Verkehrssicherungspflichten: Anforderungen an den Verwalter

Verkehrssicherungspflichten:
Anforderungen an den Verwalter
Veranstaltung für die Wohnungswirtschaft
in der Historischen Stadthalle,
Johannisberg 40, 42103 Wuppertal
am 30.9.2015
Referent:
Dr. Olaf Riecke
Richter am Amtsgericht
Hamburg-Blankenese
Was sind Verkehrs(sicherungs)pflichten?
• Im Juristendeutsch: Pflichten, die ein den
Verkehrsanforderungen entsprechendes
Gefahrsteuerungsverhalten zum Gegenstand haben;
• als Geltungsgrund werden insbesondere sozialethische Rücksichtsgebote, welche die Handlungsfreiheit begrenzen und sich zu einer deliktischen
Verantwortlichkeit für die Sicherheit anderer
verdichten können, genannt.
• Lit.: J. Wenzel, Die Wahrnehmung der
Verkehrssicherungspflicht durch den WEG-Verwalter
ZWE 2009, 57 ff
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
2
Wen treffen Verkehrssicherungspflichten?
• Denjenigen, der in seinem Verantwortungsbereich
eine Gefahrenlage schafft oder andauern lässt, z.B.
durch
• Eröffnung eines Verkehrs
• Einrichtung einer Anlage,
• Übernahme einer mit Gefahren verbundenen
Tätigkeit.
Der Verkehrssicherungspflichtige hat diejenigen
Vorkehrungen zu treffen, die erforderlich und ihm
zumutbar sind, um Schädigungen Dritter zu vermeiden.
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
Rspr: BGH, NJW 2007, 762 und 1684
3
Verkehrssicherungspflichten
• treffen sowohl den Verband als auch die
Wohnungseigentümer, § 27 Abs.1 Nr.2 WEG.
• Bsp: öff.-rechtliche Pflicht zur Gehwegreinigung und zum
Schneeräumen; Absturzsicherung; Schneefanggitter.
• Wichtig:
• Wenn z.B. der Hauswart vom Verband angestellt
wurde, scheidet Vertragshaftung nach § 278 BGB
zulasten des Verwalters aus. Ihn trifft nur eine
Überwachungspflicht.
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
4
Verortung der Verkehrs(sicherungs)pflichten?
• VSP dienen (nur) dem Schutz der in§ 823 Abs.1 BGB
genannten absoluten Rechte, d.h. nicht des Vermögens.
• Es gibt also keine „große deliktische Generalklausel“.
• VSPen ermöglichen die Zuordnung eines unvorsätzlichen
Verletzungserfolgs.
• Bei Unterlassungen indizieren sie die Rechtswidrigkeit,
die sonst bei einer Handlung vermutet wird.
• Man unterscheidet die Bereichshaftung, die Übernahmehaftung und die Haftung aus vorangegangenem Tun.
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
5
Wer ist geschützt?
• Grundsätzlich jedermann.
• Ausnahme: Personen, die sich unbefugt in den
Gefahrenbereich begeben haben.
• Gegenausnahme : kleine Kinder, die am Betreten der
Gefahrenstelle gehindert sein müssen.
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
6
Wer ist Verkehrspflichtiger?
• Grds. derjenige, der die Gefahrenquelle eröffnet
und/oder beherrscht.
• Dies muss nicht der Eigentümer/Vermieter sein.
• Des Vermieters Verkehrspflicht beschränkt sich im
Übrigen auf das Grundstück und dessen Zugang,
nicht auf das Innere der Mieträume (z.B. Gaststätte).
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
7
Wann droht Haftung?
• Grundsätzlich nur bei schuldhaftem Verhalten!
• Dies kann in aktivem Handeln, das Verträge verletzt
oder gegen Gesetze verstößt, bestehen.
• Bei Bestehen einer Garantenpflicht - aus Gesetz
oder Vertrag - genügt auch schuldhaftes
Unterlassen.
• Die Garantenpflicht beinhaltet eine Pflicht zur
aktiven Verhütung der (Selbst-)Schädigung Dritter.
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
8
Welche Maßnahmen muss der
Sicherungspflichtige treffen?
• Diejenigen, die ein umsichtiger und verständiger, in
vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch für
notwendig und ausreichend hält, um andere vor
Schäden zu bewahren.
BGH v. 16.5.2006, VI ZR 189/05, ZMR 2006, 675
Aber:
• Auf offenkundige Gefahren muss er hingegen nicht
hinweisen (OLG Celle OLGRep 2006, 83), das ist im
Einzelnen eine Ausprägung des Vertrauensgrundsatzes.
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
9
Umfang der Verkehrssicherungspflicht
Eine tatsächliche Duldung der Nutzung eines Privatgrundstücks durch Unbefugte kann genügen, um
Sicherungspflichten auch auf solche Benutzer zu
erstrecken, die dieses unbefugt nutzen, aber geduldet
werden.
Der Grundsatz, dass Verkehrssicherungspflichten nicht
gegenüber Personen gelten, die sich unbefugt auf dem
Grundstück aufhalten, gilt dann nicht, wenn der
Verkehrssicherungspflichtige erkennen kann, dass die
Beschränkung der Verkehrswidmung nicht beachtet
werden.
OLG Hamm v. 16.5.2013, 6 U 178/12, MDR 2013, 907
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
10
Haftung des Verwalters von Wohnungseigentum für
die Ablösung von Dachteilen
1. Den WEG-Verwalter, der gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2
WEG für die ordnungsgemäße Instandhaltung des
gemeinschaftlichen Eigentums zu sorgen hat, trifft
aufgrund § 838 BGB die Einstandspflicht für den
durch die Ablösung von Teilen des verwalteten
Gebäudes verursachten Schaden nach Maßgabe des
§ 836 BGB.
BGH v. 23.3.1993, VI ZR 176/92, ZMR 1993, 322
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
11
Pflichten des Verwalters
2. Der für die Sicherheit eines Gebäudes Verantwortliche hat alle zumutbaren Maßnahmen zu treffen, die
aus technischer Sicht geboten und geeignet sind, die
Gefahr einer Ablösung von Dachteilen, sei es auch nur
bei starkem Sturm, nach Möglichkeit rechtzeitig zu
erkennen und ihr zu begegnen; dies gilt umso mehr, je
älter das Gebäude und seine Dachkonstruktion ist.
BGH v. 23.3.1993, VI ZR 176/92, ZMR 1993, 322
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
12
Schnee- und Eisbeseitigung (Mietrecht)
• Voraussetzung für eine wirksame Delegation der
Räum- und Streupflicht seitens des pflichtigen
Eigentümers und Vermieters auf die Mieter eines
Mehrfamilienhauses ist eine klare und eindeutige
Vereinbarung, die eine Ausschaltung von Gefahren
zuverlässig sicherstellt.
• Das bloße Aufstellen und Einwerfen eines so
genannten "Schneeräumplans" in die Briefkästen
der Mieter reicht insoweit nicht aus.
• OLG Hamm v. 21.12.2012, 9 U 38/12, MDR 2013, 593
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
13
Schnee- und Eisbeseitigung (WEG-Recht)
• Zu den unentziehbaren, aber verzichtbaren
Mitgliedschaftsrechten gehört das sog.
Belastungsverbot, das jeden Wohnungseigentümer
vor der Aufbürdung neuer (originärer) – sich weder
aus dem Gesetz noch aus der bisherigen
Gemeinschaftsordnung ergebender – Leistungspflichten schützt.
• Folge: Die Verpflichtung durch Beschluss gegen den
Willen des Betroffenen ist nichtig!
• BGH v. 10.10.2014, V ZR 315/13, ZMR 2015, 239
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
14
Fehlende Beschlusskompetenz
• Eine Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer, die Räum- und Streupflicht im Wechsel
zu erfüllen, kann nicht durch Mehrheitsbeschluss,
sondern nur durch Vereinbarung begründet werden.
• BGH v. 9.3.2012, V ZR 161/11, ZMR 2012, 646
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
15
Die Spinnen …….
• Da selbst die ordnungsgemäße Einhaltung der
Pflicht zur monatlichen Reinigung der Tiefgarage
auch von Spinnweben nicht sicherstellen kann, dass
sich in der Garage keine Spinnen ansiedeln, kommt
einem Geschädigten, der aus Erschrecken vor einer
Spinne stürzt, kein Anscheinsbeweis zugute.
Darüber hinaus ist die Beseitigung von Spinnweben
auch nicht zu vorderst darauf gerichtet, Stürze zu
vermeiden.
• OLG Karlsruhe v. 24.6.2009, 7 U 58/09, NZM 2010, 85
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
16
Warnschild für den Mieter nötig?
Die Sicherheitserwartungen eines Mieters dürfen nicht
so weit gehen, jederzeit einen trockenen Fußboden zu
erwarten.
Da sowohl mit einer planmäßige Befeuchtung des
Bodens durch Reinigungsmaßnahmen als durch eine
unplanmäßige durch andere Nutzer zu rechnen ist,
muss der Mieter sich darauf einstellen und auf etwaige
Gefahrenquellen achten.
Er kann nicht darauf vertrauen, dass der Boden nach
jedem Wischvorgang sofort getrocknet oder eine nasse
Fläche mit einem Warnschild versehen wird.
• OLG Düsseldorf v. 7.11.2014, 24 U 155/14
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
17
Gefährliches Unterlassen
• Ein Anlieger, der überhaupt nicht geräumt und
gestreut hat, kann nicht verlangen, so behandelt zu
werden, als sei seine Streupflicht auf einen Teil des
Gehwegs beschränkt.
• Kein Mitverschulden des Gestürzten: Entscheidend
ist allein, dass der Z überhaupt keine Möglichkeit
hatte, sich auf dem Gehweg in einem geräumten und
gestreuten Bereich zu bewegen, in dem festes
Schuhwerk grundsätzlich ausgereicht hätte.
• Kammergericht v. 2.6.2015, 7 U 102/14, MDR 2015,
1005
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
18
Auch der Verband ist in der Pflicht
• Auch der Verband ist Träger der Verkehrssicherungs- und Straßenreinigungspflicht.
• Aber: Ein Unterlassen ist nur dann als pflichtwidrig
anzusehen, wenn eine Rechtspflicht zum Handeln
besteht und dieser Rechtspflicht nicht nachgekommen wurde, obwohl dies der B tatsächlich
möglich und zumutbar war.
• Fehlverhalten eines Dienstleisters wird nicht über
§ 278 BGB dem Verband zugerechnet.
• AG Hamburg-Wandsbek v. 4.9.2012, 716b C 53/12,
MDR 2013, 76
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
19
Richtig dumm gelaufen …..
1. Jeder Verkehrsteilnehmer (hier: Fußgänger) muss
sich auf die durch winterliche Witterung entstehenden
Gefahren einstellen; d.h. er muss mögliche Gefahrenlagen nach Möglichkeit umgehen.
2. Wer sich mit nicht rutschfesten Schuhen auf einen
erkennbar eisglatten nicht geräumten Weg begibt, der
haftet für seinen Sturz allein.
LG Frankfurt/M. v. 21.11.2013, 2-05 O 444/12, ZMR 2014,
413
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
20
Etwas dumm gelaufen …
• Benutzt der Geschädigte bei Glatteis ohne
erkennbaren Grund die Straßenseite, auf der weder
geräumt noch gestreut ist, obwohl der Weg auf der
gegenüberliegenden Seite abgestreut ist, handelt er
im hohen Maße leichtfertig.
• Dieses Mitverschulden ist mit 75% anzusetzen, so
dass der Verkehrssicherungspflichtige ihm nur für
25% des Schadens haftet.
• LG Trier v. 18.12.2003, 3 S 100/03, ZMR 2004, 588
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
21
Nur einzelne Eisflächen
• Sind im Bereich eines Grundstücks nur vereinzelte
Glättestellen (hier: 20 x 30 cm groß) ohne
erkennbare Anhaltspunkte für eine ernsthaft
drohende Gefahr vorhanden, ist nicht von einer
allgemeinen Glättebildung auszugehen, die eine
Streupflicht begründen könnte.
• BGH v. 12.6.2012, VI ZR 138/11, MDR 2012, 910
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
22
„Stolperfalle“ im Dunkeln
• Allein schon die Art der Kabelverlegung stellt eine
Verkehrssicherungspflichtverletzung dar.
• B hätte niemals bei Dunkelheit, ohne wie auch immer
gearteten Warnhinweis, das Kabel einfach quer über
den Gehweg zu seinem Auto legen dürfen. Ggf. hätte
er dort zum Beispiel seine Warnlampe aus dem Auto
aufstellen oder - da selber vor Ort - verhindern
müssen, dass Fußgänger in diese "Stolperfalle"
hineingerieten.
• AG Hamburg-Blankenese v. 8.1.2014, 531 C 252/13
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
23
Wahlfeststellung
• Hätte B das Kabel wenigstens unter dem Jägerzaun
durchgezogen, hätte allein die Schwerkraft dafür gesorgt, dass
das Kabel auf dem Boden lag. Wegen der Führung des Kabels
über den Jägerzaun spricht vieles dafür, das es durch die
lockere Lage des Kabels zu Schlaufen oder erhöhter Lage des
Kabels gekommen ist bzw. durch das Ziehen des Kabels zur
Batterie doch Spannung auf das Kabel kam.
• Soweit kann im Wege der Wahlfeststellung für beide Varianten ohne dass zwingend nachgewiesen werden muss, welche
zutrifft - festgestellt werden, dass hier eine Verkehrssicherungspflichtverletzung vorlag.
• AG Hamburg-Blankenese v. 8.1.2014, 531 C 252/13
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
24
Markierungen und Handlauf genügt bei Stufen
• Die B hat hier durch die ungleichmäßige Stufenfolge
nicht kausal den Sturz der K verursacht.
• Die Stufen sind farblich abgesetzt und - von oben
gesehen - rechts der Stufen ist ein Geländer bzw. ein
Handlauf.
• AG Hamburg-Blankenese v. 29.2.2012, 531 C 366/11
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
25
Markierungen und Handlauf
• Die K war hier - wenn sie tatsächlich geblendet war verpflichtet, den Handlauf zu benutzen.
• vgl. Fähranlegerentscheidung des AG HamburgBlankenese, Urteil vom 9.7.1997, 508 C 151/97 = LG
Hamburg 306 S 110/97. Das LG Hamburg hat
festgestellt: "Nicht für jede eigene Unvorsichtigkeit
kann ein anderer haftbar gemacht werden".
• AG Hamburg-Blankenese v. 29.2.2012, 531 C 366/11
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
26
Eigenverschulden der Geschädigten
• B war lediglich gehalten, nach Abschluss des
Marktes einen verkehrssicheren Zustand - in ihrem
Bereich – herzustellen.
• K hat auch nicht mit einer normalen Taschenlampe,
der eines iphones oder durch sonstige Beleuchtungskörper den gewählten Weg ausgeleuchtet,
sondern ist leichtfertig aus dem Hellen (Schaufensterbereich) ins Dunkle gegangen.
• AG Hamburg-Blankenese v. 25.2.2015, 531 C 248/14
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
27
Kein Verdruss über (außerordentliche) ETVers.:
Denn der Verwalter muss insoweit aktiv werden
• Weiß der Verwalter um öffentlich-rechtliche Pflichten
mit langen Übergangsfristen, muss er rechtzeitig
informieren und tätig werden.
• Ergehen wegen der Verzögerung Bußgeldbescheide,
ist der Verwalter haftbar.
• Lehnt die ETVers. zu Unrecht eine Beschlussfassung
ab, ist nur der Verwalter als zur Untätigkeit
befohlenes Vollzugsorgan aus dem Schneider!
• Bsp.: Beprobung nach der TrinkwVO, Anbringung
von Thermostatventilen nach EnEV, Rauchwarnmeldern nach LBauO, Verbrauchserfassungsgeräten
etc.
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
28
Vorbereitungsbeschluss
• Die WEG-Verwaltung wird mit der Durchführung
folgender Maßnahmen beauftragt:
• Beauftragung eines Fachingenieurs mit der der
Vorbereitung der …..-Sanierung unter Beachtung der
Vorgaben des…...
• Die Vorbereitung umfasst die Ausarbeitung eines
Leistungsverzeichnisses.
• Über die Beauftragung des Fachunternehmens und
die Ausführung entscheidet die Eigentümergemeinschaft durch späteren Beschluss.
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
29
Grund-Beschlussvorschlag des Verwalters
• Es wird beschlossen, dass das Gebäude X. str. … mit einer
neuen ….-anlage …...(einfügen: Art der Anlage) ausgestattet
werden soll. Die Ausstattung soll erfolgen auf der Grundlage
der Vorgaben des……
• Der Verwalter wird beauftragt und ermächtigt, (nach
Bestandskraft dieses Beschlusses) bis zur nächsten
ordentlichen Eigentümerversammlung ein Angebot und
mindestens zwei Vergleichsangebote von Fachunternehmen
einzuholen auf der Basis des LV im Vorbereitungsbeschluss.
• Die Kosten der Maßnahme werden nach […] verteilt. Die
Finanzierung erfolgt aus der Instandhaltungsrücklage oder
durch eine Sonderumlage. Einzelheiten werden beschlossen
nach Vorliegen der Angebote.
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
30
Kriterien für einen bloßen Grund-Beschluss
• Er muss generell Art und Umfang der neuen Anlage regeln.
• Er muss Eckpunkte für die Angebotseinholung festlegen.
• Das früheste und späteste Datum für den Baubeginn sollte
genannt sein.
• Dem Verwalter sollte - erst - nach Bestandskraft des
Beschlusses aufgegeben werden, entsprechende
Vergleichsangebote bei Fachfirmen einzuholen.
• Der Grund-Beschluss muss verdeutlichen, dass erst
danach in einer weiteren Eigentümerversammlung über die
Auftragsvergabe entschieden werden wird.
• Die konkrete Finanzierung ist erst im 2. Beschluss zu
regeln.
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
31
Ausführungsbeschluss
• Es wird beschlossen, dass das Gebäude X.-str. .. mit
folgender neuer …-Anlage (s. Angebot der Fa. …)
ausgestattet wird. Die Arbeiten werden auf der Grundlage
des der Einladung beigefügten Angebots der Firma […]
vom […] vergeben.
• Der Verwalter wird beauftragt und ermächtigt, den Anbieter
auf der Grundlage des Angebots namens der Gemeinschaft
zu beauftragen und einen Ausführungstermin nicht vor dem
Ablauf von 4 Monaten ab dem heutigen Versammlungstag
zu vereinbaren, um vermietenden Eigentümern die
rechtzeitige Ankündigung gegenüber ihren Mietern zu
ermöglichen.
• Vermietende Eigentümer werden hiermit aufgefordert, ihren
Mietern die Maßnahme form- und fristgerecht mitzuteilen.
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
32
Weiter: Ausführungsbeschluss
• Mit der Ausführungsüberwachung, technischen
Abnahme, Rechnungsprüfung wird der Ingenieur X.
beauftragt.
• Die Kosten in Höhe von […] werden nach […]
verteilt. Die Finanzierung erfolgt durch eine
Sonderumlage, die fällig ist zum […].
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
33
Pflichtenkatalog (1)
• Abwassereigenkontrollverordnung oder
Kanaldichtigkeitsprüfung (soweit noch nach
Landesrecht gefordert, z.B. §15 HambgAbwG)
• Baumkontrollrichtlinie
• Betriebssicherheitsverordnung Aufzugsanlage
• Elektrische Sicherheitsprüfung nach TRBS 1201, Teil
4, ehem. BGVA3
• Fettabscheider
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
34
Pflichtenkatalog (2)
•
•
•
•
•
Feuerpolizeiliche Auflagen
Garagen- und Stellplatzverordnung
Klima- und Lüftungsanlagen
Kraftbetätigte Türen und Tore
Rauchwarnmeldereinbau- und
Nachrüstungspflichten
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
35
Pflichtenkatalog (3)
• Räum- und Streupflicht
• Spielplatzverordnung
• Sprinkleranlage; Sprühwasserlöschanlage;
Feuerlöschanlage
• Tankanlagenprüfpflicht
• TRGI 2008 Gasinstallationen
• Trinkwasserverordnung
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
36
TRGI 2008 für Gasinstallationen
Die „Technische Regeln 2008 für Gasinstallationen“
• begründen Betreiberpflichten für im Gemeinschaftseigentum stehende Rohrleitungen einschließlich
Verbindungen sowie den gasgeführten
Wärmeerzeugern für Eigentümergemeinschaften.
Konkret notwendig ist:
• Sichtprüfung
• Gasgeräteinspektion
• Gebrauchsfähigkeitsprüfung
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
37
Gebrauchsfähigkeitsprüfung
• Eine Gebrauchsfähigkeitsprüfung ist alle 12 Jahre
Pflicht (nach Inbetriebnahme bzw. letzter
Gebrauchsfähigkeitsprüfung).
• Hierbei erfolgt eine Prüfung (VP 952) unter Druck für
das Gasleitungsnetz über einen längeren Zeitraum.
• Die Gas-Leckmenge wird gemessen (Gasverlust
weniger als 1 Liter pro Stunde gilt noch als dicht;
kein Gasgeruch; Gasanlage optisch einwandfrei)
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
38
Vor-Frage für den Tätigkeitsbereich des Verwalters:
Handelt es sich hier um SE oder GE?
Kann durch Teilungserklärung oder nachträgliche
Vereinbarung ein einzelner Gegenstand dem
Sondereigentum zugeordnet werden?
§ 5 (2) WEG: Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand
oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und
Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der
Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des
Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im
Sondereigentum stehenden Räume befinden.
§ 5 (3) WEG: Die Wohnungseigentümer können vereinbaren,
dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des
Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen
Eigentum gehören.
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
39
Antwort:
Nur nach (falscher) Ansicht des BGH!
Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum
Anschluss an eine Zentralheizung können durch
Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung
dem Sondereigentum zugeordnet werden.
Sondereigentum sind dann vorbehaltlich
ausdrücklicher anderweitiger Regelung in der
Teilungserklärung auch Heizungs- und
Thermostatventile und ähnliche Aggregate.
BGH, Urteil vom 8.7.2011, V ZR 176/10, ZMR 2011,
971, kritisch dazu auch Schmid MDR 2011, 1081
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
40
a. A. zu Recht die bisher h. M.
• Wohnungseigentümer können nach § 5 Abs. 3 WEG
nur das Gegenteil vereinbaren.
• Im Übrigen kann – was §§ 3 Abs. 2, 5 Abs. 1 WEG
zeigen – nur vereinbart werden, dass ein Raum im
Sondereigentum steht. Aus § 5 Abs. 1 WEG ergibt
sich dann von Gesetzes wegen, welche zu diesen
Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes
Gegenstand des Sondereigentums sind.
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
41
Indiz für Einheit der Heizungsanlage ist der
hydraulische Abgleich
Der Begriff hydraulischer Abgleich wird im Bereich
der Warmwasserheizungsanlagen verwendet (auch
bei Wassererwärmungs- und Kühlanlagen).
Er beschreibt ein Verfahren, wonach jeder
Heizkörper einer Heizungsanlage mit genau der
Wärmemenge versorgt wird, die notwendig ist, um
die festgelegte Raumtemperatur zu ermöglichen.
Begrenzung der Volumenströme auf den
Wärmebedarf der einzelnen Verbraucher.
03/10/15
Copyright Dr. O. Riecke
42
VOB/C DIN 18380
3.5 Einstellung der Anlage
3.5.1 Der Auftragnehmer hat die Anlagenteile so
einzustellen, dass die geplanten Funktionen und
Leistungen erbracht und die gesetzlichen
Bestimmungen erfüllt werden.
Der hydraulische Abgleich ist mit den rechnerisch
ermittelten Einstellwerten so vorzunehmen, dass bei
bestimmungsgemäßem Betrieb, also z.B. auch nach
Raumtemperaturabsenkung oder Betriebspausen
der Heizungsanlage, alle Wärmeverbraucher
entsprechend ihrem Wärmebedarf mit Heizwasser
versorgt werden.
03/10/15
Copyright Dr. O. Riecke
43
DIN
• DIN EN 14336, Heizungsanlagen in GebäudenInstallation und Abnahme von WarmwasserHeizungsanlagen
• VDMA 24199, Regelungstechnische Anforderungen
an die Hydraulik bei Planung und Ausführung von
Heizungs-, Kälte-, Trinkwarmwasser und
raumlufttechnische Anlagen (= Klimaanlagen)
03/10/15
Copyright Dr. O. Riecke
44
Der BGH rudert zurück
1.
Durch die Teilungserklärung kann Sondereigentum an
wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes nicht
begründet werden; diese kann die Grenze zwischen
dem gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum nur zu Gunsten, nicht aber zu Ungunsten des
gemeinschaftlichen Eigentums verschieben.
BGH, Urteil vom 26.10.2012, V ZR 57/12, ZMR 2013,
454
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
45
Der BGH rudert zurück
2.
Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile
des Gebäudes sind, stehen zwingend im
Gemeinschaftseigentum, soweit sie im räumlichen
Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen. Das
gilt auch dann, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich
der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient
(Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 8. 7. 2011, V ZR 176/10,
ZMR 2011, 971).
BGH, Urteil vom 26.10.2012, V ZR 57/12, ZMR 2013,
454
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
46
Novellierte Trinkwasserverordnung
• Die Regelungen der novellierten Trinkwasserverordnung 2011 (TrinkwV 2011) sind am 11.5.2011
im Bundesgesetzblatt verkündet worden und gelten
bereits ab 01.11.2011.
• Erste Verordnung zur Änderung der Trinkwasserverordnung vom 3.5.2011, BGBl. 2011 I, Nr. 21 v.
11.5.2011, S. 748 ff.
• seit 01.11.2011 in Kraft getreten.
• erneut novelliert durch G. v. 5.12.2012, GVBl. I , 2562;
• In Kraft getreten am 14.12.2012
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
47
Pflichten nach der neuen TrinkwVO
Einmalig: Bestandsaufnahme (Pläne; vor Ort)
Zapfhahninstallation
Mind. alle 3 Jahre: Probeentnahme & Analyse
Im Einzelfall: Information Bewohner und ggf. GA
Bei Überschreitung des Maßnahmenwerts:
Sofortmaßnahmen
Präventionsmaßnahmen
Sanierungsmaßnahmen
Weitergehende Untersuchung und
Wiederholungsproben
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
48
Vorbeugende Maßnahmen
• Boilertemperatur erhöhen (ggf. nur temporär)
• Bewohnerinformation (Hygiene vor
Energieeinsparung) – Hinweis bei
Wohnungsleerstand
Weiterführend:
• Maßnahmenplan (gibt es Totleitungen?
Funktionsfähige Dämmung der
Warmwasserleitungen? Möglichkeit dezentraler
Warmwasserversorgung; Hydraulischer Abgleich…)
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
49
Stillgelegte Wasserleitungen
• Sachverhalt:
• Die Klägerin fordert Schadenersatz und
Schmerzensgeld, weil sie sich als Patientin eines
Schlaflabors eine Legionellenpneumonie zugezogen
hat.
• Verklagt werden die Ärzte als Betreiber des
Schlaflabors und der Gebäudeeigentümer.
LG Dortmund, Urteil vom 1.9.2010, 4 O 167/09
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
50
Begründung
• „In diesem Biofilm nisten sich Amöben ein, in denen
sich Legionellen einschließen und dort vermehren
können. So kann es dazu kommen, dass teilweise
geringere Konzentrationen vorliegen und beim
Aufreißen dieser Amöben es plötzlich zu
Überschwemmungen von Legionellen kommt.“
• „Es bedarf keiner großen Vorstellungskraft, dass bei
zu geringer Wassertemperatur und stagnierendem
Wasser ein Brutherd für Legionellen gegeben ist.“
• LG Dortmund, Urteil vom 1.9.2010, 4 O 167/09
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
51
Begründung
• „Jedem Betreiber muss unabhängig von der
Baugenehmigung klar sein, dass die allgemein
anerkannten Regeln der Technik einzuhalten sind.“
• „Es scheint sich niemand Gedanken darüber
gemacht zu haben, dass von den stillgelegten
Leitungen Gefahren ausgehen konnten.“
• LG Dortmund, Urteil vom 1.9.2010, 4 O 167/09
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
52
Unzulässige Kombitrenner
„Die Beklagte unterbreitete der Betreiberin der
Stadthalle ein Angebot zur Demontage der
Kombitrenner und Installation der TrinkwasserTrennstation mit dem Hinweis: …erhalten Sie
nachfolgend unser Angebot der Demontage der nicht
mehr zugelassenen Kombitrenner…wir weisen
nochmals ausdrücklich darauf hin, dass die
vorhandenen Trenner keine Zulassung für den
Anschluss an das Trinkwassernetz besitzen und daher
auch nicht mehr gewartet werden dürfen.“
• OLG Bremen, Urteil vom 18.5.2012, 2 U 1/12, ZMR
2014, 642
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
53
Begründung
• „Vielmehr war der unmittelbare Anschluss bei der
vorgenommenen Ausführungsart (nass/nass) schon
unter der Geltung der früheren DIN (1988-6), mithin
auch schon 2004 unzulässig. Das bedeutet aber
auch, dass in Ermangelung eines Bestandsschutzes
die Wartung der Anlage unzulässig war, worauf die
Beklagte zu Recht hingewiesen hat.“
• OLG Bremen, Urteil vom 18.5.2012, 2 U 1/12, ZMR
2014, 642
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
54
Verwalter muss für den Adressaten tätig werden
• Untersuchungspflichten nach § 14 TrinkwV 2011
sind zwingendes Recht. Verpflichtet wird „der
Unternehmer und der sonstige Inhaber einer
Wasserversorgungsanlage nach § 3 Nr. 2 TrinkwV",
er muss die gesetzlichen Untersuchungspflichten
erfüllen.
• Adressat ist der Verband „Wohnungseigentümergemeinschaft“, nicht sein Vertreter/Organ, der WEGVerwalter.
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
55
gemeinschaftsbezogene (fremde) Pflicht
• Der Verwalter handelt in Wahrnehmung einer
gemeinschaftsbezogenen (fremden) Pflicht der
Wohnungseigentümer oder in Erfüllung einer
eigenen gesetzlichen Pflicht des Verbandes.
• Nach § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG nimmt die Wohnungseigentümergemeinschaft die
gemeinschaftsbezogenen Pflichten der
Wohnungseigentümer wahr sowie sonstige Pflichten
der Wohnungseigentümer, sofern sie
gemeinschaftlich zu erfüllen sind.
• Hierzu zählt auch die Erfüllung der gesetzlichen
Untersuchungspflicht gemäß § 14 TrinkwV 2011.
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
56
Eigentümerpflichten nach öff. Recht;
korrespondierende Verwalterpflichten
• Letztlich geht es um die ganz grundlegende Frage
der Rechtsstellung und Funktion des Verwalters bei
rechtswidrigem Verhalten der Wohnungseigentümer.
• Ist er Kontrollorgan (bei der Einhaltung öffentlichrechtlicher Vorgaben des Staates) oder ist er nur
privatrechtlicher Dienstleister mit beschränkten
Hinweis- und Warnpflichten ?
• JH Schmidt für letzteres in Festschrift für Merle, S.
329 ff.
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
57
Arbeitsstättenverordnung
§ 4 Besondere Anforderungen an das Betreiben von
Arbeitsstätten
• (4) Verkehrswege, Fluchtwege und Notausgänge müssen
ständig freigehalten werden, damit sie jederzeit benutzt
werden können. Der Arbeitgeber hat Vorkehrungen zu
treffen, dass die Beschäftigten bei Gefahr sich unverzüglich
in Sicherheit bringen und schnell gerettet werden können.
Der Arbeitgeber hat einen Flucht- und Rettungsplan
aufzustellen, wenn Lage, Ausdehnung und Art der
Benutzung der Arbeitsstätte dies erfordern. …
• (5) Der Arbeitgeber hat Mittel und Einrichtungen zur ersten
Hilfe zur Verfügung zu stellen und diese regelmäßig auf ihre
Vollständigkeit und Verwendungsfähigkeit prüfen zu lassen.
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
58
Wartung von Brandschutztüren und
Verwalterpflichten
• Moderne Brandschutztüren sind hochentwickelte
sicherheitstechnische Anlagen, die zur Erhaltung Ihrer u. U.
lebensrettenden Funktion regelmäßiger Wartung bedürfen. Die
Instandhaltung obliegt nach (zB§ 3 BauO NW) dem Eigentümer
der Immobilie. Dieser kann die zur Instandhaltung erforderlichen
Wartungsarbeiten entweder selbst durchführen oder auf einen
Fachbetrieb übertragen.
• Um stets die einwandfreie Funktionsfähigkeit zu gewährleisten,
ist eine fachgerechte Wartung mit einem Intervall von maximal
12 Monaten erforderlich.
• Soweit Funktionsbeeinträchtigungen festgestellt werden (z.B.
Schwergängigkeit, ungewöhnlicheGeräuschentwicklung etc.), ist
unverzüglich ein Fachbetrieb mit der Überprüfung zu
beauftragen.
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
59
Allgemeine Anforderungen
• (1) Bauliche Anlagen sowie andere Anlagen und
Einrichtungen im Sinne von § 1 Abs. 1 Satz 2 sind so
anzuordnen, zu errichten, zu ändern und instand zu
halten, dass die öffentliche Sicherheit oder Ordnung,
insbesondere Leben, Gesundheit oder die natürlichen
Lebensgrundlagen, nicht gefährdet wird.
• Die der Wahrung dieser Belange dienenden allgemein
anerkannten Regeln der Technik sind zu beachten.
Von diesen Regeln kann abgewichen werden, wenn
eine andere Lösung in gleicher Weise die allgemeinen
Anforderungen des Satzes 1 erfüllt…
vgl. z. B. § 3 I BauO NRW
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
60
Allgemeine Anforderungen
• (2) Bauprodukte dürfen nur verwendet werden, wenn bei
ihrer Verwendung die baulichen Anlagen bei
ordnungsgemäßer Instandhaltung während einer dem
Zweck entsprechenden angemessenen Zeitdauer die
Anforderungen dieses Gesetzes oder aufgrund dieses
Gesetzes erfüllen und gebrauchstauglich sind.
• (3) Als allgemein anerkannte Regeln der Technik gelten
auch die von der obersten Bauaufsichtsbehörde durch
öffentliche Bekanntmachung als Technische
Baubestimmungen eingeführten technischen Regeln.
vgl. z. B. § 3 II, III BauO NRW
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
61
Wartung von Brandschutztüren und Haftung bei
Nichtbeachtung
• Wer diese nicht regelmäßig warten lässt,
gefährdet u.a. auch seinen Versicherungsschutz!
• Eine eingeschränkte Funktionsfähigkeit der
Brandschutzvorrichtungen kann zur
Leistungsfreiheit des Feuerversicherers führen,
§ 7 Ziff. 1.a AFB 87:
• Der Versicherungsnehmer hat
– alle gesetzlichen, behördlichen oder in dem
Versicherungsvertrag vereinbarten
Sicherheitsvorschriften zu beachten;
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
62
Weitere Risiken bei unterlassener Wartung von
Brandschutztüren
Der Eigentümer haftet für Dritten aufgrund einer
Funktionsstörung der Brandschutztür entstandener
Schäden in unbegrenzter Höhe aus dem Gesichtspunkt
der Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht.
Die Gewährleistung ist ausgeschlossen, soweit Mängel
auf unzureichende Wartung zurückzuführen sind (vgl.
DIN 4102, Teil 18, Nr. 1.2).
Die Baubehörde kann nach Feststellung einer in ihrer
Funktion gestörten Brandschutztür Maßnahmen zur
Gefahrenabwehr ergreifen, die bis zur Nutzungsuntersagung reichen können.
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
63
§ 7 Sicherheitsvorschriften
AFB 1987
• Verletzte der Versicherungsnehmer eine der
Obliegenheiten, so war der Versicherer nach
Maßgabe des § 6 VVG a.F. (jetzt § 28 VVG) zur
Kündigung berechtigt oder auch leistungsfrei.
• Eine Kündigung des Versicherers wird einen Monat
nach Zugang wirksam. Leistungsfreiheit tritt nicht
ein, wenn die Verletzung weder auf Vorsatz noch auf
grober Fahrlässigkeit beruht.
• Führt die Verletzung zu einer Gefahrerhöhung, so
gelten die §§ 23 bis 30 VVG . Danach kann der
Versicherer zur Kündigung berechtigt oder auch –
bei Vorsatz - leistungsfrei sein.
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
64
§ 28 VVG lautet
• § 28 Verletzung einer vertraglichen Obliegenheit
• (1) Bei Verletzung einer vertraglichen Obliegenheit,
die vom Versicherungsnehmer vor Eintritt des
Versicherungsfalles gegenüber dem Versicherer zu
erfüllen ist, kann der Versicherer den Vertrag
innerhalb eines Monats, nachdem er von der
Verletzung Kenntnis erlangt hat, ohne Einhaltung
einer Frist kündigen, es sei denn, die Verletzung
beruht nicht auf Vorsatz oder auf grober
Fahrlässigkeit…….
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
65
Weitere Vorschriften
• BGV A3 = Berufsgenossenschaftliche Sicherheit
und Gesundheit bei der Arbeit; hier: für
elektrische Anlagen und Betriebsmittel
• Anm: Die StA beim LG Hannover hat nach
tödlichem Elektrounfall eines Kleinkindes 2001
die Geschäftsführer der vermietenden
Wohnungsgenossenschaft strafrechtlich verfolgt.
Einstellung gegen Geldbuße von jeweils 2500
Euro! (Vortrag Grieseler, Mannheim, 2.4.2011)
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
66
Weitere Vorschriften
- DIN 18065 für Gebäudetreppen
- § 15 BetriebssicherheitsVO für Aufzugsanlagen
- DIN 1176 europäische Norm für Spielplätze und
Spielgeräte
- visuelle Routineinspektion (täglich bis wöchentlich
je nach Benutzungshäufigkeit)
- operative Inspektion (alle 1 bis 3 Jahre)
- jährliche Hauptinspektion
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
67
Was der Verwalter nie tun sollte….
• Im Verwaltervertrag sollte niemals die Übernahme
der Verkehrssicherungspflicht auf den Verwalter
geregelt werden.
• Wichtig ist die wirksame Delegation auf externe –
vom Verwalter zu kontrollierende – Dienstleister
(Hauswartservice; Winterdienstunternehmen…)
• Außerdem: Befugnis im Namen des Verbandes oder
eigentümers solche Dienstverträge abzuschließen.
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
68
Die Gefahr für den Verwalter lauert im Bereich des
öffentlich-rechtlichen Einschreitens
Während im WEG nicht einmal Vertragsstrafen (vom Gesetzgeber zu §
21 Abs.7 WEG tatsächlich vorgesehen, B/P Synopse in 18. Aufl., S.171
oben) an der Tagesordnung sind, kann der WEG-Verwalter nach
öffentlichem Recht z.B. von Ordnungsbehörden, verpflichtet werden,
Gefahrenquellen zu beseitigen, z. B. bestimmte bauliche Mängel in der
WE-Anlage.
Das ist dann nur vordergründig eine Frage des öffentlichen Rechts.
Dem WEG kommt aber Relevanz zu bei der Interpretation öffentlichrechtlicher Vorschriften, insbesondere bei der Bestimmung des richtigen
Adressaten einer Ordnungsverfügung, deren Nichtbefolgung zur
Bußgeld- oder Zwangsgeldfestsetzung führen kann.
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
69
Der Rspr.-„Oldie“
1. Ein Wohnungseigentümer wird durch eine Verfügung
selbst und unmittelbar betroffen, die dem Verwalter des
Wohnhauses den Einbau von Fahrkorbtüren aufgibt.
2. Wohnhäuser, in denen sich nur eigengenutzte
Eigentumswohnungen befinden, sind keine
"wirtschaftliche Unternehmung" im Sinne von § 24 Abs.2
GewO und deshalb hinsichtlich der an Aufzugsanlagen zu
stellenden Anforderungen der Regelungsermächtigung von
§ 24 abs.1 GewO nicht unterworfen. Für sie gilt auch
insoweit Baurecht.
• VGH Mannheim NJW 1974, 74, 75
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
70
Ordnungspflichtigkeit des WEG-Verwalters für
Brandschutz
• 1. Die Inanspruchnahme des Verwalters einer
Wohnungseigentümergemeinschaft zur
Sicherstellung des Brandschutzes im Bereich des
Gemeinschaftseigentums durch eine
Ordnungsverfügung (hier: Freihalten des
Treppenhauses) ist nicht zu beanstanden.
• Der Begriff der Instandhaltung (§ 27 Abs.1 Nr.2
WEG) umfasst auch die Beseitigung einer Störung
der öffentlichen Sicherheit oder Ordnung.
• OVG NRW (Münster), Beschluss vom 15.4.2009, 10 B
304/09, ZMR 2010, 78
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
71
§ 27 Abs.1 Nr. 2 und 3 WEG
• (1) Der Verwalter ist gegenüber den
Wohnungseigentümern und gegenüber der
Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt
und verpflichtet,….
• 2. die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und
Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums
erforderlichen Maßnahmen zu treffen;
• 3. in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des
gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche
Maßnahmen zu treffen;
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
72
Weiter das OVG NRW zu Stolperfallen
2. Die aus Gründen des Brandschutzes geforderte Beseitigung
von Gegenständen aus dem Bereich eines notwendigen
Rettungsweges kann nicht nur mit der Brennbarkeit der
Gegenstände begründet werden, sondern auch damit, dass sie
im Brandfall den Durchgang für Retter und Bewohner des
Hauses erschweren.
Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn die nutzbare Breite
des Rettungsweges unter Berücksichtigung der vorhandenen
Gegenstände die Anforderungen der §§ 36 Abs 5, 38 Abs.2
BauO NRW 2006 erfüllt.
3. Eine Ordnungsverfügung, die dem Adressaten die
Beseitigung "sämtlicher Brandlasten aus dem Treppenhaus"
aufgibt, kann wegen Unbestimmtheit rechtswidrig sein.
• OVG NRW (Münster), Beschluss vom 15.4.2009, 10 B
304/09, ZMR 2010, 78
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
73
Weiter das OVG
• Der Begriff der Instandhaltung umfasst auch die
Beseitigung einer Störung der öffentlichen
Sicherheit oder Ordnung.
• Diese Ordnungspflicht ist umfassend zu
verstehen.
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
74
weiter
• Vom Verwalter wird durch die Ordnungsverfügung
nur die Beseitigung der beanstandeten Gegenstände
aus dem Bereich des Rettungsweges verlangt;
• dies erfordert keine Zerstörung der Gegenstände,
sondern lediglich ihre Sicherstellung an einem
ungefährlichen Ort, falls die Eigentümer der
Aufforderung des Verwalters nicht nachkommen, sie
zu entfernen.
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
75
Kritik
• Das Ergebnis der Entscheidung ist falsch, der WEGVerwalter schon nicht ordnungspflichtig.
• Das OVG, das sich auf eigene, bereits zum alten
Recht zweifelhafte Rechtsprechung beruft, verkennt
jedenfalls die nach dem 1. 7. 2007 veränderte
rechtliche Situation.
• § 27 Abs.1 WEG gewährt dem Verwalter keine
Vertretungsbefugnis. Die Vorschrift bezieht sich
nach dem Willen des Gesetzgebers (BT-Dr 16/887, S.
70 = NZM 2006, 401, 442 li. Sp.) nur auf das
Innenverhältnis.
So bereits Drasdo NJW Spezial 2009, 594
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
76
Weitere Kritik
Auch die Argumentation, dass der Verwalter handeln dürfe,
weil ihm nach § 27 Abs.3 S. 1 Nr. 3 WEG eine Vollmacht für
die Durchführung von laufenden Instandsetzungs- und haltungsmaßnahmen eingeräumt worden sei, ist unzutreffend.
Darunter sind wiederkehrende Maßnahmen zu verstehen
(BGH, NJW 1977, 44). Dies dürfte bei der Befolgung einer
Ordnungsverfügung nicht der Fall sein.
Für alle nicht regelmäßig wiederkehrenden Maßnahmen bedarf
es, wie sich aus § 27 Abs.3 S.1 Nr. 7 WEG ergibt, einer
Beschlussfassung der Wohnungseigentümer, um ein
Handlungsrecht und damit auch eine entsprechende Pflicht zu
begründen. Auf eine Notwendigkeit der geforderten
Maßnahme kommt es mithin nicht an.
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
77
§ 27 Abs. 3 Nr. 3 und 7 WEG
• (3) Der Verwalter ist berechtigt, im Namen der
Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit
Wirkung für und gegen sie …
• 3. die laufenden Maßnahmen der erforderlichen
ordnungsmäßigen Instandhaltung und
Instandsetzung gemäß Absatz 1 Nr. 2 zu treffen; …
• 7. sonstige Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen
vorzunehmen, soweit er hierzu durch Vereinbarung
oder Beschluss der Wohnungseigentümer mit
Stimmenmehrheit ermächtigt ist.
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
78
Zur GaragenVO NRW
Durch Ordnungsverfügung mit Zwangsgeldandrohung
kann der WEG-Verwalter verpflichtet werden, aus
Brandschutzgründen mit einer Frist von ca. 3 Wochen
Garagentore dauerhaft in geöffneter Position
festzusetzen und dafür zu sorgen, dass in den
Einstellboxen gelagerte Materialien, mit Ausnahme
derer, die an ein KFZ montiert werden können,
entfernt werden und die Boxen dauerhaft in diesem
Zustand zu halten.
VG Düsseldorf, Urteil vom 20.8.2010, 25 K 3682/10
ZMR 2011, 338 = IMR 2011, 31 = ZWE 2011, 29; krit.
dazu auch Briesemeister ZWE 2011, 25 ff.
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
79
Sachverhalt
• Großgarage mit 65 Einstellplätzen.
• Insoweit wurde Sondereigentum begründet.
• Nach LBauO sind Garagen nur zum Abstellen von
PKW zugelassen.
• Berufsfeuerwehr sieht in dem Umfunktionieren zum
weiteren Lagerraum/Kellerraum zusätzliche konkrete
Brandgefahr.
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
80
Begründung
• Weil der Verwalter handeln darf, gilt er als STÖRER.
Seine Ordnungspflicht sei umfassend.
• Offenhalten der Einstellboxen gefährdet nicht
Charakter als Sondereigentum (arg. § 3 Abs.2 Satz 2
WEG „dauerhafte Markierungen“).
• (der wahre Grund):Die Inanspruchnahme aller
einzelnen Sondereigentümer würde zu einem
unverhältnismäßigen Verwaltungsaufwand führen.
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
81
Berechtigte Kritik durch VRiLG Weber
(IMR 2011, 31)
• Der Verwalter ist nicht Störer.
• Bei § 27 III 1 Nr.3 WEG ist der Verband - nicht der
Verwalter - passivlegitimiert.
• Der Verwalter muss nur Mängel feststellen, darüber
unterrichten und Beschlüsse vollziehen.
• Der Verwalter hat insbes. nicht im Sondereigentum
nach dem Rechten zu sehen.
• VG-Entscheidung als Willkürakt.
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
82
(Teilweise falscher) richterlicher Hinweis des VG
• Nach § 27 Abs.1 Nr.3 WEG ist der WEG-Verwalter in
dringenden Fällen in der Lage, sonstige zur
Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
erforderlichen Maßnahmen zu treffen.
• Dies werde in § 27 Abs.3 Nr. 4 WEG aufgegriffen.
• Es ist kein erfolgreiches Berufen des Verwalters auf
§ 123 StGB (Hausfriedensbruch) oder § 303 StGB
(Sachbeschädigung) denkbar, da ggf. Duldungsverfügung gegen Mieter oder Sondereigentümer
flankierend möglich ist.
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
83
Bewertung
• Bei Notmaßnahmen muss bzw. darf der Verwalter im
Innenverhältnis gemäß § 27 Abs.1 Nr. 3 WEG
handeln;
• im Außenverhältnis hat ihn § 27 Abs.3 Nr.4 WEG mit
der erforderlichen Vertretungsmacht versehen;
• insoweit decken sich Rechte und Pflichten im
Innenverhältnis mit der zur Ausführung benötigten
Vertretungsmacht (vgl. Spielbauer/Then § 27 Rn. 36)
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
84
Das unglaubliche Ansinnen……
• Der WEG-Verwalter kann als Vertreter des Verbandes und
der Wohnungseigentümer bei ordnungswidrigem Zustand
der Garagen als Störer von der Bauaufsicht der Kommune
in Anspruch genommen werden (vgl. OVG NRW ZMR 2010,
78).
• Die Herstellung des brandschutzgemäßen Zustands gehört
zur laufenden Instandsetzung; obendrein ist Dringlichkeit
zu bejahen, selbst wenn der Ist-Zustand schon Jahre
andauert.
• Gegebenenfalls muss der WEG-Verwalter
Aufträge im eigenen Namen erteilen; hierin liegt
kein besonderes Haftungs- oder Kostenrisiko!!??
• OVG NRW vom 28.1.2011, 2 B 1495/10, ZMR 2011, 425
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
85
Ein minimaler Rückzug bei Sondereigentum
• Es ist effektiver, den WEG-Verwalter unmittelbar in
Anspruch zu nehmen, als gegen den Verband
vorzugehen oder die einzelnen Eigentümer.
• Ein kleiner Fortschritt allerdings ist zu konstatieren:
Soweit es um die Freiräumung des Sondereigentums
„Garage“ geht, ist der WEG-Verwalter nicht Störer.
• OVG NRW vom 28.1.2011, 2 B 1495/10, ZMR 2011,
425
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
86
Umschwung in der Rspr. zum öff. Recht (1)
Es spricht vieles dafür, dass durch die Aufforderung
der Bauaufsichtsbehörde zur Herstellung eines zweiten
Rettungswegs bei einem sechsgeschossigen Gebäude
aus Gründen des Brandschutzes (§ 33 LBO 2004) der
Rahmen der eigenständigen Befugnisse der WEGVerwalterin einer Eigentumswohnanlage überschritten
und daher ihre alleinige ordnungsrechtliche
Inanspruchnahme für die Durchführung dieser
Maßnahmen ohne eine verbindliche Inanspruchnahme
der … ordnungspflichtigen Wohnungseigentümer
rechtlich nicht zulässig ist.
Saarländ. OVG, v. 3. 9.2014, 2 B 318/14, ZMR 2015, 501
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
87
Umschwung in der Rspr. zum öff. Recht (2)
Aus dem die Befugnisse des Verwalters gegenüber der
Gemeinschaft der Wohnungseigentümer umschreibenden § 27 WEG lässt sich keine die grundsätzliche
Verpflichtung der Wohnungseigentümer (§ 10 Abs. 1
WEG) suspendierende Berechtigung der WEGVerwaltung zur Vornahme der nach einer solchen
"offenen" Anordnung in Betracht kommenden,
teilweise weit reichenden baulichen Veränderungen
des gemeinschaftlichen Eigentums des Anwesens
ohne Zustimmung oder gar gegen den Willen der
Wohnungseigentümergemeinschaft herleiten.
Saarländ. OVG, v. 3. 9.2014, 2 B 318/14, ZMR 2015, 501
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
88
Sonderfall: Sofortmaßnahmen (1)
Anderes gilt hinsichtlich des als Sofortmaßnahme zur
Überbrückung des Zeitraums bis zur Herstellung des
zweiten Rettungswegs beziehungsweise zur
kurzfristigen Ausschaltung der erheblichen
Gefährdungen der Bewohner der oberen Stockwerke
bei Entstehen eines jederzeit denkbaren Brandes zu
begreifenden Gebots zur Herstellung benutzbarer
Nottreppenräume im Wege des "Gerüstbaus„.
Saarländ. OVG, v. 3. 9.2014, 2 B 318/14, ZMR 2015, 501
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
89
Sonderfall: Sofortmaßnahmen (2)
• Hier spricht vieles dafür, dass es sich bei dieser mit
Blick auf den Umfang und den wirtschaftlichen
Aufwand wesentlich geringere Bedeutung
erlangenden Maßnahme um eine von der
selbständigen Befugnis des Verwalters nach § 27
Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 WEG und damit auch
in Ansehung der polizeirechtlichen Regelungen über
die Gefahrenabwehr in den §§ 4, 5 SPolG um eine
ihrem eigenen Verantwortungsbereich
zuzurechnende Instandhaltung beziehungsweise
Instandsetzung handelt.
Saarländ. OVG, v. 3. 9.2014, 2 B 318/14, ZMR 2015, 501
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
90
Handlungsempfehlung
Wer als Verwalter eine Ordnungsverfügung der Behörde erhält,
hat folgende Möglichkeiten:
1. Widerspruch einlegen (Frist 1 Monat). Der Widerspruch
suspendiert die Ordnungsverfügung, falls die Behörde nicht die
sofortige Vollziehbarkeit angeordnet hat. Dann bedarf es
zusätzlich eines Suspendierungsantrags des Verwalters beim
Verwaltungsgericht.
2. Die Erfolgsaussichten eines Widerspruchs (und eines etwaigen
gerichtlichen Verfahrens) sind bei Eilmaßnahmen/laufenden
Maßnahmen wegen der obergerichtlichen Rspr. wohl gering.
Deshalb: Beseitigung des Baumangels veranlassen (Vorbereitung
und Einberufung einer Versammlung, bei Notmaßnahmen ggf.
sofortige Mängelbeseitigung durch Verwalter).
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
91
Besteht die Möglichkeit zur Delegation auf
Dritte?
• Verkehrspflichten können grds. auf Dritte übertragen
werden (BGH v. 29.6.2006, VI ZR 166/05, NJW 2006,
3628, Bsp: Räum- und Streupflicht);
• zu Besonderheiten in der Wohnungseigentümergemeinschaft vgl. OLG München ZMR 2006, 226 (mit
krit. Anm. Elzer):
• Schadensersatzansprüche eines WEers wegen
Verletzung von Verkehrspflicht richten sich nicht
gegen die WEer als Einzelpersonen, sondern gegen
die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband.
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
92
Ansicht Elzer zur Rechtslage im Bereich des WEG
1. Eine Organhaftung des Verbandes für den Verwalter
gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer
kommt in Betracht, wenn letzterer es unterlassen hat,
die Verkehrspflichten zu organisieren.
2. Die Eigentümer trifft auch eine eigene Verkehrspflicht. Der Verband kann zB keine Zufahrt gegen deren
Willen bei Gefahr sperren lassen.
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
93
Meinungsumschwung
beim LG Hamburg
• Der Verband "Wohnungseigentümergemeinschaft"
ist in Fällen, in denen ein Wohnungseigentümer
nach § 280 BGB Schadensersatz wegen einer nicht
bzw. nicht rechtzeitig beschlossenen und / oder
durchgeführten Instandsetzungs- bzw. Sanierungsmaßnahme begehrt, nicht passivlegitimiert.
• LG Hamburg, Urteil vom 31.8.2011, 318 S 258/10,
ZMR 2012, 189 = ZWE 2012, 26 (Revision zugelassen)
• (a.A. allerdings noch LG Hamburg, Beschluss vom
6. März 2009 - 318 T 99/08, ZMR 2009, 714).
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
94
Weiter
Die Klage ist gegen die übrigen Wohnungseigentümer,
nicht aber gegen den teilrechtsfähigen Verband zu
richten.
Wenn nämlich die Verpflichtungsklage auf Zustimmung
der übrigen Wohnungseigentümer zu einer Maßnahme
ordnungsgemäßer Verwaltung gegen die übrigen
Wohnungseigentümer zu richten ist, muss dies auch
für Schadensersatzansprüche wegen schuldhafter
Verletzung der Pflichten aus § 21 Abs. 4 WEG durch
die übrigen Wohnungseigentümer gelten.
• LG Hamburg, Urteil vom 31.8.2011, 318 S 258/10,
ZMR 2012, 189
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
95
Voraussetzung einer Delegation
• ist eine Vereinbarung zwischen den Beteiligten, aus
der für beide deutlich wird, dass und welche
Pflichten übernommen werden;
• ein wirksamer Vertrag ist hingegen nicht zwingend
erforderlich.
BGH v. 17.1.1989, VI ZR 186/88, ZMR 1989, 170 =
NJW-RR 1989, 394, 395
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
96
Deliktsrechtliche Haftung des „Übernehmers“
• Wird die Wegereinigung in einer Wohnungseigentumsanlage auf einen Dritten übertragen, so kann
dieser unter dem Gesichtspunkt der Verletzung der
Verkehrssicherungspflicht auch den Wohnungseigentümern gegenüber deliktsrechtlich haftbar sein.
• BGH v. 17.1.1989, VI ZR 186/88, ZMR 1989, 170
• Hier: Verpflichtung, den Weg von Verunreinigungen
freizuhalten, die ihrer Art nach die Gefahr begründen,
dass Benutzer des Weges zu Schaden kommen. Es
war geboten, dafür Sorge zu tragen, dass sich auf
dem Wege keine unfallgefährliche "Schmierschicht
aus nassem und faulendem Laub" bildete.
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
97
Delegation bedeutet auch Haftung ggü. dem
Delegierenden
• Dass bei Delegierung der Verkehrssicherungspflicht auf einen
anderen dieser andere auch dem Delegierenden selbst
deliktsrechtlich haftbar sein kann, findet seine innere
Rechtfertigung in dem Gedanken der - auf diese Weise
veränderten - Bereichszuständigkeit.
• Die deliktische Einstandspflicht des mit der Wahrnehmung der
Verkehrssicherung Beauftragten beruht nicht eigentlich auf
dem Vertrag mit dem primär Verkehrssicherungspflichtigen.
• Sie besteht ggfls. auch dann, wenn dieser Vertrag rechtlich
keinen Bestand hat. Entscheidend ist, dass der in die
Verkehrssicherungspflicht Eintretende faktisch die Aufgabe der
Verkehrssicherung in dem Gefahrenbereich übernimmt und im
Hinblick hierauf Schutzvorkehrungen durch den primär
Verkehrssicherungspflichtigen unterbleiben, weil sich dieser
auf das Tätigwerden des Beauftragten verlässt.
• BGH v. 17.1.1989, VI ZR 186/88, ZMR 1989, 170
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
98
Folge der Delegation
• ist, dass der Übernehmende sicherungspflichtig
wird. Ein „Rest“ der Verkehrspflicht verbleibt aber –
in Form von Auswahl- und Überwachungspflichten –
beim Übertragenden.
• Bereits vor bzw. unmittelbar bei der Delegation greift
die Pflicht zu sorgfältiger Auswahl in Bezug auf
Sachkunde und Sorgfalt des Übernehmenden, die im
Zusammenhang mit der eigenen Sachkunde des
Auswählenden zu sehen ist.
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
99
Zurechnung von Drittverhalten?
• § 278 BGB ist nach ganz hM bei Delegation auf
einen Dritten (Dienstleister) nicht analog
anzuwenden, da die Vorschrift sonst bei der
Deliktshaftung zur Umgehung des § 831 I 2 BGB
instrumentalisiert werden könnte.
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
100
Verbleibendes Pflichtenprogramm
• Weiterhin hat der Übertragende eine Pflicht zur
Überwachung des Übernehmenden. Er darf aber bei
Fehlen entgegenstehender Anhaltspunkte auf die
Erfüllung der übertragenen Verkehrspflichten
vertrauen (BGH v. 29.6.2006, VI ZR 166/05, NJW 2006,
3628).
• Ggf. ist durch die Umstände des Einzelfalls eine
weiter gehende Überwachung geboten, zB bei
besonderer Gefährlichkeit der Gefahrenquelle oder
bei konkreten Zweifeln an der Zuverlässigkeit des
Übernehmenden (BGH NJW 1976, 47), wohl auch bei
der ersten Delegation, wenn seine Zuverlässigkeit
(noch) nicht erwiesen ist.
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
101
Streupflicht als „Klassiker“
• Öffentliche Parkplätze müssen auch dann nicht
umfassend schnee- und eisfrei sein, wenn sie nicht
von einer Kommune im Interesse der Allgemeinheit,
sondern von einem Wirtschaftsunternehmen für
dessen Kundschaft unterhalten werden (hier: 50 cm
Eisfläche auf dem ansonsten gefahrlos begehbaren
Parkplatz einer Sparkasse)
• OLG Koblenz, Beschluss vom 10. 1. 2012, 5 U
1418/11, ZMR 2012, 409
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
102
Exkurs zu Winterdienstverträgen (1)
• 1. Bei einem Winterdienstvertrag handelt es sich um
einen Geschäftsbesorgungsvertrag mit
dienstvertraglichem und nicht mit werkvertraglichem
Charakter.
• 2. Wird der Winterdienst teilweise nicht oder zu spät
erbracht, kann der Vergütungsanspruch nicht
gemindert werden, da im Dienstvertrag auch die
Schlechtleistung als Erfüllung anzusehen ist.
So - falsch - LG Berlin vom 22.6.2011, GE 2011, 953
ähnlich AG Neukölln GE 2010, 987
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
103
Exkurs zu Winterdienstverträgen (2)
• Der zu Grunde liegende Vertrag stellt einen
Werkvertrag dar. Die Fa. X. schuldete nicht lediglich
die Erbringung einer Tätigkeit.
• Zwar war es auch ihre Aufgabe, die Wetterlage zu
beobachten und demgemäß die Entscheidung zu
treffen, ob und welche Maßnahmen zur Erfüllung der
Verkehrs-sicherungspflichten erforderlich sind. Es
ist die Schnee- und Eisglätte erfolgreich zu
bekämpfen, um den Vorgaben des Gesetzes genüge
zu tun.
AG Spandau vom 1.11.2011, 70 C 73/11, ZMR 2012, 410
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
104
Exkurs zu Winterdienstverträgen (3)
• Verpflichtet sich der Unternehmer, eine bestimmte
Fläche von Schnee- und Eisglätte freizuhalten, ist
Werkvertragsrecht anwendbar.
• Gemäß § 631 Abs. 2 BGB kann Gegenstand eines
Werkvertrages auch ein durch Arbeit oder
Dienstleistung herbeizuführender Erfolg sein.
• BGH Urteil vom 6.6.2013, VII ZR 355/12, MDR 2013,
960
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
105
weiter:
• Für die Abgrenzung von Dienst- und Werkvertrag ist
der im Vertrag zum Ausdruck kommende Wille der
Parteien maßgebend. Es kommt darauf an, ob eine
Dienstleistung als solche oder als Arbeitsergebnis
deren Erfolg geschuldet wird
• Geschuldet war ein bestimmtes Arbeitsergebnis. Es
kam den Vertragsparteien darauf an, dass die
vereinbarten Flächen in der Wintersaison gefahrlos
benutzt werden konnten. Vertragsgegenstand war
die erfolgreiche Bekämpfung von Schnee- und
Eisglätte.
• BGH Urteil vom 6.6.2013, VII ZR 355/12, MDR 2013,
960
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
106
Keine Pflichten ohne konkreten Anlass
• 1. Der Vermieter ist im Rahmen seiner Instandhaltungs- und Verkehrssicherungspflicht nicht
gehalten, ordnungsgemäß installierte (Kohle-)Öfen in
der Wohnung des Mieters ohne besonderen Anlass
einer regelmäßigen Kontrolle, etwa im Hinblick auf
die Funktionsfähigkeit und Dichtigkeit der
Wandanschlüsse, zu unterziehen.
• Soweit nicht im Einzelfall besondere Umstände
vorliegen, reicht es aus, wenn auftretende
Unregelmäßigkeiten oder vom Mieter angezeigte
Mängel unverzüglich von einem Fachmann
abgestellt werden.
BGH, B. vom 1.6.2011, VIII ZR 310/10, ZMR 2011, 938
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
107
Weiter der BGH
• 2. Liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass der
Austritt von Ruß in der Wohnung des Mieters auf ein
vorheriges pflichtwidriges oder unsachgemäßes
Verhalten des Schornsteinfegers zurückzuführen ist,
so kommt es nicht darauf an, ob der
Schornsteinfeger bei der Kaminkehrung als
Erfüllungsgehilfe des Vermieters gegenüber dem
Mieter handelt.
BGH, B. vom 1.6.2011, VIII ZR 310/10, ZMR 2011,
938
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
108
Musterbeschluss
TOP …/2014 Mehraufwand Verwaltung w/ „TrinkwV“
Der Verwalter informiert die Eigentümer ausführlich zum
Thema „mehrfach novellierte TrinkwV“.
Hierdurch entstehen folgende Zusatzaufgaben im Falle des
Positivbefundes für den Verwalter:
1.Information Gesundheitsamt und Hausbewohner
2. Einleitung weitergehender Untersuchungen und
Gefährdungsbeurteilung
3. Vorbereitung und Einleitung von Maßnahmen
4. Organisation der Nachuntersuchung
5. Information Gesundheitsamt und Hausbewohner nach
erfolgter Sanierung
Copyright Dr. Olaf Riecke
109
03.10.2015
Musterbeschluss (Fortsetzung)
TOP ../2014 Mehraufwand Verwaltung wegen „TrinkwV“
Für den Fall des Positvbefundes sind nach den
Vorschriften der TrinkwV die angeführten
Zusatzaufgaben zu erfüllen.
Für diese Aufgaben erhält der Verwalter eine pauschale
Zusatzvergütung in Höhe von € 595,-- (brutto) je
Einzelfall.
Diese Vergütung ist bei Rechnungsstellung durch den
Verwalter fällig.
Diese Kosten sind Kosten der Eigentümergemeinschaft
und gemäß § 16 Abs.2 WEG umzulegen.
Copyright Dr. Olaf Riecke
110
03.10.2015
Musterbeschluss (Outsourcing)
TOP …/2014 Mehraufwand w/ „TrinkwV“
Die „mehrfach novellierte TrinkwV“ bedeutet im Fall
des Positivbefundes :
1.Information Gesundheitsamt und Hausbewohner
2. Einleitung weitergehender Untersuchungen und
Gefährdungsbeurteilung
3. Vorbereitung und Einleitung von Maßnahmen
4. Organisation der Nachuntersuchung
5. Information Gesundheitsamt und Hausbewohner
nach erfolgter Sanierung
Copyright Dr. Olaf Riecke
111
03.10.2015
Musterbeschluss (Outsourcing) weiter
• Für die Erfüllung dieser Aufgaben wird der Verwalter
ermächtigt, in einem derartigen Fall ohne weitere
Eigentümerversammlung die Fa. ……
(Spezialdienstleister) zu beauftragen.
• Wegen des Leistungsverzeichnisses wird Bezug
genommen auf deren Angebot vom ….
• Der Angebotspreis von ….. Euro darf erhöht sein um
einen Zuschlag entsprechend der Preissteigerung
seit Angebotsabgabe wie sie dem Anstieg des
Verbraucherpreisindexes für Deutschland entspricht.
Copyright Dr. Olaf Riecke
112
03.10.2015
Und Tschüß…..
03/10/15
Copyright © Dr. Olaf Riecke
113

Download Report