Beschlussvorlage Revitalisierung des ehemaligen Hertie

Beschlussvorlage
FB 22 - Stadtentwicklung
Nr.:
Status:
Datum:
Verfasser/in:
FB 51 – Umwelt und Stadtplanung
2016/0131
öffentlich
10.02.2016
Herr Overath, 2252
Herr Wixforth, 3005
Revitalisierung des ehemaligen Hertie-Gebäudes
Beratungsfolge:
Datum
23.02.2016
01.03.2016
10.03.2016
15.03.2016
Gremium
Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung
Haupt- und Personalausschuss
Bezirksvertretung Herne-Mitte
Rat der Stadt
Beschlussvorschlag:
Der Rat der Stadt beschließt:
Den
Vertretern/Innen
der
Stadt
in
der
Gesellschafterversammlung
Stadtentwicklungsgesellschaft Herne mbH (SEG) wird folgende Weisung erteilt:
der
Die Geschäftsführung der SEG wird ermächtigt, die Verkaufsverhandlungen zum
Weiterverkauf der „Hertie Immobilie“ zur Revitalisierung mit dem Investor
1.
Landmarken AG, Aachen, Konzeptname: Neue Höfe Herne
auf Basis des in der heutigen Sitzung dargestellten multifunktionalen Nutzungskonzeptes
weiterzuführen.
Die Geschäftsführung der SEG ist in diesem Zusammenhang u.a. befugt,
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wesentliche Eckdaten des dargestellten Nutzungskonzeptes und notwendige
Bedingungen zur Sicherung eines hohen Nutzwertes der Revitalisierung für die Stadt
Herne in Abstimmung mit dem Investor herauszuarbeiten und als gemeinsame
Vertragsgrundlage zu definieren,
in Abstimmung mit dem Investor einzelne Konzeptbausteine nach Bedarf weiter zu
konkretisieren,
zur weitergehenden Absicherung der Umsetzbarkeit des Nutzungskonzeptes mit dem
Investor nach Bedarf geeignete Schritte abzustimmen und sich von ihm
entsprechende Nachweise vorlegen zu lassen
und einen Verkaufsvertrag – mindestens auf Basis des Verkehrswertes nach dem
Verkehrswertgutachten vom 31.10.2015 - abzuschließen, der den Investor
hinsichtlich der mit dem dargestellten multifunktionalen Nutzungskonzept verfolgten
städtischen Revitalisierungsziele in geeigneter, umsetzungsorientierter und
termingerechter Weise bindet.
Für den Fall des Ausfalls des Investors tritt an seine Stelle in folgender Reihenfolge:
2.
LIST Retail Development GmbH & Co. KG, Oldenburg,
Konzeptname: Althoff-Quartier
3.
Immobilien-Treuhand GmbH & Co. Vermögensverwaltungs-KG, Düsseldorf,
Konzeptname: Shopping Plaza
Die o. g. Befugnisse gelten in diesem Fall auch in Bezug auf die Bieter 2. und 3.
Sachverhalt:
Die Stadtentwicklungsgesellschaft hat am 22.12.2014 den Kaufvertrag für das „Hertie
Gebäude“ unterzeichnet.
Am 08.06.2015 erfolgte die Eigentumsumschreibung auf die SEG.
Mit einer Vielzahl von Investoren wurden Detailgespräche im Hinblick auf eine
Revitalisierung des Gebäudes mit einer multifunktionalen Nutzungsausrichtung
(Einzelhandel, Wohnen, Gastronomie, Dienstleistungen etc.) geführt.
Nach umfangreicher Begutachtung der Bausubstanz, insbesondere der Standsicherheit der
unter Denkmalschutz stehenden und mit Fliesen besetzten Fassade und Vorabstimmungen
von denkmalpflegerischen Zielstellungen mit dem Landschaftsverband Westfalen-Lippe
wurden alle Investoren zur Abgabe eines Planungs- und Nutzungskonzeptes einschl. eines
Preisangebotes aufgefordert.
Es wurde insbesondere darauf hingewiesen, dass das wesentliche Hauptaugenmerk der
weiteren Verhandlungen auf
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der langfristigen nachhaltigen immobilienwirtschaftlichen Tragfähigkeit
Folgenutzung,
der Realisierung einer städtebaulich attraktiven Nachnutzung,
der Stärkung und Sicherung einer vitalen Innenstadt und
dem Umgang mit den denkmalpflegerischen Zielstellungen liegen wird.
der
Schritt 1: Verfahren zur Vorauswahl der besten Nutzungskonzepte
Nach Ende der Angebotsfrist hatten elf Bieter Anfang November 2015 insgesamt 18
Nachnutzungskonzepte bei der SEG Stadtentwicklungsgesellschaft Herne mbH eingereicht.
In der Gesamtheit zeigten sich sowohl im angebotenen Nutzungsspektrum als auch in der
Qualität der Konzepte starke Unterschiede, wobei multifunktionale Nachnutzungskonzepte
überwogen.
Das angrenzende Parkhaus wurde z.T. in die Konzepte eingebunden bzw. die Überplanung
vorausgesetzt.
Zur Vorauswahl hat die SEG die Firma Stadt + Handel, Dortmund, und die
Standortentwicklung Neufeld, Bochum, beauftragt,
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einen Ziel- und Anforderungskatalog als Bewertungsgrundlage für
Konzeptauswahl zu entwickeln,
die Eingangsbewertung der eingereichten Konzeptvorschläge vorzunehmen,
die besten Nutzungskonzepte herauszufiltern
und eine Empfehlung für das weitere Vorgehen zu formulieren.
die
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Für eine Bewertung der eingereichten Nutzungskonzepte im Hinblick auf ihren insgesamt
höchsten Nutzen bzw. Gewinn für die Stadt Herne haben die Gutachter das nachstehend
erläuterte Vorgehen entwickelt. Zunächst wurden verschiedenste Interessen und räumliche
Bezugsebenen (sog. Reichweiten) in die Bewertung einbezogen:
Abbildung 1 Anforderungsprofil / pot. Nutzwert-Effekte der eingereichten Konzepte
Quelle: Stadt+Handel / Standortentwicklung Neufeld
Die Bewertungskriterien basieren auf den zentralen Zielen und Anforderungen, die mit der
Revitalisierung des Warenhausstandorts verbunden sind und die über die bloße
Nachnutzung der Immobilie weit hinaus reichen und die gesamte Reichweite der
Entscheidung – angefangen bei der Immobilie, über das unmittelbare Umfeld (sog.
Mikrolage) und das gesamte Hauptzentrum Herne-Mitte (Innenstadt) – bis zu den Impulsen
für die Gesamtstadt berücksichtigen.
Damit umfasst der Kriterienkatalog alle aus immobilienwirtschaftlicher sowie
stadtentwicklungspolitischer Sicht zentralen Anforderungen an die Projektentwicklung bzw.
Nachfolgenutzung und ermöglicht es, bei der Bewertung den potenziellen Nutzen für die
unterschiedlichen Interessengruppen (Einwohner, Einzelhändler, Dienstleister, Eigentümer,
Unternehmen, Stadt Herne) einzubeziehen.
Dabei dienen die einzelnen räumlichen Bezugsebenen (Immobilie, Mikrolage, Innenstadt,
Gesamtstadt) als Bewertungsebene. Da jedoch nicht alle Ebenen von gleicher Bedeutung für
den Gesamterfolg des Projekts sind, wurden diese von den Gutachtern in Abstimmung mit
der Stadt Herne bzw. der SEG unterschiedlich gewichtet:

Der wichtigste Baustein ist eine wirtschaftliche und nutzerfreundliche Immobilie. Aufgrund
dieser herausragenden Bedeutung wurde für die Bezugsebene „Immobilie“ ein maximaler
Nutzwert von 40% angesetzt.
Da zwar ein in sich stimmiges und funktionierendes, jedoch kein autarkes Konzept, sondern
das Konzept mit dem größten Nutzen für die Innenstadt und die Gesamtstadt realisiert
werden soll, flossen die folgenden Bezugsebenen ebenfalls in die Bewertung ein:
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Für die von dem Konzept ausgehenden Impulse bzw. Interaktionen mit dem
unmittelbaren Umfeld für die Mikrolage kann ein maximaler Nutzwert von 20% erreicht
werden.
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
Für die von dem Konzept ausgehenden Impulse und positive Wechselwirkungen mit der
gesamten Innenstadt kann ebenfalls ein maximaler Nutzwert von 20% erreicht werden.
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Ein Nutzwert von maximal 20% kann im Hinblick auf die Impulse für die Gesamtstadt
erzielt werden: Gesucht wird ein Investor, der als Produktentwickler denkt, die
Gesamtstadt im Fokus hat und auch architektonisch, handelswirtschaftlich und
marketingtechnisch das Maximale aus seinem Projekt herausholen will.
Im Idealfall kann ein Nutzungskonzept somit einen Nutzwert von 100% erreichen:
Abbildung 2 Bewertungsebenen und Gewichtung / Prinzip-Skizze
Quelle: Stadt+Handel / Standortentwicklung Neufeld.
Die vier oben dargestellten Bewertungsebenen stellen die „Säulen“ des Bewertungssystems
dar: Für eine systematische Bewertung wurden von Stadt + Handel und der
Standortentwicklung Neufeld für die vier Bewertungsebenen insgesamt 20
Bewertungsindikatoren entwickelt, die hinsichtlich ihrer Bedeutung für die Zielerfüllung
nochmals anhand von insgesamt rd. 100 Unterindikatoren gewichtet worden sind.
Stadt + Handel und die Standortentwicklung Neufeld haben für eine vertiefende Betrachtung
Konzepte mit einen erreichten Nutzwert von mehr als 75 % empfohlen. Konzepte mit einem
Nutzwert von mehr als 50% wurden von den Gutachtern als bedingt empfehlenswert
eingeschätzt, da sie bestimmte Stärken, z.T. aber erhebliche Schwächen aufweisen. Bei
einem Nutzwert von weniger als 50 % wurde aus Gutachtersicht keine Empfehlung
ausgesprochen.
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Abbildung 3 Empfehlungseinstufung / Prinzip-Skizze
Quelle: Stadt + Handel / Standortentwicklung Neufeld
Für die 18 Nutzungskonzepte der Bieter ergaben sich folgende Gesamtergebnisse:
Abbildung 4 Übersicht Bewertungsergebnisse Nutzwertanalyse Nutzungskonzepte
Quelle: Stadt + Handel / Standortentwicklung Neufeld
Folgende Nutzungskonzepte erzielten hierbei einen Nutzwert von mehr als 75% und
erhielten die volle Empfehlung zur Weiterverfolgung:
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Konzept Nr. 1
Konzept Nr. 3
Konzept Nr. 8b
Landmarken AG/HPP
LIST Retail Development/Groefke
ITG/Gatermann
“Neue Höfe Herne“
“Althoff Quartier”
ohne Namen
Weitere acht Konzepte waren bedingt empfehlenswert, sieben Konzepte wurden nach
Bewertung der eingereichten Unterlagen nicht zur Weiterverfolgung empfohlen.
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Schritt 2: Zusammenfassung der Ergebnisse der ersten Wettbewerbsrunde und
Empfehlungen der Gutachter
Die Ergebnisse der ersten Wettbewerbsrunde wurden von Stadt+Handel und
Standortentwicklung Neufeld hinsichtlich der drei besten Nutzungskonzepte wie folgt
zusammengefasst und die nachfolgenden Empfehlungen ausgesprochen, die in Schritt 3 zur
Umsetzung gelangt sind:
„In der Gesamtschau bewegen sich die zur Weiterverfolgung empfohlenen
Nutzungskonzepte 1, 3 und 8b mit Nutzwerten von in der Summe 81% bzw. 82% auf ähnlich
hohem Qualitätsniveau. Die Ableitung einer eindeutigen Präferenzempfehlung zugunsten
eines der drei Bieter Landmarken AG (Konzept 1), List Retail Development (Konzept 3) oder
ITG (Konzept 8b) ist daher auf der Ebene der aggregierten Nutzwerte nicht möglich.
Vielmehr lässt sich festhalten, dass die drei eingereichten Konzepte – übersetzt man das
80%-Niveau in ein typisches Schulnotensystem – jeweils über einen „guten“ Nutzwert
verfügen und im Umsetzungsfall voraussichtlich in der Lage sind, jeweils einen nachhaltig
positiven Beitrag für die Herner Stadtentwicklung zu leisten.
Gleichwohl unterscheiden sich die vorgeschlagenen Nutzungskonzepte in ihrer
grundsätzlichen Struktur und verfügen in unterschiedlichen Bereichen über ihre jeweiligen
Stärken:
Während das Konzept 1 in der vorgelegten Variante eine isolierte Geschäftshausentwicklung
des Hertie-Gebäudes vorsieht, wird in den Konzepten 3 und 8b quasi als „große Lösung“
jeweils das Parkhaus-Grundstück für einen Erweiterungsneubau mit einbezogen. Für die
weitergehenden Gespräche mit den Bietern wird empfohlen, den Bieter für das Konzept Nr. 1
auf seine Überlegungen zum benachbarten Parkhaus anzusprechen.
Alle drei Konzepte zeichnet eine hohe bis sehr hohe architektonische Qualität bei einem
besonders sensiblen Umgang mit dem Denkmalschutz aus. Die Wettbewerbsbeiträge
reichen hierbei von einer weitestgehenden denkmalorientierten Rückkehr zum
ursprünglichen Erscheinungsbild im Außenbereich, über Lichtinszenierungen der
Warenhausfassade bis hin zu einer Interpretation des Denkmalschutzes des Warenhauses
mit Obergeschoss-Nutzungen, die sich kommunikativ mit dem städtischen Raum vernetzen.
Während das Konzept 1 über besondere Stärken im Bereich der Markenentwicklung und
Imagebildung verfügt, zeichnen sich die Konzepte 3 und 8b durch einen hohen (Konzept 3)
bis sehr hohen Konkretisierungsgrad (Konzept 8b) hinsichtlich des geplanten
Einzelhandelsbranchenmix aus, wodurch sich die potenzielle Wirkung dieser Konzepte auf
die Innenstadt besser einschätzen lässt.
Alle drei Konzepte schlagen qualitativ hochwertige multifunktionale Nachnutzungen in den
Obergeschossen vor, die positive Impulse für Folgeinvestitionen in den Obergeschossen der
benachbarten Wohn- und Geschäftshäuser an der Bahnhofstraße auslösen können.
Insbesondere für Wohnraum-Nutzungen wird in den Konzepten das Einschneiden von
großzügigen Lichthöfen in das Gebäudetragwerk sowie die Begrünung von
Terrassenbereichen bis hin zur Schaffung von Dachparklandschaften vorgesehen.
Für den weiteren Qualifizierungsprozess wird zusammenfassend empfohlen, die Bieter
jeweils auf die sich aus den Ergebnissen der Nutzwertanalyse ableitenden
Optimierungspotenziale anzusprechen und die Konzepte in mit den Bietern abzustimmenden
Teilbereichen zur Überarbeitung zu empfehlen. Durch den Abstimmungsprozess sollen
einerseits die Bieter die Möglichkeit erhalten, auf offene Fragen einzugehen und ihren
Wettbewerbsbeitrag zu konkretisieren, und andererseits überarbeitete Nutzungskonzepte mit
der Chance auf einen höheren Nutzwert für die Stadt Herne erzeugt werden.“
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Schritt 3: Qualifizierungsprozess – Überarbeitung der drei besten Nutzungskonzepte
Am 06.01.2016 wurde zwischen der SEG, Stadt+Handel und der Standortentwicklung
Neufeld ein Anforderungskatalog für die Qualifizierung der drei empfohlenen
Nutzungskonzepte abgestimmt. In den am 12. und 13.01.2016 folgenden
Sondierungsgesprächen mit den Bietern Landmarken, List und ITG wurden die Konzepte
nochmals im Detail vorgestellt und Ideen und Vorschläge zur Optimierung jeweils im Team
aus SEG, Investor, Architekt und Stadt+Handel/Standortentwicklung Neufeld diskutiert. Alle
drei Bieter erklärten sich bereit, ihre Konzepte nochmals bis zum 29.01.2016 zu
überarbeiten. Am 03.02. und 05.02.2016 erfolgte die 2. Sondierungsgesprächsrunde mit den
Bietern, in der die überarbeiteten Konzepte vorgestellt und wesentliche konzeptionelle
Eckdaten zur Vorbereitung der Vertragsverhandlungen nach der geplanten
Präferenzentscheidung des Rates im März 2016 im gegenseitigem Einvernehmen
abgestimmt wurden.
Trotz des engen Zeitgerüstes ist es den Bietern jeweils gelungen, durch die Überarbeitungen
der ersten Wettbewerbsbeiträge die Qualität und den Konkretisierungsgrad der
Nutzungskonzepte und den potenziellen Nutzwert für die Stadt Herne nochmals zu steigern.
Alle drei überarbeiteten Nutzungskonzepte vermögen die ursprünglichen Hauptkriterien der
ersten Wettbewerbsrunde (immobilienwirtschaftliche Tragfähigkeit, städtebaulich attraktive
Nachnutzung, Stärkung und Sicherung einer attraktiven Innenstadt, sensibler Umgang mit
dem Denkmalschutz) aller Voraussicht nach in hohem bis sehr hohem Maße zu erfüllen.
Durch den vorgenannten Qualifizierungsprozess wurden die Nutzungskonzepte der Bieter u.
a. in den nachfolgenden Bereichen optimiert bzw. konkretisiert:
1. Landmarken AG
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Integration des Bestandsparkhauses in das Gesamtkonzept
Neues Erschließungs- und Flächenkonzept für den Lebensmittelmarkt im 1.UG
Vernetzung mit dem Stadtraum / Eingänge
Überarbeitung des Flächenkonzeptes für die Handels- und Gastronomie-Flächen
Fassadenkonzept / Denkmalschutz
Ansichten / Visualisierungen
2. List Retail Development GmbH & Co. KG
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Erhöhung des Konkretisierungsgrades des Einzelhandelsbranchenmix
Vernetzung mit dem Stadtraum / Eingänge
Überarbeitung des Flächenkonzeptes für die Handels- und Gastronomie-Flächen
Fassadenkonzept / Denkmalschutz
Weiterentwicklung der Marke um den Namen „Althoff Quartier“
Ansichten / Visualisierungen
3. Immobilien-Treuhand GmbH & Co. Vermögensverwaltungs-KG
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Konkretisierung des Branchenmix für die Kleinflächen
Vernetzung mit dem Stadtraum / Eingänge
Überarbeitung des Flächenkonzeptes für die Handels- und Gastronomie-Flächen
Fassadenkonzept / Denkmalschutz
Entwicklung des Namens „Shopping Plaza“
Entwicklung der Marke um den Namen „Shopping Plaza“ / Marketingkonzept
Ansichten / Visualisierungen
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Für die weiteren Verhandlungen mit dem vom Rat präferierten Bieter wird von den
Gutachtern empfohlen, zur städtebaulichen und stadtentwicklungspolitischen Integration des
präferierten Vorhabens und zur Sicherung seiner Umsetzbarkeit insbesondere die
nachfolgenden Themen zu berücksichtigen:
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Abstimmungen/Vereinbarungen zur etagenweisen Nutzungsmischung, Branchenund Mieterstruktur
Abstimmungen/Vereinbarungen zur groben Verkaufsfläche der Ankerbetriebe / des
Gesamtvorhabens
Abstimmungen/Vereinbarungen zur Vermeidung der Verlagerung von in ihrer
Bestandslage nachhaltig funktionsfähigen strukturprägenden Ankerbetrieben in der
Herner Innenstadt
Abstimmungen/Vereinbarungen zur städtebaulich-architektonischen Gestaltung der
Immobilie und ihrer denkmalschutzgerechten Sanierung
Abstimmungen/Vereinbarungen
zum
Nachweis
der
grundsätzlichen
Umsetzbarkeit/Vermietbarkeit des Nutzungskonzeptes in den Handelsgeschossen
(Mietinteressensbekundungen / Letters of Intent von möglichen Ankermietern)
Gemäß § 8 Abs. 1 Ziffer 10 des Gesellschaftsvertrages der Stadtentwicklungsgesellschaft
Herne mbH unterliegt die Veräußerung von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten
mit einem Wert von mehr als 250.000,00 € der ausschließlichen Entscheidung durch die
Gesellschafterversammlung.
Der Oberbürgermeister
In Vertretung
In Vertretung
(Dr. Klee)
Stadtdirektor
(Friedrichs)
Stadtrat
Anlagen:
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