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5. IVD West
Rechtstag 2016
Hat die Reservierungsvereinbarung
noch eine Zukunft?
Wolfgang Lehner
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und
Architektenrecht
Heidelberg
www.ldm-law.de
16.02.2016
Köln
Kritischer Ansatz:
Über Reservierungsvereinbarungen bzw. deren Rechtmäßigkeit wird
häufig gestritten. Sie sind immer wieder Anlass für Streit und
Differenzen zwischen Makler und Kunden bis hin zu gerichtlichen
Auseinandersetzungen.
Gestritten wird in der Regel über die bereits vom Kunden bezahlte
Reservierungsgebühr, wenn es nicht zu dem angestrebten Kaufvertragsabschluss gekommen ist.
RA Wolfgang Lehner 16.02.2016
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Typische Ausgangssituation:
• Makler bietet eine Immobilie im Auftrag des Verkäufers an.
• Kaufinteressent meldet sich, möchte eventuell kaufen.
• Kaufinteressent benötigt noch Zeit zur Klärung (z. B. wegen
Finanzierung).
• Makler bietet das Objekt weiter an.
• Gefahr für den Kaufinteressenten: Während er die Finanzierung
klärt, erfolgt Verkauf an einen anderen Interessenten. Seine Erwerbsbemühungen waren vergeblich.
RA Wolfgang Lehner 16.02.2016
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Es kann deshalb sinnvoll sein, dem interessierten Kunden zunächst
Gelegenheit zu geben, etwaige für ihn relevante Erwerbsvoraussetzungen zu klären, ohne in dieser Zeit einen Drittverkauf befürchten
zu müssen.
In diesem Fall kann der Abschluss einer sog. Reservierungsvereinbarung sinnvoll sein, und zwar im ausschließlichen Interesse des
Kunden.
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Voraussetzungen einer wirksamen
Reservierungsvereinbarung:
1. Aus dem Inhalt der Vereinbarung muss sich eindeutig ergeben,
wozu sich der Makler verpflichtet. Es reicht nicht, lediglich zu
formulieren, das Objekt werde für einen bestimmten Zeitraum
„reserviert“. Denn der Makler kann nur eine Verpflichtung eingehen,
die er selbst erfüllen kann.
Deshalb wird in der Regel formuliert, dass der Makler während des
Reservierungszeitraums „seine sonstigen Nachweis- und Vermittlungsbemühungen einstellt und anderen Interessenten befristet absagt“. Auch andere Formulierungen sind denkbar. Es sollte aber klar
sein, dass der Makler nicht im Wortsinne „reserviert“.
2. Dem Makler muss vom Verkäufer ein Alleinauftrag erteilt worden
sein. Teilweise wird auch vertreten, dass ein qualifizierter Alleinauftrag vorliegen muss.
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3. Der Verkäufer muss mit der Reservierung einverstanden sein und
sich gegenüber dem Makler zu ihrer Beachtung verpflichten. Denn
der Makler kann einen Verkauf des Objektes während der Reservierungszeit ja nicht verhindern.
4. Der Verkäufer muss auch bereit sein, an den Reservierungskunden
zu verkaufen. Sonst ist die Reservierung nichts wert.
5. Die Vereinbarung muss eine Reservierungsdauer beinhalten.
Zeitlich unbegrenzte Reservierungen (die ohnehin unsinnig wären)
werden für nichtig gehalten.
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Die Reservierungsgebühr:
• In aller Regel verlangt der Makler für die Reservierung eine Gebühr,
die sog. „Reservierungsgebühr“.
• Das ist nicht zwingend, auch nicht ohne Weiteres einleuchtend, weil
der Makler sich in der Vereinbarung verpflichtet, während der
Reservierungsdauer gerade nichts zu tun. Es wird aber argumentiert, die Reservierungsgebühr sei notwendig, weil der Kaufinteressent hierdurch seine Erwerbsabsicht bekräftige.
• Eine solche Gebühr sollte dann auch eindeutig als „Reservierungsgebühr“ bezeichnet werden, und nicht als „Schadenersatz“, „Aufwendungsersatz“, „Aufwandspauschale“, oder sonst wie. Der BGH
hat hierzu bereits in einem Urteil aus dem Jahr 2010 recht streng
geurteilt. Dort sollte der Kunde ein „Tätigkeitsentgelt“ für das
„Absehen von weiterem Anbieten“ bezahlen, und zwar in Höhe
von € 750,00. Wörtlich heißt es in dieser Entscheidung:
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„Die Beklagte erbringt durch die zugesagte Reservierung keine
ins Gewicht fallende Verzichtsleistung.
Von einer solchen könnte allenfalls dann gesprochen werden,
wenn die Zeitdauer der Reservierung so lange wäre, dass die
Gefahr, das Eigenheim nicht mehr anderweitig zu dem ins Auge
gefassten Kaufpreis veräußern zu können, nennenswert erhöht
wäre.
Davon kann regelmäßig keine Rede sein, da der Zeitraum
zwischen der Äußerung der konkreten Kaufabsicht und dem
Beurkundungstermin im allgemeinen überschaubar ist.
Hinzu kommt, dass nach dem klaren Wortlaut der Klausel die
Reservierungsgebühr in voller Höhe verdient ist, wenn der Auftrag
unterzeichnet ist. Sie ist also auch dann zu zahlen bzw. kann
nicht zurückgefordert werden, wenn der Kaufinteressent kurz
nach Unterzeichnung der Vereinbarung seine Kaufabsicht aufgibt,
dass es faktisch ausgeschlossen ist, in der Zwischenzeit einen
anderen (aufgrund der Reservierungsvereinbarung zurückzuweisenden) Kaufinteressenten zu finden.“
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Es ist in der Tat nicht ersichtlich, welche „Tätigkeit“ sich die Beklagte
für die Reservierung vergüten lassen wollte. Denn durch bloßes
Nichtstun (Unterlassen des weiteren Anbietens der Immobilie
während des Reservierungszeitraums) entsteht dem Makler gerade
kein erkennbarer Aufwand, für den er ein pauschaliertes „Tätigkeitsentgelt“ oder eine „Aufwandsentschädigung“ geltend machen könnte.
Die ergangene Entscheidung lässt grundsätzliche Zweifel des BGH
an der Wirksamkeit von Reservierungsvereinbarungen erkennen,
jedenfalls dann, wenn diese – wie üblich – im Wege allgemeiner Geschäftsbedingungen vereinbart werden. Der BGH bezweifelt nämlich,
dass die „Reservierung“ überhaupt eine dem Kaufinteressenten
nützliche Leistung darstellt. Wörtlich heißt es hierzu in demselben
Urteil:
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„Das Versprechen der Beklagten, die Eigentumswohnung nicht mehr
anderweitig anzubieten, lässt das Recht des Verkäufers unberührt,
seine Verkaufsabsicht aufzugeben oder das Objekt ohne Einschaltung
der Beklagten an Dritte zu veräußern. Der Kunde zahlt damit einen nicht
ganz unerheblichen Betrag, ohne dafür die Gewähr zu haben, das
fragliche Objekt erwerben zu können. Der Nutzen dieser Vereinbarung
für den Kunden ist mithin sehr eingeschränkt.“
Und weiter:
„Dieser allenfalls geringe Vorteil wird aus Sicht des Kunden weiter
dadurch gemindert, dass die Zahlung eines derartigen Entgelts
regelmäßig geeignet ist, Einfluss auf seine wirtschaftliche Dispositionsfreiheit im Sinne der Förderung des Kaufentschlusses zu nehmen, um
nicht die bereits erfolgte Zahlung verfallen zu lassen, sondern im Wege
der Verrechnung mit dem Kaufpreis verwerten zu können.“
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Damit spricht der BGH einen weiteren Punkt an, nämlich die
Höhe der Reservierungsgebühr.
Eine Reservierungsvereinbarung wird von der Rechtsprechung
allgemein dann für beurkundungsbedürftig gehalten, wenn die
Reservierungsgebühr die Grenze von 10 % der im Erfolgsfall verdienten Provision überschreitet. Denn dann werde auf den Kaufinteressenten ein indirekter Druck zum Erwerb des Grundstücks ausgeübt, wodurch seine Entscheidungsfreiheit beeinträchtigt werde. Die
Reservierungsvereinbarung bedürfe deshalb, wie der Abschluss des
Kaufvertrages selbst, der notariellen Beurkundung.
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Nachfolgend als Beispiel zwei Reservierungsvereinbarungen, die den
gesetzlichen Anforderungen nicht entsprechen:
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Fazit:
1. Reservierungsvereinbarungen sollten nur in Fällen abgeschlossen
werden, in denen sie wirklich erforderlich sind.
2. Die Reservierungstätigkeit sollte exakt beschrieben werden, damit
nicht der falsche Eindruck entsteht, der Makler könne tatsächlich
über den Verkauf an den Kaufinteressenten entscheiden, das Objekt
also im wahrsten Sinne des Wortes „reservieren“.
3. Damit der Reservierungsgebühr ein tatsächlicher Vorteil für den
Kaufinteressenten gegenübersteht, ist Voraussetzung die Erteilung
eines Alleinauftrages, besser: qualifizierten Alleinauftrages seitens
des Verkäufers. Der Verkäufer muss von der Reservierung wissen
und mit ihr einverstanden sein.
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4. Die Reservierung darf nur für einen angemessenen Zeitraum
vereinbart werden.
5. Die Reservierungsgebühr ist ausdrücklich als solche zu bezeichnen.
6. Die Reservierungsgebühr sollte maximal 10 % der im Erfolgsfall verdienten Provision betragen.
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Empfehlung:
Reservierungsvereinbarungen können problemlos getroffen werden,
solange keine Reservierungsgebühr verlangt wird. Kommt es zum
Abschluss des nachgewiesenen und/oder vermittelten Vertrages wird
die Reservierungsgebühr ohnehin angerechnet. Vielleicht ist es im
einen oder anderen Fall deshalb sinnvoll, im Falle der Reservierung auf
die Vereinbarung einer vom Kaufinteressenten zu zahlenden Gebühr
ganz zu verzichten.
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Abschließender Hinweis:
Die Reservierungsvereinbarung mit Reservierungsgebühr mit einem
Verbraucher ist ein Verbrauchervertrag, der eine entgeltliche Leistung
des Unternehmens zum Gegenstand hat. Auf einen solchen Vertrag
finden die allgemeinen Regeln über das Widerrufsrecht des Kunden
Anwendung. Wird also außerhalb des Maklervertrages eine Reservierungsvereinbarung im Wege des Fernabsatzes oder außerhalb der
Geschäftsräume des Maklers abgeschlossen, hat der Kunde ein Widerrufsrecht, über das er zu belehren ist.
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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
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