Der österreichische Immobilienmarkt – zu klein für die erste Liga?

10 / 2015
REAL ESTATE
Der österreichische
Immobilienmarkt –
zu klein für die erste Liga?
Country
Facts
Real Estate Country Facts
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Herausgeber und Medieninhaber: UniCredit Bank Austria AG
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Redaktion: Bank Austria Real Estate Consulting & Investment, Karla Schestauber, Tel. +43 (0)50505-54784
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Stand: 18. September 2015
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2 I Real Estate Country Facts 10/2015
Österreichischer Immobilienmarkt –
zu klein für die erste Liga?
Im Niedrigzinsumfeld der letzten Jahre
haben sich Immobilien als wichtige
Assetklasse etabliert. Investoren auf der
Suche nach Rendite kommen damit an
Immobilien kaum mehr vorbei. Obwohl
auf Grund der starken Nachfrage die
damit zu erzielenden Renditen bereits
stark zurückgegangen sind, ist der
Spread zu Anleiherenditen nach wie vor
attraktiv. Solange es dabei bleibt und
sich auch das Risikoumfeld inkl. etwaiger staatlicher Regulierungsmaßnahmen von Immobilienmärkten nicht maßgeblich verschlechtert,
wird auch das Investoreninteresse hoch bleiben.
In Europa stieg das Investitionsvolumen in kommerzielle Immobilien
laut Daten von JLL im ersten Halbjahr 2015 auf 124 Mrd. € an und
lag damit leicht über dem ausgezeichneten Ergebnis des Vergleichszeitraums des Vorjahres. Damit ist Europa auf gutem Weg,
unterstützt durch eine prognostizierte leichte Verbesserung der
Konjunktur, im Gesamtjahr 2015 das sehr gute Ergebnis des Jahres
2014 nochmals zu übertreffen.
In Österreich erreichte das Transaktionsvolumen kommerzieller
Immobilien im vergangenen Jahr einen Rekordwert von je nach
Quelle bis zu 3 Mrd. €. Allerdings schwächte sich die Aktivität im
ersten Halbjahr 2015 – entgegen dem europäischen Trend – ab.
Laut Erhebung von CBRE wurden nur mehr knapp unter 1 Mrd. €
nach 1,3 Mrd. € im ersten Halbjahr 2014 investiert. Bei gut gefüllter Pipeline, unterstützt von einer leicht anziehenden Konjunktur,
stehen die Chancen jedoch gut, dass das Volumen des vergangenen Jahres zumindest wieder erreicht oder sogar übertroffen
werden kann. Damit würde sich der österreichische Markt wieder
im Gleichklang mit dem europäischen Markt entwickeln.
Die Spitzenrenditen sind auch in Österreich deutlich zurückgegangen.
Zur Jahresmitte 2015 wurde im Bürobereich die Marke von 4,5 %
erreicht, jene für Einkaufszentren rutschte knapp unter die 5%-Marke,
für Fachmarktzentren knapp unter 6%. Damit kann Österreich zwar
nicht in der Spitzenliga mithalten – so liegt z.B. die Spitzenrendite
für Büros in London Westend bei 3,50 % – spielt aber durchaus
renditemäßig, wenn auch nicht volumensmäßig, in einer der oberen
Ligen mit.
Bei Immobilienfinanzierungen in Österreich gibt es keinen Engpasss.
Dies gilt sowohl für Immobilieninvestments als auch Developments.
Die Kreditstrukturen bei einzelnen Assetklassen sind wieder sportlicher
geworden. Besonders hart umkämpft sind Finanzierungen für
Wohndevelopments mit Abverkauf.
Wir sind stolz darauf, uns eine langjährige Expertise im Bereich
kommerzieller Immobilienfinanzierungen aufgebaut zu haben. Dazu
gehört insbesondere auch das Verständnis für die stark zyklische
Natur von Immobilien und die im Spätzyklus entstehenden Risiken.
Immobilienprofis mit guten Projekten stehen wir selbstverständlich
sehr gerne zur Verfügung, sei es für Finanzierungen oder zur Absicherung von Zinsrisiken.
Mit freundlichen Grüßen
Karla Schestauber
Real Estate Country Facts 10/2015 I 3
Real Estate Country Facts
Konjunktur in Österreich:
Was lange währt, wird endlich gut
Schleppende Erholung in Österreich …
Die Rahmenbedingungen der Wirtschaftsentwicklung in Österreich
waren 2014 aufgrund der schwachen Expansion des Welthandels
und der Zunahme der geopolitischen Spannungen kaum erfreulicher
als im Jahr davor. Im Euroraum verlor die Konjunktur im Sommer
2014 an Schwung, wobei die negativen Meldungen zunehmend
aus den zentralen Mitgliedsländern kamen, während in der europäischen Peripherie eine günstigere Entwicklung verzeichnet wurde. Der nachlassende Rückenwind aus den Wachstumsmärkten
und der Ukraine-Konflikt mit Russland zerstörten in Österreich die
Hoffnung auf ein spürbares Wirtschaftswachstum. Nicht nur das
Fehlen stärkerer Wachstumsimpulse vom Export, sondern auch
die anhaltend schwache Binnennachfrage, vor allem die Investitionszurückhaltung der Unternehmen, bremsten Österreichs Wirtschaft ein. Das Wirtschaftswachstum erreichte 2014 nur 0,4 %
und lag damit nur marginal höher als 2013 mit 0,3 %. Damit ging
der seit vielen Jahren gewohnte Wachstumsvorsprung gegenüber
dem Euroraum verloren.
Auch im ersten Halbjahr 2015 verlief die Konjunktur in Österreich
nur sehr schleppend. Mit Beginn des Frühjahres tendierten jedoch
mehr und mehr Stimmungs- und Frühindikatoren nach oben und
signalisierten damit, dass sich die Erholung der österreichischen
Wirtschaft parallel zur Erholung in den umliegenden Ländern festigt.
Nach einem moderaten Plus im ersten Quartal erhöhte sich das
Wachstum der österreichischen Wirtschaft in den folgenden Monaten
leicht. Damit ergab sich für das erste Halbjahr ein Wirtschaftswachstum von 0,5% im Jahresvergleich. Die Impulse für das moderate Wachstumstempo setzte bislang der Konsum, der ungeachtet
der noch immer recht pessimistischen Grundstimmung der österrei-
chischen Haushalte von Einkommenszuwächsen profitierte, unterstützt durch die niedrige Inflation. Die Teuerung betrug im ersten
Halbjahr durchschnittlich nur 1% und war damit niedriger als 2014
mit 1,7%. Nichtsdestotrotz lag die Inflation damit wieder über dem
europäischen Durchschnitt. Dadurch wurde der Konsum weniger als
in anderen europäischen Ländern unterstützt, so dass die vergleichsweise höhere Inflation in Österreich mitverantwortlich für
das geringe Wachstumstempo der österreichischen Wirtschaft ist.
Trotz der niedrigen Zinsen infolge der lockeren Geldpolitik der EZB
war die Investitionstätigkeit in Österreich im ersten Halbjahr leicht
rückläufig. Hierzu trug auch wesentlich die von knappen Budgets
bestimmte Zurückhaltung des öffentlichen Sektors bei, die sich vor
allem negativ bei Bauinvestitionen niederschlug. Die Exportwirtschaft zeigt seit dem Frühjahr Anzeichen einer leichten Nachfragebelebung, belastet von Problemen in einigen Absatzmärkten. Doch
der Rückenwind nimmt zu. So lag der Bank Austria EinkaufsManager
Index seit April im Wachstumsbereich von über 50 Punkten. Während im Produktionssektor die Beschäftigung sank, entstanden dank
Zuwächsen im Dienstleistungssektor in Österreich im ersten Halbjahr mehr als 20.000 neue Jobs, ein Anstieg um 0,6% zur Vorjahresperiode. Dennoch ist aufgrund des starken Anstiegs des Arbeitskräfte
angebots vordringlich durch Zuwanderung die Arbeitslosenquote
auf durchschnittlich 5,8% gestiegen.
… gewinnt mit Rückenwind aus Europa an Fahrt
Im Schlepptau der günstigen Entwicklung der Erholung in Europa
und des soliden Wachstums in den USA kommt die österreichische
Wirtschaft in den kommenden Monaten trotz Gegenwind durch
Konjunktursorgen in einigen Emerging Markets (insbesondere in
Österreich im Überblick
Prognose
Wirtschaftswachstum (real, Vdg. z. Vorjahr)
Privater Konsum (real, Vdg. z. Vorjahr in %)
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
1,9
2,8
0,8
0,3
0,4
0,9
1,5
1,0
1,3
0,6
0,1
0,0
0,4
0,9
Investitionen (real, Vdg. z. Vorjahr in %)1
–2,1
6,7
1,3
–0,3
–0,2
0,2
3,0
Exporte i.w.S. (real, Vdg. z. Vorjahr in %)
13,8
6,0
1,7
0,8
2,1
0,6
2,6
Importe i.w.S. (real, Vdg. z. Vorjahr in %)
12,0
6,2
1,1
0,0
1,3
0,0
2,6
Leistungsbilanzsaldo (in % des BIP)
3,3
1,6
1,5
0,9
0,8
1,1
1,1
Inflationsrate (Vdg. zum Vorjahr in %)
1,9
3,3
2,4
2,0
1,7
1,0
1,6
Arbeitslosenquote (nationale Definition)
6,9
6,7
7,0
7,6
8,4
9,2
9,5
Beschäftigung (Vdg. zum Vorjahr in
0,6
1,8
1,3
0,5
0,6
0,7
0,9
Öff. Haushaltssaldo (in % des BIP)
–4,4
–2,4
–2,5
–1,5
–2,7
–1,7
–1,5
Öff. Verschuldung (in % des BIP)
82,3
82,1
81,5
80,8
84,2
86,4
85,3
%)2
1) Bruttoanlageinvestitionen, 2) ohne Karenzgeldbezieher, Präsenzdiener und Schulungen
Quelle: Bank Austria Economics & Market Analysis Austria
4 I Real Estate Country Facts 10/2015
China) sowie der anhaltenden Russland / Ukraine-Krise und der
Probleme im Nahen Osten besser in Schwung. Zumal nunmehr die
Verunsicherung durch die Griechenland-Krise nach der getroffenen
Vereinbarung über ein weiteres Hilfsprogramm wegfällt.
Neben der Auslandsnachfrage werden sich auch die Investitionstätigkeit und der Konsum etwas beleben. Zwar ist die Exportdynamik
derzeit noch recht zurückhaltend, doch die Exportaufträge ziehen
leicht an. Zudem wird sich die gewonnene preisliche Wettbewerbsfähigkeit dank des schwächeren Euros positiv bemerkbar
machen. Die österreichische Wirtschaft wird dadurch in den
kommenden Monaten etwas stärkeren Aufwind spüren. Der Konjunkturauffrischung über die Auslandsnachfrage sollte in den
kommenden Monaten ein positiver Trend bei den Investitionen
folgen, weiterhin begünstigt durch die niedrigen Kreditzinsen.
Die EZB wird angesichts des im März 2015 begonnenen Anleihekaufprogramms vorerst auch keine Anhebung des Leitzinses, der
aktuell bei nur 0,05 % p.a. liegt, vornehmen. Allerdings ist die
Kapazitätsauslastung der heimischen Wirtschaft mit derzeit
knapp 84 % noch klar unter dem langjährigen Durchschnitt, klarer
als etwa in der Eurozone insgesamt, daher sind die Aussichten
für eine kräftige Investitionsbelebung vorerst nicht gegeben.
Trotz geopolitischen Belastungen:
Mehr Schwung 2016
Mit der anhaltenden Festigung der Erholung in Europa sind die
Aussichten für eine Fortsetzung des wirtschaftlichen Aufwärtstrends in Österreich im Jahr 2016 günstig. Die Impulse aus dem
Ausland, getragen von den Industrieländern, werden ein stabiles
Inﬂation und Zinsen
Wirtschaftswachstum
(Reale Vrdg. zum Vorjahr in %)
Euroraum
3,0 %
Angesichts des starken Rohstoffpreisverfalles Ende des Vorjahres
wird durch einen Basiseffekt aber auch nachfragebedingt die
Teuerung im späteren Jahresverlauf etwas zunehmen. Im Jahresdurchschnitt 2015 ist für Österreich eine Inflationsrate von
1,0 % zu erwarten. Damit wird die Teuerung zwar niedrig, aber
noch immer beträchtlich höher sein als in den meisten Ländern
der Eurozone. Auch auf dem Arbeitsmarkt zeigt sich für Österreich eine Abweichung von der gesamteuropäischen Entwicklung: Aufgrund des nur moderaten Verlaufs der Konjunkturerholung und vor allem bedingt durch einen starken Anstieg des
Arbeitskräfteangebots vordringlich wegen Zuwanderung aus
dem EU-Raum steigt die Arbeitslosigkeit. Mit durchschnittlich
5,9 % wird die Arbeitslosenquote in Österreich im Jahresdurchschnitt 2015 im europäischen Vergleich dennoch relativ niedrig
ausfallen.
Österreich
Wien
Prognose
4,0
CPI
10-jährige Bundesanleihe Rendite
Euribor 3M
3,5
3,0
2,0 %
Prognose
2,5
2,0
1,0 %
1,5
1,0
0,0 %
0,5
–1,0 %
– 0,5
0,0
2012
2013
2014
2015
2016
Quelle: Statistik Austria, Bank Austria Economics & Market Analysis Austria
Der leichte Konjunkturaufwind der kommenden Monate sollte
vom Konsum spürbar getragen werden. Zwar ist die Stimmung
der Verbraucher in Österreich im internationalen Vergleich sehr
pessimistisch, wenn es um die Einschätzung der allgemeinen
wirtschaftlichen Lage geht, jedoch wird die eigene wirtschaftliche Situation von den österreichischen Haushalten überdurchschnittlich gut beurteilt. Das gibt Raum für eine Fortsetzung des
moderaten Wachstums des Konsums, unterstützt durch die niedrige
Inflation, die angesichts des jüngsten Rückgangs des Ölpreises
bis in den Herbst keine Aufwärtstendenz zeigen wird.
Im Gesamtjahr wird der Anstieg des BIP in Österreich mit 0,9 %
höher als im Vorjahr (2014: + 0,4 %) ausfallen. Weiterhin ist die
Wachstumsdynamik jedoch geringer als im europäischen Durchschnitt (für die Eurozone wird ein Wirtschaftswachstum um
1,6 % erwartet).
2012
2013
2014
2015
2016
Quelle: Statistik Austria, Bank Austria Economics & Market Analysis Austria,
UniCredit Research, Thomson Reuters
Fundament für die an Dynamik zulegende heimische Wirtschaft
sein. Die wichtigste Stütze des BIP-Anstiegs von 1,5 % wird jedoch voraussichtlich die Binnennachfrage sein. So ist für 2016
mehr Rückenwind durch den Konsum in Sicht. Die Lohn- und
Einkommenssteuerreform, die in der ersten Jahreshälfte 2015
beschlossen wurde und mit Beginn 2016 in Kraft tritt, löst einen zusätzlichen Wachstumseffekt um geschätzte
0,4 Prozentpunkte aus, da voraussichtlich keine vollständige
Gegenfinanzierung der Tarifsenkungen erfolgen wird. Doch auch
die Investitionen sollten 2016 mehr Schwung aufnehmen können, gestüzt durch die anhaltend lockere Geldpolitik der EZB.
Die Inflation wird in einem Umfeld, geprägt von einem global
geringfügig anziehenden Wirtschaftswachstum und daher tendenziell etwas höheren Rohstoffpreisen und national bedingt
durch die Auswirkungen der Steuerreform, mit durchschnittlich
1,6 % höher als 2015 ausfallen.
Real Estate Country Facts 10/2015 I 5
Real Estate Country Facts
Insgesamt werden die wirtschaftlichen Aussichten für Österreich für
2016 neben den positiven Erwartungen hinsichtlich einer soliden Konjunktur in den Industrieländern und der Festigung der Erholung in Europa
durch eine Reihe von Risikofaktoren, wie Schwierigkeiten in diversen
Wachstumsmärkten (etwa China) sowie geopolitischen Unsicherheiten,
begleitet, die die Aufwärtsentwicklung begrenzen bzw. potenziell stark
belasten könnten. Zudem zeigt sich, dass die Erholung aus einer Rezession, die von einer Finanzkrise verursacht wurde, besonders langwierig und
sehr moderat verläuft. Demnach ist auch in den Folgejahren in Österreich mit Wachstumsraten unter der 2-Prozent-Marke zu rechnen.
Wiener Wirtschaft zieht nach
Die Wiener Wirtschaft erhielt auch im Jahr 2014 keine Impulse für eine
spürbare Aufwärtsentwicklung. Nach zwei sehr schwierigen Jahren mit
starken Einbußen war in der Wiener Industrie in den ersten Monaten
2014 zwar ein leichter Aufwind erkennbar, danach wurden jedoch mehr
und mehr die Auswirkungen der Ukraine-Krise und die globale Verlangsamung der Nachfrage spürbar. Fehlende Nachfrage aus dem Aus- und
Inland insbesondere in der zweiten Jahreshälfte sowie strukturelle Belastungen, wie die Abwanderung von Unternehmen ins Wiener Umland,
hielten den Produktionssektor davon ab, zum gesamtwirtschaftlichen
Wachstum beizutragen. Sowohl beim Hoch- als nach der Fertigstellung
von Großprojekten noch etwas stärker im Tiefbau führte ein Mangel an
Folgeaufträgen, bedingt zum Teil auch durch fehlende öffentliche Mittel,
zu einem spürbaren Einbruch am Wiener Bau. Blieb einzig der Dienstleistungssektor als traditionelle Stütze der Wiener Wirtschaft, der einen geschätzten Anstieg der Wirtschaftsleistung um marginale 0,1% im Jahr
2014 ermöglichte. Damit blieb die Konjunkturentwicklung in Wien ein
weiteres Jahr hinter der gesamtösterreichischen Dynamik zurück und
war viel zu schwach, um die Arbeitsmarktlage verbessern zu können. Im
Gegenteil, vorwiegend bedingt durch die starke Migration stieg das Arbeitskräfteangebot stark und die Arbeitslosenquote kletterte trotz einem
Zuwachs der Beschäftigung auf ein neues Rekordniveau.
Nach einem sehr durchwachsenem Jahr 2014 sind die Aussichten für
die Wiener Wirtschaft für das Jahr 2015 etwas günstiger einzuschätzen.
Neben den wohl entscheidenden Impulsen durch die Auslandsnachfrage
wird im späteren Jahresverlauf auch eine schwungvollere Investitionstätigkeit eine Erholung der Wiener Wirtschaft bestimmen. Laut Umfragen
planen die Wiener Unternehmen spätestens 2016 Kapazitätserweiterung. Zudem haben sich auch die Bedingungen für mehr Schwung für
den privaten Konsum angesichts der niedrigen Inflation verbessert.
Dennoch bleibt der Wachstumsausblick für die Wiener Wirtschaft für
das Jahr 2015 durch eine Reihe von Faktoren gedämpft. Die Industrie in
Wien wird auf die erwartete Belebung der globalen Nachfrage aufgrund
der starken Binnenorientierung nur mit Verzögerung reagieren, so dass
der Sektor – wenn überhaupt – im laufenden Jahr nur wenig zum Gesamtwachstum beitragen können wird. Auch die Bauwirtschaft steht
angesichts knapper öffentlicher Budgetmittel vor einem weiteren
schwierigen Jahr, was sich auch in den derzeit rückläufigen Auftrags
beständen niederschlägt. Bleibt der Dienstleistungssektor als Träger
berechtigter Hoffnungen für eine höhere Dynamik der Wiener Wirtschaft.
Insgesamt wird die Wiener Wirtschaft nach trägem Jahresbeginn 2015
noch ein moderates Wachstum um rund ½% erreichen. Mit einem erwarteten Wachstum um knapp über 1% wird die Erholung in Wien 2016
weiterhin langsamer als in Gesamtösterreich in Schwung kommen.
Wiener Anteil an
österreichischen Wertschöpfung
(in %)
Veränderung gegenüber 1995 in Prozentpunkten
aktuell
– 2,0
Primärbereich1
Sachgüter
– 3,6
–1,3
Bauwesen
Tourismus2
0,1
Handel
– 4,1
0,2
Untern. DL3
– 0,4
Sonst. DL4
–1,0
Gesamt
0
5
10
15
20
25
30
35
1) Land- und Forstwirtschaft, Bergbau, Energie- und Wasserversorgung
2) Beherbergungs- und Gaststättenwesen
3) Unternehmensnahe Dienstleistungen i.w.S: Verkehr,
Kredit- und Versicherungswesen, Realitätenwesen
4) Öffentliche Dienste, Unterrichts- und Gesundheitswesen, private Dienste
Quelle: Statistik Austria, Bank Austria Economics & Market Analysis Austria
Wien im Überblick
2010
2011
2012
2013
2014s
Bundesländerschnitt (bzw.
Österreich)
2015p
2015p
45.737
46.993
47.340
47.236
47.419
47.500
39.100
130,0
127,7
125,8
124,2
122,7
121,3
100,0
BIP (reale Vrdg. zum VJ in %)
1,4
1,6
–0,1
–0,2
0,3
0,4
0,9
Arbeitslosenquote (Jahresdurchschnitt in %)
8,8
9,2
9,5
10,2
11,6
13,5
9,2
–2,3
1,7
1,2
0,6
0,6
0,6
0,7
17.420
17.889
18.338
18.641
18.988
19.150
130.100
15,9
14,7
14,8
14,8
14,9
14,5
100,0
BIP pro Kopf (in EUR)
BIP pro Kopf (in % von Österreich)
Beschäftigung (Vrdg. zum VJ in %)
Warenexporte in Mio. EUR
Warenexporte (Anteil an österr. Exporten)
Exportquote (Warenexporte in % des BIP)
Verschuldung pro Kopf (in EUR) *)
*) Land (ohne ausgegliederte Rechtsträger)
Quelle: Statistik Austria, Bank Austria Economics & Market Analysis Austria
6 I Real Estate Country Facts 10/2015
22,5
22,3
22,4
22,5
22,5
22,4
38,7
1.811
2.357
2.518
2.643
2.747
2.800
3.350
Österreichischer Immobilienmarkt –
klein, aber fein
2014 – rekordhohes Volumen an österreichischen
Immobilieninvestments
Der österreichische Markt für kommerzielle Immobilien verzeichnete 2014 ein Rekordvolumen an Transaktionen und lag damit voll im
europäischen Trend. Je nach Quelle wurden bis zu 3 Mrd. € (laut
EHL) im vergangenen Jahr investiert und rund drei Viertel davon
floss nach Wien. Gut 50% wurden von internationalen Investoren
gekauft, wobei rund die Hälfte davon aus Deutschland kam. Einzelhandelsimmobilien waren mit gut 40% des Gesamtvolumens am
gefragtesten, gefolgt von Büros mit gut 30%. Auch in Hotels wurde
mit rd. 15% wieder mehr investiert, während die sonstigen Immobiliennutzungsarten sich den Rest teilten.
Investitionsvolumen in
kommerzielle Immobilien
in EUR Mrd.
Europa
CEE
Deutschland
Italien
Österreich
2005
163,4
6,6
20,0
5,1
1,7
2006
241,4
12,6
51,5
8,7
2,5
2007
257,3
15,1
57,5
10,4
2,7
2008
123,1
9,9
19,7
8,0
2,2
2009
75,1
2,6
10,4
5,0
1,3
2010
113,0
5,6
19,1
4,9
1,6
2011
120,4
11,3
22,8
4,3
1,6
2012
127,2
7,7
24,7
2,6
1,8
Österreich – Investitionsvolumen in
kommerzielle Immobilien in EUR Mrd.
2013
165,6
10,9
30,5
4,8
1,7
2014
211,5
9,8
39,8
5,5
2,8
Q1 2014
40,2
2,1
9,9
0,7
0,7
3,0
Q2 2014
44,0
1,9
7,0
0,9
0,7
Q3 2014
48,4
3,3
8,5
1,2
0,8
Q4 2014
78,9
2,6
14,4
2,6
0,7
Q1 2015
57,3
2,3
9,6
1,9
0,4
Q2 2015
64,7
1,5
12,0
1,6
0,6
2,5
2,0
Quelle: Immobilien Rating, CBRE
1,5
1,0
0,5
0,0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Quelle: CBRE
Investitionstätigkeit schwächt sich im 1.HJ. entgegen europäischem Trend ab
Nach Daten von CBRE schwächte sich im ersten Halbjahr 2015 die
Investitionstätigkeit in österreichische kommerzielle Immobilien
– entgegen dem europäischen Trend – etwas ab. Obwohl sich nach
einem sehr schwachen ersten Quartal von rd. 360 Mio. € die Investitionstätigkeit im zweiten Quartal auf rd. 590 Mio. € beschleunigte,
lag das Investitionsvolumen im ersten Halbjahr mit 950 Mrd. € unter dem Wert des Vergleichszeitraums des Vorjahres (1. Hj. 2014:
rd. 1.330 Mio. €). Auf deutsche Investoren entfiel ein Anteil von rd.
50% und auf sonstige ausländische Investoren von 9%. Damit wurden
inländische Investoren deutlich überholt.
Nachgefragt wurden in der ersten Jahreshälfte 2015 vor allem
Büros (42 %), gefolgt von Einzelhandelsimmobilien (21 %), Wohnobjekten (17 %), Hotels (16 %) sowie Logistik- und sonstige Immobilien. Logistikimmobilien spielen in Österreich - im Gegensatz
zum europäischen Markt - keine Rolle, da es sich dabei großteils
um Eigentümerimmobilien handelt, die nicht gehandelt werden.
Österreich – Investitionsvolumen
nach Nutzungsarten
1. Halbjahr 2015
Einzelhandel 21 %
Büros 42%
Hotels 16%
Wohnen 12%
Gemischte Objekte u.a. 4%
Quelle: CBRE
Real Estate Country Facts 10/2015 I 7
Real Estate Country Facts
Investment-Pipeline gut gefüllt
Der Ausblick für das zweite Halbjahr 2015 ist bei starkem Investoreninteresse gut, wobei die prognostizierte leichte Verbesserung
der Konjunktur tendenziell stützend wirken sollte. Werden alle
großen Deals, die sich in der Pipeline befinden, noch in diesem
Jahr erfolgreich abgeschlossen, könnte im Gesamtjahr 2015 das
Rekordniveau von 2014 neuerlich übertroffen werden.
Immobilienrenditen deutlich zurückgegangen
Spread zu Staatsanleiherenditen
noch attraktiv
7,0
Spread zu österr. Staatsanleiherenditen (10J)
Büro Spitzenrenditen Wien
6,0
5,0
4,0
Die kräftige Nachfrage hat zu einem weiteren Rückgang der mit
Immobilien zu erzielenden Renditen geführt. Die Spitzenrendite
im Bürobereich rutschte dadurch laut bareal zur Jahresmitte auf
rd. 4,5 %, während die Renditen für Büros in guten und durchschnittlichen Lagen noch bei 5 % lagen. Die Spitzenrendite für
Einkaufszentren lag laut Erhebungen von CBRE knapp unter der
5 %-Marke, jene für Fachmarktzentren knapp unter 6 %.
Büro Spitzenrenditen
3,0
2,0
1,0
0,0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
1.JH.15
Quelle: Immobilien Rating, Reuters Thompson, eigene Berechnung
Konkurrenz unter Banken hat zugenommen
2. Quartal 2014
Spitzenrendite in %
Ver.z.Vorqu. in bp
Ver.z.Vorj. in bp
Frankfurt
4,40
–10
–30
Wien
4,55
0
–10
Mailand
4,75
–25
–35
Warschau
6,00
0
0
Prag
6,00
0
0
Bratislava
7,00
0
0
Budapest
7,25
0
–25
Istanbul
6,50
0
–25
Bukarest
7,50
–25
–50
Zagreb
8,05
0
–25
Moskau
9,75
0
125
Belgrad
9,50
0
0
Quelle: CBRE
Bei anhaltend kräftiger Nachfrage, dürfte sich die Renditekompression – wenn auch in abgeschwächter Form – fortsetzen. Noch
ist der Spread zwischen Immobilienrenditen und den historisch
extrem niedrigen Staatsanleiherenditen attraktiv. Die mittelfristige
Attraktivität von Immobilien wird jedoch nicht zuletzt von der
Entwicklung der langfristigen Zinsen abhängen. Umfragen unter
Immobilieninvestoren in Europa zeigen, dass viele von einem
anhaltend niedrigen Zinsumfeld ausgehen und die Gefahr von
Zinsanstiegen nicht wirklich gesehen wird. Als relativ größte Gefahr werden überhöhte Immobilienpreise angegeben. Dass einer
der möglichen Auslöser einer Korrektur „überhöhter“ Immobilienpreise steigende Zinsen im längerfristigen Bereich sein können,
spricht dafür, auch das Zinsrisiko nicht zu vernachlässigen.
Banken in Österreich finanzieren. Dies gilt sowohl für kommerzielle
Immobilieninvestments als auch –developments. Der Wettbewerbsdruck hat – insbesondere im kleinvolumigen Bereich bis 10 Mio. €
– stark zugenommen. Besonders hart umkämpft ist der Markt für
Wohndevelopments mit Abverkauf, dementsprechend sportlich sind
die Kreditstrukturen in diesem Segment.
Solide Performance des
österreichischen Immobilienmarktes
IPD untersucht jährlich ein Portfolio von Büro-, Einzelhandels-,
Gewerbe / Logistik-, Wohn- sowie sonstigen Immobilien und
errechnet daraus einen Österreichischen Immobilienindex.
Im Gesamtjahr 2014 betrug der Gesamtertrag dieses Portfolios
5,3%, was gegenüber 2013 einen Rückgang von 0,4% bedeutet.
Zum Ergebnis beigetragen haben 2015 die Wertänderungsrendite
mit 0,4% sowie Netto-Cash-Flow-Rendite mit 4,9%.
IPD österr.
Immobilienindex 2014
Büro 44%
Handel 22%
Wohnen 24%
Gewerbe /Logistik 1%
Sonstige Nutzungen 9%
Quelle: IPD
8 I Real Estate Country Facts 10/2015
Einzelhandelsbereich
performte 2014 überdurchschnittlich
Deutlich überdurchschnittlich fiel der Gesamtertrag 2014 im Einzelhandelssegment mit 6,9% aus, deutlich unterdurchschnittlich im
Bürosegment mit 4,4%. Der jährliche durchschnittliche Gesamtertrag des untersuchten Portfolios über drei Jahre wurde von IPD mit
5,8%, über fünf Jahre mit 6,0% und über zehn Jahre mit 5,7% errechnet. Damit beweist sich die relative Stabilität des österreichischen Marktes, der zwar keine zweistelligen Gesamterträge erlaubt,
dafür aber eine relativ geringe Volatilität mit stabilen Netto-CashFlow-Renditen ausweist.
Die IPD-Erhebung bestätigt auch, dass Immobilieninvestments einen guten Inflationsschutz bieten. In den letzten zehn Jahren blieb
der reale Total Return – selbst im Krisenjahr 2008 mit einer durchschnittlichen Inflation von 3,2% nach nationalem Verbraucherpreisindex (VPI) – im positiven Bereich.
IPD Realer Total Return
8,0
Total Return
Inﬂation (VPI)
Realer Total Return
7,0
6,0
5,0
4,0
3,0
2,0
1,0
0,0
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Quelle: IPD, Statistik Austria, eigene Berechnungen
Wohnkosten in Österreich gestiegen –
Mieten im internationalen Vergleich
günstig
Ein funktionierender Wohnungsmarkt steht immer im Spannungsfeld freier Marktkräfte und weitreichender Regulierungen, nicht nur,
weil Wohnen ein Grundrecht der Menschen, sondern üblicherweise
auch die größte finanzielle Belastung privater Haushalte ist. Österreichs Haushalte verwenden mehr als ein Fünftel ihrer Einkommen
für das Gut Wohnen, für die Anschaffung von Wohnraum, dessen
Erhaltung und für die wohnspezifischen Energiekosten.
Ab welchem Wohnkostenniveau sich die Lebensqualität der Bevölkerung nachhaltig mindert beziehungsweise was „leistbares“
Wohnen beinhaltet, kann zwar nur auf individueller Ebene beurteilt werden. Es ist jedoch wahrscheinlich, dass die Grenze dafür
in einigen Segmenten des österreichischen Wohnungsmarktes
vor allem in Ballungsräumen längst überschritten wurde. Die
Wohnkostenanteile am Nettoeinkommen privater Haushalte in
„dicht“ besiedelten Gebieten Österreichs laut EU-SILC Definition
liegen mit 19 % weit über den Anteilen in „dünn“ besiedelten
Gebieten mit 11 %, während ein Wiener Durchschnitthaushalt
sogar 27 % seiner Einkommen für Wohnen ausgeben muss.
Entsprechend aufmerksam werden Preisänderungen am Wohnungsmarkt in der Öffentlichkeit verfolgt, insbesondere die hohen Zuwächse der Immobilienpreise und der Mieten der letzten Jahre. Eine
Gegenüberstellung der wichtigsten Preisindikatoren beziehungsweise
der Wohnkostenentwicklung lässt aber den Schluss zu, dass sich
Österreichs Wohnungsmarkt trotz Verwerfungen in einzelnen Markt-
segmenten, im langfristigen Vergleich ebenso wie im internationalen
Kontext, überwiegend im Gleichgewicht befindet.
Immobilienpreise in Österreich um 1% unterbewertet – in Wien um 19% überbewertet
Der starke Preisanstieg am Markt für Eigenheime und Eigentumswohnungen nach 2004 war auch eine Marktausgleichsbewegung
nach einer Periode mit teilweise rückläufigen Preisen am österreichischen wie am Wiener Immobilienmarkt. Bei genauerer Betrachtung verlief der Preisanstieg sehr heterogen, abhängig von der Lage,
der Größe und der Qualität der Objekte, stand aber überwiegend im
Einklang mit der Entwicklung der wichtigsten preisbeeinflussenden
Faktoren. Dazu zählen die Entwicklung der Bevölkerung und des
Wohlstandniveaus, der Zustand der Wohnbauförder- und Finanzierungslandschaft, die Verfügbarkeit von Grund und Boden, die Wohnansprüche der Bevölkerung und die erwarteten Erträge am Immobilienmarkt, ein Bündel an Faktoren, woraus die österreichische Nationalbank einen Fundamentalpreisindikator geschnürt hat.
Im Vergleich zum Fundamentalpreisindikator waren die Preise am
heimischen Wohnimmobilienmarkt im ersten Quartal 2015 um 1%
unterbewertet. Für den Wiener Markt signalisierte der Indikator
zwar noch eine Überbewertung der Wohnimmobilien um 19%, die
sich aber seit Mitte 2014 etwas entspannt. Auf jeden Fall ist mit
keiner signifikanten Preiskorrektur am Immobilienmarkt Wien zu
rechnen.
Real Estate Country Facts 10/2015 I 9
Real Estate Country Facts
In Summe hat der Immobilienpreisanstieg seit dem Höhepunkt
2012 kontinuierlich an Dynamik verloren. Von 2004 bis 2013 sind
Wohnimmobilien in Österreich jährlich noch um 5,3% teurer geworden, im Jahresdurchschnitt 2014 und im ersten Quartal 2015 nur
mehr um jeweils 3,5%. In Wien hat sich der Preisanstieg von 8,5%
im Jahr von 2004 bis 2013, auf 4,2% 2014 und 1,1% Anfang 2015
verlangsamt.
Der Wachstumsabstand der Immobilienpreise zu den Mieten wird
größer, je mehr Teilbereiche in die Mietkosten einbezogen werden,
vor allem aufgrund der Tatsache, dass die Preisbildung eines Großteils der Mietwohnungen in Österreich dem Mietrechtsgesetz und
nicht dem freien Markt unterliegen. Nur etwa ein Viertel der Mietverträge sind frei verhandelbar, alle anderen mehr oder weniger
stark reglementiert.
Moderater Anstieg der Wohnungsmieten im Vergleich zu den Immobilienpreisen
Ein umfassender, wenn auch für viele Segmente nicht repräsentativer Mietpreisindikator, sind die Wohnungsaufwendungen pro Quadratmeter Mietwohnnutzfläche, die im Rahmen des Mikrozensus monatlich erhoben werden. Der Indikator bildet neben den freien auch
regulierte Mieten und die Anpassung von Bestandsmieten ab und
fließt abzüglich der Betriebskosten in die Position Mieten im Verbraucherpreisindex ein. Gemessen daran erhöhten sich die Mieten
im Österreichdurchschnitt seit 2004 um 30%, in Wien um 31%,
während die Preise für Eigenheime und Eigentumswohnungen um
62% und in Wien sogar um 107% gestiegen sind.
Für mehr als 40 % der österreichischen Haushalte beziehungsweise drei Viertel der Wiener Haushalte sind die Mieten und nicht die
Wohnungseigentumskosten die wesentliche Wohnkostenposition.
Grundsätzlich sollten sich die Preisänderungen am Wohneigentumsmarkt in den Mietwohnungskosten wiederfinden. Zumindest
auf lange Sicht werden sich die Preis-Mietrelationen in vergleichbaren Wohnungssegmenten auch ausgleichen, da ein Nachfrageüberhang und die damit steigenden Preise im Eigentumssegment
Mietwohnungen wieder attraktiver erscheinen lassen.
Eine Analyse der österreichischen Nationalbank bestätigt auf
Bundesebene die erwartete stabile Entwicklung der Mietrenditen
im Segment freier Mietwohnungen. Hingegen sind am freien
Wiener Wohnungsmarkt die Mietrenditen in den letzten zwei
Jahrzehnten gefallen, das heißt, dass die Mieten in dem Segment fast im gesamten Beobachtungszeitraum kontinuierlich
schwächer als die Kaufpreise gestiegen sind.
Wohnungsaufwand
und Immobilienpreise in Wien
pro m² Wohnﬂäche in Hauptmiet- u.
Eigentumswohnungen; Vdg. z. Vj.
15%
Wohnungsaufwand Wien
Immobilienpreise Wien
12%
9%
Wohnungsaufwand und
Immobilienpreise in Österreich
6%
3%
pro m² Wohnﬂäche in Hauptmiet- u.
Eigentumswohnungen; Vdg. z. Vj.
15 %
Wohnungsaufwand Österreich
0%
Immobilienpreise*
–6%
12 %
95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14
Quelle: Statistik Austria, TU Wien; Bank Austria Economics & Market Analysis Austria
9%
6%
Mieten steigen schneller als im westeuropäischen
Vergleich
3%
0%
–3 %
–6 %
–3%
95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14
*) Daten erst ab 2001 verfügbar
Quelle: Statistik Austria, TU Wien; Bank Austria Economics & Market Analysis Austria
10 I Real Estate Country Facts 10/2015
Die Mieten zählten in den letzten Jahren zu den Inflationstreibern in
Österreich. Von 2004 bis 2014 legten Verbraucherpreise in der harmonisierten, international vergleichbaren Abgrenzung um 23% zu,
davon die Position Mieten um 37% (der Wachstumsunterschied zu
den Wohnungsaufwendungen ist im Wesentlichen die Folge unterschiedlicher Bundesländergewichtungen). Der Mietenanstieg in Österreich hat sich in den vergangenen Jahren noch leicht beschleunigt, von durchschnittlich 2,7% bis 2013, auf rund 4% 2014 und
5% in den ersten sieben Monaten 2015.
Rascher Anstieg der
Wohnungsmieten
aus harmonisiertem Verbraucherpreisindex, Vdg. z. Vj. in %
Inflation Österreich
5%
davon Mieten
4%
Wohnkostenbelastung bleibt relativ niedrig
3%
2%
1%
0%
Hingegen erklärt sich die bemerkenswert moderate Mietentwicklung in
Deutschland vor allem damit, dass das Land von einem Immobilienpreisboom im Landesdurchschnitt verschont geblieben ist und sich das
Mietwohnungssegment relativ stabil entwickelte. Verantwortlich dafür
waren hohe Neubauraten in der Vergangenheit und die Konzentration
öffentlicher Wohnbaumittel in dem Bereich, die wiederum Ausdruck
des überdurchschnittlich hohen Mieteranteils ist; 57% der deutschen
Haushalte wohnen zur Miete, in Europa der höchste Anteil.
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1–7
Quelle: Eurostat; Bank Austria Economics & Market Analysis Austria
Auch im Vergleich zu anderen westeuropäischen Ländern sind
die Mieten in Österreich rascher gestiegen; in den letzten zehn
Jahren im Durchschnitt der Eurozone um 18 % und in Deutschland sogar nur um 12 %. Maßgeblich für die Abkopplung der
Mietenentwicklung in Österreich vom westeuropäischen Durchschnitt etwa ab 2009 dürften Anpassungen an das höhere Immobilienpreisniveau auf dem freien Mietwohnungsmarkt gewesen
sein. Zudem hat sich die Angebotslücke im günstigen Mietwohnsegment vergrößert, nicht zuletzt, weil mehr Fördermittel für
Wohnungssanierungen verwendet wurden, die wiederum zu
Mietpreisanpassungen führten. In den vergangenen fünf Jahren
wurde der Anstieg der Mieten in Österreich nur in wenigen osteuropäischen Ländern übertroffen (wobei erhebliche Unterschiede
in den Wohnverhältnissen und Erhebungsmethoden die Ergebnisse verzerren).
Letztendlich sind die Mieten nur für ein Viertel der Wohnkosten
privater Haushalte verantwortlich. Es fehlen die Betriebs-, Erhaltungs- und Energiekosten und im Rahmen der harmonisierten
Verbraucherpreisindizes auch eine Schätzung der laufenden Ausgaben für Eigentumswohnungen; eine Kostenposition, die statistisch für die Hälfte der österreichischen Haushalte, die in Eigentum
wohnen, von Relevanz sein kann, falls sie noch Rückzahlungen
für aushaftende Wohnungskredite leisten müssen.
Im internationalen Vergleich ist die gesamte Wohnkostenbelastung
österreichischer Haushalte trotz der stark gestiegenen Mieten günstig
geblieben. Zum Vergleich stehen Preisniveauindizes zur Verfügung,
die auf EU-Ebene die Kaufkraftparitäten von Gütern und Dienstleistungen in einheitlichen Wechselkursen in Relation zum EU-Durchschnitt darstellen. Demnach ist Wohnen in Österreich nicht nur
deutlich billiger als in anderen westeuropäischen Ländern, sondern
auch günstiger als in Deutschland. Der leichte Wohnkostenvorteil zu
Deutschland ergibt sich im Wesentlichen aus den erheblich günstigeren Energiekosten in Österreich; die reinen Mietkosten dürften in
Deutschland auch in Kaufkraftparitäten gerechnet niedriger sein.
Preisniveauunterschiede in Europa
Preisniveauindex, EU15=100
160
Wohnungsmieten
im internationalen Vergleich
Österreich (+37 %)
UK
DK
FR
SW
DE
Österreich
140
120
aus harmonisierten Verbraucherpreisindizes,
2005=100; (2004–2014)
140
CH
Deutschland (+12 %)
100
80
Eurozone (+18 %)
60
40
130
20
0
120
davon Energie
Quelle: Eurostat; Bank Austria Economics & Market Analysis Austria
110
100
90
Wohnungskosten gesamt
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Quelle: Eurostat; Bank Austria Economics & Market Analysis Austria
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Die Grafik zeigt, dass in Europa Schweizer, vor britischen und
dänischen Haushalten am stärksten mit den Wohnkosten belastet
sind. Niedriger als in Österreich sind die Wohnkosten weiterhin
in allen süd-ost- und osteuropäischen Ländern.
Real Estate Country Facts 10/2015 I 11
Real Estate Country Facts
Büromarkt Wien: Neubautätigkeit erneut
auf niedrigem Niveau, Pipeline jedoch
prall gefüllt
Wiener Büromarkt punktet durch relative Stabilität
Der Wiener Büromarkt gehört europaweit zu den wenig volatilen
Märkten und ist daher bei inländischen wie internationalen Investoren sehr gefragt. Im Vergleich zu anderen europäischen Städten
und Metropolen weist Wien relativ stabile und sehr moderate
Leerstände auf.
Eine vergleichsweise niedrige Neuproduktion von Büroflächen stützt
die stabile Lage am Wiener Büromarkt. Einer der Gründe dafür ist,
dass als reine Bürogebäude konzipierte Projekte teilweise oder ganz
in Wohnungen umgewandelt werden, da die Nachfrage nach Wohnraum unverändert hoch ist.
Gleichzeitig werden viele frei gewordene alte Flächen ganz vom
Büromarkt verschwinden, da diese nicht mehr mit den vorhandenen
modernen Büroflächen konkurrieren können. Sie werden, je nach
Möglichkeit, z.B. als Wohnraum oder Hotelflächen umgenutzt, oder
machen einem kompletten Neubau am alten Standort Platz.
In Wien gibt es derzeit einen Bestand von etwas unter 11 Millionen m²
Büroflächen. Damit ist Wien im Vergleich mit westeuropäischen
Städten, bezogen auf die Bürofläche pro Kopf, eher im Mittelfeld
angesiedelt.
Büroﬂäche in m² pro Einwohner 2015
25
Büroﬂäche in m²
20
15
10
Neuflächenproduktion im Vergleich zum Vorjahr
leicht gesunken
Die Neuproduktion von Büroflächen in Wien ist im Jahr 2014 gegenüber 2013 noch einmal von 150.000m² auf nur mehr rd.
140.000m² gesunken. 2015 liegt das Neubauvolumen voraussichtlich nur bei knapp 130.000m² und dürfte damit noch einmal einen
neuen Tiefstand erreichen. Allerdings sind für die kommenden Jahre
zahlreiche Projekte in Planung und teilweise auch schon in Bau, so
dass spätestens ab 2017 wieder mit einer deutlichen Zunahme der
Neubautätigkeit zu rechnen ist. Wie sich dies auf die Entwicklung
der Leerstände auswirken wird, ist derzeit noch nicht abzusehen.
2014 ist der Anteil neuer Büroflächen, die aus Sanierungen und Umbauten resultieren, im Vorjahresvergleich deutlich zurückgegangen.
Nur wenige innerstädtische Flächen gingen aus RefurbishmentMaßnahmen hervor, der Großteil der vollendeten Projekte waren
Neubauten. Auch in diesem Jahr sind nur ein kleiner Teil der neugebauten Flächen Um- und Zubauten bzw. Erweiterungen.
Vermietungsleistung sollte bis Jahresende die
Vorjahreswerte klar übertreffen
Im vergangenen Jahr lag der Take-up von Büroflächen bei ca.
210.000m² und damit unter dem Niveau von 2013. Im ersten Halbjahr
2015 wurden bereits rund 110.000m² neu vermietet. Bis Jahresende
dürfte die Vermietungsleistung des Vorjahres übertroffen werden, da
generell das 2. Halbjahr als das stärkere gilt.
Nach wie vor sind großflächige Neuvermietungen im Bereich von
5.000m² und mehr eher die Ausnahme und ein großer Teil der
Neuproduktion und Vermietungsleistung
Büroﬂächen Wien 2001–2015p
500.000
Neuﬂächenproduktion in m²
Vermietungsleistung in m²
450.000
5
400.000
350.000
Ge
n
Zü f
Fr rich
a
Ko nk
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ün
ch
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ai
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ka
re
Za st
gr
eb
Ki
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lg
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an
bu
l
0
Quelle: Immobilien Rating
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
12 I Real Estate Country Facts 10/2015
50.000
14
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p
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Quelle: Immobilien Rating, CBRE, EHL
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05
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03
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20
01
0
20
Allerdings hat die österreichische Hauptstadt im Verhältnis zu den
osteuropäischen Kapitalen nach wie vor einen deutlichen Vorsprung.
Bratislava, der Spitzenreiter in CEE, erreicht – verglichen mit Wien
– nur knapp die Hälfte der Flächen pro Einwohner.
Vermietungsleistung wird weiterhin aus Umsiedlungen, Flächenzusammenlegungen und/oder Flächenoptimierungen generiert.
ÖBB-Zentrale: Mit 46.000m² Gesamtnutzfläche
das größte Projekt 2014
Den größten Zuwachs an Neubauflächen gab es 2014 mit der auf
dem Gelände des neuen Hauptbahnhofes angesiedelten ÖBB-Zentrale mit insgesamt rd. 46.000m² Nutzflächen, davon ca. 31.000m²
Büroflächen. Von den Büroflächen her ähnlich dimensionierte
Projekte des vergangenen Jahres waren das GATE 2 in der Nähe der
Gasometer im 3. Bezirk sowie das EURO PLAZA Bauphase 5 am
Wienerberg. Mit rd. 11.500m² Bürofläche etwas kleiner ist das
Projekt Silo in Wien 23, das ebenfalls 2014 fertiggestellt wurde.
Erste Campus am neu entstandenen Hauptbahnhof
in Fertigstellung
Auf dem Areal des Hauptbahnhofes entsteht derzeit noch eine weitere
Konzernzentrale, nämlich die der Ersten Bank. Das rund 117.000m²
Gesamtnutzfläche umfassende Gebäude wird in Zukunft die Mitarbeiter des Unternehmens unter einem Dach vereinigen und unter
Berücksichtigung neuer Arbeitskonzepte und Büroraumstrukturen
errichtet.
Insgesamt entstehen dabei rund 90.000m² moderne Büroflächen.
Damit ist das Projekt mit Abstand das größte Neubauprojekt des Jahres,
gefolgt von space2move, Bauteil 2, mit rd. 20.000m² Büroflächen im
19. Wiener Gemeindebezirk, das bereits fertiggestellt worden ist.
Flächenerwartung für 2015 (Auswahl)
Büroprojekt
Büronutzfläche in m²
Status
Erste Campus
90.000
in Bau
space2move, Bauteil 2
20.000
fertig gestellt
4.200
fertig gestellt
Renngasse 5
Quelle: Immobilien Rating
Ebenfalls eine neue Konzernzentrale plant die UniCredit Bank Austria
auf dem Gelände des ehemaligen Nordbahnhofes. Bis 2018 sollen
hier auf dem Austria Campus in mehreren Gebäuden moderne Büroflächen entstehen, die teilweise eigengenutzt sein werden, aber
auch Flächen, die zur externen Vermietung vorgesehen sind. Darüber
hinaus sind u.a. auch Geschäftsflächen, eine große Kantine sowie
ein Hotel geplant.
Insgesamt ist eine recht umfangreiche Projektpipeline für die Jahre
2016ff in Planung, einige Projekte sind auch bereits in Bau, so dass
bei der Realisierung aller Bauvorhaben wieder mit steigendem Flächenangebot gerechnet werden muss. Darunter befinden sich spektakuläre Projekte wie das Bürohochaus „The Icon“, das René Benko auf
dem Gelände des neuen Hauptbahnhofes errichten will und das über
70.000m² Büroflächen umfassen soll. Allerdings ist nicht bei allen
Projekten der genaue Anteil an Büroflächen bereits definitiv festgelegt und kann sich, wo die Flächenwidmung dies erlaubt, zu Gunsten
von beispielsweise Wohnraum noch nach unten verschieben.
Flächenerwartung 2016ff (Auswahl)
Büroprojekt
Büronutzfläche in m²
Status
The Icon
74.000
in Planung
Viertel Zwei, Erweiterung
22.500
in Bau
„Viertel Zwei Plus“
„ORBI Tower“, Town Town
(CB21)
21.600
in Bau
Quelle: Immobilien Rating
Spitzenmieten für Wiener Büros sind 2014 leicht
gestiegen
Die Mieten für Büroflächen in Wien sind 2014 und auch im ersten
Halbjahr 2015 weitgehend stabil geblieben, nur im Spitzensegment
kam es teilweise zu leichten Preisanstiegen. Spitzenmieten für
Class A-Büroflächen in guter Lage erreichten bis Mitte 2015 ca.
25,75 EUR / m²/ Monat.
Für spezielle Flächen in einzelnen Top-Objekten wie beispielsweise den
oberen Etagen von Bürotürmen oder für außergewöhnlich repräsentative Flächen sind auch Spitzenmieten über diesem Wert möglich. Bis
Ende dieses Jahres könnten die Mieten im Premiumsegment nochmals
leicht anziehen, sonst bleiben sie aber generell weitgehend stabil.
Nachgefragt bleiben Flächen in der Innenstadt und in den zentralen Bürolagen, aber auch das Interesse an Flächen im mittleren
Preissegment ist weiterhin hoch. Durch eine vergleichsweise hohe
Verfügbarkeit moderner Büroflächen zu bezahlbaren Mieten kann
die Nachfrage weitgehend befriedigt werden. Flächeneffizienz und
möglichst geringe Betriebskosten zählen mit zu den wichtigsten
Kriterien für die Mieter. Nicht mehr die Höhe der Miete alleine ist
ausschlaggebend, sondern die Gesamtmietkosten pro Mitarbeiter
beeinflussen die Entscheidung für oder gegen einen Standort.
Büros mit schlechtem Vermietungsgrad, unsanierte, alte Flächen
sowie Büroflächen in unterdurchschnittlichen Lagen abseits gängiger
Bürostandorte bleiben anhaltend unter Druck. Der negative Trend
setzt sich seit geraumer Zeit fort und Mietpreisrückgang bzw. steigende Leerstände sind die Folge. Frei gewordenen Flächen dieser
Kategorie kommen oftmals nicht mehr auf den Büromarkt zurück
und werden, wo dies wirtschaftlich und auch von der Flächenwidmung
möglich ist, einer geeigneten Nachnutzung zugeführt.
Leerstand im Bürobereich weitgehend stabil
Wien hat nach wie vor eine sehr geringe Leerstandsrate und ist
im Europavergleich am unteren Ende angesiedelt. Die relativ
geringe Neubautätigkeit der letzten Jahre hat diesen Status quo
zusätzlich gefördert.
Der Leerstand im Bürosektor in Wien betrug Mitte dieses Jahres in
etwa 6,5% und dürfte durch die auch heuer moderate Neuproduktion
sowie die bis Jahresende erwartete Neuvermietung weitgehend
unverändert bleiben. Nicht überraschend weisen ältere Flächen
häufig höhere Leerstände auf als zentral gelegene und nachgefragte
Real Estate Country Facts 10/2015 I 13
Real Estate Country Facts
hoch. Generell ist die City von Büros und zahlreichen Geschäftsflächen
geprägt, die Wohnnutzung hingegen ist über Jahrzehnte hinweg immer
weiter zurückgedrängt worden. In den letzten Jahren kam es jedoch,
bedingt durch die hohe Nachfrage nach großflächigen Wohnungen oder
auch hochwertigem Luxuswohnraum in der Innenstadt, wieder verstärkt zur Rückwidmung ehemaliger Bürostandorte in Wohnungen. Besonderer Beliebtheit erfreuen sich dabei Gründerzeitgebäude, die durch
großzügige Wohnetagen dem Wunsch der finanzstarken Klientel nach
luxuriösem und geräumigem Wohnraum entgegenkommen.
Leerstand Büroﬂächen Europa in % 2015
30
Leerstand in %
25
20
15
10
5
So
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lo
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lin
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es en
tE
nd
0
Quelle: Immobilien Rating
Bürostandorte, allerdings sind auch in einigen Bürotürmen überdurchschnittliche Leerstandsraten zu beobachten.
Spitzenrenditen unter Druck
Die Spitzenrenditen im Bürosektor in Wien sind im Jahr 2014
gesunken und auch im ersten Halbjahr kam es zu einem weiteren
leichten Rückgang, so dass die Spitzenrenditen Ende H1 2015 einen
Wert von rd. 4,5% erreichten. Signifikante Veränderungen werden
bis Jahresende bei den Renditen nicht erwartet. Durch anhaltende
Nachfrage im Prime-Segment kann jedoch bei den Spitzenrenditen
ein weiterer Druck nach unten nicht ausgeschlossen werden.
Bei sanierungsbedürftigen Bürogebäuden und Büroobjekten in Lagen
außerhalb der nachgefragten Büroachsen sowie bei Bürogebäuden
ohne ausreichenden Vermietungsgrad sind hingegen weitere Wertminderungen möglich, ein Anstieg der Renditen bei Class B-Büros
außerhalb zentraler Standorte kann nicht ausgeschlossen werden.
Mieten – Renditen – Leerstandsraten
Büromarkt in Wien 2005 –H12015
30
8,0
Spitzenmieten in € pro m²
Spitzenrendite in %
Leerstandsrate in %
25
7,5
7,0
20
6,5
6,0
15
5,5
10
5,0
5
4,5
4,0
5
01
14
H1
2
13
20
12
20
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11
10
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20
09
08
20
07
20
20
06
20
20
05
0
Quelle: Immobilien Rating, CBRE
Wiener Büroachsen
Die beliebtesten Wiener Bürostandorte sind nach wie vor die Innenstadt
sowie die inneren Stadtbezirke. Hier ist die Nachfrage ungebrochen
14 I Real Estate Country Facts 10/2015
Auch innerhalb des Gürtels finden sich zahlreiche Büroansiedlungen.
Der Standort der erweiterten Innenstadt ist vor allem aufgrund seiner
Lage und Erreichbarkeit sehr attraktiv, auch wenn hier nur mehr selten
Neubauten entstehen.
Neben der Innenstadt hat sich der Standort Donaucity (VIENNA DC)
zu einer der wichtigsten Bürolagen ausgebildet. Mehrere große
Bürotürme dominieren den Standort. Auch Wiens größter Büroturm,
der DC Tower 1, wurde auf der Donauplatte errichtet und hat diese
noch einmal zusätzlich aufgewertet.
Auf den Gebieten Handelskai und Wiener Messe sowie dem Gebiet
um den ehemaligen Nord- bzw. Nordwestbahnhof haben sich in den
vergangenen Jahren neue Bürozonen entwickelt. Der Standort rund
um den Praterstern zählt weiterhin zu den großen Stadtentwicklungsgebieten in Wien. Auch der Austria Campus der Bank Austria wird hier
errichtet.
Büroneubauten der letzten Jahre wie Marxbox, das Marximum oder das
etappenweise ausgebaute Projekt TownTown sind charakteristisch für
den Bürostandort Erdberg/St. Marx/Gasometer. Der Bürokomplex
TownTown wird noch einmal durch den „ORBI Tower“ erweitert werden.
Ein neuer, interessanter und aufstrebender Bürostandort erwächst
derzeit am neuen Wiener Hauptbahnhof. Neben der neuen ÖBBZentrale, die bereits fertiggestellt wurde, entsteht auf dem Gelände
derzeit das neue Headquarter der Ersten Bank. Im sogenannten
Quartier Belvedere, einem der Top-Stadtentwicklungsgebiete Wiens,
soll rund um den neuen Hauptbahnhof ein vielfältiger Mix aus
Büros, Wohnungen, Geschäften, Hotels, aber auch Gastronomie,
Schulen und Gesundheitseinrichtungen entstehen.
Im Süden Wiens hat sich am Wienerberg eine weitere wichtige
Büroachse etabliert. Durch die abermalige Erweiterung des hier
angesiedelten EURO PLAZA mit der Bauphase 5 kamen neue Büroflächen an diesem Standort hinzu, auch gibt es Pläne, am Standort
weitere Flächen zu errichten.
Der neue Austria Campus – moderne Konzepte für
zeitgemäßes Arbeiten
Ein Projekt wie den Austria Campus baut man nicht alle Tage. Daher
müssen schon in die Planung ausreichend Zeit und Know-how gesteckt werden, um bei der Konzeption des Gebäudes der veränderten
Arbeitswelt und den damit einhergehenden und im Wandel begriffenen
Nutzungsgewohnheiten von Büroflächen gerecht zu werden.
Wie schon Microsoft, oder auch die Erste Bank bei der Planung des
Erste Bank Campus, wird die Bank Austria die neuen Gebäude nicht
nur nach Grundsätzen der Nachhaltigkeit, sondern vor allem auch mit
einer klassischen Bürogebäuden gegenüber völlig veränderten Raumkonzeption errichten. Dabei wird unterer anderem dem Umstand
Rechnung getragen, dass in einem herkömmlichen Bürogebäude viele
Arbeitsplätze im täglichen Betrieb nicht besetzt sind und daher mit
einer Shared Desk-Lösung wesentlich effizienter mit dem zur Verfügung
stehenden Angebot an Arbeitsplätzen umgegangen werden kann.
Dabei hat der Mitarbeiter an und für sich keinen fixen Arbeitsplatz
und nutzt – je nach Anwesenheit und Auslastung – individuell und
mobil entweder klassische Büroräumlichkeiten, arbeitet von zu Hause
aus oder loggt sich von den diversen Besprechungsräumen und interaktiven Zonen in die Arbeitswelt ein. Work Life Balance, Arbeiten von
zu Hause, individuelle Gestaltung von Arbeitsalltag und Anwesenheit,
all diese Komponenten sind vorausgedacht und werden in der Gestaltung des neuen Austria Campus umgesetzt.
Aber nicht nur in der Gestaltung des Arbeitsalltages wird der Faktor
Interaktion und Vernetzung betont, auch die Gesamtkonzeption des
Austria Campus ist auf diesen Grundsatz ausgelegt. So werden
neben den von der UniCredit Bank Austria eigengenutzten Flächen
auch Büroräumlichkeiten zur Vermietung an externe Nutzer angeboten,
es werden Hotelflächen entstehen und die außergewöhnliche und
groß angelegte Kantine im Herzen der weitläufigen Anlage wird
nicht nur den Mitarbeitern der Bank, sondern allen Nutzern des
Areals zur Verfügung stehen. Was heute noch ungewohnt und neu
erscheint, wird in Zukunft Normalität sein.
Real Estate Country Facts 10/2015 I 15
Real Estate Country Facts
Einzelhandel Wien – Die Top-Einkaufs
tempel machen sich fit für die Zukunft
Insgesamt standen den Einkaufswilligen in Österreich per
30.6.2015 rd. 127 Shopping Center mit einer vermietbaren Fläche
von rd. 2,7 Mio. m² zur Verfügung. Dies entspricht einem Flächenzuwachs von rd. 2,4% im Vergleich zum Vorjahr.
Seit dem 1.1.2014 wurden bis zum Halbjahr 2015 insgesamt nur
vier Shopping Center (ab 10.000 m² vermietbarer Fläche) neu eröffnet.
Darunter finden sich das Mariandl in Krems (NÖ), Am Garnmarkt in
Götzis (V) sowie die BahnhofCity und das Citygate (beide in W). Alle
anderen Flächenzuwächse resultieren aus Modernisierungen und/
oder Erweiterungen bestehender Einkaufstempel. Eine Ausnahme
stellt der Abriss und Neubau des SC Alpenstraße in Salzburg dar, das
im ersten Halbjahr 2015 eröffnet wurde.
Grund für den gebremsten Neuflächenzuwachs ist auf der einen
Seite der bereits hohe Sättigungsgrad mit Shopping Centern in
Österreich. Im europäischen Vergleich ist Österreich Anfang
2015 mit insgesamt 327 m² vermietbarer Fläche pro 1.000
Einwohner unter den Top 10-Ländern gereiht und liegt deutlich
über dem EU-Durchschnitt von rd. 269 m² vermietbarer Fläche
pro 1.000 Einwohner.
900
800
700
600
500
400
300
200
100
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Hohe SC-Flächendichte in Österreich sowie restriktive Vergabe von Baubewilligungen führen zu
gebremstem Wachstum bei Neuflächen
Vermietbare Fläche in m² pro 1.000 Einwohner
No
Die Einzelhandelsumsätze in Österreich stiegen lt. dem BA-Konjunkturbericht1 in den ersten fünf Monaten des Jahres 2015 real
um 0,9 % an. Das im EU28-Vergleich relativ niedrige Wachstum
wird durch ein hohes Ausgangsniveau und Konstanz der Konsumausgaben – auch während der Krisenjahre – wieder wettgemacht.
Lt. aktuellen Umfragen der Marktforscher2 in Sachen Konsumlaune
ist die Anschaffungsneigung und Kauflaune der Menschen im
Land, trotz vorhandener Verunsicherungen durch aktuelle Krisen
(z. B. Russland-Ukraine, China) im positiven Bereich. Für 2016 wird
mit einer weiteren Steigerung des Optimismus als Folge der geplanten Steuerreform gerechnet, der sich auch in einer Steigerung
der Konsumausgaben niederschlagen soll.
Einkaufszentrumsﬂächen in Europa
Lu
Die Konsumlaune in Österreich ist trotz schwacher
Konjunktur weiterhin gut
Quelle: C&W European SC Development Report Jänner 2015
der Ortskerne durch Handelskonzentrationen an den Stadträndern
einzudämmen. Ob das Eingreifen der Raumordnung in die Standortentwicklung im heimischen Handel den Innenstädten neuen
Aufschwung bringen wird, bleibt abzuwarten.
Wien hat seit dem zweiten Halbjahr 2014
rd. 50.000 m² neue Shopping Center-Flächen
bekommen
Mitte 2015 gab es in Wien und Umgebung rd. 1.750 Tsd. m²
Verkaufsflächen in den Handelsformen Einkaufszentren (Anteil
42,1 %), Fachmarktagglomerationen (Anteil 39,9 %) und Einkaufsstraßen (Anteil 18,0 %).
Bedeutung der einzelnen
Segmente in Wien
gemessen an der Verkaufsﬂäche
Auf der anderen Seite werden die Bundesländer immer restriktiver
bei der Vergabe von Baubewilligungen für Neu- und Ausbauprojekte. Ziel ist es, die vielfach in Städten voranschreitende Aushöhlung
Einkaufszentren 42,1%
Einkaufsstraßen 18,0%
Fachmarktagglomerationen 39,9 %
1) Bank Austria – Österreich Konjunktur Juli 2015
2) GFK Konsumklima Österreich Q2 2015
16 I Real Estate Country Facts 10/2015
Quelle: Standort+Markt, EHL, Immobilien Rating
Der Wiener Shopping Center-Markt verzeichnete seit dem Frühling
2013 (Volleröffnung von „The-Mall“ in Wien-Mitte) nach einer
längeren Pause wieder ein leichtes Flächenwachstum.
Shopping Center-Eröffnungen
bzw. Erweiterungen 2014/ 2015
Shopping Center
Vermietbare Fläche m²
Eröffnung
ÖBB BahnhofCity
~ 23.000
Q4 2014
Auhof Center Bauteil III
~ 11.000
Q4 2014
Einkaufsmall Citygate
~ 17.500
Q1 2015
Quelle: Immobilien Rating, Standort+Markt, RegioPlan
Treiber für diese Entwicklung waren die Neueröffnungen des Einkaufszentrums am neuen Hauptbahnhof BahnhofCity (23.000 m²
vermietbare Fläche) sowie des Citygates in Floridsdorf (17.500 m²
vermietbare Fläche), darüber hinaus die Erweiterung des Auhof Centers
im Westen von Wien mit rd. 11.000 m².
Beide erstgenannten neuen Einkaufszentren haben auf Grund ihrer
mittleren Größe einen regionalen Charakter, befinden sich mitten in
einem Stadtentwicklungsgebiet mit großflächigen Wohngebieten
und sind sehr gut vermietet. Während das Citygate – ein kombiniertes
Objekt mit Wohnturm und Einkaufen – mit seinen rd. 50 Shops an
der Wagramerstraße von seiner Umgebung bereits sehr gut frequentiert
wird, hat die ÖBB BahnhofCity am neuen Hauptbahnhof jedoch
noch erste Anlaufschwierigkeiten.
Eine mögliche Erklärung für diese unterschiedliche Entwicklung ist,
dass das Citygate bereits in ein voll erschlossenes Handelsgebiet
inkl. großer Wohnhausiedlungen eingebettet ist, hingegen die Bebauung rund um den neuen Hauptbahnhof bei Weitem noch nicht
abgeschlossen ist. Auch ist der Bahnhof noch nicht in Vollbetrieb
– hier ist noch zukünftiges Kundenfrequenzpotenzial vorhanden. Die
Integration eines Einkaufszentrums in einen Bahnhof steht u. a. vor
der großen Herausforderung einen Mietermix zu finden, der sowohl
auf Zugfahrer / Pendler, die Güter des täglichen Bedarfs und des
Reisebedarfs nachfragen, als auch auf Einkaufskunden eingeht, die
gezielt das Shopping Center aufsuchen.
Flächendichte bei Einkaufszentren in Wien deutlich gestiegen – vorerst keine neuen Shopping
Center-Projekte in Bau
Inklusive aller neuen Flächen verfügte Wien zum Halbjahr 2015
über 31 Einkaufszentren mit einer vermietbaren Fläche von rd.
982.000 m². Die SC-Dichte pro 1.000 Einwohner lag bei rd. 546 m²
und ist gegenüber dem Halbjahr 2014 (528 m² pro 1.000 Einwohner) durch das Flächenwachstum von rd. 50.000 m² deutlich
angestiegen.
Für die nächste Zeit dürfte es aber mit der Zunahme an SC-Flächen
in Wien vorerst einmal vorbei sein. Es sind keine neuen Projekte in
Bau; eine Ausnahme bildet der Abriss und Neubau des Huma Einkaufsparks (geplante Eröffnung 2016/2017), auf den später noch
näher eingegangen wird.
Auch das SCN Shopping Center Nord mit einer vermietbaren Fläche
von rd. 32.000 m² wird derzeit nach Angaben des neuen Eigentümers
Tristan Capital Partners renoviert. Über kolportierte Flächenerweiterungspläne liegen keine Informationen vor.
Shopping Center-Projekte,
die sich derzeit in Bau befinden
Shopping Center
Vermietbare Fläche m²
Geplante Eröffnung
Huma Einkaufspark Bauteil I, II
~ 50.000
2016/2017
(Abriss und Neubau)
Shopping Center Nord (Re-
~ 32.000
n.a.
launch)
Quelle: Immobilien Rating, Standort+Markt, RegioPlan
Rund 14 Einkaufszentren, das ist etwas weniger als die Hälfte aller
Einkaufszentren in Wien, sind kleinere Zentren mit weniger als
20.000 m² vermietbarer Fläche.
Anzahl der Einkaufszentren
nach Größenklassen
Anzahl
Vermietbare Fläche in m²
14
bis zu 20.000
11
20.000 – 45.000
6
mehr als 45.000
Quelle: Immobilien Rating, RegioPlan, Standort+Markt
Sechs Shopping Center in der österreichischen Hauptstadt haben
eine vermietbare Fläche von über 45.000 m². Darunter fallen unverändert die beiden Mega-Einkaufszentren SCS Shopping City Süd
und das DZ Donauzentrum mit deutlich mehr als 100.000 m² vermietbarer Fläche sowie auf den Plätzen das G3 Shopping Resort
Gerasdorf und die Millennium City.
Seit dem Oktober 2014 neu in dieser Größenkategorie ist das
Auhof-Center nach seinem Umbau bzw. der Erweiterung der vermietbaren Flächen um 11.000 m² auf rd. 48.000 m². Ein höherer
Fashion-Anteil mit neuen Zugpferden (z. B. BIK BOK, Dressmann),
neue und größere Gastronomieflächen, ein rundum modernisierter Kinobetrieb sowie eine Optimierung der Parkplatzsituation
(neues Parkhaus) zählen u. a. zu den durchgeführten Neuerungen.
Real Estate Country Facts 10/2015 I 17
Real Estate Country Facts
Top 6-Einkaufszentren in
Wien und Umgebung
Name
Einkaufszentren-Mieten
Bandbreite in EUR/m²/Monat
Vermietbare Fläche in m²
SCS Shopping City Süd
173.000
Donau Zentrum
130.000
G3 Gerasdorf (nur EKZ)
58.000
Millennium City (inkl. Entertainment)
51.000
Huma Einkaufspark**
50.000
Auhof Center*
48.000
*) nach Fertigstellung Bauteil III Ende 2014
**) nach Neubau und Eröffnung 2016/2017
Quelle: RegioPlan, Immobilien Rating
Bereits im Dezember 2014 erfolgte der Baustart für den Neubau des
etablierten, aber in die Jahre gekommenen Huma-Einkaufsparks.
Aus einem seit 1987 bestehendem eingeschoßigen Einkaufszentrum mit Fachmarktcharakter soll bis 2016/2017 ein moderner auf
50.000 m² erweiterter Einkaufstempel mit rd. 90 Shops sowie Gastronomie- und Dienstleistungsbetrieben auf zwei Verkaufsebenen
entstehen. Derzeit sind im alten Einkaufspark nur noch wenige Ankermieter vertreten, die Fertigstellung des neuen Huma Shopping
ist in zwei Baustufen bis 2017 geplant, die erste Baustufe wird
2016 eröffnet.
Die Top-Einkaufszentren machen sich fit für die
digitale Konsumgesellschaft – Druck kommt vom
Online-Handel
Bemerkenswert ist, dass alle sechs größten Einkaufszentren in Wien
in den letzten fünf Jahren grundlegende Modernisierungen, Erweiterungen oder Relaunches durchgeführt haben bzw. gänzlich neu errichtet wurden. Dieser Trend ist aber nicht nur auf die größten Center beschränkt, sondern spiegelt den gesamten Markt wider. Treiber
hinter dieser Entwicklung ist der Online-Handel und der Einfluss der
neuen digitalen Konsumgesellschaft.
Lt. RegioPlan legten die Handelsumsätze im Online-Sektor 2014
um rd. 15 % auf rd. 6,4 Mrd. € zu und erreichten einen Marktanteil
von 10,4 %. Mit den steigenden Online-Umsätzen wird auch der
Druck auf die Flächenproduktivität der Shopping Center immer
größer. 2014 betrug der Bruttoumsatz je m² vermietbarer Fläche
3.450 EUR / m² und ist um 50 EUR / m² im Vergleich zum Vorjahr
geschrumpft. Besonders betroffen sind dabei die Branchen Buchhandel, Elektronik, Schuhhandel und Bekleidung.
Bei der Flächennachfrage geht die Schere zwischen 1A-Einkaufszentren und den B- und C-Lagen weiter auseinander. Der Trend
geht zu flexibleren Flächenkonzepten bei den Mietern. Es wird
daher zukünftig nicht nur zu Reduktionen von Mietflächen, sondern
bei den Top-Standorten in einzelnen Fällen auch zu Vergrößerungen und der Einrichtung von Flagship-Stores kommen. Aktuelle
Beispiele sind die Shop-Erweiterung des Media Marktes in „The
Mall – Wien Mitte“ und die Eröffnung des österreichweit größten
Zara-Shops im Auhof Center. Für die B- und C-Lagen wird es definitiv
schwieriger, mittelfristig kann es hier zu Flächenreduktionen
und/oder zu Schließungen im Rahmen von Standortoptimierungen
der Filialnetze kommen.
18 I Real Estate Country Facts 10/2015
Ankermieter
8–15
Shops ( je nach Größe und Lage)
15–110
Quelle: Immobilien Rating
Ein ähnliches Bild zeigt sich auch bei den Mietpreisen. Die gut
funktionierenden Shopping Center weisen bei den Mietpreisen
eine stabile bis leicht steigende Entwicklung (vor allem bei kleineren Shop-Flächen unter 250 m²) auf, bei den übrigen kann es
zu vermehrten Verhandlungen über Mietpreisreduktionen mit
dem Centermanagement kommen.
Zum Halbjahr 2015 lagen die Mieten in Shopping Centern in Wien,
abhängig von der Größe des Geschäfts, zwischen 8 und 110 EUR/
m²/Monat. Die Spitzenrendite im Shopping Center-Bereich ist Mitte
2015 auf ca. 4,75% gesunken. Bis zum Ende des Jahres kann es,
bedingt durch die große Nachfrage, bei Investoren am Retail-Sektor
und dem knappen Angebot an Top-Objekten zu einem weiteren
Nachgeben bei der Spitzenrendite kommen.
Fachmarktzentren – Expansionen bei bestimmten
Branchen gehen zurück – Rentabilität rückt in den
Vordergrund
Die Bedeutung der Fachmarktzentren (FMZ) und Fachmarktagglomerationen (FMA) hat bis zum Halbjahr 2015 weiter zugenommen, wenngleich mit verlangsamter Dynamik bei den Flächenzuwächsen: Rentabilitätsgesichtspunkte anstatt nur Zugewinne von
Marktanteilen aus Expansion spielen eine immer größere Rolle.
Grund für diesen Trend ist zum einen die in Österreich bereits
vorherrschende hohe Flächendichte an FMA von 592 m² pro
1.000 Einwohner. Zum anderen die anwachsende Wettbewerbs
intensität durch den Online-Handel, der auch für die Struktur der
FMA ein immer wichtiger werdendes Thema wird.
Lt. Standort+Markt betrug die Flächenproduktivität der Fachmarkt
agglomerationen 2014 rd. 2.340 EUR/m² und lag damit leicht unter
dem Wert von 2010. Insgesamt kann die Nachfrage nach Mietflächen in FMZ in guten und sehr guten Lagen als gut eingestuft
werden, dementsprechend kam es in 1A-Lagen zu stabilen bis leicht
ansteigenden Mietpreisen für kleinere Shop-Flächen. Zum Halbjahr
2015 bewegte sich die Bandbreite bei den Mieten in den Fachmärkten
zwischen 6 und 15 EUR/m²/Monat.
Den Besuchern in Österreich stehen mit Jahresbeginn 2015 insgesamt rund 5,1 Mio. m² Verkaufsflächen in FMA zum „Shoppen“ zur
Verfügung. Dies entspricht einem Zuwachs von 6,7% gegenüber
dem Jahr 2013. In Wien betrug die Steigerungsrate 2015 im selben
Zeitraum rd. 5,4% auf ein Niveau von rd. 727.000 m² Verkaufsflächen
(inkl. der FMA Vösendorf-NÖ) bei einer Dichte an FMA von 403 m² pro
1.000 Einwohner.
Beim Ranking der flächenmäßig größten fünf FMA in Wien und Umgebung hat es gegenüber dem Vorjahr keine Veränderungen gegeben.
Das mit Abstand großräumigste Fachmarktgebiet ist rund um die
SCS Shopping City Süd zu finden. Auf den Plätzen liegen die FMA
Stadlau und der Rautenweg Ost und West rund um das neue Einkaufszentrum Citygate. Beide sind stadtauswärts entlang der Wiener
Nordrand Schnellstraße S2 (Verlängerung der A23 Südosttangente)
situiert.
Top 5-Fachmarktagglomerationen
in Wien und Umgebung
Name
Verkaufsfläche der FMA in m²
Vösendorf Nord/Brunn am Gebirge
220.300
Rautenweg West & Ost – Wien 1210/1220
95.000
Stadlau – Wien 1220
96.100
Brünner Straße Wien 1210
56.800
Hadikgasse – Wien 1130/1140
37.200
Quelle: Standort+Markt, Immobilien Rating
Im Jahr 2014 sind drei neue FMA in Wien mit insgesamt rd.
38.200 m² hinzugekommen. Das größte davon ist die FMA Sandleitengasse mit rd. 27.400 m² Verkaufsfläche, sie befindet sich
rund um das Einkaufszentrum Interspar Ottakring im Westen von
Wien. Die beiden anderen neuen Gebiete entwickelten sich rund
um den Knoten Simmeringer Haide unweit des Huma Einkaufzentrums im Osten und im Bereich der Donaufelderstraße /
Angyaföldstraße im Norden von Wien.
Das Geschäftsmodell der Fachmärkte ist meist auf das untere bis
mittlere Preissegment ausgerichtet, wobei diskontorientierte Betriebe
– neben dem Lebensmitteleinzelhandel – den Markt dominieren.
Durch den ebenfalls preisorientierten Online-Handel sind diese
stationären Vertriebsformen überproportional im Wettbewerb
betroffen und hier wiederum Branchen mit hohen Online-Umsatzanteilen, wie beispielsweise die Bekleidungs- und Schuhbranche.
Als Folge haben die Expansionen von typischen in FMZ anzutreffenden
Textil-Filialisten (KiK, Charles Vögele, Takko, New Yorker) in den letzten
beiden Jahren lt. RegioPlan vorerst aufgehört. Ebenso sind die Schuhdiskonter durch Zalando & Co sowie großen Modeketten (führen
mittlerweile billige Schuhe als Accessoires) stark unter Druck gekommen und unterliegen vielfach Konsolidierungsprozessen (z. B. hat
sich Leder&Schuh erst vor kurzem von seiner gesamten Billiglinie
Jello und Shoe4you aus Profitabilitätsgründen getrennt).
Die großen Fachmarktgebiete mit einem breiten Sortimentsangebot
werden von diesen neuen Herausforderungen kaum betroffen sein.
In Österreich gibt es aber viele kleinere und mittlere FMZ mit Größen
zwischen 3.000-8.000 m², in denen man üblicherweise zumindest
einen Lebensmittelsupermarkt, einen Drogeriemarkt sowie einige
Diskonter aus der Bekleidungs- und Schuhbranche findet. Bekommen
letztere Branchen mit Gütern des mittelfristigen Bedarfs wirtschaftliche Probleme und werden keine gleichwertigen Nachmieter
gefunden, kann den kleinen und mittleren FMZ ein Bedeutungsverlust hin zum Nahversorger mit entsprechendem kleinerem
Einzugsgebiet drohen.
Real Estate Country Facts 10/2015 I 19
Real Estate Country Facts
20 I Real Estate Country Facts 10/2015
Ansprechpartner:
Bank Austria
International Real Estate Finance
Anton Höller
Tel: + 43 (0)50505 – 55980
[email protected]
Subsidised Real Estate
Günter Neuwirth
Tel: + 43 (0)50505 – 53263
[email protected]
Commercial Real Estate
Werner Zimmel
Tel: + 43 (0)50505 – 62600
[email protected]
Waltraud König
Tel: + 43 (0)50505 – 54941
[email protected]
Günter Moser
Tel: + 43 (0)50505 – 52376
[email protected]
Karl Mayerhofer
Tel: + 43 (0)50505 – 55305
[email protected]
Die Autoren dieser Ausgabe:
Bank Austria
Immobilien Rating GmbH (IRG)
Real Estate Research
Karla Schestauber
Tel: + 43 (0)50505 – 54784
[email protected]
Market Research
Alexander Stögbauer
Tel: + 43 (0)50601 – 51904
[email protected]
Economics & Market Analysis
Walter Pudschedl
Tel: + 43 (0)50505 – 41957
[email protected]
Helmut Schneider
Tel: + 43 (0)50601 – 51863
[email protected]
Günter Wolf
Tel: + 43 (0)50505 – 41954
[email protected]
Real Estate Country Facts 10/2015 I 21
Real Estate Country Facts
Some examples of what
we can do for you.
Vösendorf Nordring 2–10 Vermietungs GmbH
Fachmarktzentrum Vösendorf
Nordring 2–10
Goldegg Gardens
Center West Graz
Investment Financing
Vösendorf/Austria
Lender: UniCredit Bank Austria AG
Development & Investment Financing
Residential and Retail
Vienna/Austria
Lender: UniCredit Bank Austria AG
Investment Financing
Shopping Centre
Graz/Austria
Lender: UniCredit Bank Austria AG
Trienna
Portfolio Financing
Development Financing
Residential
Vienna/Austria
Lender: UniCredit Bank Austria AG
Austria
QBC Quartier Belvedere Central – Stage 1
22 I Real Estate Country Facts 10/2015
Lenders: UniCredit Bank Austria AG and
Deutsche Pfandbriefbank AG
Construction and Development Financing
Mixed Used (Office, Residential, Hotel,
Serviced Apartments)
Vienna/Austria
Lender: UniCredit Bank Austria AG