Mythos Einkaufscenter - City Partner Offenburg

Mythos
Einkaufscenter
Offenburg...
... und was dahinter steckt!
Walter Brune: Das Gewissen sinnvoller Centerentwicklung
STATEMENTS: OFFENBURGS Händler KOMMEN ZU WORT
Fragen, die so noch nicht gestellt wurden ...
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»Stresstest-Kriterien
für den Mythos«
Der Mythos von Einkaufcentern begründete sich lange Zeit auf der Aussage
der Centerentwickler, dass ein Einkaufcenter eine Innenstadt immer bereichert.
Dieser Mythos wurde durch wissenschaftliche Studien stark in Frage gestellt und
am Beispiel vieler verheerender Stadtentwicklungen durch Centeransiedlungen
eindeutig widerlegt. Die Studien zeigen auch, es findet keine nachhaltige Stärkung der Kaufkraftentwicklung in den Städten statt. Neue Statistiken belegen
zudem, dass der stationäre Handel insgesamt an Umsatz verliert und inzwischen
auch der Umsatz in den zum stationären Handel zählenden Centeransiedlungen rückläufig ist. Unter der Führung von Walter Brune wurden zusammen mit
anderen renommierten Fachleuten Kriterien entwickelt, die zu einer positiven
Entwicklung unter dem Namen Stadtgalerie führen können.
Hier die Kriterien, die den positiven Mythos der Stadtgalerie begründen:
• Centerprojekte verändern die Innenstadt. Zwingend notwendig ist ein Rahmen
plan, der im Vorfeld die Verträglichkeit sicherstellt, die gewünschten städtebaulichen Ziele absichert und letztlich auch Investitionssicherheit schafft.
• Es ist eine optimale funktionsräumliche Integration des Projektes herzustellen. Das Vorhaben muss barrierefrei zentral in der Innenstadt liegen. Gewachsene, lebensfähige Geschäftslagen dürfen nicht nachhaltig geschwächt werden.
Gleichzeitig muss der bestehende Einzelhandel sich weiterentwickeln.
• Zukünftige Rahmenbedingungen müssen angemessen berücksichtigt werden.
Gutachten müssen sorgfältig, neutral und aussagekräftig sein. Sie müssen
ehrlich und eindeutig interpretiert werden.
• Die Zukunftsperspektiven müssen dem Übergang von wachstumsorienter Entwicklung zu anpassungsorientierten Strategien Rechnung tragen.
Wie und ob diese Kriterien erfüllt sind, ist Inhalt der vorliegenden Publikation.
Statements ...
»Wenn am Ende der Überlegungen
das Ergebnis steht, dass wir ein Center brauchen
dann soll das wohl so sein.«
Jens Arnold, Inhaber „Arnolds Kaffeemanufaktur“
„Über die nördliche Hauptstraße redet man in Offenburg wenigstens noch! Wir, die hier südlich der Steinstraße liegen, sind völlig in
Vergessenheit geraten. Im Ernst: Wenn man eine Belebung der Innenstadt herbeiführen möchte, braucht man einen attraktiven Mix von
Handel und Gastronomie. Wenn am Ende der Überlegungen das Ergebnis steht, dass wir ein Center brauchen – dann soll das wohl so sein.
Wenn es kommt, wird es die Passanten-Ströme so tiefgreifend verändern, dass weniger Kunden zu uns finden. Mir war von Anfang an
bewusst, meine Kaffeemanufaktur liegt nicht gerade in Lauflageund ich erwarte von der Stadt auch nicht, dass sie direkt etwas für mich
tut. Aber vielleicht auch nicht gerade etwas gegen mich. In sehr vielem, was die Citypartner fordern, haben sie recht.“
»Die Offenburger Planung
macht mir groSSe Sorgen...«
Christina Trebes, Lederhaus Kirn-Trebes
„Auf Messen spreche ich natürlich auch mit Kollegen aus anderen Städten. Jene, die mit ihrem Geschäft in ein Center gezogen sind, sind
meistens nicht glücklich darin. Die Offenburger Planung macht mir große Sorgen, weil noch mehr Handelsfläche einfach nicht zu mehr
Umsätzen führt – das haben wir doch schon bei den verlängerten Ladenöffnungszeiten gelernt!“
»Wir fragen uns, wieso Offenburg die Fehler
von ähnlich groSSen Städten wiederholen möchte,
indem sie ein Einkaufscenter etablierten....«
Joachim Leitermann & Carina Leitermann „Leitermann Schlafkultur“
„Will man Offenburg in die Zukunft führen als Einkaufsstadt, muss man zwingend die Frage stellen, was unsere Stadt so charmant macht
und ihr ihren Mehrwert verleiht. Für uns sind das eindeutig die Menschen, die hinter den Geschäften in Offenburg stehen. Sie sorgen für
die persönliche Note, für Beratung und für die liebenswerten Eigenarten. Wir fragen uns, wieso Offenburg die Fehler von ähnlich großen
Städten wiederholen möchte, indem sie ein Einkaufscenter etablierten. Wir leben ohne das Center, wir werden aber auch mit dem Center
leben können. Was wir heute jedoch schon sagen können: Wir wissen, was es bedeutet, wenn Frequenz-Bringer einfach aus der Stadt
expediert werden: Stadtbücherei, Sparkasse, Ärzte – Besucher, Mitarbeiter und Patienten sind in die City gekommen und haben dann
noch das eine oder andere erledigt oder die Gastronomie besucht.“
»Für kurze Zeit attraktiv und dann
merken die Kunden, dass sie dort nichts bekommen, was sie
nicht auch im Internet bestellen könnten.«
Gerd Weisser, Inhaber „Spiel & Phantasie“
„Ich kann mir kaum vorstellen, dass dieses Einkaufscenter Offenburg bereichern kann! Wohlgemerkt mache ich mir gar keine so großen
Sorgen, was das Center für mein Geschäft bedeutet. Ich bin mir ziemlich sicher, dass ich ein Sortiment und eine Beratungsleistung für
meine Kunden vorhalte, die es dort so nicht geben wird, weil die Konzepte solcher Center völlig anders angelegt sind. Es kommen zwei
Ankermieter, zu denen sicher kein Spielwarenhandel gehören wird, und ansonsten Filialisten wie Optiker, Kosmetik, Buchhandel, Textil.
Meist sind das auch noch Läden im Bereich des Preiseinstiegssegments. Kurzum: Für kurze Zeit attraktiv und dann merken die Kunden,
dass sie dort nichts bekommen, was sie nicht auch im Internet bestellen könnten.“
Im Gespräch mit Schwester Martina Merkle, Oberin des Klosters Unserer Lieben Frau, Offenburg
»Ob das Viertel wohl zum
Vorteil der hier lebenden
Menschen umgestaltet wird?«
Widerstand hat in Offenburg ein Gesicht: Es ist das von Schwester Martina Merkle. Die Oberin
des Klosters Unserer Lieben Frau gehört dem geschäftsführenden Vorstand der Bürgerinitiative
Bahntrasse e.V. an. und gilt zusammen mit Dekan i. R. Manfred Wahl als ökumenisches Führungsduo, das „mit seiner ausgleichenden und besonnenen Art stets für ein fruchtbares und
konstruktives Klima gesorgt hatte“ hieß es in der Laudatio bei der Verleihung der Bürgermedaille 2014. „Widerstand in gutem Sinne“ will Schwester Martina Merkle auch beim Einkaufscenter
leisten, das in direkter Nachbarschaft zu ihrem Kloster entstehen soll. Wir sprachen mit ihr über
ihre Sorgen bezüglich Lärm und Verkehr und über die Bereitschaft der Stadt, den Blick auf das
Kloster zu verbauen.
→ Nachgefragt:
Sie haben den Lärm der Bahn im Rücken und werden bald ein
Einkaufscenter an der Seite Ihrer altehrwürdigen Mauern haben.
Welche Sorgen machen Sie sich?
Schwester Martina:
→
Es macht mir Sorge, dass die Verkehrsführung zum und vom Center für mich nicht nachvollziehbar geklärt ist, es macht mir Sorge,
dass eine Baustelle zu Beeinträchtigungen unserer historischen
Bausubstanz führen könnte und ich sorge mich um den Lärm und
die Emissionen, die das Einkaufscenter mit sich bringen wird, und
die den Alltag an unserer Schule negativ beeinflussen werden.
Außerdem habe ich bei der Veranstaltung „Innenstadt-Markt“ im
Salmen gesehen, dass man Dinge plant, die so nicht mit uns abgesprochen waren. Zum Beispiel wurde unser Privatgelände hinter
dem Tor plötzlich zum öffentlichen Raum.
Die Stadt erklärt, dass mit dem Bau des Einkaufscenters das
Viertel eine Aufwertung erfahren wird. Sehen Sie das nicht so?
Schwester Martina:
→
Wir sehen es leider so, dass das Viertel nicht zum Vorteil der Menschen, die hier leben, umgestaltet wird. Die Planungen wurden in
einem zweiten Schritt verträglicher, weil die Bürger sich gewehrt
haben mit ihren Einwendungen. Ich habe viel mehr den Eindruck,
dass die Stadt von einer Aufwertung spricht und damit ablenken
möchte von vielen Nachteilen, die das Center mit sich bringt –
zum Beispiel die Verlagerung der Einkaufsströme weg von der
Steinstraße oder von der Hauptstraße. Wir haben auch bei der
Stadt vorgesprochen und uns darum bemüht, auf der Sach-Ebene
zu diskutieren. Leider fühlten wir uns nicht immer ernst genommen, als wir unsere Einwendungen gemacht haben.
Schwester Martina Merkle setzt sich ein und hinterfragt
→ Nachgefragt:
Es ist Ihnen auch ein Anliegen, dass das Kloster als eines der prägnantesten Gebäude der Stadt und auch als ein Ensemble, das
über Jahrhunderte hinweg die Geschichte Offenburgs mitgeschrieben hat, gut sichtbar bleibt. Was die Planung des Centers
wohl nicht ermöglichen wird…
→
→ Nachgefragt:
Schwester Martina:
Das ist leider richtig. Es wäre ausgesprochen schade, es würde ein
Bau entstehen, der den Blick auf das Kloster beeinträchtigt. Was
man seitens der Stadt in Kauf zu nehmen bereit ist, hat man gesehen beim Neubau im Garten des Hauses von Gretel Haas-Gerber.
Das ist ebenfalls eine definitive Verschlechterung des vorherigen
Zustandes.
Interview mit Walter Brune, internationaler Städteplaner und Architekt, Düsseldorf
»Städte muss man pflegen wie ein
geliebtes Kind!«
Walter Brune ist der Grandseigneur und das Gewissen nicht nur der deuschen, sondern auch der
internationalen Städteplanung. Der 89-jährige Architekt unterhielt einst mit der Bauhaus-Ikone
Marcel Breuer ein Büro in New York und er entwarf mit dem Rhein-Ruhr-Zentrum in Mülheim
an der Ruhr das erste und größte Shoppingcenter Europas. Eine Sünde, die er sich auch 40
Jahre später kaum verzeihen kann. Als Reaktion entwickelte, plante und betrieb er einen neuen
Centertypus – darunter die Kö-Galerie in Düsseldorf. Er hauchte der City von Eindhoven mit der
Leuvel-Galerie neues Leben ein, schuf den Prototypen der Stadtgalerie. Wir sprachen mit Walter
Brune über das, was er aus seinen eigenen Fehlern gelernt hat, warum sich für ihn der Kampf
gegen den „Angriff auf die City“ auch heute noch lohnt und warum bei ihm in Bezug auf das
geplante Offenburger Center alle Alarmglocken angehen.
→ Nachgefragt:
Sie sind 89 Jahre alt und zählen laut Manager Magazin zu den 500
reichsten Menschen Deutschlands. Könnten Sie Ihre Zeit nicht mit
angenehmeren Dingen anfüllen als mit Arbeit und vor allen Dingen mit dem Kampf gegen Einkaufszentren oder Factory Outlet
Center (FOC)?
Zentrale in Essen, außerdem weitere Kaufhäuser für den Konzern
und auch für weitere Einzelhandelsriesen. Sie bezeichnen die KöGalerie in Düsseldorf von 1986 als Ihr bedeutendstes Bauwerk
und als das, welches Ihnen am meisten am Herzen liegt. Die Stadt
Eindhoven liebt Sie noch heute, weil sie mit der Heuvel Galerie
1992 der City wieder neues Leben einhauchten. Einkaufen in
einem fest umrissenen Raum ist also doch keine Todsünde?
→
→
Walter Brune:
Nein! Ich arbeite gerne. Und dass ich mich für die Innenstädte
und gegen die zerstörerische Kraft von Einkaufscentern oder Outlet Centern einsetze – das geschieht aus Überzeugung. Man muss
engagiert sein im Leben. Ich habe an anderer Stelle genug Geld
verdient – wenn ich Vorträge halte oder Städte berate, mache ich
das gratis. Ich bezahle sogar meine Fahrtkosten selbst.
→ Nachgefragt:
Walter Brune:
Natürlich nicht! Es gibt allerdings drei unumstößliche Regeln, denen ein großes Projekt gehorchen muss, soll es eine Innenstadt
bereichern und nicht ruinieren: Erstens verkraftet eine Stadt nur
eine begrenzte Anzahl an zusätzlichen Quadratmetern Verkaufsfläche. Das ist nicht beliebig und darf auch nicht der Profitmaximierung von Shopping-Center-Betreibern untergeordnet werden.
Sie haben auch Geld verdient mit dem Bau eines großen Einkaufszentrums, mit einem, wie Sie diese heute verdammen. Das war
in Mühlheim an der Ruhr Anfang der 70-er Jahre…
Wenn ich mir eine Zwischenfrage erlauben darf:
Wie viel zusätzliche Quadratmeter Einzelhandelsfläche verkraftet eine Stadt mit etwas mehr als
57.000 Einwohnern?
→
→
Walter Brune:
Leider. Und auch wenn wir uns gefreut haben, dass wir damals
das modernste und größte Shopping Center in ganz Europa gebaut hatten – ich habe nicht lange gebraucht, um zu bemerken,
dass ich damit einer Stadt auch das Herz herausgerissen hatte!
Die Schlossstraße in Mühlheim verlor nach und nach ihre Mieter. Der Einzelhandel zog weiter in das neue Center, wo die Post
abging. Ich habe so etwas nie wieder getan – obwohl man mir
für die Wiederholung dieser „Erfolgsgeschichte“ an anderer Stelle
viel Geld angeboten hatte.
→ Nachgefragt:
Für den Einzelhandel gebaut haben sie trotzdem: Die Karstadt-
Walter Brune:
Maximal 5.000 Quadratmeter! Aber lassen Sie mich fortfahren!
Die zweite Regel lautet: Eine Stadt hat meist eine gewachsene
und somit historische Mitte. Das ist meist dort, wo der Einzelhandel das meiste Geschäft macht. Ich kann neben die alte Mitte keine neue Mitte setzen – das geht nicht, weil es zwei Mitten nicht
geben kann. Sollen ein Einkaufszentrum oder eine Stadtgalerie
belebend wirken, müssen sie ihren Platz in der Mitte einer Stadt
haben und nicht am Rand, weil sie sonst von der alten Mitte alles
absaugen. Das Projekt muss außerdem aus vielen Richtungen zugänglich sein, kein abgeschlossener Raum, der alles andere draußen lässt. Drittens muss solch ein Einkaufszentrum das Sortiment
einer Stadt ergänzen und nicht einfach nur das, was bereits vorhanden ist, verdoppeln oder verdreifachen.
Interview mit Walter Brune, internationaler Städteplaner und Architekt, Düsseldorf
Journalistin Doris Geiger im Gespräch mit Walter Brune in Düsseldorf.
→ Nachgefragt:
→
Wenn man ein Center wie das, das in Offenburg geplant ist, mit
möglichst vielen Zugängen versieht – darf man dann nicht ein wenig von der Mitte abrücken?
Jeden, den sie braucht, um ihren alteingesessenen Einzelhandel
zu schützen, was sie auch tun muss. Mit einem städtebaulichen
Vertrag kann man alles regeln, was auch privatwirtschaftlich zu
regeln ist. An dieser Stelle ist die Politik gefragt.
→
Nein! Es sind stets alle Kriterien zu erfüllen! Gelingende Einkaufscenter finden sich immer in der Mitte – dort, wo das Leben bereits pulsiert. Ich kann nichts schaffen, was dem gleich kommt,
ohne das Alte zu beschädigen. In Eindhoven habe ich ein riesiges
Loch in der Stadtmitte vorgefunden. Man wollte in der Heuvel Galerie aber nicht nur Einzelhandel, sondern wir haben die Philharmonie integriert, die Post, das Casino – kurzum die ganze Vielfalt
des städtischen Lebens. Es ist nämlich genau dieses, was die Menschen in die Stadt zieht. Die neuen Einkaufszentren nehmen die
Kultur nicht mit, nicht den öffentlichen Raum. Sie bringen einfach
zusätzliche Handelsfläche unter Dach und Fach. Das war’s! Hier
fühle ich mich als Architekt aufgerufen, die Hand zu heben.
→ Nachgefragt:
Der Konsument ist doch dankbar für möglichst viel Auswahl…
Und der Konsument ist auch Wähler!
→
Walter Brune:
Walter Brune:
Walter Brune:
Höchstens indirekt, was mich eher amüsiert hat. Der Chef eines
großen Projektentwicklungsunternehmens für Shoppingcenter
hat aus Wut über mich unseren Yachtclub verlassen…
Man darf den Konsumenten nicht bei allem fragen! Sie diskutieren ja auch nicht mit dem Bürger, ob es sinnvoll ist, alkoholisiert
Auto zu fahren – auch wenn viele Menschen das immer wieder
tun, weil sie denken, das geht doch. Aber auch der Presse kommt
hier Verantwortung zu. Leider ist es häufig so, dass Investoren
von Einkaufszentren in den Städten, in denen sie bauen möchten, auch den Zeitungsverlagen einen Besuch abstatten. Man
stellt wunderbare Anzeigenumsätze in Aussicht, wenn das neue
Center erst steht. Da die meisten Verlage mit Anzeigen- und Leserschwund kämpfen, kann man sich vorstellen, welche Haltung
gegenüber diesen Investoren eingenommen wird. Ich habe dieser
Tage erst einen offenen Brief verfasst an die Redaktionen der großen deutschen Tageszeitungen von „Zeit“ über „Die Welt“ bis hin
zur Süddeutschen Zeitung, dass sie sich endlich des Themas Factory Outlet Center annehmen sollen. Sie sehen: Ich werde nicht
müde, den Angriff auf die City abzuwehren.
→ Nachgefragt:
→ Nachgefragt:
Sie heben nicht nur die Hand, Sie sagen Kommunalpolitikern auch
sehr deutlich, was Sie von Ihnen erwarten. Aber: Wie viel Einfluss
hat eine Stadtverwaltung auf die Sortimentsgestaltung in einem
Center?
So heißt auch eines Ihrer Bücher. In diesem unterscheiden Sie
auch ganz deutlich zwischen Einkaufscenter und Stadtgalerie –
was sich viele Center-Betreiber zunutze gemacht haben, denn
vieles, was diese heute bauen, wird jetzt Galerie genannt. Was ist
→ Nachgefragt:
Das haben Sie mehr als einmal getan. Haben Sie niemals Konsequenzen zu tragen gehabt?
Walter Brune:
→
»GELINGENDE
EINKAUFSCENTER
finden sich immer in
der Mitte - dort
wo das leben
BEREITS pulsiert.«
Interview mit Walter Brune, internationaler Städteplaner und Architekt, Düsseldorf
→
Eine Galerie funktioniert auch nur dann, wenn sie integriert ist
in das bestehende Herzstück einer Stadt und wenn es ihr gelingt,
die monostrukturierte Einkaufsszenerie neu zu beleben und
insbesondere Gastronomie und Lebensmittelversorgung in die
Kernbereiche der Innenstadt zurückzubringen. Der Kunde kann
somit in der historischen Einkaufszone seine vielleicht luxuriösen
Wünsche befriedigen – aber auch Waren des täglichen Bedarfs
besorgen.
→
Nachgefragt:
Eine gut funktionierende Stadtgalerie sollte jedoch nicht nur Einzelhandel beherbergen?
Walter Brune:
→
Nein. Büros, Dienstleister, Wohnungen gehören ebenso dazu. Eine
Bereicherung stellen aber auch Arztpraxen dar, Kanzleien und sogar Fitness-Center. Aber auch die Kultur- und Unterhaltungsbranche sollte hier ein Zuhause haben wie Kino oder Theater.
→ Nachgefragt:
Wenn ein Center falsch geplant wird – wer sind in erster Linie die
Verlierer in einer Stadt? Und: Sind die Auswirkungen reversibel?
Walter Brune:
→
Ein Investor will vor allen Dingen Geld aus einem Einkaufscenter
ziehen. Dabei nimmt er auch billigend in Kauf, dass jemand anderes, der schon länger vor Ort ist, den Umsatz nicht macht. Wenn
ein Center nicht integriert ist, dann entwertet es eine Innenstadt.
Die Einzelhändler, die oft im Erdgeschoss ihrer eigenen Immobilien sitzen und die Wohnungen obendrüber vermietet haben,
müssen schließen. Sie haben kein Geld mehr, um in ihre Immobilien zu investieren, diese verfallen zusehends. Die Immobilien
werden immer weniger wert. Wer das zulässt, muss sich die Frage
gefallen lassen, welche Art von Sozialpolitik er da betreibt. Das
ist Sozialhorror in meinen Augen. Städte muss man pflegen wie
ein rohes Ei oder wie ein geliebtes Kind. Es darf nichts passieren,
was Städte kaputt macht. Wenn ein Bürgermeister darauf achtet,
dann ist er ein guter Bürgermeister. Wenn etwas falsch gelaufen
ist, dann ist das nach meiner Erfahrung auch nicht wieder gut zu
machen.
→ Nachgefragt:
Warum sind Bürgermeister in den meisten Fällen so begeistert, wenn ein Investor ein Einkaufscenter in ihrer Stadt planen
möchte?
Walter Brune:
Bürgermeister sind auch nur Menschen. Häufig wollen sie ihrer
Stadt ihren Stempel aufdrücken. Ein Center scheint hierfür eine
gute Möglichkeit zu sein. Und zumindest für die Zeit bis es steht
und wenn es eingeweiht wird, sind die Bürgermeister dann auch
Mittelpunkt des Geschehens. Investoren nutzen das ziemlich
skrupellos. In Hilden hat man das auch probiert – erfolglos. Heute
sagen die Hildener, dass mein Buch ihre Stadt gerettet habe, weil
ich darin sehr deutlich auf diese Zusammenhänge hinweise und
weil man daraus seine Konsequenzen gezogen hat.
→ Nachgefragt:
Sie selbst und Ihr Kollege Holger Pump-Uhlmann sprechen häufig
von einem trojanischen Pferd, wenn es um Einkaufscenter geht:
Es werden soundso viel Quadratmeter Verkaufsfläche angekündigt – in den Schubladen ruhen indes schon die Pläne für die Erweiterung. Die Städte bekommen am Ende etwas ganz anderes,
als das, womit sie gerechnet haben?
„Genau so ist es. Die Center-Betreiber sind nicht
interessiert am Rest der Stadt, sie sind interessiert
an hohen Mieten und damit an solventen Mietern.
Wo die herkommen und ob sie deshalb woanders
zu machen, ist ihnen völlig egal. Und was man nicht
vergessen darf: Der kleine Einzelhändler vor Ort zahlt
brav seine Gewerbesteuer in der Stadt. Die Filialisten
zahlen dort, wo ihre Zentrale sitzt.“
→ Nachgefragt:
Sie werden oft mit Victor Gruen, dem „Erfinder“ der ShoppingMalls, verglichen. Ihnen beiden gemeinsam ist, dass sie beide
ursprünglich Ideen zur Belebung der Innenstadt kreierten, die
dann zu deren Sargnägel wurden. Wie sehen Sie die Zukunft des
Handels in den Innenstädten?
→
Walter Brune:
→
der wirkliche Unterschied zwischen Stadtgalerie und Einkaufscenter – also zwischen dem, was Ihrer Meinung nach funktioniert,
und dem, was Innenstädte tötet?
Walter Brune:
Sie wird bestimmt nicht leichter, wozu auch das Internetgeschäft
beiträgt. Umso wichtiger ist es, dass wir den Handel unterstützen.
Schöne, berühmte und großartige Städte sind immer nur dort
entstanden, wo Handel betrieben wurde – weil er Geld und Menschen in die Stadt gebracht hat. Zum Handel gehört übrigens auch
Verkehr. Man kann Parkplätze und Verkehr nicht komplett aus der
Innenstadt fernhalten. Der Kofferraum ist immer noch die größte
Einkaufstasche.
»ich werde nicht müde, den angriff auf die
city abzuwehren.«
Interview mit Dr. Holger Pump-Uhlmann, Publizist, Gutachter und Berater, Braunschweig
»Man steuert keine Entwicklung,
indem man quasi experimentell
versucht, eine Entwicklung auszulösen«
Der Braunschweiger Architekt Dr. Holger Pump-Uhlmann hat sich in Deutschland einen
Namen gemacht als Publizist, Gutachter und Berater des Einzelhandels und von Kommunen bei der Neuansiedlung von Einkaufszentren. Wir sprachen mit dem Experten
und exzellenten Kenner der Offenburger Pläne und auch der Offenburger Konflikte über
Dialogfähigkeit, fehlende Masterpläne und über seine Prognose für die Stadt.
→ Nachgefragt:
Seit 2012 begleiten Sie die Citypartner Offenburg in
deren Bemühen um ein innenstadtverträgliches Einkaufscenter
– wie bereits viele Städte zuvor. Wie erleben Sie das Verhältnis
zwischen Kommunalpolitik und Einzelhandel in Offenburg?
Holger Pump-Uhlmann:
Frau Schreiners Unlust, in einen Dialog mit den Citypartner zu treten, kann ich überhaupt nicht nachvollziehen. Wenn es das zentrale Ziel des Wettbewerbsverfahrens war, mit Hilfe der Ansiedelung eines Einkaufscenters Offenburg als Einkaufsstadt attraktiver
zu machen, dann kann dies nur im Dialog mit den ortsansässigen Einzelhändlern geschehen, die hier über Jahre für die Anziehungskraft Offenburgs sorgten, Arbeitsplätze geschaffen haben
und vor Ort ihre Steuern zahlten. Bis zuletzt habe ich auf eine
Einsicht auf Seiten der Verwaltungsspitze gehofft. Selbst nach der
Vergabe an die OFB habe ich erwartet, dass die Stadt sich noch
auf die Citypartner zubewegen wird. Leider haben sich jedoch
die Auseinandersetzungen als reiner Machtkampf zwischen Rathaus und Einzelhandel entpuppt, wobei dafür die Stadtspitze die
eigentliche Verantwortung trägt. Das ist ausgesprochen schade
und zeugt nicht von weitsichtiger Politik.
Holger Pump-Uhlmann beriet auch die Offenburger Citypartner
→
→
Das Verhältnis zwischen den Beteiligten ist hier sehr speziell. Offenburg ist weit entfernt von einer konsensualen
Lösung. Die würde nämlich voraussetzen, dass man sich erst einmal gemeinschaftlich über die Ziele in der Innenstadtentwicklung
einigt. Grundsätzlich sind zwar gute Absichten der Offenburger
Stadtverwaltung erkennbar. Gleichwohl kann ich kein konsistentes Zielsystem erkennen, weil die Stadt nicht wirklich über einen
Masterplan für die Innenstadtentwicklung verfügt. Das Wettbewerbsverfahren für das Einkaufscenter in der nördlichen Innenstadt ist jedenfalls kein solcher Plan.
Holger Pump-Uhlmann:
Zunächst einmal umfasst ein Masterplan für die Innenstadt die
gesamte Innenstadt und nicht nur eine Teilfläche. Man muss die
Ziele für die gesamte Innenstadt im Auge haben. Die Aufwertung
der nördlichen Hauptstraße kann darin ein wichtiges Teilziel sein.
Man steuert aber keine Entwicklung dadurch, indem man quasi
experimentell versucht, eine Entwicklung auszulösen, um dann
zu sehen, was sie wohl bringen mag. Die Stadt möchte einem
Tripol-Konzept folgen, dem jedoch ein gravierender Denkfehler
innewohnt – die Pole Lindenplatz, Einkaufscenter und Hauptstraße sind keine gleichwertigen Pole, was für die Funktionalität eines
Tripol-Konzepts aber unbedingt notwendig wäre. Karstadt bleibt
eine unkalkulierbare Größe, weil der Konzern in großen Schwierigkeiten ist. Kommt das Einkaufscenter nach Offenburg, wird es
die hiesige Karstadt-Filiale derartig schwächen und dadurch dessen Konzept noch instabiler machen.
→ Nachgefragt:
Es ist aber nicht nur dieses Konzept, was Ihnen missfällt?
→ Nachgefragt:
→
Sie bemängeln einen fehlenden Masterplan. Der Plan ist doch, die
nördliche Hauptstraße aufzuwerten…
Stimmt. Im Augenblick wird in diesem Dreiklang von gleichmäßigen Passanten-Strömen ausgegangen. Die gibt es aber nur,
Holger Pump-Uhlmann:
Ist das Verhältnis zwischen Rathaus und Einzelhandel so schwierig, weil man sich in einer Verwaltung ungern einen Denkfehler
attestieren lässt?
Holger Pump-Uhlmann:
→
In Offenburg war man – wie in vielen anderen Städten
übrigens auch – fast reflexhaft mit einem Totschlagargument bei
der Hand: Man hat dem ansässigen Einzelhandel unterstellt, er
wolle sich ja nur ungeliebte Konkurrenz vom Leib halten! Einerseits wäre es legitim, wenn die Einzelhändler sich für ihre eigenen
Belange einsetzen, andererseits haben die Einzelhändler berechtigte Kritik in der Sache hervorgebracht. Z.B. hieß es, dass man
die nördliche Hauptstraße aufwerten wolle. Dies geht aber wohl
kaum, ohne Ideen dafür zu entwickeln, wie eigentlich der Weg
vom Bahnhof in die Innenstadt weniger trostlos aussehen könnte.
Mit dem Center jedoch schafft man sogar einen zweiten Holm,
der in Konkurrenz zur Hauptstraße tritt und ohne die Frage nach
Aufwertung der Hauptstraße zu beantworten – obwohl diese unmittelbar mit diesem großen Projekt zusammenhängt.
→ Nachgefragt:
Sie attestieren der Stadt darüber hinaus aber auch formale Fehler…
Holger Pump-Uhlmann:
→
…die sie zweifelsohne auch gemacht hat. Die Stadt hat den Flächennutzungsplan nicht geändert und zwei Sondergebiete erhielten unterschiedliche Ausweisungen. Mit der jetzigen Planung
wird von der Gustav-Rée-Anlage nicht viel übrig bleiben, auch
wenn sie im Flächennutzungsplan als Grünfläche ausgewiesen
ist. Mit dem Ausschluss von Einzelhandelsnutzung im Sondergebiet SO-2 entfiel sogar die Begründung für dieses Sondergebiet.
Diesen Fehler hat die Stadt ja zwischenzeitlich immerhin heilen
können. Die für eine Innenstadt so wichtigen Themen wie Parken
und Verkehr werden sehr oberflächlich behandelt und zu einem
in der Regel so empfindlichen Punkt, wie den Beeinträchtigungen
eines Bauvorhabens auf ein eingetragenes Baudenkmal, wie es
das Kloster darstellt, wird gleich gar nichts gesagt.
Welche Prognose wagen Sie für die Offenburger Innenstadt –
wird sie dem Angriff auf die City durch ein neues Einkaufscenter
standhalten?
Holger Pump-Uhlmann:
Auch wenn ich für Offenburg hoffe, mich zu irren, bin ich davon
überzeugt, dass es einen Bi-Pol geben wird zwischen dem geplanten Center und der Hauptstraße im Bereich des angerartigen Straßenmarkts. Die Steinstraße wird ganz sicher leiden und
der Lindenplatz wird irgendwann nicht mehr zu retten sein. Das
wird aber kein sofortiges Ereignis, sondern dies wird ein einige
Jahre dauernder Prozess werden. Am Ende wird man sagen: Die
Karstadt-Krise war’s! Das Offenburger Warenhaus wäre so oder
so nicht zu halten gewesen.
→ Nachgefragt:
Wie wird es um die Hauptstraße bestellt sein – wenn vielleicht
auch H&M ins Center zieht?
→
→
Nachgefragt:
→ Nachgefragt:
→
wenn alle beteiligten Straßen Geschäftsstraßen sind, die beiderseitig Geschäfte aufweisen. Das ist in der Lange Straße, also an
der Verbindung zwischen Center und Lindenplatz, nicht der Fall.
Die Lange Straße wird bis zu deren nördlichem Ende nie zu einer
frequentierten Einkaufsstraße werden, weil dafür durchgängige
Ladenzeilen auf beiden Seiten dieser Straße notwendig wären.
Aufgrund der baulichen Situation (Kloster) ist dies aber nicht umsetzbar.
Holger Pump-Uhlmann:
Wäre H&M weg, wäre das fatal! Bleibt das Geschäft, wird die
Hauptstraße keinen weiteren Schaden nehmen. Wissen Sie: Eine
Stadt ändert sich pausenlos und es ist Aufgabe der Stadtentwicklung, das zu lenken. Für mich sieht es so aus, als würde die Stadt
Offenburg die Augen vor den zu erwartenden negativen Wirkungen ihres Handelns verschließen, um dieses „Prestigeprojekt“
nicht zu gefährden – koste es, was es wolle. Und sie nimmt dabei
für sich in Anspruch, dies in bester Absicht zu tun.
»Leider ist ein derartiges
Handeln allzu häufig zu erleben:
Infolge ihrer Begeisterung für
ein GroSS-projekt lassen
Verwaltung und Politik die
wesentlichen Kriterien für
eine nachhaltige Stadtentwicklung auSSer acht, so auch
in Offenburg.«
Interview mit Christian Klemp, Geschäftsführer Modehaus Zinser, Offenburg
»DAS NEUE EINKAUFSZENTRUM WIRD
FÜR OFFENBURG KEINE BEREICHERUNG.«
Vor zwei Jahren investierte das Modehaus Zinser in seine Offenburger Filiale zehn Millionen
Euro im Rahmen eines groß angelegten Umbaus und Vergrößerung. Entstanden ist eines der
attraktivsten Modehäuser der Region – und ein wichtiger Anziehungspunkt der Offenburger
Innenstadt. Das Offenburger Haus gilt in der Firmenzentrale als einer der besten Standorte, der
die Erwartungen des Managements bisher erfüllte. Wir sprachen mit Geschäftsführer Christian
Klemp, der innerhalb der Organisation zuständig ist für Verkauf, Immobilien und Marketing.
→ Nachgefragt:
Die Städte Reutlingen und Tübingen ziehen vor das Verwaltungsgericht, weil sie den Ausbau der Outlet-City im benachbarten Metzingen verhindern wollen. Die beiden Kommunen sorgen sich um
ihren eigenen Textileinzelhandel, dem Einbußen von 3,9 bis 5,6
Prozent drohen. Ihr Unternehmen zählt sieben Standorte, darunter
Reutlingen, Tübingen und Offenburg. Hier wird mit dem geplanten
Einkaufszentrum ein Umsatzrückgang von zehn bis zwölf Prozent
für die Offenburger Einzelhändler seitens der Stadtverwaltung in
Kauf genommen. Wird hier mit zweierlei Maß gemessen?
Christian Klemp:
→
Metzingen und Offenburg sind sicherlich nicht eins zu eins vergleichbar und wir alle wissen doch auch, dass man bei drei Gutachtern zu ein und derselben Sache drei Meinungen erhalten kann.
Dennoch: Tübingen und Reutlingen sind bereits heute schwer geschädigt durch das Outlet in Metzingen. Via Salamitaktik wurde in
den vergangenen zehn Jahren die Fläche in Metzingen immer wieder erweitert. Das war möglich, weil bei Erweiterungen bis 800 qm
das Regierungspräsidium nicht zustimmen musste. Dass man in Offenburg zehn bis zwölf Prozent Umsatzverteilung für tolerabel hält,
löst bei mir mehr als Verwunderung aus. Für mich ist das deutlich
zu hoch und für manchen Einzelhändler ist solch ein Umsatzverlust sicher tödlich. In der Offenburger Innenstadt wird es sicherlich
Strukturveränderungen geben durch das geplante Einkaufscenter.
Christian Klemp, Geschäftsführer Mode Zinser, Offenburg
gaben, die sich vor allen Dingen im Bereich der Kommunikation mit
dem Kunden bewegen. Wir sind in der Lage, ein schönes Einkaufserlebnis zu bereiten, wir bieten eine große Aufenthaltsqualität und
wir haben etwas, was dem Online-Handel schwer fallen dürfte, aufzubauen: Wir genießen das Vertrauen unserer Kunden, die sich bei
uns gut beraten fühlen.
→ Nachgefragt:
Das Internet-Geschäft spielt für Sie keine Rolle?
→ Nachgefragt:
→
Und das ist dann die Schuld der Einzelhändler selbst?
Das spielt für uns eine Rolle, weil viel Geschäft dorthin abwandert.
Wurden im Jahr 2008 noch 6,2 Prozent des Geschäfts mit Fashion
und Accessoires im Internet getätigt, waren dies 2013 schon 18,9
Prozent. Das sind Zahlen, die die von der Stadt Offenburg akzeptierten Einbußen von zehn bis zwölf Prozent Umsatz in ein völlig
anderes Licht rücken. Sie sind nämlich einfach nicht akzeptabel.
Wir haben uns aber trotzdem gegen das Online-Geschäft entschieden. Wir sind ziemlich sicher, dass der Internethandel sich in den
kommenden Jahren brachial bereinigen wird. Sie verdienen Geld
ab einem Umsatz von 50 bis 60 Millionen Euro. Den haben viele Anbieter gar nicht. Wir sehen uns demnach nicht im Online-Handel.
Wir müssen Online-Kanäle nutzen, um klug mit unseren Kunden zu
kommunizieren.
Christian Klemp:
→
Sagen wir es besser so: Am Ende verliert der am meisten, der am
schlechtesten positioniert ist. Wer eine Nische für sich gefunden
hat, hat bessere Aussichten.
→ Nachgefragt:
Sehen Sie Ihr Haus in Offenburg als gut positioniert?
Christian Klemp:
→
Absolut. Das Haus Zinser investiert in seine Standorte. In Offenburg waren dies mit dem Umbau zehn Millionen Euro. Das hat uns
eine gute Basis geschaffen und jetzt machen wir unsere Hausauf-
Christian Klemp:
→ Nachgefragt:
Auch wenn Sie mit Umsatz-Einbußen zu rechnen haben?
Stellungnahme der IHK zum geplanten Vorhaben in Offenburg
Christian Klemp:
→
Wenn wir 5 Prozent weniger Umsatz haben, werden wir uns 5 Prozent weniger Kosten erlauben können. So einfach ist das.
→ Nachgefragt:
wenn Sie erkennen, dass Sie anders handeln müssten, den Mut
nicht aufbringen, umzukehren. In der geplanten Größenordnung
wird das neue Einkaufszentrum für Offenburg keine Bereicherung.
Vielmehr entsteht ein Zentrum, das sich woanders haargenau so
wiederfindet. Man hätte das sicherlich anders und klüger lösen
können.
Sollte die Stadt das als Drohung verstehen?
Christian Klemp:
→
Nein. Das ist das Gesetz des Marktes. Die Stadt sollte den Blick
für das Ganze nicht verlieren – wie das übrigens für uns alle gilt.
Es geht in Offenburg nicht darum, Einzelhändler zu schützen oder
Partikularinteressen zu vertreten. Es geht um die Funktionsfähigkeit einer ganzen Innenstadt. Leider ist es aber manchmal so,
dass Politiker sich in eine Situation drängen lassen und selbst,
Und das meint die IHK
zur Center-Planung
Die IHK Südbaden, mit Sitz in Freiburg, hat sich in einer umfassenden, sehr genauen und gründlichen Stellungnahme zum geplanten Bau des Einkaufscenters in Offenburg geäußert. Hierbei ist
zu betonen, dass die IHK alle Handelsbetriebe und Handelsformen vertritt – auch diejenigen, die
in Centern vertreten sind. An vielen Orten hat die IHK sich positiv zu Centerplanungen geäußert
und Centeransiedlungen klar und eindeutig befürwortet.
Für Offenburg hat sie sehr kritisch Stellung genommen und sieht die ursprünglichen Ziele gerade nicht erreicht.
Lesen Sie hier eine Zusammenfassung. Das gesamte Dokument können Sie auch unter www.cp-og/de einsehen.
Die IHK kritisiert folgende Punkte:
1.1 (Wofür) besteht (noch) Bedarf?
Es wird ausführlich die Handelsentwicklung der Offenburger Innenstadt seit 2007 aufgezeigt und ausdrücklich betont, dass es ein ansehnliches organisches Wachstum in der Innenstadt gab und gibt. Viele Ziele, die 2007 formuliert wurden, seien inzwischen nahezu erreicht.
Kritisiert wird die Reduzierung der Flächen für Lebensmittel und Unterhaltungselektronik – die Flächen mit dem größten Ergänzungscharakter.
1.2. Auswirkungen auf die Innenstadt
Nicht nachvollziehbar seien in den Gutachten die „Näherungswerte der Umverteilung“, die mehr Fragen aufwerfen als Antworten geben.
Ebenso wird die Frage aufgeworfen, warum in dem kritischen Warenbereich Bekleidung, Schuhe und Sport die Fläche von max. 6.099 qm
auf 6.450 qm erhöht worden ist.
1.2.1 Bebauungsplan und vertragliche Regelungen
Die IHK bezweifelt, dass die vorgegebenen Bestimmungen für die Betreibung des Projektes aus Bebauungsplan und städtebaulichem
Liegenschaftsvertrag noch Bestand haben, wenn der Betreiber Änderung „braucht“. Damit stellt sich die Frage, welchen Wert die Verträglichkeitsuntersuchungen dann überhaupt haben.
2. Stärkung der Verbindung Innenstadt – Bahnhof
In der vorliegenden Planung erkennt die IHK gar keine Stärkung dieses Abschnitts der Hauptstraße. Sie erkennt eher eine Schwächung
dieser Verbindung, da die Wegeführung ins Center weist und Richtung Nördliche Hauptstrasse und Bahnhof kaum eine Anbindung hat.
3. Organisation des durch das Vorhaben verursachten Verkehrs
Dieses Thema sieht die IHK völlig unzureichend behandelt. Völlig unklar erscheint, ob eine angemessene Zahl von Parkplätzen vorhanden
ist, so wie es die Benutzung und der Betrieb des Centers erfordern. Ebenso wenig kann erkannt werden, wie und ob der innerstädtische
Verkehr das zusätzliche Aufkommen verträgt.
Interview mit Andreas Goydke, Sprecher der Citypartner Offenburg
»WeiSS, rein und
eine Projektionsfläche
für jeden Wunsch«
Als Sprecher der Citypartner Offenburg in Sachen Einkaufscenter wurde Andreas Goydke im
Laufe der vergangenen 17 Jahre zu einem echten Experten in der Frage, was Einkaufscenter
im Allgemeinen und für Offenburg im Besonderen bedeuten. Er hat sich viele solcher Projekte
angesehen, hat Experten, Juristen, Stadtplaner und Berater gesucht, gefunden und nach Offenburg geholt. Ein Gespräch mit ihm über seine Motive, darüber, was er gelernt hat und über ein
Leben nach dem Center.
17 Jahre Kampf gegen Einkaufscenter: Was motiviert Sie noch?
Andreas Goydke:
→
Es sind 17 Jahre Kampf gegen eine als fehlerhaft angesehene Entwicklungspolitik und es sind 17 Jahre Engagement für die Offenburger Innenstadt. Die Fehler der damaligen ECE Planung werden
inzwischen auch von der Stadt anerkannt, obwohl unsere Position
auch damals mit harten Bandagen attackiert wurde. Wir haben
damals vor dem Entscheid, ob das ECE-Center kommt, den Fokus
auf die Etablierung eines professionellen Citymarketings gelegt.
Daraus ist damals viel Schwung in der Stadt entstanden.
Die jetzige Centerplanung ist zwar verändert. In der Konsequenz
drohen aber die gleichen fehlerhaften Entwicklungen wie damals.
Mir gefällt Offenburg. Ich habe hier gerne gelebt und fühle mich
vielen Menschen eng verbunden.
→ Nachgefragt:
Sie sprechen von der Macht der Bilder, die Stadt und Investor erzeugten, wenn es darum ging, Bürger und Gemeinderat für die
Idee zu gewinnen. Warum glauben Sie, dass hinter den Bildern
etwas ganz anderes steht bzw. was genau sehen Sie da?
Andreas Goydke:
→
Was ich sehe, ist das hell-weiße Modell des Projekts. Weiß, rein
und eine Projektionsfläche für jeden Wunsch und auch jede Angst.
Die farbigen Bilder zeigen idyllisch idealisierte Visionen – kein Platz
für unschöne Seiten.
→ Nachgefragt:
Hinter der Stadthalle zeigt sich mit dem Erotik-Center und den
Garagen ein wahrer Schandfleck. Ist das nicht ein sehr guter Nebeneffekt, dass diese Schmuddelecke endlich weg kommt mit dem
neuen Quartier?
→
→ Nachgefragt:
Andreas Goydke:
Genau das meine ich. Die „vereinigten Hüttenwerke“ bleiben ja
genauso stehen. Das echte städtebauliche Problem bleibt – Lösung nicht in Sicht. Aber eine recht große Grünfläche – eigentlich
ein Park – verschwindet und die Sicht auf ein eingetragenes Kulturdenkmal wird durch zwei-bis dreigeschossige Häuserwände
ersetzt. Sie sprechen von Nebeneffekten der jetzigen Planung.
Wichtiger sind mir die Haupteffekte.
Wir haben es in diesem Quartier mit einem Downtradingprozess
zu tun, der sich über fast 20 Jahre hinzieht. Sparkassenverwaltung
weg, Stadthalle in ihrer Funktion verlagert und baulich vernachlässigt, Stadtbibliothek ausgelagert. Wichtige urbane Multifunktionalität wurde damit bewusst der Innenstadt und insbesondere
diesem Quartier entzogen.
Die Neuplanung hat sich seit den 90iger Jahren recht eindimensional auf eine Revitalisierung dieses Areals durch die Ansiedlung von
Handel konzentriert und festgelegt. Andere Städte zeigen, dass
eine zeitgemäße Planung andere bedarfsorientierte Schwerpunkte setzt, z.B. auf einen wesentlich größeren Anteil an bezahlbarem
Wohnraum oder Dienstleistungsflächen und den Erhalt von Grünflächen und Stärkung historischer Bausubstanz. Diese Entwicklungen schaffen trotzdem Flächen für Defizite gerade im Nahversor-
Andreas Goydke, Sprecher der Citypartner
→ Nachgefragt:
Sie sind der festen Überzeugung, dass Einkaufscenter trojanische
Pferde sind. Wird Offenburg auch einen Trojaner erhalten?
Andreas Goydke:
→
Der Begriff Trojaner stammt nicht von mir. Er stammt von Walter
Brune, Rolf Junker und Dr. Holger Pump-Uhlmann. Benutzt wird er,
um zu zeigen, was auf Grund der Rendite-Interessen die Investoren
charakterisiert: Die Projekte kommen schön verpackt daher um zu
verbergen, was ihr eigentliches Ziel ist – EROBERUNG..
Die wissenschaftlichen Analysen belegen genau diese Inszenierung. Egal unter welchem Namen – Center, Galerie oder Quartier
– der Investor kommt als Trojaner und hat das Ziel der höchstmöglichen Rendite beim Weiterverkauf. Auch OFB will zwei bis drei Jahre
nach Eröffnung verkaufen.
Offenburg bemüht sich durchaus nach Kräften, sich gegen zuviel Eroberung zu wehren. Aber man sieht ja schon jetzt, dass dies kaum
gelingt. Aus 6.099 qm Verkaufsfläche Mode wurden 6.450 qm, aus
11.250 qm Gesamtverkaufsfläche wurden 12.000 qm nachgebessert. Diese Salamitaktik funktioniert hervorragend, denn so verbunden, wie sich nach jahrelangem Verhandeln die Entscheider
mit dem Projekt fühlen, wollen Sie es dann auch realisiert sehen
und haben gar keine andere Chance als mitzuziehen. In der Regel
muss der Investor dann nicht einmal den Part des Gesundbeters
selbst übernehmen. Dies tun die städtischen Partner in der Regel
durchaus eigenmotiviert.
In Offenburg wiederholt sich ein hundertfach eingeübtes Spektakel. Den Kritikern bleibt in der Regel nur die Rolle des Laokoon, der
den kampfesmüden Recken das zum Greifen nahe Fest nicht gönnt
bzw. verderben will.
→
Nachgefragt:
Sie sind gar kein Einzelhändler mehr, waren aber sehr lange in
dem Schuhgeschäft Mara Heckmann involviert. Wenn Sie aus Erfahrung sprechen: Gehört Jammern zum Geschäft? Und: Was ist
dran an dem Spruch, das Konkurrenz selbiges belebt?
→
gungsbereich wie der Lebensmittelversorgung. Auch zusätzliche
Fläche für wirklich ergänzende neue Handelsflächen wird damit
verträglich und bereichernd möglich. Letztlich zeigt sich in dem
ganzen Planungsprozess, dass, wie in allen Lebensbereichen, ein
starres Festhalten an zu wenig überprüften Grundannahmen die
Ursache von schwerwiegenden Fehlentwicklungen ist. Und wenn
ein solcher Prozess erst einmal in Gang gesetzt ist, hat er eben die
Dynamik eines rollenden Güterzuges. Das haben wir sicher unterschätzt. Dass diese Unaufhaltsamkeit auch Teil des Planungskalküls
war, kann man wohl nicht ganz ausschließen.
Andreas Goydke:
„Wenn ein Selbständiger nicht mindestens einmal im Monat aus
Sorge und Angst um seine Existenz schweißgebadet nachts aufwacht, stimmt was nicht“, sagt Sabine Asgodom, eine der bekanntesten Beraterinnen für Selbstständige.
Angesichts der aktuellen Entwicklung im stationären Einzelhandel
dürften viele Händler solche Nächte deutlich mehr als einmal im
Monat erleben. Selbstständig sein heißt auch, mit Missgunst leben
zu müssen – gerade, wenn man erfolgreich ist. Wie viel Einsatz, Risiko und Leidenschaft dahinter stehen, habe ich auch selbst erst
lernen müssen. Mein Vater war Richter und der Lebensunterhalt
für eine fünfköpfige Familie kam sicher und geregelt.
Sorge und letztlich auch Angst um die Zukunft ist in der Regel ein
ständiger Begleiter und damit wohl auch das Jammern. Dass dies
mitunter auch überhand nimmt, ist wohl menschlich, aber nicht
sehr günstig für das Image.
Ob Konkurrenz das Geschäft belebt, ist eine Frage der Rahmenbedingungen. Ohne konkreten Kontext ist die Aussage banal und eine
gerne benutzte eindimensionale Gesprächskeule. Klar ist, dass ein
gesunder Wettbewerb im Geschäftsleben ein positiver Ansporn ist.
Gibt es aber ein Überangebot, ist Konkurrenz eben auch tödlich.
Dass es dabei oft die „kleinen“ engagierten Familienbetriebe trifft,
ist deutlich zu beobachten. Manchmal vielleicht aus Eigenverschulden, aber eben auch gar nicht so selten, weil zugunsten der „Großen“ verzerrend in den Wettbewerb eingegriffen wird.
In Offenburg greift die Stadt in den Wettbewerb ein, weil sie Grundstücke loswerden möchte, die sie selbst runtergewirtschaftet und
vernachlässigt hat. Ihren eigenen Händlern mutet sie dabei unglaubliche neun bis zwölf Prozent Umsatzrückgang im Durchschnitt
zu. In Tübingen, Reutlingen und Nürtingen wehren sich Stadtspitze
und Gemeinderat, gegen 3,9 bis 5,6 Prozent drohenden Umsatzverlust an die Outlet-City Metzingen. Drei Prozent mögliche Umsatzeinbuße für die Neuansiedlung bei Möbel Braun möchte die
Interview mit Andreas Goydke, Sprecher der Citypartner Offenburg
Für manche Aufgabenstellung ist es gut, einmal die Vogelperspektive einzunehmen. Was geht, ist der Sparkassenbau und vielleicht auch die Stadthalle.
Was bleibt sind die „vereinigten Hüttenwerke“ und der Erotik-Shop – und die unzureichende Anbindung der City an den Bahnhof.
→ Nachgefragt:
Sie haben sich viele Center in Deutschland angesehen, mit vielen
renommierten Experten gesprochen: Wie viel Vergleichbarkeit gibt
es auf diesem Sektor überhaupt und ist diese zwingend notwendig,
um sich eine Meinung über das geplante Center in Offenburg zu
bilden?
Andreas Goydke:
→
Jeder Ort hat seine Besonderheiten, insofern lässt sich im Detail –
und darin liegt ja oft die Tücke – eben nicht alles vergleichen.
Aber es gibt Rahmenbedingungen und Werte die sich vergleichen
lassen. Für Centeransiedlungen in Innenstädten ist das ja in den
letzten Jahren sehr umfangreich analysiert worden. Damit eine
Centeransiedlung eine Innenstadt nachhaltig bereichern kann,
müssen bestimmte Kriterien unabdingbar erfüllt werden, sonst
wird die Innenstadt Schaden nehmen. Das ist das Ergebnis der wissenschaftlichen Studien. Und die unabdingbaren Kriterien erfüllt
die Planung in Offenburg nach der Meinung vieler Experten gerade
nicht. Die Stadt hat ihre eigenen Vorgaben unterlaufen oder durch
„passende“ Annahmen wegdefiniert, weil sie endlich „ankommen“
will. Vermutlich redet sie sich tatsächlich selbst ein, dies sei die
letzte Chance, sie hätte keine andere Wahl usw. Dabei hat sie sich
seit Mitte der 90iger Jahre einzig und allein auf eine „Centeransiedlung“ unantastbar festgelegt.
Einen sauberen Schnitt hätte sie im Herbst 2013 machen können
– und ihren eigenen Versprechungen nach auch machen müssen.
Da stand fest, was bereits im Vorfeld absehbar war: Negative
Auswirkungen des Centers sind hochwahrscheinlich – nach den
Maßstäben der wissenschaftlichen Centerforschung wird es nachhaltige negative Auswirkungen geben. Seitdem sind die Versprechungen halt Versprecher gewesen, an die man nicht erinnert werden möchte.
→ Nachgefragt:
Gibt es ein Leben nach dem Center?
→
Stadt Offenburg auch nicht verantworten. Die Händler der Innenstadt dann immer wieder pauschal als nicht über den Schaufensterrand hinausschauende Egoisten zu bezeichnen, ist dann schon
eigenwillig und befremdlich.
Andreas Goydke:
Klares Ja.
Die Frage ist nur für wen und wie.
Sollte das Center 2018/19 tatsächlich eröffnen, wird man circa fünf
Jahre später die Wirkung bewerten können. Aus heutiger Sicht mag
ich mir Offenburg im Jahr 2024/25 lieber nicht vorstellen.
Und bis 2018 wird der Weg für die Innenstadt schon hart genug.
Unter dem Motto „GO OG“ hat die Stadt Offenburg ja ein erstaunlich großes eigenes Team zusammengestellt und circa sechs Millionen Euro in der Kasse. Hier sind alle Offenburger gefordert, mitzuwirken und nicht nur die Citypartner – und das ist gut so.
Was Herr Schürlein und Herr Seidel bisher für Offenburg auf die
Beine gestellt haben, macht Mut und hat auch bei den Citypartnern viel Unterstützung und Anerkennung.
Damit sich der positive Ansatz des Slogans nicht in ein „Offenburger haut ab“ entwickelt, wird es vieler gemeinsamer Anstrengungen bedürfen. Aber in Offenburg wurde ja schon öfter miteinander
gerauft und sich wieder zusammengerauft...
ALLES WAS RECHT IST.
WIRD GEGEN DEN
BEBAUUNGSPLAN GEKLAGT?
Nach den Planungen der Stadtverwaltung soll der Gemeinderat
am 11. Mai 2015 den Bebauungsplan bzw. die Satzung des BPlans beschließen. Geschieht dies, wird er mit Veröffentlichung
rechtskräftig. Ab dann kann dagegen geklagt werden.
Von wem?
Von jedem, der in seinen persönlichen Rechten betroffen ist.
Dies sind insbesondere nahe Anwohner – vorausgesetzt diese
haben im Rahmen der Offenlage kritisch Stellung genommen.
Bei diesem Projekt ist das eine stattliche Anzahl von Bürgern.
Organisationen wie die Citypartner sind nicht klagebefugt.
Die Citypartner haben aber bereits angekündigt, Kläger zu unterstützen.
Die Frist zur Klageeinreinreichung beträgt ein Jahr nach der
Rechtswirksamkeit. Ist die Klage zulässig und begründet, würde
der Bebauungsplan für ganz oder teilweise nichtig erklärt.
Die Klage hat zwar keine aufschiebende Wirkung. Wurde mit
dem Bau bereits begonnen und würde der B-Plan für nichtig
erklärt, könnte dies für den Bauherrn erhebliche Folgen haben.
Klagegründe können in Offenburg insbesondere Verkehr, Parken,
Lärm- und Abgasimmissionen, fehlerhafte oder unzureichende
Gutachten, Fehler bei der Öffentlichkeitsbeteiligung, Eingriffe
in die Entscheidungsfreiheit von Gemeinderäten sowie formelle
Fehler bei der Aufstellung des B-Plans sein. Das Gericht wird unabhängig vom vorgetragenen Klagegrund alles Wesentliche prüfen. In der Regel wird nicht eine kleine Verletzung zur Nichtigkeit
führen. Es ist eher die Summe von Fehlern oder unzureichenden
Überprüfungen, die ein Gericht sanktioniert.
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ZUM SCHLUSS:
Ist schon alles entschieden?
Oder lassen sich Risiken noch als Risiken benennen?
Chancen und Risiken liegen oft ganz nahe beieinander. Mitunter ist das so dicht, dass man sie sogar verwechselt. Und wo liegt dann die Wahrheit? Nein, sie liegt nicht immer in der Mitte. Manchmal findet sie sich auch
auf der Strecke wieder. Nämlich dann, wenn bewusst aus Risiken Chancen werden sollen.
Für das Offenburger Rathaus und auch für die Mehrheit der Gemeinderäte birgt das geplante Einkaufscenter
mehr Chancen als Risiken. Und wenn es doch umgekehrt sein sollte? Na, dann lässt sich jetzt auch nicht mehr
viel ändern. Jedenfalls nicht ohne fürchterlichste Konsequenzen. Schließlich ist der Kaufvertrag unterschrieben, die „Ostflügel-Planung läuft“ und an der hat sich der Investor mit einer Finanzspritze von 500.000 Euro
beteiligt. Wäre man da nicht zur Entschädigung verpflichtet, wenn man jetzt noch mal alles ganz neu denkt…
Und überhaupt: Wie sieht das denn aus, wenn man jetzt eine 180° Wende vornimmt???
Der von der Stadt beauftragte Jurist Dr. Volker Stehlin hat der Wahrheit geholfen, sich wieder aufzurappeln,
indem er die Gemeinderäte ausdrücklich und unmissverständlich darauf hinwies, dass sie bei ihrer Abstimmung am 11. Mai 2015 absolut frei sind und dass selbst eine negative Entscheidung zum Bebauungsplan
unter gar keinen Umständen zu Schadensersatzansprüchen führen darf.
Zu dieser Erkenntnis hätte man schon früher kommen können – nämlich als Stehlins Kollege Alexander Simon
für den gleichen juristischen Hinweis auf einer Veranstaltung in der Reithalle als unseriös abqualifiziert wurde.
Egal. Die Mitglieder des Gemeinderats wissen heute mehr. Eine Neu-Orientierung bei der Entscheidungsfindung fällt bestimmt leichter, wenn man weniger Druck spürt.
Jeder kann sich für oder eben auch gegen den Bebauungsplan entscheiden.
Chancen und Risiken nicht zu verwechseln – dabei kann vielleicht auch dieses Dossier helfen.
Die folgenden Informationen können Ihnen dabei nützen, die Arbeit und die Haltung eines jeden Gemeinderats einzuschätzen:
Am 11. Mai 2015 steht der Bebauungsplan zur Abstimmung.
Folgende Ratsmitglieder haben ihn mit ihrer Zustimmung auf den Weg gebracht:
Wolfgang Böhringer, Ingrid Fuchs, Dr. Albert Glatt, Jess Haberer, Paul Litterst, Werner Maier, Wilhelm Wunsch,
(CDU); Loretta Bös, Dr. Martina Bregler, Hans-Joachim Ficht, Dr. Jens-Uwe Folkens, Jürgen Gießler, Heinz Hättig, Julia Letsche, Gerhard Schröder, Berthold Thomas (SPD); Jürgen Ochs, Martin Ockenfuß, Dr. Christina
Schäfer, Angelika Wald (B90/Grüne); Joachim Busam, Angie Morstadt, Hans Rottenecker, Mario Vogt, Rudi
Zipf (FWO) sowie Oberbürgermeisterin Edith Schreiner.
Dagegen stimmten Elisabeth Abele, Klaus Binkert, Regina Heilig, Fridolin Link (CDU); Ingo Eisenbeiß, Norbert
Großklaus, Arthur Jerger (B90/Grüne); Thomas Bauknecht, Karl-Heinz Eckerle, Silvano Zampolli (FDP): Taras
Maygutiak (AFD); Florence Wetzel (OG-Liste)
Nicht anwesend bei der Abstimmung waren Alois Späth (CDU), Stefan Böhm und Sarah Lieser (B90/Grüne)
IMPRESSUM:
Herausgeber: Citypartner Offenburg e.V.
Redaktion: Doris Geiger, Andreas Goydke
Fotos: Mark Hermenau, Wilhelm von Lüttichau, istockphoto
Auflage: 10.000 Exemplare
Druck: Sikora Druck Offenburg
www.citypartner-offenburg.com

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