Wohnungsbauförderprogramm der Hansestadt Lüneburg Zwo21 03.03.2016 ZWO21 der Hansestadt Lüneburg Folie 1 Wohnraum schaffen, Zukunft gestalten • Lage auf dem Wohnungsmarkt in Lüneburg ist angespannt • es fehlen bezahlbare Wohnungen für Haushalte mit geringem und mittleren Einkommen • Bevölkerungszahlen seit 2011 stetig gestiegen (75.663 Einwohner per 31.12.2015) • Lüneburg als Ziel von Zuwanderung (nähere Umgebung, Hamburg, jüngst Flüchtlinge, welche dauerhaft in Lüneburg bleiben) ZWO21 der Hansestadt Lüneburg 03.03.2016 Folie 2 konkreter Handlungsbedarf • Prognose des GEWOS-Instituts: – Bedarf von 2.100 Wohneinheiten in Lüneburg bis 2021 Zielstellung: • zusätzlichen Bedarf an bezahlbaren Mietwohnungen sozial ausgewogen in den Baugebieten decken • 30% des neuen Wohnraums sollen dem Mietniveau des sozialen Wohnungsbaus entsprechen ZWO21 der Hansestadt Lüneburg 03.03.2016 Folie 3 Deckung des prognostizierten Bedarfs: • 1/3 im geförderten Mietwohnungsbau (700 Einheiten) • 1/3 im frei finanzierten Wohnraum (700 Einheiten) • 1/3 durch Einfamilien- und Reihenhäuser (700 Einheiten) • Gesamtbudget bis 2021 beträgt rund 9 Mio. € – 3 Mio. € energetische Sanierung an die Lüwobau durchgeleitet – 3 Mio. € direkte Zuschüsse – 3 Mio. € durch Bauflächen (ermäßigt) ZWO21 der Hansestadt Lüneburg 03.03.2016 Folie 4 Die steuerliche Förderung des Bundes Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus (§ 7b EStG) • befristete Sonder-AfA in den Jahren 2016 bis 2018 – Anreiz zur zeitnahen Investitionsentscheidung – Maßgebend Bauantrag oder Bauanzeige – Sonder-AfA letztmalig 2022 • bis zu 35% der förderfähigen AHK können steuerlich geltend gemacht werden unter Voraussetzung der – Einhaltung einer Baukostenobergrenze von 3.000 € /qm Wohnfläche, von der max. 2.000 € / qm Wohnfläche gefördert werden! Dann gilt: – 10% in Jahr der Herstellung/Anschaffung, – 10% im Folgejahr und – 9% im darauf folgenden 3. Jahr als Sonder-AfA 03.03.2016 ZWO21 der Hansestadt Lüneburg Folie 6 Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus • beschränkt auf Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten – Fördergebiet knüpft an Mietstufen des Wohngeldes an – Gemeinden mit Mietstufen IV bis VI, deren Mietniveau um mindestens 5% oberhalb des Bundesdurchschnitts liegt für Lüneburg gilt: Mietenstufe V 03.03.2016 ZWO21 der Hansestadt Lüneburg Folie 7 Die Landesförderung ein kurzer Blick auf die Landesförderung durch die NBank Landesförderung • Gesamtfördervolumen 400 Mio. € + 80 Mio. € jährlich vom Bund • NBank – Darlehen des Landes Niedersachsen für den Neubau, Aus- und Umbau von Mietwohnungen • Darlehenshöhe abhängig von Baukosten • 5.000 € zusätzliches Darlehen für kleine Wohnungen bis 60 m² • 50.000 € Darlehen für Aufzüge • 5.000 € für bauliche Maßnahmen für Menschen mit Behinderung • 5.000 € /WE Abrissförderung • Zinsen 0% für 20 Jahre, danach marktüblich • 0,5% Verwaltungskostenpauschale p.a., sinkt auf 0,25% wenn Hälfte des Darlehens getilgt ist • 1% einmalige Bearbeitungsgebühr • Tilgung 1-5% ZWO21 der Hansestadt Lüneburg 03.03.2016 Folie 9 Landesförderung • • • • • • • • Zweckbindung 20 Jahre Vermietung nur mit Wohnberechtigungsschein. Angemessene Größe der Wohnung: 1 Person (P) bis zu 50 m²; 2 P bis zu 60 m² 3 P bis zu 75 m² 4 P bis zu 85 Bei Alleinerziehenden und Menschen mit Behinderung vergrößert sich die Wohnfläche um je 10 m² • Zulässige Miete 5,60 €/m²/mtl. bzw. 7,00 €/m²/mtl. je nach Förderhöhe • Mieterhöhung alle 3 Jahre bis zu 15% bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich ZWO21 der Hansestadt Lüneburg 03.03.2016 Folie 10 Landesförderung • • • • • • • • • • • • • Mieten ab 5,60 €/m²/mtl. enge Einkommensgrenzen für Wohnberechtigungsschein (WBS) Einkommensbeispiel- Bruttojahreseinkommen: 2- Pers. (Angest.) 33.857,00 € ./. 30% für KV+St = 23.699,90 € Alleinerz.+ 1K. 38.142,00 € ./30 für KV+St. = 26.699,40 € Ehep.+2 K. 51.000,00 ./. 30% für KV+St = 35.700, 00 € Ehep.+3 K. 59.571,00 ./. 30% für KV+ St = 41.699,70 € Mieten 7, 00 €/m²/mtl. Erweiterte Einkommensgrenzen für WBS 2- Pers. 53.571, 00 ./. 30% für KV+St. = 41.699,70 € Alleinerz. +1K. 60.428,00 ./. 30% für KV+St. = 42.299,60 € Ehep.+ 2K. 81.000,00 ./. 30% für KV+St. = 56.700,00 € Ehep.+ 3K. 94.714,00 ./. 30% für KV+St. = 66.299,80 € 03.03.2016 ZWO21 der Hansestadt Lüneburg Folie 11 Das städtische Wohnungsbauförderprogramm Zwo21 Förderziele des Programms Zwo21 • Ergänzung zur Landesförderung durch die NBank nach dem Niedersächsischen Wohnraumfördergesetz (NWoFG) • Erhöhung des Anteils an bedarfsgerechtem und preisgünstigen Mietwohnraum für Haushalte mit geringem Einkommen • Insbesondere Schaffung von kleinen Wohnungen durch Neubau von Mietwohnungen oder Um- bzw. Ausbau • Reduzierung der höchstzulässigen Eingangsmieten um 0,50 € auf 5,10 € bzw. 6,50 € /qm (statt 5,60 € bzw. 7,00 €) – erstmalige Erhöhung nach 4 Jahren möglich, max. 15% • Belegungsbindung 20 Jahre ZWO21 der Hansestadt Lüneburg 03.03.2016 Folie 13 Eckpunkte Zwo21 Förderung in vier Modulen – – – – Modul I Modul II Modul III Modul IV – Modul V Baukostenzuschuss Ermäßigung auf den Baulandpreis Erleichterungen beim Stellplatznachweis Zuschuss bei Verlängerung der Mietpreisbindung mit Belegung Städtebaulicher Vertrag ZWO21 der Hansestadt Lüneburg 03.03.2016 Folie 14 Modul I – direkter Baukostenzuschuss • Neubau von allgemeinem Mietwohnraum, Aus- oder Umbau oder Erweiterung zur Schaffung von Mietwohnungen – für Mietwohnungen bis 50 qm 8.000 € – für Mietwohnungen bis 60 qm 10.000 € – für Mietwohnungen ab 85 qm 12.000 € • Bauvorhaben/Gebäude mit mehr als vier Mietwohnungen • gefördert i.d.R. bis zu 60% der Wohnungen einer Einzelmaßnahme unter Berücksichtigung des Bedarfs in einem Baugebiet und im Stadtgebiet insgesamt • bei Um-/Ausbaumaßnahmen werden bis zu vier Wohnungen gefördert ZWO21 der Hansestadt Lüneburg 03.03.2016 Folie 15 Modul II – Baulandpreis-Ermäßigung • Förderhöhe wie Modul I • nicht als Zuschuss, sondern Ermäßigung auf den Grundstückskaufpreis – je nach Anzahl der geförderten Wohnungen und Wohnungsgrößen ZWO21 der Hansestadt Lüneburg 03.03.2016 Folie 16 Modul III - Stellplätze • einzelfallbezogener Verzicht auf Stellplätze, z.B. beim Ausbau von Dachgeschossen im Innenstadtbereich, sofern im Straßenraum ausreichend Stellplätze vorhanden sind (im Rahmen der NBauO) • sofern kein Verzicht möglich – Ermäßigung auf 1.500 € Ablöse je Stellplatz (statt 6.000 € bzw. 5.000 €) ZWO21 der Hansestadt Lüneburg 03.03.2016 Folie 17 Modul IV – Verlängerung Preisbindung • Zuschuss bei Verlängerung der Mietpreisbindung • mindestens 10 Jahre • 200 € p.a., insgesamt 2.000 € je Wohnung • Fortschreibung der zuletzt erreichten Kaltmiete je qm ZWO21 der Hansestadt Lüneburg 03.03.2016 Folie 18 Modul V – Städtebaulicher Vertrag • über städtebauliche Verträge wird sichergestellt, dass eine Quote von 30-40% des neuen Wohnraums den Standards des bezahlbaren Wohnraums entspricht ZWO21 der Hansestadt Lüneburg 03.03.2016 Folie 19 Zusammenfassung Förderung der öffentlichen Hand • Steuerliche Sonder-AfA • zinsfreie Darlehen NBank • städtische Förderung (ca. 7-8% EK ersetzend) Finanzierungstätigkeiten • Finanzierungslücke schließen (zw. 35-57,5%) • Darlehensaufnahmen „Gegenfinanzierung“ aus Vermietung und Verpachtung • Mietpreisbindung anfänglich 5,10 € / 6,50 € je m² 01.03.2016 ZWO21 der Hansestadt Lüneburg Folie 20 Ordnungsrechtliche Möglichkeiten der Landesregierung zur Verbesserung des Mieterschutzes • möglich in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt Die Landesregierungen sind nach dem BGB ermächtigt, auf drei Weisen durch Rechtsverordnung in angespannte Wohnungsmärkte einzugreifen: • Mietbremse • Kappungsgrenze • Kündigungssperrfrist ZWO21 der Hansestadt Lüneburg 03.03.2016 Folie 21 Mietpreisbremse (§ 556d BGB) • Gültigkeitsdauer: höchstens fünf Jahre. VO muss spätestens am 31.12.2020 in Kraft getreten sein, Verlängerung nicht möglich! • Die Miete darf zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen • Ausnahmen: - Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden - die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung - wenn die Vormiete bereits mehr als 10 Prozent über der oüV lag, darf diese Miete auch vom neuen Mieter verlangt werden. ZWO21 der Hansestadt Lüneburg 03.03.2016 Folie 22 Mietpreisbremse – zusätzlich dürfen bestimmte Modernisierungskosten bis zu drei Jahre rückwirkend auf die höchstzulässige Wiedervermietungsmiete aufgeschlagen werden Berechnung: ortsübliche Vergleichsmiete + 10 % + umlagefähige Modernisierungskosten der vergangenen drei Jahre (z.B. Badsanierung) = höchstzulässige Wiedervermietungsmiete ZWO21 der Hansestadt Lüneburg 03.03.2016 Folie 23 Senkung der Kappungsgrenze(§ 558 Abs. 3 S. 2 BGB) • Gültigkeitsdauer: jeweils höchstens fünf Jahre, Verlängerung möglich • Bestandsmieten dürfen innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 15 Prozent (statt 20 Prozent) bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden (Kappungsgrenze). • die gesenkte Kappungsgrenze ist besonders wirksam – bei Sozialwohnungen nach Ablauf der Bindungsfrist • Ausnahme: – Umlagefähige Modernisierungskosten dürfen zusätzlich auf die Miete aufgeschlagen werden ZWO21 der Hansestadt Lüneburg 03.03.2016 Folie 24 Verlängerung der Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 2 BGB • Gültigkeitsdauer: jeweils höchstens zehn Jahre, Verlängerung möglich • Gesetzliche Kündigungssperrfrist von drei Jahren kann auf bis zu zehn Jahre verlängert werden • gilt nur bei Aufteilung von Mietwohnobjekten (z. B. große Wohnblocks) in einzelne Eigentumswohnungen nach dem WEG, wenn diese veräußert werden. ZWO21 der Hansestadt Lüneburg 03.03.2016 Folie 25 Kündigungssperrfrist • Zweck: – Verlust von preisgünstigem Mietwohnraum durch Umwandlung in Eigentumswohnungen soll verlangsamt werden – Schutz vor frühzeitigen Eigenbedarfskündigungen durch Erwerber, wenn Mieterinnen und Mieter mit geringem Einkommen die Wohnung nicht selbst erwerben können • Einsatzbereich: – vorrangig größere Städte mit beachtlichem Anteil an Mietwohnobjekten im Eigentum ortsfremder Finanzinvestoren – lokale und regionale Wohnungsgesellschaften sind eher an Bestandspflege als an Umwandlung und Veräußerung interessiert ZWO21 der Hansestadt Lüneburg 03.03.2016 Folie 26 Kündigungssperrfrist Wichtig: Die verlängerte Kündigungssperrfrist gilt nicht bei Eigentümerwechseln von vermieteten Eigentumswohnungen oder von vermieteten Einfamilien-, Doppel- oder Reihenhäusern! Hier gelten die üblichen gesetzlichen Kündigungsfristen („Kauf bricht Miete nicht“). ZWO21 der Hansestadt Lüneburg 03.03.2016 Folie 27 Kündigungssperrfrist • Erwägung: – Kündigungssperrfrist könnte auf fünf Jahre verlängert werden – Gültigkeitsdauer der Verordnung soll nicht länger als fünf Jahre betragen – angemessener Interessenausgleich zwischen der Mieterschaft – die sich bei Umwandlung nach einer Kündigung um neuen Wohnraum bemühen muss, und den neuen Wohnungseigentümern, die die erworbene Wohnung selbst nutzen möchten. ZWO21 der Hansestadt Lüneburg 03.03.2016 Folie 28 Kündigungssperrfrist • Beginn des förmlichen Verordnungsverfahrens mit Ressort- und Verbändebeteiligung im März 2016 • Aus Gründen der Vereinfachung und der Übersichtlichkeit könnten die drei Regelungen formal in einer Rechtsverordnung zusammengefasst werden • Inkrafttreten der Verordnung wird möglichst noch im ersten Halbjahr 2016 angestrebt. ZWO21 der Hansestadt Lüneburg 03.03.2016 Folie 29 Bauflächen / Bauland 03.03.2016 ZWO21 der Hansestadt Lüneburg Folie 30 Übersicht ZWO21 der Hansestadt Lüneburg 03.03.2016 Folie 31 Hanseviertel III ZWO21 der Hansestadt Lüneburg 03.03.2016 Folie 32 ehemaliges Lucia-Gelände „Am Schützenplatz“ 03.03.2016 ZWO21 der Hansestadt Lüneburg Folie 33 ehemaliges Postgelände 03.03.2016 ZWO21 der Hansestadt Lüneburg Folie 34 DRK „Soltauer Straße“ 03.03.2016 ZWO21 der Hansestadt Lüneburg Folie 35 Nachverdichtung „Am Weißen Turm“ 03.03.2016 ZWO21 der Hansestadt Lüneburg Folie 36 Nachverdichtung „Am Weißen Turm“ 03.03.2016 ZWO21 der Hansestadt Lüneburg Folie 37 „Am Wienebütteler Weg“ 03.03.2016 ZWO21 der Hansestadt Lüneburg Folie 38 „Am Raderbach“ / Ebensberg 03.03.2016 ZWO21 der Hansestadt Lüneburg Folie 39 „Am Raderbach“ / Ebensberg 03.03.2016 ZWO21 der Hansestadt Lüneburg Folie 40 „Wilhelm-Hänel-Weg“ 03.03.2016 ZWO21 der Hansestadt Lüneburg Folie 41 „Papenburg“ 03.03.2016 ZWO21 der Hansestadt Lüneburg Folie 42 Wohnbauflächen ab 2018 „Haegfeld“ / Hagen 03.03.2016 ZWO21 der Hansestadt Lüneburg Folie 44 Wohnungsbau / Flüchtlinge ab 2017 • Hinter der Schaperdrift (Oedeme) 03.03.2016 ZWO21 der Hansestadt Lüneburg weitere Flächen • Drögenkamp (Häcklingen) • Kalksandsteinwerk (Häcklingen) • ehem. Fachhochschule (Volgershall) • An den Sandbergen (Neu-Hagen) • Moorfeld / Kleingärten 03.03.2016 ZWO21 der Hansestadt Lüneburg Folie 46 Übersicht der aktuellen Plangebiete 03.03.2016 ZWO21 der Hansestadt Lüneburg Folie 47 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit !!! Wohngeld 2016 Beispiele 03.03.2016 ZWO21 der Hansestadt Lüneburg ZWO21 der Hansestadt Lüneburg 03.03.2016 Folie 50 ZWO21 der Hansestadt Lüneburg 03.03.2016 Folie 51 ZWO21 der Hansestadt Lüneburg 03.03.2016 Folie 52 ZWO21 der Hansestadt Lüneburg 03.03.2016 Folie 53 ZWO21 der Hansestadt Lüneburg 03.03.2016 Folie 54 ZWO21 der Hansestadt Lüneburg 03.03.2016 Folie 55 ZWO21 der Hansestadt Lüneburg 03.03.2016 Folie 56 ZWO21 der Hansestadt Lüneburg 03.03.2016 Folie 57
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