November 2015 Immobilienmarkt Stockwerkeigentum geniesst die Gunst der Käufer um sechs Prozent. Schweizweit verteuerten sich diese Teilmärkte nur um jeweils rund ein Prozent. Die jüngsten Preisschübe im Kanton Zug sind nicht nur den anhaltend tiefen Hypothekarzinsen und der ungebrochenen Beliebtheit von Stockwerkeigentum geschuldet: Das Angebot auf den stark nachgefragten Märkten des Kantons ist zudem recht dünn gesät. Angesichts der aktuell rückläufigen Bautätigkeit sind auch in Zukunft ähnlich enge Marktverhältnisse absehbar. Die Preise für Einfamilienhäuser steigen im Kanton Zug kaum noch. Bei den weiterhin stark gefragten Eigentumswohnungen ist die Lage jedoch anders. Einfamilienhäuser Die Einfamilienhauspreise im Kanton Zug haben sich teilweise auf hohem Niveau stabilisiert. Diese aktuelle Marktberuhigung hat zwei wesentliche Gründe: Die Finanzierung des Hauskaufs ist vor allem in höherpreisigen Regionen wegen den selbstregulierenden Massnahmen schwieriger geworden. Ausserdem dämpft seit einigen Monaten die schweizweit langsamere Konjunkturentwicklung die Nachfrage etwas ab. Beides wirkt sich besonders im Marktsegment der Einfamilienhäuser aus, da der Hauskauf in der Regel mehr Kapital erfordert als der Erwerb einer Eigentumswohnung. Eine Trendwende hin zu sinkenden Hauspreisen ist im Kanton jedoch unwahrscheinlich, so lange die Zinsen tief bleiben – was auch für 2016 gelten dürfte. Ausserdem haben die Zuger Gemeinden nach wie vor eine starke Anziehungskraft. Mietwohnungen Viele Wohnungssuchende ziehen derzeit nach Möglichkeit das Wohneigentum einem Mietobjekt vor, um von den tiefen Hypothekarzinsen zu profitieren – so auch im Kanton Zug. Der rege Bevölkerungszuwachs der vergangenen Jahre hat die Nachfrage nach Mietwohnungen vergleichsweise nur schwach ansteigen lassen. Derzeit befinden sich rund 2‘000 Mietwohnungen in der Vermarktung, vor zwei Jahren waren es lediglich 1‘500 Wohnungen. Eine besonders breite Auswahl finden Wohnungssuchende derzeit im Kantonshauptort. So sind rund 7 Prozent aller Stadtzuger Mietwohnungen auf Inserate-Plattformen ausgeschrieben. Dabei sinken die Mieten: Die zuletzt beachtlichen Anstiege haben sich kantonsweit wieder relativiert. In den kommenden Monaten sind bei der Neu- oder Wiedervermietung nur begrenzte Mietpreiserhöhungen zu erwarten. Eigentumswohnungen Auf dem Eigenheimmarkt im Kanton Zug erleben Eigentumswohnungen zurzeit die stärkste Nachfrage. Dadurch sind die Preise spürbar angestiegen: Zwischen dem zweiten Quartal 2014 und dem zweiten Quartal 2015 stiegen die Angebotspreise um vier Prozent und die bei Handänderung tatsächlich gezahlten Preise Einfamilienhäuser Eigentumswohnungen Mietwohnungen 200 180 160 220 200 180 150 140 130 140 160 120 120 100 140 120 110 W 12/13 S 13 W 13/14 S 14 W 14/15 100 W 12/13 S 15* S 13 W 13/14 S 14 W 14/15 S 15* W 12/13 S 13 W 13/14 S 14 W 14/15 S 15* LiquiditätLeerstandBaugesuche LiquiditätLeerstandBaugesuche LiquiditätLeerstandBaugesuche Stand Trend tief Stand Trend tief Stand Trend hoch Zug mittel Schweiz hoch *Sommer 2015: April – August 2015 tief tief Angaben relativ zur Schweiz tief hoch Wohneigentum Preisspektren Sommer 2015 Weniger Wohnungsneubauten Auf dem Zuger Kantonsgebiet fokussiert sich der rege Neubau von Eigentumswohnungen mittlerweile auf bestimmte Regionen. Dazu gehören die Lorzenebene und Ennetsee ebenso wie die Gemeinden Baar und Hünenberg. Dort findet man nennenswerte Wohnbauprojekte mit Stockwerkeigentum. Im restlichen Kantonsgebiet sind die Bauaktivitäten hingegen zurückgegangen. Auch in der Stadt Zug bestehen kaum noch grössere Projekte mit Stockwerkeigentum: Im zweiten Quartal 2015 standen lediglich 14 Eigentumswohnungen vor dem Baustart. Vor drei Jahren wurden in diesem Segment noch über 150 Baubewilligungen erteilt. Entsprechend überschaubar ist das inserierte Eigentumswohnungsangebot der Stadt Zug. Die Vorlaufindikatoren deuten darauf hin, dass sich der Neubau auch künftig in moderaten Bahnen bewegen wird. Wohneigentum Zug CHF 3 Mio. CHF 2 Mio. CHF 1 Mio. 0 Zimmer 3 4 5 4–6 EFH 3 4 5 4–6 EFH 3 4 5 4–6 EFH 3 4 5 4–6 EFH Lorzenebene CHF 3 Mio. CHF 2 Mio. Eine steigende Tendenz – allerdings auf tiefem Niveau – gibt es dagegen bei Baugesuchen für Einfamilienhäuser. Geografisch sind Unter- und Oberägeri sowie Steinhausen die Zentren dieser Entwicklung. CHF 1 Mio. 0 Zimmer Ennetsee Steinhausen und Baar verteuern sich weiter Dynamisch ist in der Lorzenebene nicht nur die Neubautätigkeit: Mit einem Plus von 2,4 Prozent verzeichnete die Region im Jahr 2014 auch die grösste Zunahme der Bevölkerung im ganzen Kanton. So kam das zusätzliche Wohnungsangebot auf einen gesunden Markt. Sowohl die Zahl der inserierten Objekte als auch die der Leerstände ist sehr tief. Die Verkaufspreise in den Gemeinden Steinhausen und Baar stiegen bis zum Sommer 2015 um 7, respektive 6 Prozent über das Vorjahresniveau. Auch in anderen Gemeinden stiegen die Transaktionspreise für Eigentumswohnungen zum Teil kräftig an. Die Preise für Einfamilienhäuser legten kantonal betrachtet dagegen nur noch punktuell zu. In den Regionen Zug und Berg, die zu den begehrtesten und teuersten Wohnlagen der Schweiz zählen, erfolgen inzwischen vermehrt Preisabschläge bei zum Verkauf angebotenen Einfamilienhäusern. CHF 3 Mio. CHF 2 Mio. CHF 1 Mio. 0 Zimmer Berg CHF 3 Mio. CHF 2 Mio. CHF 1 Mio. 0 Zimmer Preisspektrum Die Preisspektren bilden die relevante Bandbreite der Angebotspreise in der jeweiligen Region ab. Der Median bezeichnet den Mittelwert. Die Hälfte aller erfassten Angebote ist billiger, die andere Hälfte ist teurer als der Median. Die Ovale [ ] in den Preisspektren repräsentieren effektiv realisierte Marktpreise. Jedes Oval steht für eine Transaktion im entsprechenden Segment und der jeweiligen Region. Dabei sind auch Abschlüsse ausserhalb der marktüblichen Preise möglich (Ovale oben und unten). teuer mittel Median günstig Zuger Wohnimmobilien-Barometer (Angaben relativ zum Kanton Zug) Zug EFH Stand Trend Lorzenebene Preis Liquidität LeerstandBaugesuche hochhochhochmittel Preis Liquidität LeerstandBaugesuche EFH Stand mittel tieftiefmittel Trend EWHG Stand Trend hochhochhochtief EWHG Stand tieftieftiefhoch Trend MWHG Stand Trend hochhochhochtief MWHG Stand tieftieftieftief Trend steigend gleichbleibend fallend EFH = Einfamilienhäuser EWHG = Eigentumswohnungen MWHG = Mietwohnungen Mietwohnungen Investoren favorisieren Mietobjekte Wie in der gesamten Schweiz stehen auch im Kanton Zug mittlerweile Mietwohnungen in der besonderen Gunst der Investoren. Die Mehrheit aller Wohnungen, für die bis zum Sommer 2015 ein Baugesuch im Kanton Zug eingereicht wurde, sind für die Vermietung bestimmt. Ein beachtliches Mietwohnungsangebot entsteht insbesondere in der Gemeinde Risch auf dem «Suurstoffi»-Areal beim Bahnhof Rotkreuz. Dieses Wohn- und Arbeitsquartier soll nach Fertigstellung Platz für rund 1’500 Bewohner und etwa 3’000 Arbeitsplätze bieten. Demnächst kommen weitere Wohnungen aus diesem Projekt in die Vermarktungsphase. Grössere Überbauungen mit jeweils mehr als 50 Mietwohnungen sind ferner in der Stadt Zug sowie in den Gemeinden Baar und Cham geplant. Auf dem kantonalen Mietwohnungsmarkt dürfte die Lage für Wohnungssuchende damit günstiger werden. Ausblick Die Zuger Eigenheimmärkte werden auch weiterhin positive Preistrends erfahren. Der Kanton ist als Wohnstandort beliebt; dies dürfte für einen anhaltenden Zuzug von Personen aus dem In- und Ausland sorgen und damit zum Erwerb von Wohneigentum auch im kommenden Jahr beitragen. Es ist allerdings unwahrscheinlich, dass die Zahlungsbereitschaft der Käufer von Wohnobjekten nochmals im gleichen Mass steigt wie im vergangenen Jahr. Einerseits haben die Verkaufspreise ein zum Teil sehr stattliches Niveau erreicht. Andererseits dämpft die derzeit etwas schwächere Schweizer Konjunktur die Einkommens- und Beschäftigungsperspektiven und damit die Endnachfrage auf den Wohnungsmärkten. In den Zuger Gemeinden werden gut erschlossene Objekte mit einem marktgerechten Preis-/Leistungsverhältnis aber auch künftig gefragt sein. Auf dem kantonalen Mietwohnungsmarkt ist wegen der intensiven Bautätigkeit und der gestiegenen Marktliquidität mit tendenziell stagnierenden oder gar rückläufigen Angebotsmieten zu rechnen. Preisspektren Sommer 2015 Mietwohnungen Zug CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF 5‘000 4‘500 4‘000 3‘500 3‘000 2‘500 2‘000 1‘500 1‘000 500 0 Zimmer Lorzenebene CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF 2 3 4 5 2 3 4 5 2 3 4 5 2 3 4 5 4‘500 4‘000 3‘500 3‘000 2‘500 2‘000 1‘500 1‘000 500 0 Zimmer Ennetsee CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF 4‘500 4‘000 3‘500 3‘000 2‘500 2‘000 1‘500 1‘000 500 0 Zimmer Berg CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF 5‘000 4‘500 4‘000 3‘500 3‘000 2‘500 2‘000 1‘500 1‘000 500 0 Zimmer Ennetsee Berg Preis Liquidität LeerstandBaugesuche EFH Stand tieftieftieftief Trend EFH Stand Trend EWHG Stand tieftieftiefhoch Trend EWHG Stand Trend tief hoch mitteltief MWHG Stand tieftieftiefhoch Trend MWHG Stand Trend tief hochhochhoch Preis Liquidität LeerstandBaugesuche tief hochhochhoch Büroflächenmarkt: Mieten unter Druck Die Lage auf dem kantonalen Büroflächenmarkt bleibt angespannt. Immerhin hat sich das zeitweise grosse Flächenangebot in der Stadt Zug reduziert: Im zweiten Quartal 2015 befanden sich noch 6 Prozent aller Flächen in der Vermarktung. Vor Jahresfrist waren es noch knapp 11 Prozent. Allerdings sind neue Mietflächen in der Planung, vor allem an gut erschlossenen Standorten ausserhalb der Stadt Zug. In der Gemeinde Baar soll noch in diesem Jahr der Baustart für ein neues Dienstleistungszentrum mit knapp 28‘000 Quadratmetern Bürofläche erfolgen. Weitere Neubauflächen sind im «Suurstoffi»-Areal in Risch vorgesehen. Diese modernen Flächen werden am Markt erfahrungsgemäss gut aufgenommen, ältere Bestandsflächen und Büros an unvorteilhaften Lagen kämpfen hingegen häufig mit Absorptionsproblemen. Die für inserierte Büroflächen verlangten Mietpreise sanken in den vergangenen 12 Monaten um rund 1 Prozent – damit tendiert der kantonale Mittelwert leicht nach unten. Büroflächen 125 120 115 110 Gewerbeflächenmarkt: Stabile Lage Der Markt für Gewerbeflächen entwickelt sich stabil. In der Stadt Zug werden qualitativ durchschnittliche Gewerbeflächen für 160 Franken pro Quadratmeter und Jahr angeboten, in Baar und Cham kosten sie 120 Franken. In diesem Segment bestehen keine nennenswerten Bauprojekte mit Mietflächen. Die Entwicklung auf der Angebotsseite dürfte damit kaum für Bewegung am Markt sorgen. Verkaufsflächenmarkt: Euro- und Onlineshopper belasten Die Herausforderungen für die Schweizer Verkaufsflächenmärkte sind im vergangenen Jahr nochmals gestiegen. Die Frankenstärke hat den Einkauf im Euroraum deutlich attraktiver gemacht. Auch der Onlinehandel verzeichnete steigende Umsätze. Diese Situation schmälert die Umsätze des stationären Handels vor Ort. Der Verkaufsflächenmarkt im Kanton Zug kann sich diesen Entwicklungen nicht entziehen. Er profitiert zwar von einer überdurchschnittlich hohen Kaufkraft der Einwohner und geniesst – dank der Lage im Zentrum der Schweiz – einen gewissen Schutz vor Umsatzabflüssen ins grenznahe Ausland. Trotzdem hat die Zusatznachfrage nach Verkaufsflächen an einigen Standorten an Schwung verloren. Die Mietpreise stehen unter Druck: Selbst an sehr guten Verkaufslagen werden zum Teil leicht sinkende Verkaufsflächenmieten beobachtet. 105 100 95 W 12/13 Zug S 13 W 13/14 S 14 W 14/15 *Sommer 2015: April – August 2015 Schweiz Geschäftsflächenmarkt Büro Stand Trend Preis S 15* Ausblick Der Ausblick für die Schweizer Konjunktur ist inzwischen besser als zu Jahresbeginn erwartet; im Jahr 2016 soll das Schweizer Wirtschaftswachstum wieder leicht anziehen. Erfreulich sind die Aussichten auch für die Zentralschweiz, die schon in der vergangenen Dekade eine überdurchschnittliche wirtschaftliche Dynamik zeigte. Längerfristig dürften die Zuger Geschäftsflächenmärkte davon profitieren. LiquiditätBaugesuche tief hochhoch Gewerbe Stand Trend mittelhoch tief Verkauf Stand Trend hochtief tief Das Umfeld der kommenden Monate bleibt jedoch anspruchsvoll. Einerseits wegen des starken Frankens, anderseits wegen der hohen Flächenkapazitäten. Während im Kanton Zug kräftig in neue Geschäftsflächen investiert wird, dürften namhafte Nachfrageimpulse seitens der Unternehmen auf absehbare Zeit ausbleiben. Deshalb wird der Druck auf die erzielbaren Mietpreise aller Wahrscheinlichkeit nach weiter anhalten. Angaben relativ zur Schweiz Auskünfte Zuger Kantonalbank Peter Bucher Leiter Immobilienpromotoren Telefon 041 709 13 44 Datenquellen Zuger Kantonalbank; Bundesamt für Statistik; Baublatt Info-Dienst; «ImmoMonitoring» von Wüest & Partner Impressum Zuger Kantonalbank, Baarerstrasse 37, 6301 Zug Wüest & Partner AG, Alte Börse, Bleicherweg 5, 8001 Zürich Zusatzinformationen Wissenswertes zu den Entw icklungen der B au- und Immobilien märkte finden Sie in der Publikation «Immo-Monitoring» 2015 (Herbstausgabe). Bestellung direkt bei Wüest & Partner: www.wuestundpartner.com Noch schneller – noch einfacher Möchten Sie diese Publikation künftig elektronisch erhalten? Registrieren Sie sich einfach unter www.zugerkb.ch/ newsletter. Im Herbst 2016 erhalten Sie die nächste Ausgabe rasch und bequem per E-Mail.
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