LIZIT- Immobilienverwaltungsund verwertungs GmbH IMMOBILIENMAKLER IMMOBILIENVERWALTER BAUTRÄGER A 8020 Graz, Bunsengasse 6 Tel.: 0316/685302 Fax: 0316/673762 e-mail: [email protected] home: www.lizit.at DVR: 2110199 Titl. (auch Auftraggeber) KURZGUTACHTEN (Schätzung - Gemeiner Wert) KG WE-Anteile Wohnung in 8010 Graz, LIZ 4023/2-16 Graz, 19.01.2016 (auch Bewertungsstichtag) Richtwertgutachten: Nachstehend wird hinsichtlich des gegenständlichen Bewertungsobjektes ein Schätzwert ausgewiesen, der sich großteils auf Angaben des/der Auftraggebers/Auftraggeberin bezieht (s. Beilage im Anhang!). Ein Ortsaugenschein beim Objekt wurde nicht vorgenommen und wird ausdrücklich darauf hingewiesen. Auftragsgemäß wurde lediglich ein Schätzwert bzw. "Gemeiner Wert" ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (insbesondere Verfügungsbeschränkungen, die auf letztwilligen Anordnungen beruhen) festgestellt; das gegenständliche Gutachten ist kein Verkehrswertgutachten im Sinne des Liegenschaftsbewertungsgesetzes. Eine Gewährleistung auf Akzeptanz des vorliegenden Gutachtens durch die Finanzbehörde wird ausdrücklich ausgeschlossen! Das Bewertungsobjekt ist lt. ha. Angaben bestandfrei. Der ua. Wert wurde aus vergleichbaren, in zeitlicher Nähe verkauften Objekten eruiert und objektbezogen entsprechend angeglichen. Berechnung: Die Bewertung erfolgte unter der Annahme der Lastenfreiheit! Herangezogener Wert aufgrund von Vergleichswerten: Nutzfläche: 79,00 m² x € 1.760,00 = Abschlag für schlechten Erhaltungszustand (Wohnung und allgemeines Haus!) gerundet: € 1.760,00 € -35,00% -€ 139.040,00 48.664,00 € 90.376,00 € 90.000,00 KURZGUTACHTEN Schätzwert - Gemeiner Wert Wohnung in (gerundet): Graz, 19.01.2016 IMMOvaluation 19.01.16 17:20 1 2 3 4 5 6 Stammdaten Befundaufnahme Vergleichsobjekte Anpassung Angebotsobjekte Handout ! 139.384,58 € Wohnung, Fläche 79,14 m2 1.761,24 €/m2 AUSGEWÄHLTE OBJEKTE 0 HARMONISIERTE OBJEKTE Ø m²-Preis (13) 1.419,45 € Ø korrigierter m²-Preis (13) 1.419,45 € ? Anpassung: Steyrergasse 9 ZU-/ABSCHLÄGE FÜR ABWEICHENDE OBJEKTEIGENSCHAFTEN +4,3 % AUF-/ABWERTUNG FÜR ZEITLICHE SCHWANKUNGEN (PREISVALORISIERUNG) 4,3 +/- in % p.a. AUS VERGLEICHSDATEN ERMITTELN Ausgewählte Objekte Anzahl Vergleichsobjekte Statistische ausgewertete Vergleichsobjekte Arith. Mittel Median Standardabweichung 90%-Konfidenzintervall Bereichsgrenzen Ausreißertest Variationskoeffizient v Korrelationskoeffizient r Harmonisierte Objekte 13 13 1.419,45 € 1.338,38 € 345,38 € 807,81 € – 2.031,10 € 922,65 € – 1.916,26 € 0,243 0,435 Trend 2086 2000 2000 1800 1800 1600 1400 1200 1011 Apr 08 0 13 1.419,45 € 1.338,38 € 345,38 € 807,81 € – 2.031,10 € 922,65 € – 1.916,26 € 0,243 0,435 Korr. Vergleichswerte 2086 korr. m²-Preis in € m²-Preis in € Vergleichswerte Anzahl Vergleichsobjekte Statistische ausgewertete Vergleichsobjekte Arith. Mittel Median Standardabweichung 90%-Konfidenzintervall Bereichsgrenzen Ausreißertest Variationskoeffizient v Korrelationskoeffizient r Trend 1600 1400 1200 Mar 11 May 14 Jan 16 Datum 1011 Apr 08 Mar 11 May 14 Jan 16 Datum 0,00 € SONSTIGE WERTBEEINFLUSSENDE UMSTÄNDE WEITER https://www.immovaluation.com/#projects%2F3227%2Fadjust Seite 1 von 1 IMMOvaluation 19.01.16 17:21 1 2 3 4 5 6 Stammdaten Befundaufnahme Vergleichsobjekte Anpassung Angebotsobjekte Handout ! 139.384,58 € Wohnung, Fläche 79,14 m2 1.761,24 €/m2 ? Handout: Steyrergasse 9 ZUSAMMENFASSUNG Ausgewählte Vergleichsobjekte Kaufpreis lt. Kaufvertrag Fläche m2-Preis lt. Kaufvertrag Zu-/ Abschlag harmonisierter m2-Preis 1 Steyrergasse 7/3, Top 10, 8010 Graz (KatGem. Jakomini, KGNr. 63106, EZ 860, GStNr. 1705/5; 1705/6; 1705/7) 89.500,00 € 79,14m2 1.130,91 €/m2 0% 1.130,91 €/m2 (https://www.immounited.com/intern.aspx? page=22&g=631&y=2008&t=10656) 2 Hafnerriegel 5-11, Top 20, 8010 Graz (KatGem. Jakomini, KGNr. 63106, EZ 868, GStNr. 1720/2; 1728/2) 81.500,00 € 66,23m2 1.230,56 €/m2 0% 1.230,56 €/m2 (https://www.immounited.com/intern.aspx? page=22&g=631&y=2008&t=10266) 3 Steyrergasse 25a, Top 28, 8010 Graz (KatGem. Jakomini, KGNr. 63106, EZ 2103, GStNr. 1684/2;1684/3;1684/4;1705/11) 77.500,00 € 64,67m2 1.198,39 €/m2 0% 1.198,39 €/m2 (https://www.immounited.com/intern.aspx? page=22&g=631&y=2009&t=5521) 4 Steyrergasse 9/21, Top 6, 8010 Graz (KatGem. Jakomini, KGNr. 63106, EZ 860, GStNr. 1705/5;1705/6;1705/7) 80.000,00 € 79,14m2 1.010,87 €/m2 0% 1.010,87 €/m2 (https://www.immounited.com/intern.aspx? page=22&g=631&y=2008&t=21138) 5 Steyrergasse 7, Top 11/III, 8010 Graz (KatGem. Jakomini, KGNr. 63106, EZ 860, GStNr. 1705/5;1705/6;1705/7) 78.000,00 € 74,62m2 1.045,30 €/m2 0% 1.045,30 €/m2 (https://www.immounited.com/intern.aspx? page=22&g=631&y=2015&t=17357) 6 Steyrergasse 7, Top 22, 8010 Graz (KatGem. Jakomini, KGNr. 63106, EZ 860, GStNr. 1705/5;1705/6;1705/7) 108.000,00 € 79,14m2 1.364,67 €/m2 0% 1.364,67 €/m2 (https://www.immounited.com/intern.aspx? page=22&g=631&y=2010&t=6141) 7 Steyrergasse 7, Top 22, 8010 Graz (KatGem. Jakomini, KGNr. 63106, EZ 860, GStNr. 1705/5;1705/6;1705/7) 143.500,00 € 79,14m2 1.813,24 €/m2 0% 1.813,24 €/m2 (https://www.immounited.com/intern.aspx? page=22&g=631&y=2010&t=6141) 8 Hafnerriegel 5/1, Top 6, 8010 Graz (KatGem. Jakomini, KGNr. 63106, EZ 868, GStNr. 1720/2; 1728/2) 186.000,00 € 89,18m2 2.085,67 €/m2 0% 2.085,67 €/m2 (https://www.immounited.com/intern.aspx? page=22&g=631&y=2011&t=16626) 9 Steyrergasse 7/2, Top 8, 8010 Graz (KatGem. Jakomini, KGNr. 63106, EZ 860, GStNr. 1705/5; 1705/6) 100.000,00 € 65m2 1.538,46 €/m2 0% 1.538,46 €/m2 (https://www.immounited.com/intern.aspx? page=22&g=631&y=2011&t=18884) 10 Hafnerriegel 5, Top 19, 8010 Graz (KatGem. Jakomini, KGNr. 63106, EZ 868) 175.000,00 € 88m2 1.988,64 €/m2 0% 1.988,64 €/m2 (https://www.immounited.com/intern.aspx? page=22&g=631&y=2012&t=30061) 11 Steyrergasse 25a, Top 58, 8010 Graz (KatGem. Jakomini, KGNr. 63106, EZ 2103, GStNr. 1684/2;1684/3;1684/4;1705/11) 119.600,00 € 86,6m2 1.381,06 €/m2 0% 1.381,06 €/m2 (https://www.immounited.com/intern.aspx? page=22&g=631&y=2012&t=32735) 12 Steyrergasse 7, Top 1, 8010 Graz (KatGem. Jakomini, KGNr. 63106, EZ 860) 106.000,00 € 79,2m2 1.338,38 €/m2 0% 1.338,38 €/m2 (https://www.immounited.com/intern.aspx? page=22&g=631&y=2013&t=11801) 13 Steyrergasse 7/III, Top 10, 8010 105.000,00 € 79,14m2 1.326,76 €/m2 0% 1.326,76 €/m2 https://www.immovaluation.com/#projects%2F3227%2Fhandout Seite 1 von 2 IMMOvaluation 19.01.16 17:21 Graz (KatGem. Jakomini, KGNr. 63106, EZ 860, GStNr. 1705/5;1705/6) Arithmetisches Mittel (https://www.immounited.com/intern.aspx? page=22&g=631&y=2014&t=20241) 111.507,69 € 1.419,45 €/m2 1.419,45 €/m2 VERGLEICHSOBJEKTE EXPORTIEREN Schritt 3 Vorläufiger Verkehrswert 112.335,64 € 1.419,45 €/m2 112.335,64 € 139.384,58 € 1.419,45 €/m2 1.761,24 €/m2 139.384,58 € 1.761,24 €/m2 139.384,58 € 1.761,24 €/m2 Schritt 4 Vorläufiger harmonisierter Verkehrswert inkl. Preisvalorisierung pro Jahr (Zinssatz: 4.3% p.a) inkl. sonstige wertbeeinflussende Umstände Schritt 5 inkl. Marktanpassung (0%) WERTANALYSE ERSTELLEN PROJEKT ABSCHLIESSEN FEEDBACK https://www.immovaluation.com/#projects%2F3227%2Fhandout Seite 2 von 2 Auftrag-Fragebogen 19.01.16 16:34 Fragebogen zum Auftrag AT19012016163122qBo0kmRLW236 zurück (invoice_admin.asp) Auftrag: AT19012016163122qBo0kmRLW236 Angaben zur Immobilie Steiermark KG: EZ: (https://maps.google.com/maps?ll=47.06392,15.454122&z=15&t=m&hl=de(https://maps.google.com/maps?ll=47.06392,15.454122&z=18&t=h&hl=de- Art der Liegenschaft: Wohnung (https://www.google.com/maps/@47.0639203,15.4541223,18z/data=!3m1!1e3!10m1!1e1!12b1?source=apiv3&rapsrc=apiv3) (https://www.google.com/maps/@47.0639203,15.4541223,15z/data=!10m1!1e1!12b1?source=apiv3&rapsrc=apiv3) Kartendaten © 2016 Google GraRken © 2016 , DigitalGlobe, Kartendaten European © Space 2016Imaging Google DE&gl=US&mapclient=apiv3) DE&gl=US°=0&mapclient=apiv3) Allgemeine Beschreibung der Liegenschaft Zufahrt Lage Infrastruktur (Geschäfte, Schulen, etc.) Asphalt ™ Makadam Gehsteig mit Randstein ™ Gehsteig ™ Kein Gehsteig Wohnlage ™ Wohn/Geschäftslage ™ innerhalb von 5 Gehminuten mehr als 5 Gehminuten ™ innerhalb von 5 km ™ innerhalb von 10 Km ™ Lage an verkehrsreicher Straße ™ Fernsicht geringe Lärmbelästigung ™ mäßige Lärmbelästigung Öffentliche Verkehrsmittel Nutzung bei Vermietung innerhalb von 5 Gehminuten ™ mehr als 5 Gehminuten ™ innerhalb von 5 km Wohnung ™ Geschäft ™ Wohnung/Geschäft Mietzins p.m.: Ende d. Mietverhältnisses: Leerstehung m2: erzielbarer Mietzins pro m2: Gebäude- bzw. wohnungsspezifische Angaben Baujahr/Alter (Jahre): 1958 Umfassungswände Keller Geschosse inkl. Erdgeschosse: 10 Ziegel ™ Beton ™ Holz ja, zur Gänze ™ nein ™ nur teilw. unterkellert Lift Decke(n) Außenfassade Heizung Heiz-Endvorrichtungen Massivdecke(n) ™ Tramdecke(n) Grob/Feinputz ™ gegliederte Fassade ™ Vollwärmeschutz ™ Thermoputz ™ Öl-Zentralheizung ™ Gas-Zentralheizung Fernwärme ™ Elektroheizung ™ Einzelöfen ™ Etagenheizung (Öltank) ™ Kachelofen (gemauert) Radiatoren ™ Fußbodenheizung ™ Radiatoren teilw. Fußbodenheizung Sanitär Böden Wohnnutzfläche: 79,00 ™ Standard veraltet ™ überdurchschnittlich ™ Parkettboden Klebeparkettboden ™ SternparkettKasettenparkettboden ™ Laminatboden ™ Terrazzo ™ Linoleum/PVC ™ Marmor ™ Kunstmarmor ™ Granit ™ Klinkerboden Zimmer/ Räume Geschäftsnutzfläche: Art: E-Installation ™ in Betrieb ™ nicht in Betrieb veraltet Fenster WC Bad Dusche Küche Anzahl Zimmer: 3 http://www.immobilienwert-berechnen.at/admin/auftrag_fragebogen.asp?auftrag_id=78 Seite 1 von 2 Auftrag-Fragebogen Holz ™ einfache Holzkastenfenster (Wr./Grazer Stöcke) ™ Kunststoff ™ Alurahmen ™ Isolierverglasung Verbundfenster 19.01.16 16:34 ™ Holzschiffboden ™ Betonboden ™ Estrich Fliesen Nachstehend angeführte Flächen zusätzlich nur bei Wohnungseigentum ausfüllen! (Liegenschaftsanteile, die vom Wohnungseigentümer ausschließlich genutzt werden können) Balkon (m2): 3,00 Kellerabteil (m2): 4,00 Loggia (m2): Garten (m2): Terasse (m2): Anzahl Kfz Abstellplatz: Betriebskosten monatlich: € 263,32 Anmerkungen: Eigene Einschätzung des Erhaltungszustandes Gebäude ™ sehr gut ™ gut ™ befriedigend schlecht ™ sehr schlecht Wohnungseigentum ™ sehr gut ™ gut ™ befriedigend ™ schlecht sehr schlecht ™ nicht zutreffend http://www.immobilienwert-berechnen.at/admin/auftrag_fragebogen.asp?auftrag_id=78 Seite 2 von 2 Glossar Ergänzende, allgemeine Bewertungsvorgänge: Beim Vergleichswertverfahren werden vor Anpassung an das konkrete Bewertungsobjekt bis zu 100 Vergleichsobjekte herangezogen und in weiterer Folge aufgrund annähernd gleicher Objekteigenschaften selektiert. Es handelt sich hierbei um "echte" tatsächlich vollzogene Kaufvorgänge im redlichen Geschäftsverkehr. Für die ausgewählten Vergleichspreise wird nach einer Harmonisierung der durchschnittliche Quadratmeterpreis gebildet, wobei nachstehend angeführte Vorgaben in die Auswahl einfließen: Bei Wohnungen wird unterschieden, ob es sich um eine gebrauchte Wohnung oder Neubauwohnung handelt. So genannte „Ausreißer“ werden ausgeschieden: Kaufpreise, von denen also augenscheinlich anzunehmen ist, dass diese durch ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Umstände beeinflusst wurden, werden für die Bewertung nicht herangezogen. Ist die Nutzfläche kleiner als 10 m² oder liegt der Kaufpreis der Wohnung unter 100 €/m² bzw. bei Grundstücken unter 1 €/m² wird der Kaufvertrag nicht berücksichtigt. Lage und Nutzbarkeit Bei der Selektion werden die Lage- und Nutzbarkeitsmerkmale der Vergleichsobjekte mit dem Bewertungsobjekt weitgehend berücksichtigt. Es werden daher nur Kaufverträge angezeigt, die in der Nähe des Bewertungsobjektes liegen und hinsichtlich der Nutzfläche in einem Bereich liegen. Bei Wohnungen darf die Entfernung nicht mehr als 1,5 km betragen und die Nutzfläche muss innerhalb des Bereiches von +/- 50 m² liegen. Bei Grundstücken darf die Entfernung nicht mehr als 5 km betragen und die Nutzfläche muss innerhalb des Bereiches von +/- 500 m² liegen. Werden innerhalb dieses geographischen Bereiches weniger als 20 Kaufverträge gefunden, wird der Suchradius schrittweise um weitere 1,5 km bzw. 5 km ausgeweitet. Relevanz In die Relevanzberechnung für unterschiedlichem Gewicht ein: Wohnungen fließen die folgenden Faktoren mit m²-Preis (Gewichtung mit 40%) Stimmt der Preis exakt mit dem Mittelwert der 100 relevantesten Kaufverträge überein, liegt die Preis-Relevanz bei 100%. Die Relevanz nimmt mit dem Unterschied zum Mittelwert exponentiell ab; bei einem Unterschied von 1.000 €/m² liegt sie bei rund 37% (e hoch -1). Kaufvertragsdatum (Gewichtung mit 30%). Stimmt das Kaufvertragsdatum exakt mit dem Bewertungsstichtag überein, liegt die Relevanz diesbzgl. bei 100%. Die Relevanz nimmt mit der Abweichung vom Bewertungsstichtag exponentiell ab; bei 3 Jahre alten Kaufverträgen liegt sie bei rund 37% (e hoch -1). Entfernung (Gewichtung mit 15%) Ist die Entfernung zum Bewertungsobjekt gleich Null, liegt die Relevanz bei 100%. Die Relevanz nimmt mit der Entfernung exponentiell ab. In 1.000 Meter Entfernung liegt sie bei rund 37% (e hoch -1). Nutzfläche (Gewichtung mit 15%) Stimmt die Nutzfläche des Kaufvertrages exakt mit jener des Bewertungsobjektes überein, liegt die Flächen-Relevanz bei 100%. Die Relevanz nimmt mit dem Unterschied in der Nutzfläche exponentiell ab; bei einem Unterschied von 20 m² liegt sie bei rund 37% (e hoch -1). In die Relevanzberechnung für unterschiedlichem Gewicht ein: Grundstücke fließen die folgenden Faktoren mit m²-Preis (Gewichtung mit 25%) Stimmt der Preis eines Grundstückes im Bauaufschließungsland exakt mit dem Mittelwert der 100 relevantesten Kaufverträge überein, liegt die Preis-Relevanz bei 100%. Je nach Entwicklungszustand wird dabei der Mittelwert um 50% (Grünland) bzw. 25% (Bauerwartungsland) abgewertet oder um 25% (Bauaufschließungsgebiet) bzw. 50% (baureifes Land) aufgewertet. Die Relevanz nimmt mit dem Unterschied zum gewichteten Mittelwert exponentiell ab; bei einem Unterschied von 100 €/m² liegt sie bei rund 37% (e hoch -1). Kaufvertragsdatum (Gewichtung mit 30%) Stimmt das Kaufvertragsdatum exakt mit dem Bewertungsstichtag überein, liegt die Relevanz diesbezügl. bei 100%. Die Relevanz nimmt mit der Abweichung vom Bewertungsstichtag exponentiell ab; bei 3 Jahre alten Kaufverträgen liegt sie bei rund 37% (e hoch -1). Entfernung (Gewichtung mit 30%) Ist die Entfernung zum Bewertungsobjekt gleich Null, liegt die Relevanz bei 100%. Die Relevanz nimmt mit der Entfernung exponentiell ab. In 2.500 Meter Entfernung liegt sie bei rund 37% (e hoch -1). Nutzfläche (Gewichtung mit 15%) Stimmt die Nutzfläche des Kaufvertrages exakt mit jener des Bewertungsobjektes überein, liegt die Flächen-Relevanz bei 100%. Die Relevanz nimmt mit dem Unterschied in der Nutzfläche exponentiell ab; bei einem Unterschied von 200 m² liegt sie bei rund 37% (e hoch -1). Auf-/Abwertung für zeitliche Schwankungen (Preisvalorisierung) Geänderte Marktverhältnisse und Preisschwankungen auf den Immobilienteilmärkten werden durch Auf- und Abwertung der Vergleichspreise bei der Wertermittlung berücksichtigt. Dabei werden die Kaufpreise immer auf den Bewertungsstichtag preisvalorisiert. Die Umrechnung der (korrigierten) Vergleichspreise erfolgt durch Ableitung aus den Vergleichsdaten durch Regressionsanalyse, wobei der Prozentsatz auf jedes Vergleichsobjekt angewendet und die Preisänderung für den tagesgenauen zeitlichen Abstand zwischen Kaufvertragsdatum und Bewertungsstichtag errechnet wird. Bei der Ermittlung der jährlichen Teuerungsrate aufgrund der Regressionsgeraden der korrigierten Vergleichspreise wird der durchschnittliche Prozentsatz der letzten drei Jahre vor dem Bewertungsstichtag ermittelt. Statistische Auswertung: Arithmetisches Mittel: Das arithmetische Mittel ist das wichtigste Maß einer Häufigkeitsverteilung. Ihm kommt im Vergleichswertverfahren die entscheidende Bedeutung zu. Es wird keine Gewichtung des Mittelwerts (etwa nach der Nutzfläche oder nach Lagecharakteristika) vorgenommen. Median: Der Median oder Zentralwert ist ein weiterer Mittelwert für Häufigkeitsverteilung. Der Median einer Auflistung von Zahlenwerten ist der Wert, der an der mittleren Stelle steht, wenn man die Werte der Größe nach sortiert. Standardabweichung: Die Standardabweichung ist ein Maß für die Streuung der Werte um ihren Erwartungswert. Es wird die Schätzung der Standardabweichung der Grundgesamtheit aus der Stichprobe angeführt. Sie gibt an, um wie viel die Werte (als mutmaßliche Mittelwerte der Grundgesamtheit) vom tatsächlichen arithmetischen Mittelwert abweichen. Ist die Standardabweichung im Vergleich zum Mittelwert gering, liegen die Vergleichspreise insgesamt dicht beieinander und es kann angenommen werden, dass der Mittelwert gut zur Ermittlung des Verkehrswertes geeignet ist. Ist die Standardabweichung im Vergleich zum Mittelwert hoch, streuen die Vergleichspreise beträchtlich und es kann eine hohe Unsicherheit bei der Verwendung des Mittelwertes zur Ermittlung des Verkehrswertes angenommen werden. 90%-Konfidenzintervall: Das Konfidenzintervall sagt mit einer Wahrscheinlichkeit von 90% aus, dass sich der Verkehrswert innerhalb dieser Bandbreite bewegt. In der Liegenschaftsbewertung wird dabei die songenannte Student-Verteilung unterstellt. Das Konfidenzintervall kann auch zur Identifizierung und Eliminierung von Ausreißern herangezogen werden: Liegt ein Vergleichspreis außerhalb der Bandbreite, ist dessen Elimination zu erwägen. Bereichsgrenzen Ausreißertest: Extrem gelegene Werte sind möglicher Weise auszuschließen. In der Bewertungsliteratur wird in der einschlägigen Literatur ein Ausreißertest mit Bereichsgrenzen von +- 35% des arithmetischen Mittels empfohlen. Variationskoeffizient: Der Variationskoeffizient misst die relative Streuung der Vergleichswerte. Er ist definiert als der Quotient der Standardabweichung durch das arithmetische Mittel. Folgender Maßstab wird in der Bewertungsliteratur als Maßstab zur Beurteilung angeführt: 0,00 bis 0,05 sehr guter Bereich 0,05 bis 0,10 noch guter Bereich 0,10 bis 0,15 unter Umständen noch ordentlicher Bereich 0,15 bis 0,20 noch unbedenklicher Bereich über 0,20 zu verwerfender Bereich Korrelationskoeffizient: Die Anwendung einer Regressionsanalyse zeigt die Kaufpreisentwicklung der harmonisierten Vergleichsobjekte in Form einer Regressionsgeraden (Trendlinie). Je näher der Korrelationskoeffizient bei 1 bzw. -1 (bei einer negativen Entwicklung) liegt, desto höher ist der Zusammenhang zwischen Kaufpreisen und Kaufzeitpunkten. Liegt der Korrelationskoeffizient bei 0, dann besteht kein linearer Zusammenhang zwischen Kaufpreisen und Kaufzeitpunkten. Streudiagramm: Ein Streudiagramm stellt die (korrigierten) Vergleichspreise hinsichtlich ihrer Merkmale m²-Preis und Kaufvertragsdatum graphisch dar. Durch Hinzufügen der Regressionsgerade (Trendlinie) wird der allfällige lineare Zusammenhang zusätzlich visualisiert. Gemeiner Wert; Auszug aus dem Bewertungsgesetz 1955: § 10. Bewertungsgrundsatz, gemeiner Wert. (1) Bei Bewertungen ist, soweit nichts anderes vorgeschrieben ist, der gemeine Wert zugrundezulegen. (2) Der gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen. (3) Als persönliche Verhältnisse sind auch Verfügungsbeschränkungen anzusehen, die in der Person des Steuerpflichtigen oder eines Rechtsvorgängers begründet sind. Das gilt insbesondere für Verfügungsbeschränkungen, die auf letztwilligen Anordnungen beruhen. Die Gewährleistung auf Akzeptanz des vorliegenden Gutachtens durch die Finanzbehörde wird ausdrücklich ausgeschlossen!
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