Viel Wohnen, mehr Büros

Standorte
Viel Wohnen, mehr Büros
Hamburg Beim Real Estate Forum Hamburg erfuhren die Teilnehmer
viel Neues über schrumpfende und wachsende Entwicklungsfelder in
der Hansestadt.
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Immobilienprofis hatten
sich zum diesjährigen Real
Estate Forum in Hamburg eingefunden.
Damit war der Saal im Park Hyatt voll
belegt. Die Teilnehmer wurden dann
auch gleich von Andreas Schulten, Vorstand der Bulwiengesa AG, direkt ins
Thema eingeführt: Sein Impulsreferat
beleuchtete die Eigenheiten des Immobilienmarktes an der Waterkant.
„Mit 4,2 Millionen Quadratmetern in
der Entwicklung ist Hamburg der zweitgrößte deutsche Markt“, berichtete
Schulten. Bei der Betrachtung des rein
monetären Projektentwicklungsvolumens musste er allerdings die Hansestadt um einen Platz zurücksetzen. Hier
kommt Hamburg nur auf Platz drei –
hinter Berlin und Frankfurt am Main.
Im Bürosegment bleibt es zwar auch bei
der Reihenfolge, aber Berlins deutlicher
Vorsprung relativiert sich hier etwas,
Frankfurt und Hamburg sind hier ebenfalls stark vertreten.
Als Schulten jedoch den Blick auf die
Zeitachse lenkte, wurde klar, dass Hamburg gegenüber dem Wettbewerb an
Fahrt verliert. Betrachtet man alle Top7-Standorte in Deutschland hat nur
Stuttgart auch ein Minus bei den projektierten Flächen im Vergleich der Jahre
2014 auf 2015 zu verzeichnen. Und in
Hamburg ist der Rückgang mit minus
acht Prozent auch noch größer als in
Stuttgart (minus sechs Prozent).
Von Bianca Diehl
Wer mischt denn als Projektentwickler
an der Alster überhaupt mit? Diese Frage
konnte Schulten ganz klar beantworten:
Wer Wohnungsbau macht, ist auch in den
Hamburger Top 10 ganz oben. Gerankt
nach dem Flächenvolumen ist Aug. Prien
ganz klar der Platzhirsch, gefolgt von der
ECE, Behrendt und Quantum. Auch die
TAS KG, Otto Wulff, Becken Gruppe,
Zech Group, NCC und Hochtief sind in
der Hansestadt groß vertreten.
All diese Entwickler können sich über
eine Entwicklung ganz besonders freuen:
Die Zahl der Baugenehmigungen pro
Jahr hat in allen Stadträumen in den vergangenen Jahren stark zugenommen
(plus 96 Prozent). Am deutlichsten ist der
Anstieg in den Stadtteilen südlich der
Elbe mit plus 143 Prozent von durchschnittlich 298 Baugenehmigungen in
den Jahren 2008 bis 2010 auf 725 in jüngerer Zeit (2011 bis 2013). Die Entwicklungsachse Ost, also die Stadtteile Hammerbrook, Rothenburgsort, Hamm,
Horn, Billbrook und Billstedt, kommt in
diesem Vergleich sogar auf ein dickes
Plus von 276 Prozent.
Bittere Pille: sinkende Mieten
Als bittere Pille kommt dagegen die erwartete Entwicklung der Mietwohnungspreise im Bestand. Im Vergleich der Top
7-Standorte verzeichnet Hamburg für nur
real estate forum hamburg Die Initiatoren: Apo Projekt, Berlin Hyp,
Buse Heberer Fromm Rechtsanwälte Steuerberater, Feldhoff & Cie., Immobilien
Manager Verlag, Treucon Gruppe Berlin.
Florian Brehm, Buse Heberer Fromm; Alexander Ubach-Utermöhl, Blackprintpartners; Dr. Sebastian
Orthmanns, CMS, mit Tom Zeller, Feldhoff & Cie., und Vivian Strosek, Feondor; Marc Driessen, Hansainvest;
Eric Romba, BSI; sowie Hendrik von Paepcke, Apo Projekt.
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immobilienmanager · 8 - 2015
Fotos: AlbrechtMarschner
Dirk Hasselbring, Hamburg Trust; Christian
Scheuerl, MPC Real Estate; Maximilian Isenberg,
Cornerstone; Dr. Frank Billand, Union Investment Real Estate; Andreas Pfaff, Berlin Hyp;
Professor Dr. Kai Carstensen, Uni Kiel.
26 Prozent steigende Mieten. Damit ist die
Hansestadt die einzige, die in diesem Bereich unter 50 Prozent bleibt. Hoch ist dagegen der Prozentanteil für den sinkende
Mieten erwartet werden (elf Prozent) – alle
anderen Standorte der Top 7 liegen hier
unter fünf Prozent. Kein Wunder also, dass
Büro-Entwicklungen, wie etwa „Hamburg
Heights“ an der Alster an Fahrt gewinnen.
Nach diesem Markt-erhellenden Impulsreferat ging es in der Diskussion auf
dem Podium um die Frage, welchen Einfluss die Politik mit Eingriffen wie der
AIFM-Richtlinie auf Investionen hat.
Beiträge zur Runde lieferten unter der
Moderation von Markus Ruhmann, Buse
Herer Fromm; Florian Brehm, Buse
Heberer Fromm; Eric Romba, BSI Bundesverband Sachwerte und Investmentvermögen; Marc Drießen, Hanseatische
Investment-GmbH, und Ludger Wibbeke, Hauck & Aufhäuser Privatbankiers.
Nachdem Andreas Schulten den
Markt für Wohnungsentwicklungen in
Hamburg in seinem Vortrag veranschaulicht hatte, fragte Thomas Meyer,
Vorstand der Wertgrund AG, in seinem
Referat, wo sich der Einstieg in Wohnimmobilien noch lohnt.
Hidden Champions
im Norden
Seiner Beobachtung nach, weisen in
diesem Zusammenhang B-Städte für Investoren viele Vorteile auf. „Bisher sind
kaum größere nationale und internationale Investoren in den B-Städten aktiv“,
so Meyer. Dies führe zu einer geringeren
Volatilität. Zu einem Merkmal dieser
Standorte zählt zudem ihre Intransparenz. In der Regel sei durch die geringeren Durchschnittsmieten und die kleinere Wohnkostenbelastung im Vergleich
zu den Top-7-Standorten ein deutliches
Mietsteigerungspotenzial gegeben. Bei
der Betrachtung der Mieten machte
Meyer einen wachsenden Yield Spread
zwischen A- und B-Städten aus, da die
Renditen in den B-Städten in den vergangenen Jahren nicht so stark gesunken
sind wie in den A-Städten. Hinzu komme
ein „ausgewogeneres Rendite-Risiko-
Profil der B-Städte“, so der Fan der
„Hidden Champions“. Zu diesen gehören
nach seinen Beobachtungen zum Beispiel Ingolstadt, Regensburg, Freiburg
oder auch Potsdam, Ulm und Heidelberg.
Im hohen Norden seien Lüneburg oder
Oldenburg es wert, genauer durch die
Investorenbrille betrachtet zu werden.
Diese muss noch einmal völlig anders
zurechtgerückt werden, wenn ein ganz
spezifisches Wohnsegment in den Fokus
rückt. Dies tat Christian Scheuerl. Er
stellte sein Unternehmen, die MPC Real
Estate Development, als einer der Akteure vor, die im immer belebteren Markt
der Studentenappartements mitmischen.
In Hamburg selbst macht er für die MiniWohnungen einen sehr attraktiven
Markt mit einem sehr guten Mietniveau
aus. Allerdings sind er und die anderen
Anbieter für Studentenwohnungen nicht
die einzigen Köche in dieser Küche. Vielmehr mischen auch noch die Akteure
des klassischen Wohnungsbaus mit, was
zu einem starken Wettbewerb führt. Als
zentrale Anforderungen der Studenten
an ihre „Bude“ macht Scheuerl ein eigenes Bad, eine Lounge sowie nicht zu vergessen kabellosen Internetzugang aus.
Dieser, doch sehr spezifischen, Beschreibung eines Spezialsegments des
Hamburger Immobilienmarktes folgte
dann wieder in großer Runde eine etwas
allgemeinere Betrachtung des Investmentmarkts Hamburg. Moderiert von
Alexander Ubach-Utermöhl, Blackprintpartners, wirkten an dieser mit: Andreas
Pfaff, Berlin Hyp, Miximilian Isenberg,
Pamera Cornerstone Real Estate Advisors, und Dirk Hasselbring, Hamburg
Trust REIM.
Die während der Vorträge und Diskussionen gesammelten Erkenntnisse
konnten während der Netzwerk-Veranstaltung im Anschluss in der Bar Cui
unter allen Gästen der Real Estate
Forums noch einmal in lockerer Atmosphäre besprochen werden. DinnerSpeaker des Abends war Professor Dr.
Kai Carstensen.
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immobilienmanager · 8 - 2015
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