig lange. Die Frage ist nur, warum es nicht oder
nur teilweise umgesetzt wird. Es hilft ein Gespräch mit den Anwohnern, wenn man
fragt: Warum bekommt jemand die ASE-E? Er bekommt sie deshalb, weil der
Flughafen ausgerechnet hat, dass das alles - vermeintlich oder tatsächlich - im
Vergleich zum tatsächlichen Wert des Hauses zu teuer ist. Der Anwohner bekommt
einen Bruchteil, wie hoch auch immer er sein mag: zwei Drittel, ein Drittel, vier
Fünftel oder wie auch immer. Mit dem Rest muss er selbst sehen, wie er klarkommt.
Da schlucken die Leute und denken sich: Der Flughafen kann mein Haus angeblich
nicht schallschützen. Ich kriege nur einen Abschlag von dem, was ich bräuchte, und
soll sehen, wie ich damit klarkomme. Dass die Leute da vorsichtig sind, ist ganz klar.
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Sonderausschuss BER 6/1
4. öffentliche Sitzung
P-SBER 6/4
S. 20
11.05.2015
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Herr Wagner, was Sie zur Außendämmung gesagt haben: Auch da hilft ein Gespräch
mit den Anwohnern. Mit denen, die auf der letzten Schallschutzveranstaltung waren,
habe ich im Nachgang gesprochen. Ein Großteil wäre bereit, einen Teil selbst zu
übernehmen. Aber warum stellt man vonseiten des Flughafens diese Frage nicht
offensiv? Das könnte man in den ASE-E-Bescheid hineinschreiben: Wenn Sie gewillt
sind, Teile selbst zu übernehmen, machen wir das. Aber es wird in Abrede gestellt,
dass es geht.
Herr Wagner, zu den Wintergärten: Es wurde fünf Jahre lang bestritten, dass
Wintergärten ein Anrecht auf Schallschutz haben. Es gab eine Sprachverwirrung:
Unter einem Wintergarten versteht jeder etwas anderes. Die Landesregierung
Brandenburg hat zwei Kleine Anfragen so beantwortet, dass Wintergärten, die
bauordnungsrechtlich als Wohnraum genehmigt sind, Anspruch auf Schallschutz
haben. Wie viele davon sind in Bearbeitung? Die Ablehnungen kenne ich. Es müsste
einen Wechsel in der Politik geben: Abgelehnte Wintergärten müssten neu
aufgearbeitet und positiv beschieden werden.
Welche Zusammenarbeit gibt es - drittens - mit Bürgerinitiativen? Es sind über 40.
Man sollte auf einen gemeinsamen Nenner kommen, denn im Dialogforum sind die
Bürgerinitiativen nicht vertreten.
Abgeordnete Fischer (SPD):
Ich habe eine Frage zur Tischvorlage: Habe ich es richtig verstanden, dass innerhalb
von einem Monat nur eine einzige Wohneinheit die Kosten nach der baulichen
Umsetzung erstattet bekommen hat? Das ist kein Fortschritt. Wie Sie selbst wissen,
gibt es seit dem 2. Mai Lärmbetrieb.
Zur Statistik: Das sind die alten Routen. Wir wissen alle, das ist nur ein Bruchteil des
Flugbetriebes, der stattfinden wird. Regional wird es sich noch verschieben. Man
muss aufpassen, jetzt nicht mit der weißen Fahne zu winken und zu sagen: Alles ist
im grünen Bereich; die Leute haben mehr Schallschutz, wir gehen mit größeren
Zielen heran als wir eigentlich haben, und wir haben hier irgendein Delta.
Zur Beschwerdestatistik, den Punkten der baulichen Umsetzung: Bei den Einzelfällen
fehlt mir, was ein detailliertes Beschwerdemanagement betrifft, die Auflistung. Ich war
bei der einen oder anderen Veranstaltung dabei; Sie haben es angesprochen:
Individuelle
Vereinbarungen
sind
möglich.
Kostenübernahme
und
Leistungsverzeichnis waren ein Problem, wo die Baufirmen vor Ort gesagt haben:
Wir schieben mal ein bisschen auf der Zeitstrecke. - Die Bürger haben gefragt: Wieso
soll ich das vorfinanzieren, wie soll das funktionieren? - Haben Sie einmal jenseits
der Veranstaltungen alle aktiv angeschrieben und über die Möglichkeiten informiert,
die Sie mittlerweile anbieten?
Landtag Brandenburg
Sonderausschuss BER 6/1
4. öffentliche Sitzung
P-SBER 6/4
S. 21
11.05.2015
Stenogr. Dienst/paw
Herr Wagner (Flughafengesellschaft Berlin Brandenburg GmbH [FBB]):
Wenn ich das richtig verstanden habe, hat Herr Schulze die Frage gestellt, inwieweit
wir mit den Bürgerinitiativen zusammenarbeiten. Ich habe es im letzten Dialogforum
erstmals erlebt, dass mir von einer Vertreterin der Bürgerinitiative wirklich eines der
Aktenzeichen genannt wurde, worüber sie sich beschwert hat. Das, was sie mich
gefragt hat, werde ich ihr am Mittwoch beantworten. Auf dieser Ebene können wir
gerne weitermachen, das freut mich. Im Übrigen sind die Bürgerinitiativen sehr wohl
im Dialogforum vertreten, und zwar deutlich und in ihren Aussagen prononciert.
Insofern findet im Dialogforum die Zusammenarbeit, wenn man sie so nennen
möchte, statt. Sie wissen allerdings auch, dass die Zusammenarbeit nicht einfach ist,
weil wir von zwei verschiedenen Seiten des Tisches kommen. Wenn es Fragen,
Hinweise oder Beschwerden zu Einzelfällen gibt - sehr gern, auch auf diesem Wege!
Das machen wir.
Zu den Wintergärten: Hierzu ist in den Antworten der Landesregierung, soweit ich sie
gesehen habe, alles gesagt worden. Der allergrößte Teil der Wintergärten in der
Beantragung sind nicht als Erweiterung von Wohnraum genehmigt. Ein Wintergarten
ist nach brandenburgischer Bauordnung ein - meist mit Glas - umbauter Raum zur
Überwinterung von Pflanzen. Er ist kein Wohnraum. Wenn uns in der Bewertung
dessen, was uns an Genehmigungen vorgelegt wurde, etwas durchgerutscht ist,
mögen
sich
die
Anwohner
bitte
melden.
Meine
Kollegen
vom
Beschwerdemanagement sagen aber, es gibt nur eine Hand voll solcher Fälle. Es ist
relativ wenig, was tatsächlich genehmigt ist. Da kann ich relativ wenig tun.
Zu Ihrer Aussage vorhin, ein Bruchteil der notwendigen Maßnahmen bei ASE-E
würde tatsächlich entschädigt: Es gibt ein breites Spektrum von Häusern, die
möglicherweise neu, aber Fertigteilhäuser sind - Holzständerbauweise und
Ähnliches. Sie sind energietechnisch wunderbar, erfüllen KfW-Standards, sind aber
schallschutztechnisch schwierig. Das schlägt sich auch in der Verkehrswertermittlung
nieder. Dann haben Sie einen relativ großen Unterschied zwischen einem
Leistungsverzeichnis baulicher Maßnahmen, einem Summenwert und den 30 %.
Es gibt auch Fälle - das ist das entgegengesetzte Ende der Skala -, wo wir
tatsächlich nicht in der Lage sind, die Häuser zu ertüchtigen. Da sind Räume
beispielsweise unter dem Dach dabei - mit großen Dachflächenfenstern, die man nur
bis 40 oder maximal 42 Dezibel ertüchtigen kann. Wenn aber rechnerisch
100 Dezibel zu schützen sind, kommt man im Rauminneren nicht auf 55 Dezibel.
Dann ist technisch das Ende der Fahnenstange erreicht. Sie können bewertet
werden und relativ hochwertig sein. Es gibt Fälle, wo wir 30 000 oder 40 000 Euro an
LV haben, aber eine Entschädigung von 70 000 oder 80 000 Euro - das geht über ein
riesiges Spektrum. Ich möchte deswegen Ihre Aussage nicht pauschal stehenlassen.
Frau Fischer hatte gefragt, ob es richtig ist, dass im Monat März nur eine
Wohneinheit baulich umgesetzt ist. Wenn die Zahlen so sind, dann ist das so. Das
macht mich auch nicht zufrieden.
Landtag Brandenburg
Sonderausschuss BER 6/1
4. öffentliche Sitzung
P-SBER 6/4
S. 22
11.05.2015
Stenogr. Dienst/paw
Ihre letzte Frage war, ob wir alle Anwohner angeschrieben haben. Letzten Endes
liegt es in der Verantwortung der Anwohner, Firmen zu beauftragen. Unsere
Verantwortung und unser Ziel ist es, mit den Baufirmen die bauliche Umsetzung
abzustimmen. Wenn es Probleme aufgrund von Wünschen gibt, die an eine Baufirma
herangetragen werden - ich erwähnte die Kastenfenster -, könnten wir uns einfach
auf den Standpunkt stellen: Wenn ihr die Fenster nicht wollt, können wir das
Schutzziel nicht einhalten, dann können wir nichts machen. - Aber solange es auf
pragmatischem Wege machbar ist, tun wir es.
Es ist aber schwierig - das gibt uns die Planfeststellung auch nicht mit -, in jedem Fall
die bauliche Umsetzung und alles, was individuell auftritt, von vornherein und per
Schreiben oder Ähnlichem sofort aufzulösen; das muss als Thema an uns
herangetragen werden. Es kommt vor, dass eine Baufirma einen Nachtrag stellt und
sagt: Das Ingenieurbüro konnte bestimmte Dinge nicht sehen, die Wand ist anders
aufgebaut, das Dach haben wir jetzt aufgemacht, da muss man etwas ändern. Dann ist es Aufgabe unserer Ingenieurbüros, technisch zu reagieren, den Nachtrag
zu prüfen und ihn, wenn er berechtigt ist, freizugeben, sodass er umgesetzt werden
kann.
Aber ich möchte in dieser Runde dafür werben: Es ist nicht wirklich einfach und aus
meiner Sicht auch gar nicht leistbar, in den tausenden von Fällen, die alle individuell
sind, von vornherein immer gleich den Punkt zu treffen; dazwischen ist immer eine
Regelschleife. Das kommt tatsächlich vor, das sagen auch die Baufirmen.
Zu den Karten mit den Lärmpegeln, den ausgewiesenen Differenzen: Was der
Dimensionierung unserer Schallschutzmaßnahmen zugrunde liegt, sind die
Grundlagen der Planfeststellung: alter Flugzeugmix, Vollausbau des Flughafens,
360 000 Flugbewegungen. „Alter Flugzeugmix“ bedeutet: Es sind Flieger aus den
90er Jahren dabei, die heute nicht mehr fliegen, in Europa teilweise gar nicht mehr
zugelassen sind. Was wir jetzt gemessen haben, sind die Messwerte der ersten fünf
oder sechs Tage. Beim nächsten Mal berichte ich Ihnen gerne, was an Werten
hinzugekommen ist.
Meine Erwartung ist, dass wir, auch wenn wir mit der Südbahn länger in Betrieb sind,
zwar noch Ausschläge haben werden - ich habe Ihnen die absoluten Maximalpegel,
nicht die gemittelten, die wir auch haben, dargestellt. Wir haben aber 10 Dezibel - wie
gesagt, das ist von der Lärmberechnung her eine Verzehnfachung des Lärms. Da
sind wir Welten weg. Ich behaupte an dieser Stelle mit gutem Gewissen: Wir bleiben
mit unserer Dimensionierung darüber. Wir haben unter „Ceteris-paribusBedingungen“ - gleicher Verkehr - gerechnet, gemessen und Vergleiche angestellt.
Da haben wir - je nachdem, ob Start oder Landung - immer noch Unterschiede von 6
bis 7 Dezibel: zugunsten, überrechnet sozusagen. Die Rechenverfahren sind vom
Umweltbundesamt bewusst so festgelegt, dass sie überschätzen, um auf der
sicheren Seite zu sein.
Landtag Brandenburg
Sonderausschuss BER 6/1
4. öffentliche Sitzung
P-SBER 6/4
S. 23
11.05.2015
Stenogr. Dienst/paw
Abgeordneter Barthel (SPD):
Es ist ein kompliziertes, kleinteiliges Thema. Der Umsetzungsstand ist nach meinem
Eindruck für beide Seiten unbefriedigend: sowohl für die Bürger als auch - wenn ich
in sein Gesicht schaue - Herrn Wagner. Es gibt, wie ich herausgehört habe, ein
Kernthema: Innen- versus Außenschalldämmung. Das wird die zentrale Frage sein.
Die meisten werden sich im Augenblick davor hüten innen zu dämmen. Es ist eine
Einschränkung der Wohnqualität, bis hin zu langfristigen Gebäudeschäden durch
Veränderung des Taupunkts. Eine langfristig erfolgreiche Lösung gibt es
wahrscheinlich nur im Bereich der Außendämmung. Das ist meine feste
Überzeugung.
Nun ist das ein Thema, das nicht nur Berlin tangiert - hier sind etwa 12 000 WE
betroffen -, sondern langfristig auch Frankfurt mit seiner dritten Start- und Landebahn
und so weiter und so fort.
Haben Sie einmal mit dem Deutschen Institut für Bautechnik und den großen
Herstellern gesprochen? Wir reden immer über Innovation, mögliche
Forschungsgebiete und neue Märkte. Schallschutzdämmung ist aus meiner Sicht ein
Markt, der sich in Zukunft entwickeln wird. Es gibt in diesem Bereich nur Bauteile, die
zertifiziert sind, keine kompletten Hüllenlösungen, die zertifiziert sind. Ich möchte
anregen, dass sich die Flughafengesellschaft mit der von mir genannten Institution,
vielleicht auch den großen Herstellern in Verbindung setzt, um eine Lösung zu
entwickeln. Sie wird für die Südbahn nicht zum Greifen kommen.
Aber mit Blick auf eine Eröffnung im Jahr 2017 - nach Planfeststellungsbeschluss bis
fünf Jahre nach Eröffnung Abschluss aller Schallschutzmaßnahmen - ergibt sich ein
Zeithorizont, wo man zu technologischen Lösungen kommen könnte, die nicht
kleinteilig sind, sondern, so wie wir das beim Wärmedämmungsprogramm der
Bundesregierung hatten, auf einer anderen Ebene angesiedelt sind.
Abgeordneter Bommert (CDU):
Herr Barthel, das wurde breit diskutiert. Herr Wagner hatte gesagt, dass mit allen
großen Herstellern gesprochen wurde. Das Problem ist, dass Sie eine
Außendämmung nicht hinbekommen, weil Sie die Masse nicht erreichen. Das wurde
hier gesagt; in der Anhörung war das ein echtes Thema.
Abgeordneter Barthel (SPD):
Mit dem Deutschen Institut für Bautechnik ist über diese Frage noch nicht
gesprochen worden. Das sind die Fachleute, die in diesem Bereich
Forschungsaufträge vergeben. Sie kennen auch die Standards. Warum redet man
mit ihnen nicht?
Landtag Brandenburg
P-SBER 6/4
Sonderausschuss BER 6/1
4. öffentliche Sitzung
S. 24
11.05.2015
Stenogr. Dienst/paw
Herr Wagner (Flughafengesellschaft Berlin Brandenburg GmbH [FBB]):
Ich kann das bestätigen. Nicht nur wir, auch die Baufirmen, mit denen wir in Kontakt
stehen, haben das getan - ich will keine Namen nennen, aber sie haben mit den
großen Baustoffherstellern dieses Landes gesprochen. Es ist leider keine Lösung in
Sicht. Ich bin kein Bautechniker oder Bauingenieur, der das final einschätzen kann,
aber meine Bauingenieure sagen: Die Wirkung einer schalltechnisch geeigneten
Außenschale hängt extrem vom Unterbau ab. - Wir müssen für solche Dinge auch
erst eine Zertifizierung bekommen, es muss Werte geben, die man ansetzen kann.
Möglicherweise werden über Jahre hinweg Lösungen entwickelt, aber wir können
nach Planfeststellung nur sauber arbeiten, wenn wir eine Einverständniserklärung
vom Eigentümer haben, dass er entsprechende Eigenanteile übernimmt. Man kann
sie nicht von vornherein voraussetzen. Das war aber Thema der Anhörung und ist
insoweit nichts Neues.
Es ist tatsächlich so: Frankfurt und auch München haben eine relativ frische
Planfeststellung, aber wissen Sie, was dort bezüglich Fluglärm in der Planfeststellung
steht? „Es gilt das Fluglärmgesetz.“ - Da braucht man keine Wanddämmung! Das ist
einfach kein Markt für die Zukunft. Das kann ich nicht ändern, so sind die Tatsachen.
Es gibt ein System einer Firma aus Bayern, die mit „W“ beginnt; ich habe mir die
Platten einmal angeschaut. Das ist für mich vielversprechend, das müssen Sie sich
vorstellen wie eine große Wellpappe. Sie ist in den Zwischenräumen mit Sand gefüllt.
Man braucht eine Schulung, wenn man sie schneiden will, damit einem der Sand
nicht herausrieselt. Die Platten sind relativ schwer, Schalldämmung erreichen Sie
durch schwere Materialien. Sie sind im Vergleich mit dem, was wir ohne dieses
System vorsehen mussten, ungefähr halb so dick. Damit wird man nicht jedes
Problem lösen können.
Wenn Sie einen Einbauschrank haben, der bis an die Wand herangezogen ist, und
eine Dämmung heran muss, wird es schwierig. Man muss den Schrank kürzen und
hat dann 4 oder 5 Zentimeter an der Wand. Aber vielleicht ist das eine Lösung, mit
der sich der eine oder andere anfreunden kann.
Abgeordneter Schulze (BVB / FREIE WÄHLER Gruppe):
Wir haben die Vereinbarung zur Lüftertechnik noch nicht besprochen - DIN 1946-6.
Soll darüber nolens volens hinweggegangen werden? Habe ich etwas verpasst?
Herr Wagner (Flughafengesellschaft Berlin Brandenburg GmbH [FBB]):
Es gibt dazu seit Februar letzten Jahres Vollzugshinweise der Behörde, seit Sommer
letzten Jahres ein Umsetzungskonzept, dessen Grundlagen Sie bei uns auf der
Website einsehen können. Sie wissen selbst: Es gibt dazu, vor dem OVG anhängig,
einen Rechtsstreit, der hoffentlich in diesem Jahr entschieden wird; Termine kennen
wir nicht. Wenn Sie möchten, kann ich Ihnen unsere Vorgehensweise erläutern; das
ist aber relativ technisch. Nach meiner Erinnerung steht diese Formulierung jedes
Mal auf der Agenda.
Landtag Brandenburg
Sonderausschuss BER 6/1
4. öffentliche Sitzung
P-SBER 6/4
S. 25
11.05.2015
Stenogr. Dienst/paw
Wie sie darauf gekommen ist, kann ich historisch nicht mehr herleiten.
Vorsitzende:
Das ist der Überbegriff zum Thema Schallschutz, das allumfassend dargestellt
werden soll. Wir nehmen immer einen aktuellen Sachstand dazu. Wenn es noch
keine abschließende Entscheidung gibt, können wir dazu auch selbst keine aktuell
formulieren.
Abgeordnete Fischer (SPD):
Vielleicht habe ich es vorhin nicht präzise genug ausgedrückt: Von
2 850 Wohneinheiten haben jetzt 85 ihre Kosten und ihren Schallschutz, 2 765 noch
nicht. Sie haben gerade zu den Themen Innen-/Außendämmung, Wintergärten,
Lüfter etc. ausgeführt. Ich würde gerne auf die Kosten aus Ihrer aktuellen Übersicht
zu sprechen kommen. Man wird in der Tat wiederholt angesprochen - in
Sprechstunden und vor Ort. Kann man die Beschwerdestatistik präzisieren? Sind die
2 765 Wohneinheiten in diesem Topf drin?
Auch wenn Sie sagen, dass Sie dazu nicht verpflichtet sind - alternativ frage ich es
den neuen Geschäftsführer: Gibt es die Möglichkeit, bei den Punkten, wo der
Flughafen schon Angebote gemacht hat - Stichwort Übernahmefinanzierung etc. -,
das ein bisschen abzuschichten? Wenn es um die Finanzierung geht, sollte nicht nur
gesagt werden: Wir haben nicht das Geld. - Der Flughafen hat bei den
Infoveranstaltungen Angebote zur Abtretung von Ansprüchen gemacht. Könnte man
nicht wenigstens ein bisschen Schwung hineinkriegen, indem man die 2 765
anschreibt? Sonst habe ich die Befürchtung, dass wir im nächsten Monat vielleicht 86
oder 87 Wohneinheiten haben, aber geflogen und geflogen wird.
Das alles hier sind nicht nur Zahlen, sondern auch Menschen und betroffene
Anwohner, die das schwer bewegt.
Herr Wagner (Flughafengesellschaft Berlin Brandenburg GmbH [FBB]):
Zur Beschwerdestatistik: Man könnte das mit viel Aufwand detailliert nach einzelnen
Beschwerdekategorien herunterbrechen. Aber mir ist wichtig, dass die Anwohner
möglichst schnell eine Antwort auf das kriegen, was sie uns fragen. Wir müssen
unsere Ingenieurbüros - sie unterstützen uns bei den Antworten, wenn es um
technische Dinge geht, weil sie im Zweifelsfall der Gutachter sind, der die Auslegung
gemacht hat - so ertüchtigen und voranbringen, dass die Antworten schnell gegeben
werden. Eine Beschwerdestatistik weiter herunterzubrechen ist möglich, würde bei
uns aber Ressourcen binden, die ich lieber in die Bearbeitung von Beschwerden
setzen würde.
Landtag Brandenburg
Sonderausschuss BER 6/1
4. öffentliche Sitzung
P-SBER 6/4
S. 26
11.05.2015
Stenogr. Dienst/paw
Zu Ihrer nochmaligen Frage nach der Forcierung der Umsetzung: Wir wissen, dass
bei den Firmen, mit denen wir sprechen, viele Aufträge und Anfragen eingesammelt
wurden, dass viele Anwohner bereits aktiv geworden sind, es aber die bekannten
Themen gibt, die eine Umsetzung erschweren und in manchem Fall, wenn jemand
sehr vorsichtig ist, verzögern. Dann wird etwas - ich will nicht sagen: verhindert - in
die Zukunft geschoben.
Wir sind derzeit - dazu gibt es am Mittwoch bei der IHK die nächste Veranstaltung - in
enger Abstimmung mit den Baufirmen. Die Baufirmen geben uns mit: Flughafen, an
dieser oder jener Stelle muss du dieses oder jenes tun. - Ich hatte die Kastenfenster
angesprochen. Das ist nicht über Beschwerden bei uns eingegangen, sondern die
Baufirmen haben mit den Leuten vor Ort gesprochen und ihnen demonstriert - sie
haben ein Muster, wir haben auch eines -, wie groß und dick so ein Fenster ist. Wenn
die Leute das sehen, kommen sie ins Grübeln. Wir erhalten einen ganzen Teil der
Rückmeldungen über die Baufirmen. Wenn wir die Umsetzung forcieren wollen, sehe
ich den Weg weniger darin, die Anwohner anzuschreiben und ihnen zu sagen: Jetzt
setzt doch bitte um! - Dann bekommen wir die gleiche Rückmeldung, die wir schon
kennen. Es wäre zielführender, mit den Baufirmen zu sprechen: Welche
Möglichkeiten, soweit sie in unserer Macht stehen, gibt es noch? - Wir können
technische Dinge nicht einfach aushebeln; das geht nicht.
Zur finanziellen Abwicklung: Es gibt einen Vordruck dafür, wir bieten die Möglichkeit
einer Forderungsabtretung, da müssen wir als Flughafen nicht aktiv werden. Wir
stellen schlichtweg ein Formular mit einem Zedenten und einem Zessionar zur
Verfügung: Der eine gewährt - quasi zu unseren Lasten - sozusagen dem anderen
eine Übertragung seiner Rechte auf Auszahlung der finanziellen Mittel für die
Erstattung von Kosten für Baumaßnahmen. Das ist für uns überhaupt kein Problem,
wir müssen es nur wissen und die Kontodaten und die Unterschrift des Anwohners
haben, dass es so okay ist. Das bewerbe ich in jeder Infoveranstaltung, das habe ich
inzwischen über Tausend Leuten gesagt. Wenn es andere Dinge gibt, wo es noch
einen Knoten gibt, den wir durchschlagen können, dann tun wir das. Ich muss aber
immer grundsätzlich sagen: Für die Beauftragung - auch das war Anhörungsthema sind die Anwohner verantwortlich, wir können nicht dazwischen gehen.
Vorsitzende:
Weiteren Fragebedarf erkenne ich nicht, schließe Tagesordnungspunkt 2.1 und
eröffne
Landtag Brandenburg
P-SBER 6/4
Sonderausschuss BER 6/1
4. öffentliche Sitzung
TOP 2.2:
S. 27
11.05.2015
Stenogr. Dienst/paw
Bericht des Ministeriums für Infrastruktur und Landesplanung und
der FBB zu den Leitlinien der Verkehrswertermittlung
Vorsitzende:
Wir haben in der letzten Ausschusssitzung festgelegt, dass zu den Leitlinien der
Verkehrswertermittlung eine Berichterstattung erfolgen soll. Ich würde vorschlagen,
dass die Landesregierung - Frau Ministerin Schneider - beginnt und dann die FBB
weiter ausführt. Ihnen liegt ein dicker Leitfaden (Anlage 2) in ausgedruckter Form vor,
den es schon gibt, seit sich der Ausschuss in dieser Legislaturperiode konstituiert hat
- auch im Internet, auf der Seite der FBB, sodass sich die breite Öffentlichkeit
darüber informieren kann. Trotzdem liegt immer wieder der Teufel im Detail;
sicherlich auch hier. Dadurch kommen die vielen Fragestellungen zu diesem Thema
zustande.
Frau Schneider (Ministerin für Infrastruktur und Landesplanung):
Das Thema wurde im Ausschuss schon mehrfach aufgerufen. Es sollte erläutert
werden, wie der Leitfaden aussieht. Wir haben es begrüßt, dass die FBB
eigenverantwortlich einen solchen Leitfaden entwickelt hat, um eine strukturelle
Vereinheitlichung bei der Umsetzung der Auflagen des Planfeststellungsbeschlusses
zu erreichen. Wir haben darüber in den unterschiedlichen Entwurfsstadien
miteinander gesprochen. Es ist ein Werk der FBB; wir haben es nicht zu
genehmigen. So haben wir bisher auch Anfragen beantwortet. Wir haben keine
Veranlassung, gegenüber der FBB etwa geltend zu machen, dass die Arbeit nicht
richtig sei. Wir finden den Leitfaden in Ordnung.
Herr Wagner (Flughafengesellschaft Berlin Brandenburg GmbH [FBB]):
Ich möchte Ihre Aufmerksamkeit auf die letzten beiden Folien der Präsentation im
Handout lenken: Woraus speist sich der Leitfaden? Auf welchen Grundlagen ist er
aufgebaut? Das eine ist der Planfeststellungsbeschluss selbst; darauf komme ich
gleich noch. Wir haben allerdings den Leitfaden nicht selbst erstellt, sondern einen
Gutachter damit beauftragt. Um ihn zu erstellen, hat der Gutachter sämtliche
Kaufpreisfälle in der für uns relevanten Region in der Umgebung des Flughafens - für
drei Gutachterausschüsse: der entsprechende Bezirk von Berlin, TF und LDS -,
ermittelt und daraus ein statistisches Modell von Sachwertfaktoren abgeleitet, die wir
brauchen, um die Immobilienwerte herzuleiten. Wir haben uns an
§ 194 Baugesetzbuch orientiert. Die ImmoWertV war die wesentliche fachliche
Grundlage. Frau Ministerin Schneider hat gerade angesprochen, dass es dazu eine
Abstimmung mit dem MIL und den Gutachterausschüssen gab, die das, was wir
hergeleitet haben, als plausibel und nachvollziehbar bezeichnet haben.
Wir haben ebenso - das war ein langer und streckenweise nicht einfacher Prozess den Leitfaden im Dialogforum in der AG2 vorgestellt und intensiv erörtert. Warum das
Ganze? Auch das ist in diesem Hause schon ein oder zwei Mal gesagt worden: Uns
ist wichtig, dass wir eine rechtlich einwandfreie, belastbare Grundlage haben.
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Sonderausschuss BER 6/1
4. öffentliche Sitzung
P-SBER 6/4
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Bei einem Thema, das nicht nur empfunden, sondern real für jeden Anwohner ans
Eingemachte - die Bewertung seines Eigentums - geht, müssen wir sicherstellen,
dass wir rechtlich einwandfrei unterwegs sind, dass die Bewertungsmethodik nach
den Verordnungen, die in Deutschland gelten, stimmt und eine möglichst einheitliche
Bewertungsweise passiert.
Es gibt drei Gutachterausschüsse mit je unterschiedlichen Modellen. Deshalb
mussten wir ein Modell entwickeln, das in Nuancen von den Modellen - nicht aber
den Ergebnissen - der Gutachterausschüsse abweicht. So ist es generell in diesem
Geschäft: Man kann auf verschiedenen Modellen zum Ziel kommen, aber das
Ergebnis muss das gleiche sein. Das soll unser Leitfaden gewährleisten; ich denke,
das tut er auch. Wenn Sie sich an die Beschwerdestatistik erinnern: Wir haben seit
Monaten, was dieses Thema angeht, einstellige Beschwerdezahlen. Das überrascht
und freut mich.
Nun zur letzten Seite der Präsentation und den Unterschieden zwischen unserer
Verkehrswertermittlung und der Standardverkehrswertermittlung. Sie leiten sich aus
Ziffer 5.1.7 Abs. 2 Planfeststellung her, wonach die bei der Entschädigung
anzusetzenden Verkehrswerte auf dem Verkehrswert von Grundstück und Gebäude
mit zu schützenden Räumen zu basieren haben. In den Anwohnerveranstaltungen Frau Fischer, Sie haben es gehört - erläutere ich das auch. Das ist die Grundlage für
wesentliche Unterschiede. Wir berücksichtigen Gebäude, die nicht unmittelbar
schallschutzbetroffen, schallschutzrelevant sind, in der Verkehrswertermittlung nicht.
Wenn eine Scheune zu bewerten wäre, tun wir es nicht. Wenn eine Garage etwas
abseits steht, bewerten wir sie nicht. Bildet sie aber eine bauliche Einheit mit dem
Gebäude, dann bewerten wir sie. Solche Dinge sind nicht ganz leicht
nachvollziehbar, aber wenn man sie den Anwohnern erläutert, verständlich und
akzeptabel.
Der zweite Punkt kam nach längeren Diskussionen mit rechtlich beschlagenen
Gutachtern zustande. Wenn wir auf übergroße Grundstücke stoßen - wir sind
teilweise im ländlichen Bereich unterwegs, wo es Bauern mit großen, alten
Grundstücken von Garten- oder Ackerland gibt -, schneiden wir sie ab, weil sie für die
Ermittlung einer Höchstgrenze, einer Entschädigungsgrenze nach § 74 Abs. 2
Verwaltungsverfahrensgesetz nicht relevant sind.
Etwas anderes ist es, wenn wir über Bauland, über Wohngrundstücke sprechen.
Wenn wir - und nur dann! - übergroße Baulandwohngrundstücke haben, die separat
ortsüblich vermarktbar wären, schneiden wir sie ab - sonst nicht. Wenn Sie ein
800 m² großes Standardgrundstück haben - ich glaube, in Blankenfelde ist das die
Standardgröße -, und jemand kommt mit 1 000 m², kann man natürlich 200 m²
Baugrundstück nicht verkaufen. Selbst wenn man es verkaufen könnte, müsste man
es noch in zweiter Reihe bebauen können. Wenn unabweisbar ist, dass man es
separat vermarkten könnte, wird es abgetrennt. Das ist aber eher die Ausnahme.
Da gibt es auch relativ wenige Probleme.
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P-SBER 6/4
Sonderausschuss BER 6/1
4. öffentliche Sitzung
S. 29
11.05.2015
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Ein weiterer Punkt, der auch im Dialogforum kontrovers diskutiert wurde - aber es
gibt noch ältere Pressemitteilungen dazu -, ist die Frage, zu welchem Stichtag wir die
Verkehrswertermittlung vornehmen. Der Qualitäts- und Wertermittlungsstichtag ist
der Tag der Antragsstellung; das kann man aus der Planfeststellung herleiten. Es gibt
aber nicht nur negative, sondern auch positive Dinge. Wir berücksichtigen
beispielsweise nicht die Tatsache, dass jemand auf einem Erbbaurechtsgrundstück
gebaut hat. Wir nehmen an: Der Mann oder die Frau ist Eigentümer. Wenn er oder
sie das Haus verkaufen wollte, wäre es natürlich ein Thema. Bei uns ist es kein
Thema. Genauso Wohnrecht, Wegerecht oder ähnliches - das berücksichtigen wir
zugunsten des Anwohners nicht, weil es schallschutztechnisch einfach nicht relevant
ist. Die Leute wohnen auf dem Grundstück; es ist egal, ob ein Wegerecht darauf ist.
Fazit: Ich denke, mit diesem Leitfaden ist es uns gelungen, eine rechtlich und fachlich
stabile Grundlage zu schaffen. Er wird im Übrigen von Drittgutachtern genutzt, nicht
nur von unserem Gutachter; das funktioniert ziemlich gut. Wir haben aber einen
abweichenden Bewertungsgegenstand zum Standard - § 194 Baugesetzbuch, was
man gemeinhin so kennt.
Bei uns ist es - auch das ist in § 194 aufgeführt - ein sonstiger
Bewertungsgegenstand, der aus der Besonderheit der Planfeststellung herrührt. Sie
können alles, was zu diesem Thema an Herleitungen, Statistiken, Sachwertfaktoren
und Bewertungsmethodik zu sagen ist, im Leitfaden nachlesen.
Abgeordneter Schulze (BVB / FREIE WÄHLER Gruppe):
Auf die Gefahr, dass ich mich als einziger oute, der die Frage des
Sachwertkorrekturfaktors nicht verstanden hat: Die Verkehrsgutachter kommen auf
einen Wert von 250 000 Euro, dann wird das mit dem entsprechenden Faktor - zum
Beispiel 0,7 - multipliziert und das Haus ist nur noch 70 % davon wert. Irgendjemand
soll mir mal erklären - hier sind degressiv gestaffelte Grafiken zu sehen -, warum der
Sachwertfaktor einer Immobilie desto niedriger ist, je höher der Verkehrswert ist!
Motto: Wie können wir möglichst wenig, 30 %, erreichen? - Erklären Sie es mir! Das
muss sich jemand ausgedacht haben, es muss einen logischen Hintergrund haben:
je höher der ermittelte Verkehrswert, desto kleiner der Korrekturfaktor. - Ich verstehe
es nicht. Wenn die anderen es verstanden haben, tut es mir leid, wenn ich Ihnen die
Zeit stehle.
Ein Haus ist 375 000 Euro wert, dann kommt die Flughafengesellschaft: mal 0,52. So
ist es nur noch die Hälfte wert. Davon 30 % - und das ist dann das, was der
Anwohner bekommt, um sein Haus schallzuschützen. Das ist ein konkreter Fall,
jemand kriegt 48 000 Euro, der Schallschutz kostet nach den Maßgaben der
Flughafengesellschaft 80 000 Euro, also bleibt der Anwohner auf 32 000 Euro
hängen. Würde der Sachwertfaktor nicht mit 0,52, sondern 0,9 angesetzt, bekäme
der Anwohner 80 000, könnte sein Haus schützen, alles wäre schick und es gäbe
kein Problem. Je wertvoller eine Immobilie, desto geringer der Sachwertfaktor!
Warum? Erklären Sie es mir! Ich bin bereit, verstehen zu wollen.
Landtag Brandenburg
P-SBER 6/4
Sonderausschuss BER 6/1
4. öffentliche Sitzung
S. 30
11.05.2015
Stenogr. Dienst/paw
Herr Wagner (Flughafengesellschaft Berlin Brandenburg GmbH [FBB]):
Soweit ich es als Nichtverkehrswertgutachter kann, will ich es gerne tun. Herr
Schulze, ich habe gelernt, dass das nach der ImmoWertV ein durchaus übliches,
gängiges Verfahren ist: Wenn Sie den Verkehrswert eines nicht neuen Gebäudes
einschätzen
wollen,
müssen
Sie
zunächst
den
sogenannten
Normalherstellungskostenwert ermitteln, den das Gebäude einmal gekostet hat.
Dann gibt es eine Multiplikation mit einem Sachwertfaktor - das ist ein übliches
Verfahren, wenn Sie ein Eigenheim bewerten. Ansonsten würde ich Ihnen
empfehlen, dass Sie mit den Gutachterausschüssen sprechen. Sie haben gegen
diese Vorgehensweise nichts einzuwenden, weil es entsprechend der gültigen
Verordnung passiert.
Sie passen einen Wert, den Sie für Normalherstellungskosten
haben, an den tatsächlichen Marktwert an, und dieser Faktor, der
erwächst aus Marktbedingungen, die von Ortschaft zu Ortschaft
Immobilie unterschiedlich sein können. Bei relativ hochwertigen
eher zu, dass dieser Wert relativ niedrig ist.
vorläufig ermittelt
fast immer <1 ist,
und Immobilie zu
Objekten trifft es
Ich habe mir von den Gutachtern sagen lassen - Sie können gerne die Ausschüsse
fragen, es ist tatsächlich so -, dass Sie gerade bei hochwertigen Immobilien immer
einen
gewissen
Einfluss
haben:
Sonderkonstruktionen,
Sondermaterial,
irgendwelche Dinge, die der Bauherr sich mit Herzblut vom Munde abgespart und
dahingestellt hat. Aber Sie finden für die bauliche Lösung am Markt nicht 1:1, wie Sie
als Bauherr vielleicht ihren Wert einschätzen, eine Nachfrage. Das ist ein stückweit
der Markt. Unsere Pflicht ist es, die Marktbedingungen statistisch sauber hergeleitet
in diesem Leitfaden abzubilden und zur Grundlage der Bewertung zu machen.
Abgeordneter Vogel (GRÜNE/B90):
Wenn ich es richtig verstehe, ist die zugrundeliegende Idee, dass derjenige, der ein
Einfamilienhaus besitzt, wo sich die Schalldämmung nicht lohnt - jedenfalls nicht aus
Sicht der Flughafengesellschaft, weil es die 30 % überschreitet -, diese 30 %
Entschädigung bekommt und selbst darüber entscheidet, was er mit dem Geld
macht, ob er das Haus mit 30 % Abschlag verkauft und dann pari daraus hervorgeht.
Dann muss sich der nächste überlegen, ob er die Schallschutzmaßnahme durchführt
- es ist ja auf das Haus, nicht auf den Eigentümer bezogen, wenn ich es richtig sehe.
Der nächste Erwerber kann nicht erneut einen Anspruch auf 30 % Entschädigung
stellen. Also besteht die Möglichkeit für denjenigen, der das Geld empfängt,
wegzugehen und ein unsaniertes, nicht lärmgeschütztes Haus mit Preisabschlag
weiter zu veräußern. Das ist ja wohl ein Stück weit auch die Intention, die
dahintersteckt.
Das gilt für Gebäude, die stehenbleiben sollen. Gibt es auch Gebäude, bei denen
vorgesehen ist, dass sie entsiedelt werden? Können Gebäude so stark betroffen
sein, dass sie nicht weiter nutzbar sind, sodass die Flughafengesellschaft sagt: In
dem Fall greifen die Lösungsansätze nicht, sondern die gesamte Immobilie muss
übernommen werden?
Landtag Brandenburg
Sonderausschuss BER 6/1
4. öffentliche Sitzung
P-SBER 6/4
S. 31
11.05.2015
Stenogr. Dienst/paw
Gilt auch für diese Gebäude und Grundstücke der Leitfaden für
schallschutzbezogene Verkehrswertermittlung oder wie finden Sie da zu einem
Betrag? Und gibt es solche Fälle überhaupt?
Herr Wagner (Flughafengesellschaft Berlin Brandenburg GmbH [FBB]):
Wenn Sie erlauben, möchte ich es geraderücken: Was wir tun, wenn wir
Entschädigungen auszahlen, ist: Wir zahlen die Entschädigung als Surrogat für
unsere
eigentliche
Verpflichtung,
schallzuschützen.
In
Ziffer 5.1.7
Abs. 2 Planfeststellung - ich habe es zitiert -steht es. Die Grundlage ist das
Verwaltungsverfahrensgesetz. Was der Anwohner damit tut, ist seine Sache. Wir
werben dafür, die baulichen Maßnahmen trotzdem in einem dann
maßgeschneiderten Umfang umzusetzen. Wenn ich mir die Kaufpreisentwicklung in
der unmittelbaren Umgebung des Flughafens anschaue, kann ich nicht bestätigen,
dass erstens die Preise fallen würden und zweitens der Markt irgendwie Schaden
genommen hätte. Das Gegenteil ist der Fall. Wir können gerne über Einzelfälle
sprechen, aber ich sehe nicht pauschal, dass jemand 30 % Abschlag im
Wiederverkaufswert seines Hauses hinnehmen müsste.
Das macht es für uns umso nachvollziehbarer - der Anwohner kann mit dem Geld
tun, was er möchte -, es in Schallschutzmaßnahmen zu stecken.
Zur Frage der Absiedlung: Auch da gilt die Planfeststellung. Ich habe keinen Flyer
dabei, aber wir haben entsprechende, wo die Konturen dargestellt sind. Da finden
Sie die Dauerschallpegel-Kontur Leq von 70 dB, die in der Planfeststellung als
Grenze für Ansprüche auf tatsächliche Übernahme und Absiedlung festgelegt ist.
Diese Ansprüche werden bei uns hausintern nicht durch die Abteilung Schallschutz
bearbeitet, sondern durch unsere Real-estate-Kollegen, die dafür eigene Gutachter
haben, die normale Verkehrswertgutachten - normal im Sinne von marktüblich,
gängig, deutschlandweit - anfertigen und alles mit den Anwohnern ausverhandeln.
Die Anträge können gestellt werden, wenn man in dieser Kontur wohnt. Es gibt
Anwohner, andere sind längst weg, wieder andere überlegen noch, ob sie dableiben
und möglicherweise Schallschutzansprüche geltend machen wollen. Ihnen treten wir
so gegenüber, dass wir sagen: Ihr müsst Euch irgendwann entscheiden! Ihr könnt
nicht Schallschutz einbauen und dann abgesiedelt werden wollen; das geht nicht
mehr. Dann habt ihr euren Anspruch auf Umsiedlung verloren. - Aber grundsätzlich
ist das eine Planfeststellungsregelung.
Dann habt ihr eure Ansprüche auf Umsiedlung verloren. Aber grundsätzlich, ja, das
ist eine Planfeststellungsregel.
Vorsitzende:
Gibt es weitere Fragen zu diesem Tagesordnungspunkt? - Herr Barthel, bitte.
Landtag Brandenburg
P-SBER 6/4
Sonderausschuss BER 6/1
4. öffentliche Sitzung
S. 32
11.05.2015
Stenogr. Dienst/paw
Abgeordneter Barthel (SPD):
Eine kurze Frage, ich habe das in dem Gutachten jetzt nicht gefunden. Ist die Basis
der Sachwertermittlungen die Vorgabe von 2000 oder die von 2010? Die ist ja für die
Sachwertermittlung geändert worden.
Die Frage muss nicht sofort beantwortet werden, vielleicht kann mir das jemand im
Nachgang zuarbeiten. Mit dieser Neuregelung ergibt sich ein deutlich höherer Sachwertfaktor.
Herr Wagner (Flughafengesellschaft Berlin Brandenburg GmbH [FBB]):
Bevor ich Ihnen etwas Falsches sage, ich muss das noch einmal nachlesen, das
weiß ich jetzt aus dem Stegreif nicht.
Vorsitzende:
Das ist zugesagt. - Herr Schulze, bitte.
Abgeordneter Schulze (BVB / FREIE WÄHLER Gruppe):
Aber eine Bitte: Wenn es eine Antwort gibt, bitte nicht von Herrn Wagner an Herrn
Barthel, sondern an alle Ausschussmitglieder, wenn es genehm ist.
Vorsitzende:
Das ist, glaube ich, selbstverständlich. Ich habe bisher hier im Sonderausschuss
BER eine sehr breite Beteiligung aller Abgeordneten über alle Dinge, die in diesem
Sonderausschuss stattfinden, wahrgenommenen.
Gibt es zum Tagesordnungspunkt 2.2 weiteren Redebedarf? - Das ist nicht der Fall.
Ich schließe Tagesordnungspunkt 2.2 und rufe Tagesordnungspunkt 4 - Verschiedenes - auf. Tagesordnungspunkt 3 entfällt aufgrund des Beschlusses über die Tagesordnung.
Landtag Brandenburg
Sonderausschuss BER 6/1
4. öffentliche Sitzung
Zu TOP 4:
P-SBER 6/4
S. 33
11.05.2015
Stenogr. Dienst/paw
Verschiedenes
Vorsitzende:
Wir haben eingangs bei der Bestätigung der Tagesordnung schon über den Antrag
der Fraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN (Anlage 3) zum Thema Akteneinsichtsrecht
gesprochen. Ich möchte unsere Entscheidung, die wir zu Beginn der Arbeit des
SBER getroffen haben, in Erinnerung rufen, dass wir die Praxis, die in der ersten Beratung des Sonderausschusses stattgefunden hat, fortführen und insofern eine pauschale Genehmigung für das Akteneinsichtsrecht aller Ausschussmitglieder und jeweils eines Mitarbeiters erreichen wollen. Jetzt hat es bei konkreten Anträgen, die
zum Businessplan gestellt wurden, Erschwernisse bzw. Verquickungen gegeben.
Daraus resultiert der Antrag der Fraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN. Herr Vogel,
Sie haben dazu das Wort.
Abgeordneter Vogel (GRÜNE/B90):
Ich wollte heute Einsicht in die Unterlagen nehmen. Das hatte dann einen längeren
Vorlauf, denn so einfach, wie ich mir das vorgestellt hatte, ging es nicht. Ich hatte mir
vorgestellt: Ich bin Abgeordneter im Sonderausschuss, gehe ins Finanzministerium das war die einzige Änderung gegenüber früher, die stattfinden sollte -, …
(Zuruf: Staatskanzlei!)
Ich war aber heute im Finanzministerium. Ich kann schon noch Finanzministerium
und Staatskanzlei unterscheiden.
In der letzten Legislaturperiode war das alles völlig undramatisch. Da konnten wir in
alle Aufsichtsratsunterlagen Einsicht nehmen, also nicht nur in die Protokolle, sondern auch in die begleitenden Unterlagen, die dort für die Sitzung vorbereitet waren.
Diesmal wurden fast unüberwindbare Hindernisse aufgetürmt. Zudem war es dann
so, dass mein Mitarbeiter auch gleich wieder hinausgeschickt wurde. Von daher einfach die Bitte an die Vorsitzende, für uns eine pauschale Genehmigung zur Einsicht
in die Unterlagen des Aufsichtsrates sowie der Berichte des Bürgencontrollings - das
habe ich noch hinzugefügt - einzuholen. Bürgencontrolling findet in dem Referat des
Finanzministeriums statt, in dem ich heute war. Dieses Bürgencontrolling war schon
einmal durch den Haushaltskontrollausschuss gegangen. Der Landesrechnungshof
hatte das geprüft. Die Unterlagen vom Bürgencontrolling sind für uns mitunter wesentlich interessanter als die Aufsichtsratsunterlagen, weil wir dort auf Basis von
Controllingberichten eines beauftragten Controllinginstituts vertieft Einsicht nehmen
können. Von daher, damit nicht jedes Mal Einzelbeantragung erfolgen muss, die Bitte, dass die Vorsitzende alles unternimmt, um es für uns so leicht wie möglich zu machen, hier im Sonderausschuss zu wirken.
Landtag Brandenburg
Sonderausschuss BER 6/1
4. öffentliche Sitzung
P-SBER 6/4
S. 34
11.05.2015
Stenogr. Dienst/paw
Abgeordneter Bischoff (SPD):
Herr Vogel, Sie waren heute im MdF, das liegt auf dem Gelände. Aber ich glaube, es
ist deutlich geworden, es sind unterschiedliche Dinge, in die wir hineinschauen
möchten: in Aufsichtsratsunterlagen, das Bürgencontrolling oder zum Beispiel den
Businessplan und wie es jetzt damit läuft. Ich kann das nur unterstützen. Mein
Vorschlag ist, dass wir den Antrag modifizieren und die Ausschussvorsitzende
beauftragen, in enger Abstimmung mit den beteiligten Ministerien, es sind sehr
unterschiedliche Stabstellen daran beteiligt, sowie dem Ausschusssekretariat einen
Modus Vivendi für eine kurzfristige Einsichtnahme zu finden. Man muss sich
wahrscheinlich anmelden, die Unterlagen müssen zur Verfügung gestellt werden. Es
sollte eine Regelung gefunden werden, dass man als ordentliches Mitglied des
Ausschusses mit einem von jeder Fraktion im Vorfeld zu benennenden Mitarbeiter
mit einem oder zwei Tagen Vorankündigung Einsicht nehmen kann. Ich denke, das
wäre der richtige Weg, um zu einer Lösung zu kommen.
Herr Görke (Minister der Finanzen):
Ich bin daran interessiert, das vollumfängliche Akteneinsichtsrecht der Abgeordneten
so, wie die Verfassung es vorschreibt, zu gewährleisten. Deshalb biete ich an, dass
wir eine praktikable und relativ zeitnahe Lösung hinbekommen. Frau Vorsitzende, ich
bitte darum, noch einmal die pauschale Einsichtnahme - und dann noch von
mehreren Personen, darunter welchen, die keine Abgeordnete sind - zu definieren.
Ich muss das auch mit dem Justizministerium und mit dem Innenministerium
abstimmen. Das Akteneinsichtsrecht ist ein höchst persönliches Recht. So haben wir
das auch gehandhabt. Herr Kollege Vogel, Sie haben den Antrag gestellt und wir
haben Ihnen als Abgeordnetem die Einsichtnahme innerhalb von 24 Stunden
ermöglicht. Sie hatten diese auch nicht für Ihren Mitarbeiter beantragt; das muss man
fairerweise sagen. Deshalb bitte ich darum, dass wir bei den Fakten bleiben.
Wir als Landesregierung sind an einer Lösung interessiert, die rechtssicher ist, die es
ermöglicht, Ihnen als Ausschuss die Unterlagen, wenn sie durch den Aufsichtsrat
bestätigt worden sind, zeitnah zur Verfügung zu stellen. So würde ich mich gerne mit
Ihnen verabreden.
Ich finde den Vorschlag von Herrn Bischoff gut, das mit der Vorsitzenden zu klären.
Das muss nicht Wochen, sondern Tage dauern. Vom Duktus her entspreche ich
diesem Antrag. Als Mitglied der Landesregierung bewerte ich das nicht, aber ich weiß
sehr wohl, was hinter dem Begehren steckt, vollumfänglich informiert zu werden. Das
könnte ein Weg sein.
Abgeordneter Vogel (GRÜNE/B90):
Ich hatte es auch gar nicht anders gemeint, als Herr Bischoff es jetzt vorgetragen hat.
Es ist selbstverständlich, dass man einen oder zwei Tage vorher anruft. Das soll
überhaupt nicht das Problem sein. Wenn Sie sich an dem Begriff „pauschale
Genehmigung“ stören, es steht doch im weiteren Verlauf „für die Abgeordneten des
SBER“. Es steht nicht darin, „für alle Mitarbeiter und Abgeordneten der Fraktion
BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN“. Die Vorsitzende soll einfach eine Lösung finden.
Landtag Brandenburg
P-SBER 6/4
Sonderausschuss BER 6/1
4. öffentliche Sitzung
S. 35
11.05.2015
Stenogr. Dienst/paw
Im Übrigen weise ich darauf hin, dass ich mitnichten in den Businessplan Einsicht
genommen habe, weil der Businessplan überhaupt nicht vorliegt. Ich habe Einsicht
genommen in eine PowerPoint-Präsentation, die aber keinen Businessplan ersetzt.
Von daher ist meinem Begehr, Einsicht in den Businessplan zu nehmen, bis jetzt
auch nicht Rechnung getragen.
Abgeordneter Schulze (BVB / FREIE WÄHLER Gruppe):
Ich muss das einmal ein bisschen zusammenstoppeln. Wir haben am 16.03.2015,
also vor zwei Monaten, beschlossen: Staatskanzlei. Wenn ich Herrn Vogel richtig
verstanden habe, hat er in der Staatskanzlei Akteneinsicht nehmen wollen, und man
hat ihm gesagt: Dort liegen nur die Protokolle ohne Anlagen. Das war genau das,
was wir am 16.03. diskutiert haben, was in der letzten Wahlperiode hier reibungslos
geklappt hat. Bei Herrn Tschoep standen die kompletten Aufsichtsratsprotokolle
nebst Anlagen. Man ging hinunter und schaute hinein.
Also ist das, was ich damals sozusagen als Arbeitshypothese formuliert habe, es wird
nicht reibungslos funktionieren, schon mal eingetreten. Herr Vogel wollte Einsicht
nehmen, dann gab es nur eine Teilmenge, und dann heißt es noch: Dürfen
Mitarbeiter Einsicht nehmen oder nicht? Dazu sollten wir uns wirklich noch einmal
dezidiert verständigen, damit es in Zukunft keine Missverständnisse mehr gibt. Dass
Mitarbeiter von Abgeordneten in Untersuchungsausschüssen etc. diese Dinge
einsehen können, hat das Bundesverfassungsgericht in einer richtungsweisenden
Entscheidung zum Untersuchungsausschuss im Deutschen Bundestag entschieden.
Darüber brauchen wir nicht zu diskutieren. Wir sollten einfach noch einmal
bestätigen, dass es so ist. Wenn die Verwaltung wissen will, wer das ist, damit nicht
sozusagen Hinz und Kunz Einsicht nehmen, sondern das in gewisser Weise
kontrolliert bleibt, das kann ich durchaus nachvollziehen. Aber dass es generell in
Abrede gestellt wird, halte ich für problematisch. Und es wäre schon hilfreich,
klarzustellen, ob es in der Staatskanzlei oder im Finanzministerium ist, und dass sich
nicht ein Teil in der Staatskanzlei und ein Teil im Finanzministerium befindet.
Dann sind es nicht mehr die berühmten von Herrn Bischoff genannten 700 Meter,
sondern dann wird es etwas problematischer, und dann sage ich nur: quod
demonstrandum est.
(Zuruf: Das Finanzministerium ist näher!)
Herr Görke (Minister der Finanzen):
Ich will die Diskussion nicht verlängern. Ich glaube, ich habe klar gesagt, dass wir
daran interessiert sind, dass Sie als Abgeordnete alle Informationen zur Verfügung
gestellt bekommen, so, wie die Verfassung es vorschreibt. Ein Hinweis noch: Der
Businessplan ist vom Aufsichtsrat noch nicht im Protokoll bestätigt worden. Insofern
war das auch ein ganz normaler Vorgang, dass das nicht zum Protokoll gehört,
sondern erst einmal beim Gesellschafter liegt und deshalb auch die Einsichtnahme
im Finanzministerium erfolgt ist. Wir können miteinander besprechen, wie wir das
regeln. Ich bin da offen.
Landtag Brandenburg
P-SBER 6/4
Sonderausschuss BER 6/1
4. öffentliche Sitzung
S. 36
11.05.2015
Stenogr. Dienst/paw
Aber ich bitte darum, dass wir ein paar Sachen, die innerhalb der Landesregierung
festgelegt sind, einhalten. Ich bin sehr daran interessiert, dass das eingehalten wird.
Vorsitzende:
Der Arbeitsauftrag ist angekommen, und er wird auch ausgeführt, sodass wir
allerspätestens bis zur nächsten Sitzung des Sonderausschusses, eher früher, da
nehmen wir die Landesregierung beim Wort, zeitnah die Lösung dafür finden, dass
das Akteneinsichtsrecht des Ausschusses über ein Verfahren geregelt wird, nicht das
persönliche Akteneinsichtsrecht jedes einzelnen Abgeordneten, das ist durch
Landesverfassung verbrieft, wir versuchen jetzt, das Verfahren für den Ausschuss zu
regeln. Können wir damit den Antrag zum Thema Akteneinsicht zum Abschluss
bringen?
Ich möchte unter Verschiedenes noch eine Bemerkung zum Thema „Formale
Anträge
an
den
Ausschuss“
machen,
eigentlich
eingereicht
unter
Tagesordnungspunkt 3. Das betrifft Anträge, die in den Ausschuss geraten, die von
der Form her laut unserer Geschäftsordnung nicht dem eigentlichen Antrag eines
Ausschusses entsprechen. Anträge, die in der Beschlussfassung direkt die
Landesregierung oder Mitglieder der Landesregierung beauftragen sollen, gehören
nicht in den Ausschuss, sondern ins Plenum. Dort wurde auch der Antrag vom
Abgeordneten Schulze beim letzten Mal verhandelt. Wir haben uns, ich glaube, jetzt
schon zum dritten Mal in dieser Runde dazu verständigt, dass Anträge, die hier
beraten werden, eine Beschlussempfehlung für das Plenum beinhalten müssen und
nicht gleichzeitig die Landesregierung beauftragen können. Wenn weiterhin solche
Anträge unser Ausschusssekretariat erreichen, werde ich sie aus diesen formellen
Gründen nicht auf die Tagesordnung setzen.
Abgeordneter Schulze (BVB / FREIE WÄHLER Gruppe):
Frau Vorsitzende, wenn Sie das machen, handeln Sie sich ganz schnell eine
Beschwerde beim Verfassungsgericht ein; denn wie ich hier Anträge stelle und
welchen Inhalt die haben, das haben Sie nicht zu zensieren. Wenn ich einen Antrag
stelle, dann kommt er auf die Tagesordnung. Das sage ich Ihnen ganz klipp und klar.
Sie können sie ablehnen oder Sie können sie nicht gut finden oder Sie können
sagen, die muss man mit Änderungsanträgen und im Wortlaut ändern. Aber wenn
hier jemand mein Antragsrecht auch nur ansatzweise zu beschneiden versucht, dann
gibt es richtig Ärger. Da haben Sie gar keinen Ermessensspielraum. Für die
Ausschüsse gilt in Verbindung mit § 56 der Landesverfassung die Geschäftsordnung
des Landtages. Ich sage gleich: Lassen Sie es besser! Sie können die Anträge
ablehnen, Sie können sie mit der Mehrheit von der Tagesordnung nehmen, aber mir
mein Antragsrecht verderben zu wollen, das gibt richtig Ärger.
Vorsitzende:
Herr Abgeordneter Schulze, es geht nicht um Ihr Antragsrecht, in gar keiner Weise,
es geht nur darum: Welche Aufgabenstellung erfüllen Ausschüsse und welche
Aufgabenstellung …
Landtag Brandenburg
Sonderausschuss BER 6/1
4. öffentliche Sitzung
P-SBER 6/4
S. 37
11.05.2015
Stenogr. Dienst/paw
(Schulze [BVB/FREIE WÄHLER Gruppe]: Das entscheiden Sie nicht!)
Nein, das entscheide ich nicht persönlich, sondern das entscheidet unsere
Geschäftsordnung. Die Festlegungen dazu trifft die Geschäftsordnung und die ist
durch parlamentarische Mehrheit verabschiedet worden.
(Schulze [BVB/FREIE WÄHLER Gruppe]: Dazu ist dort gar nichts gesagt! Bischoff [SPD]: Klar!)
Abgeordneter Bischoff (SPD):
Ich empfehle den Blick in den § 75. Christoph, den müsstest du als ehemaliger PGF
noch gut kennen.
(Schulze [BVB/FREIE WÄHLER Gruppe]: Wir werden es sehen! Da bin ich
sehr gespannt!)
Vorsitzende:
Ich schließe damit Tagesordnungspunkt 4 und rufe Tagesordnungspunkt 5 auf:
Zu TOP 5:
Aktueller Finanz- und Businessplan der FBB
Antrag der Fraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN vom 24. April 2015
Vorsitzende:
Ich erlaube mir einige einführende Worte. Wir haben schon etwas zum Thema
Akteneinsicht gehört.
Bei diesem Tagesordnungspunkt ist nicht auszuschließen, dass wir über Betriebsund Geschäftsgeheimnisse miteinander reden. Über Betriebs- und Geschäftsgeheimnisse dürfen die Ausschüsse laut Geschäftsordnung des Landtages nur in
nichtöffentlicher Sitzung beraten.
Ein Betriebs- und Geschäftsgeheimnis liegt vor, wenn die Offenlegung der unter das
Geheimnis fallenden Informationen geeignet ist, die Wettbewerbsposition des betroffenen Unternehmens zu beeinflussen. Diese Einschätzung kann nicht dieser Ausschuss im Vorfeld treffen, sondern das kann nur die Gesellschaft, im konkreten Fall
die FBB, für sich selbst.
Den Abgeordneten wurde ein Skript zu diesem Tagesordnungspunkt übersandt. Ich
habe das zum Anlass genommen, nachzufragen, ob dieser Teil in der öffentlichen
Beratung behandelt werden kann. Das wurde zugesagt. Insofern besteht die Gelegenheit, noch Ausführungen zu machen.
Landtag Brandenburg
Sonderausschuss BER 6/1
4. öffentliche Sitzung
P-SBER 6/4
S. 38
11.05.2015
Stenogr. Dienst/paw
Finanzminister Görke hat entsprechende Ausführungen zu machen. Ich möchte die
FBB für Folgendes sensibilisieren: Wenn Sie der Auffassung sind, dass hier Daten
zur Sprache kommen, die Ihre Geschäftsgeheimnisse verletzen könnten, oder Sie
darüber hinaus weiteres Material mit den Ausschussmitgliedern besprechen wollen,
dann müssten Sie mir anzeigen, wann die Öffentlichkeit auszuschließen ist. Deswegen wurde auch die Rangfolge in der Tagesordnung gewählt: um nicht mehrfach in
öffentliche oder nichtöffentliche Sitzungsteile einsteigen zu müssen.
Dies als Einführung in das Thema. Ich erteile jetzt dem Minister der Finanzen, Herrn
Görke, das Wort.
Herr Görke (Minister der Finanzen):
Frau Vorsitzende, ich möchte gern - möglicherweise mit Ergänzungen vonseiten der
Geschäftsführung - dazu ausführen:
Der Businessplan ist ein Datenmodell, das Einnahmen und Ausgaben im Geschäftsverlauf der FBB, einschließlich Investitionen bis 2035, umfasst. Der Businessplan ist
dem Aufsichtsrat in seiner Sitzung am 13.03. von der Geschäftsführung der FBB vorgestellt worden. Es geht darin einerseits um die Eröffnung des BER mit einem Terminband bis zum zweiten Halbjahr 2017; so die Annahme. Es sind anderseits Inhalte
enthalten, die die Kosten für die bauliche Fertigstellung und Inbetriebnahme des BER
umfassen, kurzfristig, aber vor allen Dingen langfristig umzusetzende Maßnahmen
zur Anpassung der Abfertigungskapazitäten sowie ihre Finanzierungskosten.
Der Businessplan weist den Finanzierungsbedarf bis 2019 aus. Zur Deckung der
Ausgaben des FBB sind weitere Kapitalzuführungen durch die Gesellschafter erforderlich, die wir - ich habe das in der letzten Landtagssitzung umfangreich dargestellt als Darlehen ausreichen. Hintergrund ist, dass die derzeitige Ergebnissituation der
FBB von sehr hohen Vorlaufkosten, insbesondere durch die beträchtlichen Investitionen vor Inbetriebnahme des Flughafens, geprägt ist.
Mit der Inbetriebnahme des Flughafens wird es für die Flughafengesellschaft zu einer
deutlichen Steigerung der Erträge und damit einer signifikanten Verbesserung der
Ergebnissituation führen. Der Businessplan enthält eine Vielzahl sensibler Planungsdaten. Aus meiner Sicht kann man es auch so umschreiben: Es ist der Kern der strategischen Gesamtplanung, die die Gesellschaft hier vorgenommen hat. Darin steht
also nicht nur, was alles geplant ist und was es kostet, sondern auch, welche Kalkulationen zugrunde liegen, welche Methoden bzw. Varianten vorgeschlagen werden,
welche Finanzierungsrahmen und Modelle es gibt, welche Entgelte im Zusammenhang mit Landungsentgelten erbracht werden.
Seitens der Landesregierung muss auf die Vertraulichkeit der Daten hingewiesen
werden, ich habe das schon in der letzten Landtagssitzung dargestellt. Die Geschäftsführung wird sicherlich auch Aussagen dazu treffen.
Landtag Brandenburg
Sonderausschuss BER 6/1
4. öffentliche Sitzung
P-SBER 6/4
S. 39
11.05.2015
Stenogr. Dienst/paw
Die Gesellschafter haben am 17.04. bedarfsgerechte Kapitalzuweisungen in Höhe
von 1,1 Milliarden Euro beschlossen. Der Beschluss steht unter dem Haushaltsvorbehalt und unter dem Vorbehalt der Genehmigung in Brüssel. Der Brandenburger
Anteil umfasst eine Größenordnung von 409 Millionen Euro und wird in Form eines
Gesellschafterdarlehens ausgereicht. Die beiden anderen Eigentümer haben sich
bereit erklärt, auch als Darlehen auszureichen. Brandenburg beabsichtigt, seinen
Darlehensanteil gemäß dem Richtungsgesetz für ein Sondervermögen aufzubringen.
Vorsitzende:
Herr Görke, darf ich Sie kurz unterbrechen? - Ich bitte die beiden Herren im Zuschauerraum, ihr Gespräch einzustellen, damit die Abgeordneten dem Vortrag des
Finanzministers folgen können. - Vielen Dank.
Herr Görke (Minister der Finanzen):
Zur Absicherung des weiteren Finanzierungsbedarfs, der über die 1,1 Milliarden Euro
hinausgeht, ist das Land - mit Zustimmung des Landtages - bereit, einen Bürgschaftsrahmen im Umfang seiner Geschäftsanteile zu leisten. Selbiges ist von den
Miteigentümern in Aussicht gestellt worden. Grundlage dafür ist, dass die Gesellschaft die notwendigen Prüfungen vornimmt bzw. Finanzierungen vorlegt.
Das sind die Informationen, die ich unter Tagesordnungspunkt 4 im Ausschuss erst
einmal geben kann.
Vorsitzende:
Vielen Dank, Herr Minister. - Herr Vogel, Entschuldigung, dass ich Ihnen vorhin nicht
einführend das Wort gegeben habe.
Abgeordneter Vogel (GRÜNE/B90):
Das war schon in Ordnung. - Die missliche Situation besteht darin, dass Ausführungen über einen Businessplan gemacht werden, über den wir hier gar nicht reden
können, weil er zum einen Geschäftsgeheimnisse enthält. Zum anderen war das,
was ich heute betrachtet habe, alles Mögliche, nur kein Businessplan; ich bitte um
Verzeihung.
Ich bin Diplomkaufmann und weiß, wie ein Businessplan aussieht. Ich habe schon
einmal einen Businessplan der FBB in anderen Zusammenhängen gesehen. Da war
eine PowerPoint-Präsentation, die einige Aussagen enthielt, die nach meinem Dafürhalten auch in einem gewissen Widerspruch zu dem Papier, das uns übersandt worden ist, stehen und uns so nicht weiterhelfen.
Deswegen wäre mein Vorschlag - ich habe auch nicht wahrgenommen, warum das
Ganze so streng geheim sein sollte -, dass die Flughafengesellschaft gebeten wird,
den Businessplan auf der nächsten Sitzung dieses Ausschusses vorzustellen.
Landtag Brandenburg
Sonderausschuss BER 6/1
4. öffentliche Sitzung
P-SBER 6/4
S. 40
11.05.2015
Stenogr. Dienst/paw
Da reicht es möglicherweise, die PowerPoint-Präsentation, die im Aufsichtsrat vorgestellt wurde, zu präsentieren.
Wir als Abgeordnete sollen uns einen Kopf machen, 409 Millionen Euro plus x für die
Finanzierung des Flughafens zur Verfügung zu stellen. Also müssen wir auch in die
Lage versetzt werden, darüber zu diskutieren, ob das überhaupt eine reale Grundlage hat.
Es ist angesprochen worden, dass in dem Businessplan verschiedene Alternativen
enthalten sein werden. Das mag zwar sein, kommt aber in der PowerPointPräsentation nicht zum Ausdruck. Auf der letzten Folie sind zwar ein paar Zu- und
Abschläge für den Fall, dass das und das geschieht, vermerkt. Aber es ist nicht in
verschiedenen Varianten durchgerechnet. Insofern hilft uns das an dieser Stelle nicht
weiter.
Von daher meine Bitte, die Diskussion, die hier auf Basis unzureichender Grundlagen
geführt würde, nicht weiterzuführen, sondern in einem internen Tagesordnungspunkt
auf der Grundlage einer Präsentation der FBB über das zu diskutieren, was einen
Businessplan tatsächlich ausmacht, was die gegenwärtigen Grundlagen des Businessplans sind. Dann können wir auch eine freie Diskussion darüber führen.
Vorsitzende:
Vielen Dank, Herr Vogel. - Da ich heute mit ihm an einem Tisch gesessen und wir
uns beide über die Möglichkeit des Akteneinsichtsrechts informiert und die Unterlagen gesehen haben, würde ich dem Vorschlag von Herrn Vogel sehr gern folgen und
die FBB fragen - wir deklarieren das auch gleich als internen Teil -, ob in diesem
Rahmen Dinge als Geschäftsgeheimnis anzusehen sind, die gegenüber den Ausschussmitgliedern entsprechend zu deklarieren sind, und ob wir so verfahren können, dass wir das auf die Tagesordnung der nächsten Sitzung setzen. Sie müssen
sicherlich noch einmal intern prüfen, über welche Datensätze Sie den Ausschuss
dann informieren werden. Oder haben Sie dazu schon eine Meinung?
Herr Dr. Mühlenfeld (Geschäftsführer der Flughafengesellschaft Berlin Brandenburg
GmbH [FBB]):
Sicherlich sind wir in der Lage, nach genauer Prüfung einige Daten zur Verfügung zu
stellen. Das kann ich jetzt aber nicht im Detail ausführen.
Abgeordneter Vogel (GRÜNE/B90):
Es geht auch darum, dass Sie hier eine Präsentation bringen, damit wir auf der Basis
derselben Informationen diskutieren. Zwei Abgeordnete haben Einsicht genommen.
Es ist nicht davon auszugehen, dass alle Einsicht nehmen können. Eine entsprechende Präsentation würde alles sehr erleichtern.
Landtag Brandenburg
P-SBER 6/4
Sonderausschuss BER 6/1
4. öffentliche Sitzung
S. 41
11.05.2015
Stenogr. Dienst/paw
Herr Dr. Mühlenfeld (Geschäftsführer der Flughafengesellschaft Berlin Brandenburg
GmbH [FBB]):
Eine Präsentation können wir auf jeden Fall machen, aber dann wahrscheinlich unter
Ausschluss der Öffentlichkeit.
Vorsitzende:
Das habe ich so verstanden, dass dies als vereinbart gilt und auch gleich so in der
Tagesordnung ausgewiesen wird. - Herr Schulze.
Abgeordneter Schulze (BVB / FREIE WÄHLER Gruppe):
Okay, dann hat sich das erledigt, denn genau das wollte ich anmerken.
Vorsitzende:
Okay. Es ist ja nicht oft so, dass wir Einmütigkeit im Ausschuss haben. Wenn wir
damit den Tagesordnungspunkt beenden können, ist das schön.
Damit beenden wir gleichzeitig die Sitzung. Ich wünsche Ihnen einen guten Nachhauseweg. Auf Wiedersehen!
Dieses Protokoll wurde durch Beschluss des Ausschusses gemäß § 83 Absatz 2 Satz 2 GOLT in der
5. Sitzung am 6. Juli 2015 bestätigt.)
Anlagen
Anlage 1: Präsentation der FBB zum Baufortschritt am BER (TOP 1)
Anlage 2: Leitfaden zur schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung (TOP 2.2)
Anlage 3: Antrag der Fraktion BÜNDNIS90/DIE GRÜNEN „Einsicht in die Unterlagen
des Aufsichtsrates der FBB“ (TOP 4)
Anlage,f
Fie"r"-1 1. MAI 2015
,54
Erle d
FBB
Sonderausschuss BER
Baufortschritt am BER
Potsdam 111. Mai 2015
FLUGHAFEN
BERLIN
BRANDENBURG
Anlage4
FBB
FLUG HAFEN
BERLIN
BRANDENBURG
Status Projekt Sprint BER
Fortschritt Planung und Bau FGT
Stand: 29.04.2015
100%
75%
50%
Soll: 23%
Ist: 21%
0%
Soll
Jan
2015
[st
heutd
Apr
2015
Jul
2015
Okt
2015
Jan
2016
Mrz
2016
Anlage
FBB
BRANDE BURG
Entwicklung von Kennzahlen zum baulichen Fortschritt
Arbeiten in der Fläche nehmen erheblich an Fahrt auf
Stand: 29.04.2015
Flandlun • sfeld
Bericht IV114
Bericht 1115
Ist aktuell
Soll aktuell
Ca. 330
Ca. 390
Ca. 630
Ca. 620
Ca. 40%
1 von 21
Ca. 50%
4 von 21
Ca. 65%
7 von 21
Ca. 75%
11 von 21
Ca. 32%
n.a.
Ca. 34%
n.a.
Ca. 40%
12.850
n.a.
Ca. 40%
64.800
Ca. 42%
71.100
Ca. 48%
84.900
n.a.
Auftragnehmerkapazität auf der Baustelle
[Anzahl Mitarbeiter]
Trassensanierung
[Fertigstellungsgrad in %]
[Anzahl abgeschlossener Baufelder]
Baulicher Brandschutz
[Abarbeitung verorteter Brandschutzmängel in %]
'Anzahl abgearbeiteter Brandschutzmängel]' )
Feststellungen (Mängel, Restleistungen, etc.)
[Abarbeitung in %]
[Anzahl abgearbeiteter Feststellungeri] )
1) Gesamtzahl Brandschutzmängel und Feststellungen unterliegt Schwankungen, da im Bauprozess weitere Mängel generiert und erfasst werden
Anlage
FBB
Sonderausschusses BER
Anwohnerkommunikation
Potsdam 111. Mai 2015
Anlage4
FBB
FLURHAFEN
BERLIN
BRANDENBURG
Intensive Anwohnerkommunikation
Aktives Beschwerdemanagement
•
Einrichtung einer per Telefon und E-Mail erreichbaren Anwohnerinfo, bei der sich die Flughafen-Nachbarn über den Stand
der Bauarbeiten informieren, Fragen stellen und evtl. Lärmbelästigungen melden können
Tel.: +49 (0)30 1 6091-6091
E-Mail: kontakteanwohnerinfo-ber.cle
Auf der Internetseite vvww.berlin-airport.de hat die FBB im Bereich Nachbarn einen Bereich zum Thema
Nordbahnsanierung und Südbahnnutzung eingerichtet , der laufend aktualisiert wird
Auswertung Anwohnerinfo, Stand 6.5.: 121 Anrufe, davon 104 Anwohner; Fragen v.a. zu den Themen Schallschutz
und Fluglärm
•
Neues Dialogformat der FBB: direkt zum BER
Interessierte können hier Ihre Fragen zum Flughafen stellen
http://direktzu.de/ber
Anlage 4
FBB
Sonderausschusses BER
Schallschutzprogramm BER
Potsdam 111. Mai 2015 1 Ralf Wagner
a>e
4
BERLIN
BRANDENBURG
Anlage i
FBB
Agenda
• Aktueller Sachstand
• Tatsächliche Lärmbelastung SLB Süd
• Beschwerdestatistik
• Schallschutzbezogene Verkehrswertermittlung
FLUGHAFEN
BERLIN
BRANDENBURG
Anlage4
FBB
FLUEHAFEN
BERLIN
BR ANCENeufzu
Aktueller Sachstand
Schallschutzprogramm BER gesamt
(Stand: 31.03.2015)
Tagschutzgebiet
(beinhaltet auch Nachschutz)
Reines
Nachtschutzgebiet
Gesamt
Vorliegende Anträge
Abgearbeitete
Anträge
Abarbeitung
in Prozent
11.910 WE
4.623 WE
39%
7.629 WE
7.213 WE
95%
19.539 WE
11.836 WE
61%
Anlage ei
FBB
FLIJBHAFEN
BERLIN
BRANDENBURG
Aktueller Sachstand
Auflagenerfüllung Tagschutzgebiet
Gesamt
Davon
Teilvollzugsgebiet
SLB Süd
Eingegangene Anträge
11.910 WE
4.547 WEl
Anspruch in Ermittlung
7.287 WE
745 WE
Anspruch ermittelt
4.623 WE
3.802 WE
-
Versand ASE-B
3.408 WE
2.849 WE
-
Versand ASE-E
866 WE
778 WE
-
Keine Schaffschutzmaßnahmen umzusetzen
349 WE
175 WE
(Stand: 31.03.2015)
Schallschutzmaßnahmen umgesetzt
Gesamt
-
Kosten nach baulicher Umsetzung erstattet
-
Entschädigung ausgezahlt
655 WE
594 WE
88 WE
85 WE
567 WE
509 WE
Zum 29.09.2014 lagen Anträge für 4.305 WE vor, von denen 2.993 WE bearbeitet und versandt werden konnten. Sobald die Bearbeitung der zu diesem Zeitpunkt
nicht abschließend bearbeitbaren Anträge wieder möglich war, hat die FBB diese aufgenommen. So konnten von den zum 29.09.2014 vorliegenden 4.305 WE die
ASE für weitere über 600 WE bis zum 30.04.2015 versandt werden.
1
nlage 4'1
FBB
Agenda
• Aktueller Sachstand
• Tatsächliche Lärmbelastung SLB Süd
• Beschwerdestatistik
• Schallschutzbezogene Verkehrswertermittlung
FLUGHAFEN
BERLIN
ERANDENBURG
Anlage
FBB
FLUGHAFEN
BERLIN
BRANDENBURG
Tatsächliche Lärmbelastung SLB Süd
Tatsächliche und angesetzte Lärmpegel
nejr4-tee425
.7 '5
—Schönefeld
/.
elt,b1rnni,
2
1.,\- •
9•
17,11 w
7I
Ruth
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9
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y
e
• .
Dahlewitz
L
so
Groß KierciU
Höchster gemessener
Maximalpegel
Angewandter
Maximalpegel
1 Blankenfelde Süd
82,7
95 (A 12,3)
2 Dahlewitz
82
96 (A 14)
3 Kienitzberg
91,2
108 (A 16,8)
4 Waltersdorf
83,7
101 (A 17,3)
5 Schulzendorf
81,3
94 (A 12,7)
6 Eichwalde mobil
73,3
86 (A 12,7)
7 Karolinenhof Süd
76,8
87
•
•
P4,SO
Messstelle
(alle Werte in dB(A))
• :;
g 10,2)
Anlage 1
FBB
Agenda
• Aktueller Sachstand
• Tatsächliche Lärmbelastung SLB Süd
• Beschwerdestatistik
• Schallschutzbezogene Verkehrswertermittlung
FLUGHAFEN
BERLIN
BRANDENBURG
Anlage /(
FBB
FLUGHAFEN
BERLIN
BRANDENBURG
Beschwerdestatistik
Veränderung Beschwerdeeingang (01/2015 bis 04/2015)
I
1
Verfahrensbezogene
Ingenieurtechnische
Themenübergreifende
Verkehrswertermittlung
Beschwerden zur ASE
Beschwerden zur ASE
Beschwerden
MIL 11_13
Jan. Feb. Mär. Apr.
Jan. Feb. Mär. Apr.
Allgemeine Beschwerden Beschwerden zur
zur Anspruchsermittlung
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Jan. Feb.
Mär. Apr.
10
1
Jan. Feb. Mär. Apr.
70
Jan. Feb. Mär. Apr.
Anlage
FBB
Agenda
• Aktueller Sachstand
• Tatsächliche Lärmbelastung SLB Süd
• Beschwerdestatistik
• Schallschutzbezogene Verkehrswertermittlung
FLUGHAFEN
BERLIN
BRANDENBURE
Anlage
FBB
FLUGHAFEN
BERLIN
BRANDENBURG
Schallschutzbezogene Verkehrswertermittlung
Grundlagen und Ziele des Leitfadens
•
Erstellung des Leitfadens auf verschiedenen Grundlagen:
Vorgaben des Planfeststellungsbeschlusses (PFB)
Daten der Gutachterausschüsse / Immobilienkaufpreise im Flughafenumland von 2003 bis 2013
BauGB
ImmoWertV
•
Umfassende Abstimmung des Leitfadens mit Behörden und Gutachterausschüssen
•
Vorstellung und intensive Erörterung des Leitfadens in der AG 2 des Dialogforums
•
Ziel ist eine rechtlich einwandfreie, bewertungsmethodisch und inhaltlich einheitliche Vorgehensweise bei der
Erstellung und Qualitätssicherung der Verkehrswertermittlungen
Anlage
FBB
FLUGHAFEN
BERLIN
BRANDENBURG
Schallschutzbezogene Verkehrswertermittlung
Bewertungsgegenstand
•
In Teil A II 5.1.7 Absatz 2 des PFB wird der anzusetzende Verkehrswert als Verkehrswert „von Grundstück und
Gebäuden mit zu schützenden Räumen" beschrieben, der Grundstücksbegriff ist i.S.d. §194 BauGB auszulegen
•
Aus den Vorgaben des PFB leiten sich verschiedene Besonderheiten her:
Nichtberücksichtigung abseits stehender Gebäude ohne zu schützende Räume (z.B. Scheunen, Garagen,
Gartenhäuser)
Reduzierung übergroßer Grundstücke auf ortsübliche Größen, sofern separat vermarktbar
Tag der Antragstellung als Stichtag für die SVWE (vgl. Dialogforum vom 4. Juli 2013)
Nichtberücksichtigung von Grundstücksbelastungen (z.B. Erbbaurechte, Wohnrechte, Wegerechte)
•
Anderer Bewertungsgegenstand als bei einer „üblichen" Verkehrswertermittlung, daher die Bezeichnung als
schallschutzbezogene Verkehrswertermittlung (SVWE)
Anlage
FBB
Schallschutzbezogene Verkehrswertermittlung
Leitfaden im Internet
•
Leitfaden zur SVWE ist auf der Website der FBB im Bereich Schallschutzprogramm BER
als Download verfügbar
http://nachbarn.berlin-airport.de
Fassung 2.0 seit März 2014
Aktuellste Fassung 2.2 seit Oktober 2014
FLUGHAFEN
BERLIN
BRANDENBURG
Anlage4
FLUGHAFEN
BERLIN
BRANDENBURG
EINGEGANGEN
1 1, MAI 2015
63ex
I Erled.
-
8,9
Anlage-2
FBB
FLUGHAFEN
BERLIN
BRANDENBURG
Leitfaden
zur schallschutzbezogenen
Verkehrswertermittlung
(Fassung 2.2, Stand 21.10.2014)
AnlageZ
FBB
FLUGHAFEN
BERLIN
BRANDENBURG
Vorbemerkung
Der Flughafen Berlin-Schönefeld wird zum Verkehrsflughafen Berlin
Brandenburg ausgebaut. Es wird für Immobilien im sog. Tagschutzgebiet
des Flughafens deren Verkehrswert benötigt zur betragsmäßigen Prüfung
des gemäß der Auflage des Planfeststellungsbeschlusses vom 13.08.2004
in der Fassung seiner Änderungen, Abschnitt 5.1.7, Nr. 2 bestehenden
Erstattungsanspruchs für baulich-technische Schallschutzmaßnahmen
bzw. zur Bestimmung des Entschädigungsanspruchs in Höhe von 30 % des
Verkehrswerts von „Grundstück und Gebäuden mit zu schützenden
Räumen", sofern die Kosten für Schallschutzmaßnahmen diesen Betrag
überschreiten.
Vorrangiges
Ziel
dieses
Leitfadens
ist
eine
organisatorisch,
bewertungsmethodisch und inhaltlich einheitliche Vorgehensweise bei der
Erstellung und der Qualitätssicherung der Verkehrswertermittlungen nach
anerkannten Bewertungsgrundsätzen, auf möglichst einheitlicher
Datenbasis und bei gleichzeitig angemessener Berücksichtigung des
Einzelfalls.
Der Leitfaden wurde in der vorliegenden Fassung zunächst im Hinblick auf
die am häufigsten vorkommenden Objektarten erstellt. Dies sind im
Wesentlichen Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke.
Der Leitfaden trifft insbesondere auch Aussagen zur sachgemäßen
Bestimmung des Gegenstands der schallschutzbezogenen
Verkehrswertermittlung, wonach z.B. nur Gebäude mit zu schützenden
Räumen berücksichtigt werden können.
Zudem
enthält
der
Leitfaden
Marktdaten,
die
a us
den
Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse im Bereich des
Tagschutzgebiets vorbereitend abgeleitet und mit diesen abgestimmt
wurden.
Es ist beabsichtigt, den Leitfaden bei weiterem Regelungsbedarf für
wiederkehrende Bewertungsaufgaben fortzuentwickeln.
Leitfaden zur schal[schutzbezogenen Verkehrswertermittlung(Fassung 2.2, Bearbeitungsstand 21.10.2014)
Seite 2 von 62
AnlageZ
FBB
FLUGHAFEN
BERLIN
BRANDENBURG
Inhaltsverzeichnis
Teil A
Allgemeine Beschreibung der Aufgabenstellung, Hintergrundinformationen
und grundsätzliche Maßgaben
5
1
Allgemeine Leistungsbeschreibung
5
2
Ergänzende Hintergrundinformationen zum Bewertungsanlass
5
2.1
Allgemeines, Grundlagen
5
2.2
Anspruch auf Entschädigung nach Teil A II 5.1.7 des PFB
6
2.3
Umsetzungskoordinierung
7
3
Grundsätzliche Maßgaben
8
3.1
Vorbemerkung
8
3.2
Wertbegriff „Verkehrswert"
8
3.2.1
Definition
8
3.2.2
Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung
8
3.3
Gegenstand der schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung
9
3.3.1
Hinweise zu den grundsätzlichen Inhalten des Bewertungsgegenstands
9
3.3.2
Anwendung des im PFB verwendeten Begriffs „Grundstück"
11
3.3.3
Anwendung des im PFB verwendeten Begriffs „Gebäudes"
13
3.4
Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag
14
3.5
Sonderfall mehrere Gebäude und Anträge auf einem
ungeteilten Grundstück
14
Berücksichtigung von nach dem Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag
eingetretenen Zustandsveränderungen
14
3.7
Umfang der Wertermittlung, Art der Übergabe
15
3.7.1
Vorbemerkung und Art der Übergabe
15
3.7.2
Gliederung und allgemeine Inhalte der Verkehrswertermittlungen
17
Teil B
Bewertungsfachliche Empfehlungen
19
4
Durchführung der schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung
19
4.1
Präambel
19
4.2
Bewertungsgegenstand und maßgebliche Stichtage
20
4.3
Grundlagen der Wertermittlung (behördliche Auskünfte etc.)
20
4.4
Bestandsaufnahme vor Ort, Protokolle
20
4.5
Massenermittlungen
21
4.6
Auswahl des Wertermittlungsverfahrens
21
4.7
Sachwertverfahren
22
4.7.1
Verfahrensablauf allgemein
22
4.7.2
Darstellung der Verfahrensberechnungen in der Wertermittlung
24
3.6
Leitfaden zur schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung(Fassung 2.2, Bearbeitungsstand 21.10.2014)
Seite 3 von 62
AnlageZ
FBB
4.7.3
FLUGHAFEN
BERLIN
BRANDENBURG
Sachwertfaktoren und Sachwertmodell für die Verkehrswertermittlung von
Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken im Tagschutzgebiet des
BER-Schallschutzprogramms
25
4.7.3.1
Vorbemerkung
25
4.7.3.2
Definition und Bedeutung von Sachwertfaktoren
25
4.7.3.3
Datengrundlage und Auswertungszeitraum
26
4.7.3.3.1
Kaufpreise, Datenergänzung und -bereinigung
26
4.7.3.3.2 Grundstücksmarktberichte
4.7.3.4
28
Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke
(Gesamtergebnisse)
28
4.7.3.5
Angewendetes Sachwertmodell
30
4.7.3.5.1
Übersicht
30
4.7.3.5.2 Normalherstellungskosten (NHK 2000) mit Tabellen zur Bestimmung des
Ausstattungsstandards (AS) sowie Baunebenkosten (BNK) für
Ein- und Zweifamilienhausgrundstücks (EZFH)
32
4.7.3.5.2.1 Ausstattungsstandardtabelle
32
4.7.3.5.2.2 NHK 2000 (S1) — Grundwerte für freistehende Einfamilienhäuser (€ je m 2 BGF)
und Baunebenkosten
34
4.7.3.5.2.3 NHK 2000 (S1) — objektspezifische Modifizierungen
36
4.7.3.5.2.4 NHK 2000 (51) — Anpassung an den Wertermittlungsstichtag (Baupreisindex)
39
4.7.3.5.3 Gesamt- und Restnutzungsdauer, fiktives Baujahr
40
4.7.3.5.3.1 Gesamtnutzungsdauer in Abhängigkeit vom Ausstattungsstandard
40
4.7.3.5.3.2 Restnutzungsdauer (Regelfallformel)
40
4.7.3.5.3.3 Ermittlung des fiktiven Gebäudealters bei vollständiger Entkernung
und Erneuerung
40
4.7.3.5.3.4 Modifizierung der Restnutzungsdauer aufgrund wesentlicher
Modernisierungen
41
4.7.3.5.4 Grundstücksflächen-Umrechnungskoeffizienten
43
4.7.3.6
Ergebnisse der Analysen — Bereich Teltow-Flämig
44
4.7.3.6.1
Sachwertfaktoren
44
4.7.3.6.2 Vergleich mit den vom Gutachterausschuss angegebenen Sachwertfaktoren
48
4.7.3.7
Ergebnisse der Analysen — Bereich Dahme-Spreewald
49
4.7.3.7.1
Sachwertfaktoren
49
4.7.3.7.2 Vergleich mit den vom Gutachterausschuss angegebenen Sachwertfaktoren
56
4.7.3.8
Ergebnisse der Analysen — Bereich Berlin
57
4.7.3.8.1
Sachwertfaktoren
57
4.7.3.8.2 Vergleich mit den vom Gutachterausschuss angegebenen Sachwertfaktoren
62
4.8
Ertragswertverfahren
62
5
Fallbeispiele
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Leitfaden zur schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung(Fassung 2.2, Bearbeitungsstand 21.10.2014)
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Teil A
Allgemeine Beschreibung der Aufgabenstellung, Hintergrundinformationen und
grundsätzliche Maßgaben
1 Allgemeine Leistungsbeschreibung
Es ist der „Verkehrswert von Grundstück und Gebäuden mit zu schützenden Räumen" nach Teil A II 5.1.7 des Planfeststellungsbeschlusses für Objekte im sogenannten Tagschutzgebiet des Flughafens Berlin Brandenburg unter Beachtung des vorliegenden Leitfadens zu ermitteln. Hierbei handelt es sich um einen spezifischen Bewertungsauftrag, der in Teil A dieses Leitfadens erläutert wird und bei der Durchführung der Wertermittlung zu beachten ist.
2 Ergänzende Hintergrundinformationen zum
Bewertungsanlass
2.1 Allgemeines, Grundlagen
Der Planfeststellungsbeschluss „Ausbau Verkehrsflughafen Berlin-Schönefeld" vom
13. August 2004 i.d.F. seiner Änderungsbeschlüsse l) (nachfolgend auch „PFB") hat
in Teil A Il 5.1, des Planergänzungsbeschlusses „Lärmschutzkonzept BBI" vom
20. Oktober 2009 sowie der Prozesserklärung des MIL vom 21. September 2011 umfangreiche Auflagen zur Vermeidung und Minderung des Fluglärms und deren Umsetzung, insbesondere zum passiven Schallschutz verfügt.
Dabei ist nach der Auflage in Abschnitt A II 5.1.7 Nr. 2 in Verbindung mit AII 5.1.2
Nr, 1 Sätze 3 und 4 des Planfeststellungsbeschlusses zu beachten, dass ein Anspruch auf Schallschutz wie auch auf Entschädigung nur besteht, wenn und soweit
das Grundstück am 15.05.2000 mit Gebäuden mit zu schützenden Räumen bebaut
oder bebaubar war.
Die Flughafen Berlin Brandenburg GmbH (nachfolgend auch „FBB") erstattet den
Anspruchsberechtigten auf dieser Grundlage die Aufwendungen für die erforderlichen Schallschutzmaßnahmen. Nach Teil A II 5.1.7 des Planfeststellungsbeschlusses begrenzt und wandelt sich der Anspruch der Berechtigten auf Erstattung ihrer
Aufwendungen für Schallschutzmaßnahmen in einen Entschädigungsanspruch in
Höhe von 30 % des Verkehrswertes von Grundstück und Gebäuden mit zu schüt-
1) Auf den Zusatz wird nachfolgend verzichtet, da die hier maßgeblichen Regelungen des
Planfeststellungsbeschlusses (PFB) seit 2004 unverändert gelten.
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zenden Räumen, wenn die Aufwendungen für Schallschutzmaßnahmen diesen Entschädigungsbetrag überschreiten.
Nach den Urteilen des Oberverwaltungsgerichtes Berlin-Brandenburg vom 25. April
2013 haben die Schallschutzmaßnahmen zur Tagzeit sicherzustellen, dass im
Rauminnern in den sechs verkehrsreichsten Monaten kein Maximalpegel von
55 dB(A) auftritt, d.h. weniger als 0,005 x 55 dB(A) am Durchschnittstag. Nach dieser
Maßgabe ist die Begrenzung des Kostenerstattungsbetrages auf 30 % des Verkehrswertes von „Grundstück und Gebäuden mit zu schützenden Räumen" und damit die Wandlung von einem Erstattungs- in einen Entschädigungsanspruch bei einer
erheblichen Zahl von Fällen zu erwarten bzw. zu prüfen.
Die Flughafen Berlin Brandenburg GmbH beauftragt zum Vollzug der Schallschutzauflagen in der Regel zunächst Ingenieurbüros mit der Ermittlung der Maßnahmen
für den technischen Schallschutz. Sie entscheidet dann, in welchen Fällen eine Verkehrswertermittlung beauftragt wird. Der Leitfaden für die Erstellung von Verkehrswertermittlungen im Rahmen des Schallschutzprogramms der Flughafen Berlin
Brandenburg GmbH beschränkt sich auf Maßgaben für eine insbesondere methodisch einheitliche Durchführung der Verkehrswertermittlungen für Grundstücke und
Gebäude mit zu schützenden Räumen im Tagschutzgebiet (Vollzug der Auflage Abschnitt A II 5.1.7 Nr. 2 des Planfeststellungsbeschlusses vom 13. August 2004). Er
enthält demzufolge keine Maßgaben zur Kostenermittlung und Umsetzung von technischen Schallschutzmaßnahmen.
Die Ermittlung des Verkehrswertes erfolgt somit zu dem Zweck,
a) zu überprüfen, ob die geltend gemachten bzw. ermittelten Aufwendungen
für Schallschutzmaßnahmen die 30 %-Grenze nach Teil A II 5.1.7 des
Planfeststellungsbeschlusses erreichen bzw.
b)
die Höhe der nach Teil All 5.1.7 des Planfeststellungsbeschlusses von
der Flughafen Berlin Brandenburg GmbH zu leistenden Entschädigung
festzustellen.
2.2 Anspruch auf Entschädigung nach Teil A II 5A.7 des PFB
Grundlage der Ermittlung des Verkehrswertes ist folgende in Teil A II 5.1.7 des Planfeststellungsbeschlusses vom 13. August 2004 getroffene Regelung:
„Soweit die Kosten für Schallschutzeinrichtungen im Sinne der Auflagen 5.1.2 und
5.1.3 30 % des Verkehrswertes von Grundstück und Gebäuden mit zu schützenden
Räumen überschreiten und damit außer Verhältnis zum angestrebten Schutzzweck
stehen, hat der Betroffene gegenüber den Trägern des Vorhabens einen Anspruch
auf Entschädigung von 30 % des o.g. Verkehrswertes."
Hieraus ergibt sich, dass (ausschließlich) Gegenstand der Wertermittlung und Grundlage des Entschädigungsanspruches Teil A II 5.1.7 die Feststellung des „Verkehrs-
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wertes von Grundstück und Gebäuden mit zu schützenden Räumen" ist (vgl. hierzu
auch Abschnitt 3.3 dieses Leitfadens).
Maßgeblicher Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag für die Erstellung der Verkehrswertermittlungen ist der Tag der Geltendmachung des Anspruches auf Schallschutzmaßnahmen (vgl. hierzu auch Abschnitt 3.4 dieses Leitfadens).
Anspruchsberechtigt für eine Entschädigung ist nach Teil AII 5.1.7 der Eigentümer
des Grundstückes und der Gebäude mit zu schützenden Räumen. Darüber hinaus
gilt Folgendes: „Hat jemand an Gebäuden im Sinne der Auflagen 5.1.2 bis 5.1.6 ein
Erbbaurecht, so tritt dieser an die Stelle des Grundstückseigentümers. Wohnungseigentümer haben für ihr Sondereigentum Ansprüche aus den Auflagen 5.1.2 bis 5.1.6.
Für das gemeinschaftliche Eigentum werden die Ansprüche durch die Wohnungseigentümergemeinschaft geltend gemacht. Bei Auseinanderfallen von Gebäude- und
Grundstückseigentum tritt der Gebäudeeigentümer an die Stelle des Grundeigentümers."
Bezüglich der Identifizierung der Bewertungsobjekte für die Durchführung der Verkehrswertermittlungen vgl. Abschnitt 3.3.
2.3 Umsetzungskoordinierung
Die Umsetzungskoordinierung seitens der FBB obliegt, soweit nichts anderes vereinbart wird:
Flughafen Berlin Brandenburg GmbH
Abteilung Schallschutz
12521 Berlin
T: +49 30 6091-73500
F: +49 30 6091-73499
www.berlin-airport.de
[email protected]
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3 Grundsätzliche Maßgaben
3.1 Vorbemerkung
Für die Ermittlung des Verkehrswertes von „Grundstück und Gebäuden mit zu schützenden Räumen" nach Teil A II 5.1.7 Nr. 2 des Planfeststellungsbeschlusses vom
13. August 2004 werden in diesem Abschnitt folgende Hinweise gegeben.
3.2 Wertbegriff „Verkehrswert"
3,2.1 Definition
Als Wertbegriff nennt die Auflage des PFB eindeutig den „Verkehrswert". Der „Verkehrswert (Marktwert)" ist in § 194 BauGB wie folgt definiert:
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt,
auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den
rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."
Die Wertermittlung muss auf diese amtliche Definition des Verkehrswerts
(Marktwerts) abstellen.
3.2.2 Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung
Nach der Verkehrswertdefinition in § 194 BauGB müssen zumindest Feststellungen zu den „rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands
der Wertermittlung" getroffen werden. Die Wertermittlung muss auf die üblichen
Preisbildungsmechanismen des Grundstücksmarkts „im gewöhnlichen Geschäftsverkehr" abstellen. Preise, die durch „ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse" zustande gekommen sind, dürfen in die Wertermittlung nicht einfließen.
Weitere Anforderungen ergeben sich aus der Immobilien-Wertermittlungsverordnung
(ImmoWertV), die u.a. Ausführungen zu den grundsätzlich wertrelevanten und deshalb regelmäßig zu erhebenden Grundstücksmerkmalen enthält und insbesondere
die Auswahl und den methodischen Ablauf der anzuwendenden Wertermittlungsverfahren regelt. Die ImmoWertV ist auch bei Wertermittlungen zu Stichtagen vor ihrem
Inkrafttreten anzuwenden.
Die Mehrzahl der mit „zu schützenden Räumen" i.S.d. PFB bebauten Grundstücke
sind mit Ein- bzw. Zweifamilienhäusern bebaut, die als üblicherweise eigengenutzte
Immobilien vorrangig im Sachwertverfahren zu bewerten sind. Ergänzende Hinweise
zu den v.g. Vorschriften enthält für die Ermittlung des Sachwerts nach den §§ 21 bis
23 ImmoWertV die Sachwertrichtlinie (SW-RL). Die SW-RL zeigt den Verfahrensab-
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lauf des Sachwertverfahrens auf und weist grundlegend darauf hin, dass bei der Anwendung des Verfahrens der Grundsatz der Modellkonformität zu beachten ist.
Bei dieser zentralen Forderung der SW-RL handelt es sich um eine Anpassung der
Rechtsgrundlagen an die zwischenzeitlich allgemein anerkannte Bewertungstheorie.
Hiermit wird klargestellt, dass der sachverständige Ermessensspielraum bei der Bestimmung der wesentlichen Wertansätze durch das Bewertungsmodell beschränkt
wird, in dem die gemäß § 14 ImmoVVertV angewandten Marktanpassungsfaktoren
(insbesondere Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze) abgeleitet wurden (vgl.
hierzu die für das Tagschutzgebiet abgeleiteten Marktdaten und die bei deren Ableitung zugrunde gelegten Bewertungsdaten in Teil B dieses Leitfadens).
Zudem wird in der SW-RL explizit darauf hingewiesen, dass das Sachwertverfahren
nicht auf abbruchreife und funktionslose bauliche Anlagen anzuwenden ist. Es sind
somit auch im Sachwertverfahren keine Rekonstruktionskosten zu ermitteln, sondern
es sind Gebäudewerte ausgehend von in vergleichbarer Weise wirtschaftlich nutzbaren Gebäuden und Bauweisen in Ansatz zu bringen. Es sind bereits in den Wertansätzen nicht vergangenheitsorientiert Kosten, sondern zukunftsorientiert Werte zu
ermitteln. Ggf. in Ansatz gebrachte besondere Zu- und Abschläge, sachverständig
geschätzte Marktanpassungsfaktoren bei fehlenden bzw. unvollständigen örtlichen
Daten und geschätzte Gesamtnutzungsdauern bei besonderen Marktsituationen
müssen in einem Gutachten begründet werden. Die SW-RL fasst damit wesentliche
Grundsätze für die Immobilienbewertung zusammen, die auch bereits vor ihrer amtlichen Veröffentlichung als allgemein anerkannte Bewertungsgrundsätze galten und
somit in der Bewertungspraxis auch zuvor bereits anzuwenden waren.
Bei der Verkehrswertermittlung müssen die v.g. Rechtsgrundlagen und bewertungstheoretischen Grundsätze beachtet werden.
3.3 Gegenstand der schallschutzbezogenen
Verkehrswertermittlung
3.3.1 Hinweise zu den grundsätzlichen Inhalten des Bewertungsgegenstands
Der Erstattungsanspruch bzw. die Entschädigungsregelung im PFB, Abschnitt 5.1.7
unter Ziffer 2) bezieht sich in ihrem Wortlaut auf den Verkehrswert „von Grundstück
und Gebäuden mit zu schützenden Räumen".
Diese v.g. Definition des PFB zum Gegenstand der Wertermittlung ist anders als der
darin verwendete Wertbegriff „Verkehrswert" nicht eindeutig und bedarf deshalb der
Auslegung.
Die FBB hat hierzu deshalb — soweit möglich — eine rechtliche und fachliche Klärung
herbeigeführt, die mit den zuständigen Behörden abgestimmt und im Dialogforum
gegenüber den Vertretern der Anwohner entsprechend kommuniziert wurde. Die Er-
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gebnisse wurden erstmals in den Bewertungsleitfaden in der Fassung 2.0 eingearbeitet.
Der Planfeststellungsbeschluss definiert — wie sich aus der Auflage Nr. 5.1.7 Nr. 2
des PFB ergibt — einen Gegenstand der Verkehrswertermittlung, der vorn eigentumsrechtlichen Grundstücksbegriff gemäß § 94 BGB abweichen kann.
Gegenstand der schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung ist nur
• die Grundstücksfläche (Boden) einschließlich
• Gebäuden mit zu schützenden Räumen, nicht auch einschließlich sonstiger baulicher Anlagen.
Aus der Auflage des PFB ergibt sich somit ein spezifischer Bewertungsauftrag. Es
wird deshalb die klarstellende Formulierung „schallschutzbezogene Verkehrswertermittlung" verwendet, die auf Besonderheiten hinweist, die sich aus der Formulierung des PFB hinsichtlich der Definition des Gegenstands der Wertermittlung
ergeben.
Mit der Verwendung des Begriffs „Grundstück" ist hier nicht der eigentumsrechtliche
Grundstücksbegriff im Sinne des § 94 BGB sondern lediglich der Grund und Boden
erfasst. Gebäude mit zu schützenden Räumen werden deshalb separat genannt. Die
Verwendung der Begriffe „Grundstück" im Singular und „Gebäuden" im Plural erklärt
sich daraus, dass ein Grundstück auch mit mehreren Gebäuden mit zu schützenden
Räumen bebaut sein kann.
Der in der Auflage des PFB vorgesehene Ausgleich in Geld ist das Surrogat des entfallenden baulich-technischen Schallschutzes und nicht eine Entschädigung für eine
etwaige Wertminderung des bebauten Grundstücks.
Die getroffene grundsätzliche Auslegung der PFB hinsichtlich der Definition des Bewertungsgegenstands, der nicht zwingend identisch mit der eigentumsrechtlichen
Situation ist, wird auch durch die in Abschnitt 2.2 dieses Leitfadens beschriebene
Regelung des PFB bestätigt, dass bei Erbbaurechten als Anspruchsberechtigter der
Erbbauberechtigte an die Stelle des Grundstückseigentümers tritt. Bewertungsgegenstand ist auch hier die Grundstücksfläche einschließlich Gebäuden mit zu schützenden Räumen, d.h. Nachteile aus dem Erbbaurecht werden nicht wertmindernd
berücksichtigt.
Nicht Gegenstand der schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung (d.h. in
dieser nicht zu berücksichtigende Sachverhalte) sind:
•
•
generell nicht mehr wirtschaftlich nutzbare (abbruchreife oder funktionslose) Gebäude, da diese keine Gebäude mit zu schützenden Räumen im Sinne des PFB
sind;
Gebäude ohne zu schützende Räume (z.B. Nebengebäude wie freistehende Garagen, Schuppen);
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•
Zubehör etc. außerhalb der zu schützenden Räume und solches, welches in Anlehnung an den Grundstücksbegriff im Grunderwerbssteuergesetz nicht üblicherweise zum Grundstück zählt, insbesondere Photovoltaikanlagen, die als sog.
Auf-Dach-Anlagen installiert wurden und Strom zur Einspeisung in das Stromnetz erzeugen,
die aus dem Wohngeld gebildeten Rücklagen bei Wohnungs- und Teileigentum,
•
Maschinen und Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören;
•
Werteinflüsse (in der Regel Wertminderungen) durch Rechte und Lasten in Abteilung II des Grundbuchs;
Werteinflüsse durch Rechte an Grundstücken (insbesondere Erbbaurechte);
Werteinflüsse aus mietvertraglichen Bindungen (Mehr- bzw. Mindermieten);
Berücksichtigung von Sondererträgen (z.B. Mieten für Antennenstandorte, Werbetafeln);
ausstehende Erschließungsbeiträge (nach BauGB) bzw. Ausbaubeiträge (nach
KAG), d.h. Bewertung mit beitrags- und abgabenfreien Bodenrichtwerten.
•
•
•
•
•
Wie bereits ausgeführt wurde, beschränkt der PFB den Bewertungsgegenstand hinsichtlich der vorhandenen Gebäude, sonstigen baulichen Anlagen und Außenanlagen auf „Gebäude mit zu schützenden Räumen". D.h., auch Außenanlagen können
demnach nicht Gegenstand der schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung sein.
Es ist jedoch in der Bewertungspraxis bereits für das Sachwertverfahren nicht möglich, den Verkehrswertbegriff auf einen Bewertungsgegenstand „Bebaute Grundstücke ohne Außenanlagen" zu beziehen. Unter Außenanlagen sind hier insbesondere
die Hausanschlüsse für Wasser-, ggf. Gas-, Elektro- und Abwasserleitungen zu verstehen. Letztlich sind bebaute Grundstücke ohne Außenanlagen überhaupt nicht bestimmungsgemäß nutzbar und dementsprechend liegen für diese fiktive Situation
keine Marktdaten vor. Darüber hinaus lässt sich der Wertanteil der Außenanlagen im
Ertragswertverfahren (z.B. aus den Mieten) oder im Vergleichswertverfahren (z.B.
aus den Vergleichsfaktoren für Wohnungseigentum) praktisch nicht herausrechnen.
Aufgrund dieser bewertungspraktischen Zwangspunkte wurde festgelegt, bei der
schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung den Bewertungsgegenstand einschließlich Außenanlagen zu definieren. Allerdings ist der Wertansatz der nach dem
PFB nicht anrechenbaren Außenanlagen nach oben zu begrenzen. Als aus Erfahrungswerten abgeleitete Obergrenze des Wertanteils marktüblicher Außenanlagen
werden 8 % des Gebäudezeitwerts angesehen (Maximalansatz).
Die beiden grundsätzlichen Positionen des Bewertungsgegenstands der schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung werden für das anrechenbare „Grundstück" im nachfolgenden Abschnitt 3.3.2 und für „Gebäude mit zu schützenden Räumen" (insbesondere für Garagen) in Abschnitt 3.3.3 weiter konkretisiert.
3.3.2 Anwendung des im PFB verwendeten Begriffs „Grundstück"
Der im PFB verwendete Begriff „Grundstück" wurde dort nicht näher definiert. Zudem
sind die in der Praxis vorkommenden Grundstückssituationen und Eigentumsverhältnisse nicht abschließend vorhersehbar.
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Der Begriff „Grundstück" i.S.d. PFB ist für die Wertermittlung aus der Perspektive der
Verkehrswertermittlung i.S.d. § 194 BauGB auszulegen. Der bei der Verkehrswertermittlung gebräuchliche Grundstücksbegriff muss nicht mit dem Grundstücksbegriff
der §§ 94f. BGB übereinstimmen.
Für die Verkehrswertermittlung ist es erforderlich, die zum Bewertungsgegenstand
gehörenden Grund- bzw. Flurstücke eindeutig zu identifizieren. Eine diesbezügliche
inhaltliche Bestimmung für den Begriff „Grundstück" wird in einem ersten Schritt anhand der Grundbuchordnung vorgenommen. Demnach handelt es sich bei einem
Grundstück um einen räumlich abgegrenzten Teil (bzw. abgegrenzte Teile) der Erdoberfläche, der (die) auf einem besonderen Grundbuchblatt oder auf einem gemeinschaftlichen Grundbuchblatt unter einer besonderen Nummer im Verzeichnis der
Grundstücke gebucht ist (kleinste Buchungseinheit im Grundbuch).
Zur Identifizierung des Grundstücks als Bewertungsgrundstück am Wertermittlungsund Qualitätsstichtag ist somit zunächst auf die Buchung im Grundbuch abzustellen, d.h. auf die mit „Gebäuden mit zu schützenden Räumen" im Sinne des PFB bebauten Flurstücke, die im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs unter einer gemeinsamen lfd. Nr. gebucht sind.
Sofern weitere grundbuchliche Grundstücke des Anspruchsberechtigten unter Verkehrswertgesichtspunkten (im gewöhnlichen Geschäftsverkehr) eine räumliche und
wirtschaftliche Einheit mit dem Grundstück bilden, ist nach den Maßgaben dieses
Leitfadens ggf. eine Erweiterung auch auf diese Grundbuchgrundstücke vorzunehmen.
Eine Reduzierung auf ggf. einzelne Flurstücke (bzw. auch auf Teilflächen eines
übergroßen Flurstücks) eines Grundbuchgrundstücks ist dagegen geboten, wenn
Flächen unter Verkehrswertgesichtspunkten offensichtlich nicht in einem räumlichen
und wirtschaftlichen Zusammenhang zu dem Flurstück stehen, auf dem sich das Gebäude mit zu schützenden Räumen befindet.
Im erwarteten Regelfall, dass für das jeweilige Gebäude mit zu schützenden Räumen
ein orts- und marktüblich großes Grundstück vorliegt, ist die im Eigentum des Antragstellers stehende Grundstücksfläche nicht zu reduzieren.
Auch bei vergleichsweise großen Grundstücken (z.B. mit ortsüblich noch angemessenem Gartenlandanteil als Teil des Baulandes) führt die rechtliche Zulässigkeit einer Abtrennung und selbstständigen Bebauung allein nicht dazu, dass die Grundstücksfläche im Sinne des PFB zu reduzieren ist, sondern die selbstständige Verwertung derartiger Grundstücksteile muss darüber hinaus auch dem üblichen Marktverhalten entsprechen. Hinterland-/Gartenlandflächen, die nicht Teil des ortsüblichen
Baugrundstücks sind (z.B. land- und forstwirtschaftliche Flächen), sind bewertungsfachlich abzutrennen und nicht mit zu bewerten. Gleiches gilt für Grundstücksteile,
die zwar nach dem Grundbuch zu einem Grundstück gehören, jedoch räumlich getrennt vom Anspruchsgrundstück liegen.
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3.3.3 Anwendung des im PFB verwendeten Begriffs „Gebäudes"
Gemäß der Entschädigungsregelung mit der vom Bundesverwaltungsgericht nicht
beanstandeten „Kappungsgrenze" von Teil All 5.1.7 Nr. 2 des PFB vom 13.08.2004
sind in der schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung nur „Gebäude mit zu
schützenden Räumen" anzuhalten.
Mit dieser Präzisierung stellt die Planfeststellungsbehörde den Bezug des Schutzcharakters der Auflagen Teil A II 5.1.2 und Teil A II 5.1.3 (Schallschutz für die zu
schützenden Räume) zu den unwirtschaftlichen Auswirkungen nach § 74 Abs. 2
Satz 3 VwVfG her. Dieser von § 74 Abs. 2 Satz 3 VwVfG vorgegebene Bezug zu den
unwirtschaftlichen Aufwendungen für an sich gebotene Schallschutzmaßnahmen ist
der Maßstab für die Festsetzung der Kappungsgrenze.
Als „Gebäude mit zu schützenden Räumen" werden im PFB die Gebäude bezeichnet, für die grundsätzlich ein Anspruch auf Einbau von Schallschutzeinrichtungen
besteht. Gemäß den Vorgaben des PFB S. 655 ist „Schallschutz vorzusehen für
Wohnräume, Büroräume, Praxisräume und sonstige nicht nur vorübergehend betrieblich genutzte Räume. Zu den Wohnräumen zählen alle Räume, die zum nicht nur
vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind und die am 15.05.2000 in
bereits errichteten Gebäuden liegen oder auf zu diesem Zeitpunkt bebaubaren
Grundstücken in Gebäuden errichtet werden. Zu den Büroräumen, Praxisräumen
und sonstigen nicht nur vorübergehend genutzten Räumen zählen insbesondere regelmäßig gewerblich genutzte Räume, sofern die diesbezügliche Tätigkeit überwiegend geistiger Art ist und der Geräuschpegel im Rauminnern nicht bereits durch vorhandene Lärmquellen gleich groß oder größer ist, als die von außen eindringenden
Fluglärmimmissionen. Kein Anspruch auf Fluglärmschutz besteht daher in Fabrikationsräumen, lauten Werkstätten und in ähnlichen Räumlichkeiten."
Davon ausgehend wurde insbesondere die Berücksichtigung bzw. Nichtberücksichtigung der für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke üblichen Garagengebäude thematisiert. In einem Gebäude mit zu schützenden Räumen integrierte Garagen sind
Gegenstand der schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung. Darüber hinaus
sind auch seitlich unter demselben Dach wie das Gebäude mit zu schützenden
Räumen errichtete Garagen, die mit diesem konstruktiv ein Gebäude bilden, Gegenstand der schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung. Dies gilt selbst dann,
wenn diese im seitlichen Grenzabstand stehen. Alle sonstigen Garagen (insbesondere freistehende Garagen und allgemein z.B. Fertiggaragen, die lediglich neben dem
Gebäude mit zu schützenden Räumen stehen) sind wie sonstige Nebengebäude
keine Gebäude mit zu schützenden Räumen und können deshalb nicht Gegenstand
der schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung sein.
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3.4 Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag
Der maßgebliche Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag für die Erstellung der Verkehrswertermittlungen ist gemäß PFB der Tag der Geltendmachung des Anspruchs
auf Schallschutzmaßnahmen.
Es sind somit Verkehrswertermittlungen zu verschiedenen, tlw. mehrere Jahre zurückliegenden Wertermittlungs- und Qualitätsstichtagen zu erstellen. Dies ist bei der
Bestimmung der Wertansätze entsprechend zu beachten. Es wird davon ausgegangen, dass Anträge auf Schallschutz frühestens mit dem PFB vom 13.08.2004 gestellt
werden konnten (frühester Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag).
Einen Anspruch auf geeignete Schallschutzvorrichtungen haben im Tagschutzgebiet
die Eigentümer eines Grundstücks, das am 15.05.2000 bebaut oder bebaubar war
(vgl. Abschnitt 2.1 dieses Leitfadens). Nur für Grundstücke, die diese Bedingung erfüllen, wird von der FBB eine schallschutzbezogene Verkehrswertermittlung angefordert. Eine diesbezügliche Überprüfung wird vom Sachverständigen nicht vorgenommen, jedoch sind ggf. festgestellte Unplausibilitäten der FBB unmittelbar anzuzeigen.
3.5 Sonderfall mehrere Gebäude und Anträge auf einem
ungeteilten Grundstück
Es sind Fälle im Tagschutzgebiet vorhanden, in denen ungeteilte Flur- bzw.
grundbuchliche Grundstücke mit mehreren Gebäuden mit zu schützenden Räumen
bebaut sind, für die ggf. auch bislang nur für einzelne Gebäude und dabei zu unterschiedlichen Zeitpunkten ein Schallschutzantrag gestellt wurde.
Es wird festgelegt, dass in diesen Fällen den einzelnen Gebäuden für die schallschutzbezogene Verkehrswertermittlung eine angemessene anteilige Grundstücksfläche zugeordnet wird. Dabei wird fiktiv von einer Realteilung mit grafisch ermittelter
Grundstücksgröße oder alternativ von einer Begründung von Wohnungs/Teileigentum mit anteiligem Bodenwert am Gesamtgrundstück ausgegangen.
3.6 Berücksichtigung von nach dem Wertermittlungs- und
Qualitätsstichtag eingetretenen Zustandsveränderungen
Es wird darauf hingewiesen, dass für einen Teil der Bewertungsobjekte nach dem
jeweiligen Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag im Rahmen des Schallschutzprogramms bereits technische Schallschutzmaßnahmen durchgeführt wurden (vorrangig
handelt es sich um den Austausch von Fenstern).
Daneben wird es auch vorkommen, dass von den Eigentümern etc. nach dem Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag bauliche Veränderungen, Modernisierungen und
sonstige Zustandsveränderungen herbeigeführt wurden.
Es ist deshalb darauf zu achten, die am Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag vorhandene Ausstattung im Rahmen der Ortsbesichtigung (vgl. hierzu Abschnitt 4.4) zu
Leitfaden zur schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung(Fassung 2.2, Bearbeitungsstand 21.10.2014)
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erkunden, dies im Besichtigungsprotokoll in geeigneter Weise zu dokumentieren und
in der schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung den am Wertermittlungs- und
Qualitätsstichtag vorhandenen Zustand zugrunde zu legen.
Im Allgemeinen wird es sich bei Zustandsveränderungen um Verbesserungen handeln. Somit liegt die Aufgabenstellung für den Sachverständigen in der Regel darin,
bei augenscheinlich erst kürzlich herbeigeführten wesentlichen Zustandsveränderungen hinreichend verlässlich abzuklären, ob diese bereits vor oder erst nach dem
Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag durchgeführt wurden. Der Nachweis durch
den Anspruchsberechtigten, dass wesentliche Maßnahmen bereits vor dem Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag durchgeführt wurden, kann z.B. durch Vorlage von
Handwerkerrechnungen erbracht werden. Für kleinere Maßnahmen kann ohne
Nachweis akzeptiert werden, dass diese bereits vor dem Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag durchgeführt wurden. Diese sind in der Regel der üblichen Instandhaltung zuzuordnen. Ob kleinere Instandhaltungsmaßnahmen vor oder erst kurz nach
dem Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag durchgeführt wurden, ist nicht erheblich.
Der Nachweis für den ggf. bereits verbesserten Zustand am Wertermittlungs- und
Qualitätsstichtag ist durch den Anspruchsberechtigten zu erbringen (ggf. erforderliche Belege, Erklärungen o.ä.). Favorisiert wird hier, dass der Sachverständige das
Ergebnis seiner diesbezüglichen Befragung im Besichtigungstermin (z.B. eine diesbezügliche Erklärung des Anspruchsberechtigten) im Protokoll der Ortsbesichtigung
vermerkt. Es wird prinzipiell von der Richtigkeit der Aussage des Anspruchsberechtigten ausgegangen. Eine Detailprüfung des Sachverhalts wie die Beibringung der
entsprechenden Einzelnachweise durch den Eigentümer ist dagegen nicht Aufgabe
des Sachverständigen und wird im Bedarfsfall zusätzlich durch die FBB durchgeführt.
Der Sachverständige soll jedoch auftretende Widersprüche der FBB anzeigen.
Aus der schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung soll erkennbar sein, dass der
Sachverständige den Zustand des Bewertungsobjekts bezogen auf den Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag erhoben und berücksichtigt hat.
3.7 Umfang der Wertermittlung, Art der Übergabe
3.71 Vorbemerkung und Art der Übergabe
Es wird ein bezüglich der Gliederung (Überschriftsebenen) und inhaltlichem Umfang
einheitlicher Aufbau der schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlungen angestrebt. Die Wertermittlung soll für die Antragsteller nachvollziehbar und durch von
diesen ggf. hinzugezogene Fachleute überprüfbar sein. Es soll eine Vergleichbarkeit
der erbrachten Bewertungsleistungen und eine einheitliche Bearbeitung durch die
Sachverständigen gewährleistet werden.
Vor diesem Hintergrund einer Qualitätssicherung wird den tätigen Sachverständigen
deshalb nachfolgend eine Gliederung mit zunächst stichwortartigen Inhalten vorgegeben. Gleichwohl verbleibt es grundsätzlich im Ermessen des Sachverständigen,
Leitfaden zur schallschutzbezogenen Verkehrsvvertermittlung(Fassung 2.2, Bearbeitungsstand 21.10.2014)
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AniageZ
FBB
FLUGHAFEN
BERLIN
BRANDENBURG
diese Gliederung bei Bedarf im Einzelfall um weitere Unterabschnitte zu ergänzen,
um den v.g. grundsätzlichen Anforderungen zu entsprechen.
Die Verkehrswertermittlungen sind der FBB 3-fach als Papierausdruck mit Datum
und Unterschrift zu übergeben. Davon ist eine Ausfertigung zur Weitergabe an den
Anspruchsberechtigten vorgesehen. Der Versand der Verkehrswertermittlung an diesen erfolgt durch die FBB. Der FBB ist die Verkehrswertermittlung zusätzlich auch
digital als farbiges PDF-Dokument zur Verfügung zu stellen.
Eine Weitergabe der Verkehrswertermittlung an Dritte und für andere als den angegebenen Zweck ist jedoch ausdrücklich nicht gestattet, insbesondere weil die in der
Wertermittlung ggf. enthaltenen Karten und Pläne im Allgemeinen hierfür nicht lizenziert sind. Die FBB wird auch die Anspruchsberechtigten bei der Weitergabe der Verkehrswertermittlung an diese entsprechend verpflichten. In die Verkehrswertermittlung ist ein diesbezüglicher Hinweis ebenfalls zwingend aufzunehmen.
Leitfaden zur schallschutzbezogenen Verkehrsvvertermittlung(Fassung 2.2, Bearbeitungsstand 21.10.2014)
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Anlage 2,
FBB
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BERUH
BRANDENBURG
31.2 Gliederung und allgemeine Inhalte der Verkehrswertermittlungen
Ein Beispiel einer schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung wird auf der
Homepage der FBB zur Verfügung gestellt.
Abschnitt Hauptebene
Deckblatt
1 . Allgemeine Angaben
2. Grundstücksbeschreibung
3. Beschreibung der Gebäude und Außenlagen
4. Verkehrswertermittlung
Inhalte
• Aktenzeichen der FBB
• Aktenzeichen des Sachverständigen
• postalische Anschrift des Bewertungsobjekts
• Objektart
• Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag
• Datum der Erstellung
• ermittelter Verkehrswert in €
• Foto des Anspruchsgebäudes (Straßenansicht)
• Einleitung mit Erläuterung Hintergrund des
Auftrags und Hinweis auf diesen Leitfaden
(Vorgabe als einheitlicher Textbaustein)
• Eindeutige, stichtagsbezogene Identifizierung des Bewertungsobjekts
• Datum und Dauer der Ortsbesichtigung
• Teilnehmer der Ortsbesichtigung (Namen
und Funktion)
• Umfang der Ortsbesichtigung (ggf. nicht
besichtigte Bereiche und diesbezüglich
getroffene Annahmen)
• aktueller Eigentümer mit Anschrift (ungeprüft gemäß Auftragsliste der FBB)
• Lagebeschreibung
• Rechtliche Gegebenheiten
a) gemäß behördlichen Auskünften (öffentlich-rechtlich)
b) privatrechtliche Situation (insb. Rechte
und Belastungen in Abteilung II des
Grundbuchs)
• Tatsächliche Eigenschaften und Beschaffenheit des Hauptgebäudes (Gebäudeart,
vorherrschende Ausstattung i.S.d. NHK),
Baujahr, wesentliche Modernisierungen,
Zustand etc.)
• Nebengebäude (in Reihenfolge der Bezeichnung (Nr. (2) ff.) im Liegenschaftskataster) mit Gebäude-/Nutzungsart, Ausstattung und Zustand
• Außenanlagen und Nutzungsart von ggf.
über normale Hoffläche und Hausgarten
hinausgehenden Grundstücksteilen
• Auswahl des (bzw. der) Wertermittlungsverfahren mit Begründung
• Verfahrensberechnungen (zunächst Bodenwert des unbebauten Grundstücks,
Leitfaden zur schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung(Fassung 2.2, Bearbeitungsstand 21.10.2014)
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Anlage
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5. Grundlagen der Wertermittlung
6. Anlagen
••
Tabelle 3.7-1:
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anschließend Verfahren für das bebaute
Grundstück mit Erläuterung der wesentlichen Wertansätze)
• Ableitung des Verkehrswerts
• Bemerkungen/Hinweise zur ggf. eingeschränkten Verwertbarkeit der Verkehrswertermittlung
• Datum, Unterschrift und Stempel des
Sachverständigen
• verwendete Literatur und allgemeine
Marktinformationen
• verwendete objektbezogene Unterlagen
• Rechtsgrundlagen der Wertermittlung
• Allgemeine Erläuterungen zu den angewandten Wertermittlungsverfahren und
den verwendeten Begriffen
Pflicht-Anlagen in dieser Reihenfolge
• Anlage 1: Straßenkarte/Stadtplan
• Anlage 2: Auszug aus der Flur/Liegenschaftskarte mit Kennzeichnung
der räumlichen Grenzen des Bewertungsobjekts und eindeutiger Kennzeichnung /
Nummerierung der bewerteten Gebäude
• Anlage 3: Bestandsverzeichnis Grundbuch
mit Kennzeichnung des (ggf. vorläufig) zu
bewertenden Grundstücksbestands
• Anlage 4: Fotos aus der Ortsbesichtigung
(Innenfotos nur bei entsprechender Zustimmung) mit Bildunterschriften (eindeutige Zuordnung zu den Haupt- und Nebengebäuden)
Optional:
• schriftlich eingeholte behördliche Auskünfte sind der Wertermittlung als Nachweis
beizufügen
• Flächenberechnungen (bei Sachwertobjekten i.d.R. BGF als Bezugsmaßstab für
NHK, bei Ertrags- und Vergleichsobjekten
vorrangig Wohn-/Nutzfläche)
Beispiel Gliederung der Wertermittlung
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Teil B
Bewertungsfachliche Empfehlungen
4 Durchführung der schallschutzbezogenen
Verkehrswertermittlung
4.1 Präambel
Dieser bewertungsfachliche Teil des Leitfadens soll für häufig vorkommende Objektarten und Situationen als Ergänzung bzw. Konkretisierung der bestehenden Rechtsgrundlagen und amtlichen Daten einheitliche Bewertungsstandards und Bewertungsansätze empfehlen und damit insbesondere auch ein hohes Maß an Vergleichbarkeit
gewährleisten.
Daneben sollen im Hinblick auf die erwartete hohe Anzahl von zu erstellenden und
zu überprüfenden Verkehrswertermittlungen ggf. auch sinnvolle Vereinfachungen
vorgesehen werden.
Gleichzeitig erlaubt und erfordert eine große Anzahl von in einer Region zu erstellenden schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlungen auch überdurchschnittlich umfangreiche Voruntersuchungen, die bei wenigen Einzelbewertungen aufwandtechnisch eher nicht möglich wären. So wurden von der Marktforschung der Sprengnetter
Immobilienbewertung aus den Kaufpreissammlungen der für das Tagschutzgebiet
zuständigen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte insbesondere sog. Sachwertfaktoren abgeleitet und in Abschnitt 4.7.3.4 dieses Leitfadens veröffentlicht. Auch
vor diesem Hintergrund wird ein einheitliches Bewertungsmodell zur Anwendung
empfohlen.
Ein wesentliches Anliegen ist dabei, den Ermessensspielraum des einzelnen Sachverständigen so zu gestalten, dass für gleichartige Bewertungsobjekte möglichst
übereinstimmende Wertermittlungsergebnisse erzielt und somit eine Gleichbehandlung der Anspruchsberechtigten gewährleistet ist. Andererseits müssen objektive Unterschiede auch zu angemessenen und marktüblichen Wertunterschieden führen.
Da die weit vorherrschende Objektart im Tagschutzgebiet Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke sind, die üblicherweise zum Zweck der Eigennutzung erworben
werden, stellt der Bewertungsleitfaden auf die vorrangige Anwendung des Sachwertverfahrens ab.
Die nachfolgenden Ausführungen stellen den Regelablauf der schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung durch die von der FBB beauftragten Sachverständigen
dar.
Leitfaden zur schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung(Fassung 2.2, Bearbeitungsstand 21.10.2014)
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Anlage
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BER LIN
BRANDENBURG
4.2 Bewertungsgegenstand und maßgebliche Stichtage
Im Rahmen der schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung ist vom Sachverständigen zunächst der Bewertungsgegenstand im Sinne des PFB eindeutig zu bestimmen (vgl. hierzu die Ausführungen im Abschnitt 3.3). Sofern dabei die anrechenbare Grundstücksfläche begrenzt wird (vgl. Abschnitt 3.3.2), ist die als anrechenbare
Grundstücksfläche bestimmte Fläche vor der Durchführung der Ortsbesichtigung in
einem Lageplan zu kennzeichnen (vgl. Vorgaben zur Erstellung der Anlagen zur
Wertermittlung im Abschnitt 3.7.2).
Der maßgebliche Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag (Tag der Antragstellung)
wird seitens der FBB bei der Auftragserteilung mitgeteilt (vgl. Abschnitt 3.4).
Bei evtl. Unstimmigkeiten, die der Sachverständige feststellt, ist mit der FBB frühzeitig eine Abstimmung herbeizuführen, was als Bewertungsgegenstand zugrunde zu
legen ist.
4.3 Grundlagen der Wertermittlung
(behördliche Auskünfte etc.)
Die für die schallschutzbezogene Verkehrswertermittlung erforderlichen Auskünfte
sind vom Sachverständigen bei den jeweils zuständigen Stellen bzw. aus von diesen
autorisierten Quellen eigenverantwortlich und nachweisbar zu beschaffen. Zur Qualitätssicherung ist es erforderlich, dass die Quellen der eingeholten Auskünfte für eine
etwaige Überprüfung in der Wertermittlung eindeutig benannt oder dieser als Anlage
beigefügt werden. In diesem Zusammenhang wird darauf hingewiesen, dass in der
schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung nicht alle rechtlichen Gegebenheiten
zu berücksichtigen sind (vgl. Abschnitt 3.3.1 dieses Leitfadens).
4.4 Bestandsaufnahme vor Ort, Protokolle
Die schriftliche Ankündigung der Kontaktaufnahme durch den mit der Verkehrswertermittlung beauftragten Sachverständigen gegenüber den Anspruchsberechtigten erfolgt durch die FBB.
Der Sachverständige erhält bei Auftragserteilung eine Kopie der o. g. Schreiben sowie eine schriftliche Bestätigung der FBB, die der Sachverständige für die Ausweisung vor Ort und bei den zuständigen Stellen für die Unterlagenbeschaffung verwenden soll. Bei Bedarf können diese Bestätigungen auch für Mitarbeiter des Sachverständigen ausgestellt werden.
Die Abstimmung des Termins für die erforderliche Ortsbesichtigung mit den Anspruchsberechtigten obliegt den Sachverständigen. Dabei sind ggf. vergebliche Kontaktversuche mit Datum und Uhrzeit sowie eine ggf. erfolglose Terminvereinbarung,
diese zusätzlich unter Angabe des Grundes (z.B. Verweigerung durch den Anspruchsberechtigten) und der vom Sachverständigen vorgeschlagenen Besichtigungstermine, schriftlich zu dokumentieren. Im Falle des Nichtzustandekommens
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eines Termins für die Bestandsaufnahmen bzw. bei fehlender Rückmeldung zur Erstellung der Verkehrswertermittlung, muss es mindestens zwei Nachkontaktierungen
innerhalb von zwei Wochen geben. Die letzte Kontaktaufnahme wird aus Gründen
der Nachweissicherheit per Einschreiben abgewickelt.
Zur Einleitung der Ortsbesichtigung ist den Teilnehmern der Anlass der Besichtigung bzw. der Verkehrswertermittlung zu erläutern. Vor der eigentlichen Objektaufnahme ist auf den (i.d.R. zurückliegenden) Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag
hinzuweisen und die räumlichen Grenzen des Bewertungsobjekts sind anhand eines
vorbereiteten Lageplans darzulegen.
Die Ortsbesichtigung ist möglichst vollumfänglich durchzuführen und die vorherrschende Ausstattung sowie etwaige Zustandsbesonderheiten durch Fotos (mit eingebundenem Datum und Uhrzeit) zu dokumentieren. Eine ggf. eingeschränkte Verwertbarkeit der Verkehrswertermittlung wegen unvollständigen Erhebungen ist unter
Angabe der Gründe in dieser deutlich hervorzuheben.
4.5 Massenermittlungen
Es ist davon auszugehen, dass von der FBB keine Bauunterlagen zur Verfügung gestellt werden können und auch von den Eigentümern nicht immer zu erhalten sind.
Vor diesem Hintergrund wurde in dem durch diesen Leitfaden vorgegebenen Bewertungsmodell für die Anwendung des Sachwertverfahrens (vgl. Abschnitt 4.7.3.5) als
Bezugsmaßstab die Bruttogrundfläche (BGF) gewählt, die in Anlehnung an die
Sachwertrichtlinie (SW-RL), Ziffer 4.1.1.4 zu bestimmen ist.
Es ist deshalb vom Sachverständigen aus den vorliegenden Unterlagen oder ggf.
ergänzend durch örtliches Aufmaß im Rahmen der Ortsbesichtigung oder auf sonstige geeignete Weise die BGF zu ermitteln. Dabei liegt es in der Verantwortung des
Sachverständigen zu entscheiden und zu berücksichtigen, mit welcher Genauigkeit
die BGF für eine sachgemäße Verkehrswertermittlung bestimmt werden muss.
4.6 Auswahl des Wertermittlungsverfahrens
Die Auswahl des zur Ermittlung des Verkehrswerts geeigneten Wertermittlungsverfahrens liegt in der Verantwortung des Sachverständigen. Das bzw. die anzuwendenden Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der
sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten zu wählen; die Wahl ist zu begründen (§ 8 Abs. 1 ImmoVVertV).
Da bereits bekannt ist, dass die vorherrschende Objektart im Tagschutzgebiet Einund Zweifamilienhausgrundstücke darstellen, die üblicherweise von den Eigentümern
selbst genutzt und zu diesem Zweck im gewöhnlichen Geschäftsverkehr gehandelt
werden, ist demnach vorrangig das Sachwertverfahren zur Verkehrswertermittlung
anzuwenden. Da davon ausgegangen werden kann, dass die zur Verfügung stehenLeitfaden zur schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung(Fassung 2.2, Bearbeitungsstand 21.10.2014)
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den Sachwertfaktoren hinreichend differenziert abgeleitet wurden und das Ertragswertverfahren mit den zur Verfügung stehenden Liegenschaftszinssätzen bzw. das
Vergleichswertverfahren mit den verfügbaren Kaufpreisen und Objektangaben sehr
wahrscheinlich nicht zu einer signifikant höheren Sicherheit und Genauigkeit des Ergebnisses beitragen, ist für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke das Sachwertverfahren als alleiniges Verfahren zur Verkehrswertermittlung ausreichend.
Eigentumswohnungen sind vorrangig im direkten Vergleichswertverfahren (d.h. auf
der Grundlage geeigneter Kauffälle) bzw. im Vergleichsfaktorverfahren (d.h. auf Basis eines Richtwertes) zu bewerten. Für Eigentumswohnungen, deren wesentlichen
wertbestimmenden Eigenschaften erheblich von denen der Vergleichsobjekte bzw.
des Richtwerts abweichen, soll stützend eine Ertragswertermittlung durchgeführt
werden.
Mehrfamilienwohnhausobjekte und sonstige Immobilienarten, die vorrangig unter
Renditegesichtspunkten gehandelt werden, sind vorrangig nach dem Ertragswertverfahren zu bewerten. Es ist ein zweites Wertermittlungsverfahren zur Stützung des
Ergebnisses anzuwenden (im Regelfall das Sachwertverfahren).
4.7 Sachwertverfahren
4.7.1 Verfahrensablauf allgemein
Der grundsätzliche Ablauf bzw. Verfahrensgang des Sachwertverfahrens ist in Abschnitt 3 der SW-RL wie folgt beschrieben und dargestellt:
„(1) Im Sachwertverfahren ist
— der Sachwert der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen) ausgehend von
den Herstellungskosten unter Berücksichtigung der Alterswertminderung zu
ermitteln (§ 21 Absatz 2 lmmoWertV);
— der Sachwert der baulichen Außenanlagen und der sonstigen Anlagen nach
Erfahrungssätzen oder nach gewöhnlichen Herstellungskosten (ggf. unter Berücksichtigung der Alterswertminderung, § 21 Absatz 3 lmmoWertV) zu ermitteln, soweit sie nicht als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
zu berücksichtigen sind (vgl. Nummer 6);
— der Bodenwert nach § 16 lmmoWertV vorrangig im Vergleichswertverfahren
zu ermitteln; dabei kann auf geeignete Bodenrichtwerte zurückgegriffen werden. Selbstständig nutzbare Teilflächen sind gesondert zu berücksichtigen.
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Anlage).
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(2) Die Summe aus den Sachwerten der baulichen Anlagen einschließlich der baulichen Außenanlagen, der sonstigen Anlagen und des Bodenwerts ergibt einen vorläufigen Sachwert des Grundstücks,
-
-
der an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt anzupassen ist (marktangepasster vorläufiger Sachwert); die Marktanpassung ist in
der Regel durch Multiplikation mit dem zutreffenden Sachwertfaktor (§ 8 Absatz 2 Nummer 1, § 14 Absatz 2 Nummer 1 lmmoWertV) vorzunehmen und
bei dem nach der Marktanpassung ggf. besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale z. B. mit Zu- oder Abschlägen zu berücksichtigen sind (§ 8
Absatz 2 Nummer 2, Absatz 3 lmmoWertV),
um zum Sachwert des Grundstücks zu gelangen."
Herstellungskosten der
baulichen Anlagen
(ohne Außenanlagen)
Erfahrungssätze/Herstellungskosten
der baulichen Außenanlagen und
sonstigen Anlagen
Bodenwert
1
besondere objektspezifische
Grundstücksmerkmale
Sachwert
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4.7.2 Darstellung der Verfahrensberechnungen in der Wertermittlung
Die Darstellung der Sachwertberechnung gemäß §§ 22 bis 23 ImmoVVertV soll in
einem einheitlichen Format erfolgen, um die Qualitätssicherung zu vereinfachen. Es
wird die nachfolgende Form vorgegeben.
Die Bestimmung der Einzelansätze ist in der Wertermittlung in nachvollziehbarer
Weise und mit eindeutigen Quellenangaben darzulegen.
Muster Sachwertermittlung:
Gebäudebezeichnung
Brutto-Grundfläche (BGF)
Normalherstellungskosten (ohne BNK) im Basisjahr (2000 = 100)
Baupreisindex (BPI) 08.04.2007 (2000 = 100)
Gebäudeherstellungskosten am Wertermittlungsstichtag (ohne BNK)
Baunebenkosten (BNK)
Einfamilienhaus
290 m 2
800 €1m 2 BGF
109,4 / 100
253.808 €
16 %
40.609 €
294.417 €
• prozentual
• Betrag
Gebäudeherstellungskosten (inkl. BNK)
Alterswertminderung
nach Ross
90 Jahre
51 Jahre
31,06 %
91.446 €
•
•
•
•
•
Modell
Gesamtnutzungsdauer (GND)
Restnutzungsdauer (RND)
Prozentual
Betrag
Gebäudezeitwert (inkl. BNK)
202.971 €
Sachwert der Außenanlagen (4% des Gebäudezeitwerts)
8:119
Sachwert der Gebäude und Außenanlagen
211.090 E
Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung im Abschnitt 4.2.2)
25.300
236.390 E
vorläufiger Sachwert
Sachwertfaktor (Marktanpassung)
x
marktangepasster vorläufiger Sachwert
=
0,818
193.367
besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
• Wertzuschläge (vgl. Einzelaufstellung)
2.000
• Wertabschläge (vgl. Einzelaufstellung)
4.000
Sachwert
=
191.367 E
rd.
191.000 E
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4.7.3 Sachwertfaktoren und Sachwertmodell für die Verkehrswertermittlung
von Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken im Tagschutzgebiet des
BER-Schailschutzprogramms
4.7.3.1 Vorbemerkung
In den Abschnitten 3.3 und 4.1 wurde bereits darauf hingewiesen, dass bei der Anwendung der Wertermittlungsverfahren zwingend auf eine Marktkonformität geachtet
werden muss. Hierbei handelt es sich insbesondere um die sog. „Modelltreue". Diese
bedeutet, dass grundsätzlich nur dann marktkonforme Wertermittlungsergebnisse
durch Anwendung der Wertermittlungsverfahren erzielt werden, wenn die Bewertungsansätze in dem gleichen Bewertungsmodell bestimmt werden wie diese auch
bei der Ableitung der sog. Marktanpassungsfaktoren (d.h. der Sachwertfaktoren im
Sachwertverfahren bzw. der Liegenschaftszinssätze im Ertragswertverfahren) bestimmt wurden.
4.7.3.2 Definition und Bedeutung von Sachwertfaktoren
Der Sachwertfaktor (Marktanpassungsfaktor des Sachwertverfahrens) zählt zu den
„sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten" i.S.d. § 193 Abs. 5 BauGB. Er
wird bei der Anwendung des Sachwertverfahrens (§§ 21 — 23 ImmoWertV) vorgeschrieben (vgl. § 8 Abs. 2 i. V. m. § 14 Abs. 2 lmmoVVertV). Eine unverzichtbare Voraussetzung für marktkonforme Ergebnisse des Sachwertverfahrens ist die Verfügbarkeit von (möglichst örtlichen, objektartspezifischen, aktuellen und modellkonformen) Sachwertfaktoren.
Die allgemeine Formel für die Ableitung der Sachwertfaktorfunktion lautet:
k = f
— boG,j
vSVV,
Darin bedeuten:
k
= Sachwertfaktor
KP, = Kaufpreis des Kauffalles
boGi = Werteinfluss der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale des
Kauffalles
vSVV,= vorläufiger Sachwert des Kauffalles i im angewendeten Sachwertmodell
Die Funktion des Sachwertfaktors wird durch vielfache „Gegenbewertungen" von
verkauften Objekten mittels Sachwertmodell der ImmoWertV abgeleitet. Sie stellt das
durchschnittliche Verhältnis (bzw. eine vermittelnde Funktion) aus Kaufpreisen und
den ihnen entsprechenden, nach den Vor-schriften der ImmoWertV ermittelten (vorläufigen) Sachwerten dar.
Der Sachwertfaktor dient zur Anpassung des im angewendeten Sachwertmodell ermittelten Rechenergebnisses „vorläufiger Sachwert" an den Grundstücksmarkt, d.h.
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an den Durchschnitt der für mit dem Bewertungsobjekt vergleichbare Grundstücke
gezahlten Kaufpreise.
Die Formel zur Anwendung der Sachwertfaktoren lautet:
SW (bzw. VW) = vSW Li k f boG
Darin bedeuten:
SW = Sachwert des Bewertungsobjekts
VW = Verkehrswert (Marktwert) des Bewertungsobjekts
k
= objektspezifischer Sachwertfaktor
boG = ggf. Werteinfluss besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale des
Bewertungsobjekts
4.7.3.3 Datengrundlage und Auswertungszeitraum
4.7.3.3.1 Kaufpreise, Datenergänzung und -bereinigung
Zur Ableitung der Sachwertfaktoren wurden nach vorbereitenden Gesprächen mit
den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse am 08. und 09.01.2014 alle in den
Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse Teltow-Fläming, Dahme-Spreewald
und Berlin vorhandenen Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser für den Zeitraum
2003 bis 2013 für alle im Tagschutzgebiet gelegenen sowie zu Kontrollzwecken auch
tlw. darüber hinausgehenden Bereiche erworben (Kaufpreisauskünfte). Die Kaufpreise wurden von den Gutachterausschüssen im Format Microsoft-Excel geliefert.
Neben den in den eigentlichen Kaufverträgen angegebenen Daten wurden auch alle
weiteren Informationen abgerufen, die der Gutachterausschuss zu den einzelnen
Datensätzen erhoben und gespeichert hat.
Die Kaufpreisauskünfte wurden, einzeln für jeden Gutachterausschuss, auf Vollständigkeit, Konsistenz, sachliche Richtigkeit etc. überprüft und ggf. bereinigt.
Ein wesentlicher Teil der Überprüfung bestand darin, die Vollständigkeit der Datensätze (Kaufpreise mit Beschreibungen) hinsichtlich der für die
Sachwertfaktorableitung wesentlichen Informationen zu sichten. Hier haben sich Unterschiede in den einzelnen Kaufpreisauskünften ergeben.
Anders als der Gutachterausschuss Berlin, der den Ausstattungsstandard an die
„stadträumliche Lage" koppelt, wurde hier eine Kombination aus dem jeweils in der
Kaufpreisauskunft angegebenem „Baujahr" und dem „baulichem Zustand" zur Bestimmung des Ausstattungsstandards verwendet. Aus u.a. diesem Grund sind die
vom Gutachterausschuss Berlin veröffentlichten Sachwertfaktoren nicht unmittelbar
mit den hier abgeleiteten vergleichbar.
Für viele in der Kaufpreisauskunft des Gutachterausschusses Berlin angegebene
Bodenrichtwerte lagen keine zugehörigen Flächengrößen vor. Zur Anpassung der
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Bodenrichtwerte an die jeweiligen Grundstücksflächen wurden die Bodenrichtwerte
bei Bedarf um lagetypische durchschnittliche Grundstücksgrößen ergänzt.
Dem Gutachterausschuss Dahme-Spreewald lagen für die Zwecke der
Sachwertfaktorableitung weitgehend vollständige Datensätze vor. Derart umfassend
erfasste Kaufpreise konnten nur für die Jahre 2009 bis 2013 vom Gutachterausschuss zur Verfügung gestellt werden. Die Analysen mussten daher auf diesen Zeitraum beschränkt werden. Diese Vorgehensweise war aufgrund der festgestellten
zeitlichen Unabhängigkeit der Sachwertfaktoren im Bereich von Teltow-Fläming als
auch der beobachteten zeitlichen Entwicklung der Durchschnittspreise im Bereich
von Dahme-Spreewald im Zusammenhang mit der Bodenrichtwertermittlung hinreichend.
Die Datensätze der vom Gutachterausschuss Teltow-Fläming erteilten Kaufpreisauskunft enthielten unmittelbar im Wesentlichen die benötigten Basisinformationen,
wie Kaufpreis, Vertragsdatum, Lage, Grundstücksfläche, Baujahr etc. Weitergehende
Informationen, wie Brutto-Grundfläche (BGF), Ausstattungsstandard etc. wurden von
Sprengnetter Immobilienbewertung erhoben bzw. vervollständigt.
Für die Vervollständigung der BGF wurden vor allem Geoinformationssysteme
(brandenburg-viewer, geoportal.bund, google earth pro, bing etc.) herangezogen. in
diesem Rahmen wurden die von den Gebäuden überbauten Flächen digital ermittelt
und nach Ansicht der Gebäude auf die Anzahl der Geschosse, Dachform und ausbau geschlossen. Die Information, ob die Gebäude (teil-) unterkellert waren, wurde den Dokumentationen des Gutachterausschusses entnommen.
Zur Bestimmung der Ausstattungsstandards wurden in der Kaufpreisauskunft angegebene Beschreibungen herangezogen.
Die hinreichend vervollständigten Kaufpreise wurden um nicht für diese Auswertung
geeignete Objekte bereinigt. Ausgeschlossen wurden dabei, soweit aus den Datensätzen erkennbar, Kaufpreise mit folgenden Eigenschaften:
• von den Gutachterausschüssen bereits als zur Auswertung ungeeignet gekennzeichnete Objekte
• Neubauobjekte (sog. Ersterwerbspreise)
• Objekte mit unüblich hohen besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen
• stark sanierungsbedürftige Objekte
• Objekte aus Zwangsversteigerungen
• Kaufpreise unter Zustandekommen starker wirtschaftlicher oder persönlicher Bindungen
• als „Dreifamilienhaus" gekennzeichnete Objekte
• etc.
Im Rahmen der anschließenden Datenauswertung wurden ggf. weitere Kaufpreise
aus der Analyse ausgeschlossen. Diese Bereinigung erfolgte einzelfallbezogen. Auf
der Basis einer grundsätzlichen Ausreißerschranke von ±30 % vom jeweils geschätzLeitfaden zur schailschutzbezogenen Verkehrswertermittlung(Fassung 2.2, Bearbeitungsstand 21.10.2014)
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BERLIN
BRANDENBURG
ten Funktionswert wurden die diese Grenze überschreitenden Kauffälle einzeln betrachtet und ggf. ausgeschlossen.
4.7.3.31 Grundstücksmarktberichte
Es wurden alle seit 2003 vorhandenen Grundstücksmarktberichte der o.g. Gutachterausschüsse erworben, auf ihre Verwendbarkeit für diese Aufgabe analysiert und
ggf. genutzt. Die Grundstücksmarktberichte wurden tlw. im Format PDF, tlw. auch in
Papier geliefert.
4.7.3.4 Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke
(Gesamtergebnisse)
Nachfolgend werden die getrennt nach Zuständigkeitsbereichen der Gutachterausschüsse Teltow-Fläming (TF), Dahme Spreewald (LDS) und Berlin aus Kaufpreisen
abgeleiteten Sachwertfaktoren gemeinsam grafisch und tabellarisch dargestellt. Die
Datengrundlagen und durchgeführten Analysen sind in den Abschnitten 4.7.3.6 ff.
ausführlich beschrieben. Die hier aufgeführten Sachwertfaktoren werden zur Anwendung bei der Sachwertermittlung im Tagschutzgebiet empfohlen.
Sachwertfaktoren Tagschutzgebiet - Gesamtergebnisse
1,3
1111
SPRENGNENJER
1,2
Immobilieerwertung IM
1,1
TF Objekte Gesamt
LDS Freistehende Objekte
Schulzendorf
`) 0,8
LDS Freistehende Objekte o.
Schulzendorf
4.2 0,7
0,6
LDS Reihenhäuser und
Doppelhaushälften
0,5
Berlin Objekte Gesamt
0,4
50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 400000
vorläufiger Sachwert in €
Abb.:
Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser im Tagschutzgebiet
Leitfaden zur schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung(Fassung 2.2, Bearbeitungsstand 21.10.2014)
Seite 28 von 62
AnlageoL
FBB
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BERLIN
BRANDENBURG
Sachwertfaktoren für das Tagschutzgebiet:
vorläufiger
Sachwert
LDS, RH/D1-1
LDS, frst Obj. in
Schulzendorf
LDS, frst. Obj. außer
Schulzendorf
TF, alle
75.000
Berlin, alle
1,27
100.000
0,71
0,99
0,92
1,10
125.000
0,71
0,91
0,84
0,98
150.000
0,95
0,71
0,86
0,78
0,90
175.000
0,86
0,71
0,81
0,73
0,83
200.000
0,80
0,71
0,77
0,69
0,78
225,000
0,75
0,71
0,74
0,66
0,74
250.000
0,70
0,71
0,72
0,63
0,73
275.000
0,66
0,71
0,69
0,60
0,72
300.000
0,63
0,71
0,67
0,58
0,71
325.000
0,60
0,71
0,65
0,56
0,70
350.000
0,58
0,71
0,64
0,55
0,68
375.000
0,62
0,53
0,68
400.000
0,61
0,67
425.000
0,66
450.000
0,65
475.000
0,64
0,64
Tabelle 4.7-1:
Sachwertfaktoren für En- und Zweifamilienhäuser im Tagschutzgebiet (mit: LOS DehneSpreewald, TF Teltow-Fläming, RHIDH Reihenhäuser/Doppelhaushälften, frst. Obj. freistehende Objekte
Leitfaden zur schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung(Fassung 2.2, Bearbeitungsstand 21.10.2014)
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AnlageoZ.
F
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BERLIN
BRANDENBURG
4.7.3.5 Angewendetes Sachwertmodell
4.7.3.5.1 Übersicht
Die Sachwertfaktoren wurden aus dem Verhältnis geeigneter, um die, sofern bekannt, besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale bzw. besonderen wertbeeinflussenden Umstände bereinigter Kaufpreise zu den entsprechenden vorläufigen Sachwerten abgeleitet (vgl. Abschnitt 4.7.3.2).
Das verwendete Modell für die Ableitung der Sachwertfaktoren sowie die wesentlichen Modellparameter werden nachfolgend beschrieben. Bei der Ermittlung des
Sachwerts mit den angegebenen Sachwertfaktoren ist der Grundsatz der Modellkonformität zu beachten. Praktisch heißt das: Bei der Anwendung der Sachwertfaktoren
sind die verwendete Ableitungsmethode und die zu Grunde gelegten Daten zu beachten, um die Modellkonformität sicherzustellen. Deshalb werden in den nachfolgenden Abschnitten auch die wesentlichen Daten zur Bestimmung der Wertansätze
veröffentlicht.
Normalherstellungskosten (NHK)
Baujahresklassen
Ausstattungsstandard (AS)
Baunebenkosten (BNK)
Korrekturfaktoren für das Land und die Ortsgröße (z. B. Regionalfaktor)
Objektgrößen und -anpassung
Bezugsmaßstab
Baupreisindex
Baujahr
Gesamtnutzungsdauer (GND)
Restnutzungsdauer (RND)
NHK 2000 (WertR/ergänzt und modifiziert),
vgl. Abschnitt 4.7.3.5.2
gemäß NHK 2000 (WertRlmodifiziert und
ergänzt für FBB), vgl. Anlage zum Leitfaden
gemäß Ausstattungsstandardmerkmalen
(WertR/modifiziert und ergänzt für FBB), vgl.
AS-Tabellen in Abschnitt 4.7.3.5.2.1 und Anpassungsfaktoren in Abschnitt 4.7.3.5.2.3
gemäß NHK 2000 (WertR/modifiziert und
ergänzt für FBB), vgl. Abschnitt 4.7.3.5.2
keine
gemäß Abschnitt 4.7.3.5.2.3
Brutto-Grundfläche in Anlehnung an SW-RL,
Ziffer 4.1.1.4
Preisindex für die Bauwirtschaft des Statistischen Bundesamtes, Zeitreihe; Werte ggf.
auf das Kaufpreisdatum zwischen Quartalswerte interpoliert, vgl. Abschnitt 4.7.3.5.2.4
ursprüngliches Baujahr; ggf. fiktives Baujahr
unter Beachtung der verlängerten Restnutzungsdauer
gemäß NHK 2000 (WertR/modifiziert und
ergänzt für FBB), in Abhängigkeit vom Ausstattungsstandard, vgl. Abschnitt 4.7.3.5.3.1
Gesamtnutzungsdauer abzüglich Alter; ggf.
modifizierte Restnutzungsdauer; bei Modernisierungsmaßnahmen Verlängerung der
Restnutzungsdauer nach AGVGA
NRW/Sprengnetter, vgl. Abschnitt 4.7.3.5.3.4
Leitfaden zur schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung(Fassung 2.2, Bearbeitungsstand 21.10.2014)
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Anlage.a
FBB
Alterswertminderung (AWM)
Wertansatz für bauliche Außenanlagen,
sonstige Anlagen
Wertansatz für bei der BGF-Berechnung
nicht erfasste Bauteile (besondere Bauteile)
Nebengebäude
Bodenwert
Grundstücksfläche
besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale bzw. besondere wertbeeinflussende Umstände
Tabelle 4.7-2:
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BERLIN
BRANDENBURG
nach Ross
soweit bekannt einzelfallbezogen, ansonsten
i.d.R. 2 % bis 5 % vom Gebäudezeitwert
Im üblichen Umfang (Kellerlichtschächte,
Eingangstreppe und -überdachungen, Gauben < 2 m2 vordere Ansichtsfläche) in NHK
enthalten, ansonsten soweit bekannt einzelfallbezogen, andernfalls kein gesonderter
Ansatz.
Einzelansätze für übliche Nebengebäude
(z.B. Garage). Kaufpreise um unübliche Nebengebäude soweit bekannt bereinigt.
ungedämpft; zutreffender Bodenrichtwert ggf.
angepasst an die Merkmale des Einzelobjekts; Anpassung an die Grundstücksfläche
erfolgte ggf. mit den in Anlage zum Leitfaden
angegebenen Umrechnungskoeffizienten
marktübliche, objektbezogene Grundstücksgröße; ggf. erforderliche Anpassungen wurden bei der Bodenwertermittlung vorgenommen
entsprechende Kaufpreisbereinigung soweit
bekannt
Sachwertmodell für Ein- und Zweifamilienhäuser im Tagschutzgebiet
Leitfaden zur schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung(Fassung 2.2, Bearbeitungsstand 21.10.2014)
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Anlageez
FBB
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BER LFN
BRANDENBURG
4.7.3.5.2 Normalherstellungskosten (NHK 2000) mit Tabellen zur Bestimmung
des Ausstattungsstandards (AS) sowie Baunebenkosten (BNK) für
Ein- und Zweifamilienhausgrundstücks (EZFH)
4.7.3.5.2.1 Ausstattungsstandardtabelle
In Anlehnung an die in der sonstigen Fachliteratur und dem WertR-Erlass zu den
NHK 2000 enthaltenen Zusammenstellungen wird für die Gebäude-Nutzungsgruppe
„Ein- und Zweifamilienhäuser" folgender, gegenüber den Literaturangaben (insbesondere um die relativen Gebäudeanteile) erweiterter Vordruck für die Bestimmung
des Ausstattungsstandards (AS) empfohlen. Diese Ausstattungsstandards wurden
auch bei der Ableitung der Sachwertfaktoren in Halbstufen (z.B. „AS mittel bis gehoben") in Ansatz gebracht.
Gebäudeteil
(rel. Antat')
Fassade
4%
AS einfach
AS mittel
AS gehoben
AS stark gehoben
einfacher, glatter Putz, Sichtmauerwerk
gefugt
Putz mit Fanster- und Türeinfassungen
geputzt, Vormauersteine
gefugt,
Edelputz,
Kratzputz,
Waschputz,
Fenster- und
Türeinfassungen
aus Werkstein,
Klinkerverblendung, Wärmedämmfassade
Putz)Trockenput
z mit hochwertigem Farbenstrich, Tapete
(mittlere Preisklasse),
Wandvertäfelun
-gen (einfach),
Fliesen
wandhoch
Deckenputz,
tlw. Stuck,
schalId ämm ende Unterdecke,
Deckenvertäfelung (einfach)
Kunststoffböden, Textilbelag
(gehobene
Preisklasse),
Parkett (mittlere
Preisklasse),
Naturwerkstein,
Spaltklinker,
Mosaik, Metallfassadenbekleidung, Vorhangwände,
hinterlüftet mit
Wärmedämmplatten
Wärmedämmputz
Innenwandbekleidung
glatter einfacher
Putz mit Leimfarbenanstrich,
Putz/Trockenput
z mit Binderfarbenanstrich,
Tapete (untere
Preisklasse),
Ölfarbenanstrich
Fliesensockel
6%
in Nassräumen
Deckenbekleidung
5%
Bodenbeläge,
Treppenbeläge
5%
in Nassräumen
Dachdeckung
10 °A
glatter einfacher
Deckenputz mit
Leimfarben anstrich,
Holzwerkstoffplatten
Holzdielen,
begehbare
Estriche, Linoleum, PVC-Böden
und Textilbelag
(un-tere Preisklasse),
Kunststoffböden
einfache Pappeindeckung,
Deckung aus
Betondachsteinen (einfache
Preisklasse),
Faserzementdeckung;
keine Wärmedämmung
Deckenputz gefilzt mit Binderfarbenanstrich,
Gipskartonplatten
Linoleum,
PVC-Böden und
Textilbelag
(mittlere Preisklasse), Buchenparkett,
Fliesen (mittlere
Preisklasse)
mehrlagige
Deckung aus
Dachbahnen,
Deckung aus
Dachziegeln,
Deckung aus
Schindeln und
Schablonen;
mittlerer Wärmedämmstanda
rd
großformatige
Fliesen (gehobene Preisklasse)
hochwertige
Deckungen aus
Dachbahnen,
Gründächer,
Deckung aus
Dachziegeln mit
Unterdach,
Schieferdeckung, Metalldeckungen;
gehobener
Wärmedämmstandard
Tapete (obere
Preisklasse),
Naturstein,
VVandvertäfelungen (hochwertig), Wandbemalungen,
Naturstein
hochwertige
Stuckdecken
oder Deckenvertäfelung,
untergehängte
Decken
Textilbelag oder
Parkett, z.T. mit
Intarsien (obere
Preisklasse),
Natursteinbelag,
Naturstein
Deckungen mit
gehobenem
Standard und
hohem Schwierigkeitsgrad
durch Dachausund Dachaufbauten
Leitfaden zur schalischutzbezogenen Verkehrswertermittlung(Fassung 2.2, Bearbeitungsstand 21.10.2014)
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Anlage
FBB
Gebäudeteil
(rel Anteil)*
Fenster
AS einfach
AS mittel
AS gehoben
Einfachfenster
aus Holz/Kunststoff mit Einfachverglasung;
Einfachfenster
aus
Holz/Kunststoff
mit Isolierverglasung;
einfache Beschläge,
Fensterbänke
aus Holz, Beton
oder Faserzement
bessere Beschläge,
Rollläden oder
Fensterläden,
Fensterbänke
aus Holz, Metall
oder Betonwerkstein
Einfachfenster/
Verbundfenster
aus Holz,
Kunststoff oder
Alu/ Holz mit
Isofiervergiasung;
hochwertige Beschläge,
Rollläden oder
Fensterläden,
Fensterbänke
aus Alu oder
Werkstein
einfache Füllungstüren aus
Holz/Holzwerkstoffen,
Stahlzargen;
Füllungstüren/
glatte Türen aus
Holz/Holzwerkstoffen,
Holzzargen;
einfache
Schlösser und
Beschläge
Einzelöfen
bessere
Schlösser und
Beschläge
MehrraumWarmluftKachelofen,
Zentralheizung
als Schwerkraftheizung mit
Radiatoren,
Boiler für
Warmwasser
8%
Türen
6%
Heizung
7 Vo
Sanitär
etc.
6%
Elektroinstallation
3%
Türen aus Holz/
Holzwerkstoffen
mit hochwertiger Oberfläche,
Eingangstüren
Eiche oder Alu;
gute Schlösser
und Beschläge
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BRANDENBURG
AS stark gehoben
auch raumhohe
Verglasungen,
große Schiebeelemente,
Schallschutzverglas ung;
hochwertige
Beschläge,
elektr. RoLlläden, Markisen,
Jalousien,
Fensterbänke
aus Alu oder
Naturwerkstein
Edelholztüren,
Eingangstüren
aus Metall,
Schiebetüren,
Ganzglastüren,
Einbruchschutz;
hochwertige
Schlösser und
Beschläge
Zentralheizung
und Fußbodenheizung,
Elt-Speicherheizung, Klimaanlagen, Solaranlagen, hochwertig e Regeltechnik, Warmwasser zentral/dezentral
Zentralheizung
als Pumpenheizung mit Flachheizkörper,
Fußbodenheizung,
Elt-Speicherheizung,
Regeltechnik,
Warmwasser
zentral/dezentral
Wasser- und Abwasserinstallation unter Putz,
einfache Wasserund AbwasserInstallation,
überwiegend auf
Putz,
1 Bad mit WC je
Wohnung,
einfache Ausführung
Bad mit Dusche
und Gäste-WC
(je Wohnung),
bessere Ausführung
Bad mit WC und
WC getrennt (je
Wohnung),
gehobene
Ausführung,
hochwertige Bedienungseleme
nte
je Raum 1 Lichtauslass und 1-2
Steckdosen,
Eh-Installation
tlw. auf Putz
einfache EltInstallation, je
Raum 1-2 Lichtauslässe und 23 Steckdosen
hochwertige EltInstallation, je
Raum mehrere
Lichtauslässe
und Steckdosen
mehrere Bäder
und WC's (je
Wohnung),
stark gehobene
Ausführung,
hochwertige
Bedienungselemente,
Whirpool o.e.
aufwendige EltInstallation;
Sicherheitseinrichtungen
Beleuchtungskörper
einfache
gute
hochwertige
bessere
Fernmelde- und informationstechnische Anlagen, Antennen
--einfache
bessere
hochwertige
E
Tabelle 4.7-3:
60 %
Ausstattungsstandards für Ein- und Zweifamilienhäuser (NI-1K 2000)
Hinweis: Die Summe der Gebäudeteile beträgt keine 100 %, weil in der Tabelle nur
die den Ausstattungsstandard bestimmenden Teile erfasst sind.
Leitfaden zur schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung(Fassung 2.2, Bearbeitungsstand 21.10.2014)
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Anlage .2_
FBB
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4.7.3.5.2.2 NHK 2000 (SI) — Grundwerte für freistehende Einfamilienhäuser
(€ je m 2 BGF) und Baunebenkosten
Normalherstellungskosten (NHK)
Bei der Ableitung der Sachwertfaktoren wurden von der Sprengnetter Immobilienbewertung (SI)als Ausgangswert die in der nachfolgenden Tabelle in der Zeile „NHK SI
g" angegebenen Normalherstellungskosten (NHK) zugrunde gelegt, wobei die hier
tabellierten Grundwerte zunächst dem Ausstattungsstandard (AS) „gehoben" entsprechen. Da diese NHK-Grundwerte gegenüber den amtlichen NHK 2000 der
WertR tlw. modifiziert und (z.B. um die in der Zeile „0 BGF" angegebene übliche Objektgröße) ergänzt wurden, sind nachrichtlich auch die NHK der WertR zur Orientierung angegeben.
NHK im Basisjahr 2000 = 100
(ohne Baunebenkosten)
Flachdach
Dachneigung
30°:
ausgebautes DG:
nicht ausgebaut
und nicht ausbaubar
Drempel 0,75 m,
Dachneigung 35°
4,
4,
4,
Preise für
Kostengruppen
300 + 400
nach DIN 276
Gebäudetyp
(gern. WertR)
NHK
0
m
WertR 9
NHK S
g
0 BGF
870
995
530
610
690
780
595
670
475
540 580 660
f/rn2 BGF
1175 1505 730
960
940 1275 750
975
625
830 760 1040
ern 2 BGF
1175
765
940
735
640
760
€1m2 BGF
180
340
210
340
490
300
m 2 BGF
Preise für
Kostengruppen
300 + 400
nach DIN 276
Gebäudetyp
(gern. WertR)
NHK e m 695 800 585 675 670 765 615 705 565 650 625 720
€/m 2 BGF
WertR g
865 1100
ern 2 BGF
NHK SI
g
0 BGF
Tabelle 4.7-4:
960 1215 810 1025 920 1170 850 1075 780
940
210
990
826
920
820
780
855
€1m5 BGF
320
230
320
420
290
m 2 BGF
NHK 2000 (SI) — Grundwerte für freistehende Einfamilienhäuser (€ je m 2 BGF)
Leitfaden zur schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung(Fassung 2.2, Bearbeitungsstand 21.10.2014)
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AnlageZ,
FBB
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BER LlN
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Baunebenkosten (BNK)
Die durchschnittlichen Baunebenkosten werden für freistehende Gebäude mit 16 %
und für Reihenhäuser mit 14 % angesetzt. In Abhängigkeit vom Herstellungswert, der
Bauweise, des Standards und damit von den Planungsanforderungen sind vom
Sachverständigen angemessene Modifizierungen vorzunehmen.
Bei der Ableitung der in diesem Leitfaden veröffentlichten Sachwertfaktoren wurde
hierzu das nachfolgende differenzierte Bestimmungsmodell für die BNK angewendet,
in dem die nachfolgenden Ausgangswerte zunächst in Abhängigkeit von der Gebäudeart an die Höhe des bestimmten Gebäudeherstellungswerts bestimmt (d.h. interpoliert) wird.
Gebäudeart
Herstellungswert
Prozentsatz
EFH/ZFH (freistehend, Doppelhaus, Reihenendhaus)
150.000 E
16 %
250.000 E
15 %
500.000 E
14 %
100.000 E
15 %
EFH/ZFH (Reihenmittelhaus)
EFH/ZFH (Fertighaus)
Tabelle 4.7-5:
150.000 E
14 %
300.000 e
13 %
100.000 E
12 %
200.000 E
10 %
400.000 E
9%
vorläufige BNK in Abhängigkeit von der Gebäudeart und der Höhe des Herstellungswerts
Der vorläufige Ansatz der BNK wird anschließend an den Ausstattungsstandard angepasst. Das Ergebnis wird dann auf eine Ganzzahl gerundet und entspricht dem
Ansatz in der Wertermittlung.
Ausstattungsstandard (NHK 2000)
Prozentsatz
einfach
90 %
einfach bis mittel
95 %
mittel
100 %
mittel bis gehoben
105 %
gehoben
110 %
gehoben bis stark gehoben
115 %
stark gehoben
120 %
Tabelle 4.7-6:
BNK-Anpassung in Abhängigkeit vom Ausstattungsstandard
Leitfaden zur schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung(Fassung 2.2, Bearbeitungsstand 21.10.2014)
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A n lageoz
FBB
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4.7.3.5.2.3 NHK 2000 (SI) - objektspezifische Modifizierungen
Berücksichtigung des (fiktiven) Baujahrs (fBj.)
Die im Abschnitt 4.7.3.5.2.2 tabellierten NHK-Grundwerte (SI) gelten für das Bauund Basisjahr 2000. Anstelle der in den NHK-Tabellen der WertR erforderlichen Interpolation zur Berücksichtigung des (fiktiven) Baujahrs des Bewertungsobjekts wird
die diesbezügliche NHK-Anpassung hier durch eine einfachere Multiplikation ersetzt.
Die Baujahresabhängigkeit der NHK wurde hier mittels einer mathematischen Funktion abgebildet (in der Tabelle mit 2 Nachkommastellen) und mit dieser für Baujahre
nach 2000 fortgeführt (Werte kursiv).
In der praktischen Anwendung ist der tabellierte NHK-Grundwert z.B. für das (fiktive)
Baujahr 1995 mit dem Faktor 0,98 zu multiplizieren. Zur Bestimmung des fiktiven
Baujahrs vgl. Abschnitt 4.7.3.5.3.
fBj.
Faktor
fBj.
Faktor
fBj.
Faktor
fBj.
Faktor
1900
0,71
1953
0,79
1974
0,87
1991
0,95
1912
0,71
1954
0,80
1975
0,88
1992
0,96
1913
0,72
1956
0,80
1976
0,88
1993
0,97
1921
0,72
1957
0,81
1977
0,89
1994
0,97
1922
0,73
1959
0,81
1979
0,89
1995
0,98
1929
0,74
1960
0,82
1980
0,90
1996
0,98
1933
0,74
1962
0,82
1981
0,90
1997
0,99
1934
0,75
1963
0,83
1982
0,91
1998
0,99
1938
0,75
1964
0,83
1983
0,91
1999
1,00
1939
0,76
1965
0,84
1984
0,92
2000
1,00
1942
0,76
1967
0,84
1985
0,92
2001
1,01
1943
0,77
1968
0,85
1986
0,93
2002
1,02
1946
0,77
1969 0,85
1987
0,93
2003
1,02
1947
0,78
1970 0,86
1988
0,94
2004
1,03
1949
0,78
1972 0,86
1989
0,94
2005
1,03
1950
0,79
1973 0,87
1990
0,95
2006
1,04
Tabelle 4.7-7:
NHK-Anpassung hinsichtlich des (fiktiver) Baujahres
Leitfaden zur schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung(Fassung 2.2, Bearbeitungsstand 21.10.2014)
Seite 36 von 62
Anlage 2
FBB
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BERLIN
BRANDEN BURG
Anpassung an die Gebäudeart, Anbauart bzw. Bauweise
Gebäudeart
NHKFaktor
freistehende Einfamilienhäuser, gehobener Standard
1,00
2 Wohnungen (ZFH)
1,05
EFH mit Einliegerwohnung
1,03
Doppelhäuser
0,99
Reihenhäuser
• Endhaus
0,98
• Mittel haus
0,96
Fertighäuser
Tabelle 4.7-8:
• Massiv
0,97
• Holz (Tafel, Rahmen)
0,95
NHK-Anpassung hinsichtlich der Gebäude- bzw. Anbauart und Bauweise
Anpassungen an den Ausstattungsstandard
Die im Abschnitt 4.7.3.5.2.2 tabellierten NHK-Grundwerte (SI) gelten für den Ausstattungsstandard „gehoben". Dieser Grundwert ist an den tatsächlichen Ausstattungsstandard des Bewertungsobjekts (vgl. Bestimmungstabelle im Abschnitt 4.7.3.5.2.1)
anzupassen. In der praktischen Anwendung ist der tabellierte NHK-Grundwert z.B.
für den Ausstattungsstandard „mittel bis gehoben (mg)" mit dem Faktor 0,92 zu multiplizieren.
Ausstattungsstandard-
NHK-
Halbstufen
Anpassungsfaktoren
einfach (e)
0,73
einfach bis mittel (em)
0,79
mittel (m)
0,84
mittel bis gehoben (mg)
0,92
gehoben (g)
1,00
gehoben bis stark gehoben (gs)
1,14
stark gehoben (s)
1,28
Tabelle 4.7-9:
NHK-Anpassung hinsichtlich des Ausstattungsstandards
Leitfaden zur schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung(Fassung 2.2, Bearbeitungsstand 21.10.2014)
Seite 37 von 62
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Anpassungen an die Gebäudegröße
Den im Abschnitt 4.7.3.5.2.2 tabellierten NHK-Grundwerten (SI) ist jeweils eine für
den Gebäudetyp übliche Gebäudegröße in m 2 BGF zugeordnet. Zur Anpassung an
die Größe (BGF) des Bewertungsobjekts sind die nachfolgenden Umrechnungskoeffizienten anzuwenden. In der praktischen Anwendung ist der tabellierte NI-KGrundwert z.B. für den Gebäudetyp 1.01 mit einer BGF von 300 m 2 definiert (Umrechnungskoeffizient 0,98). Bei einem 350 m 2 BGF großen Bewertungsobjekt ist der
NHK-Grundwert mit dem Faktor (0,94 0,98 =) 0,959 zu multiplizieren.
BGF [m 2]
100
120
140
160
180
200
220
240
Umrechnungskoeffizient
1,33
1,26
1,21
1,17
1,13
1,10
1,07
1,04
BGF [m 2j
260
280
300
350
400
450
500
Umrechnungskoeffizient
1,02
1,00
0,98
0,94
0,91
0,88
0,85
Tabelle 4.7-10: Berücksichtigung der Gebäudegröße (m 2 BGF)
1,40
1,30
Um rec hnungskoeffizient
1,20
1,10
1,00
0,90
0,80
0,70
0,60
0
700
300
BGF
Abb.:
400
500
600
in in'
Abhängigkeit der NHK von der BGF für Ein- und Zweifamilienhäuser
Hinweis zu Teilunterkellerung und Kellerteilausbau:
Für teilunterkellerte Gebäude können die NHK durch gewogene Mittelbildung aus
den NHK für unterkellerte und nicht unterkellerte Gebäude ermittelt werden.
Bei (insbesondere zu Wohnzwecken) teilausgebautem Keller ist zu den Normalherstellungskosten für (teil-)unterkellerte Gebäude bzw. zu dem mit diesen ermittelten
Herstellungswert ein Zuschlag anzubringen, dessen Höhe ausstattungsabhängig zu
bestimmen ist.
Leitfaden zur schallschutzbezogenen Verkehrswertermitti ung(Fassung 2.2, Bearbeitungsstand 21.10.2014)
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AnlageZ
FBB
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13ERLIN
13RANDENB9RG
4.7.3.5.2.4 NHK 2000 (SI) — Anpassung an den Wertermittlungsstichtag
(Baupreisindex)
Für die Anpassung der für das Bewertungsobjekt bezogen auf das Basisjahr (d.h. auf
die Preisverhältnisse im Jahr) 2000 bestimmten Normalherstellungskosten an die
allgemeinen Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag sind die nachfolgend abgedruckten Baupreisindizes anzuwenden. Diese wurden aus der nachfolgend genannten amtlichen Baupreisindexreihe des Statistischen Bundesamts abgeleitet, d.h.
die amtliche Indexreihe wurde auf das Basisjahr 2000 = 100 umbasiert. Zur Anwendung auf das einzelne Bewertungsobjekt und dessen Wertermittlungsstichtag wurde
zwischen Jahreswerten (bzw. 2013 zwischen Quartalswerten) interpoliert bzw. bei
Stichtagen nach dem letzten amtlichen Index extrapoliert.
Anpassung an den Wertermittlungsstichtag
Jahr
Quartal
Baupreisindex
2000
100,0
2001
99,9
2002
99,9
2003
99,9
2004
101,2
2005
102,1
2006
104,1
2007
111,0
2008
114,2
2009
115,1
2010
116,3
2011
119,5
2012
122,6
2013
1
124,2
2013
2
124,9
2013
3
125,4
2013
4
125,8
Tabelle 4.7-11: Preisindizes für Neubau in konventioneller Bauart einschl. Umsatzsteuer für Wohngebäude
Leitfaden zur schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung(Fassung 2.2, Bearbeitungsstand 21.10.2014)
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age
FBB
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BERLIN
BRANDENBURG
4.7.3.5.3 Gesamt- und Restnutzungsdauer, fiktives Baujahr
4.7.3.6.3.1 Gesamtnutzungsdauer in Abhängigkeit vom Ausstattungsstandard
Für die im angewendeten Sachwertmodell verwendeten NHK 2000 schlägt die WertR
eine Gesamtnutzungsdauer (GND) von 60 bis 100 Jahren vor; sie gibt allerdings keine Hinweise zur Einordnung in diese Spanne. Bei der Ableitung der Sachwertfaktoren wurde der Ansatz der Gesamtnutzungsdauer in Abhängigkeit vom Ausstattungsstandard wie in der nachfolgenden Tabelle angegeben gestaffelt. Bei Fertighäusern
(Holz) wurden die Gesamtnutzungsdauern nach Erfahrungswerten reduziert in Ansatz gebracht. Diese Vorgehensweise ist nach dem Grundsatz der Modellkonformität
auch bei der Sachwertermittlung anzuwenden und wurde vergleichbar auch in die
Sachwertrichtlinie übernommen.
übliche Gesamtnubun • sdauer Jahre
Ausstattun e sstandard
einfach
einfach bis mittel
mittel
mittel bis •ehoben
• ehoben
• ehoben bis stark gehoben
stark • ehoben
Bauweise massiv
Ferti • haus/Fachwerk Holz)
60
70
80
90
100
100
100
50
55
60
70
80
80
80
Tabelle 4.7-12: übliche Gesamtnutzungsdauern für Ein- und Zweifamilienhäuser
in Abhängigkeit vorn Ausstattungsstandard
4.7.3.5.3.2 Restnutzungsdauer (Regelfallformel)
Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer (RND) wird im Regelfall zunächst aus der Gesamtnutzungsdauer abzüglich des tatsächlichen Gebäudealters am Wertermittlungsund Qualitätsstichtag berechnet, z.B. 80 Jahre GND bei mittlerem Ausstattungsstandard — 30 Jahre Alter = 50 Jahre RND.
4.7.3.5.3.3 Ermittlung des fiktiven Gebäudealters bei vollständiger Entkernung
und Erneuerung
Bei vollständiger Entkernung und Erneuerung ist das fiktive Baujahr bzw. das fiktive Gebäudealter wie folgt zu bestimmen:
Jahr der Entkernung und Erneuerung
./.
X % der üblichen Gesamtnutzungsdauer
fiktives Baujahr
Das ursprüngliche Jahr der Entkernung und Erneuerung ist unter Berücksichtigung
der erhalten gebliebenen (also nicht erneuerten) Gebäudeteile mit einem prozentualen Abschlag zu versehen. Dieser Abschlag ergibt, bezogen auf die übliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes (z.B. 10 % von 80 J. GND = 8 Jahre), das fiktive Baujahr (z.B. Kernsanierung im Jahr 2000 8 Jahre Abschlag = fiktives Baujahr 1992).
Leitfaden zur schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung(Fassung 2.2, Bearbeitungsstand 21.10.2014)
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tA rfie,
FBB
FLUGHAFEN
BERUN
BRANDENBURG
Vorschläge für üblicherweise anzusetzende prozentuale Abschläge für erhalten gebliebene Gebäudeteile enthält die nachfolgende Tabelle:
Erhalten gebliebene Gebäudeteile
Fundamente, Fassaden und Dachkonstruktion
Gebäudedecken
tragende / nicht tragende Wände
Anteil X
[%]
10
5
5
Tabelle 4.7-13: prozentuale Abschläge für erhalten gebliebene Gebäudeteile bei Kernsanierung
Die Restnutzungsdauer des entkernten und erneuerten Gebäudes berechnet sich
dann unter Berücksichtigung des fiktiven Gebäudealters nach der Regelfallformel,
sofern nicht noch anschließend durchgeführte Modernisierungen entsprechend Abschnitt 4.7.3.5.3.4 zu berücksichtigen sind.
4.7.3.5.3.4 Modifizierung der Restnutzungsdauer aufgrund wesentlicher
Modernisierungen
Im Falle nachträglich erfolgter durchgreifender Modernisierungen sollte eine
„modifizierte" Restnutzungsdauer nach der hier beschriebenen Punktrastermethode
bestimmt werden.
Modernisierungselemente; typische Fälle' )
(Maßnahmen in den letzten 15 Jahren 2))
Punkte
Punkte
max.
tats.
Dacherneuerung inkl. Verbesserung der Wärmedämmung im Dach bzw.
Dämmung der obersten geschossdecke (x) 3)
4
Modernisierung der Fenster und Außentüren
2
Modernisierung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser)
2
Modernisierung der Heizungsanlage
2
Wärmedämmung der Außenwände (x) 31
4
Modernisierung von Bädern
2
Modernisierung des Innenausbaus, z.B. Decken, Fußböden, Treppen
2
wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung (x) 3)
2
Gesamtpunktzah1 4) :
(Modernisierungsgrad)
Tabelle 4.7-14: Punktraster für Modernisierungsmaßnahmen
1) Hier sind die wesentlichsten Modernisierungselemente für die Ein- und Zweifamilienhäuser zusammengestellt.
2) Liegen die Maßnahmen weiter zurück (z. B. 20 Jahre) oder führten diese nicht zu einem partiell zeitgemäßen
Gebäudestandard, ist ggf. zu prüfen, ob nicht eine geringere als die max. Punktzahl (evtl. sogar keine Punkte)
anzusetzen ist.
Wichtig: Hierbei sind auch die Maßnahmen als bereits durchgeführt anzusetzen, für die bei der Wertermittlung
Abzüge wegen eines vom ortsüblichen abweichenden baulichen Zustands angebracht werden, insbesondere
bei bestehenden Bauschäden, Instandhaltungsstaus und Modernisierungserfordernissen (vgl. Sprengnetter,
Immobilienbewertung — Lehrbuch und Kommentar, Teil 9, Kapitel 60 (boG (Grundlagen)), Abschnitt 3
(Grundsätze für die Berücksichtigung der boG)).
3) Ergänzend zu den Hinweisen der Anlage 4 der SW-RL sollte folgendes beachtet werden:
Bei den mit (x) gekennzeichneten Maßnahmen sollten zur Erreichung plausibler Ergebnisse (Teil)Punkte auch
dann gegeben werden, wenn diese Anforderungen bereits historisch gegeben waren und am
Bewertungsstichtag noch zeitgemäßen Anforderungen entsprechen.
4) Maximal können in der Summe 20 Punkte vergeben werden.
Leitfaden zur sohallschutzbezogenen Verkehrswerterrnittlung(Fassung 2.2, Bearbeitungsstand 21.10.2014)
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rj
Anlagec2.
FBB
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BERLIN
BRANDENBURG
Modifizierte relative Restnutzungsdauer in % der üblichen Gesamtnutzungsdauer
Wichtiger Hinweis zur Anwendung:
Zur Reduzierung des Tabellenumfangs wurden das Gebäudezeitalter und die Restnutzungsdauer hier als relative Werte in Abhängigkeit zur üblichen Gesamtnutzungsdauer (vgl. Abschnitt 4.7.3.5.3A) tabelliert. Es handelt
sich also nicht um absolute Zahlen.
relatives
relatives
Modernisierungspunkte
8
Modernisierungspunkte
51
0
100
100
100
100
100
0
100
100
100
100
100
2
98
98
98
98
98
52
48
55
61
68
76
4
96
96
96
96
96
54
46
54
60
68
76
6
1.11111111
8
94
94
94
94
94
52
92
92
92
92
92
56
44
U
lläjäliillir43.
42
58
4
13
18
Gebäudealter [%]
modifizierte relative Restnutzungsdauer [%]
51
a• 18
Gebäudealter [%]
4
14
Iah
86
90
90
90
90
.1
88
86
88
86
88
87
89
51
84
84
84
86
87
18
82
82
83
84
86
80
80
81
83
86
7.9
85
22
80
82
78
79
MIK6.11.1111M1111
78
81
84
24
76
77
75
76
78
81 ---874M
26
74
75
77
80
84
74
Ne,7
73
76
83 1
74
76
79
83
28
72
73
71
76 -11'1'19.9MIKeli
30
70
72
74
78
82
[
31
69
71
74
78
82
1
L_
33
34
6870
67
69
37
66
65
64
69
68
67
tä
38
IBN
40
1
42
43
44
62
66
66
reen5
36
r-
46
REU
48
49
50
61
60
59 f
58
57
56
65-
55
64
59
67
75
91.11111111.111EMI
75
58
66
6723".Mel"r'75
57
65
75
Ae1111M
65
74
55
54
74
47
55
64
74
46
46
54
64
74
66
35
.11.111111111131V 45
68
33
44
54
63
73
53
63
73
53
63
73
Inall,7.744
53
63
73 1
70
32
MrilaMill
72
30
52
62
73
52
62
73
42
51
62
73
41
51
61
72
41
50
61
72
751118
40 .
50
61
72
76
27
40
50
61
72
77
27
.39
49
60
72
78
26
38
49
60
72
79
25
. 38.
48
60
72
80
25
37
48
60
71
81
24
37. -
48
59
71 j
64
20
32
60
40
50
MEDIMIEBOW.I .
62
38
48
MIIMMIM 48
88
16
13
modifizierte relative Restnutzungsdauer [%]
MIZZIORIK17 766
10
90
11111V1-1111
1288
1.3
8
717±
7
L
r
78
74
36
r
29
43
.
56
73
77
82
8223
36
47
59
71
72
72
71
70
70
69
68
68
77
76
76
81
81
81
83
23
36.
47
59
71
84
22
35
46
59
71
85
22
34 •
46
58
71
75
80
86
21
34
46
58
75
80
87
20
33
45
58
71
74
80
88
20
33
45
58
71
74
80
89
19
32
45
58
79
73
79
90
19
32
44
57
70
I
63
62
67
73
79
91
18
31
44
57
70
67
72
79
92
18
31
44
57
70
62
66
72
79
93
17
30
43
57
70
61
65
72
78
94
17
30
43
57
70
60
65
71
78 j
95
16
29
43
57
70
5459
64
71
78
96
16
29
43
56
70
53
59
64
70
78
97
16
28
42
56
70
52
51
50
58
57
57
63
63
62
70
77
98
15
28
42
56
70
69
77
99
15
27
42
56
70
69
77
100
14
27
41
56
70
I
1
Tabelle 4.7-15: Modifizierte relative Restnutzungsdauer in % der üblichen Gesamtnutzungsdauer
Leitfaden zur schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung(Fassung 2.2, Bearbeitungsstand 21.10.2014)
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1
Artfage-
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4.7.3.5.4 Grundstücksflächen-Umrechnungskoeffizienten
Zur Anpassung der Bodenrichtwerte an die jeweilige Grundstücksfläche der Bewertungsobjekte werden die nachfolgend abgedruckten GrundstücksflächenUmrechnungskoeffizienten empfohlen. Diese wurde aus den diesbezüglichen Veröffentlichungen der örtlich zuständigen Gutachterausschüsse Teltow-Fläming und
Dahme-Spreewald abgeleitet, mit diesen abgestimmt und bei der Ableitung der
Sachwertfaktoren für das gesamte Tagschutzgebiet soweit möglich angewendet, d.h.
auch in Berlin. Hierzu wurden die amtlichen BRVV-Definitionen bei Bedarf um eine
lagetypische durchschnittliche Grundstücksgröße ergänzt.
Für Grundstücksflächen größer gleich 150 m 2 kann die Funktion
Koeffizient = -0,28363889 x in(Grundstücksfiäche (m 21) + 2,89431499
angewendet werden.
Im Hinblick auf die Bodenrichtwerte im Zuständigkeitsbereich des Berliner Gutachterausschusses wird darauf hingewiesen, dass eine zusätzliche Anpassung an die
Geschossflächenzahl (GFZ) bei der Ableitung der Sachwertfaktoren nicht vorgenommen wurde.
Grundstücksflächen-Umrechnungskoeffizienten
1,50 -
1,25
c
Ui
O
E. 1,00
0
y = -0,283638891r« + 2,89431499
E
R2 = 0,99804529
0,75
SPRENGNUER
InunAlliflenbenrertung
050
100 200 300 400 500
600 700 800 900 1.000 L100 1.200 1.300 1.400 1.500 1.600 1.700 1.800 1.900 2.000
Grundstücks-Fläche [m 2]
Abb.:
Grundstücksflächen-Umrechnungskeeffizienten für das Untersuchungsgebiet
(normiert auf eine Grundstücksfläche von 800 m 2)
Leitfaden zur schailschutzbezogenen Verkehrswertermittlung(Fassung 2.2, Bearbeitungsstand 21.10.2014)
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Anlage
FBB
Grundstücksfläche [m2]
150
200
250
300
350
400
450
500
550
600
650
700
750
800
850
900
950
1.000
Untersuchungsgebiet,
BRW 20 bis 140 €1m2
1,476
t395
1,331
1,280
1,236
1,198
1,164
1,135
1,108
1,083
1,060
1,039
1,020
1,001
0,984
0,968
0,953
0,938
GrundstücksFläche [m2]
1.050
FLUGHAFEN
BERLIN
BRANDENBURG
Untersuchungsgebiet,
BRW 20 bis 140 Eirn 2
0,924
0,911
0,898
0,886
0,875
0,864
0,853
0,843
0,833
0,823
0,814
0,805
0,796
0,788
0,779
0,771
0,764
0,756
1.100
1.150
1.200
1.250
1.300
1.350
1.400
1.450
1.500
1.550
1.600
1.650
1.700
1.750
1.800
1.850
1.900
Tabelle 41-16: Grundstücksflächen-Umrechnungskoeffizienten für das Untersuchungsgebiet
(normiert auf eine Grundstücksfläche von 800 m 2)
4.7.3.6 Ergebnisse der Analysen — Bereich Teltow-Flämig
4.7.3.6.1 Sachwertfaktoren
Die Analyse für den Bereich Teltow-Fläming hat ergeben, dass die Sachwertfaktoren
signifikant abhängig von der Höhe des vorläufigen Sachwerts sind.
Weitere statistisch signifikante Abhängigkeiten konnten auf der vorhandenen Datengrundlage nicht nachgewiesen werden.
Kauffälle im Tagschutzbereich und unmittelbare Nachbarschaft
alle
auswertbar
nach
Ausreißerausschluss
verwendet
verwendete zu auswertbaren Kauffällen
(Prozent)
verwendete zu allen
Kauffällen (Prozent)
111
8
3
38
3
97
0
0
120
10
6
60
5
75
19
17
89
23
66
17
11
65
17
84
28
22
79
26
97
27
21
78
22
109
32
24
75
22
93
19
13
68
14
107
22
15
68
14
90
74
24
32
27
1.049
256
156
60
15
Tabelle 4.7-17: Übersicht über die vorhandenen Kauffälle, Bereich Teltow-Fläming
Leitfaden zur schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung(Fassung 2.2, Bearbeitungsstand 21.10.2014)
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Die Stichprobe war besonders hinsichtlich der BRW-Höhe sowie des Baujahres sehr
klar in jeweils zwei Gruppen getrennt:
Verteilung der Bodenrichtwerte (Teltow-Fläming)
SPRENGNEwER
Immobilienbewertung Mn
40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 160 170
Bodenrichtwert €/m 2
Abb.:
Verteilung der Bodenrichtwerte der auswertbaren Kauffälle (Teltow-Flärning)
Verteilung der Baujahre (Teltow-Fläming)
•
•
11i1
SPRENGNEWER
130
120
110
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
Immobilienbewertung IM
7
1910 1930 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010
Baujahresgruppe
Abb.:
Verteilung der Baujahre der auswertbaren Kauffälle (Teltow-Flärning)
Dahingehende Untersuchungen, dass für diese Objekteigenschaften jeweils (gruppenweise) besondere Sachwertfaktoren gelten würden, haben keine statistisch haltbaren Ergebnisse geliefert.
Die fehlende Baujahresabhängigkeit entspricht den langjährigen Erkenntnissen von
Sprengnetter Immobilienbewertung. Die hierfür wesentlichen wertbeeinflussenden
Leitfaden zur schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung(Fassung 2.2, Bearbeitungsstand 21.10.2014)
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Anlage
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Parameter sind bereits so im Sachwertverfahren implementiert, dass der Sachwertfaktor i.d.R. vergleichsweise unabhängig vom Baujahr ist.
Die ebenfalls fehlende Abhängigkeit vom Bodenwertniveau, repräsentiert durch den
Bodenrichtwert (BRW), läuft den Erfahrungen allerdings zunächst zuwider. I.d.R. liegen Sachwertfaktoren in Gegenden mit lagebedingt höheren Bodenwertniveaus über
denen mit niedrigeren. Im vorliegenden Fall liegen die beiden BRW-Gruppen mit ca.
70 €/m2 im Mittel und ca. 130 €/m2 im Mittel zum größten Teil jedoch nur soweit auseinander, weil sie für unterschiedliche bauliche Ausnutzbarkeiten der Grundstücke
definiert sind. Die hohen BRW gelten tendenziell für eher kleine Grundstücke, bei
denen eine hohe Geschossflächenzahl (GFZ) realisierbar ist. Die niedrigen BRW gelten dagegen tendenziell eher für große Grundstücke mit einer niedrigen GFZ. Der
eigentliche Unterschied in der Lagequalität ist dagegen eher gering. Unter Berücksichtigung dieser Zusammenhänge erscheint die fehlende BRW-Abhängigkeit der
Sachwertfaktoren für die hier betrachteten Fälle als sachgemäß.
Die auswertbaren Kauffälle waren auf die einzelnen Ortsteile / Gemarkungen verteilt
wie folgt:
Anzahl
Blankenfelde
Dahlewitz
Diedersdorf
Genshagen
106
25
9
3
Mahlow
113
Gesamt
256
Abb.:
Anzahl der auswertbaren Kauffälle nach Ortsteilen / Gemarkungen
Die Analysen haben ergeben, dass die abgeleiteten Sachwertfaktoren für alle Ortsteile / Gemarkungen gleichermaßen angewendet werden können.
Weiterhin konnten keine Abhängigkeiten des Sachwertfaktors hinsichtlich des Kaufzeitpunkts in dem betrachteten Zeitraum ab 2003 nachgewiesen werden. Ggf. in dem
betrachteten Zeitraum eingetretene Wertentwicklungen sind demnach insbesondere
über den BRW bzw. den Bodenwert ins Sachwertverfahren eingegangen und sachgemäß berücksichtigt.
Es wurden Sachwertfaktoren getrennt für freistehende Objekte sowie Reihenhäuser
und Doppelhaushälften abgeleitet. Die Ergebnisse der separaten Untersuchungen
liegen für den Bereich Teltow-Fläming allerdings so nah beieinander, dass sie im Ergebnis zusammenzufassen waren.
Leitfaden zur schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung(Fassung 2.2, Bearbeitungsstand 21.10.2014)
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BERLIN
BRANDENBURG
Sachwertfaktoren (Teltow-Fläming gesamt)
1
1111
SPRENGNEWER
Immobilienbewertung 1111111
0,9
0,8
e 0,7
Objekte gesamt
M 0,6
0,5
0,4
1
0
50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 300.000 350.000 400.000
vorläufiger Sachwert in €
Abb.:
Sachwertfaktoren für Ein — und Zweifamilienhäuser im Tagschutzgebiet, Teltow-Fläming ohne Unterscheidung nach Anbauarten
Sachwertfaktor
0,92
0,8'4
0,78
0,73
0,69
0,66
BMW
0,63
0,60
0,58
0,56
0,55
0,53
Tabelle 4.7-18: Sachwertfaktoren für Ein — und Zweifamilienhäuser im Tagschutzgebiet, Teltow-Fiäming
Leitfaden zur schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung(Fassung 2.2, Bearbeitungsstand 21.10.2014)
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BRANDENBURG
4.7.16.2 Vergleich mit den vom Gutachterausschuss angegebenen Sachwertfaktoren
Der Gutachterausschuss Teltow-Fläming hat in seinen Grundstücksmarktberichten
der Jahre 2010, 2011 und 2012 jeweils Sachwertfaktoren veröffentlicht. Diese Daten
beziehen sich auf den gesamten Landkreis, also ein Gebiet, das sehr weit über das
hier betrachtete Tagschutzgebiet und seine unmittelbare Nachbarschaft hinausgeht.
Grundsätzlich werden bei diesen Veröffentlichungen Sachwertfaktoren getrennt nach
„freistehende Einfamilienhäuser, „Reihenhäuser" und „Doppelhaushälften" angegeben.
In den Grundstücksmarktberichten 2010, 2011 und 2012 liegen die Sachwertfaktoren
des Gutachterausschusses bei rd. 0,91 für freistehende Einfamilienhäuser bei einem
vorläufigen Sachwert von rd. 165.000 Euro, bei 0,94 für Reihenhäuser bei einem vorläufigen Sachwert von rd. 135.000 Euro und bei rd. 0,93 für Doppelhaushälften bei
einem vorläufigen Sachwert von rd. 145.000 Euro.
Der Gutachterausschuss betont in seinen Veröffentlichungen, dass keine Untersuchungen hinsichtlich Abhängigkeiten der Ergebnisse vom vorläufigen Sachwert, der
Lage etc. vorgenommen wurden. Hierzu werden die Sachverständigen vor Anwendung der Daten aufgefordert.
Um die Gutachterausschuss-Werte mit den hier speziell abgeleiteten Sachwertfaktoren im Tagschutzgebiet vergleichen zu können, müssen vorab die sich tlw. unterscheidenden Ansätze im jeweiligen Sachwertverfahren — zumindest näherungsweise
— ausgeglichen werden. Im Wesentlichen bedeutet das hier, dass der Gutachterausschuss
•
regionale Korrekturfaktoren an die NHK 2000 anbringt (Modell Sprengnetter:
keine Korrekturfaktoren),
• die Alterswertminderung linear berücksichtigt (Modell Sprengnetter: Alterswertminderung nach Ross).
Diese genannten Modellabweichungen bewirken, dass das Sachwertmodell des
Gutachterausschusses einen durchschnittlich rund 20 % niedrigeren Gebäudewert
ergibt als das hier angewendete Sachwertmodell. In der untersuchten Stichprobe
beträgt der Gebäudewertanteil am vorläufigen Sachwert im Durchschnitt 74 %. D.h.
vor einem Vergleich der unterschiedlichen Sachwertfaktoren müssen die des Gutachterausschusses um 15 % (= 20 % x 74 %) abgesenkt werden
•
•
•
auf 0,77 (= 0,91 x 0,85) für freistehende Einfamilienhäuser bei einem vorläufigen Sachwert von rd. 165.000 Euro,
auf 0,80 (= 0,94 x 0,85) für Reihenhäuser bei einem vorläufigen Sachwert von
rd. 135.000 Euro und
auf 0,79 (= 0,93 x 0,85) für Doppelhaushälften bei einem vorläufigen Sachwert
von rd. 145.000 Euro.
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Die im Modell Sprengnetter abgeleiteten Sachwertfaktoren liegen bei den vom Gutachterausschuss angegebenen durchschnittlichen vorläufigen Sachwerten nahezu
identisch:
vorläufiger Sachwert
Sachwertfaktor Sprengnetter
für das Tagschutzgebiet
umgerechneter Sachwertfaktor Gutachterausschuss für den gesamten Landkreis
165.000 Euro
0,75
0,77 (freist.)
135.000 Euro
0,82
0,80 (RH)
145.000 Euro
0,79
0,79 (DHH)
Tabelle 4.7-19: Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser Teltow-Fläming Vergleich mit Gutachterausschussdaten
Diese sehr gute Übereinstimmung der Gutachterausschuss-Werte mit den in dieser
Analyse abgeleiteten durchschnittlichen Sachwertfaktoren für das Tagschutzgebiet
stützt die Untersuchungsergebnisse. Über die Veröffentlichung im Grundstücksmarktbericht hinaus konnte hier noch die Abhängigkeit der Sachwertfaktoren von der
Höhe des vorläufigen Sachwerts festgestellt werden. Dadurch wird die Anwendung
der Daten in der Verkehrswertermittlung erleichtert und für das Tagschutzgebiet auf
eine sicherere Basis gestellt.
4.7.3.7 Ergebnisse der Analysen — Bereich Dahme-Spreewald
4.7.3.7.1 Sachwertfaktoren
Auch für den Bereich Dahme-Spreewald hat die Analyse ergeben, dass die Sachwertfaktoren signifikant abhängig von der Höhe des vorläufigen Sachwerts sind.
Weitere statistisch signifikante Abhängigkeiten konnten auf der vorhandenen Datengrundlage für die Anbauweise nachgewiesen werden. Es werden demnach Sachwertfaktoren getrennt für freistehende und ein- oder zweiseitig angebaute Objekte
angegeben.
Im Tagschutzgebiet registrierte Kauffälle betrafen, bis auf eine Ausnahme, ausschließlich freistehende Objekte.
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Anlage _L
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Kauffälle im Tagschutzbereich, freistehende Objekte
auswertbar
nach
Ausreißerausschluss
verwendet
verwendete zu auswertbaren Kauffällen
(Prozent)
verwendete zu allen
Kauffällen (Prozent)
21
1
1
100
5
24
9
7
78
29
17
11
11
100
65
16
11
9
82
56
16
11
10
91
63
43
38
88
21
alle
19
10
17
19
9
11
179
Tabelle 4.7-20: Übersicht über die vorhandenen Kauffälle für freistehende Objekte, Bereich Dahme-Spreewald
Um die Auswertungsergebnisse zu prüfen und ggf. weiter zu stützen, wurden zusätzlich 169 Kaufpreise aus dem unmittelbaren Randbereich des Tagschutzgebiets analysiert. Die Ergebnisse bei den freistehenden Objekten haben gezeigt, dass die
Sachwertfaktoren mit denen des Tagschutzgebiets hinreichend übereinstimmen.
Basierend auf dieser Erkenntnis wurden die vorhandenen 28 auswertbaren Kaufpreise für Reihenhäuser und Doppelhaushälften ausgewertet, die in unmittelbarer Nachbarschaft zum Tagschutzgebiet liegen. Die so abgeleiteten Sachwertfaktoren werden
auch zur Anwendung im unmittelbaren Tagschutzgebiet empfohlen.
Kauffälle in unmittelbarer Nachbarschaft zum Tagschutzbereich, Reihenhäuser, Doppelhaushälften
alle
nach
auswertbar Ausreißerausschluss
verwendete zu aus-
verwendet
wertbaren Kauffällen
(Prozent)
4
3
75
4
4
100
9
8
89
11
9
82
28
24
86
verwendete zu allen
Kauffällen (Prozent)
Tabelle 4.7-21: Übersicht über die vorhandenen Kauffälle für Reihenhäuser und Doppelhaushälften, Bereich
Dahrne-Spreewald, Nachbarschaft zum Tagschutzgebiet
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Anlage 2-
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Die Stichprobe war auch im Gebiet von Dahme-Spreewald besonders hinsichtlich der
BRW-Höhe sehr klar in jeweils zwei Gruppen getrennt:
Verteilung der Bodenrichtwerte (Dahme-Spreewald)
1111
SPRENGNEINER
'abmobilienbewertung
40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 160 170
Bodenrichtwert €/m 2
Abb.:
Verteilung der Bodenrichtwerte der auswertbaren Kauffälle (Dahme-Spreewald)
Die vom Gutachterausschuss geliefert Stichprobe nachbewerteter Kaufpreise war auf
Baujahr ab ca. 1950 begrenzt.
Verteilung der Baujahre (Dahme-Spreewald)
80 -7‚
SPRENGNEwER
Immobilienbewertung 'Nm
70 60-7
//r507 40-
N
/‚r3020-'
10
0
1950
1960
1970
1980
1990
2000
2010
Baujahresgruppe
Abb.:
Verteilung der Baujahre der auswertbaren Kauffälle (Dahme-Spreewald)
Ebenso wie bei Teltow-Fläming, haben auch die dahingehenden Untersuchungen,
dass für diese Objekteigenschaften jeweils (gruppenweise) besondere Sachwertfaktoren gelten würden, für das zum Landkreis Dahme-Spreewald zählende Gebiet keiLeitfaden zur schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung(Fassung 2.2, Bearbeitungsstand 21.10.2014)
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-
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ne statistisch haltbaren Ergebnisse geliefert. Es gelten hier grundsätzlich die gleichen Aussagen wie oben.
Die auswertbaren Kauffälle waren auf die einzelnen Ortsteile / Gemarkungen verteilt
wie folgt:
Freistehende Objekte
Anzahl
Eichwalde
8
Schulzendarf
24
Waltersdorf
6
Waßmannsdorf
5
Gesamt
43
Abb.:
Anzahl der auswertbaren Kauffälle für freistehende Objekte nach Ortsteilen / Gemarkungen
Reihenhäuser. Doppelhaushälften
Anzahl
Eichwalde
1
Großziethen
24
Rotberg
2
Waltersdorf
1
Gesamt
28
Abb.:
Anzahl der auswertbaren Kauffälle für Reihenhäuser und Doppelhaushälften nach Ortsteilen / Gemarkungen
Die Analysen haben ergeben, dass die abgeleiteten Sachwertfaktoren für Schulzendorf signifikant anders liegen, als für die benachbarten Gemeinden. Konnten für die
übrigen Gemeinden grundsätzlich vergleichbare Zusammenhänge des Sachwertfaktors zu den betrachteten Objektmerkmalen wie in den Gemeinden in Teltow-Fläming
nachgewiesen werden, war das für Schulzendorf nicht der Fall.
In Schulzendorf haben sich Sachwertfaktoren für die freistehenden Objekte nahezu
konstant bei im Mittel ca. 71 % vom vorläufigen Sachwert ergeben, vgl. Abb.. Die
Streuung der Werte ist mit einer Standardabweichung von rd. 6 % vergleichsweise
gering, d.h. die Ergebnisse sind statistisch gesehen sicher. Abhängigkeiten von der
Höhe des vorläufigen Sachwerts oder anderen Merkmalen konnten nicht in belastbarer Form nachgewiesen werden.
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Sachwertfaktoren [Schulzendorf)
1,3
1,2
SPRENGNEwER
1,1
Immobillenbreirtiung
..X
2 1
e 0,9
11 0 , 7
'
0,6
0,5
#
II'0
„$
•
.c
in
•
•
0,8
••
Freistehende
Objekte...
• •
0,4
0,3
75.000
125.000
175.000
225.000
275.000
375.000
325.000
vorläufiger Sachwert in €
Abb.:
Sachwertfaktoren für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in Schulzendorf, im Sachwertmodell
gemäß Abschnitt 4.7.3 5
Aufgrund des unüblichen, d.h. konstanten Verlaufs der Sachwertfaktoren für die freistehenden Objekte in Schulzendorf, wurden die Daten noch intensiven zusätzlichen
Prüfungen unterzogen und u.a. auch mit dem zuständigen Gutachterausschuss diskutiert. Die Analysen haben ergeben, dass es sich bei dem unüblichen Kurvenverlauf
um die Auswirkungen des angewendeten Sachwertmodells handelt. Die Nachbewertung der für Schulzendorf herangezogenen Kauffälle im Sachwertmodell des Gutachterausschusses führt zu Sachwertfaktoren, die das übliche Krümmungsverhalten in
Abhängigkeit zum vorläufigen Sachwert zeigen. In der nachfolgenden Abb.ildung
sind diese Sachwertfaktoren dargestellt. Die Standardabweichung der Werte liegt bei
rd. 10 %.
Sachwertfaktoren (Schulzendorf, Modell Gutachterausschuss)
1,30
SPRENGNEIL'ER
1,20
1-1-1rneKlentreweriuog
Sachwertfa ktor k
1,10
•
■■
1
1,00
0,90
11
•
131
N
■
•
■
0,80
N
0,70
Nm
•
-Freistehende
■
Objekte
0,60
Schulzendorf
0,50
0,40
0,30
75.000
125.000
175.000
225.000
275.000
325.000
vorläufiger Sachwert in
Abb.:
Sachwertfaktoren für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in Schulzendorf, im Sachwertmodell
gemäß Gutachterausschuss
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Wie in Abschnitt 4.7.31.2 erläutert wird, gelangt man im Sachwertmodell des Gutachterausschusses aufgrund tlw, anderer Ansätze zu grundsätzlich niedrigeren vorläufigen Sachwerten als in dem von Sprengnetter angewendeten Modell. Im Gegenzug liegen daher die Sachwertfaktoren des Gutachterausschusses, mit denen die
vorläufigen Sachwerte multipliziert werden, um zum marktangepassten Sachwert
(bzw. in der Folge zum Verkehrswert) zu gelangen, höher als diejenigen, die im hier
angewendeten Modell abgeleitet wurden. In ihrer Kombination, also dem Produkt
„vorläufiger Sachwert x Sachwertfaktor" gelangt man dann grundsätzlich in beiden
Modellen zu gleichen Ergebnissen.
Über diese reine „Parallelverschiebung" hinaus bestehen jedoch weitere Unterschiede, welche bei der Stichprobe „Schulzendorf zu einem anderen Kurvenverlauf führen. Gemäß der durchgeführten speziellen Analysen handelt es sich hierbei im Wesentlichen um die Auswirkungen der Kombination aus der unterschiedlichen Restwertermittlung (Gutachterausschuss: linear; Sprengnetter: nach Ross) sowie der vorgenommenen bzw. unterlassenen Anpassung der Normalherstellungskosten (NHK
2000) an die Objektgröße (Gutachterausschuss: keine Anpassung der NHK an die
Objektgröße; Sprengnetter: Anpassung an die Objektgröße). Diese Modellansätze
bewirken, dass die Sachwertfaktoren der Stichprobe für die freistehenden Ein- und
Zweifamilienhäuser in Schulzendorf nicht (mehr) von der Höhe des vorläufigen
Sachwerts abhängen. Diesseits wird angenommen, dass es sich hier um eine lokale
Besonderheit handelt, deren Gründe mittels der zur Verfügung stehenden Datenbasis nicht zweifelsfrei geklärt werden können.
Die Tests des Ergebnisses haben demnach gezeigt, dass auch für Schulzendorf die
Kauffälle zutreffend und modellkonform ausgewertet wurden. Wenngleich dieser Verlauf der Sachwertfaktoren für freistehende Objekte in Schulzendorf nicht mit den übrigen Ergebnissen harmoniert, wird er aufgrund seiner hohen statistischen Bestimmtheit zur Anwendung empfohlen. Eine Änderung des Sachwertmodells für Schulzendorf für die vorliegenden Zwecke erscheint nicht sinnvoll, da damit keine höhere Ergebnissicherheit in der Verkehrswertermittlung erreicht würde, Die im Modell des
Gutachterausschusses erreichte Standardabweichung von rd. 10 % ist vergleichbar
mit der bzw. geringfügig schlechter als die im angewendeten Modell erreichten von 6
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Weiterhin konnten keine Abhängigkeiten des Sachwertfaktors hinsichtlich des Kaufzeitpunkts in dem betrachteten Zeitraum ab 2008 nachgewiesen werden. Ggf. über
den betrachteten Zeitraum eingetretene Wertentwicklungen sind demnach über den
BRW bzw. den Bodenwert ins Sachwertverfahren eingegangen und sachgemäß berücksichtigt. Aufgrund der allgemein sehr guten Übereinstimmung der Abhängigkeiten der Sachwertfaktoren für die Bereiche Teltow-Fläming, Dahme-Spreewald und
Berlin kann angenommen werden, dass die Sachwertfaktoren auch in DahmeSpreewald für den gesamten Zeitraum ab 2003 angewendet werden können.
Sachwertfaktoren (Dahme-Spreewald)
1,3
SPRENGNEILIER
1,2
imstehcrem'eentalg MIK
1,1
-Y
1
freistehende Objekte
Schulze ndorf
0
0,9
Freistehende Objekte
o. Schulzendorf
lj 0,8
in 0,7
Reihenhäuser und
Doppelhaushälften
0,6
0,5
0,4
r
r
-
T
1
- I-
-
50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 300.000 350.000 400.000
vorläufiger Sachwert in €
i
Abb.:
Sachwertfaktoren für Ein - und Zweifamilienhäuser im Tagschutzgebiet, Dahme-Spreewald
: orTäufigeW1 Sachwertfaktor - Ftelhen' chwert in e- häuser und Doppelhaushälften
.66.122:121.l0
MIM
Sachwertfaktor - Freistehende Objekte in Schulzendorf
ste
0,71
0,99
0,71
0,91
0,95
0,71
0,86
0,86
0,71
0,81
0,80
0,71
0,77
0,75
0,71
0,74
0,70
0,71
0,72
0,66
0,71
0,89
0,63
0,71
0,67
0,60
0,71
0,65
0,58
0,71
0,64
0,62
0,61
Tabelle 4.7-20: Sachwertfaktoren für Ein - und Zweifamilienhäuser im Tagschutzgebiet, Dahme-Spreewald
Leitfaden zur schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung(Fassung 2.2, Bearbeitungsstand 21.10.2014)
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Anlage
FBB
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BERUN
BRANDENBURG
4.7.3.7.2 Vergleich mit den vom Gutachterausschuss angegebenen Sachwertfaktoren
Der Gutachterausschuss Dahme-Spreewald hat in seinen Grundstücksmarktberichten der Jahre 2010, 2011 und 2012 jeweils Sachwertfaktoren veröffentlicht. Diese
Daten beziehen sich auf Gebiete, die sehr weit über den hier betrachteten Tagschutzbereich hinausgehen. Grundsätzlich werden bei diesen Veröffentlichungen
Sachwertfaktoren getrennt nach „BU S", d.h. „Berliner Umland, S-Bahn-Gemeinden"
und „BU oS", also „Berliner Umland ohne S-Bahn-Gemeinden" veröffentlicht. Weiter
wird differenziert in „freistehende Einfamilienhäuser, „Reihenhäuser" und „Doppelhaushälften" sowie in bestimmte Baujahresgruppen.
Im Mittel liegen die Sachwertfaktoren des Gutachterausschusses bei rd. 0,88 für freistehende Einfamilienhäuser und bei rd. 0,82 für Reihenhäuser und Doppelhaushälften. Innerhalb dieser Gruppen liegen die einzelnen Faktoren vergleichsweise eng
zusammen.
Um diese Werte mit den hier speziell abgeleiteten Sachwertfaktoren im Tagschutzbereich vergleichen zu können, müssen vorab die sich tlw. unterscheidenden Ansätze
im jeweiligen Sachwertverfahren zumindest näherungsweise — ausgeglichen werden. Im Wesentlichen bedeutet das hier, dass der Gutachterausschuss
•
•
•
mit dem Baupreisindex von Brandenburg die NHK 2000 an den VVertermittlungsstichtag anpasst (Modell Sprengnetter: Baupreisindex Deutschland insgesamt),
regionale Korrekturfaktoren an die NHK 2000 anbringt (Modell Sprengnetter:
keine Korrekturfaktoren),
die Alterswertminderung linear berücksichtigt (Modell Sprengnetter: Alterswertminderung nach Ross).
Diese genannten Modellabweichungen bewirken, dass sich im Sachwertmodell des
Gutachterausschusses ein durchschnittlich um rund 12 % niedrigerer Gebäudewert
ergibt als im hier angewendeten Sachwertmodell. In der untersuchten Stichprobe
beträgt der Gebäudewertanteil am vorläufigen Sachwert — ebenso wie im Bereich
Teltow-Fläming, s.o. — im Durchschnitt 74 %. D.h. vor einem Vergleich der unterschiedlichen Sachwertfaktoren müssen die des Gutachterausschusses um 9 % (= 12
% x 74 %)
•
•
auf 0,80 (= 0,88 x 0,91) für freistehende Einfamilienhäuser und
auf 0,75 (= 0,82 x 0,91) für Reihenhäuser und Doppelhaushälften abgesenkt
werden.
Diese Werte stimmen sehr gut mit den in dieser Analyse abgeleiteten durchschnittlichen Sachwertfaktoren für den Tagschutzbereich (im Mittel ca. 0,76 bei freistehenden Objekten, ohne Schulzendorf und ca. 0,73 bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften) überein. Durch diesen erfolgreichen Vergleich werden die Ergebnisse der
Datenableitung weiter gestützt.
Leitfaden zur schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung(Fassung 2.2, Bearbeitungsstand 21.10.2014)
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AnlageZ
FBB
FLUGHAFEN
BERLIN
BRANDENBURG
4.7.3.8 Ergebnisse der Analysen — Bereich Berlin
4.7.3.8.1 Sachwertfaktoren
Für den Bereich Berlin hat die Analyse analog zu den bereits beschriebenen Bereichen ergeben, dass die Sachwertfaktoren signifikant abhängig von der Höhe des
vorläufigen Sachwerts sind.
Wie bei Teltow-Fläming konnten auch hier keine weiteren statistisch signifikanten
Abhängigkeiten auf der vorhandenen Datengrundlage für die Anbauweise nachgewiesen werden. Es werden demnach Sachwertfaktoren gemeinsam für freistehende
und ein- oder zweiseitig angebaute Objekte angegeben.
Kauffälle im Tagschutzgebiet, freistehende Objekte
verwendete zu auswertbaren Kauffällen
(Prozent)
verwendete zu
allen Kauffällen
(Prozent)
0
0
4
80
57
13
11
85
58
9
7
78
70
8
7
6
86
75
12
9
7
78
58
13
9
6
67
46
13
11
11
100
85
17
12
10
83
59
5
4
4
100
80
alle
auswertbar
1
1
7
5
19
10
nach
Ausreißerausschluss
verwendet
0
2
107
80
66
83
62
Tabelle 4.7-21: Übersicht über die vorhandenen Kauffälle, Bereich Berlin
Leitfaden zur schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung(Fassung 2.2, Bearbeitungsstand 21.10.2014)
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Anlage2
FBB
FLUGHAFEN
BERLIN
BRANDENBURG
Die Stichprobe war, im Gegensatz zu den beiden anderen Gebieten, nicht hinsichtlich der BRW-Höhe in Gruppen getrennt:
Verteilung der Bodenrichtwerte (Berlin)
70
SPRENGNEINER
60
Immobilienbewertung
50
40
N
30
20
10
0
_z
4•••
40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 160 170
Bodenrichtwert €/m 2
Abb.:
Verteilung der Bodenrichtwerte der auswertbaren Kauffälle (Berlin)
Für die Baujahre lagen jedoch zwei deutlich abgegrenzte Gruppen vor, analog zu
Teltow-Fläming:
Verteilung der Baujahre (Berlin)
35
SPRENGNENHER
30
_rimobilitnbewertung
25 _Z
03
7 20 -7
cz 15
10
5 -7
0
AZIP-1-11T_
—7--
1910 1930 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010
Baujahresgruppe
Abb.:
Verteilung der Baujahre der auswertbaren Kauffälle (Berlin)
Ebenso wie bei den beiden anderen Bereichen, haben auch die dahingehenden Untersuchungen, dass für diese Objekteigenschaften jeweils (gruppenweise) besondere
Sachwertfaktoren gelten würden, für das nach Berlin fallende Gebiet keine statistisch
haltbaren Ergebnisse geliefert. Es gelten hier grundsätzlich die gleichen Aussagen
wie oben.
Leitfaden zur scha[lschutzbezogenen Verkehrswertermittlung(Fassung 2.2, Bearbeitungsstand 21.10.2014)
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mniageZ
FBB
FLUGHAFEN
BERLIN
BRANDENBURG
Die auswertbaren Kauffälle waren auf die einzelnen Ortsteile / Gemarkungen verteilt
wie folgt:
Anzahl
Berlin-Eichwalde
(Schmückwitz)
23
Bohnsdorf
41
Karolinenhof
2
Gesamt
66
Abb.:
Anzahl der auswertbaren Kauffälle nach Ortsteilen / Gemarkungen
Die nach Schmöckwitz fallenden Kaufpreise im Tagschutzgebiet lagen alle unmittelbar an Eichwalde grenzend, daher hier mit „Berlin-Eichwalde" bezeichnet.
Die Analysen haben ergeben, dass die abgeleiteten Sachwertfaktoren für alle Ortsteile / Gemarkungen gleichermaßen angewendet werden können.
Weiterhin konnten keine Abhängigkeiten des Sachwertfaktors hinsichtlich des Kaufzeitpunkts in dem betrachteten Zeitraum ab 2003 nachgewiesen werden. Ggf. über
den betrachteten Zeitraum eingetretene Wertentwicklungen sind demnach über den
BRW bzw. den Bodenwert ins Sachwertverfahren eingegangen und sachgemäß berücksichtigt.
Für den Tagschutzbereich Berlin wurden ursprünglich die nachfolgend dargestellten
Sachwertfaktoren abgeleitet und im Leitfaden 2.0 veröffentlicht:
Sachwertfaktoren (Berlin)
1,4
111
SPRENGNEINER
1,3
Immobilienbewertung
Sachwertfa ktor k
1,2
1,1
1
0,9
Objekte insgesamt
0,8
0,7
0,6
0,5
0,4
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
vorläufiger Sachwert in €
Abb.:
Sachwertfaktoren für Ein — und Zweifamilienhäuser im Tagschutzgebiet, Berlin (Leitfaden 2.0)
Leitfaden zur schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung(Fassung 2.2, Bearbeitungsstand 21.10.2014)
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Anlage Z
FBB
FLUGHAFEN
BERLIN
BRANDENBURG
1,27
1,10
0,98
0,90
0,83
0,78
0,73
0,69
0,68
0,63
0,61
0,59
0,57
0,55
0,53
Tabelle 4.7-21: Sachwertfaktoren „alt" für Ein — und Zweifamilienhäuser im Tagschutzgebiet, Berlin (Leitfaden
2.0)
Die v.g. Sachwertfaktoren „alt" für das Tagschutzgebiet, Bereich Berlin wurden im
Leitfaden 2.0 veröffentlicht. Sachgemäß wurde bei der Ableitung dieser Marktdaten
darauf geachtet, wenn möglich nur Daten (Kaufpreise) heranzuziehen, die tatsächlich
in dem Tagschutzgebiet selbst erzielt wurden. Durch diese räumliche Abgrenzung
wurde sichergestellt, dass nur das im Tagschutzgebiet maßgebliche Marktverhalten
betrachtet wurde.
Durch diese grundsätzlich erforderliche räumliche Beschränkung der Datengrundlage
konnte im in Berlin gelegenen Tagschutzgebiet nur auf eine vergleichsweise geringe
Anzahl an Kauffällen mit hohen vorläufigen Sachwerten bzw. mit hohen Preisen zurückgegriffen werden. Die im Tagschutzgebiet auswertbaren Kaufpreise liefen bis rd.
250.000,- € mit vorläufigen Sachwerten im angewandten Sachwertmodell von rd.
330.000,- bis 350.000,- E. Die aus dieser „Berliner Stichprobe" abgeleiteten Sachwertfaktoren sind demnach vor allem für Objekte mit niedrigem und mittlerem vorläufigen Sachwert hoch belastbar.
Aufgrund der damaligen Erkenntnisse wurde davon ausgegangen, dass die Kauffälle
rein aus dem Tagschutzgebiet und somit auch die daraus abgeleiteten Sachwertfaktoren, wie sie im Leitfaden 2.0 veröffentlicht wurden, das Marktgeschehen im Berliner
Bereich des Tagschutzgebiets insgesamt hinreichend repräsentieren.
Die ersten im Auftrag der FBB durchgeführten Bewertungen und auch die überprüften Fälle aus Rückmeldungen zum Leitfaden 2.0 von vor Ort tätigen bzw. beauftragten Sachverständigen haben die abgeleiteten Sachwertfaktoren in ihrer Anwendbarkeit auch im Wesentlichen bestätigt. Sie wurden jedoch zum Anlass genommen, den
Verlauf der Sachwertfaktoren für Objekte mit hohen vorläufigen Sachwerten zu prüLeitfaden zur schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung(Fassung 2.2, Bearbeitungsstand 21.10.2014)
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Anlage -2
FBB
FLUGHAFEN
BERLIN
BRANDENBURG
fen. In Ermangelung an tatsächlichen Kaufpreisen für dieses Segment musste dazu
eine neue Stichprobe mit Kauffällen außerhalb des Tagschutzgebiets aufgestellt bzw.
die vorhandene Stichprobe erweitert werden. Hierzu konnten weitere 28 Kauffälle
aus an das Tagschutzgebiet angrenzenden Bereichen (Karolinenhof und Teile von
Bohnsdorf) ausgewertet werden, von denen letztlich 20 verwendbar waren.
Mit dieser erweiterten Stichprobe haben sich für die höheren vorläufigen Sachwerte
höhere Sachwertfaktoren ergeben. In der Folge leiten sich daraus wiederum höhere
Marktwerte ab. Es ist an dieser Stelle nicht eindeutig zu belegen, ob sich diese höheren Werte, die im sich Wesentlichen aus Kaufpreisinformationen von außerhalb des
Tagschutzgebiets ergeben, auch unmittelbar auf das Tagschutzgebiet übertragen
lassen. Aufgrund der allgemeinen Analyseergebnisse erscheint das jedoch wahrscheinlich.
In Anbetracht dieser zusätzlichen Erkenntnisse werden für das in Berlin gelegene
Tagschutzgebiet mit dem Leitfaden 2.1 folgende Sachwertfaktoren zur Anwendung
empfohlen. Sie ersetzen die im Leitfaden 2.0 für dieses Gebiet veröffentlichten
Sachwertfaktoren.
1,27
1,10
0,98
0,90
0,83
0,78
0,74
0,73
0,72
0,71
0,70
0,68
0,68
0,67
0,66
0,65
0,64
0,64
Tabelle 4.7-22: Sachwertfaktoren „neu" für Ein — und Zweifamilienhäuser im Tagschutzgebiet, Berlin (Leitfaden
2.1)
Leitfaden zur schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung(Fassung 2.2, Bearbeitungsstand 21.10.2014)
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Anlag 2
FBB
FLUGHAFEN
BERLIN
BRANDENBURG
4.7.18.2 Vergleich mit den vom Gutachterausschuss angegebenen Sachwertfaktoren
Der Gutachterausschuss Berlin hat in seinen Grundstücksmarktberichten über die
gesamte hier betrachtete Zeitspanne hinweg Sachwertfaktoren veröffentlicht. Diese
Daten beziehen sich auf die Stadt Berlin, für die unterschiedlichen stadträumlichen
Wohnlagen werden Zu- und Abschläge veröffentlicht.
Aufgrund der tlw. sehr tiefgehenden Unterschiede zwischen den von Berlin und
Sprengnetter angewendeten Sachwertmodelle kann kein effektiver Vergleich der
veröffentlichten Daten gezogen werden. Selbst ein mittelbarer, eher grober Abgleich,
wie er mit den Daten von Teltow-Fläming und Dahme-Spreewald durchgeführt wurde, ist deswegen und aufgrund der sehr komplexen Ausgestaltung der für ganz Berlin veröffentlichten Sachwertfaktoren nicht möglich.
4.8 Ertragswertverfahren
Es ist beabsichtigt, den Leitfaden bei weiterem Regelungsbedarf auch für Ertragswertobjekte fortzuentwickeln. Vgl. auch die grundsätzlichen Anforderungen entsprechend Abschnitt 3.2 dieses Leitfadens.
5 Fallbeispiele
Auf der Homepage der FBB werden bei Bedarf entsprechende Fallbeispiele (insbesondere zur sachgemäßen Identifizierung des Bewertungsobjekts und Bestimmung
des Bewertungsgegenstands) veröffentlicht.
Leitfaden zur schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung(Fassung 2.2, Bearbeitungsstand 21.10.2014)
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Landtag Brandenburg
6. Wahlperiode
Anlage3
EINGEGANGEN
1 1. MAI 2015
.ezcie. 6- 86
E rle rj
,
Antrag an den Sonderausschuss BER
der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen
Titel Einsicht in die Unterlagen des Aufsichtsrates der FBB
Der Sonderausschuss möge beschließen:
Der Sonderausschuss bittet die Vorsitzende, Frau Lieske, eine pauschale Genehmigung zur
Einsicht in alle Unterlagen des Aufsichtsrates der FBB sowie der Berichte des
„Bürgencontrollings" für die Abgeordneten des SBER und jeweils einen/eine Mitarbeiter/in
der Fraktion einzuholen.
Begründung:
Die Einsicht in die Unterlagen der Aufsichtsratssitzungen der FBB war in der vergangenen
Wahlperiode ein wichtiger Teil der Arbeit des SBER. Auch in der 6. Wahlperiode solle dies
weiter möglich sein, so der Tenor in der ersten Sitzung dieses Sonderausschusses. Bis auf den
Ort könne man an der bisher praktizierten Einsichtnahme in die entsprechenden Unterlagen
festhalten. Ohne eine entsprechende Genehmigung die entweder jeden Mitglied des SBER
gesondert oder die Vorsitzende pauschal für alle beantragt ist dies jedoch derzeit nicht
möglich. Wir halten es daher für angebracht, wenn diese Genehmigung jetzt pauschal durch
die Vorsitzende eingeholt wird.
Axel Vogel
Fraktion Bündnis 90/Die Grünen

Folgende Veranstaltungen werden demnächst stattfinden: Business

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27.11. bis 30.11.2014 - Brandenburger Modellbahn - Freunde eV

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ein bisschen gleich – das reicht uns nicht!