Risiken bei der Teilungsversteigerung eines Grundstücks Bei der

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Rechtsanwalt
RA. Groß-Klußmann, Alter Steinweg 22-24, 48143 Münster
Carsten Groß-Klußmann
Rechtsanwalt
Risiken bei der Teilungsversteigerung eines Grundstücks
Alter Steinweg 22-24
D-48143 Münster
Fon
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Bei der Teilungsversteigerung ist unabdingbar, sind vor Einleitung
de Verfahrens umfassend über die Konsequenzen zu informieren
und die rechtlichen und finanziellen Risiken abzuwägen.
Zur Information über die möglichen Risiken haben wir in mehreren
Teilen eine Information zusammengestellt, die einen groben
Überblick über das Verfahren geben soll.
(Wir weisen darauf hin, dass die Informationen nicht vollständig
sind und wir keine Haftung für die Richtigkeit übernehmen. In
keinem Fall ersetzen die Informationen eine individuelle rechtliche
Beratung!!)
1. Das Verfahren
Soll gemeinschaftliches Eigentum an einem Grundstück
aufgehoben werden bietet sich in erster Linie der freihändige
Verkauf an.
Sollte einer der Miteigentümer nicht damit
einverstanden sein, ist der andere Eigentümer grundsätzlich
jederzeit dazu berechtigt, das Eigentum zwangsweise auseinander
zu setzen. Kurz gesagt, dass Grundstück wird durch das Gericht
versteigert.
Die Antragstellung ist denkbar einfach.
Das Gericht fordert den Antragsteller
zunächst auf, einen
Kostenvorschuss auf das Verfahren und auf das zu erstellenden
Verkehrswertgutachten zu leisten.
Nach Eingang der Zahlung wird ein Gutachter durch das Gericht
beauftragt, der den Verkehrswert feststellt. Dieses Gutachten wird
auch Grundlage für das weitere Verfahren und für die Festsetzung
des Gegenstandswertes.
Durch das Gericht wird dann ein Versteigerungstermin angesetzt
und die Versteigerung öffentlich bekannt gemacht.
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gk
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Im Versteigerungstermin wird dann das Mindestgebot festgestellt
und die bestehenbleibenden Grundpfandrechte aufgenommen.
Bietet jemand zum Mindestgebot und bleibt Höchstbietender wird
der Zuschlag erteilt.
Das Gericht fordert danach zu Zahlung auf, so dass das Eigentum
übergehen
kann.
Der
Erlös
wird
im
anschließenden
Verteilungsverfahren an die ehemaligen Miteigentümer gemäß
ihrem Anteil ausgezahlt.
2. Hindernisse bei der Teilungsversteigerung
Tatsächlich können sich in jeder Ebene des Verfahrens Probleme
ergeben. Diese ergeben sich zumeist schon aus der Tatsache,
dass der Miteigentümer nicht verkaufswillig ist.
Es ist daher dringend angeraten vor der Durchführung der
Teilungsversteigerung das Verfahren bis zum Ende zu
durchdenken.
An dieser Stelle sollen einige relevante Probleme aufgezeigt
werden, die bis zum eigentlichen Versteigerungstermin bereits
auftreten können.
a) Keine Unterlagen vorhanden
Einen aktuellen Grundbuchauszug erhält man über das zuständige
Grundbuchamt. Die Zuordnung von Straße und Hausnummer zu
einem bestimmten Flurstück erhält man durch das zuständige
Katasteramt.
Der Antrag auf Teilungsversteigerung ist an das zuständige
Vollstreckungsgericht zu senden. Die Zuständigkeit ergibt sich aus
dem Ort, an dem das Grundstück liegt.
Kostenvorschuss.
b) Kostenvorschuss
Das Gericht prüft zunächst die Zulässigkeit der beabsichtigten
Teilungsversteigerung
und
fordert
zur
Zahlung
eines
Kostenvorschusses auf. Dieser bezieht sich im Wesentlichen auf
die Kosten für das zu erstellende Verkehrswertgutachten.
Die Kosten werden im Versteigerungstermin in das Mindestgebot
eingerechnet, so dass das Geld an den vorzahlenden
Miteigentümer wieder ausbezahlt wird.
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Können die Kosten nicht aufgebracht werden ist ggf. ein Antrag auf
Prozesskostenhilfe zu stellen. Da jedoch Immobilienvermögen
vorhanden ist, sind die Voraussetzungen jedoch entsprechend
umständlich nachzuweisen. Für die Verbindlichkeiten sind dann in
der Regel die Darlehnsverträge vorzulegen und die Zahlungen
hierauf nachzuweisen.
Ist das Grundstück wertausschöpfend belastet, stellt sich bereits
hier die Frage, ob eine Teilungsversteigerung überhaupt ein
sinnvoller Weg ist, da damit zu rechnen ist, dass der
Versteigerungserlös nicht ausreicht, um die Verbindlichkeiten zu
decken. Die Teilungsversteigerung wird im Zweifel daran scheitern,
dass sich kein Interessent für das Objekt findet, da dieser in die
Verbindlichkeiten eintreten müsste.
Es sollte dann in jedem Fall Kontakt mit der finanzierenden Bank
aufgenommen werden.
c) Der Gutachter
Ist der Kostenvorschuss erbracht, ergeht seitens des Gerichts ein
Beschluss, der einen Gutachter bestimmt. Der andere
Miteigentümer wird hierüber, wie im Übrigen über alle Schritte des
Verfahrens, vom Gericht informiert und kann hierzu Stellung
nehmen.
Denkbar ist, dass kein Einverständnis hinsichtlich des
vorgeschlagenen Gutachters besteht. Im Ergebnis führt dies zu
einer Verzögerung des Verfahrens, da das Gericht prüfen wird, in
wie weit die vorgebrachten Bedenken erheblich sind.
d) Das Gutachten
Ist der Gutachter bestimmt, wird dieser sich darum bemühen mit
den Miteigentümern und ggf. deren Anwälten einen gemeinsamen
Besichtigungstermin zu vereinbaren. Für die Erstellung des
Gutachtens ist die Anwesenheit der Parteien nicht notwendig,
jedoch kann der Versuch der gemeinsamen Terminierung zu einer
weiteren Zeitverzögerung führen.
Wird der Gutachter nicht in das Objekt gelassen, weil z.B. der nicht
verkaufswillig Miteigentümer das Objekt noch bewohnt, kann der
Gutachter den Verkehrswert lediglich durch die äußere
Besichtigung feststellen. In der Regel wird er jedoch alle ihm zur
Verfügung gestellten Mittel nutzen, um den tatsächlichen Wert
festzustellen.
Baupläne
die
Genehmigungsunterlagen,
Rechnungen, Fotos etc. können hierzu herangezogen werden.
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Hier stellt sich für die Parteien die Frage, ob sie an einem hohen
oder an einem niedrigen Preis Interesse haben. Diese Interessen
werden sich häufig gegenüber stehen.
Sind wertmindernde Mängel am Haus vorhanden, wirkt sich die
Besichtigung wertmindernd aus. Sind besondere Einbauten
vorhanden wirkt es sich werterhöhend aus. Der festgestellte
Verkehrswert ist im Versteigerungstermin die maßgebliche
Bezugsgröße für Kaufinteressenten.
e) Einwendungen gegen das Gutachten
Wenn das Gutachten erstellt ist, wird dieses allen Beteiligten zur
Stellungnahmen übersendet. Gegen das Gutachten können nun
Einwendungen vorgebracht werden. Diese werden sich zumeist auf
den
Wert
des
Grundstücks
beziehen
und
auf
die
Bewertungsmethode. Werden Einwendungen vorgebracht führt dies
ebenfalls zu einer Verfahrensverzögerung. Dies kann auch zur
Folge haben, dass ein neues Gutachten zu erstellen ist.
Bei Häusern wird sich das Gutachten in der Regel auch mit dem
Mietwert auseinandersetzen. Nutzt einer der Miteigentümer das
Grundstück alleine kann dies dazu führen, dass dieser Mietwert
auch für eine eventuelle Nutzungsentschädigung herangezogen
wird. Der dort angesetzte Mietwert entspricht dabei nicht unbedingt
der marktüblichen Miete. Der Zweck im Gutachten ist die
Feststellung des Objektwertes und da ist der Mietpreis lediglich
eine unter vielen Variablen. Der angenommene Mietwert kann
deshalb erheblich von der marktüblichen Miete abweichen und sich
maßgeblich auf die Höhe der Nutzungsentschädigung auswirken.
f) Terminierung durch das Gericht
Ist nun der Verkehrswert endgültig festgestellt, setzt das Gericht
einen Termin zu Versteigerung an.
Je nach Gericht dauert dies in der Regel mindestens 6 Monate.
Die nicht verkaufswillige Seite kann zu jedem Zeitpunkt des
Verfahrens gegen die Teilungsversteigerung gerichtlich vorgehen.
Insbesondere die Einwendung der Unzumutbarkeit § 180 III ZVG
kommt hier in Betracht. Zwar sehen die Gerichte nur in seltenen
Fällen eine solche Unzumutbarkeit für gegeben an, jedoch kann
damit das Verfahren nochmals erheblich verzögert werden.
g) Kündigung von Darlehn
Während des Verfahrens wurden auch regelmäßig die
grundschuldbesicherten finanzierenden Banken angeschrieben und
um Stellungnahme gebeten. In der Regel beinhalten die
zugrundliegenden Darlehnsverträge ein Sonderkündigungsrecht für
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den Fall der Zwangsvollstreckung. Dies gilt in der Regel auch für
die Teilungsversteigerung.
Es besteht deshalb die Gefahr, dass die Banken zwischenzeitlich
die Darlehn gekündigt und fällig gestellt haben.
Es ist daher dringend zu empfehlen einen engen Kontakt mit den
jeweiligen Banken zu halten.
h) Anmeldung von Forderungen
Die grundschuldbesicherten Gläubiger werden vor dem
Versteigerungstermin vom Gericht angeschrieben und dazu
aufgefordert ihre Forderungen anzumelden. Damit ist nicht nur die
jeweilige Darlehnsvaluta gemeint, sondern auch ggf. die
Vorfälligkeitszinsen für den Fall der Versteigerung. Der
Meistbietende wird in der Regel die Darlehn bei den jeweiligen
Banken
sofort
und
vollständig
ablösen,
was
die
Vorfälligkeitsentschädigung auslöst.
Diese
Vorfälligkeitsentschädigung
wird
im
Mindestgebot
berücksichtigt und treibt den Preis in die Höhe.
i) Der Termin
Im Termin zu Versteigerung stellt das Gericht zunächst das
Mindestgebot fest und erörtert die bestehenbleibenden
Grundpfandrechte.
Ersteigern kann jeder, auch die Miteigentümer. Für diese könnte
sich das Verfahren als besonders positiv herausstellen, da sie
lediglich zu ihrem vorhandenen Miteigentumsanteil den anderen
Anteil hinzukaufen müssen, um so Alleineigentümer zu werden.
Eine dreiste Art ein solches Ansinnen zu durchkreuzen ist, dass der
andere Miteigentümer seinerseits Gebote abgibt, bis der
verkaufswillige Miteigentümer aussteigt. Anschließend wird der
fällige Kaufpreis nicht bezahlt. Dies Verhalten kann durchaus
strafbar sein, was dem verkaufswilligen Miteigentümer gerade bei
Vermögenslosigkeit des anderen wenig helfen wird, da das
Verfahren von neuem angestrengt werden muss.
j) Sicherheitsleistung
Die Miteigentümer haben jeweils die Möglichkeit die Gebotsabgabe
von der Bereitstellung einer Sicherheit abhängig zu machen. Die Art
der Sicherheit ist gesetzlich geregelt und erfolgt in der Regel durch
vorherige Einzahlung eines Betrages in Höhe von 10% des
Verkehrswertes bei der Gerichtskasse oder durch Vorlage eines
bundbankbestätigten Schecks.
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Beim bundesbankbestätigten Scheck ist zu berücksichtigen, dass
das jeweilige Konto bereits mit der Ausstellung dieses Schecks um
diesen Betrag belastet wird.
Es empfiehlt sich daher, einige Wochen vor dem Termin die
Finanzierung einer eventuellen Sicherheit mit seiner Bank zu regeln
und einen solchen Scheck für den Fall der Fälle zu Termin in der
Tasche zu haben.
k) Probleme nach Zuschlagserteilung
Auch nach erfolgtem Zuschlag können sich weitere Schwierigkeiten
ergeben.
Unser Bericht hierzu wird in Kürze erfolgen.
gez. Groß-Klußmann, Rechtsanwalt

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