Dipl.-Ing. Marcus Deopito

Energietechnische Qualitätssicherung im Gebäudebetrieb
WORKSHOP
Energietechnische Qualitätssicherung
im Gebäudebetrieb
Dipl.-Ing. Marcus Deopito
Wohnbaugruppe Ennstal
ENW Graz – Abteilungsleiter „Energie&FM“
k:a - e7 - IBO
Wien, 30.06.2015
Energietechnische Qualitätssicherung im Gebäudebetrieb
5 Firmen … 4 Standorte … eine Wohnbaugruppe
Energietechnische Qualitätssicherung im Gebäudebetrieb
Eigenbetreuung
ENW - Abteilung Energie & Facility Management
8 Mitarbeiter
4 Bereiche
Bauleitung HLS Neubau
HLS-Anlagenbetreuung
Energieausweiserstellung
Energiebuchhaltung
Energietechnische Qualitätssicherung im Gebäudebetrieb
Energietechnische Qualitätssicherung in der Gebäudeerrichtung

Die INBETRIEBNAHME steht am Ende der Ausführung und ist
Beginn der Schaffung/Erhaltung der Anlagenperformance
Wärmeerzeuger
Netzeinregulierung
Verteilung
Wärmespeicherung
Regelungsparameter
Wärmeabgabe
Energietechnische Qualitätssicherung im Gebäudebetrieb
Energietechnische Qualitätssicherung im Gebäudebetrieb

VERNETZUNG aller verfügbaren Informationen der Anlage
und direkte INTERAKTION an der Anlage herbeiführen
Inbetriebnahme
Anlagenkenndaten
Heizkostenabrechnung
Betriebsführung
Instandhaltungsmaßnahmen
Bewohnerkontakt
Energietechnische Qualitätssicherung im Gebäudebetrieb
INSTRUMENTE bei der Anlagenbetreuung
Automatisierte Fernüberwachung im Anlagenbetrieb
 Einfache Systeme sind bei den meisten Anlagen ausreichend.
 Mehr Anlagen-High-Tech heißt auch mehr Monitoringaufwand.
 Monitoring kaufen und installieren wir selbst (bis ca. 75 Datenpunkte).
 Einsatzgebiet sind in der Regel Heizungsanlagen.
 Eine laufende Anwendung ab der Inbetriebnahme sicherstellen.
 Worum man sich nicht kümmert, das verkümmert.
Energiebuchhaltung
Visualisierung (Live-Stream)
Temperaturverläufe
Energietechnische Qualitätssicherung im Gebäudebetrieb
INSTRUMENTE bei der Anlagenbetreuung
Kostenabrechnung
Kilowattstunden versus Euros.
Gesamtkostenbetrachtung (Heizkosten, Betriebskosten,
Instandhaltung, Vorauszahlungen) zählt unterm Strich.
Achtung bei Vergleichen: jede Anlage ist in ihrer Gesamtsituation ein Unikat (Konzeption, Standort, Nutzer, etc.)
Latente Gefahr: Äpfel mit Birnen vergleichen.
Kostenrelationen definieren: zB. Anteil des Wartungsaufwandes an den gesamten Heizkosten.
Energietechnische Qualitätssicherung im Gebäudebetrieb
INSTRUMENTE bei der Anlagenbetreuung
Energieausweis und Energiebuchhaltung
Energieausweis nicht überschätzen und überfordern. Er ist eine Bedarfsberechnung mit vielen vereinfachten Eingaben.
Besseren Anhaltspunkt über die Verbrauchssituation bietet eine
Energiebuchhaltung, die einen erheblichen Aufwand verursacht.
Die Vielzahl an Interpretationsmöglichkeiten bedarf umfangreicher
Kenntnisse über die Einflussfaktoren.
Kundeninformation, die im Konfrontationsfall als Druckmittel
eingesetzt wird.
Energietechnische Qualitätssicherung im Gebäudebetrieb
INSTRUMENTE bei der Anlagenbetreuung
Die wesentliche Säule der energietechnischen Qualitätssicherung: Vorort-Betreuung
Kenntnis und Betreuung der Anlage vom Wärmeerzeuger
bis zur Wärmeabgabe.
Funktion, Zustand und Einstellungen warten und
instandhalten.
Regelmäßige und kontinuierliche Vor-Ort-Kontrolle zur
Erhaltung und Optimierung der Anlagenfunktion.
Gesamtheitliches Denken und das Erkennen von
Zusammenhängen zum Vorteil des Nutzers.
Schmutzfängerkontrolle.
Energietechnische Qualitätssicherung im Gebäudebetrieb
„Ihr Heizungsbetreuer stellt sich vor“
Rd. 3.500 Wohnungen (rd. 200 Anlagen) werden betreut von
dzt. 3 Heizungsinstallateuren mit Zusatzausbildungen.
Die wesentlichen technischen Arbeitsbereiche sind Heizung,
Warmwasser, Solar, zentrale Kälte und Lüftung:
 Wärmeerzeuger inkl. Solaranlagen
 Heizungswasser
 Regelung
 Pumpen
 Ausdehnungsanlagen
 Wohnungsstationen
 Filter
 Mitwirkung bei Brandschutzklappenwartung
 Nachregulierung bei der Anlageninbetriebnahme
 Laufende Optimierung während der Betriebsführung
 Störungsmanagement - Rufbereitschaft
Energietechnische Qualitätssicherung im Gebäudebetrieb
„Ihr Heizungsbetreuer stellt sich vor“
 Die Anlagenbetreuer sind die Ansprechpartner für die Haussprecher und zuständig für die
Gesamtanlage.
 Fachspezialisten werden bei Bedarf hinzugezogen.
 Eigene Lagerhaltung von Verbrauchsteilen (Wärmetauscher, Filter, etc.).
 Organisatorische und logistische Unterstützung erfolgt aus der Abteilung.
Energietechnische Qualitätssicherung im Gebäudebetrieb
Ein funktionierendes Störmanagement ist „Muss“: Rufbereitschaft
Eine tägliche Rufbereitschaft für die betreuten Anlagen im Raum Graz und Südhälfte
der Steiermark zur Störungsbehebung erreichbar über eine eigene Nummer zwischen
8 und 16 Uhr ist seit Dezember 2014 eingerichtet.
Energietechnische Qualitätssicherung im Gebäudebetrieb
Energietechnische Qualitätssicherung und Kostenkontrolle gehören zusammen

Win-Win-Möglichkeiten nutzen
 Verrechnung Anlagenbetreuung erfolgt nach Aufwand über Stundensätze (keine Pauschalen m. Aufwandsminimierung).
 Kostencontrolling beim Aufwand für Wartungen (Wartungsaufwandspläne, Kosten-Benchmarks,…).
Energietechnische Qualitätssicherung im Gebäudebetrieb
Jahresplan für Anlagenkontrollen und Wartungen
max. Std.
pro Jahr
Jan
Feb
Mar
Apr
Mai
Juni
S2
531 01
(531 02)
St. Nikolai im Sausal, Nr. 66
3,0
S2
1790 01
Gosdorf, 208,210
7,5
S2
1792 01
Kaindorf/Sulm, Lippitzstr. 4-7
18,0
S2
1828 01
Werndorf, Sternsiedl. 5
6,0
S2
1843 01
Retznei, Nr. 21,22
12,0
S2
1847 01
Gössendorf Alleeweg 8,10,12,14
10,0
1,0
S2
1864 01
1957 01
Werndorf, Sternsiedl. 7,9
12,0
1,0
S2
1865 01
1888 01
Kaindorf a.d. Sulm, Anton Konrad Str.
1,2,3 (betr. Wo.)
18,0
S2
1887 01
Gössendorf Alleeweg 2,4,6
10,0
1,0
S2
1890 01
Wagna, Metlika Str. 11 (betr. Wohnen)
10,0
1,0
S2
1918 01
Retznei, Retznei 28 a,b
6,0
S2
1960 01
Gosdorf, 212, 214
5,0
1,0
16.02.2015
1,0
10.04.2015
1,0
S2
1970 01
Wagna, Kirchengasse 26,26a
6,0
1,0
13.02.2015
1,0
10.04.2015
1,0
Summe S2
117,5
1,5
1,5
1,5
0,5
09.01.2015
15.01.2015
1,0
1,5
1,5
0,5
09.01.2015
15.01.2015
1,5
10.02.2015
06.02.2015
1,0
1,5
0,5
06.02.2015
18.03.2015
25.03.2015
1,0
0,5
02.03.2015
1,0
20.03.2015
1,0
1,0
06.02.2015
1,0
25.03.2015
1,0
13.02.2015
1,5
30.03.2015
1,0
16.02.2015
1,0
20.03.2015
1,0
1,0
16.02.2015
1,0
30.03.2015
1,0
4,0
7,0
5,0
4,0
7,0
26.05.2015
11.05.2015
1,0
16.04.2015
1,5
10.04.2015
5,0
1,5
0,5
1,0
05.06.2015
1,0
11.05.2015
1,0
11.05.2015
1,0
26.05.2015
11.05.2015
1,0
6,0
0,5
13.04.2015
20.04.2015
1,5
1,0
4,5
1,5
1,5
20.04.2015
1,0
16.02.2015
1,5
10.04.2015
1,5
1,0
09.01.2015
15.01.2015
16.02.2015
05.06.2015
1,5
1,0
1,0
10.04.2015
1,0
1,5
4,0
7,0
5,0
Energietechnische Qualitätssicherung im Gebäudebetrieb
Wiederkehrende Tätigkeiten im Rahmen der Anlagenkontrollen und Wartungen
Monat Juni
erledigt
E1
1945 01
D1
1796 01
D1
1819 01
S2
1828 01
D1
1861 01
S2
1864 01
1957 01
D1
1866 01
D1
1893 01
Trieben, Alte Tauernstr. 6
(Betr. Wohnen)
Deutschlandsberg, Ing. Hubert
Zingler Str. 19
Deutschlandsberg, Ing. Hubert
Zinglerstr. 15,17
Werndorf, Sternsiedl. 5
Deutschlandsberg, Wiesenweg
13 (betr. Wohnen)
Werndorf, Sternsiedl. 7,9
Deutschlandsberg Grazer
Strasse 45,47,49
Deutschlandsberg
Schwanberger Straße 7
Filterwechsel der dez. Wohnraumlüftungsgeräte durchführen (48 Stück Filter G4 für Meltem-Geräte);
Verrechnung auf BK152
03.06.2015
E-Patronen einschalten; Fernwärme ausschalten
05.06.2015
E-Patronen einschalten; Fernwärme ausschalten
05.06.2015
E-Patronen einschalten; Fernwärme ausschalten
05.06.2015
E-Patronen einschalten; Fernwärme ausschalten
05.06.2015
E-Patronen einschalten; Fernwärme ausschalten
05.06.2015
E-Patronen einschalten; Fernwärme ausschalten
05.06.2015
E-Patronen einschalten; Fernwärme ausschalten
05.06.2015
E-Patronen einschalten; Fernwärme ausschalten
05.06.2015
G2
1910 01
1938 01
1932 01
1932 02
329 02
G2
338 01
Seiersberg 3.BA
E-Patronen einschalten; Fernwärme ausschalten
05.06.2015
G2
342 01
E-Patronen einschalten; Fernwärme ausschalten
05.06.2015
S2
519 01
Seiersberg 2.BA
Raaba, Johann-Puch-Weg
(ehem. Florianiweg 2)
E-Patronen einschalten; Fernwärme ausschalten
05.06.2015
W1
D1
Lieboch, Pfarrg. 14,18a
Deutschlandsberg Schulgasse
E-Patronen einschalten; Fernwärme ausschalten
36, Ringweg 20
E-Patronen einschalten; Fernwärme ausschalten
Seiersberg 1.BA
05.06.2015
05.06.2015
Energietechnische Qualitätssicherung im Gebäudebetrieb
Energietechnische Qualitätssicherung und Kostenkontrolle gehören zusammen

Win-Win-Möglichkeiten nutzen
 Verrechnung Anlagenbetreuung erfolgt nach Aufwand über Stundensätze (keine Pauschalen m. Aufwandsminimierung).
 Kostencontrolling beim Aufwand für Wartungen (Wartungsaufwandspläne, Kosten-Benchmarks,…).
 Wartungskosten für Heizanlage sollen einen Anteil von 10% der Gesamtheizkosten nicht übersteigen.
Niedrigenergiebauweise, Heizung/WW zentral, Wo-Stationen, m/o Solar:
Durchschn. Heizkosten inkl. WW-Energie u. ext. Abrechnung: netto 0,65 – 0,80 Euro/m2 NFl,mon.
Anteil Wartung/Monitoring:
netto 0,05
- 0,08 Euro/m2 NFl, mon.
3,50 – 5,50 Euro/70 m2 Wohnung, mon.
40 – 70 Euro je Wohnung p.a.
Energietechnische Qualitätssicherung im Gebäudebetrieb
Energietechnische Qualitätssicherung und Kostenkontrolle gehören zusammen

Win-Win-Möglichkeiten nutzen
 Verrechnung Anlagenbetreuung erfolgt nach Aufwand über Stundensätze (keine Pauschalen m. Aufwandsminimierung).
 Kostencontrolling beim Aufwand für Wartungen (Wartungsaufwandspläne, Kosten-Benchmarks,…).
 Wartungskosten für Heizanlage sollen einen Anteil von 10% der Gesamtheizkosten nicht übersteigen.
Beim Passivhaus bis 25%.
Passivhaus, Heizung/WW zentral, Wo-Stationen, mit Solar:
Durchschn. Heizkosten inkl. WW-Energie u. ext. Abrechnung: netto 0,45 – 0,55 Euro/m2 NFl, mon.
Anteil Wartung/Monitoring:
netto 0,05
- 0,15 Euro/m2 NFl, mon.
7,00 – 10,00 Euro/70 m2 Whg, mon.
80 – 120 Euro je Wohnung p.a.
Lüftungsanlage:
netto 0,10
– 0,12 Euro/m2 NFl, mon.
Energietechnische Qualitätssicherung im Gebäudebetrieb
Energietechnische Qualitätssicherung und Kostenkontrolle gehören zusammen

Win-Win-Möglichkeiten nutzen
 Verrechnung Anlagenbetreuung erfolgt nach Aufwand über Stundensätze (keine Pauschalen m. Aufwandsminimierung).
 Kostencontrolling beim Aufwand für Wartungen (Wartungsaufwandspläne, Kosten-Benchmarks,…).
 Wartungskosten für Heizanlage sollen einen Anteil von 10% der Gesamtheizkosten nicht übersteigen.
 Transparente Dokumentation der Tätigkeiten ist Teil der Verrechnungsbelege (=Anlagenbuch).
 Direkteinkauf beim Produzenten ohne Zwischenhändler und Weitergabe des Kostenvorteils an die Anlage.

Möglichkeiten von Lagereinkaufskonditionen
nutzen und Installateursrabatte weitergeben.
 Standardisierung auf Massenprodukte bei kostenintensiven Austauschteilen (zB Wärmetauscher).
 Anlagenkenntnisse und Eigen-Know-How werden zur Kostendämpfung eingesetzt.
Energietechnische Qualitätssicherung im Gebäudebetrieb
Erfahrungen mit externen Anlagenbetreuern
Gemischte Erfahrungen
 Personenabhängig
 Eigene Qualitätskontrollen dennoch erforderlich
 Mäßige Bewohnerakzeptanz
Wohlfühl-Marketing mit Rundum-Sorglos-Paket
Wenig Kosten- und Leistungstransparenz bei Wartungspauschalen
 Kosten nicht höher
 Leistung wird dem Aufwand angepasst
Schnittstellenproblematik
 Viele Subfirmen
 Vertragsumfang betrifft meist nur die Heizzentralen
 Verteilnetz bleibt übrig (alle unzuständig)
 Betreuung der Wohnung verbleibt fast immer bei der Hausverwaltung
Kommunikation Anlagenbetreiber mit
 Bewohner – zumeist nur über die Hausverwaltung
 Hausverwaltung – die Sichtweise bestimmt die Informationen
Energietechnische Qualitätssicherung im Gebäudebetrieb
Bringt der ganze Aufwand etwas…

Eine funktionierende,
kostengünstige Technik wird als Selbstverständlichkeit vorausgesetzt und ist bei
steigendem Technisierungsgrad notwendig.
 Energieeinsparungen sind vorhanden, eine Quantifizierung ist aufwändig und fiktiv.

Eine gute Anlagenperformance wird über

Die Anlagenlebensdauer wird verlängert.

Ein Kostenvorteil ist nicht nur
Strich weniger Kosten an.
viele Jahre gehalten oftmals sogar gesteigert.
über Energiekosten möglich. Auch in der Instandhaltung fallen unterm
 Bewohnerzufriedenheit ist ein wesentlicher Gradmesser für den Erfolg der Dienstleistung.
 Betriebssicherheit wird verbessert und Störungszeiten verkürzt.
Energietechnische Qualitätssicherung im Gebäudebetrieb
Neue Medien - Neue Herausforderungen im Gebäudebetrieb
Interessensgemeinschaft Wohnanlage
Nutzung der „neuen Medien“ – neue Herausforderung in der Anlagenbetreibung
Interne Bewohnerkommunikation über Facebook-Gruppe verursacht enorme Dynamik
Offizielle Vereinstätigkeit
Rd. 200 Wohnungen (1.BA)
5.000 m2 gewerbliche Nutzung (1.BA)
WIST-Studentenheim
Wohnungen in Passivhausstandard
2,2 MW Fernwärme im Endausbau
700 m2 Solaranlage
Grundwasserwärmepumpe
12 Technikzentralen
Komfortlüftungsanlage
Zentrale Kälteanlage für Gewerbeflächen
Poolanlage am Dach, Spa-Bereich
Energietechnische Qualitätssicherung im Gebäudebetrieb
Dipl.-Ing. Marcus Deopito
Zertifizierter Facility Manager
Wohnbaugruppe ennstal
Abteilung Energie&FM
Theodor Körner Str. 120
8010 Graz
0316 8073 433
[email protected]
Danke für Ihre Aufmerksamkeit.

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