Ersatzobjekt Service beratung Gewinn im Vergleich zu den Anlagekosten verkauft gleichzeitig aber auf den Erwerb eines Ersatzobjektes verzichtet fällt die Grundstückgewinnsteuer – nicht selten ein 6-stelliger Betrag – in vollem Umfang an. Andernfalls wäre eventuell mit einem Aufschub der Steuer zu rechnen (vgl. dazu den Abschnitt «Grundstückgewinnsteuer» weiter unten). Dies sind jedenfalls die Hauptgründe dafür dass Hausverkäufer den Erwerb einer Eigentumswohnung dem Bezug einer Mietwohnung häufig vorziehen. , Haus Adé, Wohnung Juhee! , , Koordination Verkauf / Kauf Beim Wohnungskauf unterscheidet man zwischen dem sog. «Kauf ab Plan» also dem Erwerb einer Wohnung welche zuerst noch gebaut werden muss und dem Kauf von bereits bestehenden Wohnungen (Altbau). Der «Ab Plan-Käufer» kann regelmässig den Innenausbau noch selber mitbestimmen was grundsätzlich ein Vorteil ist. Da solche Objekte zuerst , , , , Beim Umzug vom Einfamilienhaus in ein geeignetes Ersatzobjekt gilt das Sprichwort «besser früh als spät». Wir zeigen, worauf man beim Wechsel unbedingt achten sollte. Text Beratungszentrum Hausmagazin , , , , , , , 58 Haus magazin 7/2015 , Haus für die wenigen verbliebenen Bewohner zu gross und somit auch zu teuer geworden ist. , Egal ob das Einfamilienhaus verkauft oder in der Familie behalten werden soll (Übertragung auf einen Nachkommen – heute eher der Ausnahmefall): Eine sorgfältige Planung und ein Handeln ohne Zeitdruck machen sich immer bezahlt. Denn beim «Zuwarten bis zuletzt» drohen Nachteile wie ein zu kurzfristiger suboptimaler Verkauf sowie eventuelle Koordinationsprobleme mit der neuen Wohnsituation (z. B. teure Leerstands-Phasen). Eine frühzeitige Beschäftigung mit dem Thema erleichtert ausserdem die emotionale Verarbeitung dieses wichtigen Schrittes. , , Im Idealfall trennt man sich als Hauseigentümer/Hauseigentümerin also dann von seinem Haus wenn man dieses nicht mehr bestimmungsgemäss nutzen kann aber körperlich und geistig noch 100% fit ist. Ein Umzug in ein Altersheim oder in eine betreute Alterswohnung liegt dann regelmässig noch in ganz weiter Ferne. Als Ersatzobjekt kommt in dieser Situation vielmehr eine komfortable Wohnung auf nur einem Stock (alters- bzw. rollstuhlgängig) an zentraler Lage resp. in der Nähe der wichtigsten Infrastrukturen für den täglichen Bedarf mit Lift und Tiefgarage wenn möglich in der Nähe der engsten Verwandten und Bekannten in Frage. Diese Kriterien sollte insbesondere eine Eigentumswohnung erfüllen – schliesslich will man darin so lange wie nur möglich wohnen bleiben. Umso wich- , , , , , Praxistipps «Kauf ab Plan» Der Kauf ab Plan hat’s in sich und birgt etliche Stolpersteine: Erstens kauft man ein Objekt das es in der Realität noch nicht gibt. Zweitens steht der Käufer selbst meistens Laie lauter Profis gegen- , , , , , Das Ersatzobjekt muss sorgfältig ausgewählt werden. , Vor- und Nachteile Mietwohnung , , , , , Kriterien Ersatzobjekt , Rechtzeitig planen und handeln , tiger ist es die Auswahl in aller Ruhe und mit grosser Sorgfalt vorzunehmen. Dazu gehört nicht nur die Prüfung der Wohnung nach Grösse Qualität und Lage sondern auch die Berücksichtigung eines vernünftigen Preises und der gebotenen Garantieleistungen (bei Neubauten). Natürlich kommt auch der Umzug in eine Mietwohnung in Frage. Vorteilhaft daran ist dass man in gewisser Hinsicht flexibler bleibt also wieder zügeln kann wenn sich die Umstände (z. B. gesundheitlicher Natur) zwischenzeitlich geändert haben oder die Wohnung sonst nicht mehr gefällt. Da es sich der vormalige EFH-Eigentümer aber gewohnt ist der «Chef» zu sein fällt es ihm als Mieter häufig schwer plötzlich kein Mitspracherecht mehr zu haben. Je nachdem wird er auch einen deutlichen Unterschied beim Kontostand feststellen: Bei der aktuellen Zinssituation ist Mieten ein vergleichsweise teures Unterfangen. Ebenfalls von nicht zu unterschätzender Bedeutung ist der steuerliche Aspekt: Wird das EFH mit , Bild: Robert Niedring/Corbis; Dreet Production/Corbis D as Einfamilienhaus ist meist mehr als nur ein Wohngebäude mit Umschwung: Es ist Lebensprojekt Mittelpunkt der Familie und der berechtigte Stolz seiner Besitzer. Daher ist es verständlich dass die Trennung vom jahrzehntelang gehaltenen und gepflegten Einfamilienhaus schwerfallen kann. Dennoch gibt es viele Gründe die jeweils für einen Wechsel in eine Wohnung sprechen. Am häufigsten sind das Alter der Bewohner und/oder Veränderungen in der Familienstruktur zu nennen. Der Wegzug der unterdessen flügge gewordenen Kinder allenfalls eine Verwitwung oder Trennung und die meist fehlende Altersgerechtigkeit (Treppen Gartenunter halt wenig zentrale Lage usw.) sind die wichtigsten Gründe. Damit verbunden sind natürlich immer auch wirtschaftliche Überlegungen besonders wenn das , in wenigen Wochen machbar befriedigende Resultate lassen sich so aber kaum je erzielen. Es versteht sich von selbst dass auch die beiden Kaufverträge (neues Objekt und zu verkaufendes EFH) richtig aufeinander auszurichten sind. Dies ist ohne weiteres möglich indem die Beurkundungs- und Eigentumsübertragungstermine sowie der Zahlungsplan (beim Erwerb einer Neubau-Eigentumswohnung) aufeinander abgestimmt werden. Allerdings sollte dafür im Zweifel unabhängiger fachmännischer Rat eingeholt werden denn die diversen Beteiligten (Käufer Verkäufer Banken Notariate) haben nur das sie jeweils direkt interessierende Geschäft im Fokus. , , , , , , noch erstellt werden müssen der Bezugstermin aber schon im Voraus relativ genau bestimmbar ist kann man sich regelmässig ein ziemlich klares Bild über die verbleibende Zeit für den EFH-Verkauf machen was in dieser Situation sehr hilfreich ist. Voraussetzung ist allerdings dass der Neubau nicht mehr von äusseren Unwägbarkeiten (z. B. hängiger Rekurs gegen die Baubewilligung) abhängt. Für den Verkauf des Einfamilienhauses einplanen sollte man übrigens auch für marktgängige Objekte mindes tens ca. 6 Monate wobei die Veräusserung von grossen eher teuren Häusern an weniger nachgefragter Lage auch viel mehr Zeit in Anspruch nehmen kann. Rein «technisch» gesehen ist ein Verkauf zwar , , , , , über. Beides macht die Sache nicht einfacher. Auch wenn es vielleicht nicht möglich ist jede Einzelheit des Kaufvertrages bzw. der weiteren zugrundeliegenden Unterlagen vollends zu verstehen – jeder Wohnungskäufer sollte zumindest wissen mit wem er es zu tun hat (Vertragspartner) und ob der Vertrag inhaltlich fair und ausgewogen ist. Die veräussernde Partei bei Neubauten meist ein General- oder Totalunternehmer kann ohne viel Aufwand etwas genauer unter die Lupe genommen werden indem Referenzen geprüft und das Handels- bzw. Betreibungsregister konsultiert wird. Da gerade beim Bauen «Recht haben» und «Recht bekommen» zwei Paar Schuhe sind ist man gut , , , , , , , Haus magazin 7/2015 59 Service Ersatzobjekt , beraten nicht mit der falschen Partei ins Geschäft zu kommen – selbst wenn der Vertrag noch so vorteilhaft erscheint. Die inhaltliche Beurteilung der vertraglichen Grundlagen (beim Kauf einer neuen Eigentumswohnung sind es oft hunderte von A4-Seiten!) sollte indessen einem spezialisierten und unabhängigen Juristen überlassen werden. Eine seriöse Vertragsprüfung erfordert nämlich eine fundierte Ausbildung sowie mindestens 5 –10 Jahre Berufspraxis im Immobilienrecht. , gentliche Wohnung sondern auch das Gesamtgebäude und die Organisation der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Konkret stellen sich u. a. folgende Fragen: Muss im Innenbereich der Wohnung renoviert werden und wenn ja was zu welchen Kosten? Stehen grössere Erneuerungen am Gesamtgebäude und an gemeinschaftlichen Anlagen an? Welche Arbeiten wurden in den letzten Jahren ausgeführt? Gibt es einen Erneuerungsfonds / wie ist er dotiert? Wie hoch sind die Nebenkosten (in diesem Punkt gibt , Grundstückgewinnsteuer , Wie erwähnt hat der Erwerb eines Ersatzobjektes u. a. den Vorteil dass die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben wird. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung (BGE 130 II 202) bedingt ein Aufschub aber dass zumindest die gesamten Anlagekosten des EFH reinves tiert wurden. Je nachdem ob auch der ganze Gewinn oder nur ein Teil für das Ersatzobjekt wieder verwendet wurde ergibt sich ein vollständiger oder teilweiser Aufschub. Der Steuerplanung kommt also eine tragende Bedeutung zu. Deshalb sollte man auch frühzeitig ermitteln bzw. abklären lassen mit welchem Verkaufserlös ungefähr zu rechnen ist (Verkehrswertschätzung durch Fachperson). , , , , , Fazit Der Schritt vom Haus- zum Wohnungseigentümer ist anspruchsvoll nicht nur unter dem emotionalen Aspekt: Vom richtigen Timing über ein optimales EFHVerkaufsresultat bis hin zur Wahl eines passenden Ersatzobjektes lauern zahlreiche Fallstricke mit gegebenenfalls weitreichenden Konsequenzen. Es lohnt sich daher sich bei diesem wichtigen Schritt fachmännisch beraten zu lassen. Das gilt auch für den Fall dass statt einer Eigentumswohnung ein Mietobjekt bezogen werden soll. Unser Beratungszentrum bietet Abonnentinnen und Abonnenten professionelle Hilfestellung in allen zugehörigen Fragen an. , Die Trennung vom EFH ist anspruchsvoll, nicht nur aus einem emotionalen Blickwinkel. , Altbauten Bei bestehenden Wohnungen ist der Fokus auf andere Themengebiete zu legen. Die Person des Vertragspartners (Verkäufer) interessiert hier weniger da von diesem üblicherweise keine vertraglichen Garantien übernommen werden. Wichtig ist hier das Kaufsobjekt selber. Gemeint ist damit nicht etwa nur die ei- , es gerade bei älteren Wohnungen öfters böse Überraschungen)? Wer hat das Verwaltungsmandat inne? Wie ist das Ein vernehmen unter den Eigentümern? Bevor diese und evtl. anschliessende Fragen nicht beantwortet werden können sollte mit dem Gang zum Notar bzw. Grundbuchamt noch zugewartet werden – ansonsten kauft man womöglich die «Katze im Sack». , , Hotline Haben Sie Fragen zum Thema EFH-Verkauf? (Abonnenten erhalten unter Tel. 043 500 40 50 eine kostenlose Auskunft zu rechtlichen oder wirtschaftlichen Immobilienfragen, jeweils Mo–Fr von 10.00 bis 12.00 Uhr und 14.00 bis 16.00 Uhr, beschränkt auf 20 Minuten pro Abojahr, www.haus-beratung.ch) 60 Haus magazin 7/2015 Bild: Sodapix/Corbis Am Dienstag, 22., und Mittwoch, 23. September, steht Ihnen unter Tel. 043 500 40 50 jeweils von 10 bis 12 Uhr und 14 bis 16 Uhr eine kostenlose Hotline mit Experten unseres Beratungszentrums zur Verfügung. Kurze Anfragen können unter Angabe einer Postadresse auch per E-Mail an [email protected] gerichtet werden.
© Copyright 2024 ExpyDoc
