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Wohnimmobilien
Marktbericht Deutschland · 2015/2016
Inhaltsverzeichnis
Deutschlands Markt für Wohnimmobilien
04
Transaktionen Wohnimmobilien
06
Luxusmarkt in Deutschland
08
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte
12
Ferienimmobilien
114
Unser weltweites Engel & Völkers Netzwerk
116
Impressum
118
Engel & Völkers Inhaltsverzeichnis
03
Deutschlands Markt für Wohnimmobilien
Dynamische Entwicklung der Preise
Liebe Leserin, lieber Leser,
die Investition in eine Wohnimmobilie entweder zur Eigennutzung oder auch als Kapitalanlage gilt nach wie vor als
verlässliche und attraktive Wertanlage. Demografische
Veränderungen, steigende Wohnkosten und das anhaltend
niedrige Zinsniveau stärken das Interesse an Wohneigentum. Entsprechend bewegt sich die Nachfrage nach Immobilien in Deutschland seit einigen Jahren auf einem hohen
Niveau, was sich in kontinuierlich steigenden Transaktionszahlen widerspiegelt. Wer mit dem Gedanken spielt,
jetzt eine Immobilie zu erwerben oder zu verkaufen,
möchte dieses Anliegen in den besten Händen wissen.
Grund genug, hier auf Experten zu vertrauen, die für die
Bewertung Ihrer Immobilie über zuverlässige und detaillierte Marktkenntnisse verfügen.
Kontinuierlich steigendes Umsatzvolumen
Die steigende Zahl der Baufertigstellungen und die weiterhin positive Entwicklung der Baugenehmigungen insbesondere auf dem Eigentumswohnungsmarkt beeinflussen
das Transaktionsgeschehen. So schätzt das Beratungsunternehmen GEWOS, dass der Transaktionsumsatz 2015 auf
dem Markt für Wohnimmobilien in Deutschland seit 2010
um mehr als 40 % auf 105,2 Mrd. EUR gestiegen ist. Im
Jahr 2015 werden Eigentumswohnungen mit einem erwarteten Transaktionsvolumen von 52,7 Mrd. EUR erstmalig
den höchsten Umsatzanteil am gesamten Wohnimmobilienmarkt erzielen. Auch für Ein- und Zweifamilienhäuser
legte der Umsatz kontinuierlich zu.
Kaufpreise für Wohnungen ziehen weiter an
Während die vergangenen Jahre von starken Mietzuwächsen geprägt waren, ziehen gegenwärtig die Kaufpreise
deutlich nach. Steigende Wohnkosten und das niedrige
Zinsumfeld verstärken die Nachfrage nach Eigentumswohnungen zum Eigennutz oder als Kapitalanlage. Anziehende Bodenpreise, steigende Herstellungskosten sowie
höhere energetische Standards wirken sich neben dem
anhaltenden Nachfragedruck auf die Preise von Eigentumswohnungen im Neubausegment aus. In mehr als zwei
Dritteln der betrachteten Städte wurden Preisanstiege im
Wohnungssegment der sehr guten und guten Lagen registriert. Aber auch mittlere und einfache Lagen gewinnen an
Attraktivität. Besonders in den Universitätsstädten, kletterten hier die Preise nach oben.
Marktexpertise an 75 deutschen Standorten
Mit dem vorliegenden Marktbericht veröffentlicht Engel &
Völkers zum dritten Mal eine umfassende Analyse des
Wohnimmobilienmarkts in Deutschland. In diesem Jahr
berichten wir über die Entwicklungen an 75 Standorten,
darunter die großen Ballungsräume sowie die beliebtesten
Ferienregionen. Die langjährige Marktexpertise unserer
Wohnimmobilien-Shops sowie aktuelles Datenmaterial
namhafter Forschungsinstitute und Gutachterausschüsse
tragen zu einer umfassenden Markteinschätzung bei. Als
Deutschlands führendes Unternehmen für die Vermittlung
von Wohnimmobilien im gehobenen Segment präsentiert
Engel & Völkers zudem eine Auswertung der Preisentwicklung von Luxusimmobilien in den sieben größten Städten.
Marktentwicklung in Deutschland
277
100
284
295
299
308
300
253
250
231
Geldumsatz (in Mrd. €)
80
226
70
60
236
233
231
200
215
179
183
50
40
30
20
239
240
31,9
31,5
26,3
27,1
42,2
39,3
36,7
38,4
43,0 41,5
46,5 46,3
50,1 49,5
52,5 52,7
150
100
33,6
29,6
50
10
0
0
2007
2008
Ein-/Zweifamilienhäuser
2009
2010
2011
2012
Eigentumswohnungen
*Schätzung: GEWOS GmbH
Quelle: Oberer Gutachterausschuss, GEWOS GmbH
04
Deutschlands Markt für Wohnimmobilien Dynamische Entwicklung der Preise
2013*
2014*
2015*
Transaktionsanzahl (in Tsd.)
90
Durchschnittlicher Objektwert - Häuser
Veränderung
997.934
München
829.902
842.029
Starnberg
-4,7%
883.279
675.790
627.151
Bad-Homburg
+7,8%
575.915
599.892
Konstanz
-4,0%
570.374
523.165
Wiesbaden
+9,0%
566.551
530.512
Düsseldorf
+6,8%
562.667
Heidelberg
+20,2%
+19,4%
471.309
Stuttgart
519.241
480.507
+8,1%
Freiburg
510.204
480.000
+6,3%
488.333
451.559
Frankfurt
0€
200.000 €
400.000 €
+8,1%
2014
2013
600.000 €
800.000 €
1.000.000 €
1.200.000 €
Quelle: Gutachterausschüsse
Erneute Preissprünge bei Häusern in den Metropolen
München ist unumstritten die teuerste Metropole Deutschlands. Allein 2014 zahlten Käufer im Durchschnitt knapp
1 Mio. EUR für ein Ein- oder Zweifamilienhaus. Damit
stiegen die durchschnittlichen Erwerbskosten in München
um rund 20 % gegenüber dem Vorjahr. Aber auch in
Düsseldorf, Stuttgart und Frankfurt stiegen der durchschnittliche Objektwert gegenüber 2013. Kleine kaufkraftstarke Standorte wie Starnberg und Bad Homburg sind
gekennzeichnet von einem relativ volatilen Marktgeschehen. Gerade hier können Verkäufe im Luxussegment das
Transaktionsgeschehen jährlich stark beeinflussen.
Regionale Preisunterschiede bei Luxusimmobilien
Engel & Völkers registrierte in einer Analyse des Luxussegments auffällige Preisunterschiede für das erste Halbjahr 2015 bei Objekten vergleichbarer Premium-Lagen in
München, Berlin, Frankfurt am Main, Hamburg, Stuttgart,
Düsseldorf und Köln. So belegt eine Abfrage bei den Gutachterausschüssen, dass die Preise der teuersten Immobilienverkäufe in den Metropolen Berlin, Hamburg, München
oder Köln sehr große Spannen aufweisen. Den höchsten
durchschnittlich gehandelten Objektwert im Premiummarktsement verzeichnet München, hinter Hamburg und
Düsseldorf. Lesen Sie dazu mehr ab Seite 8.
Mietanstieg gedämpft mit Ausnahme süddeutscher
Schwarmstädte
Der Wohnimmobilienmarkt war in diesem Jahr auch von
der Umsetzung unterschiedlicher politischer Entscheidungen wie der „Mietpreisbremse“ und dem „Bestellerprinzip“
geprägt. In 2015 legten die Mieten insgesamt in weniger
als der Hälfte der betrachteten Standorte zu. Dennoch verzeichnen süddeutsche Schwarmstädte wie Augsburg,
Regensburg und Freiburg ein vergleichsweise hohes
Wachstum der Angebotsmieten in den guten und mittleren
Lagen. Aber auch die größten deutschen Städte mit Ausnahme von Düsseldorf und Hamburg verzeichneten weitere
leichte Anstiege in allen Lagen.
Ausblick
Die dynamische Entwicklung auf dem Wohnimmobilienmarkt wird sich an nahezu allen von Engel & Völkers
betrachteten Standorten künftig fortsetzen. Ein Blick in
unseren Marktbericht zeigt, dass die zunehmende Nachfrage nach Wohneigentum in den Großstädten, welche das
Angebot trotz steigender Baufertigstellungen übersteigt, zu
weiter anziehenden Kaufpreisen insbesondere in den
mittleren Lagen führt. Die Mieten werden sich hier hingegen auf einem konstanten bis leicht steigenden Niveau
bewegen.
Wie immer Sie sich in dem spannenden und zukunftsträchtigen Immobilienmarkt engagieren: Wir wünschen Ihnen
dabei eine glückliche Hand und zuverlässige Partner mit
Durchblick an Ihrer Seite!
Leena Soyke
L
Lena
Dr
Dr. Maike Brammer
Head of Residential D-A-C
D-A-CH
Head of Residential Research
Deutschlands Markt für Wohnimmobilien Dynamische Entwicklung der Preise
05
Transaktionen Wohnimmobilien
Ein- u. Zweifamilienhäuser/Eigentumswohnungen
Steigende Transaktionsumsätze
Engel & Völkers stellt ein dynamisches Marktgeschehen
bei der Betrachtung der Transaktionszahlen von Häusern
und Wohnungen in Deutschland für 2014 fest. Beide
Märkte der 48 analysierten deutschen Städte (keine Angaben für Mannheim und Würzburg) weisen insgesamt einen
deutlichen Anstieg der Transaktionsvolumina auf, während
sich die Anzahl der Verkäufe gleichzeitig verringerte.
Im Segment der Eigentumswohnungen wurde im Vergleich
zu 2013 insgesamt ein Rückgang der Kauffälle um 3,7 %
auf 109.007 festgestellt. Das dazugehörige Umsatzvolumen
zog dagegen um 4,2 % auf rund 22,8 Mrd. EUR an. Der
Großteil des Volumens entfiel dabei auf die Metropolen
des Landes: Die sieben größten Städte der Republik –
Berlin, München, Hamburg, Köln, Frankfurt a.M., Stuttgart
und Düsseldorf – vereinten etwa 64 % (ca. 14,5 Mrd. EUR)
der Summe auf sich. Insgesamt konnten 31 Standorte ihr
Umsatzvolumen gegenüber dem Vorjahr steigern.
Das vielerorts knappe Angebot bei einem starken Nachfrageüberhang zeigt sich auch beim Blick auf die Transaktionszahlen der Ein- und Zweifamilienhäuser. Während die
Anzahl der verkauften Objekte um rund 2 % auf 28.831
gesunken ist, stieg der Geldumsatz an den von Engel &
Völkers betrachteten Standorten um 5,7 % auf rund
10,2 Mrd. EUR an. Mit einem Umsatzplus von weit über
20 % im Vergleich zum Vorjahr haben Schwarmstädte wie
Jena, Erfurt, Wiesbaden oder Münster zu diesem Ergebnis
beigetragen.
Es ist bei dem hier dargestellten Ranking zu beachten, dass
die Transaktionsumsätze in der Regel deutlich mit der Einwohnergröße und dem Gesamtbestand an Wohnimmobilien
korrelieren. Die deutschen Metropolen belegen daher allesamt die vorderen Plätze. Jedoch finden sich auch kleinere
Großstädte in der oberen Hälfte, die beispielsweise vom
Trend der Reurbanisierung und einem hohen Preisniveau
profitieren.
Dresden und Leipzig unter den Top 10 im
Wohnungsmarkt
Nachdem im Vorjahr Berlin die bayerische Landeshauptstadt vom ersten Platz verdrängt hatte, hat sich München mit
einem Gesamtumsatz von etwas mehr als 4,05 Mrd. EUR
(+7,3 %) erneut an der Spitze etabliert. Die Metropole an
der Spree konnte dagegen ihr Rekordergebnis aus dem Jahr
2013 nicht wiederholen und rangierte 2014 mit rund
3,78 Mrd. EUR (–12,7 %) auf dem zweiten Platz, gefolgt
von Hamburg. Die Hansestadt hat ihr Vorjahresergebnis um
06
11,4 % auf 1,99 Mrd. EUR gesteigert und belegt wie im
Vorjahr den dritten Platz. Den größten Sprung nach vorne
innerhalb der ersten zehn Plätze machte Stuttgart von Rang
acht auf sechs. Die baden-württembergische Metropole
wies dabei mit einem Umsatzplus von 22,4 % das höchste
Wachstum der 20 bestplatzierten Standorte auf. Die beiden
prosperierenden ostdeutschen Schwarmstädte Leipzig und
Dresden, die besonders bei jungen Erwachsenen zwischen
20 und 35 Jahren durch ihre Attraktivität als Wohnstandort
gefragt sind, befinden sich ebenfalls unter den Top 10. Das
hohe Preisniveau spiegelt sich bei den kleinen Städten
Baden-Baden, Bad Homburg und Starnberg wider, die sich
durch eine hohe Kaufkraft auszeichnen und sich noch vor
Großstädten wie Lübeck platziert haben. Das höchste
Umsatzplus gegenüber dem Vorjahr erzielte Aachen mit
37 % gefolgt von Dortmund mit 34 %.
Hamburg erneut Spitze beim Ranking Transaktionsumsatz Ein- und Zweifamilienhäuser
Wie schon in den vorangegangenen zwei Jahren nimmt
Hamburg auch 2014 den Spitzenplatz bei den Ein- und
Zweifamilienhäusern für sich in Anspruch und der Stadtstaat überschritt dabei als einziger Standort in Deutschland
mit umgesetzten 1,4 Mrd. EUR die Milliardengrenze. Wie
beim Ranking für Eigentumswohnungen führt auch hier
kein Weg an den deutschen Millionenmetropolen vorbei:
Die Plätze zwei und drei gehen an München (966 Mio. EUR)
und Berlin (954,4 Mio. EUR), das beim Volumen rund
17,7 % gegenüber dem Vorjahr eingebüßt hat. Als einziger
neuer Standort schaffte Frankfurt den Sprung in die Top 10.
Während die Finanzmetropole vergangenes Jahr noch auf
dem zwölften Platz rangierte, konnte das Transaktionsvolumen 2014 gegenüber dem Vorjahr um rund 34,3 %
gesteigert werden, was hinter Wiesbaden (+39 %) das
höchste Umsatzwachstum im Teilmarkt für Ein- und Zweifamilienhäuser darstellt. Grund hierfür ist sicherlich auch
die Anhebung der Grunderwerbssteuer in Hessen zum
1. August 2014 gewesen. Eine Sonderstellung nehmen wie
schon im Vorjahr die besonders kaufkraftstarken Standorte
Bad Homburg, Baden-Baden und Starnberg ein, die allesamt in Relation zu ihrer Einwohnergröße über überdurchschnittlich hohe Objektvolumina verfügen. So belegt Bad
Homburg weiterhin mit einem Transaktionsvolumen von
112,9 Mio. EUR den 26. Platz und lässt damit Großstädte
wie Dresden, Kiel oder auch Chemnitz hinter sich. Die
Wissenschaftsstädte Münster (273,7 Mio. EUR), Bonn
(248 Mio. EUR) oder Nürnberg (246 Mio. EUR) reihen
sich mit ihren Transaktionsvolumina hinter den Top 10 auf.
Die ostdeutschen Großstädte Rostock, Chemnitz, Jena und
Schwerin teilen sich die untersten Ränge.
Transaktionen Wohnimmobilien Ein- u. Zweifamilienhäuser/Eigentumswohnungen
Ranking der Transaktionsvolumina 2014
Eigentumswohnungen 2014
Rang Stadt*
Ein- und Zweifamilienhäuser 2014
Volumen in Mio. EUR
( zu 2013)
Trend
2015**
Rang Stadt*
Volumen in Mio. EUR
( zu 2013)
Trend
2015**
1
München*** (1.429.584)
4.045,0 (+7 %)

1
Hamburg (1.762.791)
1.406,0 (+7 %)

2
Berlin (3.469.849)
3.782,8 (-13 %)

2
München (1.429.584)
966,0 (+26 %)

3
Hamburg (1.762.791)
1.989,0 (+11 %)

3
Berlin (3.469.849)
954,4 (-18 %)

4
Köln (1.046.680)
1.388,7 (+11 %)

4
Köln (1.046.680)
620,6 (+4 %)

5
Frankfurt (717.624)
1.268,1 (+18 %)

5
Düsseldorf (604.527)
423,8 (+28 %)

6
Stuttgart*** (612.441)
1.065,0 (+22 %)

6
Bremen (551.767)
387,0 (-4 %)

7
Düsseldorf (604.527)
958,3 (+8 %)

7
Stuttgart (612.441)
383,2 (+6 %)

8
Leipzig (544.479)
593,2 (+15 %)

8
Frankfurt (717.624)
293,0 (+35 %)

9
Nürnberg (501.072)
557,0 (+4 %)

9
Essen (573.784)
286,2 (+15 %)

10
Dresden (536.308)
512,2 (+17 %)

10
Dortmund (580.511)
278,3 (+16 %)

11
Augsburg (281.111)
466,5 (-2 %)

11
Münster (302.178)
273,7 (+34 %)

12
Bremen (551.767)
428,0 (+2 %)

12
Hannover (523.642)
264,5 (+12 %)

13
Hannover (523.642)
383,9 (+6 %)

13
Bonn (313.958)
248,0 (+20 %)

14
Freiburg (222.203)
363,0 (+2 %)

14
Nürnberg (501.072)
246,0 (+6 %)

15
Bonn (313.958)
338,0 (+13 %)

15
Bielefeld (329.782)
173,7 (+12 %)

16
Essen (573.784)
316,3 (+9 %)

16
Karlsruhe (300.051)
173,0 (+1 %)

17
Wiesbaden (275.116)
305,9 (+13 %)

17
Mainz (206.991)
173,0 (+7 %)

18
Münster (302.178)
300,1 (+20 %)

18
Wiesbaden (275.116)
158,6 (+39 %)

19
Regensburg (142.292)
258,2 (-4 %)

19
Aachen (243.336)
146,0 (+5 %)

20
Mainz (206.991)
257,1 (+5 %)

20
Braunschweig (248.502)
142,4 (+18 %)

21
Karlsruhe (300.051)
237,9 (-21 %)

21
Bochum (361.876)
129,0 (-1 %)

22
Dortmund (580.511)
230,5 (+34 %)

22
Oldenburg (160.907)
126,2 (-2 %)

23
Heidelberg (154.715)
219,4 (+12 %)

23
Augsburg (281.111)
121,4 (-10 %)

24
Aachen (243.336)
187,6 (+37 %)

24
Potsdam (164.042)
118,1 (-6 %)

25
Braunschweig (248.502)
163,4 (+5 %)

25
Leipzig (544.479)
113,7 (+8 %)

26
Potsdam (164.042)
156,9 (+4 %)

26
Bad Homburg (52.752)
112,9 (+5 %)

27
Konstanz (275.785)
150,7 (+10 %)

27
Lübeck (214.420)
110,2 (-24 %)

28
Darmstadt (151.879)
147,2 (-24 %)

28
Dresden*** (536.308)
108,8 (+9 %)

29
Bielefeld (329.782)
140,2 (-3 %)

29
Freiburg (222.203)
100,0 (+13 %)

30
Ulm (120.714)
138,5 (-8 %)

30
Heidelberg (154.715)
99,6 (-19 %)

31
Oldenburg (160.907)
126,6 (-4 %)

31
Regensburg (142.292)
86,3 (+9 %)

32
Kiel (243.148)
126,0 (-9 %)

32
Osnabrück (156.897)
86,0 (+0 %)

33
Ludwigshafen (163.832)
119,3 (+17 %)

33
Ludwigshafen (163.832)
79,6 (+13 %)

34
Saarbrücken (176.926)
102,3 (+26 %)

34
Kiel (243.148)
79,4 (-15 %)

35
Kassel (194.747)
99,9 (+28 %)

35
Saarbrücken (176.926)
73,0 (+13 %)

36
Bochum (361.876)
93,0 (-1 %)

36
Göttingen (117.665)
71,7 (+1 %)

37
Göttingen (117.665)
85,3 (+4 %)

37
Ulm (120.714)
70,4 (+3 %)

38
Rostock (204.167)
84,2 (-7 %)

38
Kassel (194.747)
68,9 (+10 %)

39
Erfurt (206.219)
79,7 (-5 %)

39
Darmstadt (151.879)
68,1 (-19 %)

40
Osnabrück (156.897)
77,7 (-8 %)

40
Baden-Baden (53.342)
64,5 (-8 %)

41
Baden-Baden (53.342)
75,1 (-23 %)

41
Starnberg (22.787)
58,1 (+8 %)

42
Bad Homburg (52.752)
68,3 (+8 %)

42
Konstanz (275.785)
50,7 (-9 %)

43
Chemnitz (243.521)
58,2 (+16 %)

43
Erfurt (206.219)
40,1 (+22 %)

44
Lübeck (214.420)
56,4 (-21 %)

44
Flensburg (84.694)
38,9 (-33 %)

45
Jena (108.207)
49,8 (-1 %)

45
Rostock*** (204.167)
30,3 (-10 %)

46
Flensburg (84.694)
41,1 (-23 %)

46
Chemnitz (243.521)
27,7 (-13 %)

47
Starnberg (22.787)
34,7 (+2 %)

47
Jena (108.207)
24,6 (+28 %)

48
Schwerin*** (92.138)
32,6 (+19 %)

48
Schwerin (92.138)
21,0 (-23 %)

Quelle: Gutachterausschüsse, Destatis, Engel & Völkers Residential
* In Klammern die Einwohnerzahl, Stand 31.12.2014
** Einschätzung des Transaktionsvolumen von Engel & Völkers für das Jahr 2015
*** ETW als Wohn- und Teileigentum zusammengefasst
Bemerkungen: Mannheim und Würzburg k. A.
Quelle: Gutachterausschüsse, Destatis, Engel & Völkers Residential
* In Klammern die Einwohnerzahl, Stand 31.12.2014
** Einschätzung des Transaktionsvolumen von Engel & Völkers für das Jahr 2015
*** ausgenommene Doppelhaushälften und Reihenhäuser
Bemerkungen: Mannheim und Würzburg k. A.
Transaktionen Wohnimmobilien Ranking der Transaktionsvolumina 2014
07
Luxusmarkt in Deutschland
Analyse der sieben größten Städte - Häuser
Anhaltende Nachfrage nach Luxusimmobilien
Der Handel mit Luxusimmobilien in den exklusiven Lagen
Deutschlands ist durch ein kontinuierliches Wachstum und
eine anhaltende Nachfrage geprägt. Der Markt ist dabei
sehr klein und steht lediglich einer begrenzten sowie vermögenden Klientel offen. Luxusimmobilien zeichnen sich
durch ihre einzigartige Lage, eine besondere Architektur
sowie eine qualitativ hochwertige Ausstattung aus. Aufgrund der verschiedenen Kriterien, Vorlieben und Nutzungswünsche dieser anspruchsvollen Käufergruppe ergibt
sich ein entscheidendes Merkmal für Luxusimmobilien: Sie
sind durch ein hohes Maß an Exklusivität und Knappheit
gekennzeichnet. Premium-Lagen mit außergewöhnlichen
Wohnimmobilien sind in ganz Deutschland in den unterschiedlichsten Städten und Regionen zu finden. Dabei
erreicht das Preisniveau herausragender Ausnahmeimmobilien zum Teil das Doppelte bis Dreifache des durchschnittlichen am Markt erzielten Objektwertes. In den
deutschen Metropolstädten sind die größten Agglomerationen von Wohnimmobilien im oberen Marktsegment zu
finden. Daher betrachtet die Analyse von Engel & Völkers
die teuersten Immobilienverkäufe in den sieben größten
deutschen Städten: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main,
Hamburg, Köln, München und Stuttgart.
Definition über den Kaufpreis nicht ausreichend
Die Heterogenität auf dem Markt für Luxusimmobilien
macht eine Definition lediglich über den erzielten Kaufpreis unzureichend. Dabei verdeutlicht auch das Zusammenspiel zwischen dem vorhandenen Angebot und der
Nachfrage nach Premium-Objekten, dass die Kaufpreise
insbesondere für Luxusimmobilien regional sehr unterschiedlich sein können. Alleine in der bayerischen Landeshauptstadt München werden beispielsweise im
Durchschnitt rund 998.000 EUR für ein Ein- und Zweifamilienhaus erzielt – die gängige Definition, die das
08
Luxussegment ab einem Kaufpreis von 750.000 EUR
abgrenzt, ist demzufolge hier nicht anwendbar. So schwanken die Kaufpreise für exklusive Immobilien je nach Lage
und Region (z. B. städtische Lage, ländliche Lage oder
Feriengebiet) sowie Objekttyp (z. B. Villen, Ferienhäuser
oder Penthäuser) stark. Zielführender ist nach Ansicht von
Engel &Völkers demnach eine Abgrenzung der Immobilientransaktionen, die preislich weit über dem üblichen
regionalen Marktgeschehen liegen.
Die Auswertung von Engel & Völkers der jeweils teuersten
5 % der Immobilienverkäufe in den sieben größten Städten
Deutschlands belegt, dass das Preisgefüge selbst zwischen
den Metropolen sehr unterschiedlich ausfällt.
Deutliche Kaufpreisunterschiede in vergleichbaren
Premium-Lagen
In der Analyse des deutschen Luxusimmobilienmarkts
registrierte Engel & Völkers im ersten Halbjahr 2015 auffällige Preisunterschiede bei Ein- und Zweifamilienhäusern
in vergleichbaren Premium-Lagen in den sieben größten
Städten Deutschlands. Eine Abfrage bei den Gutachterausschüssen belegt, dass die Preise der teuersten Hausverkäufe
in den flächen- und einwohnergrößten Standorten wie
Berlin, Hamburg, München oder Köln große Spannen aufweisen. So liegt die Preisspanne der teuersten 5 % der
Immobilienverkäufe in der bayerischen Landeshauptstadt
zwischen 2,05 Mio. und 12,6 Mio. EUR bei einer Anzahl
von 25 erfolgten Transaktionen. Demnach wurde in München mit 4,51 Mio. EUR der höchste durchschnittliche
Objektwert im Premium-Segment registriert. Die größten
preislichen Unterschiede im Luxussegment weist Hamburg
auf – hier liegen die Kaufpreise zwischen
1,67 Mio. EUR und 13 Mio. EUR mit einem Mittelwert
von 3,14 Mio. EUR. In den kleineren Städten der „BigSeven“ wie Düsseldorf und Stuttgart fallen die
Luxusmarkt in Deutschland Analyse der sieben größten Städte - Häuser
Preisspannen deutlich enger aus, während die Mittelwerte
für exklusive Immobilien gleich hinter München und
Hamburg liegen. So wurden in Düsseldorf insgesamt zwölf
Objekte zwischen 1,5 Mio. und 2,85 Mio. EUR gehandelt.
Der errechnete Mittelwert von 2,08 Mio. EUR für
Düsseldorfer Luxusimmobilien liegt damit vor Stuttgart mit
1,91 Mio. EUR. In Köln beträgt der Mittelwert 1,74 Mio.
EUR und in Berlin 1,6 Mio. EUR. Die 12 teuersten Immobilienverkäufe in Frankfurt wurden mit einem Gesamtverkaufsvolumen von 18,15 Mio. EUR gehandelt. Dabei lag
die Preisspanne in der Mainmetropole im ersten Halbjahr
2015 zwischen 720.000 EUR und 3,5 Mio. EUR.
dabei eine relative Konzentration der Verkäufe auf ausgewählte Stadtteile. So liegt ein Drittel der insgesamt 25
gehandelten Münchener Premium-Objekte in Bogenhausen. Dabei entfällt auf diesen Stadtteil auch fast die Hälfte
des Gesamtvolumens von 112,7 Mio. EUR. In Hamburg
fanden die Verkäufe im Luxussegment überwiegend in den
Elbvororten Blankenese und Othmarschen statt, die
gemeinsam rund 45 % des Gesamtvolumens auf sich vereinen. Auch in Köln ist eine Konzentration der exklusivsten
Immobilienabschlüsse auf den Bezirk Lindenthal zu erkennen. In der Hauptstadt Berlin finden sich die teuersten
Wohnlagen im Südwesten. Mehr als die Hälfte der gehobenen Objekte wurde mit Blick sowohl auf die Anzahl als
auch das Volumen im Bezirk Steglitz-Zehlendorf gehandelt, gefolgt von Charlottenburg-Wilmersdorf, auf das etwa
ein Drittel des Umsatzes entfällt. In Frankfurt hingegen
verteilen sich die Transaktionen in der oberen Preisklasse
auf das gesamte Stadtgebiet. In Stuttgart wurde nahezu die
Hälfte der Umsätze in den nordwestlichen Stadtteilen
Krähenwald und Mönchshalde registriert. Die teuersten
Immobilienverkäufe in Düsseldorf fanden überwiegend in
den links-rheinischen Premium-Wohnlagen statt.
Teuerste Immobilie für 13 Mio. EUR in Hamburg
verkauft
Im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser wurde die
teuerste Immobilie im ersten Halbjahr 2015 in Hamburg
mit 13 Mio. EUR gehandelt. Auf dem zweiten Platz folgt
München mit einem erzielten Objektwert von 12,6 Mio.
EUR. In Köln wechselte das teuerste Objekt zum Kaufpreis
von 6,25 Mio. EUR den Besitzer. Während im gleichen
Zeitraum in Berlin 5,6 Mio. EUR für die teuerste Immobilie registriert wurden, erreichte Frankfurt einen Höchstwert
von 3,5 Mio. EUR. Auf einem ähnlich hohen Niveau erzielten verkaufte Häuser in Düsseldorf mit 2,85 Mio. EUR und
in Stuttgart mit 2,79 Mio. EUR Spitzenpreise. Auffällig ist
Preisspannen im Premiumsegment für Ein- und Zweifamilienhäuser *
1. HJ
2015
14
München
12,6
Hamburg
13,0
Gesamtkaufpreis in Mio €
12
10
8
Köln
6,3
6
4
Düsseldorf
4,5
2,1
5,6
Frankfurt
Stuttgart
3,1
2,9
2,1
1,9
1,7
1,5
1,4
2
Berlin
3,5
2,8
0
1,7
1,6
1,0
0,9
Preisspanne in Mio €
1,5
0,7
Mittelwert des Gesamtkaufpreises in €
Quelle: Gutachterausschüsse
*Auswertbare Kauffälle der teuersten 5% aller gehandelten Objekte pro Standort im 1.HJ 2015
Luxusmarkt in Deutschland Analyse der sieben größten Städte - Häuser
09
Luxusmarkt in Deutschland
Die teuersten Wohnungsverkäufe
Wohnungen in Hamburg und Berlin am teuersten
Die Analyse der teuersten 5 % der im ersten Halbjahr 2015
am Markt gehandelten Eigentumswohnungen betrachtet die
sechs Metropolen Berlin, Hamburg, Köln, Frankfurt am
Main, Stuttgart und Düsseldorf.
Stadtteile an der Hamburger Außenalster erzielen die
meisten Premium-Verkäufe
In Hamburg erreichen hochwertige Eigentumswohnungen
in den exklusiven Wohnlagen an der Außenalster die mit
Abstand höchsten Spitzenwerte in diesem Segment. Denn
diese Objektart erfreut sich bei der vermögenden Klientel
großer Beliebtheit und ist zugleich sehr rar. So wechselte
für 7,2 Mio. EUR die teuerste Wohnung Hamburgs im
Stadtteil Uhlenhorst den Besitzer. Alleine 61 % aller gehandelten Eigentumswohnungen der 5%-Abfrage befanden
sich in den vier zentralen Stadtteilen rund um die Außenalster – Harvestehude, Winterhude, Rotherbaum und
Uhlenhorst. Auch in der HafenCity wurden mit Quadratmeterpreisen von bis zu 18.200 EUR Höchstpreise erzielt.
Für München standen in diesem Teilsegment keine auswertbaren Daten zur Verfügung. Im Städtevergleich verzeichnet Berlin den höchsten Quadratmeterpreis mit 19.020
EUR im Bezirk Mitte. In den vergangenen Jahren wurden
in der Hauptstadt zahlreiche exklusive Neubauprojekte
realisiert und damit hat Berlin seinen Nachholbedarf im
Premium-Segment nahezu aufgeholt. Mit einem Preis von
19.000 EUR/m² erzielte Hamburg den zweithöchsten Wert
für eine Eigentumswohnung im Stadtteil Harvestehude. In
Frankfurt wurde der höchste Quadratmeterpreis mit rund
14.800 EUR in bester Lage des Westends gezahlt. In
Stuttgart verzeichneten hochwertige Wohnungen im neu
entstehenden Europaviertel Top-Preise. Hier wurde mit
einem Wert von 12.600 EUR/m² der Spitzenquadratmeterpreis der baden-württembergischen Landeshauptstadt aufgerufen. In Düsseldorf wechselte die teuerste Wohnung zu
einem Gesamtpreis von 4,2 Mio. EUR den Besitzer, was
einem Quadratmeterpreis von 11.100 EUR entspricht. Mit
einem Preis von 9.800 EUR/m² bildet Köln das Schlusslicht
im Ranking der teuersten Eigentumswohnungen.
Berliner Luxuspreise ziehen an
In Charlottenburg-Wilmersdorf wechselten die teuersten
Wohnungen für einen Preis von 12.500 EUR/m² den Besitzer. Auch im Szeneviertel Friedrichshain-Kreuzberg wurde
ein absoluter Spitzenpreis von 9.400 EUR/m² erzielt. Der
Bezirk mit dem dynamischsten Kaufgeschehen war
Charlottenburg-Wilmersdorf mit einem Anteil von rund
35 % am gesamten im Luxussegment umgesetzten Transaktionsvolumen. Ebenso befindet sich in CharlottenburgWilmersdorf für 4,3 Mio. EUR die teuerste Wohnung der
Stadt im Hinblick auf den absoluten Kaufpreis.
Erzielte Maximalpreise pro Quadratmeter für Eigentumswohnungen*
1. HJ
2015
20
Berlin
Hamburg
19.020 €/m²
19.000 €/m²
Quadratmeterpreis in Tsd. €
Frankfurt
15
14.800 €/m²
Stuttgart
12.600 €/m²
11.100 €/m²
10
5
0
Quelle: Gutachterausschüsse
*Auswertbare Kauffälle der teuersten 5% aller gehandelten Objekte pro Standort im 1.HJ 2015
10
Düsseldorf
Luxusmarkt in Deutschland Die teuersten Wohnungsverkäufe
Köln
9.800 €/m²
Hohes Preisniveau im Frankfurter Westend und
Sachsenhausen
Die innenstadtnahen Lagen in Frankfurt am Main erzielten
die höchsten Kaufpreise im Wohnungssegment der Bankenmetropole. Im Stadtteil Westend befindet sich nicht nur
die Immobilie mit dem höchsten Quadratmeterpreis
Frankfurts. Dasselbe Objekt rief mit rund 3,1 Mio. EUR
auch den höchsten absoluten Verkaufspreis auf. Mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von 7.700 EUR lagen
die Preise der teuersten Eigentumswohnungen in Frankfurt
signifikant unter dem Hamburger Niveau. Die beliebtesten
Lagen zum Kauf von Wohneigentum markierten hierbei
Sachsenhausen (19,8 %), die Wohnstraßen um den
Palmengarten (18,8 %) oder auch Westend-Süd (10,8 %).
Auffällig viele Verkäufe in der Preiskategorie zwischen
7.000 und 9.000 EUR/m² wurden im südlichen Ostend
registriert. Diese Preise wurden für hochwertige Neubauwohnungen in der Nähe der Europäischen Zentralbank
erzielt.
Die teuersten Immobilien in Stuttgart befinden sich
noch im Bau
Das Europaviertel in der Stadt am Neckar gewinnt an
Gestalt. Die hier entstehenden exklusiven Neubauwohnungen markieren Spitzenpreise im Stuttgarter PremiumSegment. Eigentumswohnungen, die sich noch in der
Bauphase befinden, machen hier 84 % der ausgewerteten
teuersten 90 Wohnungsverkäufe aus. Die Wohnung mit
dem höchsten absoluten Kaufpreis befand sich hingegen in
Relenberg in direkter Innenstadtnähe. Die Immobilie mit
einer Wohnfläche von 336 m² erzielte einen Kaufpreis von
rund 3,58 Mio. EUR. Für Neubauprojekte in Halbhöhenlagen wie Lenzhalde wurden Verkaufspreise von über
10.000 EUR/m² aufgerufen. Zusammen mit Rosenberg
bilden diese Stadtteile nach Auswertung der Transaktionsdaten die beliebtesten Lagen für anspruchsvolle Immobiliensuchende.
Luxuriöse Neubauwohnungen in zentraler Lage
beflügeln den Düsseldorfer Premium-Markt
Die derzeit teuerste Wohnung Düsseldorfs mit einem
absoluten Kaufpreis von über 4 Mio. EUR befindet sich in
zentraler Lage. Für dieses Neubauobjekt wurde auch der
höchste Quadratmeterpreis der Rheinmetropole erzielt. Die
teuerste Altbauwohnung wechselte für 1,48 Mio. EUR den
Besitzer. Düsseldorf zählt zu den kaufkraftstärksten
Großstädten Deutschlands. Entsprechend hoch ist die
Anzahl vermögender Kaufinteressenten. Diese zieht es
bevorzugt in Premium-Lagen wie Oberkassel und Niederkassel. Auch die Altstadt ist eine der begehrtesten
Wohnlagen, was sich im Preisniveau widerspiegelt. So
werden für exklusive Neubauwohnungen Quadratmeterpreise von über 10.000 EUR aufgerufen.
Spitzenpreise auf dem Kölner Wohnungsmarkt auch
im Altbausegment
Das errechnete Gesamtvolumen der obersten 5 % der
gehandelten Wohnungen in Köln belief sich im ersten
Halbjahr 2015 auf über eine halbe Mrd. EUR. Von den 110
analysierten Verkäufen wurde die teuerste Eigentumswohnung für 9.800 EUR/m² im Neubausegment verkauft.
Den zweiten- und drittenhöchsten Quadratmeterpreis
erzielten auch exklusiv sanierte Altbauwohnungen mit über
8.000 EUR. Top-Preise werden unter anderem für Wohnungen im neuen Rheinauhafen erreicht. Weitere 1a-Lagen
markieren die Stadtteile Neustadt-Süd, die Altstadt sowie
Lindenthal.
Im Neubausegment wird ein rasanter Anstieg der Herstellungskosten beobachtet, welche durch steigende Bodenpreise sowie höhere energetische Standards die
Preisentwicklung beeinflussen. So zeigt die Auswertung
der absoluten Premiumverkäufe, dass in den größten deutschen Metropolen ein sehr unterschiedliches Preisgefüge
herrscht. Von zentraler Bedeutung für die Entwicklung des
Kaufpreises ist gerade bei Luxuswohnimmobilien der
Faktor Emotionen. Die subjektive Wahrnehmung von
Exklusivität kann dabei in diesem Marktsegment zu
Ausnahmepreisen führen.
Luxusmarkt in Deutschland Die teuersten Wohnungsverkäufe
11
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte
Lagen, Preise, Trends
Sylt
Föhr
Amrum
St. Peter-Ording
Norderney
Wangerooge
Juist
Langeoog
Borkum
Flensburg
Fischland-Darß-Zingst
Fehmarn
Kiel
Rügen
Kühlungsborn Warnemünde
Grömitz
Rostock
Timmendorfer
Usedom
Travemünde
Strand
Lübeck
Schwerin
Hamburg
Bremen
Oldenburg
Münster
Berlin
Hannover
Braunschweig
Osnabrück
Potsdam
Bielefeld
Essen
Dortmund
Bochum
Düsseldorf
Aachen
Göttingen
Leipzig
Kassel
Dresden
Jena
Erfurt
Köln
Chemnitz
Bonn
Bad Homburg
Frankfurt/M.
Wiesbaden
Mainz
Darmstadt
Ludwigshafen
Würzburg
Nürnberg
Mannheim
Heidelberg
Saarbrücken
Karlsruhe
Regensburg
Baden-Baden
Stuttgart
Ulm
Augsburg
München
Freiburg
Konstanz
Betrachtete Standorte
Betrachtete Ferienstandorte
Starnberg
Überlingen
Ostallgäu
Friedrichshafen
Tegernsee
Lindau
Garmisch-Partenkirchen
Chiemsee
Definitionen/Abgrenzungen
Definitionen/Abgrenzungen
Transaktionen Ein- und Zweifamilienhäuser (EFH/ZFH):
Ist das Ergebnis der Grundstücksmarktanalyse des Gutachterausschusses und wertet die Anzahl der verkauften Objekte
und ihr dazugehöriges Umsatzvolumen in der jeweiligen Stadt aus. In der Regel sind darin auch Villen, Doppelhaushälften (DHH) und Reihenhäuser (RHH) enthalten.
Transaktionen Eigentumswohnungen (ETW):
Ist das Ergebnis der Grundstücksmarktanalyse des Gutachterausschusses der jeweiligen Stadt und wertet die Anzahl der
verkauften Objekte und ihr dazugehöriges Umsatzvolumen in der jeweiligen Stadt aus. In wenigen Fällen enthalten die
Auswertungen der Eigentumswohnungen auch Teileigentum (z.B. Garagen, Stellplätze) oder Sondereigentum.
Verkaufspreise Ein- und Zweifamilienhäuser (EFH/ZFH):
Die Verkaufspreise von Ein- und Zweifamilienhäusern werden von Engel & Völkers eingeschätzt und beziehen sich auf
die absoluten Objektwerte und enthalten Neubau- und Bestandsimmobilien aller Größenklassen und Grundstücksgrößen.
Verkaufspreise Eigentumswohnungen (ETW):
Die Verkaufspreise von Eigentumswohnungen, nach Einschätzung von Engel & Völkers, werden in EUR/m² angegeben
und enthalten Neubau- und Bestandsobjekte aller Größenklassen.
Mietpreise:
Die Mieten, nach Einschätzung von Engel & Völkers, werden in EUR/m² angegeben und beziehen sich auf Neubau- und
Bestandsobjekte in allen Größenklassen.
Preisspanne:
Die Spanne zeigt Minimum und Maximum der Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen
nach Einschätzung von Engel & Völkers. Die Preisangaben sind um Ausreißer bereinigt.
Trendpfeil:
Der Trendpfeil gibt die Einschätzung von Engel & Völkers für die Entwicklung des jeweils lokal betrachteten Marktes
für das Jahr 2015 an: steigende Preise stabile Preise sinkende Preise
Lagekarte:
Das Stadtgebiet wird von Engel & Völkers in vier Lagekategorien differenziert: sehr gute Lage, gute Lage, mittlere Lage,
einfache Lage. Innerhalb der einzelnen Lagekategorien kann es zu weiteren Abgrenzungen von Mikrolagen kommen,
die aber aufgrund der Darstellung nicht berücksichtigt werden konnten.
Einwohnerzahl:
Die Einwohnerzahl bezieht sich auf die Angaben der Einwohnermeldeämter und der statistischen Landesämter zum
Stichtag 31.12.2014.
Defi nitionen/Abgrenzungen
13
Wohnimmobilienmarkt
Aachen
Standort- und Marktentwicklung
Durch seine Lage zwischen der Eifel, den Ardennen und
der Maas sowie durch die unmittelbare Nachbarschaft zu
den Niederlanden und Belgien bietet Aachen einen hohen
Lebens- und Freizeitwert. Herausragende Bildungs- und
Forschungseinrichtungen, die sehr gute Infrastruktur sowie
weiter steigende Einwohnerzahlen machen Aachen zu
einem attraktiven Wohnstandort. Der Ausbau des Campus
Melaten der Eliteuniversität RWTH sowie ansässige Großunternehmen wie Philips, E.ON und Daimler ziehen
qualifizierte Fachkräfte in die Region.
Zu den begehrten Wohnlagen zählen Laurensberg, Steinebrück, das Süd- und Lousbergviertel. Hier suchen vor allem
kaufkraftstarke Suchkunden nach frei stehenden Ein- und
Zweifamilienhäusern sowie nach sanierten Altbau- und
Eigentumswohnungen mit gehobener Ausstattung. Im
Stadtteil Burtscheid werden mit dem Projekt Aquis Villa
weitere moderne Eigentumswohnungen geschaffen. Der
Transaktionsanzahl EFH/ZFH und ETW
Ein- und Zweifamilienhäuser
1.500
Ein- und Zweifamilienhäuser
1.360
208,5
750
492
460
450
500
430
200
Volumen in Mio. EUR
Anzahl
Eigentumswohnungen
1.251 1.224
1.000
187,6
165,5
150
136,5 138,9
146,0
142,3
176,3
158,6
136,5
100
50
250
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Aachen, Engel & Völkers Residential
14
Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW
250
1.150
0
Das durchschnittliche Transaktionsvolumen von Eigentumswohnungen (153.300 EUR) ist um 40 % gegenüber
dem Vorjahr gestiegen. Grund hierfür ist der hohe Anteil
an Erstverkäufen, die rund ein Drittel des Transaktionsvolumens von 187,6 Mio. EUR ausmachten. Während sich
die Transaktionszahlen von Ein- und Zweifamilienhäusern
mit 450 Verkäufen in etwa auf Vorjahresniveau hielten,
stieg das Gesamtvolumen auf 146 Mio. EUR an. So zahlten
die Aachener durchschnittlich 324.500 EUR für ein Haus
und damit 7 % mehr als 2013.
Eigentumswohnungen
1.394
1.250
500
westliche Teil Aachens ist vor allem bei Familien und
Studenten sehr bliebt. Das Vaalserquartier und der Stadtteil
Melaten werden sich durch die Erweiterung des Campus
weiter positiv entwickeln. Rund ums Frankenberger Viertel
suchen vor allem Singles, Paare und Alteingesessene nach
exklusiven Stadthäusern und Wohnungen.
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Aachen
0
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Aachen, Engel & Völkers Residential
Aachen - Lagen im Wohnimmobilienmarkt
Richterich
A4
Laurensberg
Haaren
A544
Verlautenheide
Lousbergviertel
Hörn
Melaten
Innenstadt
Ostviertel
Eilendorf
Frankenberger Forst
Viertel
Vaalserquartier
Südviertel
Beverau
Steinebrück
Brand
Burtscheid
Preuswald
A44
Engel & Völkers Residential
Sehr gute Lage
Gute Lage
Mittlere Lage
Preisentwicklung
Die durchschnittlichen Spitzenpreise für Eigentumswohnungen stiegen in den sehr guten Lagen um 6 % auf
3.600 EUR/m² im Vergleich zu 2014. Durch Neubauprojekte hat sich das Preisniveau in den guten und mittleren
Lagen wie in Melaten erhöht. Der Nachfrageüberhang für
Ein- oder Zweifamilienhäuser in guten Lagen wie
Burtscheid oder mittleren Lagen wie Beverau führte hier
zu einem Preisanstieg im oberen Preissegment. Käufer
zahlten in guten Lagen zwischen 300.000 und
650.000 EUR für eine Immobilie. Dagegen waren im
Mietsegment keine Preissprünge im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zu beobachten.
Ausblick
Engel & Völkers prognostiziert, dass die Miet- und Kaufpreise in den sehr guten Lagen stabil bleiben. Aufgrund der
attraktiven Neubauprojekte werden in den mittleren und
einfachen Lagen weitere Preissteigerungen im Segment der
Eigentumswohnungen erwartet. Für Investoren bleibt der
Standort damit attraktiv.
Einfache Lage
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Preise und Mieten nach Lagen
2014
2015*
2016
Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR
500.000 – 1.200.000
500.000 – 1.200.000
300.000 – 600.000
300.000 – 650.000
250.000 – 400.000
250.000 – 450.000
150.000 – 300.000
150.000 – 300.000




Eigentumswohnungen in EUR/m²
1.800 – 3.400
2.000 – 3.600
1.500 – 2.900
1.600 – 3.000
1.200 – 2.000
1.400 – 2.200
1.000 – 1.300
900 – 1.400




Miete in EUR/m²
9,00 – 12,00
9,00 – 12,00
7,00 – 10,00
7,50 – 10,00
6,00 – 8,00
6,00 – 8,00
5,00 – 7,00
5,00 – 7,00




* 1. Halbjahr
Quelle: Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Aachen
15
Wohnimmobilienmarkt
Augsburg
Standort- und Marktentwicklung
Rund 60 km von der Metropole München entfernt gewinnt
Augsburg mit seiner historischen Altstadt und der prosperierenden Wirtschaftskraft zusehends an Attraktivität für Pendler und Investoren, die der Preisdynamik in München
entfliehen. Die Neugestaltungen des Hauptbahnhofs sowie
einiger Bereiche der Innenstadt tragen positiv dazu bei.
International tätige Konzerne wie MAN, Osram oder die
MT Aerospace AG sowie die Universität sorgen für eine
steigende Bevölkerungszahl, die in den letzten zehn Jahren
um 15.000 Einwohner zunahm.
Einer hohen Nachfrage erfreuen sich nach wie vor die klassischen historischen Innenstadtviertel sowie die universitätsnahen Lagen. Interessante Neubauten bedienen die stark
nachgefragten Toplagen des Ulrichsviertels, wo Investoren
mit Best Agern um Eigentumswohnungen konkurrieren. Die
Lagen im Augsburger Westen werden durch Entwicklungsprojekte zunehmend aufgewertet. Kapitalanleger (20 % der
Transaktionsanzahl EFH/ZFH und ETW
Ein- und Zweifamilienhäuser
3.500
Suchkunden) sind in nahezu allen Stadtteilen aktiv, wenn die
Rendite und Objektstruktur stimmen. Das durch Reihen- und
Einfamilienhäuser geprägte Antonsviertel rund um die
Thelottstraße wird besonders bei Familien stark nachgefragt.
Aber auch Neubaudoppelhaushälften in Göggingen erfreuen
sich einer hohen Beliebtheit. In der hochpreisigen Toplage,
dem südlichen Teil von Spickel, kommen Häuser nur sehr
selten auf den Markt.
Im Segment der Eigentumswohnungen zahlten die Käufer
durchschnittlich 176.000 EUR für ein Objekt – rund 6 %
mehr als im Vorjahr. Insgesamt ist die Anzahl der Verkäufe
auf 2.649 Wohnungen mit einem Volumen von
466,5 Mio. EUR gegenüber 2013 gesunken. Für das Jahr
2014 wurden 411 Hausverkäufe mit einem Gesamtwert von
121,4 Mio. EUR registriert. Das durchschnittliche Transaktionsvolumen lag bei etwa 295.000 EUR und damit leicht
unter dem Niveau von 2013.
Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW
Eigentumswohnungen
Ein- und Zweifamilienhäuser
3.207
2.884
3.000
2.550
2.000
1.500
1.000
482
445
411
470
Volumen in Mio. EUR
Anzahl
2.500
504,4
500
2.649 2.700
500
Eigentumswohnungen
600
478,1 466,5 475,4
449,0
400
300
200
100
133,2 134,7 121,4 138,8
118,1
400
0
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Augsburg, Engel & Völkers Residential
16
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Augsburg
0
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Augsburg, Engel & Völkers Residential
Augsburg - Lagen im Wohnimmobilienmarkt
A8
Hammerschmiede
B17
A8
B2
Bärenkeller
Oberhausen
Lechhausen
Kriegshaber
Domviertel
B10
Innenstadt
Ulrichsviertel
Pfersee
B300
Antonsviertel
B300
Hochfeld
Göggingen
Spickel-Herrenbach
Hochzoll
Universitätsviertel
B2
Bergheim
Haunstetten-Siebenbrunn
Inningen
Engel & Völkers Residential
Sehr gute Lage
Gute Lage
Mittlere Lage
Einfache Lage
Preisentwicklung
Aufgrund der hohen Nachfrage nach Wohnimmobilien bei
einem begrenzten Angebot sind die Preise im ersten Halbjahr
2015 in nahezu allen Lagen in Augsburg gestiegen. Die
Kaufpreise für Eigentumswohnungen haben in den Toplagen
in der Spitze die Marke von 5.000 EUR/m² erreicht. Während sich bei Ein- und Zweifamilienhäusern die Preisuntergrenze in allen Lagen erhöht hat, ist die Preisobergrenze
jedoch nur in den guten Lagen gestiegen und kletterte hier
auf 1,3 Mio. EUR. Für Häuser in den Toplagen zahlten
Käufer in der Spitze bis zu 1,8 Mio. EUR. Die Mieten sind
in den sehr guten und guten Lagen um jeweils 2,00 EUR/m²
in der oberen Preisspanne gestiegen.
Ausblick
Engel & Völkers rechnet für das Jahr 2016 mit einem
stabilen bis leicht steigenden Preisniveau für Wohnimmobilien. Vor allem hochwertige Projektentwicklungen in der
Innenstadt werden für einen weiteren Preisanstieg bei Eigentumswohnungen sorgen. Die Nachfrage wird das Angebot
auch zukünftig übertreffen.
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Preise und Mieten nach Lagen
2014
2015*
2016
Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR
480.000 – 1.800.000
520.000 – 1.800.000
400.000 – 1.200.000
430.000 – 1.300.000
350.000 – 800.000
380.000 – 800.000
250.000 – 550.000
280.000 – 550.000




Eigentumswohnungen in EUR/m²
2.800 – 4.200
3.000 – 5.000
2.200 – 3.300
2.300 – 3.500
1.800 – 2.800
2.000 – 3.000
1.300 – 2.400
1.300 – 2.400




Miete in EUR/m²
8,50 – 12,00
8,60 – 14,00
7,50 – 10,00
7,60 – 12,00
6,50 – 9,00
6,60 – 9,00
6,00 – 8,00
6,00 – 8,10




* 1. Halbjahr
Quelle: Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Augsburg
17
Wohnimmobilienmarkt
Baden-Baden
Standort- und Marktentwicklung
Die internationale Festspielstadt Baden-Baden liegt im
nördlichen Schwarzwald. Weltbekannte Thermalquellen,
die Nähe zu Frankreich, eine interessante Baukultur sowie
malerische und reizvolle Landschaften prägen die badenwürttembergische Kur- und Bäderstadt. Die hohe Lebensqualität und ein vielfältiges kulturelles Angebot sorgen für
eine anhaltend starke Nachfrage nach Wohnimmobilien.
Das historische Herzstück Baden-Badens, die in großzügigen Grünanlagen gelegene Flaniermeile Lichtentaler Allee,
ist eine der zentrumsnahen Toplagen. Sehr gefragt sind hier
moderne Stadthäuser, Luxuswohnungen und historische
Gründerzeitvillen. Zwei weitere begehrte Bestlagen, in
denen Topobjekte allerdings nur selten auf den Markt
kommen, sind der Annaberg und der Beutig. Diese Lagen
in der Innenstadt erfreuen sich einer großen Beliebtheit vor
allem bei Singles und jungen Paaren. Kaufinteressenten
suchen vorwiegend Eigentumswohnungen oder frei
Transaktionsanzahl EFH/ZFH und ETW
Ein- und Zweifamilienhäuser
stehende Einfamilienhäuser in den bevorzugten Wohnlagen,
in denen die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt.
Rund 15 % der Käufer sind Investoren, die aufgrund des
Wertsteigerungspotenzials vornehmlich Wohnungen in den
Innenstadtlagen suchen. Attraktive Neubauprojekte in der
Lilienmattstraße, Moltkestraße, Hans-Bredow-Straße sowie
auf dem Vincenti-Areal sorgen für positive Impulse auf dem
Immobilienmarkt.
In 2014 wurden in Baden-Baden 339 Wohnungen mit
einem Transaktionsvolumen von 75,1 Mio. EUR gehandelt.
Das entspricht einem durchschnittlichen Transaktionsvolumen von 221.400 EUR und damit einem Rückgang
gegenüber dem Vorjahr um etwa 14 %. Im Segment der
Ein- und Zweifamilienhäuser zahlten Käufer 467.300 EUR
durchschnittlich für ein Objekt – rund 3 % mehr als 2013.
Insgesamt registrierte der Gutachterausschuss 138 Hausverkäufe mit einem Volumen von 64,5 Mio. EUR in 2014.
Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW
Eigentumswohnungen
Ein- und Zweifamilienhäuser
581
600
Eigentumswohnungen
96,3
100
97,8
87,6
Anzahl
400
378
339
330
300
166
170
138
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Baden-Baden, Engel & Völkers Residential
18
75,1
70,4
64,5
70,9
60
56,6
40
20
120
100
0
155
Volumen in Mio. EUR
80
400
200
85,9
80,2
500
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Baden-Baden
0
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Baden-Baden, Engel & Völkers Residential
Baden-Baden - Lagen im Wohnimmobilienmarkt
B36
Sandweier
EI
N
B3
RH
A500
Haueneberstein
B462
Balg
Oos
Ebersteinburg
Weststadt
Annaberg
A5
B3
Beutig
Innenstadt
B500
Lichtental
Oberbeuern
Varnhalt
Steinbach
Neuweier
Engel & Völkers Residential
Sehr gute Lage
Gute Lage
Mittlere Lage
Einfache Lage
Preisentwicklung
Im ersten Halbjahr 2015 haben sich die Kaufpreise sowohl
für Eigentumswohnungen als auch Einfamilienhäuser in
den Bestlagen auf dem hohen Vorjahresniveau gehalten. In
den einfachen Lagen wurden hingegen Preissteigerungen
verzeichnet. Für Häuser in den sehr guten Lagen zahlten
Käufer weiterhin Spitzenpreise. In den einfachen Lagen
sind die Höchstpreise auf 600.000 EUR gestiegen. Die
Mieten halten sich auf einem konstanten Niveau und liegen
in den sehr guten Lagen zwischen 9,00 und 14,50 EUR/m².
Ausblick
Engel & Völkers geht für das Jahr 2016 von stabilen Kaufpreisen in allen Lagen aus, da die Nachfrage nach Wohnimmobilien hoch bleibt und auf ein begrenztes Angebot stößt.
Neue Projekte und Sanierungsmaßnahmen im Bereich der
Lichtentaler Hauptstraße sorgen dafür, dass sich diese Lage
zukünftig besonders positiv entwickelt.
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Preise und Mieten nach Lagen
2014
2015*
2016
Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR
850.000 – 5.500.000
850.000 – 5.500.000
400.000 – 2.000.000
400.000 – 2.000.000
270.000 – 1.000.000
270.000 – 1.000.000
190.000 – 500.000
230.000 – 600.000




Eigentumswohnungen in EUR/m²
2.900 – 6.600
2.900 – 6.600
2.500 – 5.000
2.500 – 5.000
1.600 – 3.300
1.600 – 3.300
1.100 – 1.800
1.300 – 2.000




Miete in EUR/m²
9,00 – 14,50
9,00 – 14,50
8,00 – 11,00
8,00 – 11,00
7,00 – 10,00
7,00 – 10,00
5,00 – 8,00
5,00 – 8,00




* 1. Halbjahr
Quelle: Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Baden-Baden
19
Wohnimmobilienmarkt
Bad Homburg
Standort- und Marktentwicklung
Die Lage im Rhein-Main-Gebiet und die Nähe zu Frankfurt
mit dem internationalen Flughafen begründen die stabile
Wirtschaft Bad Homburgs. Viele Topverdiener, die in
Frankfurt arbeiten, bevorzugen die ca. 54.000 Einwohner
zählende Stadt als Wohnsitz. Dementsprechend hoch liegt
die Kaufkraft pro Einwohner bei 33.423 EUR. Auch die
Nachbargemeinden Oberursel, Königstein, Kronberg und
Bad Soden sind begehrte Wohnstandorte, die beim Preisniveau durchaus mit Großstädten wie Frankfurt oder Berlin
mithalten können.
Zu den Topadressen für Eigentumswohnungen in Bad
Homburg zählen die zentralen Lagen rund um den Kurpark
mit der Tannenwaldallee und der Louisenstraße. Hier
werden auch die höchsten Preise für Häuser und Mieten
aufgerufen. Familien bevorzugen die Villenlagen
Hardtwald und Ellerhöhe. Kaufinteressenten suchen nach
Grundstücken mit guter Bebaubarkeit, bezugsfertigen
Häusern, Penthäusern mit Fahrstuhl oder nach hochwertig
sanierten Bestandsimmobilien. Wichtige Kaufkriterien sind
eine zeitgemäße Ausstattung, eine gute Bausubstanz sowie
eine moderne Raumaufteilung. Durch die Angebotsknappheit und das hohe Preisniveau in den Toplagen weichen
Käufer und Mieter immer mehr auf mittlere Lagen wie
Ober-Eschbach aus. Dieser Stadtteil gewinnt u. a. durch das
Neubauprojekt „Südcampus“, in dem 400 Wohneinheiten
entstehen, an Attraktivität.
Der volatile Markt in der kauftkraftstarken Stadt spiegelt
sich in den Transaktionszahlen wider. So wurden 369 Wohnungen mit einem dazugehörigen Volumen von
68,3 Mio. EUR 2014 gehandelt. Die durchschnittlichen
Erwerbskosten lagen bei 185.100 EUR pro Objekt – rund
3 % mehr als in 2013. Im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser wurden durchschnittlich rund 675.800 EUR
pro Immobilie gezahlt (+8 %).
Transaktionsanzahl EFH/ZFH und ETW
Ein- und Zweifamilienhäuser
Eigentumswohnungen
389
400
Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW
Ein- und Zweifamilienhäuser
390
352
140
369
340
172
Volumen in Mio. EUR
Anzahl
200
131,0
121,8
120
300
201
Eigentumswohnungen
190
167
150
100
107,9
112,9
103,4
100
90,1
80
63,3
68,3
73,6
64,2
60
40
20
0
2012 2013 2014 2015*
0
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Bad Homburg, Engel & Völkers Residential
20
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Bad Homburg, Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Bad Homburg
Bad Homburg - Lagen im Wohnimmobilienmarkt
Domholzhausen
Kirdorf
Schlosspark
Kurpark
Ober-Erlenbach
A5
B456
Gonzenheim
Ober-Eschbach
Engel & Völkers Residential
Sehr gute Lage
Gute Lage
Mittlere Lage
Einfache Lage
Preisentwicklung
Engel & Völkers beobachtete im ersten Halbjahr 2015
einen leichten Anstieg der Wohnimmobilienpreise in Bad
Homburg gegenüber dem Vorjahr. Für Eigentumswohnungen in 1a-Lagen wurden im Schnitt Spitzenwerte von bis
zu 5.200 EUR/m² aufgerufen. Die deutlichsten Preiserhöhungen weist das Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser auf. In einfachen Lagen haben sich die
Einstiegspreise auf 330.000 EUR erhöht und in guten
Lagen auf 950.000 EUR. Der Spitzenpreis in diesem Segment ist auf 5,3 Mio. EUR gestiegen. Die Mietpreise haben
sich stabil auf dem Vorjahresniveau gehalten.
Ausblick
Für die kommenden Monate rechnet Engel & Völkers mit
einem weiteren Anstieg der Preise für Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser in guten und sehr
guten Lagen angesichts des anhaltenden Angebotsengpasses. Insbesondere im Neubauwohnungssegment ist von
einem deutlichen Preisanstieg auszugehen. Denn besonders
Best Ager, die ihre Häuser verkaufen, zeigen großes
Interesse an barrierefreien Penthäusern.
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Preise und Mieten nach Lagen
2014
2015*
2016
Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR
1.200.000 – 5.000.000
1.300.000 – 5.300.000
850.000 – 2.200.000
950.000 – 2.300.000
650.000 – 1.400.000
670.000 – 1.500.000
250.000 – 650.000
330.000 – 750.000




Eigentumswohnungen in EUR/m²
3.800 – 5.000
3.900 – 5.200
3.000 – 4.000
3.100 – 4.200
2.200 – 3.000
2.200 – 3.100
1.100 – 2.300
1.100 – 2.300




Miete in EUR/m²
13,00 – 16,00
13,00 – 16,00
10,00 – 14,00
10,00 – 14,00
9,00 – 12,00
9,00 – 12,00
7,00 – 9,00
7,00 – 9,00




* 1. Halbjahr
Quelle: Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Bad Homburg
21
Wohnimmobilienmarkt
Berlin
Standort- und Marktentwicklung
Das anhaltend niedrige Zinsniveau zusammen mit dem
starken Wirtschaftswachstum und den steigenden Zuzugszahlen macht Berlin zu einem der gefragtesten Wohnimmobilienstandorte in Deutschland. Der Wohnungsneubau
hat deutlich an Fahrt gewonnen. So wurden 2014 erstmals
über 7.000 neue Wohnungen fertiggestellt. Davon entstanden 3.100 als Eigentumswohnungen. Das vielfältige Angebot und das vergleichsweise moderate Preisniveau ziehen
vermehrt internationale Käufer in die deutsche Hauptstadt.
In allen begehrten Lagen der Stadt ist der Markt bereits
sehr eng und auch die mittleren und einfachen Lagen
ziehen nach. Das Potenzial für Neubauentwicklungen ist
im gesamten Stadtgebiet jedoch noch nicht erschöpft. Platz
für neuen Wohnraum bieten u. a. Sanierungsprojekte wie
das Forum Museumsinsel in Berlin-Mitte, wo ein neues
Stadtquartier entsteht. Weitere 1a-Lagen im Berliner Zentrum befinden sich rund um den Tiergarten und in
Transaktionsanzahl EFH/ZFH und ETW
Ein- und Zweifamilienhäuser
Ein- und Zweifamilienhäuser
24.000
6.009,6
19.639
6.000
21.000
15.000
10.000
3.265 3.490 2.789 3.300
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Berlin, Engel & Völkers Residential
22
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Berlin
4.332,1
3.787,0
3.782,8
4.000
3.000
2.000
1.000
2012 2013 2014 2015*
5.258,4
5.000
2.700
0
Eigentumswohnungen
7.000
Volumen in Mio. EUR
Anzahl
Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW
22.691
20.000
5.000
Die Transaktionszahlen für Wohnimmobilien sind nach den
Rekordergebnissen der letzten Jahre erstmals rückläufig.
Im Häusersegment wurden 2.789 Objekte mit einem Volumen von 954,4 Mio. EUR verkauft. Im Schnitt zahlten
Erwerber 342.200 EUR für ein Haus (+3 % gegenüber dem
Vorjahr). Das durchschnittliche Transaktionsvolumen von
Wohnungen stieg um 6 % und lag 2014 bei 192.600 EUR.
Eigentumswohnungen
23.861
25.000
Prenzlauer Berg. Gut situierte ältere Paare bevorzugen
Eigentumswohnungen in Wilmersdorf und Charlottenburg.
Bei Familien sind besonders Einfamilienhäuser in den ruhigeren Stadtbezirken gefragt. Zu diesen zählen Dahlem,
Grunewald, Frohnau, Köpenick und Lichterfelde. Hier
gehören besonders die direkten Wasserlagen zu den Topadressen. Kapitalanleger suchen aufgrund der attraktiven
Renditen und des Wertsteigerungspotenzials innerhalb des
S-Bahn-Rings insbesondere in den Szenelagen wie
Neukölln, Wedding oder Weißensee.
0
1.163,1
995,6 1.159,1 954,4
951,7
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Berlin, Engel & Völkers Residential
Berlin - Lagen im Wohnimmobilienmarkt
A11
Frohnau
A111
Hermsdorf
Heiligensee
A114
Waidmannslust
Pankow
Weißensee
Hohenschönhausen
Reinickendorf
A10
Wedding
Prenzlauer Berg
Spandau
Marzahn
Hellersdorf
Mitte
HAVEL
Westend
Charlottenburg
Tiergarten
Friedrichshain
Lichtenberg
Kreuzberg
Schöneberg
WilmersA100
dorf
Grunewald
Neukölln
A115
Treptow
Steglitz
Kladow
Lichterfelde
Tempelhof
A113
Zehlendorf
SPREE
Adlershof
Friedrichshagen
Köpenick
Rudow
Müggelheim
A117
Lichtenrade
Engel & Völkers Residential
Sehr gute Lage
Gute Lage
Mittlere Lage
Einfache Lage
Preisentwicklung
Insgesamt entwickeln sich die Preise für Wohnimmobilien
in allen Lagen auf weiter steigendem, jedoch lokal unterschiedlichem Niveau. Die Einstiegspreise für Eigentumswohnungen in guten Lagen sind im ersten Halbjahr 2015
auf 3.100 EUR/m² geklettert. Im Häusersegment zogen die
Preise im gesamten Stadtgebiet an. So sind für Villen in
1a-Lagen die Höchstpreise auf 5 Mio. EUR angestiegen.
Im Mietsegment wirkt sich die starke Nachfrage auf nahezu
alle Stadtteile aus. Der durchschnittliche Spitzenwert im
Neubausegment hat sich auf 25 EUR/m² erhöht, während
die Einstiegsmieten in einfachen Lagen bei 5,20 EUR/m²
liegen.
Ausblick
Der anhaltende Zuzug wird den Nachfrageüberhang weiter
verstärken. Daher rechnet Engel & Völkers für den gesamten Berliner Wohnimmobilienmarkt mit leicht steigenden
Preisen. Besonders die mittleren und einfachen Lagen dürften von dem Angebotsengpass in den guten und sehr guten
Lagen profitieren. Die Auswirkungen der Mietpreisbremse
sind abzuwarten.
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Preise und Mieten nach Lagen
2014
2015*
2016
Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR
550.000 – 4.500.000
550.000 – 5.000.000
480.000 – 2.500.000
480.000 – 2.800.000
280.000 – 800.000
280.000 – 850.000
140.000 – 480.000
150.000 – 500.000




Eigentumswohnungen in EUR/m²
4.300 – 15.000
4.500 – 15.000
2.500 – 7.700
3.100 – 7.800
1.900 – 6.000
2.200 – 6.100
900 – 3.800
950 – 3.800




Miete in EUR/m²
12,00 – 23,00
14,00 – 25,00
8,00 – 14,00
8,50 – 16,00
6,50 – 10,50
6,50 – 12,00
5,00 – 9,00
5,20 – 10,00




* 1. Halbjahr
Quelle: Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Berlin
23
Wohnimmobilienmarkt
Bielefeld
Standort- und Marktentwicklung
Bielefeld liegt in einer der stärksten Wirtschaftsregionen
Deutschlands. Viele innovative Unternehmen sowie die
Erweiterung des Universitätscampus sorgen für einen
gleichmäßig hohen Zuzug von Fachkräften und Studenten
aus dem gesamten Bundesgebiet. Entsprechend hoch ist die
Nachfrage nach Wohnimmobilien zur Miete und zum Kauf.
Die Käufer kommen verstärkt aus Bielefeld, aber auch das
Interesse aus den umliegenden Regionen nimmt zu.
Am stärksten sind Eigentumswohnungen zur Selbstnutzung
sowie frei stehende Einfamilienhäuser in guten und sehr
guten Lagen gefragt. In beiden Segmenten besteht ein
anhaltender Nachfrageüberhang. Wichtige Kaufkriterien
für Eigentumswohnungen sind 3 bis 5 Zimmer sowie ein
Balkon oder eine Terrasse. Käufer von Einfamilienhäusern
bevorzugen eine ruhige Lage und einen energetisch
aktuellen Stand. Mit einem schönen Altbaubestand, einer
gemischten Altersstruktur und einer guten Anbindung an
Transaktionsanzahl EFH/ZFH und ETW
Ein- und Zweifamilienhäuser
die Innenstadt gehören das Musikerviertel, das Johannisthal
und der Bielefelder Westen zu den Toplagen. Dabei ist der
Bielefelder Westen bei Singles, Paaren und Familien gleichermaßen beliebt. Der Stadtteil Hoberge bietet durch die
Nähe zum Stadtwald eine hohe Lebensqualität für Familien. Neuer hochwertiger Wohnraum wird derzeit z. B. in
der Bielefelder Innenstadt geschaffen. So entsteht mit dem
Projekt „Ankergärten“ hier ein neues Wohnquartier. Die
Fertigstellung ist für 2016 geplant.
Im Jahr 2014 wurden 738 Ein- und Zweifamilienhäuser für
ca. 173,7 Mio. EUR gekauft. Durchschnittlich zahlten
Käufer rund 235.400 EUR für ein Haus (+3 %). Im Segment
der Eigentumswohnungen verzeichnete der Gutachterausschuss 2014 eine leichte Abnahme des Verkaufsvolumens
auf 140 Mio. EUR bei einem Anstieg der Verkaufsfälle. Das
durchschnittliche Transaktionsvolumen sank um rund 3 %
auf etwa 120.300 EUR.
Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW
Eigentumswohnungen
Ein- und Zweifamilienhäuser
1.024
Anzahl
1.000
800
667
680
738
173,7
1.200
1.050
750
680
600
400
155,5
181,8
164,9
144,0 140,2 141,5
142,7
116,1
120
123,8
80
40
200
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Bielefeld, Engel & Völkers Residential
24
160
Volumen in Mio. EUR
1.157 1.165
1.200
0
Eigentumswohnungen
200
1.400
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Bielefeld
0
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Bielefeld, Engel & Völkers Residential
Bielefeld - Lagen im Wohnimmobilienmarkt
Jöllenbeck
Theesen
Vilsendorf
B61
Großdornberg
Schildesche
Gellershagen
Hoberge
Westen
Johannistal
Uerentrup
Heepen
Mitte
Musikerviertel
Gadderbaum
B68
Stieghorst
B66
Brackwede
A2
B61
Senne
Sennestadt
A33
Engel & Völkers Residential
Sehr gute Lage
Gute Lage
Mittlere Lage
Einfache Lage
Preisentwicklung
Der Wohnimmobilienmarkt in Bielefeld ist insgesamt von
einem konstanten Preisniveau geprägt. Die Preise für
Häuser haben sich auf hohem Niveau eingependelt. Dabei
erreicht der Höchstpreis im Schnitt 1,2 Mio. EUR. In mittleren Lagen verzeichnet die Preisuntergrenze von Eigentumswohnungen einen Anstieg auf 1.300 EUR/m². Ein
Wachstum ist im ersten Halbjahr 2015 auch bei den
Spitzenmietpreisen für sehr gute Lagen zu erkennen: Sie
liegen inzwischen bei 12,00 EUR.
Ausblick
Allmählich nähern sich die Preise in Bielefeld einem
Höchstniveau an. Engel & Völkers geht für 2016 daher von
konstant hohen Wohnimmobilienpreisen aus. In sehr guten
Lagen besteht sowohl für die Einstiegspreise bei Eigentumswohnungen als auch für das Mietsegment hochwertiger Objekte noch Potenzial. Der Nachfrageüberhang bei
frei stehenden Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen wird andauern. Einen großen Bedarf gibt es außerdem
hinsichtlich Wohnraums für Studenten.
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Preise und Mieten nach Lagen
2014
2015*
2016
Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR
450.000 – 1.200.000
450.000 – 1.200.000
320.000 – 600.000
320.000 – 600.000
180.000 – 400.000
180.000 – 400.000
120.000 – 250.000
120.000 – 250.000




Eigentumswohnungen in EUR/m²
2.200 – 3.600
2.200 – 3.600
1.900 – 3.000
1.900 – 3.000
1.200 – 2.100
1.300 – 2.100
800 – 1.700
800 – 1.700




Miete in EUR/m²
8,50 – 11,00
8,50 – 12,00
7,00 – 8,50
7,00 – 8,50
6,50 – 7,20
6,50 – 7,20
5,00 – 6,50
4,50 – 6,50




* 1. Halbjahr
Quelle: Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Bielefeld
25
Wohnimmobilienmarkt
Bochum
Standort- und Marktentwicklung
Die ehemalige Stahl- und Bergbauhochburg Bochum
zeichnet sich durch eine Vielzahl mittelständischer Unternehmen und ein reges Kultur- und Freizeitangebot aus. Die
Ruhr-Universität zieht Studenten an und ist zugleich ein
wichtiger Arbeitgeber. Zu den Hauptkäufergruppen zählen
sowohl Bochumer als auch Zuzügler, die aus beruflichen
Gründen in die Metropolregion kommen. Auch für Berufspendler ist Bochum mit seinem vergleichsweise moderaten
Preisniveau ein attraktiver Wohnstandort.
Aufgrund der guten Verkehrsanbindung und hervorragenden Infrastruktur sind besonders die Lagen im
Bochumer Süden bei Käufern und Mietern sehr begehrt.
Best Ager und gut situierte Paare suchen bevorzugt nach
Eigentumswohnungen im Ehrenfeld und in Stiepel. Hier
gilt die Villengegend als Anziehungspunkt für Kunden, die
hochwertiges Wohnen im Grünen schätzen. Bei jungen
Familien sind Häuser mittlerer Größe in zentrumsnahen
Transaktionsanzahl EFH/ZFH und ETW
Ein- und Zweifamilienhäuser
878
819
Anzahl
450
500
850
810
140
520
470
300
150
0
Eigentumswohnungen
134,2
129,0 130,0 129,0
121,3
120
94,0 93,0
100
81,0
98,5
93,8
80
60
40
20
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Bochum, Engel & Völkers Residential
26
Ein- und Zweifamilienhäuser
160
600
506
Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW
Volumen in Mio. EUR
750
516
2014 wurden 819 Eigentumswohnungen verkauft – rund
7 % weniger Objekte als im Vorjahr. Das dazugehörige
Umsatzvolumen sank dagegen nur leicht auf 93 Mio. EUR.
Damit zahlten Käufer durchschnittlich 113.500 EUR für
eine Wohnung (+6 %). Im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser blieben die Transaktionszahlen relativ stabil
im Vergleich zum Vorjahr. Insgesamt wurden 500 Objekte
gehandelt mit einem Umsatzvolumen von 129 Mio. EUR.
Das durchschnittliche Transaktionsvolumen für Häuser
betrug 258.000 EUR und somit 2 % mehr als 2013.
Eigentumswohnungen
860
900
Lagen wie Weitmar und Linden beliebt. Studenten und
Singles suchen in der Innenstadt und in Querenburg in
Universitätsnähe nach Wohnraum. Ein sich abzeichnender
Trend ist eine steigende Nachfrage nach barrierefreien
Eigentumswohnungen von Best Agern, die ihr Haus
verkaufen möchten. Dieser steht jedoch ein viel zu geringes
Angebot gegenüber.
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Bochum
0
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Bochum, Engel & Völkers Residential
Bochum - Lagen im Wohnimmobilienmarkt
L226
Bergen
Riemke
Gerthe
Hiltrop
Hofstede
Hordel
A40
Günnigfeld
B227
A43
Grumme
Harpen
B226
Stadtparkviertel
Hamme
Werne
Wattenscheid
Mitte
B205
Altenbochum
Westenfeld
Das Ehrenfeld
Laer
Langendreer
Sevinghausen
Höntrop
Eppendorf
Wiemelhausen
A44
Weitmar
Querenburg
Dahlhausen
Stiepel
Linden
Engel & Völkers Residential
Sehr gute Lage
Gute Lage
Mittlere Lage
Einfache Lage
Preisentwicklung
In sehr guten Lagen wie Weitmar, dem Stadtparkviertel und
dem Ehrenfeld verzeichnete Engel & Völkers in allen
Segmenten einen spürbaren Preisanstieg gegenüber dem
Vorjahr. Der Maximalwert für Eigentumswohnungen
kletterte auf 3.750 EUR/m². Für Luxuspenthäuser in Stiepel
lassen sich Quadratmeterpreise auch über 4.000 EUR
erzielen. Die Mieten in sehr guten Lagen reichen von
8,00 bis 12,00 EUR/m². Die Spitzenpreise für Villen und
Einfamilienhäuser mit hochwertiger Ausstattung haben
sich auf 960.000 EUR erhöht. Auch in guten Lagen haben
vereinzelt die Miet- und Kaufpreise angezogen.
Ausblick
Die leicht steigende Preistendenz in den Bestlagen wird
sich nach Einschätzung von Engel & Völkers auch in den
kommenden Monaten fortsetzen. Insbesondere Neubauwohnungen im Bochumer Süden dürften eine spürbare
Wertsteigerung erfahren. Denn neben privaten Käufern
interessieren sich aufgrund der guten Vermietbarkeit
zunehmend Kapitalanleger für diese Objektart.
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Preise und Mieten nach Lagen
2014
2015*
2016
Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR
350.000 – 950.000
360.000 – 960.000
300.000 – 560.000
300.000 – 570.000
200.000 – 400.000
200.000 – 400.000
80.000 – 250.000
80.000 – 250.000




Eigentumswohnungen in EUR/m²
1.600 – 3.500
1.700 – 3.750
1.400 – 2.400
1.450 – 2.400
900 – 1.800
900 – 1.900
350 – 1.100
350 – 1.000




Miete in EUR/m²
7,00 – 11,00
8,00 – 12,00
6,00 – 8,50
6,00 – 9,00
4,50 – 6,50
4,50 – 6,50
3,50 – 5,00
3,50 – 5,00




* 1. Halbjahr
Quelle: Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Bochum
27
Wohnimmobilienmarkt
Bonn
Standort- und Marktentwicklung
Zahlreiche internationale Großunternehmen wie die
Deutsche Telekom machen Bonn zu einem attraktiven
Arbeitsstandort und ziehen Fachkräfte von außerhalb an.
Auch Arbeitspendler und Familien mit Kindern aus dem
Kölner Raum suchen in Bonn nach Wohnraum, da das
Preisniveau vergleichsweise moderat ist. Zudem kann Bonn
mit einer guten Schullandschaft und einer landschaftlich
reizvollen Umgebung punkten. Trotz des anhaltenden
Nachfrageüberhangs scheinen sich die Preise für Immobilien in den 1a-Lagen einem Höchstniveau anzunähern.
Die größte Nachfrage erfahren nach wie vor die zentrumsnahen Lagen wie Südstadt, Poppelsdorf, Weststadt und
Beuel sowie das Godesberger Villenviertel, Rüngsdorf und
Plittersdorf im Stadtbezirk Bad Godesberg. Für Miet- und
Kaufobjekte lassen sich hier die höchsten Preise erzielen.
Die Fasanenstraße und Rolandstraße in Rüngsdorf zählen
zu den Topadressen in Bonn. Durch den demografischen
Transaktionsanzahl EFH/ZFH und ETW
Ein- und Zweifamilienhäuser
2.000
Wandel werden immer mehr altersgerechte Eigentumswohnungen nachgefragt. Ein großer Bedarf besteht auch an
familienfreundlichen Häusern in infrastrukturell gut ausgestatteten Lagen. Da das Angebot an frei stehenden Einfamilienhäusern knapp ist, akzeptieren Käufer zunehmend auch
Reihenhäuser und Doppelhaushälften.
Nach einem stetigen Rückgang der Transaktionsfälle stieg
2014 die Transaktionszahl von Häusern und Wohnungen
erstmals wieder gegenüber den Vorjahren. Mit einem
Verkaufsvolumen von 248 Mio. EUR wurden 2014
680 Ein- und Zweifamilienhäuser gehandelt. Käufer
zahlten durchschnittlich 364.700 EUR für ein Haus, das
sind 6 % mehr als im Vorjahr. Für rund 338 Mio. EUR
wechselten 1.937 Wohnungen 2014 den Besitzer. Im
Schnitt zahlten Käufer damit rund 174.500 EUR für eine
Wohnung.
Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW
Eigentumswohnungen
1.845 1.826
Ein- und Zweifamilienhäuser
1.937 1.900
338,0 338,2
1.820
291,0 299,0
300
Volumen in Mio. EUR
Anzahl
1.500
1.000
645
604
680
700
620
500
Eigentumswohnungen
350
248,0
250
207,0 207,0
323,9
260,4
230,6
200
150
100
50
0
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Bonn, Engel & Völkers Residential
28
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Bonn
0
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Bonn, Engel & Völkers Residential
Bonn - Lagen im Wohnimmobilienmarkt
A59
B9
A555
Auerberg
GrauBuschdorf
rheindorf
Geislar
A565
B56
VilichMüldorf
Vilich
Castell
Tannenbusch
Nordstadt
Dransdorf
Zentrum
Weststadt
Meßdorf
Endenich
Lessenich
Beuel Ost
BeuelMitte
Poppelsdorf
Medinghoven
B56
Hoholz
Holtorf
Küdinghoven
Limperich
RHE
IN
Ramersdorf
Südstadt
Duisdorf
Kohlkaul
Pützchen
Holzlar
Schwarz- Neurheindorf Vilich
Kessenich Gronau
Lengsdorf
Hardthöhe
Brüser
Berg
Ippendorf
Oberkassel
A562
Dottendorf
Venusberg
Hochkreuz
Friesdorf
Ückesdorf
Plittersdorf
Godesberg Godesberger
Nord Villenviertel
Schweinheim
Röttgen
Rüngsdorf
PennenMuffen-feld
dorf
A565
Heiderhof
Lannesdorf
Mehlem
B9
Engel & Völkers Residential
Sehr gute Lage
Gute Lage
Mittlere Lage
Einfache Lage
Preisentwicklung
Die Preise für Mieten und die Verkaufspreise für Ein- und
Zweifamilienhäuser pendeln sich weiter auf hohem Niveau
ein. In sehr guten Lagen können für Häuser mit erstklassiger Ausstattung Spitzenwerte von 2,5 Mio. EUR erzielt
werden. Das hohe Preisniveau in den sehr guten Lagen lässt
Käufer verstärkt nach Wohnraum in guten und mittleren
Lagen suchen, was vereinzelt zu Anstiegen führt. Im
Segment der Eigentumswohnungen in guten Lagen legte
der Spitzenwert um ca. 7 % auf 4.500 EUR/m² gegenüber
2014 zu.
Ausblick
In sehr guten Lagen sind Käufer immer weniger bereit, jede
Preisforderung zu akzeptieren. Engel & Völkers geht davon
aus, dass sich die Preise in diesen Lagen weiter auf dem
derzeitigen Niveau entwickeln werden. Angesichts des
hohen Preisniveaus in sehr guten Lagen rücken die guten
und mittleren Lagen in den Fokus. Besonders für Ein- und
Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen ist hier mit
anziehenden Preisen zu rechnen.
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Preise und Mieten nach Lagen
2014
2015*
2016
Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR
500.000 – 2.500.000
500.000 – 2.500.000
380.000 – 1.500.000
380.000 – 1.500.000
300.000 – 500.000
300.000 – 500.000
180.000 – 300.000
180.000 – 300.000




Eigentumswohnungen in EUR/m²
2.500 – 6.000
2.500 – 6.000
2.000 – 4.200
2.200 – 4.500
1.500 – 3.600
1.600 – 3.700
700 – 2.500
700 – 2.500




Miete in EUR/m²
10,00 – 15,00
10,00 – 15,00
8,00 – 11,50
8,00 – 11,50
6,50 – 8,50
6,50 – 8,50
5,00 – 6,50
5,00 – 6,50




* 1. Halbjahr
Quelle: Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Bonn
29
Wohnimmobilienmarkt
Braunschweig
Standort- und Marktentwicklung
Braunschweig ist angesichts der attraktiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, der Universität und des vielfältigen Kultur- und Bildungsangebots ein begehrter
Wohnstandort. Volkswagen, Bosch und Siemens sind
bedeutende Arbeitgeber in der zweitgrößten Stadt
Niedersachsens. Mit den steigenden Haushalts- und Einwohnerzahlen wächst die Nachfrage nach Wohneigentum.
Dementsprechend ist das Preisniveau in den vergangenen
Jahren kontinuierlich gestiegen.
Die höchsten Preise werden für Eigentumswohnungen in
der Innenstadt in direkter Lage an der Oker und in Walllage
gezahlt. Ebenfalls begehrt sind Immobilien im östlichen
Ringgebiet. Weitere sehr gute Lagen markieren das
Kanzlerfeld und das durch Jugendstilbebauung geprägte
Villenviertel Zuckerberg. Familien bevorzugen den Stadtteil Lehndorf und die Randlage Mascherode, die naturnahes Wohnen ermöglicht, bei gleichzeitig guter Anbindung
ans Zentrum. Die Nähe zum Bahnhof macht den Stadtteil
Viewegs Garten für Pendler attraktiv. Die wichtigsten
Kaufkriterien für Suchkunden sind ein aktueller energetischer Standard, ein Aufzug, ein Balkon, ein großes
Grundstück sowie Stellplätze oder eine Tiefgarage. Auf den
erhöhten Bedarf an Wohnraum reagiert die Stadt mit vielen
Neubauprojekten. Dazu zählt die Entwicklung des neuen
Stadtquartiers „Nördliches Ringgebiet“.
Der Wohnimmobilienmarkt war im Jahr 2014 durch anziehende Transaktionsvolumina gekennzeichnet. Im Häusersegment stieg auch die Anzahl der gehandelten Objekte auf
595 bei einem durchschnittlichen Transaktionsvolumen von
239.300 EUR (+14 %). Trotz sinkender Transaktionszahlen
im Bereich der Eigentumswohnungen wuchs das Transaktionsvolumen um ca. 5 % auf 163,4 Mio. EUR. Die
durchschnittlichen Erwerbskosten für eine Wohnung lagen
hier bei 133.600 EUR (+16 %).
Transaktionsanzahl EFH/ZFH und ETW
Ein- und Zweifamilienhäuser
Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW
Eigentumswohnungen
Ein- und Zweifamilienhäuser
1.500
1.361 1.352
1.223
1.250
1.300
158,7
Volumen in Mio. EUR
1.200
Anzahl
1.000
750
642
577
595
650
560
500
Eigentumswohnungen
200
150
155,0 155,2
163,4 165,0
142,4
129,0
120,7
152,3
136,7
100
50
250
0
2012 2013 2014 2015*
0
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Braunschweig, Engel & Völkers Residential
30
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Braunschweig, Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Braunschweig
Braunschweig - Lagen im Wohnimmobilienmarkt
Bevenrode
Thune
Harxbüttel
B4
Waggum
Wenden
B214
Bienrode
Hondelage
A2
Rühme
Rühme
Watenbüttel
Schunteraue
Gliesmarode Volkmarode
A392
Kanzlerfeld
Schapen
Wabe-Schunter
Lehndorf
Lamme
B248
Nordstadt
Östl. Ringgebiet
Westl. RinggebietInnenstadt
B1
A391
A39
Viewegs Garten-Bebelhof
Weststadt
Zuckerberg
Timmerlah
Rautheim
Südstadt
Heidberg
-Melverode Mascherode
Broitzem
Stiddien
Rüningen
A395
Geitelde
Leiferde
Stöckheim
Engel & Völkers Residential
Sehr gute Lage
Gute Lage
Mittlere Lage
Einfache Lage
Preisentwicklung
Auf dem Mietmarkt ist die starke Nachfrage deutlich spürbar. So sind die Mietpreise im ersten Halbjahr 2015 im
Vergleich zum Vorjahr in allen Lagen gestiegen. Die Preise
für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie für Eigentumswohnungen sind in sehr guten und guten Lagen leicht angezogen und blieben in mittleren und einfachen Lagen
unverändert. In den Toplagen können Spitzenpreise für
Ein- und Zweifamilienhäuser von bis zu 1,2 Mio. EUR
erzielt werden. Eigentumswohnungen in Bestlagen liegen
in der Spitze bei 3.800 EUR/m².
Ausblick
In Anbetracht der positiven Bevölkerungsentwicklung
und der starken Nachfrage nach Wohnraum geht
Engel & Völkers für das Jahr 2016 von einer stabilen bis
leicht steigenden Preisentwicklung auf dem Wohnimmobilienmarkt in Braunschweig aus. Verstärkt wird dieser
Trend durch die zunehmende Zahl an Kapitalanlegern.
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Preise und Mieten nach Lagen
2014
2015*
2016
Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR
400.000 – 1.000.000
400.000 – 1.200.000
250.000 – 800.000
280.000 – 900.000
200.000 – 500.000
200.000 – 500.000
150.000 – 320.000
150.000 – 320.000




Eigentumswohnungen in EUR/m²
2.000 – 3.500
2.300 – 3.800
1.500 – 3.000
1.800 – 3.250
950 – 2.400
950 – 2.400
800 – 1.350
800 – 1.350




Miete in EUR/m²
6,50 – 11,00
6,75 – 11,00
6,00 – 9,00
6,25 – 9,50
4,50 – 7,00
4,75 – 7,25
3,50 – 5,00
3,65 – 6,00




* 1. Halbjahr
Quelle: Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Braunschweig
31
Wohnimmobilienmarkt
Bremen
Standort- und Marktentwicklung
Namhafte Unternehmen wie Mercedes-Benz und die
Brauerei Beck & Co machen zusammen mit zahlreichen
Firmen aus der Schiffsbau- und Stahlindustrie Bremen zu
einem bedeutenden Wirtschaftsstandort. Die Universität
zieht zudem Wissenschaftler und Studierende in die
Hansestadt. In allen Segmenten übertrifft die Nachfrage
deutlich das Angebot, wodurch das Interesse an Immobilien
auch in den mittleren und einfachen Lagen steigt.
Schwachhausen und die östliche Vorstadt sind die unveränderten Toplagen für Miet- und Eigentumswohnungen. In
diese Stadtteile zieht es besonders ältere Singles, Paare
sowie Familien. Renovierte Altbauwohnungen mit drei bis
fünf Zimmern und einer Wohnfläche zwischen 80 und
140 m² zählen hier zu den gefragten Objektarten. Junge
Singles suchen im sogenannten Viertel zwischen Goetheplatz und St.-Jürgen-Straße nach Wohnraum. Für Familien,
die nach Häusern suchen, ist Oberneuland ein attraktiver
Transaktionsanzahl EFH/ZFH und ETW
Ein- und Zweifamilienhäuser
4.000
Stadtteil. Ebenfalls hoher Beliebtheit erfreut sich
Worpswede im Bremer Umland aufgrund der idyllischen
Lage und des vergleichsweise moderaten Preisniveaus. Dem
hohen Bedarf an Wohnraum in Bremen steht in allen
Segmenten ein geringes Angebot gegenüber. Potenzial
bieten Neubauprojekte wie im Faulenquartier in Stadtmitte.
Im Jahr 2014 hat sich das durchschnittliche Transaktionsvolumen für Häuser um 4 % auf 186.300 EUR erhöht. Diese
Entwicklung ist vor allem auf den Preisanstieg bei Doppelhäusern im Bestand zurückzuführen. Insgesamt wurden mit
2.077 Häusern und einem Volumen von 387 Mio. EUR
weniger Objekte als 2013 verkauft. Die Erhöhung der
Grunderwerbssteuer könnte einen Einfluss auf den Rückgang der Zahl der gehandelten Wohnungen mit 3.492
Immobilien und einem Umsatz von 428 Mio. EUR gehabt
haben. Durchschnittlich zahlten Käufer 122.566 EUR für
eine Wohnung. Das sind rund 4 % mehr als 2013.
Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW
Eigentumswohnungen
Ein- und Zweifamilienhäuser
3.557 3.492 3.600
3.400
2.199 2.231
2.077
400
Volumen in Mio. EUR
Anzahl
3.000
2.000
Eigentumswohnungen
500
3.802
2.200
2.000
1.000
380,6
401,2 387,0
426,8 417,8 428,0 441,2
418,1
416,7
380,1
300
200
100
0
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Bremen, Engel & Völkers Residential
32
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Bremen
0
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Bremen, Engel & Völkers Residential
Bremen - Lagen im Wohnimmobilienmarkt
Blumenthal
Vegesack
A270
Burglesum
Blockland
A281
Borgfeld
Gröpelingen
WESER
Seehausen
Walle
Überseestadt
Findorff
Horn-Lehe
Oberneuland
Woltmershausen
Strom
A27
Schwachhausen
Mitte
Neustadt
Vahr
Östliche
Vorstadt
Hastedt
Hemelingen
Osterholz
Huchting
A281/B6
A1
Obervieland
A28
Engel & Völkers Residential
Sehr gute Lage
Gute Lage
Mittlere Lage
Einfache Lage
Preisentwicklung
Im ersten Halbjahr 2015 verzeichnete Engel & Völkers im
Segment der Eigentumswohnungen einen leichten Preisanstieg in allen Lagen. Der Spitzenwert für hochwertige
Objekte kletterte auf 4.200 EUR/m². Im Segment der
Ein- und Zweifamilienhäuser scheint das Höchstpreisniveau erreicht zu sein. So blieben die Preise in sehr guten
Lagen unverändert gegenüber dem Vorjahr, während in
guten, mittleren und einfachen Lagen eine Erhöhung der
Preisuntergrenzen zu beobachten ist. Auch die Mieten in
den mittleren und einfachen Lagen ziehen weiter an.
Ausblick
Angesichts des knapper werdenden Angebots an Wohnraum
geht Engel & Völkers von einer weiteren Preiserhöhung auf
dem Wohnimmobilienmarkt aus. Besonders in den
mittleren und einfachen Lagen werden die Preise steigen,
da in den Toplagen Bremens derzeit nicht mehr viel
Steigerungspotenzial besteht. Der Trend geht hin zu
Mikroapartments und Mehrgenerationenhäusern.
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Preise und Mieten nach Lagen
2014
2015*
2016
Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR
520.000 – 1.650.000
520.000 – 1.650.000
380.000 – 875.000
385.000 – 875.000
190.000 – 475.000
195.000 – 485.000
135.000 – 275.000
140.000 – 285.000




Eigentumswohnungen in EUR/m²
1.600 – 3.700
1.700 – 4.200
1.450 – 3.200
1.500 – 3.300
1.200 – 2.400
1.250 – 2.450
900 – 1.800
950 – 1.850




Miete in EUR/m²
9,00 – 13,50
9,00 – 13,50
8,50 – 11,00
8,50 – 11,00
5,20 – 7,20
5,40 – 7,40
4,50 – 6,00
4,70 – 6,20




* 1. Halbjahr
Quelle: Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Bremen
33
Wohnimmobilienmarkt
Chemnitz
Standort- und Marktentwicklung
Chemnitz hat sich nach dem tief greifenden Wandel in den
1990er-Jahren zu einer modernen Industriestadt entwickelt
und zählt seither zu den wachstumsstärksten Städten
Deutschlands. Aufgrund der Ansiedlung zahlreicher mittelständischer Unternehmen und der namhaften Technischen Universität ist Chemnitz ein bedeutsamer
Wirtschaftsstandort. Die drittgrößte Stadt Sachsens bietet
durch ihre vielen Grünflächen, die Nähe zum Erzgebirge
und die vielfältigen Sport- und Kulturangebote eine hohe
Lebensqualität.
Angesichts des niedrigen Zinsniveaus hält die hohe Nachfrage nach Wohneigentum an. Besonders gefragt sind gehobene Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser. Junge
Familien schätzen das umfassende Kinderbetreuungs- und
Bildungsangebot und suchen Eigentumswohnungen mit
einer Mindestgröße von 90 m² und vier bis fünf Zimmern.
Zu den bedeutenden Veränderungen im Stadtbild gehört der
Transaktionsanzahl EFH/ZFH und ETW
Ein- und Zweifamilienhäuser
derzeitige Umbau der „Alten Aktienspinnerei“ zur Zentralbibliothek der Universität. Damit einher gehen die Entwicklung und Aufwertung angrenzender Quartiere wie des
Brühls, wo u. a. Wohnungen in Innenstadtlage entstehen.
Als herausragende Wohnadressen gelten die Straßenzüge
rund um den Schlossteich, den Adelsberg und das alte
Villenviertel in Schönau. Aufgrund ihrer günstigen Verkehrsanbindung an die A4 und A72 sind die Wohnlagen
Rabenstein und Glösa ebenso gefragt.
Die Transaktionszahlen im Segment der Eigentumswohnungen sind 2014 im Vergleich zu den Vorjahren gestiegen.
So wurden 100 Wohnungen mehr verkauft als 2013, das
entspricht einem Anstieg von 16 %. Dabei blieb das durchschnittliche Transaktionsvolumen auf dem Vorjahresniveau
von 81.600 EUR. Im Häusersegment wurden mit 179 Verkäufen ähnlich viele Objekte gehandelt wie im Vorjahr bei
einem Transaktionsvolumen von 27,7 Mio. EUR.
Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW
Eigentumswohnungen
750
713
Ein- und Zweifamilienhäuser
700
416
300
163
150
0
180
179
200
160
2012 2013 2014 2015*
57,1
49,0
40
31,8
30
25,2
30,9
32,9
27,7
24,8
20
10
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Chemnitz, Engel & Völkers Residential
34
Volumen in Mio. EUR
Anzahl
50
600
450
58,2
50,0
613
600
Eigentumswohnungen
60
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Chemnitz
0
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Chemnitz, Engel & Völkers Residential
Chemnitz - Lagen im Wohnimmobilienmarkt
GlösaDrainsdorf
Wittgensdorf
Ebersdorf
B169
Chemnitz
Center BornaHeinersdorf
B107
Furth
Hilbersdorf
B95
Röhrsdorf
A4
Schloßchemnitz
Rottluff Altendorf
Rabenstein
Zentrum
A72
Kaßberg
B173
Grüna
Lutherviertel
Reichen- Siegmar
brand
Kappel
Adelsberg
Bernsdorf
Helbersdorf
StelzendorfMorgenAltleite
chemnitz
Markersdorf
Hutholz
Harthau
Mittelbach
Gablenz
B174
Schönau
Euba
Sonnen- Yorckberg gebiet
Kleinolbersdorf
Reichenhain
Erfenschlag
Einsiedel
Klaffenbach
Engel & Völkers Residential
Sehr gute Lage
Gute Lage
Mittlere Lage
Einfache Lage
Preisentwicklung
Die Preise für Wohnimmobilien in Chemnitz befinden sich
auf einem vergleichsweise moderaten Niveau. In den Segmenten der Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser haben die Preise im ersten Halbjahr 2015
gegenüber 2014 in sehr guten Lagen leicht angezogen. Hier
übersteigt die Nachfrage nach sanierten Häusern auf großen Grundstücken deutlich das Angebot. Für erstklassige
Objekte in sehr guten Lagen wurden bis zu 750.000 EUR
aufgerufen. Die Preise für Eigentumswohnungen sind im
Vergleich zum Vorjahr auf maximal 2.400 EUR/m² gestiegen. Die Mietpreise haben sich gegenüber dem Vorjahr
kaum verändert und lagen in der Spitze bei 7,60 EUR/m².
Ausblick
Angesichts des Generationswechsels und der Flächenknappheit wird die Nachfrage das Angebot in den gesuchten
Lagen vermehrt übersteigen, sodass leichte Preissteigerungen in allen Segmenten zu erwarten sind. Ältere Menschen bieten ihre Häuser in Randlagen vermehrt zum Kauf
an und interessieren sich für barrierefreie Wohnungen in
Zentrumsnähe.
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Preise und Mieten nach Lagen
2014
2015*
2016
Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR
270.000 – 650.000
270.000 – 750.000
215.000 – 370.000
230.000 – 370.000
180.000 – 255.000
180.000 – 255.000
130.000 – 210.000
140.000 – 210.000




Eigentumswohnungen in EUR/m²
850 – 2.100
900 – 2.400
620 – 1.750
650 – 1.800
550 – 750
550 – 750
330 – 600
330 – 600




Miete in EUR/m²
5,60 – 7,60
5,90 – 7,60
4,80 – 6,10
4,80 – 6,10
4,20 – 5,00
4,20 – 5,00
3,20 – 4,50
3,20 – 4,50




* 1. Halbjahr
Quelle: Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Chemnitz
35
Wohnimmobilienmarkt
Darmstadt
Standort- und Marktentwicklung
Darmstadt liegt in der Technologieregion Rhein-MainNeckar und ist nach Frankfurt am Main, Wiesbaden und
Kassel die viertgrößte Stadt des Landes Hessen. Sie genießt
überregional den Ruf als Wissenschaftsstadt dank der Technischen Universität, zwei Hochschulen und den über
30 Forschungseinrichtungen. Rund 122 Hektar innerstädtische Konversionsflächen bieten attraktives Wohnraumpotenzial für die stetig wachsende Bevölkerung.
Johannesviertel und Bessungen beliebt. Im Süden der Stadt
entsteht in den kommenden Jahren auf dem Areal der ehemaligen Lincoln-Siedlung ein modernes neues Quartier für
rund 3.000 Menschen. Erste Studentenwohnungen sind
bereits durch den Umbau von Bestandsgebäuden entstanden. Eigentumswohnungen stehen verstärkt im Fokus von
Kapitalanlegern aufgrund der wachsenden Anzahl an Studenten und Young Professionals.
Besonders gefragt sind städtische Villenlagen wie das
Paulusviertel, das Steinbergviertel, das Komponistenviertel,
die Rosenhöhe und die Villenkolonie. Familien zieht es vor
allem in Stadtteile wie Eberstadt, Arheilgen, Bessungen und
die Heimstättensiedlung. Käufer legen neben einer ruhigen
Wohnlage Wert auf ein durchdachtes Raumkonzept sowie
auf weitere Umbau- oder Anbaumöglichkeiten der Immobilie. Unter jüngeren Interessenten sind Altbauwohnungen
in guten Lagen wie dem Martinsviertel, dem
Der Wohnimmobilienmarkt in Darmstadt ist weiterhin
durch ein dynamisches Transaktionsgeschehen gekennzeichnet. So sank die Anzahl der Transaktionen im Bereich
der Eigentumswohnungen im Vergleich zum Vorjahr um
27 % auf 730 Verkäufe, bei einem gestiegenen durchschnittlichen Transaktionsvolumen von 201.600 EUR (+4 %). Im
Häusersegment zahlten Käufer im Schnitt 372.100 EUR für
ein Objekt. Insgesamt wurden hier 183 Immobilien mit
einem Gesamtvolumen von 68,1 Mio. EUR gehandelt.
Transaktionsanzahl EFH/ZFH und ETW
Ein- und Zweifamilienhäuser
Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW
Eigentumswohnungen
Ein- und Zweifamilienhäuser
193,2
186,9
1.001
900
874
800
730
700
600
400
230
200
215
183
220
Volumen in Mio. EUR
1.000
Anzahl
Eigentumswohnungen
200
1.200
146,7
150
100
147,2
145,4
88,0
84,0
81,9
68,1
63,3
50
170
0
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Darmstadt, Engel & Völkers Residential
36
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Darmstadt
0
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Darmstadt, Engel & Völkers Residential
Darmstadt - Lagen im Wohnimmobilienmarkt
Wixhausen
B3
A5
Arheilgen
Kranichstein
A67
B42
Komponistenviertel
Martinsviertel
Johannesviertel
Rosenhöhe
Mathildenhöhe
Waldkolonie
Stadtzentrum
Woogsviertel
A672
Siedlung Tann
B26
Verlagsviertel
Paulusviertel
Alt Bessungen
Steinbergviertel
Bessungen
Heimstättensiedlung
An der Ludwigshöhe
B449
Villenkolonie
Eberstadt
Alt-Eberstadt
A67
Am Frankenstein
A5
Kirchtannensiedlung
Engel & Völkers Residential
Sehr gute Lage
Gute Lage
Mittlere Lage
Einfache Lage
Preisentwicklung
Die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser sind im
ersten Halbjahr 2015 in allen Lagen gegenüber 2014 leicht
gestiegen. Für hochwertige Objekte in Toplagen wurden
bis zu 1,8 Mio. EUR aufgerufen. Bei Eigentumswohnungen beobachtete Engel & Völkers eine Erhöhung der
Preisobergrenzen in allen Lagen. In der Spitze kletterten
die Preise auf bis zu 5.500 EUR/m². Die Mietpreise haben
sich hingegen nicht verändert. Hier reichte die Preisspanne
im Schnitt von 5,00 EUR/m² in einfachen Lagen bis
14,00 EUR/m² in sehr guten Lagen.
Ausblick
Die weiterhin wachsende Nachfrage trifft in Darmstadt auf
ein knappes Angebot. Für 2016 geht Engel & Völkers von
steigenden Preisen in allen Lagen im Segment der Häuser
aus. Für Eigentumswohnungen ist mit anziehenden Preisen
in guten, mittleren und einfachen Lagen zu rechnen. Die
Entwicklung der ehemaligen Kasernenflächen der USStreitkräfte wird dem Wohnimmobilienmarkt zukünftig
etwas Entlastung bringen.
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Preise und Mieten nach Lagen
2014
2015*
2016
Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR
550.000 – 1.700.000
600.000 – 1.800.000
380.000 – 650.000
400.000 – 700.000
320.000 – 450.000
350.000 – 500.000
260.000 – 320.000
280.000 – 350.000




Eigentumswohnungen in EUR/m²
3.800 – 5.000
4.000 – 5.500
2.800 – 3.800
2.800 – 4.000
2.000 – 3.200
2.000 – 3.500
1.300 – 1.900
1.300 – 2.000




Miete in EUR/m²
10,00 – 14,00
10,00 – 14,00
9,00 – 11,00
9,00 – 11,00
7,50 – 9,50
7,50 – 9,50
5,00 – 8,00
5,00 – 8,00




* 1. Halbjahr
Quelle: Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Darmstadt
37
Wohnimmobilienmarkt
Dortmund
Standort- und Marktentwicklung
Dortmund ist das Wirtschafts- und Handelszentrum
Westfalens. Zudem bildet die in der Metropolregion RheinRuhr gelegene Stadt einen bedeutenden Wissenschafts- und
Technologiestandort. Das anhaltend niedrige Zinsniveau
fördert die Nachfrage nach Wohneigentum. Neubauentwicklungen wie am Phoenix-See und am Güterbahnhof
Süd ziehen Interessenten und Käufer aus dem Umland an.
Bei Singles und Paaren erfreuen sich besonders das Kreuzviertel in der Innenstadt West und das Kaiserstraßenviertel
in der Innenstadt Ost großer Beliebtheit. Zu den attraktiven
Lagen für Best Ager zählt Kirchhörde. Familien suchen
überwiegend im Dortmunder Süden nach Wohnraum.
Gesucht werden hochwertige Eigentumswohnungen mit
Aufzug und Tiefgarage ebenso wie energetisch moderne
Ein- und Zweifamilienhäuser. Aufgrund des begrenzten
Neubaupotenzials richtet sich das Interesse der Käufer auch
auf unsanierte Objekte in gefragten Lagen. Käufer, die
Transaktionsanzahl EFH/ZFH und ETW
Ein- und Zweifamilienhäuser
Wohnungen als Geldanlage erwerben, machen derzeit etwa
20 % der Suchkunden aus. Diese Käufergruppe bevorzugt
Objekte, die Wertstabilität und rentable Mieten versprechen.
Hoch im Kurs stehen Neubauwohnungen am Phoenix-See.
Das Jahr 2014 war durch einen deutlichen Anstieg der
Verkäufe im Wohnungssegment (+22 %) gekennzeichnet.
Insgesamt wurden 2.012 Wohnungen mit einem Transaktionsumsatz von 230,5 Mio. EUR gehandelt. 2014 hat
sich die Anzahl der Erstverkäufe im Vergleich zu 2013
mehr als verdoppelt. So zahlten Käufer 2014 rund 114.600
EUR für eine Wohnung, was einem Plus von 9 % gegenüber
dem Vorjahr entspricht. Im Häusersegment wurden 1.116
Objekte mit einem Umsatz von 278,3 Mio. EUR verkauft.
Auch hier setzt sich der Aufwärtstrend fort. Das durchschnittliche Transaktionsvolumen stieg gegenüber 2013 um
5 % auf 249.400 EUR.
Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW
Eigentumswohnungen
Ein- und Zweifamilienhäuser
2.500
300
2.012 2.000
Anzahl
1.603 1.645
1.800
1.500
1.000
987 1.011
1.116 1.120
1.000
500
0
254,4
217,0
230,5 231,4
208,3
200
170,1 172,6
150
100
50
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Dortmund, Engel & Völkers Residential
38
239,7
250
Volumen in Mio. EUR
2.000
Eigentumswohnungen
278,3 284,9
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Dortmund
0
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Dortmund, Engel & Völkers Residential
Dortmund - Lagen im Wohnimmobilienmarkt
D
O
RT
M
A2
U
N
D
-E
Mengede
M
SK
A
N
A
L
A42
Brechten
Lanstrop
Derne
Eving
Lindenhorst
Bodelschwingh
Schamhorst
Westerfilde
Huckarde
Wickede
Kirchlinde
Wambel
Innenstadt Nord
Brackel
Marten
Asseln
Körne
City
A45
Lütgendortmund
Innenstadt West
A44
Innenstadt Ost
B1
Innenstadt Süd
A40
Gartenstadt Schüren
Phoenix-See
Kley
Oespel
Barop
Sölde
Aplerbeck
Berghofen
Hombruch
Lichtendorf
Benninghofen
Lücklemberg
A44
A1
Hörde
Wellinghofen
Kirchhörde
Höchsten
Wichlinghofen
Bittermark
Engel & Völkers Residential
Sehr gute Lage
Syburg
Gute Lage
Mittlere Lage
Einfache Lage
Preisentwicklung
Die Preise für Wohnimmobilien entwickeln sich insgesamt
auf einem stabilen bis leicht steigenden Niveau. Im Segment
der Eigentumswohnungen haben sich die Preisuntergrenzen
in guten und sehr guten Lagen leicht erhöht. Der Spitzenwert in Toplage beträgt unverändert 4.100 EUR/m². Bei
Ein- und Zweifamilienhäusern sind in guten und mittleren
Lagen die spürbarsten Preisveränderungen zu beobachten.
Der maximale Mietpreis ist leicht gegenüber 2014 auf
12,50 EUR/m² geklettert.
Ausblick
In den gesuchten Lagen wird die Nachfrage das Angebot
weiterhin übersteigen. Da die Preise bereits ein sehr hohes
Niveau erreicht haben, ist zukünftig von einer stabilen
Preisentwicklung auszugehen. In den begehrten Lagen von
Kirchhörde und Lücklemberg sind mittelfristig leichte
Preissteigerungen vorwiegend bei neuen bzw. neuwertigen
und hochwertigen Eigentumswohnungen zu erwarten.
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Preise und Mieten nach Lagen
2014
2015*
2016
Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR
450.000 – 2.000.000
450.000 – 2.000.000
350.000 – 800.000
360.000 – 820.000
200.000 – 500.000
210.000 – 500.000
100.000 – 350.000
100.000 – 350.000




Eigentumswohnungen in EUR/m²
1.400 – 4.100
1.450 – 4.100
1.100 – 2.800
1.150 – 2.800
900 – 2.500
900 – 2.500
500 – 2.200
500 – 2.200




Miete in EUR/m²
8,80 – 12,00
8,80 – 12,50
7,50 – 10,50
8,00 – 11,00
5,50 – 7,50
5,50 – 7,50
4,25 – 5,50
4,25 – 5,50




* 1. Halbjahr
Quelle: Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Dortmund
39
Wohnimmobilienmarkt
Dresden
Standort- und Marktentwicklung
Eine positive Wirtschaftsentwicklung, hervorragende
Bildungs- und Forschungseinrichtungen sowie ein vielfältiges Kulturangebot kennzeichnen die mit mehr als
536.000 Einwohnern zweitbevölkerungsreichste Stadt
Sachsens. Die historische Dresdner Altstadt mit der
Frauenkirche, der Semperoper und dem Zwinger ist international bekannt. Durch zahlreiche Unternehmen aus den
Bereichen Mikroelektronik, Informations- und Biotechnologie sowie Elektrotechnik ist die Stadt zudem ein
attraktiver Arbeitsstandort. Kontinuierlich steigende Bevölkerungszahlen sorgen für eine hohe Nachfrage auf dem
Dresdner Wohnimmobilienmarkt.
Die Stadtteile Weißer Hirsch, Loschwitz, Striesen und
Blasewitz gehören zu den Toplagen und erfreuen sich einer
steigenden Nachfrage. Insbesondere sanierte Altbauten
sowie Villen am Elbhang sind bei der gehobenen Käuferschicht sehr begehrt. Aufgrund seiner Nähe zum
Transaktionsanzahl EFH/ZFH und ETW
Ein- und Zweifamilienhäuser**
Ein- und Zweifamilienhäuser**
512,2
3.400
2.000
1.500
1.000
0
436
452
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
Quelle: Gutachterausschuss Dresden, Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Dresden
542,8
498,8
470,3
438,0
400
300
200
100
470
430
* Prognosespanne
** ausgenommen DHH und RHH
40
500
Volumen in Mio. EUR
Anzahl
2.500
447
Eigentumswohnungen
600
3.000
500
Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW
3.631 3.700
3.368
3.500
In 2014 wurden deutlich mehr Wohnimmobilien gehandelt
als 2013. Insgesamt wurden 3.631 Wohnungen mit einem
Transaktionsvolumen von 512,2 Mio. EUR verkauft.
Durchschnittlich zahlten die Käufer ca. 141.000 EUR für
eine Wohnung – rund 8 % mehr als 2013. Grund hierfür ist
der verstärkte Handel höherpreisiger Neubauwohnungen.
Im Häusersegment wurden 452 Objekte mit einem Volumen von 108,8 Mio. EUR verkauft. Das durchschnittliche
Transaktionsvolumen lag bei 240.000 EUR (+5 %).
Eigentumswohnungen
3.862
4.000
Regierungsviertel ist das Preußische Viertel besonders bei
Regierungsvertretern und Beamten gefragt. Eine Vielzahl
an Neubauprojekten auf Brachflächen oder in Baulücken
im Zentrum erweitert das gegenwärtig knappe Angebot an
attraktiven und modernen Eigentumswohnungen. Gesucht
werden vorwiegend hochwertige Wohnungen zur Eigennutzung ab einer Größe von 120 m². Die Kaufinteressenten
kommen zu 80 % aus den alten Bundesländern.
0
108,8 115,4
90,8 100,0
105,6
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
** ausgenommen DHH und RHH
Quelle: Gutachterausschuss Dresden, Engel & Völkers Residential
Dresden - Lagen im Wohnimmobilienmarkt
Marsdorf
Gomlitz
A13
Weixdorf
Lausa
Schönborn
Langebrück
Wilschdorf
Engel
Klotzsche
Hellerau
Hellerberge
Dresdner Heide
Trachau Pieschen Nord/
Niedergohlis
Trachenberge
NiederAlbertstadt
Obergohlis
Pieschen
wartha
Kaditz
Leipziger
Cossebaude
Stetzsch
Vorstadt Preußisches
Mickten
MobOber- BrabViertel
Weißig
schatz Kemnitz
Äußere
Weißer Hirsch
wartha schütz Leuteritz
Rossendorf
Übigau
Neustadt
ELBE
Bühlau
RennersMerbitz Briesnitz
Innere
Loschdorf A4
Neustadt
Blasewitz
RochCotta Friedrichsstadt
Podemus
OmseSchullwitz
Gönns- Cunnerswitz
Altwitz
UnkersAltOcker- witz LeuteRoitzsch
dorf dorf
Waschstadt II
witz
dorf
stadt I
witz
Striesen
PappEschdorf
witz
Schönfeld
Gompitz
Wölfnitz Löbtau
Steinbach
ritz HelfenTolkePennGruna
Gorbitz
ReitzenNaußberg MalschenSüdvorstadt
witz NiederZöllmen rich Altdorf
poyritz
Roß- litz
dorf
ZaschenStrehlen
Seidnitz
Räckfranken
ZschertLaubethal
HosterKrieschendorf
Plauen nitz
nitz
Dobritz gast
witz
Dölzschen
dorf
Borsberg
KleinKleinpestitz
Reick
Leuben
Mock- Leubnitzzschachwitz Pillnitz
Kaitz ritz
Neupstra
OberGitter- Coschütz
GroßTorna Prohlis
Gostritz
poyritz
see
zschachwitz
NiederMeußlitz Söbsedlitz
rigen
Sporbitz
Nickern
Zschieren
Großluga
Kauscha
Lockwitz
A17
& Völkers Residential
Kleinluga
Sehr gute Lage
Gute Lage
Mittlere Lage
Einfache Lage
Preisentwicklung
Auf dem Dresdner Immobilienmarkt wurden im ersten
Halbjahr 2015 stabile Preise registriert. Die Kaufpreise für
Einfamilienhäuser erreichten in den Toplagen weiterhin
Höchstwerte von durchschnittlich 2,5 Mio. EUR. In den
guten Lagen zahlten Käufer bis zu 800.000 EUR. Bei
Eigentumswohnungen haben sich die Preise auf dem Vorjahresniveau gehalten. Die Quadratmeterpreise in den Bestlagen liegen aktuell zwischen 2.000 und 3.800 EUR. Auch
die Mietpreise sind stabil geblieben. Für hochwertige Wohnungen in Toplagen wurden bis zu 13,00 EUR/m² aufgerufen.
Ausblick
Für das Jahr 2016 erwartet Engel & Völkers einen leichten
Preisanstieg für Wohnimmobilien in den begehrten Lagen.
Der ungebrochene Trend zum Wohnen in der Stadt lässt die
Einwohnerzahl steigen und sorgt für eine konstant hohe
Nachfrage. Demzufolge zeigen die Immobilienpreise in den
ländlichen Kreisen von Dresden weniger Entwicklungspotenzial.
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Preise und Mieten nach Lagen
2014
2015*
2016
Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR
550.000 – 2.500.000
550.000 – 2.500.000
350.000 – 800.000
350.000 – 800.000
180.000 – 500.000
180.000 – 500.000
90.000 – 220.000
90.000 – 220.000




Eigentumswohnungen in EUR/m²
2.000 – 3.800
2.000 – 3.800
1.300 – 3.000
1.300 – 3.000
1.000 – 1.800
1.000 – 1.800
600 – 1.200
600 – 1.200




Miete in EUR/m²
8,00 – 13,00
8,00 – 13,00
6,50 – 10,00
6,50 – 10,00
5,50 – 7,50
5,50 – 7,50
4,50 – 6,00
4,50 – 6,00




* 1. Halbjahr
Quelle: Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Dresden
41
Wohnimmobilienmarkt
Düsseldorf
Standort- und Marktentwicklung
Auf dem Wohnimmobilienmarkt in der Landeshauptstadt
Nordrhein-Westfalens herrscht eine hohe Nachfrage, die
durch das anhaltende Bevölkerungswachstum stetig verstärkt wird. Als Messestadt, stabiler Wirtschafts- und Wissenschaftsstandort sowie Sitz einiger börsennotierter
Unternehmen zieht Düsseldorf zahlreiche Erwerbstätige
und Studenten an. Gegenwärtig leben mehr als
604.000 Einwohner in der Stadt am Rhein. Überregional
bekannt sind besonders die luxuriöse Einkaufsstraße
Königsallee, die Altstadt sowie der Düsseldorfer Karneval.
Die linksrheinischen Toplagen wie Ober- und Niederkassel,
geprägt von Jugendstilhäusern und einem gehobenen Flair,
erfreuen sich großer Beliebtheit. Zudem ist das außerhalb
des Stadtgebiets direkt am Rhein gelegene Villenviertel
Meerbusch-Büderich sehr gefragt. Bevorzugte Objektarten
sind hier Einfamilienhäuser mit einer Wohnfläche von rund
200 m². Neubauprojekte gibt es überwiegend im gehobenen
Transaktionsanzahl EFH/ZFH und ETW
Ein- und Zweifamilienhäuser
4.000
Die Anzahl der Transaktionen von Wohnimmobilien ist
gegenüber dem Vorjahr wieder gestiegen. Gründe hierfür
liegen u. a. in der Grunderwerbssteuererhöhung 2015. Insgesamt wurden 3.705 Wohnungen für 958,3 Mio. EUR
gehandelt. Im Schnitt zahlten Käufer mit 258.700 EUR ca.
so viel wie 2013 für ein Objekt. Im Häusersegment stieg
das durchschnittliche Transaktionsvolumen deutlich gegenüber dem Jahr zuvor auf ca. 566.500 EUR (+7%). Der
Gutachterausschuss registrierte 748 Hausverkäufe mit
einem Transaktionsvolumen von 423,8 Mio. EUR.
Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW
Eigentumswohnungen
3.751
Ein- und Zweifamilienhäuser
Eigentumswohnungen
1.000
3.705 3.730
3.446
3.500
Segment, obwohl ein hoher Bedarf an bezahlbaren Objekten im mittleren Preissegment besteht. Familien suchen
verstärkt nach Häusern in den Randlagen im Düsseldorfer
Umland, wo sich die Immobilienpreise auf einem niedrigeren Niveau befinden als im Zentrum. Auch für Kapitalanleger ist Düsseldorf ein interessanter Investitionsstandort.
958,3 964,8
893,7 887,3
946,7
3.660
800
Volumen in Mio. EUR
3.000
Anzahl
2.500
2.000
1.500
1.000
741
748
770
331,6
383,4
200
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Düsseldorf, Engel & Völkers Residential
42
423,8 440,6
412,8
400
670
500
0
625
600
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Düsseldorf
0
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Düsseldorf, Engel & Völkers Residential
Düsseldorf - Lagen im Wohnimmobilienmarkt
A524
Ratingen-Lintorf
Wittlaer
Ratingen-Hösel
Angermund
Kaisers- Kalkum
werth
Lichtenbroich
A44
Lohausen
Stockum
A57
Meerbusch
A52
Unterrath
A44
A52
Rath
RH
MörsenEIN Golzbroich
Ludenberg
heim
Lörick
Hubbelrath
Derendorf
NiederGrafenkassel Pempelfort
berg
Heerdt
Düsseltal
Oberkassel AltA3
stadtStadt-Flingern Nord
Gerresheim
mitte
Flingern
Hafen Carlstadt
UnterbilkFriedrich- Süd
Vennhausen
stadt
Oberbilk
Unterbach
Eller
Hamm Bilk
Volmers-Flehe
werth
Wersten
A46
Hassels
Reisholz
Holthausen
A46
A59
Benrath
Itter
Himmelgeist
Garath
Urdenbach
Hellerhof
Engel & Völkers Residential
Sehr gute Lage
Gute Lage
Mittlere Lage
Einfache Lage
Preisentwicklung
Die Preise für Wohnimmobilien in Düsseldorf haben im
ersten Halbjahr 2015 leicht angezogen. Während die Kaufpreise für Einfamilienhäuser in den Bestlagen stabil
blieben, sind in den mittleren und einfachen Lagen die
Preisuntergrenzen leicht gestiegen. Leicht angezogen
haben die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen
durch Neubauprojekte in den sehr guten und guten Lagen.
In den besten Lagen liegen sie aktuell zwischen 4.400 und
10.000 EUR. Für exklusive Neubauwohnungen in guten
Lagen werden bis zu 6.000 EUR/m² aufgerufen. Die
Mieten haben sich auf einem konstant hohen Niveau eingependelt und reichen von 6,10 bis 22 EUR/m².
Ausblick
Die Nachfrage nach bezahlbaren Immobilien bleibt hoch
und trifft auf ein begrenztes Angebot. Die Stadt reagiert
darauf mit Neubau- und Umwandlungsprojekten wie z. B.
auf dem Areal der ehemaligen Glashütte in Gerresheim, wo
1.400 Wohneinheiten entstehen sollen. Engel & Völkers
erwartet für 2016 eine stabile Preisentwicklung auf einem
hohen Niveau.
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Preise und Mieten nach Lagen
2014
2015*
2016
Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR
800.000 – 3.800.000
800.000 – 3.800.000
400.000 – 2.500.000
400.000 – 2.500.000
280.000 – 800.000
300.000 – 800.000
200.000 – 400.000
230.000 – 400.000




Eigentumswohnungen in EUR/m²
4.300 – 9.000
4.400 – 10.000
2.600 – 5.500
2.600 – 6.000
2.200 – 3.500
2.200 – 3.600
1.300 – 3.000
1.300 – 3.000




Miete in EUR/m²
12,00 – 22,00
12,10 – 22,00
9,90 – 18,00
9,90 – 18,00
7,50 – 12,00
7,60 – 12,00
6,00 – 8,00
6,10 – 8,00




* 1. Halbjahr
Quelle: Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Düsseldorf
43
Wohnimmobilienmarkt
Erfurt
Standort- und Marktentwicklung
Durch die Ansiedlung zahlreicher Großunternehmen und
durch die historische Universität hat sich Erfurt zu einem
bedeutenden Industrie- und Bildungsstandort entwickelt.
Verkehrsgünstig zwischen Berlin, München und Frankfurt
gelegen, zieht die Landeshauptstadt Thüringens sowohl
Fachkräfte als auch Investoren an. Der Ausbau Erfurts zum
ICE-Knotenpunkt dürfte sich ebenfalls positiv auswirken.
Diese Rahmenbedingungen führen zu steigenden Einwohnerzahlen und einer damit verbundenen Erhöhung der
Nachfrage nach Wohnraum.
Eine der ersten Adressen von Erfurt ist die Altstadt mit dem
gut erhaltenen mittelalterlichen Stadtkern und ihrer hervorragenden Infrastruktur. Ebenso gefragt sind Miet- und
Kaufobjekte in der Löbervorstadt, der Brühlervorstadt und
Hochheim. Bei Einfamilienhäusern legen Käufer Wert auf
eine Wohnfläche ab 120 m² und auf eine Grundstücksgröße
zwischen 500 und 800 m². Ebenso wichtig ist eine
Transaktionsanzahl EFH/ZFH und ETW
606
Anzahl
650
300
200
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Erfurt, Engel & Völkers Residential
44
90,6
80
79,7
76,6
60
47,3
40
40,1
37,6
32,8
35,5
20
150
100
0
178
Eigentumswohnungen
96,8
83,9
400
159
Ein- und Zweifamilienhäuser
100
572
550
500
199
Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW
Eigentumswohnungen
671
600
200
Für ein Ein- oder Zweifamilienhaus gaben die Erfurter
2014 im Schnitt 225.200 EUR aus und damit 9 % mehr als
im Jahr zuvor. Insgesamt wurden 178 Häuser mit einem
Umsatz von 40,1 Mio. EUR gehandelt. Trotz gestiegener
Baufertigstellungen im Jahr 2014 ist die Anzahl der
Transaktionen im Segment der Eigentumswohnungen
rückläufig. Das durchschnittliche Transaktionsvolumen
blieb mit einem Wert von 139.300 EUR nahezu unverändert
gegenüber dem Vorjahr. Insgesamt wurden 572 Wohnungen
mit einem dazugehörigen Umsatz von 79,7 Mio. EUR
verkauft.
Volumen in Mio. EUR
Ein- und Zweifamilienhäuser
700
attraktive Lage in den bevorzugten Stadtteilen. Wertsteigerungspotenzial haben besonders Neubauprojekte in mittleren Lagen wie Krämpfervorstadt und Johannesvorstadt.
Der flächendeckend steigende Sanierungsgrad und fortlaufende städtische Entwicklungsmaßnahmen führen zu einer
stetigen Aufwertung dieser Stadtviertel.
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Erfurt
0
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Erfurt, Engel & Völkers Residential
Erfurt - Lagen im Wohnimmobilienmarkt
A71
Stotternheim
Mittelhausen
B4
Schwerborn
Sulzer
Siedlung
Kühnhausen
Töttelstädt
Salomonsborn
Marbach
Alach
Brühlervorstadt
Ermstedt
Töttleben
Gispersleben Roter
HohenBerg Rote
Moskauer
Bergsiedlung winden
Platz
Rieth Ilversgehofen
Tiefthal
Vieselbach
Johannesplatz
Ringelberg Azmannsdorf
AndreasJohannesvorstadt
vorstadt
KrämpferLinderbach
vorstadt
Altstadt
Bindersleben
Löbervorstadt
Frienstedt
Wallichen
Kerspleben
Hochheim
Daberstedt
Dittelstedt Urbich
Herrenberg
Hochstedt
Büßleben
Schmira
B7
Niedernissa
Melchendorf
Rohda
BischlebenStedten
A4
Egstedt
MöbisburgRhoda
Engel & Völkers Residential
Sehr gute Lage
Waltersleben
Molsdorf
Gute Lage
Mittlere Lage
Preisentwicklung
In allen Lagen und Segmenten verzeichnete Engel &
Völkers im ersten Halbjahr 2015 einen leichten Anstieg der
Wohnimmobilienpreise gegenüber dem Vorjahr. Einen
deutlichen Sprung machten Eigentumswohnungen in sehr
guter Lage. Grund für diese Entwicklung sind erstklassige
Neubauten, für die sich Preise erzielen lassen, die weit über
dem bisherigen Durchschnitt liegen. Die große Nachfrage
nach Ein- und Zweifamilienhäusern hat in allen Lagen zu
einem Anstieg der Kaufpreise geführt. So zahlten Käufer
in Toplagen bis zu 1,35 Mio. EUR. Eigentumswohnungen
in guter Lage sind auf maximal 2.500 EUR/m² gestiegen.
Auch die Preisspannen für Mieten sind in allen Lagen
leicht gestiegen.
Ausblick
Besonders in den zentralen Lagen dürfte angesichts steigender Bevölkerungszahlen der Nachfrageüberschuss
anhalten. Durch den Angebotsengpass rücken auch einfache und mittlere Lagen vermehrt in den Fokus von
Käufern und Mietern. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern
geht Engel & Völkers von weiteren Preissteigerungen aus.
Einfache Lage
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Preise und Mieten nach Lagen
2014
2015*
2016
Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR
410.000 – 1.300.000
420.000 – 1.350.000
230.000 – 450.000
250.000 – 480.000
150.000 – 280.000
160.000 – 300.000
100.000 – 160.000
120.000 – 175.000




Eigentumswohnungen in EUR/m²
2.000 – 2.800
2.400 – 3.500
1.750 – 2.200
1.800 – 2.500
1.200 – 1.750
1.250 – 1.800
800 – 1.200
850 – 1.250




Miete in EUR/m²
7,00 – 9,50
7,10 – 10,50
6,00 – 7,60
6,20 – 8,50
5,00 – 6,60
5,20 – 7,50
4,20 – 5,80
4,20 – 6,60




* 1. Halbjahr
Quelle: Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Erfurt
45
Wohnimmobilienmarkt
Essen
Standort- und Marktentwicklung
In der ehemaligen Industriestadt im Ruhrgebiet herrscht eine
hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien, die durch steigende
Bevölkerungszahlen stetig verstärkt wird. Bedeutende Großunternehmen wie ThyssenKrupp und die RWE AG, eine
renommierte Universität sowie vielfältige Kunst- und Kultureinrichtungen machen Essen zu einem beliebten Arbeitsund Wohnstandort.
In den gefragten südlichen Lagen wie Bredeney und Stadtwald sind großzügige Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser sehr begehrt. Die absolute Toplage, das
Brucker-Holt-Viertel, ist durch repräsentative Anwesen und
Villen geprägt. Eine weitere Bestlage ist Rüttenscheid mit
seinen alten Stadtvillen aus den 1930er-Jahren, Häuser wie
Eigentumswohnungen sind hier heiß begehrt. Singles, Paare,
aber auch Best Ager zieht es überwiegend nach Rüttenscheid
oder Bredeney, wo die Umwandlung von Altbestand in
attraktive Neubauwohnungen für positive Impulse sorgt. Die
Transaktionsanzahl EFH/ZFH und ETW
Ein- und Zweifamilienhäuser
Stadtteile Heisingen, Werden und Heidhausen werden traditionell von Familien bevorzugt. Besonders positiv entwickeln sich gegenwärtig die Wasserlagen rund um den
Baldeneysee und an der Ruhr. So entstehen in Kettwig direkt
am Ruhrufer eine Vielzahl an hochwertigen Einfamilienhäusern und modernen Eigentumswohnungen. Aber auch der
Norden Essens gewinnt an Attraktivität durch die Neubauentwicklungen im Universitätsviertel.
2014 wurden erneut mehr Wohnimmobilien transferiert als
im Vorjahr. So stieg die Anzahl der gehandelten Ein- und
Zweifamilienhäuser um 12 % auf 961. Das dazugehörige
Volumen legte ebenfalls um 15 % auf 286,2 Mio. EUR zu.
Die durchschnittlichen Erwerbskosten für ein Haus stiegen
damit auf rund 297.800 EUR (+3 % gegenüber dem Vorjahr). Auf dem Wohnungsmarkt wurden 2.170 Wohnungen
mit einem Volumen von 316,3 Mio. EUR gehandelt. Im
Schnitt zahlten die Käufer 145.800 EUR für eine Wohnung.
Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW
Eigentumswohnungen
Ein- und Zweifamilienhäuser
2.500
2.052
2.000
2.170 2.200
877
855
961
970
880
500
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Essen, Engel & Völkers Residential
46
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Essen
Volumen in Mio. EUR
Anzahl
1.500
0
316,3
2.000
1.752
1.000
Eigentumswohnungen
400
286,2 291,8
300
236,8
248,1
289,9
330,3
300,3
264,7
228,0
200
100
0
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Essen, Engel & Völkers Residential
Essen - Lagen im Wohnimmobilienmarkt
L
NA
KA
E
RN
HE
Karnap
N
EI
RH
Altenessen Nord
A42
Katernberg
BergeborbeckVogelheim
Dellwig
Gerschede
Altenessen Süd
StoppenbergSchonnebeck
Frintrop
Borbeck- Bochold
Bedingrade Mitte
Altendorf
Schönebeck
Nordviertel
Frillendorf
Ostviertel A40
Stadtkern
Kray
Leithe
Frohnhausen
SüdostviertelHuttrop
Südviertel
Holsterhausen
Steele
Freisenbruch
Horst
Fulerum
Rüttenscheid Bergerhausen
MargarethenRelling-Überruhr-Hinsel
höhe
Überruhr-Burgaltendorf
Holthausen
HR
RU
Stadtwaldhausen
Bredeney
Haarzopf
Hügelpark
BALDENEYSEE
Schuir
Fischlaken
Heisingen
Byfang
Werden
A52
Kupferdreh
Heidhausen
Kettwig
A44
Engel & Völkers Residential
Sehr gute Lage
A535
Gute Lage
Mittlere Lage
Einfache Lage
Preisentwicklung
Im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser haben sich
die Kaufpreise auf einem konstanten Niveau gehalten und
erreichten in den Toplagen weiterhin Höchstwerte von
durchschnittlich 2,5 Mio. EUR. Leicht angezogen haben die
Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in den
gefragten Lagen. So zahlten Käufer in den sehr guten Lagen
zwischen 3.300 und 5.000 EUR/m². Die Mieten sind in
allen Lagen stabil geblieben und liegen in den Bestlagen
aktuell zwischen 9,00 und 13,00 EUR/m².
Ausblick
Die Nachfrage nach Immobilien bleibt hoch und übertrifft
in den gefragten Lagen das Angebot. Engel & Völkers
erwartet für 2016 stabile Kaufpreise und leicht steigende
Mieten in den guten und sehr guten Lagen. Die Stadtteile
am östlichen Ufer des Baldeneysees bieten aufgrund der
zukünftig verbesserten Anbindung an die A44 noch Wertsteigerungspotenzial. Auch die einfachen und mittleren
Lagen im Norden der Stadt werden durch Neubauentwicklungen langfristig an Anziehungskraft gewinnen.
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Preise und Mieten nach Lagen
2014
2015*
2016
Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR
600.000 – 2.500.000
600.000 – 2.500.000
400.000 – 1.500.000
400.000 – 1.500.000
250.000 – 650.000
250.000 – 650.000
120.000 – 400.000
120.000 – 400.000




Eigentumswohnungen in EUR/m²
3.200 – 5.000
3.300 – 5.000
2.500 – 3.500
2.500 – 3.700
1.600 – 2.800
1.600 – 2.800
800 – 1.700
800 – 1.700




Miete in EUR/m²
9,00 – 13,00
9,00 – 13,00
7,50 – 10,00
7,50 – 10,00
6,50 – 8,00
6,50 – 8,00
4,00 – 6,50
4,00 – 6,50




* 1. Halbjahr
Quelle: Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Essen
47
Wohnimmobilienmarkt
Flensburg
Standort- und Marktentwicklung
An der Flensburger Förde gelegen bietet die Hafenstadt
eine hohe Lebens- und Wohnqualität. Mit Hochschulen und
der Universität ist Flensburg auch ein bedeutender
Bildungsstandort. Wirtschaftlich profitiert die Fördestadt
besonders von den gewachsenen Handelsbeziehungen zu
Dänemark. Die rund 85.000 Einwohner umfassende Stadt
erfreut sich einer großen Nachfrage nach Wohnimmobilien,
die vor allem im mittleren Preissegment auf einen Angebotsmangel trifft.
Zu den begehrten Stadtteilen zählen Mürwik, Sonwik und
Solitüde. Eine weitere Toplage ist die Westliche Höhe in
der Gegend um die Marienhölzung, die traditionell von
alten Flensburger Kaufmannsfamilien bevorzugt wird. Die
fördenahen Stadtteile erfreuen sich zudem einer überregionalen Nachfrage nach Ferienimmobilien. Aufgrund
der Nähe zu Dänemark sind besonders die Wohnlagen in
den Grenzregionen für Pendler attraktiv. Best Ager, die es
Transaktionsanzahl EFH/ZFH und ETW
Ein- und Zweifamilienhäuser
aus dem gesamten Bundesgebiet in die schöne Fördestadt
zieht, suchen vorwiegend barrierefreie Wohnungen in Zentrumsnähe. Zahlreiche Neubauprojekte wie auch das sieben
Häuser umfassende Bauvorhaben „Alte Gärtnerei“ mit
Stadtwohnungen zwischen 45 und 220 m² erweitern das
begrenzte Angebot ein wenig. Auch für Investoren ist
Flensburg ein interessantes Ziel, da Studenten eine konstante Nachfrage nach Mietwohnungen generieren.
Nach einem starken Anstieg im Jahr 2013 waren die Transaktionszahlen 2014 wieder leicht rückläufig. Im Häusersegment wurden 220 Immobilien mit einem
Transaktionsvolumen von 38,9 Mio. EUR gehandelt. Die
durchschnittlichen Erwerbskosten für ein Haus lagen bei
rund 176.800 EUR. Für eine Wohnung wurden ca.
110.800 EUR gezahlt und damit 5 % weniger als im Jahr
zuvor. Insgesamt wechselten 371 Wohnungen für 41,1 Mio.
EUR den Besitzer.
Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW
Eigentumswohnungen
Ein- und Zweifamilienhäuser
500
454
374
Anzahl
318
300
450
371
350
300
282
220
230
200
100
0
49,9
46,4
38,9
40
41,1
40,7
33,8
38,8
30
20
10
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Flensburg, Engel & Völkers Residential
48
53,1
53,0
50
Volumen in Mio. EUR
400
Eigentumswohnungen
58,4
60
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Flensburg
0
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Flensburg, Engel & Völkers Residential
Flensburg - Lagen im Wohnimmobilienmarkt
OSTSEE
Solitüde
Nordstadt
E
FL
B
NS
UR
GE
R
FÖ
RD
E
Sonwik
Mürwik
Fruerlund
Neustadt
Engelsby
Jürgensby
Westliche Höhe
Altstadt
B199
Sandberg
Tarup
Friesischer Berg
B200
Südstadt
Weiche
A7
Engel & Völkers Residential
Sehr gute Lage
Gute Lage
Mittlere Lage
Einfache Lage
Preisentwicklung
Die Preise auf dem Flensburger Wohnimmobilienmarkt
haben sich im ersten Halbjahr 2015 stabil entwickelt. Für
Häuser in guten und sehr guten Lagen im Preissegment bis
maximal 500.000 EUR herrscht ein spürbarer Nachfrageüberhang. Die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser
in den Toplagen befinden sich auf einem konstanten Niveau
und erreichten weiterhin Höchstwerte von 1 Mio. EUR. In
den guten Lagen wurden im Maximum 580.000 EUR aufgerufen. Im Segment der Eigentumswohnungen lagen die
Quadratmeterpreise in den guten Lagen zwischen 950 und
2.600 EUR. In den besten Lagen wurden Spitzenpreise bis
4.500 EUR/m² aufgerufen. Die Mieten haben sich auf dem
Vorjahresniveau eingependelt.
Ausblick
Für das Jahr 2016 erwartet Engel & Völkers einen leichten
Anstieg im mittleren sowie unteren Preissegment, da das
Angebot in diesem Bereich knapp bleibt. Ältere Menschen
verkaufen zunehmend ihre Häuser in den Randlagen und
verstärken die Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen
in Zentrumsnähe.
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Preise und Mieten nach Lagen
2014
2015*
2016
Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR
300.000 – 1.000.000
300.000 – 1.000.000
230.000 – 580.000
230.000 – 580.000
170.000 – 250.000
170.000 – 250.000
135.000 – 190.000
135.000 – 190.000




Eigentumswohnungen in EUR/m²
1.300 – 4.500
1.300 – 4.500
950 – 2.600
950 – 2.600
700 – 1.100
700 – 1.100
500 – 800
500 – 800




Miete in EUR/m²
8,00 – 13,00
8,00 – 13,00
6,00 – 9,00
6,00 – 9,00
4,50 – 7,50
4,50 – 7,50
4,00 – 6,00
4,00 – 6,00




* 1. Halbjahr
Quelle: Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Flensburg
49
Wohnimmobilienmarkt
Frankfurt am Main
Standort- und Marktentwicklung
Auf dem Wohnimmobilienmarkt der Mainmetropole Frankfurt herrscht ein hoher Nachfrageüberhang, der durch das
anhaltende Bevölkerungswachstum stetig verstärkt wird.
Als stabiler Wirtschaftsstandort, international wichtiges
Finanzzentrum und europäischer Verkehrsknotenpunkt zieht
die Stadt zahlreiche junge Erwerbstätige, ältere finanzstarke
Paare, aber auch ausländische Kunden an. Aufgrund der
Hochhäuser, die zu den höchsten in Europa gehören, wird
die Stadt mit über 717.000 Einwohnern auch als „Mainhattan“ bezeichnet.
In den Toplagen wie dem Westend, Holzhausen- und
Diplomatenviertel sind frei stehende Villen und Einfamilienhäuser sehr gefragt. Bevorzugte Objektarten sind hier
Immobilien mit einer Wohnfläche ab 250 m² und mindestens sechs Zimmern. Aufgrund von Stadtteilaufwertungen
rücken Lagen wie Hausen und Riedberg besonders bei jungen Familien in den Nachfragefokus. In dem aufstrebenden
Transaktionsanzahl EFH/ZFH und ETW
Ein- und Zweifamilienhäuser
5.000
Eigentumswohnungen
3.657
3.000
2.500
2.000
1.500
748
481
500
600
Eigentumswohnungen
1.343,4
1.268,1
1.245,1
1,074,8
1.314,4
1.200
3.800
Volumen in Mio. EUR
Anzahl
Ein- und Zweifamilienhäuser
1.400
3.500
1.000
800
600
400
384,4
217,2
650
293,0 326,9
276,6
200
550
2012 2013 2014 2015*
0
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Frankfurt am Main, Engel & Völkers Residential
50
Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW
4.025 4.100
4.000
0
Insgesamt wurden 2014 wieder mehr Wohnimmobilien
gehandelt als 2013. Die Anzahl der gehandelten Wohnungen
stieg um 368 Objekte auf 4.025. Durchschnittlich wurden
rund 315.000 EUR für eine Wohnung gezahlt, das sind 7 %
mehr als im Vorjahr. Im Häusersegment wurden 600 Immobilien für 293 Mio. EUR verkauft. Im Schnitt zahlten Käufer ca. 488.300 EUR für ein Haus und damit 8 % mehr als
2013.
4.699
4.500
1.000
Ostend erfreut sich das Gebiet um das Gebäude der Europäischen Zentralbank großer Beliebtheit. Eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen herrscht in der Innenstadt, wo
rund um den Dom ein „neuer“ Altstadtkern mit historischen
Häusern entsteht. Auch das szenige Bahnhofsviertel gewinnt
als Wohnquartier immer stärker an Attraktivität. Kapitalanleger, die einen Anteil von 20 % der Käufer ausmachen,
suchen aufgrund der attraktiven Rendite und des Wertsteigerungspotenzials vorwiegend in den Mittellagen.
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Frankfurt am Main, Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Frankfurt am Main
Frankfurt am Main - Lagen im Wohnimmobilienmarkt
Nieder-Erlenbach
Nieder-Eschbach
KalbachRiedberg
Harnheim
Frankfurter Berg
Bonames
Berkersheim
Niederursel
Heddernheim
Eschersheim
Bergen-Enkheim
PreungesEcken- heim
DichterDorn- heim
Seckbach
Ginnheim
viertelbusch
A661
Hausen
Holzhausenviertel
DiplomatenBornNordend
Westend
Rödelheim
heim Riederviertel
Nord
West Ost
wald
A5
Bockenheim
Westend Innenstadt Ostend
Sossenheim
Süd
A648
AltBahnhofs- stadt
Unterliederbach
Europaviertel
Höchst
Sachsenhausen
Nied
Gallusviertel l
viertel
Oberrad
rte afen
Zeilsheim
Nord
e
i
h
A66
Griesheim
tv st
Sachsenhausen
tleu We
u
G
Süd
Mummscher
Niederrad
Park
Sindlingen
Schwanheim
Lerchesberg
Praunheim
A66
MAIN
Fechenheim
A3
Flughafen
Engel & Völkers Residential
Sehr gute Lage
Gute Lage
Mittlere Lage
Einfache Lage
Preisentwicklung
Der Nachfrageüberhang führte auf dem Wohnimmobilienmarkt im ersten Halbjahr 2015 zu steigenden Preisen. Für
ein Einfamilienhaus in sehr guter Lage haben sich die Preise
in der Spitze erhöht und erreichten 4 Mio. EUR. Ebenso
zogen die Hauspreise in den mittleren Lagen wie BergenEnkheim an. Bei Eigentumswohnungen lag die Spanne in
den sehr guten Lagen zwischen 4.800 und 10.000 EUR/m².
In Westend wurden sogar darüber hinaus für außergewöhnliche Objekte über 14.000 EUR/m² aufgerufen. In den guten
Lagen liegen die Preise für exklusive Eigentumswohnungen
bei bis zu 6.800 EUR/m². Bei den Mieten kletterten die
absoluten Spitzenpreise auf 26,00 EUR/m².
Ausblick
Die Nachfrage nach Immobilien bleibt hoch und übertrifft
weiterhin das Angebot. Der Trend zum Wohnen in der Stadt
ist ungebrochen. So ist Frankfurt im letzten Jahr um
ca. 16.000 Einwohner gewachsen. Engel & Völkers erwartet für 2016 stabile bis leicht steigende Preise. Mittlere
Lagen befinden sich im Aufwärtstrend und sind von anziehenden Preisen in allen Segmenten gekennzeichnet.
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Preise und Mieten nach Lagen
2014
2015*
2016
Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR
1.500.000 – 3.800.000
1.700.000 – 4.000.000
690.000 – 1.900.000
690.000 – 1.950.000
380.000 – 1.000.000
390.000 – 1.200.000
240.000 – 600.000
240.000 – 600.000




Eigentumswohnungen in EUR/m²
4.600 – 10.000
4.800 – 10.000
3.200 – 6.800
3.400 – 6.800
2.500 – 5.000
2.700 – 5.000
2.000 – 3.500
2.000 – 3.500




Miete in EUR/m²
14,00 – 23,00
14,00 – 26,00
11,00 – 17,50
12,00 – 18,00
10,00 – 14,50
11,00 – 15,00
7,50 – 10,00
7,50 – 11,00




* 1. Halbjahr
Quelle: Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Frankfurt am Main
51
Wohnimmobilienmarkt
Freiburg
Standort- und Marktentwicklung
Die landschaftliche Attraktivität durch die Nähe zum
Schwarzwald und die Lage im Dreiländereck von Deutschland, Frankreich und der Schweiz machen Freiburg zu
einem attraktiven Standort. Die Stadt im Breisgau zieht
Studenten, Singles, Paare sowie Familien gleichermaßen
an und lässt die Bevölkerung kontinuierlich wachsen. Entsprechend hoch ist die Nachfrage nach Miet- und Kaufimmobilien.
Gefragte Objektarten bei Familien und Best Agern sind
ruhige und zentrumsnahe Eigentumswohnungen. Besonders gesucht sind große Wohnungen mit drei bis fünf Zimmern. Zu den Toplagen zählen die Stadtteile Wiehre,
Herdern und Neuburg. Die stark nachgefragten Einfamilienhäuser kommen hier jedoch selten auf den Markt. Aufgrund der hohen Nachfrage nach Wohnraum werden auch
umliegende Gemeinden wie z. B. Gundelfingen oder Kirchzarten für Interessenten immer attraktiver. Eine positive
Transaktionsanzahl EFH/ZFH und ETW
Ein- und Zweifamilienhäuser
Entwicklung ist u. a. im Stadtteil Stühlinger zu erkennen.
Hier werden die Häuser nach und nach saniert und renoviert. Der hohen Nachfrage nach Wohnraum versucht Freiburg seit einigen Jahren mit der Entwicklung von
Neubauprojekten entgegenzuwirken. So entsteht im Stadtteil Haslach, durch das Neubaugebiet Gutleutmatten, ein
Quartier mit rund 500 Wohneinheiten.
Die Anzahl der gehandelten Eigentumswohnungen sank
2014 auf 1.932 Immobilien mit einem Transaktionsvolumen von 363 Mio. EUR. Im Schnitt zahlten die Wohnungskäufer 187.900 EUR, das sind rund 6 % mehr als 2013. Das
durchschnittliche Transaktionsvolumen für Ein- und Zweifamilienhäuser stieg 2014 um 6 % auf rund 510.200 EUR.
Insgesamt wurden im Vergleich zum Vorjahr mit 196 gehandelten Objekten und einem Volumen von 100 Mio. EUR
wieder mehr Häuser verkauft. Für 2015 rechnet
Engel & Völkers mit einem vergleichbaren Ergebnis.
Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW
Eigentumswohnungen
Ein- und Zweifamilienhäuser
2.500
400
2.219
Anzahl
1.850
1.500
1.000
500
214
0
185
196
370,0
357,0 363,0
351,1
300
200
100
92,3
88,8
100,0 111,4
95,5
210
180
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Freiburg, Engel & Völkers Residential
52
Volumen in Mio. EUR
1.969 1.932 1.950
2.000
Eigentumswohnungen
378,0
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Freiburg
0
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Freiburg, Engel & Völkers Residential
Freiburg - Lagen im Wohnimmobilienmarkt
B294
B3
Hochdorf
Landwasser
Waltershofen
Zähringen
Lehen
B31a
Brühl
Mooswald
Mundenhof
Herdern
Betzenhausen
A5
Opfingen
Stühlinger
Neuburg
Rieselfeld
Weingarten
Altstadt
Ebnet
Oberau
Haslach
Tiengen
Waldsee
Wiehre
B31
St. Georgen
Munzingen
Littenweiler
Vauban
B31
B3
Günterstal
Kappel
Engel & Völkers Residential
Sehr gute Lage
Gute Lage
Mittlere Lage
Einfache Lage
Preisentwicklung
Die Preise für Miet- und Kaufimmobilien in Freiburg befinden sich weiterhin auf hohem Niveau. Besonders Ein- und
Zweifamilienhäuser in sehr guten Lagen wie Wiehre verzeichneten im ersten Halbjahr 2015 einen Preisanstieg
gegenüber 2014. Die Preisobergrenze kletterte auf
2 Mio. EUR. Auch die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen legten in allen Lagen weiter zu. In den
guten Lagen lag die Preisspanne zwischen 2.400 und
5.000 EUR/m². Die Mieten sind in mittleren Lagen auf
bis zu 10,50 EUR/m² und in guten Lagen auf bis zu
13,00 EUR/m² gestiegen.
Ausblick
In Freiburg wird die Nachfrage nach Wohnimmobilien
ungebrochen hoch bleiben. Engel & Völkers geht davon
aus, dass sich die Kauf- und Mietpreise in sehr guten Lagen
stabil halten werden. In den einfachen bis guten Lagen
werden vereinzelte Projektenwicklungen realisiert. Hier ist
in allen Segmenten mit weiteren Preissteigerungen zu
rechnen.
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Preise und Mieten nach Lagen
2014
2015*
2016
Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR
1.100.000 – 1.800.000
1.100.000 – 2.000.000
750.000 – 1.100.000
750.000 – 1.200.000
380.000 – 680.000
380.000 – 700.000
200.000 – 400.000
200.000 – 450.000




Eigentumswohnungen in EUR/m²
2.700 – 5.400
2.900 – 6.000
2.100 – 4.500
2.400 – 5.000
2.000 – 4.100
2.200 – 4.400
1.400 – 2.100
1.700 – 2.800




Miete in EUR/m²
11,00 – 16,00
11,00 – 16,50
9,00 – 12,00
10,00 – 13,00
7,50 – 9,50
8,00 – 10,50
6,00 – 7,50
6,50 – 8,00




* 1. Halbjahr
Quelle: Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Freiburg
53
Wohnimmobilienmarkt
Göttingen
Standort- und Marktentwicklung
Als bedeutender Wirtschafts- und Bildungsstandort zieht
Göttingen Studenten, Universitätspersonal und Berufstätige
gleichermaßen an. Besonders im Segment der hochwertigen Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in
guten und sehr guten Lagen übersteigt die Nachfrage das
Angebot deutlich. Angesichts des hohen Bedarfs an
Wohnraum werden zunehmend ältere Ein- und Zweifamilienhäuser in Wohngebieten durch architektonisch
anspruchsvolle Mehrfamilienhäuser ersetzt.
Während Singles und Paare nach 2- bis 3-Zimmerwohnungen suchen, bevorzugen Familien stadtnahe Ein- und
Zweifamilienhäuser sowie Reihenhäuser. Speziell die
Lagen des Göttinger Ostviertels, der Nordstadt sowie die
Lagen in fußläufiger Nähe zur Innenstadt erfreuen sich
weiterhin großer Beliebtheit und bilden somit die teuren
Wohnlagen Göttingens. Darüber hinaus sind die guten
Lagen wie Nikolausberg im Nordosten wegen der Nähe zur
Transaktionsanzahl EFH/ZFH und ETW
Ein- und Zweifamilienhäuser
Regionale Kleinkapitalanleger, die zur Altersvorsorge ihr
Geld in einer Wohnung anlegen, beflügeln den Markt für
Eigentumswohnungen. Insgesamt stieg die Anzahl der
Wohnungsverkäufe 2014 um 27 Kauffälle auf 697 und der
Verkaufsumsatz um ca. 3 % auf 85,3 Mio. EUR an. Der
durchschnittliche Transaktionsumsatz lag bei rund 122.400
EUR pro Wohnung. Mit 266 verkauften Häusern zu einem
Gesamtumsatz von 71,7 Mio. EUR zahlten die Göttinger
durchschnittlich rund 269.500 EUR für ein Haus und damit
10 % mehr als 2013.
Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW
Eigentumswohnungen
800
Ein- und Zweifamilienhäuser
697
600
84,1
630
400
276
292
300
266
250
200
80
Volumen in Mio. EUR
670
Eigentumswohnungen
100
740
638
Anzahl
Universität mit den dazugehörigen Instituten sowie der
guten Infrastruktur oder auch Hetjershausen im Westen
aufgrund der hohen Lebensqualität sehr gefragt. Zu den
entscheidenden Kaufkriterien zählen eine moderne Ausstattung, Balkon, Terrasse oder Garten sowie eine gute Energieeffizienz.
71,3 71,7
64,2
82,4
85,3
68,4
90,6
77,1
70,1
60
40
20
0
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Göttingen, Engel & Völkers Residential
54
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Göttingen
0
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Göttingen, Engel & Völkers Residential
Göttingen - Lagen im Wohnimmobilienmarkt
Gemeinde Bovenden
Deppoldshausen
A7
Nikolausberg
B3
Holtensen
Weende
Esebeck
Roringen
B27
Elliehausen
Weststadt
Nordstadt
Herberhausen
Knutbühren
Hetjershausen
Innenstadt
Grone
Oststadt
Südstadt
Groß Ellershausen
Gemeinde Rosdorf
Geismar
Engel & Völkers Residential
Sehr gute Lage
Gute Lage
Mittlere Lage
Einfache Lage
Preisentwicklung
Der hohe Nachfragedruck begünstigt den weiter steigenden
Preistrend auf dem Göttinger Wohnimmobilienmarkt. So
haben sich nach Einschätzung von Engel & Völkers in
nahezu allen Lagen und Segmenten die Preise leicht erhöht.
In sehr guten Lagen wie im Ostviertel von Göttingen reicht
die Preisspanne für Ein- und Zweifamilienhäuser von
380.000 bis zu 1,15 Mio. EUR. Die Einstiegspreise für
Eigentumswohnungen in guten Lagen beginnen bei rund
1.450 EUR/m². Die Mieten in sehr guten Lagen
bewegen sich zwischen 8,00 und 11,50 EUR/m².
Ausblick
Für den Göttinger Wohnimmobilienmarkt prognostiziert
Engel & Völkers eine weiterhin stabile Preisentwicklung.
Vor allem im Segment der Eigentumswohnungen werden
die Preise in nahezu allen Lagen leicht anziehen. Der hohen
Nachfrage nach Topobjekten kann angesichts des enormen
Angebotsengpasses auch künftig kaum entsprochen werden.
Jedoch sind einige Wohnprojekte in Planung, sodass mit
einer Zunahme der Neubautätigkeit zu rechnen ist.
Gewerbe-/
Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Universitätsviertel
Preise und Mieten nach Lagen
2014
2015*
2016
Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR
350.000 – 1.100.000
380.000 – 1.150.000
225.000 – 475.000
250.000 – 480.000
150.000 – 325.000
150.000 – 350.000
100.000 – 275.000
100.000 – 280.000




Eigentumswohnungen in EUR/m²
1.900 – 3.700
1.950 – 3.750
1.400 – 2.400
1.450 – 2.450
900 – 1.600
950 – 1.650
700 – 1.200
700 – 1.200




Miete in EUR/m²
8,00 – 11,00
8,00 – 11,50
6,50 – 8,50
6,80 – 8,50
5,00 – 7,50
5,00 – 8,00
4,00 – 5,80
4,00 – 6,00




* 1. Halbjahr
Quelle: Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Göttingen
55
Wohnimmobilienmarkt
Hamburg
Standort- und Marktentwicklung
Hamburg zählt mit seinem bedeutenden Seehafen zu den
wichtigsten Wirtschaftsmetropolen der Bundesrepublik. Die
stetig wachsende Einwohnerzahl, welche überwiegend auf
Zuwanderung basiert, liegt derzeit bei etwa 1,8 Millionen.
Dabei werden die rund 6.000 fertiggestellten Neubauwohnungen 2014 den wachsenden Bedarf an Wohnraum
nicht vollständig decken. Diese Entwicklung sowie das
anhaltende Niedrigzinsumfeld führen zu kontinuierlichen
Preissteigerungen.
Neben den Elbvororten Blankenese, Nienstedten und
Othmarschen sowie den Lagen rund um die Außenalster und
der HafenCity gehören das Alstertal sowie die Walddörfer zu
den teuersten Wohngebieten Hamburgs. Wohnimmobilien
aller Größenklassen werden in den Szenelagen Ottensen,
Eimsbüttel und St. Georg gesucht. Die nördlichen und östlichen Stadtteile wie z. B. Lokstedt, Niendorf, Langenhorn oder
Bergedorf sowie Rahlstedt und Umgebung werden verstärkt
Transaktionsanzahl EFH/ZFH und ETW
Ein- und Zweifamilienhäuser
wegen des vergleichsweise preiswerten Immobilienangebots
nachgefragt. Durch die Innenstadtnähe nimmt auch die
Beliebtheit des Hamburger Südens zu. Potenzial für die Entwicklung neuen Wohnraums in Innenstadtlagen bieten große
Entwicklungsvorhaben in „Mitte Altona“ oder Neubauprojekte durch Abriss oder durch die Schließung von Baulücken.
Die zunehmende Bautätigkeit in der Hansestadt und die
hohe Nachfrage spiegeln sich in der Entwicklung der Transaktionszahlen 2014 wider. So stieg die Anzahl an Transaktionen von Eigentumswohnungen auf 6.730 bei einem
Volumen von 1,989 Mrd. EUR. Die durchschnittlichen
Erwerbskosten für eine Wohnung stiegen auf 295.000 EUR
und damit um 10 % gegenüber 2013. Für ein Haus zahlten
Käufer 2014 im Schnitt rund 443.500 EUR (+8 % gegenüber dem Vorjahr). Mit einem Transaktionsvolumen von
1,406 Mrd. EUR im Häusersegment erzielte Hamburg den
höchsten Umsatz im deutschen Städtevergleich.
Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW
Eigentumswohnungen
Ein- und Zweifamilienhäuser
6.791 6.669 6.730 6.900
7.000
Eigentumswohnungen
2.500
6.600
6.000
Volumen in Mio. EUR
5.000
Anzahl
1.989,0
1.757,0 1.785,0
2.000
4.000
3.164 3.199 3.170 3.300
3.000
3.100
2.000
1.500
1.302,4 1.315,2
2.100,4
2.009,1
1.507,6
1.406,0
1.416,2
1.000
500
1.000
0
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Hamburg, Engel & Völkers Residential
56
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Hamburg
0
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Hamburg, Engel & Völkers Residential
Hamburg - Lagen im Wohnimmobilienmarkt
DuvenstedtWohldorfOhlstedt
LemsahlMellingstedt
Poppen- Bergstedt
Langenhorn
büttel
Volksdorf
HummelsSasel
büttel
Wellingsbüttel
A23
Schnelsen
Fuhlsbüttel
Niendorf
Ohlsdorf Bramfeld
AlsterMeiendorf
Groß dorf Steilshoop FarmsenEidelstedt
Rahlstedt
Borstel
Berne
Winterhude
Lokstedt
Lurup
Eppendorf
Barmbek
Stellingen
Tonndorf
Sülldorf
Hoheluft
Dulsberg
Rissen
Iser- Osdorf
UhlenHarvestehude
Wandsbek
Bahrenfeld
Jenfeld
brook
horst Eilbek
Eimsbüttel RotherMarienthal
Groß
Blankenese
baum Hohenfelde
Altona
Flottbek
Nienstedten
St.
Horn
ELBE
Neustadt
Othmarschen
Ottensen
Billstedt
Altstadt Georg Hamm
HafenCity Rothenburgsort
Cranz
Steinwerder
Billbrook
Finkenwerder
Veddel
Waltershof
A7
Neuenfelde
Altenwerder
Francop
Fischbek
Wilhelmsburg
Sehr gute Lage
Neuland
Heimfeld
Harburg
Gut Moor
Wilstorf
Marnstorf
Langenbek
Sinstorf
Gute Lage
Mittlere Lage
Tatenberg
Spadenland
Lohbrügge
Billwerder
Allermöhe
Bergedorf
A25
Eißendorf
Engel & Völkers Residential
A24
Moorfleet
Weltquartier
Moorburg
Neugraben- Hausbruch
A1
Einfache Lage
Preisentwicklung
Im Häusersegment werden die Preisspannen enger. So sind
die Einstiegspreise für Einfamilienhäuser in allen Lagen
deutlich gestiegen, während im Maximum nur die gute Lage
einen leichten Sprung verzeichnete. Mit Preisen von über
13 Mio. EUR für Villen in Bestlagen mit Wasserblick ist das
Premiumsegment hier vom herkömmlichen Markt abgekoppelt. Bei Eigentumswohnungen wurde ein Anstieg der
oberen Preisklasse durch Neubauentwicklungen in guten
und sehr guten Lagen registriert. Leichte Anstiege im Mietsegment verzeichnen mittlere Lagen.
Ausblick
Für 2016 geht Engel & Völkers von einer weiterhin dynamischen Entwicklung des Hamburger Wohnimmobilienmarkts
aus. Vermehrte Neubautätigkeiten mit über 11.000 Baugenehmigungen 2014 tragen dazu bei, dass auch einfache
und mittlere Lagen an Attraktivität gewinnen. Durch die
Erweiterung der HafenCity mit dem Billebogen werden sich
die elbnahen Stadtteile im Osten der Stadt positiv entwickeln.
Im Häusersegment ist mit einer leichten Preissteigerung in
guten und mittleren Lagen zu rechnen.
Reitbrook
Ochsenwerder
Curslack
Neuengamme
Altengamme
Kirchwerder
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Preise und Mieten nach Lagen
2014
2015*
2016
Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR
500.000 – 7.000.000
530.000 – 7.000.000
400.000 – 3.400.000
430.000 – 3.500.000
250.000 – 650.000
260.000 – 650.000
150.000 – 500.000
170.000 – 500.000




Eigentumswohnungen in EUR/m²
4.000 – 16.000
4.200 – 18.000
3.000 – 7.800
3.000 – 8.000
1.800 – 5.000
1.900 – 5.000
1.400 – 3.800
1.500 – 3.800




Miete in EUR/m²
13,50 – 24,00
13,50 – 24,00
10,00 – 17,50
10,00 – 17,50
7,50 – 13,50
8,00 – 13,50
6,50 – 11,00
6,50 – 11,00




* 1. Halbjahr
Quelle: Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Hamburg
57
Wohnimmobilienmarkt
Hannover
Standort- und Marktentwicklung
Auf dem Wohnimmobilienmarkt in Hannover herrscht seit
Jahren ein Nachfrageüberhang, der durch den anhaltenden
Zuzug stetig verstärkt wird. Viele Naherholungsmöglichkeiten sowie ein breites kulturelles Angebot machen die
niedersächsische Landeshauptstadt zu einem gefragten
Wohnstandort. Diverse Hochschulen, das größte Messegelände der Welt, bedeutende Arbeitgeber wie Continental
oder Volkswagen sowie zahlreiche Forschungseinrichtungen prägen den Wirtschaftsstandort.
Zu begehrten Stadtteilen in Hannover zählen das durch
großzügige Stadthäuser und Altbauten geprägte Zooviertel
sowie die List, Kleefeld und die Nord- und Oststadt.
Familien bevorzugen Wohnlagen mit Einfamilienhausbebauung wie beispielsweise Gehrden, Großburgwedel,
Kirchrode oder Isernhagen Süd. Gefragt sind hochwertige
Eigentumswohnungen sowie Einfamilienhäuser mit moderner Ausstattung ab 100 m² Wohnfläche und mit mindestens
Transaktionsanzahl EFH/ZFH und ETW
Ein- und Zweifamilienhäuser
vier Zimmern, aber auch altersgerechte Bungalows stoßen
auf zunehmendes Interesse. Bis zu 15 % der Käufer erwerben Eigentumswohnungen zur Geldanlage – beispielsweise in den interessanten guten Lagen wie Döhren, Linden
und der Südstadt. Neubauprojekte werden gegenwärtig in
Linden, Kleefeld und der Oststadt realisiert, um der nach
wie vor hohen Nachfrage nach Wohnimmobilien entgegenzuwirken.
Käufer zahlten 2014 mit durchschnittlich 137.100 EUR
rund 6 % mehr für eine Wohnung als im Vorjahr. Insgesamt
wurden 2.800 Eigentumswohnungen mit einem Umsatzvolumen von 383,9 Mio. EUR gehandelt. Im Segment der
Ein- und Zweifamilienhäuser wurden mit 883 Objekten
(Umsatz: 264,5 Mio. EUR) wieder mehr Immobilien gehandelt als 2013. Das durchschnittliche Transaktionsvolumen
pro Immobilie stieg um 7 % auf rund 299.500 EUR im
Vergleich zu 2013 an.
Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW
Eigentumswohnungen
Ein- und Zweifamilienhäuser
2.900
2.778 2.804 2.800
2.700
3.000
Volumen in Mio. EUR
Anzahl
1.500
1.000
900
843
883
950
850
409,5
383,9
400
2.500
2.000
Eigentumswohnungen
450
361,4
350
293,1
300
250
264,5
235,4 235,4
381,3
312,0
262,3
200
150
100
500
50
0
0
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Hannover, Engel & Völkers Residential
58
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Hannover
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Hannover, Engel & Völkers Residential
Hannover - Lagen im Wohnimmobilienmarkt
Großburgwedel
Isernhagen
A352
Isernhagen-Süd
A2
Nordhafen
Vinnhorst
A37
Brink-Hafen
Marienwerder
Stöcken
Ledeburg
B6
Sahlkamp
Bothfeld
Lahe
Vahrenheide
Burg
Hainholz
Leinhausen
B3
Vahrenwald List
Herrenhausen
Groß Buchholz
Misburg Nord
Nordstadt
Oststadt
Ahlem
Davenstedt
Heideviertel
Kleefeld
Linden Nord
Mitte
Calenberger
Linden Mitte Neustadt
Linden Süd
A7
Misburg Süd
Zoo
Limmer
Bult
Südstadt
Anderten
Kirchrode
Badenstedt
Waldheim
Bornum
Mühlenberg
B65 Ricklingen
Oberricklingen
Waldhausen
Seelhorst
Döhren
Bemerode
B6
Mittelfeld
Wettbergen
Wülferode
Wülfel
Gehrden
Engel & Völkers Residential
Sehr gute Lage
A37
Gute Lage
Mittlere Lage
Einfache Lage
Preisentwicklung
Die Preise auf dem Wohnimmobilienmarkt bewegen sich
stabil auf hohem Niveau. Für eine Stadtvilla in sehr guter
Lage zahlen Käufer aktuell bis zu 1,5 Mio. EUR. Im ersten
Halbjahr 2015 sind die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser in den einfachen und mittleren Lagen nachfragebedingt weiter angestiegen. Die Quadratmeterpreise für
Eigentumswohnungen sind im Vergleich zum Vorjahr in den
sehr guten Lagen in der Spitze um 700 EUR auf
4.500 EUR geklettert. Während sich die Spitzenmieten in
Toplagen wie dem Zooviertel stabil bei 14,50 EUR/m²
gehalten haben, ist die Mietpreisobergrenze in den mittleren
und einfachen Lagen jeweils um 0,50 EUR/m² angestiegen.
Ausblick
Engel & Völkers erwartet für 2016 eine insgesamt stabile
Entwicklung. Die Nachfrage nach eigengenutzten Wohnimmobilien sowie zur Kapitalanlage bleibt bei einem
anhaltend niedrigen Zinsniveau hoch. Stadtteile wie das
Szeneviertel Linden und die Nordstadt weisen aufgrund des
begrenzten Angebots Potenzial für leichte Preissteigerungen auf.
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Preise und Mieten nach Lagen
2014
2015*
2016
Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR
500.000 – 1.500.000
500.000 – 1.500.000
350.000 – 900.000
350.000 – 900.000
250.000 – 450.000
250.000 – 500.000
125.000 – 300.000
125.000 – 350.000




Eigentumswohnungen in EUR/m²
2.000 – 3.800
2.000 – 4.500
1.500 – 2.800
1.500 – 3.000
1.000 – 2.400
1.100 – 2.500
600 – 1.700
800 – 1.700




Miete in EUR/m²
7,50 – 14,50
7,50 – 14,50
7,00 – 11,00
7,00 – 11,00
5,50 – 8,00
5,50 – 8,50
4,50 – 6,50
4,50 – 7,00




* 1. Halbjahr
Quelle: Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Hannover
59
Wohnimmobilienmarkt
Heidelberg
Standort- und Marktentwicklung
Das bekannte historische Schloss, die idyllische Lage am
Neckar und ein breites Kulturangebot machen Heidelberg
zu einem gefragten Wohnstandort. Mit der ältesten Universität Deutschlands und einer Vielzahl an Forschungseinrichtungen nimmt die rund 154.000 Einwohner umfassende
Stadt eine Spitzenstellung als Wissenschaftsstandort ein.
Zudem zieht die stabile Wirtschaft in der Rhein-MainRegion kontinuierlich hoch qualifizierte Arbeitskräfte an.
Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt entgegenzukommen,
erschließt die Stadt verstärkt neue Wohngebiete. So nimmt
auch die Entwicklung der Konversionsflächen, auf denen
gemischte Quartiere geplant sind, zunehmend Gestalt an.
Zunächst entsteht im südöstlichen Teil des Mark Twain
Village auf 41 Hektar vorwiegend bezahlbarer Wohnraum.
Zudem schafft der Neubau des F+U Campus in Bergheim
rund 280 Wohnungen für Studenten.
Zu den begehrten Wohnlagen zählen Bergheim und die
Weststadt. Auch die Toplage Neuenheim erfreut sich aufgrund der Nähe zum Neckar, den Universitätskliniken und
zur Innenstadt einer anhaltend großen Nachfrage. Weitere
beliebte Stadtteile sind Handschuhsheim und die Altstadt
mit dem weltberühmten Schloss. Aufgrund der vielen Studenten, die eine konstante Nachfrage nach Mietwohnungen
garantieren, ist Heidelberg auch für Kapitalanleger interessant – etwa 50 % der Käufer sind Investoren. Um der hohen
Das hohe Preisniveau Heidelbergs spiegelt sich auch in den
Transaktionszahlen wider. So zahlten Käufer 2014 für ein
Haus durchschnittlich rund 562.600 EUR, das entspricht
einer Steigerung gegenüber dem Vorjahr von 19 %. Insgesamt wurden 177 Häuser mit einem Volumen von
99,6 Mio. EUR gehandelt. Im Wohnungssegment wurden
1.058 Wohnungen mit einem Gesamttransaktionsvolumen
von 219,4 Mio. EUR verkauft. Die durchschnittlichen
Erwerbskosten pro Objekt lagen bei ca. 207.400 EUR.
Transaktionsanzahl EFH/ZFH und ETW
Eigentumswohnungen
1.200
1.058
1.000
952
800
Anzahl
1.100
400
0
262
250
228,1
186,6
144,9
150
119,8 123,5
99,6
100
115,9
50
177
200
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Heidelberg, Engel & Völkers Residential
60
219,4
196,7
200
600
252
Eigentumswohnungen
214,1
951
900
200
Ein- und Zweifamilienhäuser
250
Volumen in Mio. EUR
Ein- und Zweifamilienhäuser
Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Heidelberg
0
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Heidelberg, Engel & Völkers Residential
Heidelberg - Lagen im Wohnimmobilienmarkt
A656
Peterstal
Handschuhsheim
Wieblingen
Ziegelhausen
Neuenheim
Universität
Schlierbach
Altstadt
Bergheim
Bahnstadt
Weststadt
Pfaffengrund
K
NEC
AR
Südstadt
Kirchheim
Rohrbach
Patrick-Henry-Village
Boxberg
Emmertsgrund
Engel & Völkers Residential
Sehr gute Lage
Gute Lage
Mittlere Lage
Einfache Lage
Preisentwicklung
Die in den Vorjahren anziehende Preisentwicklung auf dem
Heidelberger Immobilienmarkt hat sich entspannt. Im
ersten Halbjahr 2015 haben sich die Kaufpreise für Einund Zweifamilienhäuser auf einem hohen Niveau eingependelt. So wurden für Häuser in den guten Lagen im
Maximum weiterhin durchschnittlich 1,7 Mio. EUR aufgerufen. Auch die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen sind stabil geblieben und erreichten in den sehr guten
Lagen Höchstwerte von durchschnittlich 6.500 EUR. Die
Mieten bewegten sich in den Toplagen unverändert zwischen 10,00 und 17,00 EUR/m².
Ausblick
Engel & Völkers erwartet für 2016 eine stabile Entwicklung der Wohnimmobilienpreise in allen Lagen und Segmenten. Die Schaffung von neuem Wohnraum auf dem
Bahnstadt-Areal und den Konversionsflächen wird zukünftig für eine leichte Entspannung auf dem Wohnungsmarkt
sorgen. Mittelfristig wird vor allem der Stadtteil Rohrbach
durch die Entwicklung der Konversionsflächen an Attraktivität gewinnen.
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Preise und Mieten nach Lagen
2014
2015*
2016
Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR
1.000.000 – 3.000.000
1.000.000 – 3.000.000
650.000 – 1.700.000
650.000 – 1.700.000
350.000 – 900.000
350.000 – 900.000
250.000 – 400.000
250.000 – 400.000




Eigentumswohnungen in EUR/m²
3.500 – 6.500
3.500 – 6.500
2.800 – 4.500
2.800 – 4.500
2.200 – 3.500
2.200 – 3.500
1.100 – 2.500
1.100 – 2.500




Miete in EUR/m²
10,00 – 17,00
10,00 – 17,00
9,00 – 12,50
9,00 – 12,50
8,00 – 10,50
8,00 – 10,50
6,00 – 8,80
6,00 – 8,80




* 1. Halbjahr
Quelle: Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Heidelberg
61
Wohnimmobilienmarkt
Jena
Standort- und Marktentwicklung
Den bedeutenden Hochtechnologiestandort Jena kennzeichnen steigende Bevölkerungszahlen sowie eine
sinkende Arbeitslosenquote. Ende 2014 zählte die zweitgrößte Stadt Thüringens mehr als 108.000 Einwohner. Der
anhaltend starke Bevölkerungszuzug lässt die Nachfrage
nach Wohnraum in der Großstadt an der Saale stetig
steigen. Mit der Friedrich-Schiller-Universität befindet sich
in Jena zudem die größte Universität Thüringens mit rund
20.000 Studenten.
Der hohen Nachfrage nach Wohnimmobilien steht ein
knappes Angebot gegenüber, was sich auch in der geringen
Anzahl an Baufertigstellungen widerspiegelt. Während
2012 noch 516 Wohnungen gebaut wurden, waren es im
Jahr 2013 lediglich 322 Objekte. Damit ist der tatsächliche
Bedarf nicht gedeckt, sodass besonders in den gefragten
Lagen ein deutlicher Nachfrageüberhang besteht. Zu den
begehrten Lagen zählen das Landgrafen- und das
Transaktionsanzahl EFH/ZFH und ETW
Ein- und Zweifamilienhäuser
Kernbergviertel. Familien bevorzugen Mikrolagen im
Damenviertel in der Altstadt sowie dem Forstweg im
Westviertel, wo auch familienfreundliche Eigentumswohnungen zu finden sind. Gefragt sind vorwiegend Einfamilienhäuser, aber auch altersgerechte 3-Zimmer-Wohnungen.
Das Damenviertel steht aufgrund der Zentrumsnähe und
des verfügbaren Angebots bei Investoren besonders im
Fokus.
Die Transaktionsanzahl von Wohnungen ist 2014 mit 305
gehandelten Objekten und einem dazugehörigen Volumen
von 49,8 Mio. EUR leicht rückläufig gegenüber 2013.
Durchschnittlich zahlten Käufer rund 163.300 EUR für
eine Wohnung (ca. 5 % mehr als im Vorjahr). Die geringe
Anzahl von 91 gehandelten Häusern bei einem Volumen
von rund 24,6 Mio. EUR verdeutlicht die Angebotsknappheit in diesem Segment. Insgesamt wurden durchschnittlich
270.300 EUR für ein Haus gezahlt – 15 % mehr als 2013.
Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW
Eigentumswohnungen
Ein- und Zweifamilienhäuser
347
350
322
114
110
82
91
70
50
2012 2013 2014 2015*
Volumen in Mio. EUR
Anzahl
150
100
50,1
49,8
45,8
40
30,6
30
25,6
24,6
19,2
20
19,5
10
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Jena, Engel & Völkers Residential
62
48,1
50
270
200
0
56,0
305
300
250
Eigentumswohnungen
60
330
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Jena
0
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Jena, Engel & Völkers Residential
Jena - Lagen im Wohnimmobilienmarkt
Vierzehnheiligen
B88
Krippendorf
E
AL
SA
Zwätzen
Lützeroda
Closewitz
B7
Löbstedt
Isserstedt
Kunitz
Cospeda
Laasan
Landgrafenviertel
Wenigenjena
Remderoda
Westviertel
Schlegelsberg
B7
Jenaprießnitz
Wogau
Altstadt
Münchenroda
Kernbergviertel
Ziegenhain
Lichtenhain
Wöllnitz
Ammerbach
Burgau
Lobeda
Drackendorf
Winzerla
Ilmnitz
Göschwitz
Leutra
Maua
Engel & Völkers Residential
Sehr gute Lage
A4
B88
Gute Lage
Mittlere Lage
Einfache Lage
Preisentwicklung
Die hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien in Jena führt
zu einem anhaltenden Preisanstieg. In nahezu allen Lagen
und Segmenten haben die Preise im ersten Halbjahr 2015
gegenüber dem Vorjahr angezogen. So erreichen die
Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in der sehr
guten Lage im Maximum 3.200 EUR und in der guten Lage
2.600 EUR mit steigender Tendenz. Die Mieten bewegen
sich auf einem stabilen Niveau – in den guten Lagen sind
sie in der Spitze leicht gestiegen. Für Ein- und Zweifamilienhäuser sind die Preise in allen Lagen in der Spitze
im Durchschnitt um 30.000 EUR geklettert. In sehr guten
Lagen werden für Häuser gegenwärtig bis zu 900.000 EUR
gezahlt. Dabei werden im Jenaer Westen insgesamt die
höchsten Preise aufgerufen.
Ausblick
Für 2016 geht Engel & Völkers davon aus, dass sich der
Aufwärtstrend in allen Lagen und Segmenten aufgrund der
anhaltend hohen Nachfrage bei einem sinkenden Angebot
fortsetzen wird. Besonders für Einfamilienhäuser werden
die Preise voraussichtlich deutlich anziehen.
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Preise und Mieten nach Lagen
2014
2015*
2016
Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR
240.000 – 850.000
240.000 – 900.000
150.000 – 550.000
150.000 – 590.000
100.000 – 440.000
120.000 – 450.000
90.000 – 320.000
90.000 – 340.000




Eigentumswohnungen in EUR/m²
1.900 – 3.100
1.900 – 3.200
1.500 – 2.500
1.500 – 2.600
1.400 – 2.300
1.400 – 2.400
1.000 – 2.100
1.000 – 2.200




Miete in EUR/m²
8,00 – 13,00
8,50 – 13,00
6,50 – 11,50
6,50 – 12,00
6,00 – 9,00
6,20 – 9,00
5,00 – 8,50
5,50 – 8,50




* 1. Halbjahr
Quelle: Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Jena
63
Wohnimmobilienmarkt
Karlsruhe
Standort- und Marktentwicklung
Karlsruhe ist Sitz des Bundesverfassungsgerichts und ein
bedeutender Hochschul- und Wissenschaftsstandort. Die
Fächerstadt zählt zu den führenden Innovationszentren
Deutschlands und ist Teil des drittgrößten IT-Clusters
Europas. Ein vielfältiges Kulturangebot sowie attraktive
Möglichkeiten der Freizeitgestaltung machen die Stadt zu
einer begehrten Adresse. Die positive demografische Entwicklung sorgt für einen hohen Bedarf an Wohnraum.
effiziente Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften
und Reihenhäuser in den grünen Randbereichen wie Neureut, Grünwinkel, Daxlanden, Rintheim oder Hagsfeld.
Aber auch Höhenlagen wie Grünwettersbach oder Hohenwettersbach spielen zunehmend eine Rolle. In der Oststadt
entstanden, im Rahmen der Entwicklung des Park Tower,
einer Projektentwicklung im Bereich Wohn- und Gewerbeimmobilien, rund 200 neue Wohnungen.
Unabhängig von Lage und Segment ist die Nachfrage in
Karlsruhe ungebrochen hoch. In Bestlagen wie der
Weststadt, Rüppurr und Durlach übersteigt sie das Angebot.
Immobilien in B-Lagen rücken verstärkt in den Nachfragefokus. Singles und Paare suchen nach 2- bis 3-ZimmerWohnungen in Zentrumsnähe. Dazu gehören insbesondere
die Innen-, die Südwest- und die Weststadt. Bei Studenten
sind vor allem die Süd- und die Nordstadt sowie Teile der
Waldstadt gefragt. Familien hingegen suchen energie-
Das steigende Preisniveau in der Wissenschaftsstadt spiegelt
sich in der Entwicklung der durchschnittlichen Transaktionsvolumina wider. So zahlten Hauskäufer 2014 rund
418.800 EUR für eine Immobilie und damit 11% mehr als
im Vorjahr. Insgesamt wurden 413 Häuser mit einem Volumen von 173 Mio. EUR gehandelt. Der durchschnittliche
Transaktionswert für eine Wohnung stieg um rund 6 % auf
178.800 EUR. Im Wohnungssegment wurden 2014 deutlich
weniger Objekte gehandelt als im Jahr zuvor.
Transaktionsanzahl EFH/ZFH und ETW
Ein- und Zweifamilienhäuser
2.000
Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW
Eigentumswohnungen
1.854
Ein- und Zweifamilienhäuser
1.787
287,2
300
Anzahl
1.300
1.200
800
491
400
452
500
413
400
2012 2013 2014 2015*
Volumen in Mio. EUR
1.331
276,2
237,9
250
209,4
200
239,4
176,6 171,0 173,0
167,5
150
100
50
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Karlsruhe, Engel & Völkers Residential
64
302,4
1.500
1.600
0
Eigentumswohnungen
350
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Karlsruhe
0
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Karlsruhe, Engel & Völkers Residential
Karlsruhe - Lagen im Wohnimmobilienmarkt
Kirchfeld
Nord
Neureut
Kirchfeld
A65
Waldstadt
Knielingen
A5
Hagsfeld
Nordweststadt
Nordstadt
Rheinhafen
Rintheim
Mühlburg
Oststadt
Weststadt Innenstadt
Grötzingen
Daxlanden
Südweststadt
DurlachZentrum
Südstadt
Grünwinkel
Beiertheim-
IN
Oberreut
DurlachTurmberg
DurlachAue
Bulach
E
RH
WeiherfeldDammerstock
Wolfartsweier
Rüppurr
Hohenwettersbach
A8
Grünwettersbach
Palmbach
Engel & Völkers Residential
Sehr gute Lage
Stupferich
Gute Lage
Mittlere Lage
Einfache Lage
Preisentwicklung
Die Preise auf dem Wohnimmobilienmarkt in Karlsruhe
sind von einem Aufwärtstrend geprägt. Denn in nahezu
allen Lagen und Segmenten stellt Engel & Völkers im
ersten Halbjahr 2015 Preiszuwächse gegenüber dem Vorjahr fest. So steigt das Niveau der Mieten leicht und auch
Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser
verzeichnen in fast allen Lagen einen Anstieg. Die durchschnittliche Preisobergrenze für Eigentumswohnungen in
guten Lagen kletterte in der ersten Hälfte dieses Jahres auf
4.250 EUR/m². Im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser stiegen die Spitzenpreise in sehr guten Lagen auf
1,8 Mio. EUR.
Ausblick
Engel & Völkers rechnet damit, dass sich die Preise auf
dem Karlsruher Wohnimmobilienmarkt weiter auf hohem
Niveau bewegen werden. Vor allem die einfachen und mittleren Lagen werden im kommenden Jahr von einem Nachfrageüberschuss geprägt sein. In der Innenstadt werden die
Preise aufgrund einer künftig verbesserten Infrastruktur
mittelfristig anziehen.
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Preise und Mieten nach Lagen
2014
2015*
2016
Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR
675.000 – 1.700.000
720.000 – 1.800.000
550.000 – 1.200.000
600.000 – 1.300.000
380.000 – 700.000
400.000 – 750.000
200.000 – 400.000
225.000 – 450.000




Eigentumswohnungen in EUR/m²
2.750 – 4.900
2.850 – 5.000
2.400 – 3.950
2.550 – 4.250
1.850 – 3.250
1.900 – 3.500
1.500 - 2.500
1.600 – 2.750




Miete in EUR/m²
8,75 – 12,50
9,00 – 12,50
8,25 – 11,00
8,50 – 11,25
6,75 – 10,00
7,00 – 10,25
6,25 – 9,00
6,75 – 9,25




* 1. Halbjahr
Quelle: Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Karlsruhe
65
Wohnimmobilienmarkt
Kassel
Standort- und Marktentwicklung
Das Wirtschaftszentrum Kassel ist nach Frankfurt und
Wiesbaden die drittgrößte Stadt Hessens. Anhaltend steigende Bevölkerungszahlen führen zu einem hohen Bedarf
an Wohnraum. Parallel verstärkt das derzeit niedrige
Zinsniveau besonders die Nachfrage nach Wohneigentum
sowohl zur Eigennutzung als auch zur Kapitalanlage.
Durch das geringe Angebot an zum Verkauf stehenden
Immobilien herrscht vor allem in den Bestlagen ein Nachfrageüberhang.
Zentrumsnahe Lagen wie Vorderer Westen und Wehlheiden
werden von Paaren, Singles und zunehmend Rentnern stark
nachgefragt. Familien bevorzugen dagegen Einfamilienhäuser in den grünen Randgebieten wie Harleshausen,
Kirchditmold, Brasselsberg oder Jungfernkopf. Die Stadtteile Vorderer Westen, Wehlheiden, Mitte und Süd erfreuen
sich vor allem bei Studenten großer Beliebtheit. Absolute
Toplage mit zahlreichen Villen und Penthäusern ist
Transaktionsanzahl EFH/ZFH und ETW
Ein- und Zweifamilienhäuser
1.200
737
900
800
600
375
311
319
380
Eigentumswohnungen
112,6
107,5
99,9
100
Volumen in Mio. EUR
Anzahl
Ein- und Zweifamilienhäuser
120
862
95,5
84,5
80
77,9
71,6
68,9
62,8
60
66,7
40
300
200
20
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Kassel, Engel & Völkers Residential
66
Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW
1.091
800
0
Im Jahr 2014 wurden mit 862 Transaktionen annähernd
17 % mehr Eigentumswohnungen als im Vorjahr gehandelt.
Durchschnittlich wurden 115.900 EUR für eine Wohnung
gezahlt – das sind rund 10 % bzw. 10.000 EUR mehr als
im Vorjahr. Auch die Transaktionsanzahl sowie das
Volumen von Ein- und Zweifamilienhäusern haben sich
positiv entwickelt. Für diese Objektklasse wurden durchschnittlich 215.900 EUR gezahlt, was einer Steigerung um
7 % gegenüber 2013 (205.800 EUR) entspricht.
Eigentumswohnungen
1.000
400
weiterhin der Mulang in Bad Wilhelmshöhe. Hier und auch
für einzelne Objekte in Kirchditmold werden die höchsten
Kaufpreise in Kassel erzielt. Für Interessenten zählt neben
einer Wohnfläche ab 100 m² sowie einer modernen Ausstattung auch die Energieeffizienz zu den wichtigsten
Kaufkriterien. Rund 20 % der Käufer sind Anleger, die
verstärkt in guten und mittleren Lagen und je nach Preis
auch in einfachen Lagen investieren.
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Kassel
0
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Kassel, Engel & Völkers Residential
Kassel - Lagen im Wohnimmobilienmarkt
B7
PhilippinenhofWarteberg
B251
Jungfernkopf
Wolfsanger-Hasenhecke
Nord-HollandFasanenhof
Harleshausen
Rothenditmold
Kirchditmold
FULD
Wesertor
A
B83
Vorderer Westen
Neuholland
Mitte
Unterneustadt
Bad Wilhelmshöhe
Wehlheiden
B7
Südstadt
Bettenhausen
B3
Brasselsberg
SüsterfeldHelleböhn
B520
Brasselsberg
Dönche
Waldau
Forstfeld
A7
Niederzwehren
Nordhausen
Oberzwehren
A49
Engel & Völkers Residential
Sehr gute Lage
A44
Gute Lage
Mittlere Lage
Einfache Lage
Preisentwicklung
Die Kaufpreise für Wohnimmobilien in Kassel befinden
sich insgesamt auf einem stabilen Niveau. Im ersten Halbjahr 2015 sind die Preisuntergrenzen in vielen Lagen leicht
gestiegen, da Immobilien in begehrten Lagen nur selten auf
den Markt kommen und so die Nachfrage nach Objekten
in zweiter Reihe angezogen hat. Die Spitzenpreise für
Einfamilienhäuser in den sehr guten und guten Lagen
haben sich in der ersten Jahreshälfte um jeweils
100.000 EUR erhöht. In Toplagen zahlten Käufer für ein
Haus bis zu 1,2 Mio. EUR. Die Mieten haben sich stabil
gehalten.
Ausblick
Engel & Völkers geht für 2016 aufgrund des knappen
Angebots bei einer hohen Nachfrage von leicht steigenden
Kaufpreisen in allen Segmenten in den sehr guten und
guten Lagen aus. So werden Kaufinteressenten ihre Suche
zukünftig vermehrt auf die Randgebiete ausweiten. In den
einfachen und mittleren Lagen wird die Preisentwicklung
stabil verlaufen. Die Nachfrage nach barrierefreien
Wohnungen wird weiter zunehmen.
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Preise und Mieten nach Lagen
2014
2015*
2016
Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR
300.000 – 1.100.000
350.000 – 1.200.000
200.000 – 450.000
250.000 – 550.000
150.000 – 300.000
150.000 – 300.000
100.000 – 150.000
100.000 – 160.000




Eigentumswohnungen in EUR/m²
1.500 – 3.800
1.600 – 3.800
1.100 – 2.500
1.100 – 2.500
700 – 1.100
700 – 1.100
550 – 700
550 – 800




Miete in EUR/m²
8,00 – 11,00
8,00 – 11,00
7,00 – 10,00
7,00 – 10,00
6,00 – 8,00
6,00 – 9,00
5,00 – 6,50
5,00 – 6,50




* 1. Halbjahr
Quelle: Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Kassel
67
Wohnimmobilienmarkt
Kiel
Standort- und Marktentwicklung
Kiel ist durch die Lage an der Förde und dem Nord-OstseeKanal, die Nähe zur Ostsee und ein vielfältiges Freizeitangebot ein attraktiver Wohnstandort. Die renommierte
Universität mit dem Klinikum, der hoch frequentierte
Ostseehafen und eine stabile Wirtschaft ziehen kontinuierlich zahlreiche Studenten, Erwerbstätige und Touristen in
die Stadt. So steigt die Nachfrage sowohl nach Wohn- als
auch nach Ferienimmobilien stetig und übertrifft das Angebot. Auch für Kapitalanleger ist die schleswig-holsteinische
Landeshauptstadt ein interessantes Investitionsziel.
Die Wasserlagen wie Kitzeberg und Düsternbrook zählen
nach wie vor zu den Kieler Toplagen, in denen auch die
höchsten Kaufpreise erzielt werden. Aufgrund der zentralen
Lage, der Nähe zur Universität und des geringen Angebots
verzeichnen die Stadtteile Ravensberg und Blücherplatz
einen kontinuierlichen Nachfrageüberhang. Für eine Erweiterung des Angebots wird das gegenwärtig entstehende
Transaktionsanzahl EFH/ZFH und ETW
Ein- und Zweifamilienhäuser
Wohnprojekt „Wasserturm“ mit Penthäusern, Stadthäusern
und Wohnungen sorgen. Das zwischen den Stadtteilen
Holtenau und Friedrichsort geplante neue Wohn-, Gewerbeund Tourismusquartier wird den Nordwesten der Stadt
zukünftig aufwerten. Ebenfalls entwickelt sich der Stadtteil
Wik zu einem attraktiven Wohngebiet. Die Nähe zum
Marinestützpunkt und zur Schleuse sowie das gelungene
Sanierungsprojekt des Anschar-Geländes mit bezahlbarem
Wohnraum tragen dazu bei.
Der Kieler Wohnimmobilienmarkt 2014 ist gekennzeichnet
duch steigende durchschnittliche Erwerbskosten bei einer
rückläufigen Transaktionsanzahl. So zahlten Käufer für ein
Haus im Schnitt 218.700 EUR (rund 9 % mehr als 2013).
Im Wohnungssegment legte das durchschnittliche Transaktionsvolumen mit 137.000 EUR nur leicht zu. Insgesamt
wechselten 920 Wohnungen (92 weniger als im Vorjahr) mit
einem Volumen von 126 Mio. EUR den Besitzer.
Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW
Eigentumswohnungen
Ein- und Zweifamilienhäuser
1.200
861
Anzahl
800
920
850
600
468
352
450
363
350
200
0
126,0
101,4
93,8
100
103,9
131,5
116,4
79,4
80
62,8
78,9
60
40
20
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Kiel, Engel & Völkers Residential
68
137,9
120
960
Volumen in Mio. EUR
1.012
1.000
400
Eigentumswohnungen
140
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Kiel
0
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Kiel, Engel & Völkers Residential
Kiel - Lagen im Wohnimmobilienmarkt
Wendtorfer Strand
OSTSEE
B503
Schilksee
Stein
Wendtorf
Laboe
PriesFriedrichsort
Lutterbek
Brodersdorf
Heikendorf
B76
Suchsdorf
NORD Holtenau
-OSTS
EE-KA
NAL
Kitzeberg
Projensdorf
Wik
Mönkeberg
B502
A210
BlücherRavens-platzDüsternNeumühlen-Schönkirchen
brook
berg
Dietrichsdorf
KronshagenSchreven- Brunswik
Damperhof
teich
OppenWellingMettenExerzier- Altstadt
dorf
hof Hasseldieksdorf
platz VorEllerSüd- stadt
damm
bek
friedhof Gaarden
Ost
Hassee
Russee
Gaarden
ElmschenSüd
hagen
B76
A215
Wellsee
Meimersdorf
B404
Rönne
Moorsee
Engel & Völkers Residential
Sehr gute Lage
Gute Lage
Mittlere Lage
Einfache Lage
Preisentwicklung
Die Preise auf dem Wohnimmobilienmarkt bewegten sich
im ersten Halbjahr 2015 in fast allen Lagen und Segmenten
auf dem Vorjahresniveau. Für Ein- und Zweifamilienhäuser
in den sehr guten Lagen wie Kitzeberg, Düsternbrook und
Blücherplatz wurden Kaufpreise von bis zu durchschnittlich 1,4 Mio. EUR aufgerufen. Der Spitzenquadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in den Toplagen lag bei
durchschnittlich 5.500 EUR. Marginale Steigerungen
wurden in nahezu allen Lagen bei den Mietpreisen registriert. So lagen die Mieten in der ersten Jahreshälfte in den
Bestlagen zwischen 8,50 und 13,50 EUR/m².
Ausblick
Für das Jahr 2016 erwartet Engel & Völkers eine stabile
Entwicklung der Wohnimmobilienpreise. Die positive
demografische Entwicklung sowie die steigenden Studentenzahlen sorgen für eine anhaltend hohe Nachfrage auf
dem Mietwohnungsmarkt. Durch die Entstehung neuer
Wohnquartiere in Holtenau, Ravensberg, Wik und der
Altstadt erhält der Kieler Immobilienmarkt weitere positive
Impulse.
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Preise und Mieten nach Lagen
2014
2015*
2016
Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR
650.000 – 1.400.000
650.000 – 1.400.000
260.000 – 680.000
280.000 – 680.000
180.000 – 350.000
180.000 – 350.000
100.000 – 250.000
100.000 – 250.000




Eigentumswohnungen in EUR/m²
2.600 – 5.500
2.600 – 5.500
1.900 – 3.100
2.000 – 3.100
1.300 – 2.100
1.300 – 2.100
950 – 1.400
960 – 1.500




Miete in EUR/m²
8,50 – 13,00
8,50 – 13,50
7,00 – 11,50
7,00 – 11,50
5,50 – 8,00
6,00 – 8,00
4,50 – 6,00
4,50 – 6,20




* 1. Halbjahr
Quelle: Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Kiel
69
Wohnimmobilienmarkt
Köln
Standort- und Marktentwicklung
Die kontinuierlich steigenden Bevölkerungszahlen in der
rheinländischen Millionenmetropole sorgen für einen
anhaltend hohen Nachfrageüberhang auf dem Immobilienmarkt. Demzufolge hat der Wohnungsneubau an Dynamik
zugelegt – jährlich sollen 3.400 neue Wohneinheiten entstehen. So werden in der Altstadt zukünftig zahlreiche
Gebäude aus der Nachkriegszeit durch hochwertige Neubauten ersetzt. Ein weiterer Trend ist die Umwandlung
ehemaliger gewerblicher oder städtischer Immobilien zu
Wohnquartieren wie auch das Waidmarkt-Quartier in der
südlichen Innenstadt.
Besonders die Innenstadtlagen erfreuen sich aufgrund der
erstklassigen Infrastruktur und der Nähe zum Wasser großer
Beliebtheit. Gut situierte Paare und Best Ager suchen hier
hochwertige Eigentumswohnungen ab drei Zimmern mit
Balkon oder Terrasse. Neben dem Rheinauhafen hat auch
das „Gerlingquartier“ in der Altstadt-Nord Spitzenpreise für
Transaktionsanzahl EFH/ZFH und ETW
Ein- und Zweifamilienhäuser
Die Transaktionszahlen für Eigentumswohnungen sind im
Vergleich zu 2013 leicht gestiegen. Es wurden insgesamt
6.731 (+41) Wohnungen mit einem Transaktionsvolumen
von 1.388,7 Mio. EUR gehandelt. Käufer zahlten hier im
Schnitt mit 206.300 EUR rund 10 % mehr für ein Objekt
als im Vorjahr. Auf dem Markt für Ein- und Zweifamilienhäuser stieg das durchschnittliche Transaktionsvolumen auf
ca. 352.000 EUR (+6 %) bei 1.763 verkauften Häusern mit
einem Gesamtvolumen von 620,6 Mio. EUR.
Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW
Eigentumswohnungen
6.954
7.000
Wohnungen erreicht. Eine starke Nachfrage verzeichnen
nach wie vor die von Villen und Einfamilienhäusern geprägten Toplagen Lindenthal, Rodenkirchen, Junkersdorf,
Braunsfeld, Hahnwald und Marienburg. Hier stehen familiengerechte Häuser mit einer Wohnfläche ab 180 m² hoch
im Kurs. Die Kaufinteressenten kommen zwar überwiegend
aus Köln und dem direkten Umland, der Anteil auswärtiger
Käufer nimmt aber zu.
Ein- und Zweifamilienhäuser
6.900
6.690 6.731
1.466,2
6.500
Volumen in Mio. EUR
Anzahl
5.000
4.000
3.000
1.846 1.788 1.763 1.850
1.750
1.000
0
1.381,2
1.200
1.000
800
600
583,5 596,0 620,6
657,7
622,1
400
200
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Köln, Engel & Völkers Residential
70
1.388,7
1.262,1 1.250,8
1.400
6.000
2.000
Eigentumswohnungen
1.600
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Köln
0
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Köln, Engel & Völkers Residential
Köln - Lagen im Wohnimmobilienmarkt
Worringen
RoggendorfThenoven
Blumenberg
Fühlingen
Chorweiler Merkenich
VolkovenEsch- Weiler Seeberg
HeimersAuweiler
dorf
Lindweiler
Dünnwald
Flittard
Pesch
Longerich Niehl
WeidenpeschStammheim Höhenhaus
Bocklemünd- Ossendorf
Mengenich
Mauenheim
Dellbrück
Vogelsang Bilderstöckchen
Mülheim
Nippes
Widdersdorf
Riehl
Holweide
Bickendorf NeuA1
ehrenfeld
Buchheim
Lövenich Müngers- Ehrenfeld
Buchforst
Merheim
Altstadt Nord
dorf
Brück
KalkHöhenberg
Weiden
Braunsfeld
Deutz
Neubrück
Vingst
Altstadt Süd
RathOstheim
Junkers- Lindenthal
Heumar
Gremberg
Neustadt Süd
dorf
Sülz
Raderberg Poll
Gremberghoven
WestKlettenberg Marienburg
hoven
Eil
A4
Ensen
RHEIN
Finkenberg
Raderthal
Rodenkirchen
Weiß Porz Urbach
Rondorf
Grengel
Hahnwald
Elsdorf
Zündorf
A555
Meschenich
Wahnheide
Sürth
Immendorf
Wahn A59
Godorf
Langel
Lind
Libur
Engel & Völkers Residential
Sehr gute Lage
Gute Lage
Mittlere Lage
Einfache Lage
Preisentwicklung
Die Preise für Wohnimmobilien in Köln sind in nahezu allen
Lagen und Segmenten gegenüber dem Vorjahr angestiegen.
So haben sich nach Einschätzung von Engel & Völkers die
Spitzenwerte für Eigentumswohnungen im ersten Halbjahr
2015 auf 10.500 EUR/m² erhöht. Diese Preise wurden
für Neubauobjekte in Toplagen wie am Rheinauhafen und
in Lindenthal aufgerufen. In guten Lagen wie Müngersdorf
und Deutz reichte die Preisspanne in diesem Segment von
2.600 bis zu 7.000 EUR/m². Für Ein- und Zweifamilienhäuser kletterten in der sehr guten Lage die Preise auf bis zu
4 Mio. EUR. Die Mieten verzeichneten in allen Lagen
leichte Anstiege.
Ausblick
Engel & Völkers geht insbesondere für die sehr guten,
guten und mittleren Lagen von einer leicht steigenden
Entwicklung der Kaufpreise aus. Das Angebot an Wohnraum wird knapp bleiben, jedoch prüfen die Käufer zunehmend kritisch das Preis-Leistungs-Verhältnis. Aufgrund der
steigenden Beliebtheit dürften die zentrumsnahen Lagen
mit einer guten Infrastruktur weiter an Wert gewinnen.
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Preise und Mieten nach Lagen
2014
2015*
2016
Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR
850.000 – 3.850.000
900.000 – 4.000.000
700.000 – 1.950.000
750.000 – 1.950.000
290.000 – 950.000
290.000 – 950.000
170.000 – 550.000
170.000 – 550.000




Eigentumswohnungen in EUR/m²
3.500 – 10.000
3.500 – 10.500
2.600 – 6.000
2.600 – 7.000
1.850 – 3.900
1.850 – 4.100
1.500 – 2.800
1.500 – 2.950




Miete in EUR/m²
9,00 – 21,00
9,50 – 21,00
8,60 – 14,50
8,60 – 15,00
7,00 – 10,00
7,00 – 10,50
5,50 – 7,00
5,50 – 7,50




* 1. Halbjahr
Quelle: Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Köln
71
Wohnimmobilienmarkt
Konstanz
Standort- und Marktentwicklung
Die direkte Lage am Bodensee, das vielfältige kulturelle
Angebot sowie die Nähe zur Schweiz und Österreich machen
Konstanz zu einem beliebten Wohnstandort. Die geografische Lage bietet wenig Fläche für neuen Wohnraum, doch
die Nachfrage ist anhaltend hoch und übertrifft deutlich das
Angebot. Viele Konstanzer, aber auch Käufer aus dem
Großraum Stuttgart und vereinzelt aus dem Ausland interessieren sich für Immobilien in der Universitätsstadt.
Konstanz ist zudem der teuerste Ort für Wohnimmobilien in
der gesamten Bodenseeregion. Familien, junge Paare
und ältere Käuferschichten bevorzugen besonders das
Musikerviertel in Petershausen sowie die Stadtteile Paradies,
Staad, Altstadt, Bahnhofplatz und Litzelstetten. Vor allem
die Ortsteile in direkter Nähe zum See erfreuen sich großer
Beliebtheit und weisen auch die höchsten Kaufpreise auf.
Die Wohnlage am Seerhein in direkter Wasserlage sowie der
Bereich um den Petershausener Bahnhof gewinnen
Transaktionsanzahl EFH/ZFH und ETW
Ein- und Zweifamilienhäuser
gegenwärtig zusehends an Attraktivität. Immobilien in
Konstanz sind auch bei Kapitalanlegern begehrt, diese
machen ca. 25 % der Nachfrage aus. Hier werden
Wohnungen im gesamten Stadtgebiet gesucht.
Im Jahr 2014 wurde in Konstanz der Bau von 676 Wohnungen genehmigt und damit deutlich mehr (+289) als im
Vorjahr. Bei den Verkäufen von Eigentumswohnungen
schlägt sich der Anstieg allerdings noch nicht nieder. Mit
617 Transaktionen wurden gegenüber 2013 weniger Objekte gehandelt, jedoch im Schnitt mit 244.300 EUR mehr
gezahlt. Das sind 14,2 % bzw. rund 30.400 EUR mehr als
im Vorjahr. Auch im Teilmarkt der Ein- und Zweifamilienhäuser waren die Transaktionen im Vergleich zu 2013 verhalten. Parallel dazu ist das durchschnittliche Objektvolumen pro Transaktion aufgrund geringer Umsätze in
den besseren Lagen auf 576.000 EUR gesunken.
Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW
Eigentumswohnungen
Ein- und Zweifamilienhäuser
800
708
580
500
400
300
200
70
93
88
143,8
150
617
600
Anzahl
171,1
680
639
Volumen in Mio. EUR
700
100
Eigentumswohnungen
175
150,7
136,7
145,9
125
100
75
55,8
50
59,3
50,7
33,7
41,5
100
25
70
0
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Konstanz, Engel & Völkers Residential
72
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Konstanz
0
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Konstanz, Engel & Völkers Residential
Konstanz - Lagen im Wohnimmobilienmarkt
Wallhausen
Dingelsdorf
Dettingen
Litzelstetten
Insel Mainau
B33
Wollmatingen
BODENSEE
Egg
Fürstenberg
Königsbau
Industriegebiet
Allmannsdorf
Staad
Petershausen West
Petershausen Ost
Paradies
Altstadt
Deutsch
la
Schwei nd
z
Engel & Völkers Residential
Sehr gute Lage
Gute Lage
Mittlere Lage
Einfache Lage
Preisentwicklung
Die Preise auf dem Konstanzer Wohnimmobilienmarkt
befinden sich auf einem sehr hohen Niveau. Im ersten
Halbjahr 2015 wurde in nahezu allen Lagen ein Anstieg der
Kaufpreisobergrenze registriert. So sind in den sehr guten
Lagen die Preise für Häuser in der Spitze deutlich um
500.000 EUR auf bis zu 3 Mio. EUR gestiegen. Für Eigentumswohnungen zahlten Käufer hier sogar Quadratmeterpreise von bis zu 10.000 EUR. Auch die guten Lagen
weisen deutliche Preiserhöhungen auf – Einfamilienhäuser
wechselten hier in der Spitze für 1,8 Mio. EUR den
Besitzer. Die Mietpreise sind insgesamt stabil geblieben,
lediglich in den Toplagen wie dem Musikerviertel oder der
Altstadt wurden Steigerungen erzielt.
Ausblick
Für das Jahr 2016 geht Engel & Völkers davon aus, dass
sich die Preise für Wohnimmobilien stabil auf einem hohen
Niveau halten werden. Die Nachfrage wird kontinuierlich
hoch bleiben. In den begehrten Seelagen werden die Kaufpreise aufgrund der Verknappung weiter leicht steigen.
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Preise und Mieten nach Lagen
2014
2015*
2016
Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR
750.000 – 2.500.000
750.000 – 3.000.000
550.000 – 1.600.000
550.000 – 1.800.000
400.000 – 750.000
400.000 – 800.000
300.000 – 450.000
300.000 – 450.000




Eigentumswohnungen in EUR/m²
3.500 – 8.000
3.500 – 10.000
3.000 – 5.000
3.000 – 5.500
2.600 – 4.000
2.600 – 4.500
2.200 – 2.600
2.200 – 2.700




Miete in EUR/m²
10,00 – 15,00
12,00 – 18,00
9,00 – 13,00
9,00 – 13,00
8,00 – 11,00
8,00 – 11,00
7,00 – 9,00
7,00 – 9,00




* 1. Halbjahr
Quelle: Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Konstanz
73
Wohnimmobilienmarkt
Leipzig
Standort- und Marktentwicklung
Steigende Bevölkerungszahlen, eine positive Wirtschaftsentwicklung und ein vielfältiges Kulturangebot kennzeichnen die bevölkerungsreichste Stadt Sachsens. Als Universitäts- und Messestadt sowie Sitz vieler großer Unternehmen wie BMW, DHL und Porsche zieht Leipzig zahlreiche
Studenten, Auszubildende und Arbeitskräfte an. Der Wohnimmobilienmarkt ist von steigenden Preisen und einer stetig
wachsenden Nachfrage gekennzeichnet.
erfreuen sich die zentrumsnahen südlichen und südwestlichen Stadtteile wie Plagwitz und Zentrum-Süd zunehmender Beliebtheit. Hochwertige Einfamilienhäuser werden in
Schleußig gesucht, aber auch in Markkleeberg, das durch
den Ausbau des City-Tunnels zukünftig von einer verbesserten Innenstadtanbindung profitiert. 40 % der Käufer sind
Investoren, die das im bundesweiten Vergleich attraktive
Leipziger Preisniveau nutzen.
Die Anzahl leerstehender Wohnungen in den zentralen
Lagen hat sich seit der Jahrtausendwende mehr als halbiert.
Hohe Sanierungsaktivitäten haben zu einer Aufwertung
vieler Innenstadtlagen geführt. Besonders in den begehrten
Stadtteilen wie dem Zentrum, dem Musik-, Waldstraßenund Bachviertel ist die Wohnraumnachfrage deutlich gestiegen. Gesucht werden vorwiegend Wohnungen mit
mindestens vier Zimmern, Balkon und Stellplatz. Da das
Angebot an Baugrundstücken hier nahezu ausgeschöpft ist,
2014 stieg die Transaktionsanzahl von Eigentumswohnungen erneut um rund 15 % gegenüber dem Vorjahr. Mit
einem dazugehörigen Volumen von 593,2 Mio. EUR bewegten sich die durchschnittlichen Erwerbskosten für eine Wohnung auf dem Vorjahresniveau von rund 150.000 EUR.
Auch im Häusersegment stieg die Anzahl der verkauften
Immobilien auf 588 und das Transaktionsvolumen auf 113,7
Mio. EUR an. Im Schnitt wurden damit rund 193.400 EUR
für ein Haus gezahlt (-2 % gegenüber dem Vorjahr).
Transaktionsanzahl EFH/ZFH und ETW
Eigentumswohnungen
4.500
3.953
4.000
3.418
3.500
Ein- und Zweifamilienhäuser
4.100
Anzahl
3.000
2.500
2.000
1.500
500
0
484
534
588
620
515,0
500
627,6
566,3
440,8
400
300
200
100
123,5
95,5 105,7 113,7
103,6
520
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Leipzig, Engel & Völkers Residential
74
593,2
600
3.700
3.102
1.000
Eigentumswohnungen
700
Volumen in Mio. EUR
Ein- und Zweifamilienhäuser
Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Leipzig
0
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Leipzig, Engel & Völkers Residential
Leipzig - Lagen im Wohnimmobilienmarkt
Seehausen
A14
BMW AG Werk
Wiederitzsch
Lindenthal
Mockau
Nord
LützschenaStahmeln
Plaußig-
Portitz
Gohlis
Thekla
Eutritzsch
Möckern Nord
Mockau
Gohlis
Süd Schönfeld Heiterblick
Mitte
Gohlis
Ost
BöhlitzSchönefeldSüd
Paunsdorf
Ehrenberg
Nord Abtnaundorf
Ost
SellerhausenLeutzsch
Nordwest
Neu- VolkStünz
BurghausenZentrum
Engelsdorf
schöne - marsdorf
AltRückmarsdorf
Angerfeld
lindenau
West
NeuSüdost
Crottendorf
lindenau Lindenau
Süd
ReudnitzSchönau
Mölkau
Baalsdorf
Plagwitz SüdThonberg
Grünau
Schleußig
Grünau
Stötteritz
Miltitz
vorstadt
Nord Mitte Ost KleinMarienGrünauzschocher
Holzhausen
Connewitz brunn Probstheida
Lausen- Siedlung
Grünau
GroßLößnig
zschocher
DölitzMeusdorf
LiebertDösen
wolkwitz
KnautkleebergMarkkleeberg
Knauthain
Wahren
A9
AlthenKleinpösna
HartmannsdorfA38
Knautnaundorf
Engel & Völkers Residential
Sehr gute Lage
Gute Lage
Mittlere Lage
Einfache Lage
Preisentwicklung
Die Preise für Wohnimmobilien in Leipzig haben im ersten
Halbjahr 2015 in nahezu allen Lagen leicht angezogen. Die
deutlichsten Sprünge verzeichneten die Kaufpreise für Einfamilienhäuser in den sehr guten Lagen. Mit durchschnittlich 1,2 Mio. EUR wurden hier in der Spitze 200.000 EUR
mehr als im Vorjahr aufgerufen. In den guten Lagen hat sich
die Preisuntergrenze auf 330.000 EUR erhöht. Die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen sind in allen außer
den einfachen Lagen leicht gestiegen. In den Toplagen liegt
die Preisspanne aktuell zwischen 1.500 und 4.000 EUR/m².
Die Mietpreise sind in allen Lagen leicht gestiegen.
Ausblick
Die positive demografische Entwicklung wird auch in 2016
für einen moderaten Anstieg der Immobilienpreise sorgen.
Engel & Völkers sieht besonders in den begehrten Stadtteilen Preissteigerungspotenzial. Die Nachfrage nach barrierefreien Stadtwohnungen durch Best Ager wird weiter
zunehmen und das Preisniveau in diesem Segment beeinflussen.
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Preise und Mieten nach Lagen
2014
2015*
2016
Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR
430.000 – 1.000.000
450.000 – 1.200.000
300.000 – 600.000
330.000 – 600.000
180.000 – 320.000
200.000 – 350.000
130.000 – 250.000
130.000 – 280.000




Eigentumswohnungen in EUR/m²
1.400 – 3.800
1.500 – 4.000
1.250 – 2.750
1.300 – 2.800
700 – 2.400
800 – 2.500
600 – 1.000
600 – 1.000




Miete in EUR/m²
7,00 – 11,20
7,00 – 11,35
5,70 – 10,00
6,00 – 10,00
4,50 – 7,00
4,50 – 7,50
3,60 – 5,20
3,60 – 5,40




* 1. Halbjahr
Quelle: Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Leipzig
75
Wohnimmobilienmarkt
Lübeck
Standort- und Marktentwicklung
Lübeck ist seit jeher ein bedeutender Wirtschaftsstandort
in Schleswig-Holstein. Zunehmend etabliert sich die
Hansestadt auch als Wissenschafts-, Produktions- und
Dienstleistungszentrum, insbesondere in den Bereichen
Medizintechnik und -informatik. Vier Hochschulen sorgen
für einen steten Zuzug von Studenten und Akademikern.
Die Nähe zur Ostsee und die mittelalterliche, zum
UNESCO-Weltkulturerbe erklärte Altstadt machen Lübeck
zudem zu einem gefragten Zweitwohnsitzstandort.
Die höchsten Preise werden für Immobilien in direkter
Wasserlage oder in der Nähe zur Trave und Ostsee
aufgerufen. Entsprechend zählen die Innenstadt, das
Dichterviertel, die Gärtnergasse, St. Gertrud und
Travemünde zu den Topadressen in Lübeck. Best Ager
suchen bevorzugt nach altersgerechten Eigentumswohnungen in der Altstadt und den zentrumsnahen Stadtteilen.
Diese Lagen stehen auch bei Kapitalanlegern hoch im
Transaktionsanzahl EFH/ZFH und ETW
Ein- und Zweifamilienhäuser
Ein- und Zweifamilienhäuser
593
129,0
616
573
600
447
415
450
400
350
300
200
100
120
100
Eigentumswohnungen
144,5
140
Volumen in Mio. EUR
Anzahl
Eigentumswohnungen
700
500
110,2
94,7
110,6
66,9 71,6
80
56,4
60
61,2
47,6
40
20
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Lübeck, Engel & Völkers Residential
76
Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW
160
700
0
Der volatile Lübecker Wohnimmobilienmarkt wurde in den
letzten Jahren durch die schrittweise Erhöhung der Grunderwerbssteuer geprägt. So wurden 2014 im Vergleich zum
Vorjahr 171 Ein- und Zweifamilienhäuser weniger gehandelt. Die durchschnittlichen Erwerbskosten pro Objekt
beliefen sich auf etwa 178.900 EUR. Im Eigentumswohnungssegment nahmen Transaktionsanzahl und -volumen
ebenfalls ab, durchschnittlich zahlten Käufer für eine
Wohnung ca. 135.900 EUR (+9 %).
787
800
600
Kurs. Erstklassige Villen mit Meerblick im Ostseeheilbad
Travemünde sind als Zweitwohnsitz stark gefragt. Bei
Familien erfreuen sich Einfamilienhäuser mit Garten in
St. Gertrud großer Beliebtheit. Die Angebotsknappheit in
den guten und sehr guten Lagen führt in den mittleren und
einfachen Lagen zu einer steigenden Nachfrage nach
Wohnraum. Neubauprojekte wie in St. Lorenz und in
Kücknitz werten diese Stadtteile zunehmend auf.
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Lübeck
0
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Lübeck, Engel & Völkers Residential
Lübeck - Lagen im Wohnimmobilienmarkt
Travemünde
Kücknitz
A226
TR
E
AV
L232
Schlutup
St. Gertrud B104
St. Lorenz Nord
Buntekuh
Moisling
Innenstadt
St.
Lorenz
Süd
B75
Dichterviertel Gärtnergasse
A20
St. Jürgen
B207
Engel & Völkers Residential
Sehr gute Lage
Gute Lage
Mittlere Lage
Einfache Lage
Preisentwicklung
Die hohe Nachfrage nach Eigentumswohnungen spiegelt
sich in einem leichten Anstieg der Preisobergrenzen im
ersten Halbjahr 2015 in guten und sehr guten Lagen wider.
In mittleren und einfachen Lagen haben sich sowohl die
Einstiegspreise als auch die durchschnittlichen Maximalwerte erhöht. Auch im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser ist der durchschnittliche Spitzenwert auf
1,4 Mio. EUR gestiegen. Die Mieten sind nahezu stabil
auf Vorjahresniveau geblieben mit Ausnahme der
einfachen Lagen, in denen ein leichter Anstieg zu verzeichnen ist.
Ausblick
Insbesondere in den mittleren Lagen geht Engel & Völkers
für das Jahr 2016 sowohl bei Eigentumswohnungen als
auch bei Ein- und Zweifamilienhäusern von einem weiteren
Anstieg der Preise aus. Insgesamt wird der Markt weiterhin
von einem starken Nachfrageüberhang geprägt sein.
Der Trend zur eigenen Ferienimmobilie dürfte besonders
in Travemünde für einen anhaltenden Angebotsengpass
sorgen.
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Preise und Mieten nach Lagen
2014
2015*
2016
Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR
430.000 – 1.200.000
430.000 – 1.400.000
230.000 – 500.000
230.000 – 500.000
150.000 – 300.000
150.000 – 320.000
100.000 – 200.000
100.000 – 240.000




Eigentumswohnungen in EUR/m²
2.600 – 4.600
2.600 – 5.000
1.400 – 3.300
1.400 – 3.500
900 – 1.900
950 – 2.200
600 – 1.000
650 – 1.100




Miete in EUR/m²
11,00 – 16,00
11,00 – 16,00
8,00 – 12,00
8,00 – 12,00
6,00 – 9,00
6,00 – 9,00
4,50 – 6,50
4,60 – 7,00




* 1. Halbjahr
Quelle: Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Lübeck
77
Wohnimmobilienmarkt
Ludwigshafen
Standort- und Marktentwicklung
Ludwigshafen ist mit über 163.000 Einwohnern nach
Mannheim die zweitgrößte Stadt der Metropolregion
Rhein-Neckar. Der ansässige Chemiekonzern BASF ist von
großer Bedeutung sowohl für die Wirtschaft als auch den
Wohnimmobilienmarkt der rheinland-pfälzischen Stadt.
Durch die geplante Sanierung der Verbindungsbrücke nach
Mannheim hat die Nachfrage nach Immobilien spürbar
zugenommen – zumal sich die Preise in Ludwigshafen im
Vergleich zu Mannheim auf einem moderateren Niveau
befinden. In den Toplagen kommen Immobilien nur selten
auf den Markt, sodass die hohe Nachfrage hier auf ein
begrenztes Angebot stößt.
Die Wohnlagen Süd mit dem neuen Wohnquartier „Rheinufer Süd“, Rheingönheim, Mundenheim und Stadtmitte
sind besonders bei solventen älteren Käufern sehr begehrt.
Durch zahlreiche in der Realisierung befindliche Wohnprojekte entsteht in Ludwigshafen zunehmend moderner und
altersgerechter Wohnraum, so auch das neu erschlossene
Baugebiet „Rheinufer Süd“, das derzeit auf großes
Interesse stößt. Junge Paare und Familien suchen bevorzugt
sanierte Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser in den
Stadtteilen Oggersheim-Melm, Friesenheim, Gartenstadt,
Mundenheim und Limburgerhof. Auch bei Investoren sind
Immobilien in Ludwigshafen begehrt – rund 20 % der
Käufer erwerben ein Objekt als Kapitalanlage.
Im Jahr 2014 wurden mit 1.026 Transaktionen annähernd
12 % mehr Eigentumswohnungen als im Vorjahr gehandelt.
Durchschnittlich wurden 116.300 EUR für eine Wohnung
gezahlt – das sind 5 % bzw. rund 5.600 EUR mehr als im
Vorjahr. Auch die Transaktionsanzahl sowie das Volumen
von Ein- und Zweifamilienhäusern haben sich positiv
entwickelt. Für diese Objektklasse wurden durchschnittlich
225.400 EUR gezahlt, was einer Steigerung um 7,1 %
gegenüber 2013 (210.400 EUR) entspricht.
Transaktionsanzahl EFH/ZFH und ETW
Ein- und Zweifamilienhäuser
1.200
Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW
Eigentumswohnungen
1.118
Ein- und Zweifamilienhäuser
1.100
Eigentumswohnungen
146,5
150
130,5
1.026
1.000
Volumen in Mio. EUR
120
900
800
Anzahl
119,3
919
600
400
334
237
353
400
350
2012 2013 2014 2015*
0
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Ludwigshafen, Engel & Völkers Residential
78
79,6
70,3
60
106,8
81,2
48,5
30
200
0
101,8
92,8
90
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Ludwigshafen, Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Ludwigshafen
Ludwigshafen - Lagen im Wohnimmobilienmarkt
Pfingstweide
Edigheim
Oppau
BASF
MelmNotwende
A61
NE
CK
AR
Friesenheim
Hemshof
Oggersheim
Nord
A650
Mitte
Ruchheim
Süd
Gartenstadt Mundenheim
A65
Maudach
Rheingönheim
RHEIN
Engel & Völkers Residential
Sehr gute Lage
Gute Lage
Mittlere Lage
Einfache Lage
Preisentwicklung
Die Immobilienpreise in Ludwigshafen haben sich in den
letzten zwei Jahren stabil entwickelt. Die hohe Nachfrage
im oberen Marktsegment hat im ersten Halbjahr 2015 zu
Preissteigerungen in den sehr guten Lagen geführt. Für eine
Eigentumswohnung zahlten Käufer hier einen Quadratmeterpreis von bis zu 3.800 EUR, das sind 300 EUR/m²
mehr als im Vorjahr. Während die Kaufpreisuntergrenze für
ein Einfamilienhaus in bester Lage leicht um 20.000 EUR
auf 340.000 EUR gestiegen ist, wurden im Maximum nach
wie vor 850.000 EUR aufgerufen. Die Mieten bewegen
sich in allen Lagen auf einem konstanten Niveau.
Ausblick
Für das Jahr 2016 rechnet Engel & Völkers mit leicht
steigenden Kaufpreisen. Besonders in den gefragten Lagen
„Rheinufer Süd“ und Friesenheim werden Preiserhöhungen
erwartet. Aufgrund des begrenzten Immobilienangebots in
den Toplagen wird die Nachfrage in den mittleren Lagen
deutlich anziehen, was langfristig auch hier zu Preissteigerungen führt.
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Preise und Mieten nach Lagen
2014
2015*
2016
Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR
320.000 – 850.000
340.000 – 850.000
250.000 – 550.000
250.000 – 550.000
150.000 – 420.000
150.000 – 420.000
100.000 – 325.000
100.000 – 325.000




Eigentumswohnungen in EUR/m²
2.500 – 3.500
2.550 – 3.800
2.450 – 2.950
2.550 – 2.950
1.850 – 2.550
1.850 – 2.550
850 – 1.850
850 – 1.850




Miete in EUR/m²
8,00 – 11,00
8,00 – 11,00
7,00 – 9,50
7,00 – 9,50
5,50 – 7,50
5,50 – 7,50
4,50 – 6,00
4,50 – 6,00




* 1. Halbjahr
Quelle: Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Ludwigshafen
79
Wohnimmobilienmarkt
Mainz
Standort- und Marktentwicklung
Die rheinland-pfälzische Landeshauptstadt verzeichnet ein
kontinuierliches Bevölkerungswachstum. Auch die Nähe
zu Frankfurt sorgt für eine hohe Anzahl an Pendlern, die in
der rund 207.000 Einwohner zählenden Stadt nach bezahlbarem Wohnraum suchen. So ist die Nachfrage auf dem
Mainzer Wohnimmobilienmarkt anhaltend hoch und übersteigt sowohl im Stadtgebiet als auch in den umliegenden
Gemeinden das Angebot.
Ausstattung in den innerstädtischen Gebieten wie
Oberstadt und Altstadt. Um dem steigenden Bedarf auf
dem Wohnungsmarkt gerecht zu werden, sollen bis zum
Jahr 2020 im gesamten Mainzer Stadtgebiet rund 6.500
neue Wohnungen entstehen. Ein großer Teil davon wird
durch Neubauprojekte am Zollhafen und in Weisenau auf
dem ehemaligen IBM-Gelände, dem Heilig-Kreuz-Areal,
realisiert.
Zu den Mainzer Toplagen zählen die Uferstraße und der
Zollhafen in direkter Rheinlage sowie die Villenviertel in
der Oberstadt und in Gonsenheim. Besonders positiv entwickelt sich gegenwärtig die Neustadt rund um den
Gartenfeldplatz. Hier suchen überwiegend junge Kreative
und Familien nach 3- bis 4-Zimmer-Wohnungen ab einer
Wohnfläche von 110 m² mit Balkon oder Terrasse. Ungebrochen hoch ist auch die Nachfrage durch Best Ager
nach barrierefreien Wohnungen mit einer gehobenen
Der Mainzer Wohnimmobilienmarkt 2014 ist durch steigende Transaktionsvolumina gekennzeichnet. So nahm im
Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser das Gesamtvolumen auf 173 Mio. EUR zu. Das durchschnittliche
Transaktionsvolumen im Häusersegment stieg um 7 % auf
361.100 EUR an. Auf dem Wohnungsmarkt wurden insgesamt 1.295 Wohnungen zu einem Volumen von
257,1 Mio. EUR gehandelt. Das entspricht einem Anstieg
des Transaktionsumsatzes von 12,7 Mio. EUR (+5 %).
Transaktionsanzahl EFH/ZFH und ETW
Ein- und Zweifamilienhäuser
Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW
Eigentumswohnungen
Ein- und Zweifamilienhäuser
1.575
1.600
Eigentumswohnungen
350
1.500
1.400
1.400
306,7
1.295
1.250
1.200
Anzahl
1.000
800
600
557
400
478
479
550
450
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Mainz, Engel & Völkers Residential
80
269,6
250
200
244,4 257,1
255,6
204,6
191,3
161,4
173,0
167,4
150
100
50
200
0
Volumen in Mio. EUR
300
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Mainz
0
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Mainz, Engel & Völkers Residential
Mainz - Lagen im Wohnimmobilienmarkt
Wiesbaden
RHEIN
A671
Ebersheim
A643
Mombach
Am Zollhafen
Neustadt
Innenstadt
A60
Gonsenheim
MAIN
Hartenberg/Münchfeld
Uferstraße
Altstadt
Finthen
Uniklinik
Universität
Am Winterhafen
Rosengarten
Volkspark
Oberstadt
Zahlbach
Weisenau
Bretzenheim
A60
Drais
B40
Hechtsheim
ZDF
B9
Marienborn
Laubenheim
Lerchenberg
A63
Ebersheim
ca. 4 km
Engel & Völkers Residential
Sehr gute Lage
Gute Lage
Mittlere Lage
Einfache Lage
Preisentwicklung
Die Kaufpreise auf dem Mainzer Wohnimmobilienmarkt
haben im ersten Halbjahr 2015 spürbar angezogen. Deutliche Preissteigerungen wurden im Bereich der Ein- und
Zweifamilienhäuser registriert. In den sehr guten Lagen
wurden Spitzenpreise von durchschnittlich 1,6 Mio. EUR
aufgerufen. Auch im Segment der Eigentumswohnungen
haben sich die Preise erhöht. In den guten Lagen bewegten
sich die Quadratmeterpreise zwischen 2.500 und 4.200 EUR.
Die Mieten haben sich auf einem konstanten Niveau gehalten und erreichten Spitzenpreise von bis zu 14,50 EUR/m².
Ausblick
Engel & Völkers geht für das Jahr 2016 von steigenden
Kaufpreisen für Wohnimmobilien in allen Lagen und Segmenten aus. Diese Entwicklung ist insbesondere auf kontinuierlich steigende Bevölkerungszahlen, ein knappes
Immobilienangebot sowie auf das steigende Preisniveau für
Neubauprojekte zurückzuführen. Zudem verstärkt das
weiterhin niedrige Zinsniveau deutlich die Nachfrage nach
Wohneigentum.
Gewerbe-/
Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Universitätsviertel
Preise und Mieten nach Lagen
2014
2015*
2016
Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR
550.000 – 1.500.000
600.000 – 1.600.000
450.000 – 950.000
450.000 – 980.000
350.000 – 650.000
350.000 – 680.000
200.000 – 350.000
250.000 – 380.000




Eigentumswohnungen in EUR/m²
2.800 – 5.500
3.000 – 6.000
2.200 – 3.800
2.500 – 4.200
2.000 – 3.500
2.200 – 3.600
1.400 – 2.400
1.600 – 2.800




Miete in EUR/m²
11,00 – 15,00
11,00 – 14,50
9,50 – 13,50
9,50 – 13,50
8,50 – 11,00
8,50 – 11,50
6,50 – 8,50
6,50 – 9,00




* 1. Halbjahr
Quelle: Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Mainz
81
Wohnimmobilienmarkt
Mannheim
Standort- und Marktentwicklung
Die ehemalige Residenzstadt bildet das kulturelle und wirtschaftliche Zentrum der Metropolregion Rhein-Neckar. Mit
knapp 300.000 Einwohnern ist Mannheim die drittgrößte
Stadt Baden-Württembergs. Als Universitätsstadt und Sitz
vieler multinationaler Konzerne ist Mannheim zudem ein
attraktiver Wohnstandort für Akademiker und Fachkräfte.
Eine hohe Neubauaktivität und eine konstante Nachfrage
nach Wohnraum kennzeichnen den Immobilienmarkt.
Lindenhof oder Niederfeld. Durch die Realisierung des
„Turley-Areals“, eines Neubauprojekts für urbanes Wohnen
und Arbeiten auf dem ehemaligen Kasernengelände, entwickelt sich die Neckarstadt-Ost besonders positiv. Die
Vielzahl an Studenten macht Mannheim auch für Kapitalanleger interessant, denn besonders die zentralen Lagen
bieten eine attraktive Rendite und eine hohe Wertbeständigkeit.
Die begehrten Toplagen sind die von Gründerzeitvillen
geprägte Oststadt, Lindenhof sowie Feudenheim. Während
bei Singles und Paaren zentrale Lagen wie die NeckarstadtOst und die Schwetzinger Vorstadt sehr gefragt sind, zieht
es Familien verstärkt in Stadtteile wie Seckenheim,
Feudenheim, Wallstadt und Niederfeld. Gesucht werden
Häuser sowie Eigentumswohnungen mit moderner Ausstattung im Neubau oder auch sanierten Altbau. Best Ager
bevorzugen barrierefreie Wohnungen in der Oststadt,
Für die Jahre 2014 und 2015 rechnet Engel & Völkers mit
steigenden Transaktionszahlen gegenüber 2013. Die Konversionsentwicklung führte zu einem deutlichen Anstieg
der Baugenehmigungen im Jahr 2014. Allein die Zahl der
Baugenehmigungen für Eigentumswohnungen stieg 2014
auf 273 Wohnungen an, das sind rund 56 % mehr als im
Vorjahr. Auch im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser wurden mit 188 Wohnungen rund 32 % mehr Wohnungen im Häusersegment genehmigt als 2013.
Transaktionsanzahl EFH/ZFH und ETW
Ein- und Zweifamilienhäuser
2.500
Eigentumswohnungen
Ein- und Zweifamilienhäuser
308,9
300
1.801
1.850
1.800
1.500
1.000
Volumen in Mio. EUR
2.000 1.950
0
226
270
280
220
230
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Mannheim, Engel & Völkers Residential
82
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Mannheim
302,1
250
200
150
100
67,5
0
65,4
75,6 79,8
61,6
50
2012 2013 2014 2015*
320,0 318,5
294,1
288,0
500
246
Eigentumswohnungen
350
2.314
2.000
Anzahl
Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW
65,5
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Mannheim, Engel & Völkers Residential
Mannheim - Lagen im Wohnimmobilienmarkt
A67
A6
Sandhofen
Schönau
A659
Gartenstadt
Waldhof
I
RHE
N
Käfertal
Vogelstang
Neckarstadt Wohlgelegen
West Ost
A5
Wallstadt
Jungbusch
Ludwigshafen
am Rhein
Feudenheim
Innenstadt
Oststadt
Schwetzinger
Vorstadt
A650
Lindenhof
Almenhof
Niederfeld
A65
Neuostheim
NE
CK
AR
Neuhermsheim
Seckenheim
Neckarau
Rheinau
Friedrichsfeld
A656
A61
Engel & Völkers Residential
Sehr gute Lage
Heidelberg
Gute Lage
Mittlere Lage
Einfache Lage
Preisentwicklung
Die Preise für Wohnimmobilien in Mannheim zeigen im
ersten Halbjahr 2015 eine stabile bis leicht steigende Entwicklung. Im Segment der Eigentumswohnungen liegt das
Preisniveau in den Toplagen wie der Oststadt weiterhin
zwischen 3.000 und 6.300 EUR/m². Lediglich in den mittleren Lagen ist die Preisuntergrenze leicht auf
1.750 EUR/m² gestiegen. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern hat die Preisuntergrenze in den sehr guten und guten
Lagen angezogen. In Bestlagen wie Lindenhof liegen die
Kaufpreise in der Spitze weiterhin bei 2,5 Mio. EUR. Die
Mieten halten sich auf einem konstanten Niveau. In den
mittleren und einfachen Lagen wurde ein geringer Anstieg
registriert.
Ausblick
Für das Jahr 2016 rechnet Engel & Völkers mit stabilen
Preisen für Wohnimmobilien. Aktuelle Neubauprojekte auf
dem mehr als 500 Hektar großen Konversionsareal schaffen
neben Gewerbeflächen auch attraktive Wohnquartiere, die
das Angebot an Wohnraum zukünftig erweitern.
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Preise und Mieten nach Lagen
2014
2015*
2016
Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR
650.000 – 2.500.000
675.000 – 2.500.000
450.000 – 1.750.000
475.000 – 1.750.000
330.000 – 850.000
330.000 – 850.000
200.000 – 475.000
200.000 – 475.000




Eigentumswohnungen in EUR/m²
3.000 – 6.300
3.000 – 6.300
2.250 – 4.750
2.250 – 4.750
1.600 – 3.500
1.750 – 3.500
1.200 – 2.750
1.200 – 2.750




Miete in EUR/m²
10,00 – 14,00
10,00 – 14,00
8,25 – 12,50
8,50 – 12,50
7,00 – 10,00
7,25 – 10,00
6,50 – 8,00
6,50 – 8,25




* 1. Halbjahr
Quelle: Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Mannheim
83
Wohnimmobilienmarkt
München
Standort- und Marktentwicklung
München zieht mit seiner Vielzahl an internationalen
Unternehmen Fachkräfte und Manager aus dem In- und
Ausland an. Die wachsenden Einwohnerzahlen verbunden
mit einer steigenden Kaufkraft sorgen für eine hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien. Durch den spürbaren Angebotsengpass und das gestiegene Preisniveau in den guten
und sehr guten Lagen rücken zunehmend die mittleren und
einfachen Lagen in den Fokus von Eigennutzern, Kapitalanlegern und Mietern.
Die höchsten Preise für Eigentums- und Mietwohnungen
werden in der Altstadt, Altschwabing und Altbogenhausen
aufgerufen. 4-Zimmer-Eigentumswohnungen mit einer
Wohnfläche zwischen 100 und 140 m² stehen besonders
hoch im Kurs. Im Münchner Westen erfahren Doppelhaushälften und Reihenhäuser derzeit eine sehr große Nachfrage. Zu den bevorzugten Wohngegenden zählen hier
Nymphenburg, Neuhausen und Obermenzing. Potenzial für
Transaktionsanzahl EFH/ZFH und ETW
Ein- und Zweifamilienhäuser
14.000
11.523
11.600
11.055
11.000
8.000
6.000
1.118 923
968 1.100
900
2012 2013 2014 2015*
Eigentumswohnungen**
4.371,7
4.045,0
4.145,6
3.799,0 3.771,0
4.000
Volumen in Mio. EUR
Anzahl
Ein- und Zweifamilienhäuser
4.500
4.000
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
923,0
766,0
966,0
1.119,7
916,1
500
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
** inkl. Teileigentum
Quelle: Gutachterausschuss München, Engel & Völkers Residential
84
Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW
Eigentumswohnungen**
10.000
0
Das weiterhin anziehende Preisniveau spiegelt sich in den
Transaktionszahlen der Landeshauptstadt wider. Mit einem
Transaktionsvolumen von 4,045 Mrd. EUR erzielte München den höchsten Verkaufsumsatz im Segment der Eigentumswohnungen im Städtevergleich. Die durchschnittlichen
Erwerbskosten lagen bei 365.900 EUR und damit 12 %
höher als 2013. Im Häusersegment stieg das Verkaufsvolumen um 200 Mio. auf 966 Mio. EUR bei 968 gehandelten
Objekten. Damit zahlten Käufer rund 997.900 EUR im
Schnitt für ein Haus (ca. 20 % mehr als im Vorjahr).
13.160
12.000
2.000
die Entwicklung neuen Wohnraums im Stadtgebiet bieten
Neubauprojekte durch Abriss oder durch Umwandlung von
Konversionsflächen. In Berg am Laim und Sendling entstehen durch solche Maßnahmen gegenwärtig neue Eigentumswohnungen. Auch Neubauentwicklungen in Grafing
und Poing im Münchner Speckgürtel stellen eine Alternative zum geringen Angebot in den zentralen Lagen dar.
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte München
0
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
** inkl. Teileigentum
Quelle: Gutachterausschuss München, Engel & Völkers Residential
München - Lagen im Wohnimmobilienmarkt
A9
A92
A8
Am Hart
Feldmoching
A99
Hasenbergl
Freimann
Milbertshofen
Lochhausen
Langwied
Allach
Untermenzing
Moosach
Obermenzing
Schwabing
Nymphenburg
Bogenhausen
Neuhausen
Aubing
Maxvorstadt
A94
Altbogenhausen
Pasing
Schwanthalerhöhe
Altstadt
Ludwigsvorstadt
Isarvorstadt
A96
Hadern
Riem
Haidhausen
Laim
Westpark
Lehel
Berg am Laim
Au
Trudering
Obergiesing
Sendling
Waldtrudering
Ramersdorf
Untergiesing
Thalkirchen
Perlach
Harlaching
A99
Waldperlach
Solln
A995
Engel & Völkers Residential
Sehr gute Lage
A8
A95
Gute Lage
Mittlere Lage
Einfache Lage
Preisentwicklung
Der anhaltend hohe Nachfrageüberhang wirkt sich besonders auf die Preisuntergrenzen bei Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen aus. So sind die
Einstiegspreise für Häuser in sehr guter Lage auf
2,0 Mio. EUR im ersten Halbjahr 2015 gestiegen. Für erstklassige Eigentumswohnungen in Toplage werden bis zu
18.000 EUR/m² aufgerufen. Im Mietsegment beobachtete
Engel & Völkers einen leichten Anstieg der Preise.
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Preise und Mieten nach Lagen
2014
2015*
2016
Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR
1.800.000 – 13.000.000
2.000.000 – 13.500.000
1.100.000 – 5.500.000
1.300.000 – 6.000.000
650.000 – 2.500.000
650.000 – 2.500.000
400.000 – 1.200.000
450.000 – 1.200.000




Eigentumswohnungen in EUR/m²
Ausblick
Die steigende Preistendenz im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser dürfte sich 2016 nach Einschätzung von
Engel & Völkers in allen Lagen fortsetzen. Für Eigentumswohnungen und Mieten ist davon auszugehen, dass sich die
Preise in den Toplagen auf dem aktuellen Niveau einpendeln werden. In den einfachen und mittleren Lagen zeichnet sich hingegen angesichts der steigenden Nachfrage ein
weiterer Preisanstieg ab. Die Stadt versucht den Nachfragedruck mit Projektentwicklungen wie beispielsweise auf
dem ehemaligen Osram-Gelände in Untergiesing mit 370
neuen Wohnungen zu begegnen.
6.000 – 16.000
6.200 – 18.000
5.000 – 12.000
5.200 – 12.500
3.500 – 7.000
4.100 – 7.500
3.500 – 4.500
3.800 – 5.500




Miete in EUR/m²
15,00 – 26,00
16,00 – 28,00
14,50 – 18,00
14,50 – 20,00
10,00 – 16,00
10,50 – 17,50
8,50 – 12,00
9,00 – 12,50




* 1. Halbjahr
Quelle: Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte München
85
Wohnimmobilienmarkt
Münster
Standort- und Marktentwicklung
Münster wächst. Das zeigen kontinuierlich steigende Einwohnerzahlen und eine positive Wirtschaftsentwicklung.
Als Universitäts- und Fahrradstadt mit hoher Lebensqualität hat sich Münster zu einem von Kunst, Kultur, Verwaltung und Wissenschaft geprägten Dienstleistungszentrum
entwickelt. Selbstnutzer und Kapitalanleger suchen gleichermaßen nach Wohnraum in der Westfalenmetropole.
Entsprechend ist die Nachfrage nach Eigentumswohnungen
und Ein- und Zweifamilienhäusern größer als das Angebot.
Besonders gefragt ist Wohnraum in zentralen Lagen. Denn
eine gute Infrastruktur und die schnelle Anbindung an die
Innenstadt sind wichtige Suchkriterien. Neben der Altstadt
zählt das lebendige und architektonisch abwechslungsreiche Kreuzviertel zu den Bestlagen. Großer Beliebtheit
erfreuen sich hier hochwertige Eigentumswohnungen mit
einer Wohnfläche zwischen 90 und 130 m². Auch die durch
viel Grün bestechenden Wohnlagen Sentruper Höhe am
Transaktionsanzahl EFH/ZFH und ETW
Ein- und Zweifamilienhäuser
Ein- und Zweifamilienhäuser
1.400
810
620
600
780
647
680
400
300,1
300
Volumen in Mio. EUR
1.000
800
Eigentumswohnungen
350
1.200
Anzahl
Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW
Eigentumswohnungen
1.587 1.600
1.400
273,7 268,8
250
200
188,5
203,8
267,9
250,9
311,6
272,7
234,4
150
100
50
200
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Münster, Engel & Völkers Residential
86
Das durchschnittliche Transaktionsvolumen für Ein- und
Zweifamilienhäuser hat wie in den Vorjahren erneut zugenommen und lag 2014 bei etwa 337.900 EUR (+7 %).
Auch Transaktionsvolumen und -anzahl erhöhten sich
gegenüber 2013 auf 273,7 Mio. EUR bei 810 Verkäufen.
Im Segment der Eigentumswohnungen zahlten Käufer im
Schnitt 189.100 EUR und damit etwa 14 % mehr für
eine Wohnung als im Vorjahr. Insgesamt wurden
1.587 Immobilien für 300,1 Mio. EUR gehandelt.
1.509 1.516
1.600
0
Aasee sowie das Mauritzviertel und St. Mauritz sind
gefragt. Hier suchen überwiegend Familien nach großzügigen Einfamilienhäusern mit einer modernen Ausstattung. Die Stadt reagiert auf den Nachfrageüberhang mit der
Förderung von Neubauten wie im Wohnquartier Markweg,
wo derzeit 330 Wohnungen entstehen. Auch die Umwandlung von Konversionsflächen, wie dem Beresa-Areal in
Mecklenbeck, bietet Potenzial für neuen Wohnraum.
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Münster
0
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Münster, Engel & Völkers Residential
Münster - Lagen im Wohnimmobilienmarkt
Sprakel
Gelmer
B54
Nienberge
Kinderhaus
Coerde
Handorf
Uppenberg
Gievenbeck
Kreuzviertel
Schloss Altstadt
Sentruper
Höhe
Roxel
A1
Mauritzviertel
St. Mauritz
Hafen
Geist
Gremmendorf
Mecklenbeck
Albachten
Angelmodde
A43
Hiltrup
Wolbeck
Loddenheide
Amelsbüren
Engel & Völkers Residential
Sehr gute Lage
B51
Rumphorst
Gute Lage
Mittlere Lage
Einfache Lage
Preisentwicklung
Die Preiskurve auf dem Wohnimmobilienmarkt entwickelt
sich insgesamt weiter nach oben. So sind die Kaufpreise
für Eigentumswohnungen im ersten Halbjahr 2015 in allen
Lagen gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in sehr guten Lagen
ist in der Spitze auf bis zu 5.250 EUR/m² geklettert. Auch
im Häusersegment ist ein leichter Preisanstieg in allen
Lagen zu verzeichnen. In der mittleren Lage wurden hier
bis zu 550.000 EUR aufgerufen. Die Mieten haben an den
Preisuntergrenzen der einfachen, mittleren und guten
Lagen leicht angezogen.
Ausblick
In Anbetracht der positiven Bevölkerungsentwicklung und
der anhaltenden Nachfrage nach Wohnraum rechnet Engel
& Völkers für das Jahr 2016 insbesondere bei Häusern und
Eigentumswohnungen mit leicht steigenden Preisen. Um
den Bedarf zu decken, wird an zahlreichen Standorten
nachverdichtet und neu entwickelt. Die zahlreichen Neubauentwicklungen dürften vorübergehend für etwas Entspannung im Topsegment sorgen.
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Preise und Mieten nach Lagen
2014
2015*
2016
Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR
775.000 – 2.100.000
800.000 – 2.100.000
425.000 – 850.000
500.000 – 850.000
280.000 – 525.000
300.000 – 550.000
170.000 – 280.000
180.000 – 300.000




Eigentumswohnungen in EUR/m²
3.500 – 5.100
3.800 – 5.250
2.800 – 3.800
2.900 – 3.900
1.800 – 2.800
1.900 – 2.900
1.300 – 2.000
1.400 – 2.000




Miete in EUR/m²
10,00 – 15,00
10,00 – 15,00
8,00 – 11,00
8,50 – 11,00
6,50 – 10,00
7,00 – 10,00
5,50 – 7,00
6,00 – 7,00




* 1. Halbjahr
Quelle: Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Münster
87
Wohnimmobilienmarkt
Nürnberg
Standort- und Marktentwicklung
Eine hohe Nachfrage und ein geringes Angebot kennzeichnen den Nürnberger Wohnimmobilienmarkt. Die historische
Altstadt, bekannte Kulturdenkmäler wie die Kaiserburg und
ausgedehnte Grünflächen machen die zweitgrößte Stadt
Bayerns zu einem attraktiven Wohn- und Lebensstandort.
Mit rund 500.000 Einwohnern und ansässigen Großunternehmen wie Siemens, Bosch und MAN sowie zahlreichen
mittelständischen Unternehmen bildet Nürnberg das Wirtschafts- und Dienstleistungszentrum Nordbayerns.
Einfamilienhäusern geprägten östlichen Stadtteile Ebensee,
Mögeldorf und Erlenstegen. Die ruhige Stadtrandlage im
Grünen und die zugleich gute Anbindung an das innerstädtische Verkehrsnetz machen diese Stadtteile zu Topadressen.
Durch Zuzügler aus dem Umland – darunter auch eine
zunehmende Anzahl an Best Agern – wird die Nachfrage
nach Wohnraum in Nürnberg stetig verstärkt. Der Markt
reagiert darauf mit einer steigenden Bautätigkeit, so wurden
1.546 Wohnungen 2014 fertiggestellt.
Der Stadtteil St. Johannis zählt aufgrund der Nähe zur
Innenstadt und der vielen Altbauten im Jugendstil zu den
begehrtesten Wohnlagen. Einer hohen Beliebtheit erfreut
sich auch das zentral direkt unter der Nürnberger Burg gelegene St. Sebald mit zahlreichen historischen Gebäuden. In
den Toplagen werden Eigentumswohnungen, insbesondere
Penthäuser und großzügige Altbauwohnungen, gesucht.
Familien mit hoher Kaufkraft zieht es in die von Villen und
Die Transaktionsanzahl für Ein- und Zweifamilienhäuser
bewegt sich in etwa auf dem Vorjahresniveau, während das
Transaktionsvolumen weiter stieg. So zahlten Käufer 2014
im Schnitt 345.000 EUR für ein Haus und damit rund 7 %
mehr als 2013. Auch die durchschnittlichen Erwerbskosten von Eigentumswohnungen nahmen um ca. 9 % auf
170.700 EUR zu. Insgesamt wurden 3.263 Wohnungen bei
einem Volumen von 557 Mio. EUR gehandelt.
Transaktionsanzahl EFH/ZFH und ETW
Ein- und Zweifamilienhäuser
4.000
Eigentumswohnungen
Ein- und Zweifamilienhäuser
621,4
3.500
3.263
600
3.100
3.000
Anzahl
2.500
2.000
1.500
731
0
717
713
545,0 537,0 557,0
550,3
500
400
300
246,0 248,8
221,0 231,0
263,0
200
740
100
700
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Nürnberg, Engel & Völkers Residential
88
Volumen in Mio. EUR
3.424
500
Eigentumswohnungen
700
3.815
3.500
1.000
Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Nürnberg
0
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Nürnberg, Engel & Völkers Residential
Nürnberg - Lagen im Wohnimmobilienmarkt
Boxdorf
Kraftshof
Buch
Höfles
A3
Lohe
Ziegelstein
Thon Großreuth h.d.V. Erlenstegen
Schoppershof Ebensee
Schniegling
Laufamholz
Rennweg
St. Johannis
Mögeldorf
A73
St. Sebald
Wöhrd
St.
Lorenz
Zerzabelshof
Höfen
Gostenhof
St. Peter
TafelhofGalgenhof
Gleißhammer
GibitzenGroßreuth b.S. Schweinau
hof
Fischbach
Messe
Röthenbach b.S.
Langwasser
Eibach
Altenfurt
A9
Gartenstadt
Hafen
A6
A73
Mühlhof
Worzeldorf
Kornburg
Engel & Völkers Residential
Sehr gute Lage
Katzwang
Gute Lage
Mittlere Lage
Einfache Lage
Preisentwicklung
Aufgrund der hohen Nachfrage bei einem begrenzten
Angebot sind die Preise für Wohnimmobilien im ersten
Halbjahr 2015 in allen Lagen gestiegen. So wurden in den
Toplagen Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen
zwischen 2.400 und 4.800 EUR realisiert. Bei Einfamilienhäusern sind sowohl die Preisunter- als auch die Preisobergrenze in allen Lagen gestiegen. Die Höchstpreise
kletterten in den Toplagen auf 2 Mio. EUR. In den
mittleren Lagen stieg die Spanne auf 350.000 bis
550.000 EUR an. Die Mieten haben sich auf einem konstanten Niveau gehalten und nahmen marginal an den
unteren Preisgrenzen zu.
Ausblick
Die anhaltend hohe Nachfrage auf dem Nürnberger Wohnimmobilienmarkt wird auch zukünftig das Angebot übersteigen. Für das Jahr 2016 erwartet Engel & Völkers
steigende Preise insbesondere im hochpreisigen Segment.
Die Mieten bleiben insgesamt stabil und bieten in den einfachen Lagen leichtes Preissteigerungspotenzial. Die Universitätsstadt bleibt bei Kapitalanlegern im Nachfragefokus.
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Preise und Mieten nach Lagen
2014
2015*
2016
Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR
600.000 – 1.800.000
650.000 – 2.000.000
400.000 – 1.000.000
450.000 – 1.100.000
310.000 – 520.000
350.000 – 550.000
150.000 – 400.000
200.000 – 450.000




Eigentumswohnungen in EUR/m²
2.200 – 4.500
2.400 – 4.800
1.400 – 3.700
1.600 – 4.000
1.200 – 3.000
1.400 – 3.300
700 – 1.800
800 – 2.000




Miete in EUR/m²
9,50 – 14,00
9,50 – 14,00
7,50 – 12,00
8,00 – 12,00
6,00 – 9,50
6,50 – 9,50
5,50 – 7,00
6,00 – 7,50




* 1. Halbjahr
Quelle: Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Nürnberg
89
Wohnimmobilienmarkt
Oldenburg
Standort- und Marktentwicklung
Kontinuierlich steigende Bevölkerungszahlen, eine positive
Wirtschaftsentwicklung und eine hohe Lebensqualität
kennzeichnen die Universitätsstadt Oldenburg, die mit
160.000 Einwohnern die drittgrößte Stadt Niedersachsens
ist. Die Nähe zu Bremen und eine gute Autobahnanbindung
machen den Standort auch für Pendler attraktiv. Der
Wohnimmobilienmarkt ist besonders in den zentralen
Lagen durch eine hohe Nachfrage sowohl zur Eigennutzung als auch zur Kapitalanlage geprägt.
Zu den begehrten Stadtteilen zählen das Dobbenviertel, das
Gerichtsviertel, das Haarenesch- und Ziegelhofviertel
sowie Eversten. In diesen Toplagen akzeptieren Kaufinteressenten aufgrund der starken Nachfrage sowie der
gehobenen Wohnstandards auch ein hohes Preisniveau. Bei
Einfamilienhäusern herrscht in nahezu allen Lagen ein
Nachfrageüberhang. Das Verhältnis von Angebot und
Nachfrage bei Eigentumswohnungen ist hingegen ausge-
Transaktionsanzahl EFH/ZFH und ETW
Ein- und Zweifamilienhäuser
glichener, da in diesem Segment vermehrt Neubauprojekte
realisiert werden. So entstehen aktuell attraktive
Wohnungen mit Wasserblick in Donnerschwee am Stadthafen, was zu einer zunehmend positiven Entwicklung der
Lage beiträgt. Annähernd 35 % der Käufer sind Investoren,
die in den universitätsnahen Stadtteilen Wohnungen mit
attraktiven Renditen suchen, da die Vielzahl an Studenten
eine konstante Nachfrage nach Mietwohnungen garantiert.
Mit 933 Transaktionen wurden 2014 gegenüber dem Vorjahr weniger Eigentumswohnungen gehandelt, jedoch im
Schnitt mit 135.700 EUR auch höhere Preise gezahlt. Auf
Jahressicht ist das ein Anstieg von 10 % bzw. 12.200 EUR.
Im Teilmarkt der Ein- und Zweifamilienhäuser ist eine ähnliche Entwicklung zu beobachten. Dort wurden 6 % bzw.
39 Objekte weniger umgesetzt. Das durchschnittliche
Objektvolumen pro Transaktion konnte dennoch um rund
8.100 EUR auf nun 211.000 EUR ansteigen.
Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW
Eigentumswohnungen
Ein- und Zweifamilienhäuser
160
1.200
1.029
1.000
1.072
140
850
636
680
597
590
400
200
0
124,3
120
129,3
126,2
132,4
128,5 117,6
126,6
120,0
100
80
60
40
20
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Oldenburg, Engel & Völkers Residential
90
Volumen in Mio. EUR
Anzahl
800
677
148,2
148,1
1.050
933
600
Eigentumswohnungen
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Oldenburg
0
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Oldenburg, Engel & Völkers Residential
Oldenburg - Lagen im Wohnimmobilienmarkt
A293
Ofenerdiek
Alexandersfeld
Etzhorn
Groß Bornhorst
Klein Bornhorst
Dietrichsfeld
Bürgerfelde Nadorst
Ohmstede
A28
Waterende
Wechloy
Bloherfelde
Blankenburg
Ziegelhof
BürgereschDonnerschwee
Haareneschviertel
Bahnhofsviertel
HaarentorZentrum
Dobbenviertel
Eversten
HUNTE
Drielake
Neuenwege
Osternburg
Drielaker Moor
B401
Tweelbäke
Achterdiek
Nordmoslesfehn
Kreyenbrück
Bümmerstede
Krusenbusch
Engel & Völkers Residential
Sehr gute Lage
Gute Lage
Mittlere Lage
Einfache Lage
Preisentwicklung
Die hohe Nachfrage nach Einfamilienhäusern hat dazu
geführt, dass die Preisuntergrenze in allen Lagen gestiegen
ist. Während im ersten Halbjahr 2015 in den Toplagen
Preise ab 500.000 EUR aufgerufen wurden, lag der Einstiegspreis im Vorjahr noch bei 450.000 EUR. In den guten
und mittleren Lagen hat sich die Preisspanne für Häuser
ebenfalls verringert, da sich der Einstiegspreis um jeweils
50.000 EUR erhöht hat. Die Entwicklung bei Eigentumswohnungen verlief in nahezu allen Lagen konstant,
lediglich in den Toplagen ist der Spitzenquadratmeterpreis
um 300 EUR auf 4.500 EUR gestiegen.
Ausblick
Für 2016 rechnet Engel & Völkers in Oldenburg mit
leichten Preissteigerungen für Einfamilienhäuser in den
guten und mittleren Lagen. In den Toplagen wird die
Preisentwicklung konstant verlaufen – einen Nachfrageüberhang wird es jedoch weiterhin in nahezu allen Lagen
geben. Zahlreiche Bauprojekte sowohl für hochwertige
Eigentums- als auch für Studentenwohnungen sorgen für
einen ausgeglichenen Wohnungsmarkt.
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Preise und Mieten nach Lagen
2014
2015*
2016
Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR
450.000 – 1.300.000
500.000 – 1.300.000
300.000 – 600.000
350.000 – 600.000
200.000 – 320.000
250.000 – 350.000
150.000 – 200.000
180.000 – 250.000




Eigentumswohnungen in EUR/m²
3.200 – 4.200
3.200 – 4.500
2.200 – 3.200
2.200 – 3.200
1.500 – 2.200
1.500 – 2.200
1.000 – 1.500
1.000 – 1.500




Miete in EUR/m²
10,00 – 12,00
10,00 – 12,00
8,00 – 10,00
8,00 – 10,00
6,00 – 8,00
6,00 – 8,00
5,00 – 7,00
5,00 – 6,00




* 1. Halbjahr
Quelle: Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Oldenburg
91
Wohnimmobilienmarkt
Osnabrück
Standort- und Marktentwicklung
Die Universitätsstadt Osnabrück ist mit einer Einwohnerzahl von rund 156.000 nach Hannover, Braunschweig und
Oldenburg die viertgrößte Stadt Niedersachsens. Das Wiehengebirge im Norden und der sehenswerte Teutoburger
Wald im Süden bilden die natürlichen Grenzen für das am
Ufer der Hase gelegene Osnabrück. Ein hohes Angebot an
internationalen Studiengängen zieht zahlreiche Studenten
nach Osnabrück. Neben der Automobilproduktion haben
sich auch Speditionen sowie Logistikunternehmen angesiedelt. Die wachsende Nachfrage nach Wohnraum sorgt
für steigende Immobilienpreise in Osnabrück.
Zu den gefragtesten Lagen Osnabrücks gehören u. a. die
Stadtteile Weststadt, Wüste, Hellern sowie die Altstadt. Der
Stadtteil Westerberg zählt durch seine gute Infrastruktur
und die charakteristische Architektur zu den gefragtesten
Stadtteilen und ist zusammen mit dem Katharinenviertel
besonders bei Paaren sehr beliebt. Familien zieht
Transaktionsanzahl EFH/ZFH und ETW
Ein- und Zweifamilienhäuser
es vermehrt in die Stadtteile Weststadt, Hellern und
Schölerberg. Der einwohnerstärkste Stadtteil Wüste ist bei
Studenten sowie jungen Familien sehr gefragt. Auf den
erhöhten Bedarf an Wohnraum reagiert die Stadt mit Neubauprojekten wie der Umnutzung der alten Essigfabrik.
Im Segment der Eigentumswohnungen wurden 2014 mit
797 gehandelten Objekten wieder mehr Wohnungen verkauft. Die durchschnittlichen Erwerbskosten lagen bei
97.500 EUR und damit fast 20 % unter dem Vorjahreswert.
Grund hierfür könnte der Handel von kleineren Objekten
sein. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern lag das durchschnittliche Transaktionsvolumen mit 228.100 EUR
auf dem Vorjahresniveau. Insgesamt wurden mit 377
Immobilien und einem Volumen von 86 Mio. EUR
genauso viele Objekte gehandelt wie im Vorjahr. 2014
wurden jedoch mehr Einfamilienhäuser als Reihenhäuser
transferiert.
Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW
Eigentumswohnungen
Ein- und Zweifamilienhäuser
1.000
100
92,2
900
Anzahl
685
700
600
400
405
377
377
400
350
200
0
77,0
84,0
77,7
80,6
61,0
71,7
60
40
20
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Osnabrück, Engel & Völkers Residential
92
Volumen in Mio. EUR
80
654
92,1
86,0 86,0
797
800
Eigentumswohnungen
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Osnabrück
0
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Osnabrück, Engel & Völkers Residential
Osnabrück - Lagen im Wohnimmobilienmarkt
Pye
Haste
Hafen
Dodesheide
B51
Eversburg
B68 Sonnenhügel Widukindland
Atter
Westerberg
A1
Weststadt
Gartlage
Darum/Gretesch
Schinkel
Innenstadt
Wüste
Hellern
Kalkhügel
Fledder
Schölerberg
Voxtrup
Nahne
Sutthausen
B68
A30
A33
Engel & Völkers Residential
Sehr gute Lage
Gute Lage
Mittlere Lage
Einfache Lage
Preisentwicklung
Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sind im ersten
Halbjahr 2015 besonders in den guten und sehr guten
Lagen gegenüber 2014 gestiegen. In den sehr guten Lagen
wurden für Ein- und Zweifamilienhäuser Preise bis zu
1,6 Mio. EUR aufgerufen. Auch der Quadratmeterpreis für
Eigentumswohnungen nahm in allen Lagen im oberen
Preissegment gegenüber 2014 zu. Der Spitzenpreis für
Neubauwohnungen in den besten Lagen kletterte auf
4.000 EUR/m². Im Mietsegment haben sich die Preise in
den einfachen, guten und sehr guten Lagen jeweils um
0,50 EUR/m² erhöht.
Ausblick
Engel & Völkers geht davon aus, dass das Preisniveau für
Wohnimmobilien in Osnabrück 2016 stabil bleiben wird.
Lediglich für Eigentumswohnungen in guten Lagen sind
im kommenden Jahr weitere Preissteigerungen aufgrund
diverser Neubauentwicklungen zu erwarten. Der Mietwohnungsmarkt wird sich auf einem konstanten Niveau
bewegen.
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Preise und Mieten nach Lagen
2014
2015*
2016
Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR
600.000 – 1.500.000
630.000 – 1.600.000
350.000 – 630.000
390.000 – 650.000
200.000 – 400.000
220.000 – 400.000
150.000 – 250.000
170.000 – 250.000




Eigentumswohnungen in EUR/m²
2.800 – 3.700
3.000 – 4.000
2.200 – 2.800
2.200 – 3.000
1.300 – 2.200
1.400 – 2.500
900 – 1.400
900 – 1.500




Miete in EUR/m²
8,50 – 12,00
9,00 – 12,00
7,00 – 10,00
7,00 – 10,50
5,00 – 8,00
5,00 – 8,00
4,50 – 6,50
4,50 – 7,00




* 1. Halbjahr
Quelle: Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Osnabrück
93
Wohnimmobilienmarkt
Potsdam
Standort- und Marktentwicklung
Einzigartige Schloss- und Parkanlagen, Seen, historische
Viertel sowie das bekannte Filmstudio Babelsberg kennzeichnen die Landeshauptstadt Brandenburgs. Darüber
hinaus ist Potsdam ein bedeutender Wirtschafts- und
Wissenschaftsstandort mit zahlreichen Forschungseinrichtungen und drei Hochschulen. Ein hoher Wohn- und Freizeitwert und die Nähe zu Berlin tragen zu einem
anhaltenden Bevölkerungswachstum sowie einer steigenden Nachfrage nach Wohnimmobilien bei.
Besonders gefragte Lagen in Potsdam sind das Villenviertel
Babelsberg, die Berliner und Nauener Vorstadt mit herrschaftlichen Gründerzeitbauten auf großzügigen Grundstücken in Wasserlage. Da solche Immobilien sowie
Grundstücke in diesen Lagen nur selten auf den Markt
kommen, sind Käufer teilweise bereit, hohe Liebhaberpreise zu bezahlen. Während Singles und junge Paare vor
allem in zentrumsnahen Lagen wie der Innenstadt und der
Transaktionsanzahl EFH/ZFH und ETW
Ein- und Zweifamilienhäuser
Brandenburger Vorstadt nach Wohnraum suchen, zieht es
Familien vorwiegend nach Babelsberg, Bornstedter Feld
und Golm/Eiche. Kriterien wie Energieeffizienz und Barrierefreiheit rücken bei der Immobiliensuche verstärkt in
den Fokus. Aufgrund der weiter steigenden Wohnraumnachfrage ist Potsdam zunehmend auch für Kapitalanleger
ein interessanter Investitionsstandort.
Auf dem Wohnungsmarkt wurden 2014 erneut mehr Kauffälle registriert. Parallel ist das Transaktionsvolumen um
4,1 % auf 156,9 Mio. EUR angestiegen. Käufer zahlten
durchschnittlich 203.000 EUR für eine Wohnung und damit
etwas weniger als im Vorjahr (204.500 EUR). Im Häusersegment wurden weniger Verkäufe registriert. Insgesamt
wurden 297 Häuser mit einem Transaktionsvolumen von
118,1 Mio. EUR verkauft. Das durchschnittliche Umsatzvolumen ist gegenüber dem Vorjahr leicht auf rund
397.600 EUR gesunken.
Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW
Eigentumswohnungen
Ein- und Zweifamilienhäuser
900
800
737
773
500
305
297
330
250
200
137,8
126,2 126,0
120
146,3
120,3
118,1
104,4
100
80
60
20
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Potsdam, Engel & Völkers Residential
94
140
156,9
40
100
0
Volumen in Mio. EUR
Anzahl
600
341
150,7
160
700
300
167,3
800
685
700
400
Eigentumswohnungen
180
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Potsdam
0
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Potsdam, Engel & Völkers Residential
Potsdam - Lagen im Wohnimmobilienmarkt
B2
B273
Sacrow
Nauener
Vorstadt
Bornim
HAVEL
B1
Neuer
Garten
Bornstedt
Golm
Berliner
Vorstadt
Jägervorstadt
Villenkolonie
Babelsberg
Eiche
Sanssouci
Innenstadt
Brandenburger Vorstadt
Babelsberg
Potsdam
West
Hermannswerder
Teltower
Vorstadt
Am Stern
Schlaatz
Drewitz
Waldstadt
B1
Kirchsteigfeld
A115
B2
Engel & Völkers Residential
Sehr gute Lage
Gute Lage
Mittlere Lage
Einfache Lage
Preisentwicklung
Die Preise für Potsdamer Wohnimmobilien sind im ersten
Halbjahr 2015 in allen Lagen leicht gestiegen. So haben
sich die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser in den
Toplagen in der Spitze um 100.000 EUR auf 3,6 Mio. EUR
erhöht. In den guten Lagen wurden bis zu 1,4 Mio. EUR
aufgerufen. Für Ausnahmeobjekte in Wasserlage akzeptieren Käufer jedoch durchaus höhere Preise, die sogar
über 5 Mio. EUR liegen können. Auch bei Eigentumswohnungen wurden leichte Preiserhöhungen registriert. In
den sehr guten Lagen wurden in der ersten Jahreshälfte
zwischen 3.000 und 5.100 EUR/m² registriert. Ein deutlicher Aufwärtstrend ist gegenwärtig bei den Baulandpreisen
spürbar.
Ausblick
Durch die positive Wirtschafts- und Bevölkerungsentwicklung wird die Wohnraumnachfrage zukünftig hoch bleiben.
Demnach zieht die Neubautätigkeit an – das Bauland wird
jedoch immer knapper. Engel & Völkers rechnet für 2016
mit leicht steigenden Kaufpreisen in fast allen Lagen. Die
Mieten bleiben voraussichtlich stabil.
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Preise und Mieten nach Lagen
2014
2015*
2016
Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR
800.000 – 3.500.000
800.000 – 3.600.000
600.000 – 1.300.000
650.000 – 1.400.000
300.000 – 650.000
300.000 – 700.000
200.000 – 380.000
240.000 – 400.000




Eigentumswohnungen in EUR/m²
2.950 – 5.000
3.000 – 5.100
2.600 – 3.700
2.650 – 3.900
2.100 – 3.050
2.200 – 3.200
950 – 2.400
1.200 – 2.600




Miete in EUR/m²
9,00 – 13,00
9,00 – 13,00
8,50 – 11,00
8,50 – 11,00
8,00 – 9,50
8,00 – 9,50
6,00 – 8,00
6,50 – 8,00




* 1. Halbjahr
Quelle: Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Potsdam
95
Wohnimmobilienmarkt
Regensburg
Standort- und Marktentwicklung
Eine positive Wirtschaftsentwicklung mit einer hohen
Arbeitsplatzdichte sowie kontinuierlich steigende Bevölkerungszahlen kennzeichnen das in Süddeutschland gelegene Regensburg. Mit mehr als 142.000 Einwohnern bildet
die viertgrößte Stadt Bayerns mit ihren denkmalgeschützten Gebäuden die größte mittelalterliche Stadtanlage nördlich der Alpen. Seit 2006 gehört die Regensburger Altstadt
zum UNESCO-Welterbe. Die Erweiterung der Universität
mit rund 30.000 Studenten sowie internationale Unternehmen wie BMW, Siemens oder Infineon machen die Stadt
zu einem attraktiven Wohn- und Arbeitsstandort.
Die zunehmende Einwohnerzahl und eine in den vergangenen Jahren geringe Neubautätigkeit haben zu einem
Nachfrageüberhang auf dem Regensburger Wohnimmobilienmarkt geführt. Sowohl bei Einfamilienhäusern als
auch Eigentumswohnungen übersteigt die Nachfrage deutlich das Angebot. Besonders gefragt sind 2-3 Zimmer-
Transaktionsanzahl EFH/ZFH und ETW
Ein- und Zweifamilienhäuser
Wohnungen mit moderner Ausstattung in Zentrumsnähe
sowie Reihenhäuser und Doppelhaushälften im Westenviertel. Die Wohnlagen westlich der Innenstadt sind vor allem
bei Familien und Best Agern sehr beliebt. Studenten zieht
es hingegen nach Galgenberg oder ins Zentrum. Der Stadtteil Kumpfmühl bietet aufgrund der aktuell entstehenden
attraktiven Wohnquartiere großes Potenzial.
Die Transaktionen auf dem Regensburger Wohnimmobilienmarkt zeigen im Ein- und Zweifamilienhaussegment
erneut einen Anstieg der durchschnittlichen Erwerbskosten
auf. So zahlten Käufer 2014 im Schnitt rund 433.700 EUR
für ein Haus rund – 11 % mehr als im Vorjahr. Für eine
Wohnung wurden mit 190.100 EUR rund 5 % weniger als
2013 durchschnittlich gezahlt. Gründe hierfür liegen im
gewachsenen Handel von Mikroapartments sowie in der
deutlich geringeren Anzahl an Erstverkäufen.
Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW
Eigentumswohnungen
Ein- und Zweifamilienhäuser
2.000
350
1.666
1.300
1.000
500
202
199
230
Volumen in Mio. EUR
Anzahl
1.341 1.358
208
329,8
284
300
1.450
1.500
Eigentumswohnungen
268,7
258,2
250
254,6
200
150
100
76,4
79,2 86,3
104,7
91,1
50
200
0
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Regensburg, Engel & Völkers Residential
96
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Regensburg
0
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Regensburg, Engel & Völkers Residential
Regensburg - Lagen im Wohnimmobilienmarkt
A93
Grünthal
Lappersdorf
Gallingkofen
Wutzlhofen
Kareth
Kager
Sallern
Reinhausen
SteinwegPfaffenstein
Ober- und Niederwinzer
Konradsiedlung Brandlberg-Keilberg
Stadtamhof
Kneiting
Schwabelweis
Weichs
Innenstadt
Westenviertel
Ostenviertel
Kasernenviertel
Großprüfening-Königswiesen-Dechbetten
KumpfmühlZiegetsdorf
Galgenberg
A3
A3
Burgweinting
Sinzing
Harting
Graß
Pentling
Oberisling
Leoprechting
A93
Engel & Völkers Residential
Sehr gute Lage
Gute Lage
Mittlere Lage
Einfache Lage
Preisentwicklung
Auf dem Immobilienmarkt sind im ersten Halbjahr 2015
deutliche Preissteigerungen in allen Lagen sowohl für
Eigentumswohnungen als auch Häuser zu beobachten. So
erhöhten sich die Quadratmeterpreise für Wohnungen in
den guten Lagen und erreichten in der ersten Jahreshälfte
zwischen 2.100 und 5.000 EUR. Auch im Segment der Einund Zweifamilienhäuser wurden mit Ausnahme der einfachen Lagen deutlich höhere Preise aufgerufen. In den sehr
guten Lagen stieg die Kaufpreisobergrenze auf durchschnittlich 3,5 Mio. EUR. Die Mieten legten hingegen in
allen Lagen insgesamt nur leicht zu.
Ausblick
Für 2016 erwartet Engel & Völkers leicht steigende Preise
für Ein- und Zweifamilienhäuser. Die Kaufpreise für Wohnungen zeigen besonders in den sehr guten und guten
Lagen noch Steigerungspotenzial. Für die Toplagen
Stadtamhof, Innenstadt und Westenviertel interessieren sich
zunehmend überregionale Käufer, was die ohnehin schon
hohe Nachfrage weiter anziehen lässt und sich zukünftig
auch in Preissteigerungen zeigen wird.
Gewerbe-/
Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Universitätsviertel
Preise und Mieten nach Lagen
2014
2015*
2016
Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR
450.000 – 3.200.000
480.000 – 3.500.000
380.000 – 1.500.000
400.000 – 1.800.000
250.000 – 490.000
280.000 – 540.000
200.000 – 390.000
210.000 – 400.000




Eigentumswohnungen in EUR/m²
2.200 – 5.500
2.300 – 6.300
1.900 – 4.600
2.100 – 5.000
1.850 – 4.000
2.050 – 4.500
1.800 – 3.800
1.900 – 4.000




Miete in EUR/m²
8,80 – 14,50
9,00 – 14,50
8,80 – 11,00
9,00 – 12,50
7,00 – 9,00
7,50 – 10,00
6,50 – 7,50
6,50 – 8,00




* 1. Halbjahr
Quelle: Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Regensburg
97
Wohnimmobilienmarkt
Rostock
Standort- und Marktentwicklung
Die Universitätsstadt Rostock ist mit mehr als 200.000
Einwohnern die größte Stadt in Mecklenburg-Vorpommern.
Mit dem hoch frequentierten Ostseehafen und dem größten
deutschen Kreuzfahrthafen in Warnemünde gilt die Hansestadt als wirtschaftlich stärkster Standort im Nordosten
Deutschlands. Tourismus, Maschinen- und Schiffbau,
Schifffahrt sowie Hochtechnologie tragen zu der positiven
Wirtschaftsentwicklung bei. Der Immobilienmarkt ist
durch steigende Preise und eine hohe Nachfrage gekennzeichnet.
von Neubauprojekten sowie zahlreicher Modernisierungsmaßnahmen zusehends an Attraktivität. Singles, Paare und
Senioren suchen vorwiegend Wohnungen in zentrumsnahen Lagen. Familien zieht es in die grünen Randgebiete,
wo Einfamilien- und Doppelhäuser sehr gefragt sind. Wichtige Kaufkriterien sind dabei eine energieeffiziente,
moderne Ausstattung. Bei Investoren ist die Hansestadt ein
interessantes Ziel, da es aufgrund der hohen Nachfrage
durch Studenten in Stadtteilen wie der Kröpeliner-TorVorstadt noch Mietsteigerungspotenzial gibt.
Zu den begehrten Lagen zählen das durch Gründerzeithäuser geprägte Bahnhofsviertel in der Stadtmitte,
die Gartenstadt, Biestow und die Altstadt. Im Norden von
Rostock in direkter Ostseelage ist Warnemünde ein
gefragter Standort für Ferienimmobilien. Hochwertige
Objekte mit Zugang zum Meer sind beliebt und kommen
selten auf den Markt. Das Petriviertel gewinnt aufgrund
Im Jahr 2014 haben 516 Eigentumswohnungen den
Besitzer gewechselt. Durchschnittlich wurden dafür
163.100 EUR (2013: 156.300 EUR) gezahlt. Bei den Einund Zweifamilienhäusern wurden 123 Transaktionen registriert. Für diese Objektklasse lag das durchschnittliche
Objektvolumen bei 246.500 EUR, was einer Steigerung
von 10,5 % gegenüber 2013 (223.000 EUR) entspricht.
Transaktionsanzahl EFH/ZFH und ETW
Ein- und Zweifamilienhäuser**
Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW
Eigentumswohnungen
581
600
526
Ein- und Zweifamilienhäuser**
580
84,2
Anzahl
300
151
160
123
100
0
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
** nur EFH; k.A. über ZFH
Quelle: Gutachterausschuss Rostock, Engel & Völkers Residential
98
81,4
60
40,2
40
30,1
33,7
30,3
30,2
20
120
2012 2013 2014 2015*
75,6
80
Volumen in Mio. EUR
480
400
140
98,4
90,8
516
500
200
Eigentumswohnungen
100
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Rostock
0
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
** nur EFH; k.A. über ZFH
Quelle: Gutachterausschuss Rostock, Engel & Völkers Residential
Rostock - Lagen im Wohnimmobilienmarkt
Hinrichshagen
Wiethagen
Markgrafenheide
OSTSEE
Jürgeshof
Hohe Düne
Seebad
Warnemünde
Diedrichshagen
Stuthof
B103
Lichtenhagen
Peez
Groß Klein
Nienhagen
A19
Lütten Klein
Schmarl
Hinrichsdorf
Krummendorf
Evershagen
B105
Toitenwinkel
Gehlsdorf
Dierkow
West
DierkowNeu
Dierkow
Ost
Reutershagen
Kröpeliner-TorVorstadt
Hansaviertel
Stadtmitte
Brinckmansdorf
Gartenstadt/
Stadtweide
Südstadt
Biestow
Engel & Völkers Residential
Sehr gute Lage
Gute Lage
Mittlere Lage
Einfache Lage
Preisentwicklung
Auf dem Rostocker Wohnimmobilienmarkt haben sich
sowohl Kaufpreise als auch Mieten im ersten Halbjahr
2015 in den sehr guten Lagen weiter erhöht. Für Ein- und
Zweifamilienhäuser ist die Preisobergrenze deutlich um
250.000 EUR auf 1 Mio. EUR gestiegen. Dabei wurden für
architektonische Ausnahmeobjekte in Toplagen teilweise
Kaufpreise über 2 Mio. EUR erzielt. Auch für Eigentumswohnungen zogen die durchschnittlichen Spitzenpreise auf
aktuell 8.000 EUR/m² an. In erster Reihe in direkter
Wasserlage wurden vereinzelt sogar Preise von bis zu
10.000 EUR/m² aufgerufen. Die Mieten erreichten in der
ersten Jahreshälfte in den sehr guten Lagen in der Spitze
14,00 EUR/m², was einer Steigerung um 1,50 EUR/m²
gegenüber dem Vorjahr entspricht.
Ausblick
Aufgrund des anhaltend niedrigen Zinsniveaus sowie der
wirtschaftlich positiven Entwicklung wird die Nachfrage
nach Wohneigentum hoch bleiben. So geht Engel & Völkers
für 2016 von weiteren Preissteigerungen aus. Die Mieten
werden voraussichtlich stabil bleiben.
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Preise und Mieten nach Lagen
2014
2015*
2016
Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR
420.000 – 750.000
420.000 – 1.000.000
290.000 – 410.000
290.000 – 420.000
125.000 – 290.000
125.000 – 290.000
95.000 – 125.000
95.000 – 125.000




Eigentumswohnungen in EUR/m²
2.000 – 7.000
2.000 – 8.000
1.700 – 2.000
1.700 – 2.000
1.250 – 1.700
1.350 – 1.700
800 – 1.350
800 – 1.350




Miete in EUR/m²
9,50 – 12,50
9,50 – 14,00
7,50 – 9,50
7,50 – 9,50
6,00 – 7,50
6,00 – 7,50
4,00 – 6,00
4,00 – 6,00




* 1. Halbjahr
Quelle: Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Rostock
99
Wohnimmobilienmarkt
Saarbrücken
Standort- und Marktentwicklung
Saarbrücken ist die Landeshauptstadt und das kulturelle
Zentrum des Saarlandes. Durch die Nähe zur französischen
sowie luxemburgischen Grenze spielt die Großstadt auch
wirtschaftlich eine bedeutende Rolle. Als Universitäts-,
Kongress- und Einkaufsstadt ist Saarbrücken zudem ein
attraktiver Wohnstandort. Eine hohe Neubauaktivität und
eine konstante Nachfrage durch Suchkunden aus dem
Umland sowie dem benachbarten Frankreich kennzeichnen
den Immobilienmarkt. Das niedrige Zinsniveau lässt besonders die Nachfrage nach Wohneigentum steigen.
Neben Studenten und Berufstätigen zieht es auch immer
mehr Best Ager aus den Randgebieten in die zentrumsnahen Lagen der Stadt. Ein begehrter Stadtteil ist
St. Johann, der durch zahlreiche Neubauprojekte und
Aufwertungen insbesondere in dem Bereich um die
Mainzer Straße geprägt ist. Singles, junge Paare und
vermehrt Rentner suchen vor allem großzügige Wohnungen
mit moderner Ausstattung. Auch Barrierefreiheit ist ein
immer wichtigeres Kaufkriterium. Familien zieht es hingegen in die grünen Randgebiete wie St. Arnual, Bellevue
in Alt-Saarbrücken, Güdinger Berg und Bübingen. Hier
sind energieeffiziente und frei stehende Einfamilienhäuser
mit Garten sehr gefragt. Die durch Villen und Architektenhäuser geprägten Toplagen, in denen auch die höchsten
Preise aufgerufen werden, sind der Triller und Rotenbühl.
Mit 888 Transaktionen wurden 2014 mehr Eigentumswohnungen gehandelt als im Vorjahr. Im Schnitt zahlten
Käufer rund 115.200 EUR (+22 %) für eine Wohnung. Im
Teilmarkt der Ein- und Zweifamilienhäuser wurden 43
Objekte mehr umgesetzt, das entspricht einer Steigerung
von ca. 12 %. Das dazugehörige Transaktionsvolumen
nahm um rund 8,4 Mio. EUR zu. Der durchschnittliche
Objektwert lag mit 183.000 EUR 2014 etwa auf dem
Vorjahresniveau.
Transaktionsanzahl EFH/ZFH und ETW
Ein- und Zweifamilienhäuser
Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW
Eigentumswohnungen
Ein- und Zweifamilienhäuser
1.000
893
865
888
910
102,3 104,8
100
830
Volumen in Mio. EUR
Anzahl
800
600
471
400
356
399
450
350
200
0
84,0
80,0
80
81,5
95,6
74,7
73,0
64,6
65,3
60
40
20
2012 2013 2014 2015*
0
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Saarbrücken, Engel & Völkers Residential
100
Eigentumswohnungen
120
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Saarbrücken, Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Saarbrücken
Saarbrücken - Lagen im Wohnimmobilienmarkt
Malstatt
Herrensohr
Dudweiler
A1
A623
Altenkessel
Jägersfreude
B41
B268
Burbach
Scheidt
B51
St. Johann
Gersweiler
Eschberg
Klarenthal
Alt-Saarbrücken
B40
A620
Schafbrücke
Bischmisheim
St. Arnual
Ensheim
A6
Brebach-Fechingen
Güdingen
Eschringen
Bübingen
Engel & Völkers Residential
Sehr gute Lage
Gute Lage
Mittlere Lage
Einfache Lage
Preisentwicklung
Die Kaufpreise für Wohnimmobilien in Saarbrücken sind
im ersten Halbjahr 2015 insgesamt leicht gestiegen. Bei
Eigentumswohnungen hat sich die Preisobergrenze in allen
Lagen erhöht, während die Preisuntergrenze konstant
geblieben ist. In den sehr guten Lagen zahlten Käufer in
der Spitze 4.000 EUR/m². Das sind 500 EUR/m² mehr als
im Vorjahr. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser
haben in den guten und sehr guten Lagen angezogen. In der
Spitze erreichten sie 790.000 EUR. Bei sehr ambitionierten
Verkaufspreisen der Eigentümer dauerte die Vermarktung
bis zu sechs Monate. Die Mieten sind in den guten Lagen
leicht gestiegen und bewegen sich zwischen 7,20 und
9,50 EUR/m².
Ausblick
Für das Jahr 2016 geht Engel & Völkers von einer konstanten Preisentwicklung für Wohnimmobilien aus. In den
gefragten Lagen haben die Kaufpreise für Häuser noch
leichtes Steigerungspotenzial. Durch die hohe Neubauaktivität in den zentrumsnahen Lagen wird das Angebot für
die Zielgruppe der Best Ager zukünftig größer.
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Preise und Mieten nach Lagen
2014
2015*
2016
Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR
250.000 – 750.000
270.000 – 790.000
150.000 – 400.000
150.000 – 400.000
100.000 – 300.000
100.000 – 300.000
50.000 – 250.000
50.000 – 250.000




Eigentumswohnungen in EUR/m²
2.100 – 3.500
2.100 – 4.000
1.800 – 2.980
1.800 – 3.000
1.400 – 2.200
1.400 – 2.500
600 – 1.400
600 – 1.500




Miete in EUR/m²
8,00 – 11,00
8,00 – 11,00
7,00 – 9,00
7,20 – 9,50
5,50 – 7,50
5,50 – 7,50
4,50 – 6,00
4,50 – 6,00




* 1. Halbjahr
Quelle: Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Saarbrücken
101
Wohnimmobilienmarkt
Schwerin
Standort- und Marktentwicklung
In Schwerin herrscht eine hohe Nachfrage nach Wohneigentum, die durch leicht steigende Bevölkerungszahlen und
ein aktuell niedriges Zinsniveau verstärkt wird. Mit rund
92.000 Einwohnern ist Schwerin die zweitgrößte Stadt
Mecklenburg-Vorpommerns. Umgeben von zahlreichen
Seen gewährt die Landeshauptstadt einen hohen Wohn- und
Freizeitwert. Durch viele ansässige Unternehmen überwiegend aus dem Technologiebereich, Kliniken sowie Hochschulen bietet der Standort ein attraktives Arbeitsumfeld
und bildet zudem das wirtschaftliche Zentrum der Region.
Zu den begehrten Wohnlagen gehören das von drei Seen
umgebene Villenviertel Ostorf, die Werdervorstadt sowie
die Schelfstadt. In der Paulsstadt sind besonders hochwertige Eigentumswohnungen gefragt. Während Singles, Paare
und Best Ager die zentrumsnahen Lagen wie die historische Altstadt oder die Paulsstadt bevorzugen, zieht es
Familien überwiegend in die grünen Randlagen. Die
Transaktionsanzahl EFH/ZFH und ETW
Ein- und Zweifamilienhäuser
Schelfstadt ist bei allen Käufergruppen sehr beliebt.
Gesucht werden moderne Eigentumswohnungen mit mindestens vier Zimmern oder Einfamilienhäuser ab einer
Wohnfläche von 120 m². Durch die Realisierung neuer
Stadtquartiere wie der „Waisengärten“ und des
„Hofquartiers“ entwickelt sich die am Schweriner See gelegene Werdervorstadt sehr positiv. Rund 35 % der Käufer
sind Kapitalanleger, die bevorzugt in stadtnahen Lagen
investieren.
Insgesamt wurden 2014 weniger Wohnimmobilien gehandelt als im Vorjahr, die durchschnittlichen Erwerbskosten
pro Objekt verzeichneten jedoch einen Anstieg. So zahlten
Käufer für eine Wohnung 2014 rund 155.300 EUR
und damit 38 % mehr. Im Häusersegment wurden
107 Immobilien mit einem Volumen von 21 Mio. EUR
transferiert. Durchschnittlich wurden 196.200 EUR für ein
Haus gezahlt. Das entspricht einem Anstieg von 2 %.
Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW
Eigentumswohnungen**
Ein- und Zweifamilienhäuser
300
260
245
40,4
40
210
Anzahl
200
142
150
141
170
107
100
100
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
** inkl. Teileigentum
Quelle: Gutachterausschuss Schwerin, Engel & Völkers Residential
102
30,0
30
27,1
23,5
20
32,6
29,6
27,5
26,4
21,0
20,0
10
50
0
Volumen in Mio. EUR
249
250
150
Eigentumswohnungen**
50
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Schwerin
0
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
** inkl. Teileigentum
Quelle: Gutachterausschuss Schwerin, Engel & Völkers Residential
Schwerin - Lagen im Wohnimmobilienmarkt
B104
B106
Wickendorf
Medewege
Warnitz
Friedrichsthal
Schelfwerder
Lewenberg
B106
Lankow
Werdervorstadt
Sacktannen
Neumühle
Weststadt
Paulsstadt
Schelfstadt
SCHWERINER SEE
Altstadt
A14
Feldstadt
Ostorf
Görries
Gartenstadt
Krebsförden
Großer
Dreesch
Zippendorf
Mueß
B321
Mueßer
Holz
Wüstmark
Göhrener Tannen
B106
B321
Engel & Völkers Residential
Sehr gute Lage
Gute Lage
Mittlere Lage
Einfache Lage
Preisentwicklung
Auf dem Schweriner Immobilienmarkt wurden im ersten
Halbjahr 2015 in nahezu allen Lagen steigende Preise
registriert. Die Preise für Eigentumswohnungen haben in
den sehr guten und guten Lagen leicht angezogen. In den
Bestlagen wurden Quadratmeterpreise zwischen 2.000 und
3.300 EUR registriert. Für Ein- und Zweifamilienhäuser
haben sich die Kaufpreise in allen Lagen erhöht. In den
guten Lagen ist die Preisobergrenze um 50.000 EUR auf
700.000 EUR angestiegen. Auch die Mietpreise haben in
den gefragten Lagen angezogen. So wurden für hochwertige Wohnungen in Toplagen bis zu 10,50 EUR/m²
aufgerufen.
Ausblick
Für das Jahr 2016 erwartet Engel & Völkers eine insgesamt
stabile Entwicklung der Preise für Wohnimmobilien. In den
begehrten Lagen haben die Kaufpreise aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage leichtes Steigerungspotenzial. Durch
Stadtentwicklungsprojekte erhält die Werdervorstadt weitere positive Impulse.
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Preise und Mieten nach Lagen
2014
2015*
2016
Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR
600.000 – 950.000
600.000 – 980.000
250.000 – 650.000
250.000 – 700.000
150.000 – 275.000
150.000 – 290.000
100.000 – 175.000
120.000 – 200.000




Eigentumswohnungen in EUR/m²
1.700 – 3.000
2.000 – 3.300
1.100 – 1.800
1.300 – 2.000
800 – 1.200
800 – 1.300
650 – 900
650 – 900




Miete in EUR/m²
7,00 – 9,50
7,20 – 10,50
5,50 – 7,60
6,00 – 7,80
4,80 – 6,00
4,80 – 6,00
3,50 – 5,20
3,50 – 5,20




* 1. Halbjahr
Quelle: Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Schwerin
103
Wohnimmobilienmarkt
Starnberg
Standort- und Marktentwicklung
Starnberg liegt rund 30 km südwestlich von München und
befindet sich an der Nordseite des Starnberger Sees. Eingebettet im Fünfseenland, bietet die idyllische Stadt eine
sehr hohe Lebensqualität sowie ein vielfältiges Freizeitangebot. Das große Landschaftsschutzgebiet und die restriktive Vergabe von neuem Bauland bieten nur begrenzte
Möglichkeiten für weitere Neubauentwicklungen. Gleichzeitig entstehen in Starnberg immer mehr Arbeitsplätze.
Damit wächst der Bedarf an Wohnraum. Entsprechend ist
die Nachfrage nach Wohnimmobilien sehr hoch und das
Angebot nach wie vor knapp.
Bei Kaufinteressenten besonders hoch im Kurs stehen
bebaubare Grundstücke mit Blick auf den Starnberger See
oder die Alpen. Ebenso gefragt sind Häuser und Eigentumswohnungen, die sich durch eine moderne Architektur
und eine offene Bauweise auszeichnen. Kaufinteressen
achten bei der Wahl der passenden Immobilie zunehmend
Transaktionsanzahl EFH/ZFH und ETW
Ein- und Zweifamilienhäuser
Ein- und Zweifamilienhäuser
100
85,9
80
85
69
61
70
60
50
40
Volumen in Mio. EUR
80
Eigentumswohnungen
93,4
100
90
80
Anzahl
Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW
Eigentumswohnungen
100
100
60
53,9
40
58,1
42,9
37,2
42,0
34,1 34,7
29,4
20
20
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Starnberg, Engel & Völkers Residential
104
Die Transaktionszahl im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser in der Stadt Starnberg hat sich im Vergleich zum
Vorjahr um etwa 13 % auf 69 Verkäufe erhöht. Das durchschnittliche Transaktionsvolumen sank um 5 % auf 842.000
EUR bei einem Volumen von insgesamt 58,1 Mio. EUR.
Die durchschnittlichen Erwerbskosten für eine Wohnung
stiegen dagegen um 8 % gegenüber 2013 auf 408.200 EUR.
117
120
0
auch auf altersgerechte Grundrisse. Die begehrtesten Lagen
befinden sich rund um den Almeidahügel sowie im nördlichen Teil von Starnberg. Der Stadtteil Söcking ist durch die
Nähe zum Naherholungsgebiet Maisinger Schlucht und die
gute Infrastruktur besonders bei jungen Familien sehr
beliebt. Auch die Gemeinden Kempfenhausen, Berg oder
Leoni am Ostufer zählen mit ihrer direkten Lage am See
zu den gefragten Adressen. Für Kaufinteressenten werden
exklusive Immobilien in erster Reihe vor allem als Kapitalanlage und Feriendomizil immer attraktiver.
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Starnberg
0
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Starnberg, Engel & Völkers Residential
Starnberg - Lagen im Wohnimmobilienmarkt
Leutstetten
Hanfeld
Wangen
Hadorf
A95
A952
Starnberg
Söcking
Perchting
Percha
B2
Almeidahügel
Kempfenhausen
Landstetten
Berg
Leoni
Engel & Völkers Residential
Sehr gute Lage
Gute Lage
Mittlere Lage
Einfache Lage
Preisentwicklung
Die Preiskurve auf dem Starnberger Wohnimmobilienmarkt entwickelt sich insgesamt weiter nach oben. So sind
die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser in den sehr
guten und guten Lagen im ersten Halbjahr 2015 gegenüber
2014 gestiegen. Häuser in Toplagen erreichten durchschnittliche Spitzenwerte bis zu 11 Mio. EUR. Für Eigentumswohnungen in sehr guten Lagen wurden in der Spitze
bis zu 10.000 EUR/m² aufgerufen. In mittleren Lagen ist
der Quadratmeterpreis auf 3.800 EUR gestiegen. Im Segment der Eigentumswohnungen werden Toppreise für
Wohnimmobilien im Schloss Possenhofen erzielt. Im Mietsegment sind die Preise im Maximum in den sehr guten
Lagen auf 21,00 EUR/m² gestiegen.
Ausblick
Die hohe Nachfrage und das geringe Wachstumspotenzial
werden nach Einschätzung von Engel & Völkers auch im
Jahr 2016 die Wohnimmobilienpreise in nahezu allen
Lagen und Segmenten weiter leicht ansteigen lassen.
Besonders bei seltenen Objekten mit Seeblick und Seezugang ist auch zukünftig mit Preissteigerungen zu rechnen.
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Preise und Mieten nach Lagen
2014
2015*
2016
Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR
2.000.000 – 10.000.000
2.200.000 – 11.000.000
1.000.000 – 2.500.000
1.200.000 – 3.000.000
750.000 – 1.200.000
750.000 – 1.500.000
500.000 – 800.000
500.000 – 800.000




Eigentumswohnungen in EUR/m²
5.000 – 9.000
5.500 – 10.000
3.400 – 6.000
3.500 – 6.500
2.800 – 3.500
2.900 – 3.800
2.200 – 3.000
2.200 – 3.000




Miete in EUR/m²
14,00 – 20,00
14,00 – 21,00
11,00 – 15,00
11,00 – 16,00
9,00 – 12,00
9,00 – 12,00
8,00 – 10,00
8,00 – 11,00




* 1. Halbjahr
Quelle: Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Starnberg
105
Wohnimmobilienmarkt
Stuttgart
Standort- und Marktentwicklung
Auf dem Wohnimmobilienmarkt der baden-württembergischen Landeshauptstadt herrscht ein hoher Nachfrageüberhang, der durch das anhaltende Bevölkerungswachstum
stetig verstärkt wird. Mit ansässigen Konzernen wie Porsche, Daimler und Bosch sowie zahlreichen mittelständischen Unternehmen zählt Stuttgart zu den wirtschaftlich
bedeutendsten Regionen Deutschlands. Gegenwärtig
prägen Umstrukturierungen sowie die Entstehung attraktiver Wohnquartiere im neuen Europaviertel im Zuge des
Projekts „Stuttgart 21“ die rund 612.000 Einwohner zählende Stadt.
Die begehrten Halbhöhenlagen wie Degerloch, Killesberg,
Gänsheide, Sillenbuch, Sonnenberg und der villengeprägte
Bopser sind besonders bei Familien sehr gefragt. Auch
Hohe Warte und Lemberg im Stadtteil Feuerbach zählen zu
den Toplagen. In den ruhigen Höhenlagen stehen großzügige Einfamilienhäuser hoch im Kurs. Singles und Paare
Transaktionsanzahl EFH/ZFH und ETW
Ein- und Zweifamilienhäuser
5.000
1.230,7
2.000
759
749
738
Eigentumswohnungen**
1.200
4.000
Volumen in Mio. EUR
Anzahl
4.011
1.065,0
1.093,9
1.000
876,0 870,0
800
600
400
383,2
340,5 359,9
432,0
378,0
800
200
700
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
** inkl. Teileigentum
Quelle: Gutachterausschuss Stuttgart, Engel & Völkers Residential
106
Ein- und Zweifamilienhäuser
1.400
3.000
0
Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW
4.500
4.185
1.000
Die Transaktionszahlen spiegeln das anziehende Preisniveau in der Stadt am Neckar wider. Die durchschnittlichen
Erwerbskosten für eine Wohnung stiegen um ca.
28 % auf 265.500 EUR. Insgesamt wurden 4.011 Wohnungen mit einem Volumen von 1,065 Mrd. EUR gehandelt. Für ein Haus zahlten Käufer rund 519.200 EUR
(+8 %). Insgesamt wurden 738 Verkäufe mit einem Transaktionsvolumen von 383,2 Mio. EUR registriert.
Eigentumswohnungen**
4.515
4.000
hingegen bevorzugen die stadtnahen Wohnlagen wie das
Lehenviertel, das Heusteigviertel und die Karlshöhe in
Stuttgart Süd oder auch die Stadtteile Mitte und West. Hier
werden besonders hochwertige Eigentumswohnungen mit
Balkon oder Terrasse und einer modernen Ausstattung
gesucht. Ein zunehmend wichtiges Kaufkriterium für Best
Ager ist dabei die Barrierefreiheit. Kapitalanleger investieren aufgrund der attraktiven Rendite und der guten Vermietbarkeit vorwiegend in den zentralen Lagen.
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Stuttgart
0
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
** inkl. Teileigentum
Quelle: Gutachterausschuss Stuttgart, Engel & Völkers Residential
NE
CK
AR
Stuttgart - Lagen im Wohnimmobilienmarkt
B27
Stammheim
Mühlhausen
Zuffenhausen
Münster
B295
Weilimdorf
A81
Lemberg
Feuerbach
Bad Cannstatt
Hohe Warte
B14
Killesberg
Nord
Mönchhalde
Untertürkheim
Ost
BotnangKräherwald
West Mitte Gänsheide
Wangen
Hasenberg
Bopser
Süd
Obertürkheim
Frauenkopf
Heslach
Hedelfingen
Sonnenberg Degerloch
Sillenbuch
B10
Kaltental
A831
Vaihingen
Möhringen
Birkach
A81
A8
Plieningen
B27
Engel & Völkers Residential
Sehr gute Lage
Gute Lage
Mittlere Lage
Einfache Lage
Preisentwicklung
Die Preise auf dem Wohnimmobilienmarkt befinden sich
auf einem hohen Niveau und sind im ersten Halbjahr 2015
teilweise noch gestiegen. Bei Einfamilienhäusern hat die
Preisuntergrenze in allen Lagen angezogen. So lagen die
Preise für Häuser in den Toplagen zwischen 750.000 EUR
und 3,6 Mio. EUR. Die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen erreichten in der Spitze im Schnitt bis zu
10.500 EUR. Für exklusive Neubaueigentumswohnungen
im Europaviertel werden sogar über 12.000 EUR/m² aufgerufen. Auch die Mieten haben insgesamt angezogen und
kletterten in Bestlagen auf Höchstwerte von 20,00 EUR/m².
Ausblick
Die Nachfrage nach Immobilien in Stuttgart bleibt hoch
und übertrifft weiterhin das Angebot. Für das Jahr 2016
erwartet Engel & Völkers leicht steigende Preise besonders
in den gefragten Lagen. Denn trotz der topografischen
Kessellage bieten ca. 1.900 Baulücken noch Platz für weitere Wohnbebauung im Innenstadtgebiet. Die Mieten
werden sich voraussichtlich auf einem hohen Niveau einpendeln.
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Preise und Mieten nach Lagen
2014
2015*
2016
Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR
700.000 – 3.600.000
750.000 – 3.600.000
500.000 – 2.000.000
550.000 – 2.000.000
350.000 – 1.200.000
380.000 – 1.200.000
250.000 – 800.000
280.000 – 800.000




Eigentumswohnungen in EUR/m²
3.500 – 10.000
4.000 – 10.500
2.500 – 6.000
2.500 – 6.500
1.800 – 4.600
2.000 – 4.600
1.500 – 3.800
1.600 – 3.800




Miete in EUR/m²
12,00 – 19,50
12,50 – 20,00
10,00 – 15,00
10,50 – 16,00
7,00 – 11,00
7,50 – 12,00
6,00 – 9,00
7,00 – 10,00




* 1. Halbjahr
Quelle: Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Stuttgart
107
Wohnimmobilienmarkt
Ulm
Standort- und Marktentwicklung
Das baden-württembergische Ulm mit ca. 120.000 Einwohnern bildet zusammen mit der Nachbarstadt Neu-Ulm ein
bedeutendes wirtschaftliches Doppelzentrum. Der Science
Park, Hochschulen sowie Kliniken machen die Stadt zu
einem attraktiven Wissenschaftsstandort. Zahlreiche
Studenten und Akademiker sorgen für eine hohe Immobiliennachfrage. Durch die neue Straßenbahnlinie, die
zukünftig eine bessere Erreichbarkeit der wissenschaftlichen Einrichtungen am Eselsberg gewährt, werden die
Wohnlagen an der Bahnstrecke immer interessanter. Positive Impulse erhält Ulm zudem durch die Entstehung des
neuen Bahnhofs im Zuge des Ausbaus der Hochgeschwindigkeitsstrecke Stuttgart–Ulm der Deutschen Bahn.
Zu den begehrten Stadtteilen gehören die Höhenlagen am
Michels-, Galgen- und Safranberg sowie ruhige Innenstadtlagen. Aufgrund der direkten Nähe zu den Forschungs- und
Bildungseinrichtungen erfreut sich die Wohnlage am
Transaktionsanzahl EFH/ZFH und ETW
693
724
750
Anzahl
400
199
213
209
Eigentumswohnungen
230
155,0
151,3
132,0
140
500
200
Ein- und Zweifamilienhäuser
160
697
650
600
300
Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW
Eigentumswohnungen
800
700
Im Jahr 2014 hat im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser das Transaktionsvolumen leicht zugenommen. Insgesamt wurden 209 Häuser mit einem Transaktionsvolumen
von 70,4 Mio. EUR verkauft, was einem Anstieg von
rund 5 % entspricht. Durchschnittlich wurden etwa
337.000 EUR für ein Haus gezahlt. Die Transaktionen auf
dem Eigentumswohnungsmarkt waren 2014 leicht rückläufig. Die durchschnittlichen Erwerbskosten für eine
Wohnung lagen bei ca. 198.700 EUR (–5 %).
Volumen in Mio. EUR
Ein- und Zweifamilienhäuser
Eselsberg anhaltend großer Beliebtheit. Auch die Altstadt
mit dem Fischer- und Gerberviertel ist eine gefragte Lage.
Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern übersteigt in Ulm
das Angebot. Hingegen ist die Auswahl an Eigentums- und
Mietwohnungen aufgrund der regen Neubautätigkeit deutlich größer, wobei das Angebot an hochpreisigen Neubauwohnungen erheblich überwiegt und Wohnraum im
niedrigeren Preissegment weiterhin fehlt.
138,5
134,3
120
100
80
60
68,3 70,4
56,9
78,3
61,3
40
180
100
0
20
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Ulm, Engel & Völkers Residential
108
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Ulm
0
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Ulm, Engel & Völkers Residential
Ulm - Lagen im Wohnimmobilienmarkt
A8
B10
Jungingen
Mähringen
Lehr
Böfingen
K9915
A7
Eselsberg
Oststadt
Michelsberg
B311 Mitte
B28
Altstadt
Roter Berg
AU
Söflingen
DON
B11
Harthausen
WeststadtGalgenberg
B10
Kuhberg
Ermingen
B311
SchaffelkingenGrimmelfingen
Donautal
Eggingen
B28
B30
Wiblingen
Einsingen
Gögglingen
Unterweiler
Donaustetten
Engel & Völkers Residential
Sehr gute Lage
Gute Lage
Mittlere Lage
Einfache Lage
Preisentwicklung
Die Immobilienpreise befinden sich auf einem stabilen bis
leicht steigenden Niveau. Im ersten Halbjahr 2015 haben
sich die Preise für Eigentumswohnungen in allen Lagen
leicht erhöht und erreichen in den sehr guten Lagen in der
Spitze 5.850 EUR/m². Für Einfamilienhäuser haben die
Kaufpreise in den mittleren und einfachen Lagen leicht
angezogen. Für Objekte in Toplagen zahlten Käufer im
Maximum 1,35 Mio. EUR. Während die Mieten in den
einfachen und mittleren Lagen angezogen haben, sind sie
in den Bestlagen sogar leicht rückläufig, was auf das große
Objektangebot im gehobenen Preissegment zurückzuführen ist.
Ausblick
Für 2016 geht Engel & Völkers von einer stabilen Marktentwicklung für Wohnimmobilien aus. Während die Kaufund Mietpreise im mittleren und einfachen Segment noch
Steigerungspotenzial haben, werden sie sich im hochpreisigen Segment auf einem konstanten Niveau halten. Die
Preisobergrenze für Topobjekte scheint hier erreicht
zu sein.
Gewerbe-/
Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Kaserne
Preise und Mieten nach Lagen
2014
2015*
2016
Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR
500.000 – 1.350.000
525.000 – 1.350.000
380.000 – 800.000
395.000 – 800.000
265.000 – 470.000
270.000 – 480.000
200.000 – 350.000
200.000 – 365.000




Eigentumswohnungen in EUR/m²
3.100 – 5.750
3.150 – 5.850
2.150 – 3.300
2.300 – 3.500
1.600 – 2.800
1.750 – 3.000
1.300 – 2.200
1.500 – 2.300




Miete in EUR/m²
9,00 – 12,50
9,00 – 12,00
8,00 – 10,25
8,00 – 10,00
6,75 – 9,00
7,00 – 9,00
5,50 – 8,00
5,75 – 8,00




* 1. Halbjahr
Quelle: Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Ulm
109
Wohnimmobilienmarkt
Wiesbaden
Standort- und Marktentwicklung
Am westlichen Rand der Metropolregion Rhein-Main gelegen besticht Wiesbaden durch ein urbanes Stadtbild, ein
breites kulturelles Angebot sowie die Nähe zur Natur.
Wachsende Bevölkerungszahlen, die durch den Umzug des
Hauptquartiers der US-Armee von Heidelberg nach
Wiesbaden verstärkt wurden, haben die ohnehin hohe
Nachfrage nach Wohnraum in der hessischen Landeshauptstadt weiter steigen lassen. Die Stadt reagiert auf die zunehmende Wohnimmobiliennachfrage mit der Realisierung
zahlreicher Neubauprojekte.
Zu den begehrten Stadtteilen gehören das Nerotal mit
seinen herrschaftlichen Villen und die City Ost. Aufgrund
der Höhenlage mit eindrucksvoller Aussicht sind das
Komponistenviertel im Stadtteil Nordost, Aukamm und
Sonnenberg ebenfalls stark gefragt. Best Ager suchen
bevorzugt 3- bis 4-Zimmer-Wohnungen mit barrierefreier
Ausstattung in zentralen, ruhigen Wohnlagen. In die
Transaktionsanzahl EFH/ZFH und ETW
Ein- und Zweifamilienhäuser
Randgebiete wie Bierstadt, Auringen, Kloppenheim und
Igstadt zieht es hingegen besonders Familien, die vorwiegend Einfamilien- und Reihenhäuser mit Garten nachfragen. Aufgrund des geringen Angebots, das der hohen
Nachfrage nach Wohneigentum gegenübersteht, entstehen
vermehrt Neubaugebiete. So sorgen aktuelle Projekte
wie in Bierstadt Nord, westlich des Schlossparks, im
Künstlerviertel oder das Mörike Karree in der Innenstadt
für eine leichte Entlastung auf dem Wohnimmobilienmarkt.
Die Transaktionszahlen auf dem Wiesbadener Wohnimmobilienmarkt zeigen einen weiteren Anstieg der durchschnittlichen Erwerbskosten auf. Käufer zahlten 2014 mit
rund 222.100 EUR ca. 9 % mehr für eine Wohnung als im
Vorjahr. Insgesamt wurden 1.377 Objekte mit einem Volumen von 305,9 Mio. EUR gehandelt. Im Häusersegement
wurden durchschnittlich 222.100 EUR gezahlt, was einem
Anstieg von 5 % gegenüber 2013 entspricht.
Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW
Eigentumswohnungen
Ein- und Zweifamilienhäuser
2.000
300
1.377
1.200
1.000
500
278
Volumen in Mio. EUR
1.320
Anzahl
269,6
1.500
1.500
218
339,9
305,9
1.709
306
Eigentumswohnungen
342,1
350
271,9
250
200
160,6
150
158,6
114,1
178,0
118,6
100
300
50
200
0
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Wiesbaden, Engel & Völkers Residential
110
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Wiesbaden
0
2012 2013 2014 2015*
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Wiesbaden, Engel & Völkers Residential
Wiesbaden - Lagen im Wohnimmobilienmarkt
Naurod
Auringen
Rambach
Heßloch
Medenbach
Klarenthal
Sonnenberg
B455
Kloppenheim
Nerotal
Westend
Nordost Aukamm
Bierstadt
A3
Igstadt
Breckenheim
Mitte
Dotzheim
B54
Frauenstein
B262
Südost
Nordenstadt
Erbenheim
Schierstein
B260
B42
B519
A66
Biebrich
Delkenheim
RHE
IN
Amöneburg
A643
Kastel
Mainz
B40
Kostheim
Engel & Völkers Residential
Sehr gute Lage
A671
A60
Gute Lage
Mittlere Lage
Einfache Lage
Preisentwicklung
Die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser sind im
ersten Halbjahr 2015 in den guten und mittleren Lagen
leicht gestiegen, während sie in den sehr guten Lagen auf
einem hohen Niveau stabil geblieben sind. Im Segment der
Eigentumswohnungen legten die Quadratmeterpreise in
allen Lagen leicht zu. In den sehr guten Lagen werden
Höchstpreise von 6.500 EUR/m² aufgerufen. Die Mietpreise veränderten sich im Vergleich zum Vorjahr in allen
Lagen nur marginal und erreichten in den Toplagen bis zu
16,00 EUR/m².
Ausblick
Aufgrund kontinuierlich steigender Einwohnerzahlen
sowie einer ungebrochen starken Nachfrage nach Wohnraum erwartet Engel & Völkers für das Jahr 2016 eine
stabile bis leicht steigende Preisentwicklung auf dem
Wiesbadener Immobilienmarkt. In den guten und mittleren
Lagen weisen sowohl die Kaufpreise als auch die Mieten
bedingt durch eine Vielzahl an Projektentwicklungen
weiteres Steigerungspotenzial auf.
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Preise und Mieten nach Lagen
2014
2015*
2016
Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR
800.000 – 3.500.000
800.000 – 3.500.000
630.000 – 1.700.000
650.000 – 1.800.000
360.000 – 700.000
370.000 – 750.000
270.000 – 520.000
270.000 – 520.000




Eigentumswohnungen in EUR/m²
3.300 – 6.500
3.400 – 6.500
2.600 – 3.800
2.700 – 3.900
2.200 – 3.000
2.300 – 3.000
1.600 – 2.200
1.600 – 2.300




Miete in EUR/m²
12,00 – 16,00
12,00 – 16,00
10,00 – 13,00
10,50 – 13,00
7,50 – 11,00
8,00 – 11,00
6,75 – 9,00
6,75 – 9,00




* 1. Halbjahr
Quelle: Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Wiesbaden
111
Wohnimmobilienmarkt
Würzburg
Standort- und Marktentwicklung
Würzburg ist mit der ältesten Universität Bayerns und einer
Vielzahl an mittelständischen Unternehmen ein bedeutender Wirtschafts- und Wissenschaftsstandort. Die rund
125.000 Einwohner zählende Stadt bietet mit einem
breiten kulturellen Angebot sowie einer landschaftlich
attraktiven Lage im Maintal umgeben von zahlreichen
Weinbergen eine hohe Lebens- und Wohnqualität. Die
Nachfrage nach Wohnimmobilien ist besonders in den
innenstadtnahen Lagen anhaltend hoch und übersteigt deutlich das Angebot.
Die zentrumsnahen Stadtteile wie Sanderau, Frauenland,
Altstadt und das Mainviertel erfreuen sich aufgrund der
guten Infrastruktur einer hohen Beliebtheit bei Singles,
jungen Paaren sowie Best Agern. Besonders gefragt sind
Eigentumswohnungen mit zwei bis drei Zimmern. Studenten zieht es daneben auch in die günstigeren Lagen Grombühl und Zellerau. Bei Familien, die ein Einfamilienhaus
Transaktionsanzahl EFH/ZFH und ETW
Anzahl
750
260
270
230
240
250
0
300
240
250
2012 2013 2014 2015*
920
930
950
820
830
850
Ein- und Zweifamilienhäuser
960
150
850
125
115,0 119,0
100
75
Eigentumswohnungen
85,5
71,5
88,9
102,5 106,2
123,5 125,7
110,5 111,3
75,6
63,3 67,2
68,4
74,1
50
25
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Engel & Völkers Residential
112
Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW
Eigentumswohnungen
500
300
Die letzte Auswertung der Transaktionszahlen fand 2009
statt. Aufgrund der leicht gestiegenen Anzahl der fertiggestellten Wohnungen im Vergleich zu 2013 (+78) und des
sprunghaften Anstiegs der Zahl der Baugenehmigungen
(+757) geht Engel & Völkers von einem Anstieg der Transaktionszahlen für Eigentumswohnungen und Ein- und
Zweifamilienhäuser insbesondere für das Jahr 2014 aus.
Volumen in Mio. EUR
Ein- und Zweifamilienhäuser
1.000
suchen, sind das Steinbachtal oder Frauenland und die
aufgrund des niedrigeren Preisniveaus grünen Randgebiete
wie Lengfeld, Versbach oder Heidingsfeld sehr beliebt. Ein
wichtiges Kaufkriterium ist dabei ein geringer Renovierungsaufwand. Der neu entstehende Stadtteil Hubland
sowie Neubauprojekte in Lengfeld, Heidingsfeld, Sanderau
und am Rande der Altstadt werden zukünftig eine Entlastung für den Nachfrageüberhang in den gefragten Lagen
bringen.
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Würzburg
0
2012 2013 2014 2015*
* Prognosespanne
Quelle: Engel & Völkers Residential
2012 2013 2014 2015*
Würzburg - Lagen im Wohnimmobilienmarkt
A7
Versbach
Dürrbachtal
Lindleinsmühle
Grombühl
B27
Lengfeld
B8
Zellerau
Altstadt
Hubland
Sanderau
Frauenland
B43
Steinbachtal
B19
Heidingsfeld
A3
Heuchelhof
N
AI
M
A81
Rottenbauer
Engel & Völkers Residential
Sehr gute Lage
Gute Lage
Mittlere Lage
Einfache Lage
Preisentwicklung
Die Kaufpreise auf dem Würzburger Immobilienmarkt
haben im ersten Halbjahr 2015 in allen Lagen angezogen.
Für Ein- und Zweifamilienhäuser hat sich die Preisobergrenze in den sehr guten Lagen deutlich auf 1,2 Mio. EUR
erhöht, da Objekte in den Bestlagen nur selten auf den
Markt kommen. Das niedrige Zinsniveau hat dazu geführt,
dass sich die Nachfrage nach Eigentumswohnungen sowohl
zur Eigennutzung als auch als Kapitalanlage verstärkt hat.
So sind die Preise in allen Lagen gestiegen und erreichten
Höchstwerte von 4.300 EUR/m² in den Toplagen. Rund
65 % der Käufer sind Investoren, die vorwiegend innenstadtnahe Wohnungen suchen. Das Mietniveau hat sich
dagegen auf dem Vorjahresniveau gehalten.
Ausblick
Das Interesse an Immobilien in Würzburg bleibt hoch.
Engel & Völkers geht für 2016 davon aus, dass sich die
Preise für Neubauwohnungen aufgrund steigender Baukosten erhöhen werden. Die Preise für Bestandsimmobilien
werden sich voraussichtlich stabil entwickeln. Auch die
Mieten werden konstant bleiben.
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Preise und Mieten nach Lagen
2014
2015*
2016
Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR
610.000 – 1.100.000
630.000 – 1.200.000
500.000 – 690.000
520.000 – 720.000
310.000 – 560.000
330.000 – 560.000
280.000 – 330.000
290.000 – 340.000




Eigentumswohnungen in EUR/m²
2.600 – 3.900
2.600 – 4.300
2.000 – 3.500
2.200 – 3.800
1.500 – 3.100
1.700 – 3.400
1.000 – 1.500
1.200 – 1.700




Miete in EUR/m²
8,25 – 11,00
8,25 – 11,00
7,10 – 9,70
7,20 – 9,70
6,10 – 8,50
6,30 – 8,50
4,90 – 6,10
5,00 – 6,30




* 1. Halbjahr
Quelle: Engel & Völkers Residential
Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Würzburg
113
Ferienimmobilien
Die beliebtesten deutschen Urlaubsregionen
Hohe Nachfrage nach Ferienimmobilien
Deutschlands Küsten und Inseln sowie die Bodensee- und
Alpenregion stehen auf der Beliebtheitsskala der deutschen
Ferienimmobilienkäufer ganz weit oben. Laut dem
„Ferienimmobilien Marktbericht Deutschland 2015“, den
Engel & Völkers im Sommer veröffentlicht hat, übersteigt
an nahezu allen 25 darin betrachteten Standorten die
Nachfrage nach hochwertigen Objekten das Angebot.
Gründe dafür sind die oftmals begrenzten Neubaumöglichkeiten oder ein restriktives Baurecht. Nachdem sich die
Preise von Ferienimmobilien und Zweitwohnsitzen in den
vergangenen Jahren vielerorts stabil entwickelt haben,
verzeichnet Engel & Völkers gegenwärtig vereinzelt
deutliche Preissteigerungen. Ferner ist das Interesse an
Ferienimmobilien, die zu einem Kaufpreis von mehr als
500.000 EUR angeboten werden, in den vergangenen
Jahren kontinuierlich gestiegen.
Deutschland ist Investitionsstandort Nummer 1
Die gemeinsam von FeWo-direkt und Engel & Völkers
veröffentlichte „Marktstudie Private Ferienimmobilien
2015“ bestätigt, dass Deutschland nach wie vor der
beliebteste Investitionsstandort bei einheimischen
Ferienimmobilienkäufern ist. Bevorzugt werden Standorte,
die bequem erreichbar sind und einen hohen Freizeitwert
bieten. So befinden sich annähernd 53 % der Ferienimmobilien in einem Radius von bis zu 100 km vom
Hauptwohnsitz. Bedeutendstes Kaufkriterium ist für die
Gesamtheit der Befragten die Lage der Ferienimmobilie,
gefolgt vom Kaufpreis und dem Standort.
Eigennutzung und Rendite
Viele Käufer, die ihre Immobilie selbst intensiv nutzen,
betrachten die Vermietung als willkommene Zusatzeinnahme neben der eigenen Nutzung. Angesichts niedriger
Hypothekenzinsen und der volatilen Situation an den
Finanzmärkten rückt die Ferienimmobilie auch als
114
Ferienimmobilien Die beliebtesten deutschen Urlaubsregionen
krisensichere Altersvorsorge oder Renditeobjekt in den
Fokus der Interessenten. Für die Mehrheit der befragten
Eigentümer ist die Kombinierbarkeit von Eigennutzung
und Vermietung das wichtigste Kaufkriterium.
Wichtige Kriterien: Lage und Urlaubernachfrage
Eigentümer, die ihre Ferienimmobilie gewinnbringend
vermieten möchten, sollten folgende Kriterien beachten:
einen Standort mit guter Infrastruktur, eine komfortable
und hochwertige Ausstattung sowie eine stabile Urlaubernachfrage in der Ferienregion. Die besten Chancen haben
Ferienimmobilien, die sich aufgrund ihrer Ausstattung oder
Lage zur ganzjährigen Vermietung eignen. Als Renditeobjekte sollten daher nur hochwertige Immobilien an
gefragten Standorten gewählt werden, da diese einen
höheren Wiederverkaufswert sowie eine höhere Miete und
vor allem eine deutlich höhere Auslastung auch in der
Nebensaison erbringen. Beim Grundriss legen Käufer Wert
auf eine moderne Raumaufteilung. Balkon, Terrasse oder
Garten sind ebenso gewünscht wie der Blick auf Meer, See
oder Berge bzw. die direkte Wasserlage. Gleichzeitig geht
der Trend zu größeren Wohnflächen. So ist die
durchschnittliche Wohnfläche der Ferienimmobilien in den
vergangenen drei Jahren von 100 auf 115 m² gestiegen.
Weitere Preissteigerungen in Toplagen
Während sich die Preise von Eigentumswohnungen und
Ein- und Zweifamilienhäusern an einigen Ferienimmobilienstandorten auf dem Niveau von 2014 einpendeln,
verzeichnet Engel & Völkers in einzelnen Lagen und
Segmenten eine spürbare Dynamik. Nachfragebedingt
steigen dort die Einstiegs- und Spitzenpreise weiter an. So
haben beispielsweise die Preisuntergrenzen von Eigentumswohnungen auf Rügen in allen Lagen deutlich angezogen.
Auf Sylt werden Preise von bis zu 17.000 EUR/m² (2014:
13.000 EUR/m²) aufgerufen. Auch im Segment der Einund Zweifamilienhäuser hat sich die Preisobergrenze in
1a-Lagen auf 15 Mio. EUR (2014: 12 Mio. EUR) erhöht.
Damit bildet die Nordseeinsel den teuersten Ferienimmobilienstandort Deutschlands. Auf Norderney ist der Quadratmeterpreis von Eigentumswohnungen in sehr guten Lagen
von 14.000 EUR im Jahr 2014 auf 16.000 EUR geklettert.
Damit liegt dieser Standort auf Platz 2 im Ranking der
Kaufpreise 2015 in diesem Segment. Am Tegernsee sind
die Spitzenwerte um 1.500 EUR/m² auf 14.000 EUR/m²
gestiegen. Für alle Regionen gilt: Liebhaberobjekte
können in Einzelfällen höhere Spitzenpreise erzielen.
Die Nachfrage nach Ferienimmobilien wird auch zukünftig
anhalten. An nahezu allen Standorten wird das Angebot
niedrig bleiben, was insbesondere in den guten bis sehr
guten Lagen den Druck auf die Preise erhöht.
Kaufpreise in den Ferienregionen – sehr gute Lage – 1. Halbjahr 2015
Standort
Eigentumswohnungen in EUR/m²*
Trend
Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR*
Trend
Amrum
3.800 – 6.500

650.000 – 1.500.000

Borkum
4.500 – 7.000

650.000 – 1.500.000

Chiemsee
4.200 – 5.800

850.000 – 2.800.000

Fehmarn
3.000 – 4.500

350.000 – 500.000

Fischland-Darß-Zingst
3.500 – 5.800

850.000 – 3.500.000

Föhr
4.800 – 7.500

550.000 – 1.300.000

Friedrichshafen
4.000 – 8.000

1.250.000 – 4.500.000

Garmisch-Partenkirchen
5.300 – 6.300

1.800.000 – 3.000.000

Grömitz
3.000 – 5.000

350.000 – 1.500.000

7.000 – 12.000

1.300.000 – 3.000.000

Kühlungsborn
4.000 – 6.500

700.000 – 2.200.000

Langeoog
5.000 – 7.000

1.000.000 – 2.000.000

Lindau
3.900 – 8.000

1.500.000 – 5.000.000

10.000 – 16.000

1.800.000 – 2.600.000

Ostallgäu (Füssen)
3.000 – 4.000

740.000 – 2.750.000

Rügen
3.600 – 8.000

650.000 – 2.500.000

St. Peter-Ording
3.600 – 6.000

550.000 – 1.500.000

10.000 – 17.000

7.500.000 – 15.000.000

8.000 – 14.000

3.000.000 – 10.000.000

Timmendorfer Strand
5.000 – 8.500

600.000 – 2.500.000

Travemünde
4.000 – 6.000

400.000 – 1.900.000

Überlingen
4.800 – 7.500

1.600.000 – 5.000.000

Usedom
4.700 – 7.500

650.000 – 4.500.000

Wangerooge
5.400 – 7.000

300.000 – 750.000

Warnemünde
4.600 – 10.000

650.000 – 2.000.000

Juist
Norderney
Sylt
Tegernsee
* Für Liebhaberobjekte werden vereinzelt höhere Preise gezahlt
Quelle: Engel & Völkers Residential
Ferienimmobilien Die beliebtesten deutschen Urlaubsregionen
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Unser weltweites Engel & Völkers Netzwerk –
über 700 Standorte in 37 Ländern auf 4 Kontinenten.
Entdecken Sie unser umfassendes Dienstleistungsangebot:
www.engelvoelkers.com
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Unser weltweites Engel & Völkers Netzwerk – über 700 Standorte in 37 Ländern auf 4 Kontinenten
Engel & Völkers: eine starke Marke
ein vielseitiges Unternehmensprofil.
Mit der Vermittlung hochwertiger Wohnimmobilien begann 1977 in Hamburg die Erfolgsgeschichte
von Engel & Völkers. Heute steht hinter unserer starken Marke ein weltweit renommiertes, stetig
wachsendes Unternehmen mit einem umfassenden Dienstleistungsspektrum für jedes Immobilienanliegen.
Der 1988 gegründete Geschäftsbereich Commercial hat sich auf die Vermittlung von Gewerbeimmobilien – Wohn- und Geschäftshäuser, Büro-, Industrie- und Handelsflächen, Hotels und Investmentobjekte – spezialisiert und ist mit über 70 Gewerbebüros in Deutschland, Europa, Südafrika und dem
Nahen Osten vertreten.
Seit 2007 ergänzt der Geschäftsbereich Yachting das umfangreiche Dienstleistungsportfolio von
Engel & Völkers. Er umfasst neben der Vermittlung hochwertiger Yachten auch den Charterservice sowie die Betreuung von Neu- und Umbauten.
Im Jahr 2015 wurde der neue Unternehmensbereich Aviation lanciert, in dessen Zentrum die weltweite
Vermittlung von Geschäfts- und Privatflugzeugen steht – vom Charterservice bis zum Kauf, vom kleinen Propellerflugzeug bis zum Superjet für Transatlantikflüge.
Im Rahmen unserer Corporate Social Responsibility haben wir im Jahr 2008 den Charity e. V. ins
Leben gerufen und möchten Kindern in Westafrika mit unserem Grundschulprojekt den Weg in eine
lebenswerte Zukunft ebnen. Mehr Informationen unter www.engelvoelkers.com/charity.
Der unternehmenseigene Verlag Grund Genug publiziert seit 1988 die in sechs Sprachen erscheinende
Architektur- und Lifestyle-Zeitschrift GG. In dem international renommierten Magazin (Auflage: über
500.000 Exemplare) werden vierteljährlich Reportagen, Homestorys, Reisetipps sowie exklusive Immobilien und Yachten aus aller Welt präsentiert.
Unternehmensprofil Engel & Völkers
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Impressum
Herausgeber
Engel & Völkers Residential GmbH
Stadthausbrücke 5
20355 Hamburg
Geschäftsführung
Kai Enders, John Philipp Niemann, Sven Odia
Research
Dr. Maike Brammer (Head of Research Residential)
Redaktion Text
Greta Niessner (freie Redakteurin)
Grafiken
K16
Satz und Lektorat
Goldland Media GmbH
Bildrechte
Adobe
Agentur Lorenz
Engel & Völkers
Flickr
Fotolia
iStock
RegionalHeute.de
Saskia Blizzard
Shutterstock
Druck
Medienfabrik Gütersloh GmbH
Eiserstraße 10
33415 Verl
Hamburg, Dezember 2015
Alle Informationen wurden mit größter Sorgfalt recherchiert, für Vollständigkeit und Richtigkeit kann jedoch keine Haftung übernommen werden.
Vervielfältigungen urheberrechtlich geschützter Inhalte sind nur mit Zustimmung der Engel & Völkers Residential GmbH mit entsprechender
Quellenangabe gestattet.
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Marktbericht Deutschland_Kaufpreise für

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