Leseprobe - Finanz Colloquium Heidelberg

Becker (Hrsg.)
Prüfung von Immobilienkrediten
Kreditprüfungen – Risikofrüherkennung – Betrugsprävention
in der Reihe:
Bearbeitungs- und Prüfungsleitfaden
Prozesse prüfen * Risiken vermeiden * Fehler aufdecken
 Handlungsempfehlungen ableiten
Finanz Colloquium Heidelberg, 2015
Zitiervorschlag:
Autor in: Becker (Hrsg.): Bearbeitungs- und Prüfungsleitfaden: Prüfung von
Immobilienkrediten, RdNr. XX.
Download der Checklisten als Word-Dateien unter www.FC-Heidelberg.de
im persönlichen Benutzerbereich (Menüpunkt Mein FCH): Zugangscode ydt2W
ISBN:
© 2015
Titelfoto:
Satz:
Druck:
978-3-943170-99-3
Finanz Colloquium Heidelberg GmbH
Im Bosseldorn 30, 69126 Heidelberg
www.FC-Heidelberg.de
[email protected]
Silberbergmontafon AG/Michaela Liepert
Finanz Colloquium Heidelberg
STRAUSS GmbH, Mörlenbach
Bearbeitungs- und Prüfungsleitfaden
Prüfung von Immobilienkrediten
Kreditprüfungen – Risikofrüherkennung – Betrugsprävention
André Althof
Leiter Interne Revision
Volksbank Darmstadt e.G.
Axel Becker (Hrsg.)
Bereichsleiter Interne Revision
SÜDWESTBANK AG
Christoph Beth
Prüfungsleiter/Audit Expert
SÜDWESTBANK AG
Finanz Colloquium Heidelberg, 2015
INHALTSÜBERSICHT
Inhaltsübersicht
Vorwort (Becker)
1 A. Prüfung des Immobilienkreditgeschäfts durch die
Interne Revision – Prüfungsanforderungen und -ansätze (Beth)
5 B. Ansätze/Erfahrungen bei der Prüfung/Früherkennung von
Betrugsdelikten im Bereich des Kreditgeschäfts (Althof/Becker)
47 C. Literaturverzeichnis (Becker)
107 D. Stichwortverzeichnis (Becker)
113 V
INHALTSVERZEICHNIS
Inhaltsverzeichnis
Vorwort
1 A. Prüfung des Immobilienkreditgeschäfts durch die
Interne Revision – Prüfungsanforderungen und -ansätze
5 I. Einleitung
II. Prüfung des Immobilienkreditgeschäfts
1. Spezielle Prüfungserfordernisse
a) Aussage zum Auswahlverfahren
b) Einschätzung des Einzelengagements
2. Regelmäßige interne Überwachung und Dokumentation
von Kreditrisiken
a) Zusatzvereinbarungen (Covenants)
b) Cashflow-basierte Prüfungsansätze
c) Information zur Prüfung von
Immobiliarsicherheiten
3. Checkliste Prüfung des Immobilienkreditgeschäfts
III. Bewertung von Immobilien
7 9 9 10 10 11 12 13 15 16 25 1. Überblick über die rechtlichen Grundlagen im Auszug
25 2. Aktuelle Marktsituation
25 3. Verfahren der Immobilienbewertung in ausgewählten
Märkten
27 4. Checkliste Immobilienbewertung
30 IV. Prüfungsschwerpunkte externer Prüfer
31 V. Projektrevision und Baurevision
34 1. Überblick
34 2. Checkliste Prüfungsansatz mit Fragestellungen für eine
Projekt- und Baurevision von Immobilienfinanzierungen
36
VII
INHALTSVERZEICHNIS
VI. Due-Dilligence-Revision (Real Estate) als Prüfungsansatz
1. Überblick
37 2. Checkliste Prüfungsansatz mit Fragestellungen für eine
Due-Diligence (DD)-Revision von
Immobilienfinanzierungen
42 VII. Ausblick
44 VII. Praxistipps
45 B. Ansätze/Erfahrungen bei der Prüfung/Früherkennung von
Betrugsdelikten im Bereich des Kreditgeschäfts
I. Einleitung
II. Rahmenbedingungen für den Erfolg von Betrugsmethoden
47 49 51 1. Grauer Kapitalmarkt
52 2. Studie zum Wirtschaftsbetrug/Fall Jürgen Schneider
53 3. Checkliste Erkennung Betrugsmethoden
59 III. Prüfungsansätze der Internen Revision
62 1. Gesetzliche und bankaufsichtliche Rahmenbedingungen
62 2. § 25h Abs. 1 ff. KWG
63 3. Gefährdungsanalyse
66 4. CRR – Kreditrisiko versus operationelles Risiko
68 IV. Prüfungen durch die Interne Revision
VIII
37 69 1. Prüfungsarten
a) Projektbegleitende Prüfung/Projektrevision
b) Sonderprüfungen
c) Einzelfallprüfungen
d) Funktionsprüfungen
e) Systemprüfungen
f) Checkliste Prüfungsansätze
71 71 83 85 86 87 88 2. Praxiserfahrungen aus Revisionsprüfungen
89
INHALTSVERZEICHNIS
V. Betrugsdelikte im Kreditgeschäft
90 1. Methodik und Motive
90 2. Checkliste Methodik und Motive
92 3. Verbesserung der Internen Kontrollen
95 4. Checkliste Interne Kontrollen
96 VI. Organisationseinheit zur Betrugsprävention
102 VII. Ausblick
105 C. Literaturverzeichnis
107 D. Stichwortverzeichnis
113 IX
BECKER
Vorwort
Der vorliegende Bearbeitungs- und Prüfungsleitfaden geht auf die besonderen
Erfordernisse zur Prüfung des Immobilienkreditgeschäfts ein. Denn die Finanzierung von Immobilien hat durch das anhaltend niedrige Zinsniveau in den
letzten Jahren eine beachtliche Renaissance erfahren. Für viele Universalbanken
und auch einige Spezialinstitute hat das Geschäftsfeld daher eine große Bedeutung.
Für den Bearbeitungs- und Prüfungsleitfaden »Prüfung von Immobilienkrediten« wurde ein erfahrenes Autorenteam gewonnen. Neben speziellen
Prüfungserfordernissen (incl. den Cashflow-basierten Ansätzen) behandeln
die Ausführungen die Immobilienbewertung, Prüfungsschwerpunkte externer
Prüfer, Projektrevision/Baurevision und Due-Diligence.
Das Thema »Immobilienbetrug« wird immer intensiver in den Medien dargestellt. Das Buch beschreibt daher Prüfungserfahrungen und Methoden zur
Früherkennung von Betrugsdelikten im Bereich des Immobiliengeschäfts.
Neben den notwendigen Rahmenbedingungen für die Prävention von Immobilienkreditbetrug werden effektive und in der Praxis vielfach bewährte und
erfolgreiche Prüfungsansätze der Internen Revision dargestellt und erläutert.
Die dargestellten Checklisten gehen auf die aktuellen Methoden und Motive
der Immobilienbetrüger ein und liefern wichtige Handlungsempfehlungen für
eine wirkungsvolle Prävention in der Praxis.
Der Beitrag von Herrn Christoph Beth, SÜDWESTBANK AG, stellt die
Prüfung des Immobilienkreditgeschäfts durch die Interne Revision in der
notwendigen Breite und Tiefe dar. Neben der risikoorientierten Prüfungsvorbereitung werden auch Cashflow-basierte Prüfungsansätze sowie Informationen zur Prüfung von Immobiliarsicherheiten dargestellt und beschrieben. Der
Autor geht auch auf den wichtigen Prüfbereich der Bewertung von Immobilien ein und stellt Prüfungsansätze dar. Weitere Ausführungen beschreiben die
Prüfungsschwerpunkte der externen Prüfer. Auch die Projektrevision und die
Baurevision werden dargestellt und erläutert. Der Beitrag schließt mit dem
Kapitel zum Prüfungsansatz Due-Diligence Real Estate und einem Ausblick.
Umfangreiche Checklisten ergänzen die Ausführungen.
1
VORWORT
Der Beitrag von Herrn André Althof, Volksbank Darmstadt e.G., und Axel
Becker, SÜDWESTBANK AG, behandelt den Themenbereich Erfahrungen
bei der Prüfung/Früherkennung von Betrugsdelikten im Bereich des Immobilienkreditgeschäfts. Die Ausführungen gehen zunächst auf die Rahmenbedingungen für den Erfolg von Betrugsmethoden ein. Hierbei wird dargestellt,
wann Kreditbetrüger die geeignete Infrastruktur für ihre kriminellen Aktivitäten vorfinden. Ein weiteres Kapitel geht auf den grauen Kapitalmarkt ein und
zeigt die üblichen Betrugsmethoden im Immobilienkreditgeschäft auf. Einen
wichtigen Hinweis zur Betrugsprävention enthalten Studien zum Wirtschaftsbetrug, die zentrale Erkenntnisse und den daraus abgeleiteten Handlungsbedarf aufzeigen.
Nach dem neuen § 25h KWG müssen Kreditinstitute über ein angemessenes
Risikomanagement sowie über Verfahren und Grundsätze verfügen, die der
Verhinderung von Geldwäsche, Terrorismusfinanzierung oder sonstiger strafbarer Handlungen, die zu einer Gefährdung des Vermögens des Instituts
führen können, dienen. Sie haben dafür geschäfts- und kundenbezogene
Sicherungssysteme zu schaffen und zu aktualisieren sowie Kontrollen durchzuführen. Hierzu gehört auch die fortlaufende Entwicklung geeigneter Strategien und Sicherungsmaßnahmen zur Verhinderung des Missbrauchs von
neuen Finanzprodukten oder der Begünstigung der Anonymität von Geschäftsbeziehungen und Transkationen.
Neben den gesetzlichen Anforderungen werden verschieden Prüfungsansätze
der Internen Revision dargestellt und erläutert. Besondere Aufmerksamkeit
kommt dem Kapitel Praxiserfahrungen/-fälle aus bereits durchgeführten
Revisionsprüfungen zu, in dem grundlegende Erkenntnisse dargestellt werden.
Diese sind gerade vor dem Hintergrund der Risikofrüherkennung im Immobilienkreditgeschäft von Bedeutung. Neben der Methodik und den Motiven
erfährt der Leser auch Ansätze zur Verbesserung der internen Kontrollen.
Abschließend wird die Aufgabe/Funktionsweise einer internen Einrichtung
zur Betrugsprävention dargestellt. Umfangreiche Checklisten ergänzen die
Ausführungen.
2
BECKER
Das Buch richtet sich an alle Mitarbeiter in Kreditinstituten, die sich mit dem
Themenfeld der »Prüfung von Immobilienkrediten« im weiteren und engeren
Sinne auseinandersetzen. Hierbei werden Geschäftsleiter, Aufsichts-/Verwaltungsräte, Mitarbeiter der Aufsicht und der Fachabteilungen, Projektmanager
und -mitarbeiter, Prüfer der in- und externen Revision angesprochen.
Für die verlagsseitige Unterstützung danke ich insbesondere Herrn Marcus
Michel.
Axel Becker
Stuttgart im September 2015
3
A.
Prüfung des Immobilienkreditgeschäfts
durch die Interne Revision
– Prüfungsanforderungen und -ansätze
BETH
A. Prüfung des Immobilienkreditgeschäfts durch die
Interne Revision – Prüfungsanforderungen und
-ansätze
I.
Einleitung
Vor dem Hintergrund der immer wiederkehrenden schwierigen Situation in
Teilmärkten der Immobilienmärkte und der erhöhten bankaufsichtsrechtlichen Anforderungen aus den MaRisk, bei gleichzeitig steigendem Effizienzdruck gegenüber der Internen Revision, nehmen der Umfang und die Komplexität der einzelnen Prüfungen ständig zu. Dies erfordert eine moderne
Revision auf dem Entwicklungspfad zu einer effektiven, flexiblen und proaktiven »unternehmerischen Revision«. Zwingende Voraussetzung hierfür ist,
dass ausreichend Kapazitäten und Fachwissen existieren, die die risikoorientierte Prüfung der gesamten Organisation gewährleisten.1
1
Die Grenzen der herkömmlichen Revisionsmethodik wurden während der
Finanzmarktkrise offensichtlich. Folglich gewinnt die laufende Bewertung der
Risikosituation der Prüfungsobjekte durch die Interne Revision in der laufenden Prüfungstätigkeit, auch als Dynamic Audit Planning bezeichnet, einen
hohen Stellenwert. Somit wird am Ende zur Mehrwert stiftenden Aufgabenwahrnehmung Continuous Auditing ein unverzichtbares Element.2
2
Im Mittelpunkt effizienter Kreditprüfungen stehen neben der Beurteilung der
Bonität der Kreditnehmer die Bewertung der Kreditsicherheiten, die Angemessenheit der Kreditrisikovorsorge und die Einhaltung der Mindestanforderungen an das Kreditgeschäft. Ein besonderes Augenmerk sollte hierbei auch
auf die Aufbau- und Ablauforganisation sowie effiziente interne Kontrollen
gelegt werden. Das Kreditausfallrisiko ist nach wie vor das mit Abstand bedeutendste Einzelrisiko der Kreditinstitute.
3
Folglich ist das Risikomanagement ein zentrales Prüfungsfeld. Hierbei sollten
die Prüfer insbesondere die sachgerechte Ausgestaltung der Internen Kontrollsysteme, die aufgestellten Risikogrundsätze und deren Einhaltung sowie
die Beachtung des institutsindividuellen Risikohandbuches beurteilen.
4
1
2
Vgl. dazu Eulerich/Velte, Theoretische Fundierung einer IR, ZIR 03/2013, S. 146.
Vgl. dazu Grasegger P./Weins S.: Continous Auditing ZIR 05/ 2012 S. 231.
7
PRÜFUNG DURCH DIE INTERNE REVISION
5
Die Angemessenheit und die Einhaltung der installierten Systeme für die Risikosteuerungsprozesse inkl. Berichtswesen sind neben der Risikoadäquaten
Bepreisung der (Immobilien-)Kredite für einen nachhaltigen betriebswirtschaftlichen Erfolg eine zwingende Voraussetzung.
Mögliche Prüfungsansätze
6
Auf dem Weg bei der Prüfungsmethodik hin zu regelmäßigen System- und Ablaufprüfungen haben die in der Vergangenheit sehr häufig durchgeführten
Einzelfallprüfungen weiterhin ihren festen Platz. Besonders aussagekräftig
sind risikoorientierte Einzelfallprüfungen in Kombination mit Systemprüfungen. Dann aber nur eine nominell geringere Anzahl von zu prüfenden Einzelfällen, welche durch eine systematische, fundierte und risikoadäquate Auswahl
den höheren zeitlichen Prüfungsaufwand rechtfertigen.
7
In diesem Fachbeitrag stehen ausschließlich Immobilienfinanzierungen im
Focus. Im nächsten Abschnitt sollen praxistaugliche Prüfungsansätze für die
Interne Revision zu der Thematik vorgestellt werden.
Aufbau des Beitrags
8
Der Beitrag Interne Revision/Immobilienfinanzierung/Prüfungsanforderungen und -ansätze stellt neben einer thematischen Einleitung die einzelnen
Prüfungsanforderungen dar. Diese enthalten zunächst die prüfungsrelevanten
Besonderheiten bei der Prüfung von Immobilienfinanzierungen. In Folge
werden spezielle Prüfungserfordernisse an die Interne Revision dargestellt.
Hinzu kommen weitere Prüfungsansätze der Internen Revision zu Zusatzvereinbarungen wie covenants, Cashflow, Immobilienbewertung. Vor dem Hintergrund der sich verändernden Märkte sind aktuelle Marktkenntnisse über
verschiedenste Immobilienformen in der Internen Revision zunehmend wichtiger geworden, erfordern aber auch neue Prüfungstätigkeiten bei der Durchführung von Einzelengagementprüfungen aus den Spezialgebieten Projektund Baurevision sowie Due-Diligence Real Estate-Prüfungen. Focussierte
Checklisten zu den einzelnen Sachgebieten sind wesentlicher Bestandteil der
Ausführungen.
8
BETH
II. Prüfung des Immobilienkreditgeschäfts
1.
Spezielle Prüfungserfordernisse
Die besonderen Anforderungen an die Prüfungen im Immobilienkreditgeschäft sind in der Regel Bestandteil des Prüfungsleitfadens der Internen Revision. Dieser Leitfaden gilt grundsätzlich für alle Prüfungen und alle Bereiche
des Kreditgeschäftes in der Zentrale und den Unternehmensbereichen der inund ausländischen Filialen oder Tochtergesellschaften. Daneben gelten die im
Revisions- und bankeigenen Risikohandbuch festgelegten Grundsätze und
Hinweise.
9
Die risikoorientierte Prüfung des Kreditgeschäftes erfolgt in der Regel als
Systemprüfung und auch als Einzelfallprüfung. Dabei ist auch eine Analyse des
jeweils untersuchten Portfolios durchzuführen bspw. Neugeschäftsentwicklung, Einzelwertberichtigungen, Ratingveränderungen. Bei der Systemprüfung
erfolgt zuerst die Aufnahme des vorgefundenen Systems (Soll-SollVergleich).3 Im Vordergrund steht die Systemprüfung des Kreditgeschäftes
zur Beurteilung des internen Kontrollsystems mit:
10
 Aufnahme von Umfeld und (Schlüssel-)Kontrollen,
 Beurteilung von Angemessenheit und Wirksamkeit.
Systemprüfungen bieten den Vorteil, dass im Vergleich zu Einzelfallprüfungen die
relevanten Prozesse, Verfahren und Abläufe in ihrer Gesamtheit beurteilt
werden. Zusätzlich tragen sie der steigenden Komplexität der Geschäftsabläufe
Rechnung und machen eventuelle Schwachstellen in den Prozessabläufen
transparent.
11
Bei der zusätzlichen Einzelfallprüfung, mit risikoorientierter Fokussierung, ist je
geprüfte Einheit eine aussagefähige und repräsentative Stichprobe (bspw.
nach Neu- und Bestandsgeschäft, nicht strategiekonformes Geschäft, Eigenkompetenz, Engagementhöhe, Ratingklasse oder Krediten, die nicht in der
Abschlussprüfung geprüft wurden) in die Prüfung einzubeziehen. Die Erkenntnisse aus diesen Einzelfallprüfungen dienen zur:
12
 Bestätigung der getroffenen Einschätzungen
 Erlangung der erforderlichen Prüfungssicherheit.
3
Vgl. Rosner-Niemes, S.: Risikoorientierte System- u. Verfahrensprüfungen im Kreditgeschäft, in
Becker, A./Kastner, A. :Prüfung des Kreditgeschäfts durch die IR, Stuttgart 2014, S. 40.
9
PRÜFUNG DURCH DIE INTERNE REVISION
a)
13
Aussage zum Auswahlverfahren
Für die Bemessung des Umfangs und der Zusammensetzung der Stichprobe
sind die Ergebnisse der Prüfung der Organisation des Kreditgeschäftes zu
berücksichtigen. Zeigt der Bearbeitungsprozess wenig Anhaltspunkte für
Mängel, so kann die Anzahl gering gehalten werden. Umfangreichere Stichproben empfehlen sich bei Mängeln in der Organisation des Kreditgeschäftes
und eine lückenlose Prüfung, wenn sich das Prüfungsfeld aus wenigen Fällen
zusammensetzt und eine Systemprüfung nicht zielführend ist. Letztendlich ist
eine Entscheidung für ein zweckmäßiges Auswahlverfahren über die Auswahl
wie Zufallsstichprobe, systematische oder willkürliche Stichprobenverfahren
zu treffen und zu begründen.
b)
Einschätzung des Einzelengagements
14
Wesentlicher Risikobestandteil der Einzelfallprüfung ist immer, eine »Vertretbarkeitsprüfung« mit dem Ziel festzustellen, ob die Kreditgewährung sachlich
vertretbar erscheint.
15
Die Beurteilung ist das Ergebnis einer kredit-/objektmateriellen Analyse unter
Einschluss einer qualitativen Bewertung des Zahlenmaterials auf aktueller und
zukunftsorientierter Basis. Wichtig ist hierfür:
 Das festgestellte Stärken-Schwächen-Profil als Ergebnis der intensiven
Auseinandersetzung mit dem finanzierten Objekt und des für die Immobilie relevanten Marktes,
 die Beurteilung der Berichts- und Analysequalität mit der Bewertung der
Qualität der Engagementführung, um Risikopotenziale zu quantifizieren
und entsprechende Hinweise zur rechtzeitigen Ergreifung von Maßnahmen zur Risikoreduzierung zu geben,
 eine Beurteilung, ob die Engagementführung darauf ausgerichtet ist, Ausfälle zu vermeiden und ob ggf. rechtzeitig Vorsorgemaßnahmen getroffen werden und
 ob eine qualitative Einschätzung schwergängiger Engagements mit Vorschlag zur Aufnahme in einen besonderen Betreuungsstatus (Aufnahme
in internes Überwachungssystem oder Überleitung in einen »Work-outBereich«) erfolgt.
16
In jedem Fall sind solche umfassenden Einzelfallprüfungen zeitaufwendig und
somit mit Blick auf die knappe Ressource Prüfungszeit gezielt und bewusst
durchzuführen.
10

Download Report