MIT CHARME UND CHIC STABIL

dave
Düsseldorf
ausgabe N˚3 — 2015/2016
immobilienmarktbericht des deutschen anlage-immobilien verbunds
mit Charme und
Chic ____
stabil
Die Metropole Düsseldorf baut
Ihre Attraktivität weiter aus
berlin • kiel • dresden • hannover • münchen • stuttgart • bonn
bremen • frankfurt • hamburg • leipzig • nürnberg • chemnitz
essen • köln • Duisburg • pforzheim • baden-baden • karlsruhe
bruchsal • heidelberg • Düsseldorf • Münster
Vorjahr. Das Transaktionsvolumen ist im Verhältnis zu
2013 mit ca. 675,09 Millionen Euro auf 540,33 Millionen
Euro deutlich gesunken.
anlagemarkt Düsseldorf
mit Charme und Chic stabil
____
Das erzielte Jahresergebnis in dieser Assetklasse entsprach somit unseren Erwartungen und Vorhersagen.
Im ersten Halbjahr 2015 ist die Zahl der Transaktionen
mit 167 Objekten noch einmal rückläufig.
Die Metropole Düsseldorf baut
Ihre Attraktivität weiter aus
Die Bevölkerung in Düsseldorf steigt, ebenso in vielen
Bereichen die Nachfrage. Mit nahezu 600.000 Einwohnern ist die Landeshauptstadt von NRW neben Frankfurt
nuierlich unter den ersten zehn Städten zu finden. Die
internationalen Schulen werden von über 950 Schülern
aus 44 Ländern besucht. Darüber hinaus verfügt Düsseldorf über mehrere internationale Kindergärten.
Die Attraktivität der Stadt
für alle Einwohner zu halten
und zukünftig weiter auszubauen, ist auch politisches
Ziel und wird beispielsweise
mit dem „Handlungskonzept
Wohnen“ versucht. Dennoch
waren und sind hohe Grundstückskaufpreise maßgeblich
verantwortlich dafür, dass vor
allem hochpreisige Immobilien gebaut werden.
Jörg Schnorrenberger, geschäftsführender Gesellschafter der Schnorrenberger
Immobilien Gruppe, Düsseldorf
am Main, Berlin, Hamburg und München eines der fünf
wichtigsten, international verflochtenen Wirtschaftszentren Deutschlands. Darüber hinaus gilt Düsseldorf als
umsatzstärkster Standort in Deutschland für die Bereiche Wirtschaftsprüfung, Rechts- und Unternehmensberatung, Werbung und Mode. Die zentrale Lage in der
Metropolregion Rhein-Ruhr mit einer hervorragenden
Autobahn-, Schienen- und internationalen Fluganbindung
bietet einen weiteren Standortvorteil. 39.000 Unternehmen arbeiten heute im Stadtgebiet Düsseldorf, mehr als
100.000 in der Wirtschaftsregion.
Die Lebensqualität in Düsseldorf zählt Studien zufolge
zu den höchsten in Deutschland und ist weltweit konti-
Seit dem 1. Juli 2015 versucht
man, wie in verschiedenen
anderen Städten, in Düsseldorf mit der populistisch eingeführten Mietpreisbremse
die Entwicklung der Mietpreise künstlich zu reglementieren. Aktuell beobachten wir selbstregulierend durch das
vielfältige Angebot in den guten und sehr guten Lagen
einen leichten Rückgang der Mieten, in einfachen Lagen
hingegen einen Anstieg der Mieten. Vergleichbare Kaufpreisentwicklungen erleben wir bei Neubaueigentumswohnungen. Eine gestiegene Nachfrage und damit auch
steigende Kaufpreise verzeichnen wir hingegen bei Eigentumswohnungen im Bestand, unabhängig vom jeweiligen Sanierungsbedarf, in etablierten und gewachsenen
Lagen.
Mehrfamilien-,
Wohn- und Geschäftshäuser
Im Jahr 2014 sind insgesamt 365 Mehrfamilien-, Wohnund Geschäftshäuser verkauft worden. Dies entspricht
einem Rückgang von 25 Immobilien im Vergleich zum
dave Düsseldorf
vorstellungen beläuft sich auf ca. drei bis vier Monate. Immobilienangebote mit überhöhten Kaufpreiswünschen werden gemäß unserer Marktanalyse häufig
über mehr als zwölf Monate angeboten und im Verlauf
dieser Zeitspanne mehrfach im Kaufpreis reduziert.
Verkäufer dieser Liegenschaften sind vorwiegend professionelle Immobilieninvestoren, Fondsgesellschaften und
aus unserer Erfahrung eine größer werdende Anzahl privater Immobilienbesitzer. Viele private Immobilieneigentümer gehen derzeit davon aus, dass die Kaufpreise im
Die Nachfrage nach diesen Immobilien übersteigt allerdings nach wie vor deutlich das Angebot. Dennoch
beobachten wir, dass die Kaufpreise für
Immobilien in guten und sehr guten Lagen
nicht ungebremst steigen, sondern in vielen Bereichen nahezu stagnieren. SteigeFast facts
rungen der Kaufpreise erleben wir aktuell bei Objekten in einfachen Lagen.
Flächenumsatz
Viele Investoren modifizieren aktuell ihr
Ankaufsprofil und entdecken StadtteilVermietungsumsatz
lagen, die bislang weniger gefragt waSpitzenmiete
ren, um so ihren persönlichen Rendite- und Risikoanforderungen auch zuDurchschnittsmiete
künftig gerecht werden zu können. Andere erweitern ihren Investitionsradius
Leerstandsquote
in umliegende Nachbarstädte, in denen
Kaufpreisanstiege nicht oder nur wenig
Flächenbestand
dynamisch verlaufen.
So ist beispielsweise die Anzahl der verkauften Immobilien in einem traditionell begehrten
Stadtgebiet wie Pempelfort rückläufig. Stadtteile wie
Oberbilk und Bilk konnten im Vergleich dazu Zuwächse
bei den Transaktionszahlen aufweisen.
Für das laufende Jahr gehen wir davon aus, dass sich
dieser Trend, sofern schwerwiegende äußere Globalthemen ausbleiben, langsam fortsetzen wird. Stadtgebiete in der Peripherie werden weiter in den Fokus
der Anleger rücken, da dort perspektivische Kaufpreissteigerungen in Verbindung mit der Steigerung der
vorhandenen Durchschnittsmieten erwartet werden. Die
dort realisierten Kaufpreise werden die durchschnittlich
erzielten Quadratmeterkaufpreise im gesamten Stadtgebiet gegebenenfalls ein wenig nach unten korrigieren
beziehungsweise auf einem stabilen Niveau halten.
Hohe Nachfrage der Investoren und verfügbare Liquidität
werden auch über das Jahr 2015 hinweg den Nachfragedruck höher sein lassen als das verfügbare Angebot. Kurzfristige Gewinnmitnahmen bei Kauf und zeitnahem Wiederverkauf lassen sich in der Regel so nur
schwer erzielen. Daher sehen wir langjährig orientierte
Privatinvestoren und professionelle Immobilienbestandshalter als die dominierende Käufergruppe an.
Die durchschnittliche Vermarktungsdauer von Anlageimmobilien in einer Kaufpreisspanne zwischen ca. 1
und 2,5 Millionen Euro und marktgerechten Kaufpreis-
240.000 m²
220.000 m²
26,00 Euro pro m²
13,75 Euro pro m²
10,66 %
7,65 Mio. m²
Durchschnitt einen Spitzenwert erreicht haben und der
Zeitpunkt über einen Verkauf nachzudenken derzeit günstig ist. Die Auflagen für Immobilieneigentümer der aktuellen Gesetzgebung fördern diesen Gedanken zusätzlich.
Büro- und Geschäftshäuser
Das Transaktionsvolumen von ca. 621,31 Millionen
Euro im Jahr 2014 liegt laut Zahlen des Gutachterausschusses deutlich unter dem Vorjahresergebnis
von ca. 965,65 Millionen Euro. Die Anzahl der Kauffälle ist dagegen mit 54 Objekten im 2014 zu 56 Objekten 2013 nahezu gleich geblieben. Im ersten Halbjahr
2015 sehen wir einen leichten Rückgang des Transaktionsvolumens. Dieses ist allerdings weder auf die
Nachfrage nach Objekten noch auf zu geringe Liquidität im Markt zurückzuführen. Wesentlich scheint
hier das geringe Objektangebot zu sein. Dennoch erwarten wir auch für das Gesamtjahr 2015 einen Wert,
der deutlich über den Durchschnittswerten der letzten zehn Jahre liegt.
Büroimmobilien machen vom Investmentmarkt insgesamt ca. 74 % aus. Der vorhandene Investitionsdruck,
das geringe Objektangebot und die Nachfrage der Käufer nach Core-Immobilien in besten Lagen mit langen
anlagemarkt Düsseldorf 2015–2016
SPITZENMIETEN BÜRO
29,0
28,0
27,0
27,50
26,0
26,00
26,00
25,0
24,0
23,50
23,0
23,00
Angaben in 3/m²
Der Büroflächenvermietungsumsatz lag im Jahr 2014
bei ca. 220.000 m². Dies entspricht einem Rückgang von
über 35 %. Eigennutzer haben noch einmal zusätzlich ca. 20.000 m² Fläche bezogen. Die erzielte Spitzenmiete im Jahr 2014 mit 27,50 Euro pro m² ist im ersten
Halbjahr 2015 auf 26 Euro pro m² gesunken. Die erzielte
Durchschnittsmiete von 14 Euro pro m² im Jahr 2014 ist
im ersten Halbjahr 2015 auf 13,75 Euro pro m² ebenfalls
leicht gesunken. Dagegen zeigt sich der Büromarkt
mit einem Flächenumsatz von etwas über 160.000 m²
im ersten Halbjahr 2015 deutlich belebt und lässt auf
eine im Vergleich zum Vorjahresergebnis deutlich erhöhte Vermietungsleistung für das Gesamtjahr schließen. Die vereinheitlichten Daten der Düsseldorfer
Wirtschaftsförderung zeigen einen ebenfalls geringen
Rückgang der Leerstandsquote auf 10,66 %, bei einem
Gesamtbestand von ca. 7.644.000 m² und ca. 158.000
m² neu erstellter Bürofläche.
Großer Nachfrage erfreuen sich innerstädtische Büroimmobilien, deren Ausstattungs- und architektonische
Standards nicht zeitgemäß sind und sich als Projektentwicklung mit zukünftig wohnwirtschaftlicher Nutzung
eignen. Lokale Projektentwickler suchen hier Objekte
ab ca. 1.000 m² Nutzfläche. Überregionale Nachfrage
besteht bei Liegenschaften mit einem Flächenangebot
zwischen 2.500 und 5.000 m².
22,50
22,00
21,0
20,0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Flächenumsatz büro
450
440
400
Einzelhandelsimmobilien
370
350
Die Nachfrage nach Einzelhandelsimmobilien im CoreSegment und im Bereich möglicher Projektentwicklungen ist ungebrochen hoch und übersteigt deutlich das
Angebot, welches weiterhin rückläufig erscheint. Dies
führt zu einer stagnierenden bis leicht sinkenden Spitzenrendite, die knapp über der Spitzenrendite von CoreBüroimmobilien liegt.
350
340
300
300
250
310
260
240
200
Die Spitzenmiete in den 1-A-Lagen hat sich von ca. 250
Euro pro m² auf ca. 285 Euro pro m² erhöht.
Als Einzelhandelsstandort wird sich Düsseldorf auch
zukünftig größter Attraktivität bei Investoren erfreuen
und eine der Spitzenpositionen in Deutschland einnehmen.
Resümee und Trends
Die Metropole Düsseldorf wird auch 2015 und deutlich
darüber hinaus zu den Top-5-Standorten in Deutschdave Düsseldorf
180
150
Volumen in Tsd. m²
nachhaltigen Mietverträgen, gingen zulasten der Spitzenrendite. Diese lag Ende 2014 bei etwa 4,5 %. Dominant auf der Investorenseite waren 2014 die Fondsgesellschaften. Neben den Equity- und Opportunity-Fonds auch
offene Fonds und Spezialfonds. Diese machten ca. 40 %
der Käufer aus. Banken stellten mit etwas weniger als
30 % den größten Kreis der Verkäufer. Im Jahr 2014 waren mit ca. 27 % der Käufer ausländische Investoren von
der Qualität des Standortes Düsseldorf überzeugt und investierten in Düsseldorfer Objekte. Ein Jahr zuvor lag der
Anteil noch bei ca. 40 %.
22,50
22,0
23,00
100
50
0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
anlagemarkt Düsseldorf 2015–2016
land zählen. Alle Arten von Investoren werden nach wie
vor versuchen, ihre wenigen Investitionschancen zu
nutzen. Somit wird das kaufpreisstabilisierende beziehungsweise kaufpreissteigernde Ungleichgewicht von
Angebot und Nachfrage bestehen bleiben und für ein
stabiles Preisgefüge verantwortlich sein. Gerade aber
im Segment der Mehrfamilien-, Wohn- und Geschäftshäuser erleben wir bei der Nachfrage unserer Kunden
ein komplexeres Wahrnehmen der Stadt Düsseldorf,
bei dem nicht mehr nur etablierte Trendlagen gesucht
werden, sondern die gesamte Stadt zunehmend durch
ihre Unterschiedlichkeit weiter an Attraktivität gewinnt.
DURCHSCHNITTSMIETEN BÜRO
17,0
16,0
15,0
14,0
14,50
14,00
13,50
Angaben in 3/m²
13,0
12,0
14,00
13,50
13,75
Zu wenig geeignete Immobilienangebote im Verhältnis
zum Wunsch der Kapitalanleger, in Düsseldorfer Immobilien zu investieren, stellt gleichzeitig die Chance
für Immobilieneigentümer dar, konkret über den Verkauf von Objekten nachzudenken und von dieser Situation zu profitieren.
13,00
12,50
12,50
11,0
Jörg Schnorrenberger, geschäftsführer
10,0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
schnorrenberger immobilien gruppe
2014
Leerstand büro (absolut und in %)
900
900
800
700
740
870
870
18,0
830
815
17,0
16,0
15,0
700
680
600
14,0
13,0
620
12,0
11,0
500
10,5
10,5
400
9,5
8,5
300
Volumen in Tsd. m²
19,0
11,0 11,0 10,9
10,6
10,0
9,0
8,0
9,0
7,0
6,0
5,0
200
4,0
3,0
100
2,0
1,0
0,0
0
2006
2007
2008
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2010
2011
2012
2013
2014
dave Düsseldorf
anlagemarkt Düsseldorf 2015 – 2016
dave Düsseldorf wird vertreten durch:
Schnorrenberger Immobilien gruppe • Jörg Schnorrenberger
Kaiserstrasse 25 • 40479 Düsseldorf • Tel.: 0211 / 5805050 • e-Mail: [email protected]
www.schnorrenberger.de

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