Begründung Bebauungsplan

Bebauungsplan „ehemaliger Bauhof“, 1. Änderung, Ortsgemeinde Rülzheim
Begründung
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Inhalt
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ANLASS UND ERFORDERNIS DER BEBAUUNGSPLANÄNDERUNG...................................... 2
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RÄUMLICHER GELTUNGSBEREICH (ÄNDERUNGSBEREICH) .............................................. 3
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BESCHREIBUNG DER PLANÄNDERUNGEN ...................................................................... 4
3.1 Festlegung des Maßes der baulichen Nutzung ........................................................................... 4
3.1.1 Grundflächenzahl ..................................................................................................... 4
3.1.2 Stellplätze, Garagen und Gemeinschaftsanlagen .......................................................... 5
3.1.3 Gebäudehöhen ........................................................................................................ 5
3.1.4 Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen ...................................................................... 5
3.1.5 Äußere Gestalt baulicher Anlagen .............................................................................. 6
4
AUSWIRKUNGEN DER PLANÄNDERUNGEN .................................................................... 6
5
BERÜCKSICHTIGUNG VON UMWELTBELANGEN ............................................................. 6
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Bebauungsplan „ehemaliger Bauhof“, 1. Änderung, Ortsgemeinde Rülzheim
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1 ANLASS UND ERFORDERNIS DER BEBAUUNGSPLANÄNDERUNG
Bei dem Plangebiet handelt es sich um den ehemaligen Bauhof der Ortsgemeinde Rülzheim und
liegt im südöstlichen Teil des Ortszentrums. Das Plangebiet grenzt im Süden an die überörtliche
Landesstraße L 553 (Kuhardter Straße) und im Norden, Osten und Westen an bestehende Wohnbebauung an. Insgesamt beträgt die Fläche des Geltungsbereichs ca. 1,4 ha.
Der zwischenzeitlich rechtkräftige Bebauungsplan „Ehemaliger Bauhof“ sieht für das Gebiet eine
Wohnbebauung in Form von Ein- bis Zweifamilienhäusern sowie für einen Teilbereich mit Mehrfamilienhäusern vor.
Grundstückseigentümer ist die Gemeinde Rülzheim. Die Vergabe der Grundstücke erfolgte unter
der Voraussetzung, dass die geplanten Bebauungskonzepte der Gemeinde vorgelegt werden.
Die seitens der Gemeinde bevorzugte Planung für die geplante Mehrfamilienhausbebauung steht
in Teilen mit den Festsetzungen des Bebauungsplanes in Widerspruch.
Die im Bebauungsplan in Richtung Westen verlaufende Stichstraße wird durch die Planung entbehrlich und die dafür vorgesehene Fläche wird für die Einfahrt in die gemeinsame Tiefgarage der
beiden entstehenden Gebäude gebraucht. Eine Rücksprache mit der Kreisverwaltung Germersheim hat ergeben, dass dadurch „Grundzüge der Planung“ berührt werden und damit eine Änderung des Bebauungsplanes erforderlich ist.
Lage des Bebauungsplangebietes „ehemaliger Bauhof“ (ohne Maßstab) / Bildquelle: Landesinformationssystem RLP)
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2 RÄUMLICHER GELTUNGSBEREICH (ÄNDERUNGSBEREICH)
Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes umfasst die Brachflächen des ehemaligen
Bauhofes und zusätzlich die Gebäude der Sozialstation.
Lage des Geltungsbereiches „ehemaliger Bauhof“ innerhalb der bestehenden Bebauung
Die nun im Rahmen der vorliegenden Änderungen des Bebauungsplanes „ehemaliger Bauhof“
vorgesehenen Änderungen beziehen sich vornehmlich auf die Erschließung der Mehrfamilienhäuser, der dazugehörigen Parkmöglichkeiten und auf die festgesetzten Traufhöhen in Bereich der
Nutzungsschablone 2.
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3 BESCHREIBUNG DER PLANÄNDERUNGEN
Entwurf des Bebauungsplanes „ehemaliger Bauhof“ 1. Änderung
Folgende Änderungen werden im Rahmen der vorliegenden Änderung in den Bebauungsplan
aufgenommen:
3.1 Festlegung des Maßes der baulichen Nutzung
3.1.1 Grundflächenzahl
Es wird im Bebauungsplan eine Grundflächenzahl - GRZ - von 0,4 festgesetzt. Eine Überschreitung
der GRZ durch die in § 19 Abs. 4 BauNVO genannten Anlagen um 0,2 ist zulässig. Neu wird geregelt, dass durch Tiefgaragen die Grundflächenzahl bis zu 0,3 auf dann 0,7 überschritten werden
darf.
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Begründung:
Die Überschreitung der Grundflächenzahl dient der verbesserten Möglichkeit Tiefgaragenstellplätze für die geplanten Mehrfamilienhäuser zu errichten. Der ruhende Verkehr beider Mehrfamilienhäuser soll in einer gemeinsamen Tiefgarage untergebracht werden, die unterhalb der nicht
überbaubaren Grundstücksfläche verlaufen muss, um beide Häuser miteinander zu verbinden.
Durch diese Festsetzung wird die Gestalt des allgemeinen Wohngebiets positiv beeinflusst, da der
ruhende Verkehr der beiden Häuser das Erscheinungsbild des ohnehin schon kleinen Gebiets
durch die Umsetzung der beschriebenen Änderung nicht unnötig belastet.
Der bislang in diesem Bereich vorgesehene Wohnweg entfällt.
3.1.2 Stellplätze, Garagen und Gemeinschaftsanlagen
Garagengeschosse werden auf die Zahl der Vollgeschosse in sonst anders genutzten Gebäuden
nicht angerechnet.
Begründung:
Diese Neuregelung dient der Schaffung einer gemeinsamen Tiefgarage beider Mehrfamilienhäuser, die eine Verbindung der beiden Häuser darstellt. In der Regel geht eine Änderung der Vollgeschosse mit einer derartigen Festsetzung einher. Da die Tiefgarage jedoch „anders genutzten
Gebäuden“ zugeordnet wird und nur der Unterbringung der von diesen beiden Häusern ausgehenden ruhenden Verkehres dient, erscheint diese Änderung ausreichend städtebaulich legitimiert.
3.1.3 Gebäudehöhen
3.1.3.1 Maximale Traufhöhen
Im Bereich der Nutzungsschablone 2 wird die maximale Traufhöhe von 9,50m auf 10,00m angehoben.
Begründung:
Zur Errichtung eines Staffelgeschosses und damit verbundener ausreichender Deckenhöhen wird
die Traufhöhe auf die genannte Höhe geringfügig angehoben.
3.1.4 Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen
3.1.4.1 Tiefgaragen
Tiefgaragen sind im Bereich der Nutzungsschablone 2 auch außerhalb der festgesetzten Baugrenze zulässig.
Begründung:
Zur Umsetzung der gemeinsamen Tiefgarage ist es erforderlich, eine unterirdische Verbindung
der beiden Mehrfamilienhäuser über die Tiefgarage zu schaffen. Dazu müssen die Baugrenzen
der beiden Mehrfamilienhäuser im unterirdischen Bauraum überschritten werden.
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3.1.5 Äußere Gestalt baulicher Anlagen
3.1.5.1 Dachformen und Dachneigung
Der Mindestabstand für den Abstand von Staffelgeschossen zur Gebäudeaußenhaut des darunterliegenden Gebäudes beträgt an der Südseite mindestens 2,50 m. Im Rahmen der Planänderung
wird der seitliche Abstand des Staffelgeschosses auf nun mindestens 1,50 m reduziert.
Abweichend von der allgemein zulässigen Dachneigung von 10° bis 25° wird die zulässige Dachneigung bei Pultdächern auf Staffelgeschossen auf 5° bis 25° geändert. Diese marginale Änderung erlaubt bei Staffelgeschossen um ca. 50 cm geringere Bauhöhen.
Begründung:
Durch den größeren Aufenthaltsbereich im Bereich der Südfassade, wird auf den anderen Fassadenseiten kein Freibereich zugeordnet. Diese Fläche soll nun der Wohnung zugeschlagen werden.
Die marginale Änderung der Dachneigung erlaubt bei Staffelgeschossen nun um ca. 50 cm geringere Bauhöhen.
4 AUSWIRKUNGEN DER PLANÄNDERUNGEN
Die Bebauungsplanänderungen beschränken sich, wie bereits mehrfach beschrieben, auf punktuelle Änderungen, die nachbarschützende Belange nicht tangieren. Die Schaffung einer gemeinsamen Tiefgarage für die beiden Mehrfamilienhäuser stellt trotz Überschreitung der Grenzen des
Baufensters eine marginale Veränderung dar, da die Lage dieser unter der Geländeoberfläche
später positive Auswirkungen auf die Gestalt des Gebiets hat und damit keine relevanten negativen Einflüsse entstehen.
Die Verringerung des Mindestabstandes im Falle der Staffelgeschosse kann ebenfalls als geringfügig betrachtet werden, da nachbarschützende Aspekte, wie die zwischen Gebäuden einzuhaltenden Abstandsflächen nicht tangiert werden und es sich lediglich um eine kleinere Anpassung handelt.
Auch die sonstigen Planänderungen haben keine unmittelbaren Auswirkungen auf die schutzwürdigen Belange im Umfeld.
5 BERÜCKSICHTIGUNG VON UMWELTBELANGEN
Durch die 1. Änderung des Bebauungsplanes „ehemaliger Bauhof“ werden die ökologischen Belange nur geringfügig tangiert. Durch die Erhöhung der GRZ auf 0,7 für Tiefgaragen, ist eine zusätzliche Überbauung möglich. Dadurch werden die Schutzgüter Boden und Wasserhaushalt berührt.
Bei der Wertung ist entgegenzustellen, dass es durch den Verzicht auf einen Wohnweg zu einer
Reduzierung in diesem Bereich kommt.
Mit Unterbringung des ruhenden Verkehrs in Tiefgaragen sind auch Positivwirkungen, wie reduzierte Lärmbelastungen und Gestaltungsvorteile verbunden.
Ausgleichsmaßnahmen sind somit nicht erforderlich.
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