Geltendmachung von Forderungen aus dem Mietverhältnis

Rechtsanwalt
Rechtsanwalt Thomas
Thomas Hannemann
Hannemann –- Karlsruhe
Karlsruhe
Geltendmachung von
Forderungen aus dem
Mietverhältnis
- Fachforum 3 -
23. Deutscher Verwaltertag
17./18. September 2015 in Berlin
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Rechtsanwalt Thomas Hannemann – Karlsruhe
Außergerichtliche Verrechnung
Der Mieter schuldet 600,00 EUR Grundmiete pro Monat
und 250,00 EUR monatliche Vorauszahlungen auf die
Betriebskosten.
Er hat nicht genug Geld und zahlt daher nur 600,00
EUR.
• Welche Forderungen sind getilgt?
• Ändert sich etwas, wenn der Mieter in dieser Höhe
zu Unrecht mindert?
• Was gilt, wenn der Mieter bestimmt, dass zunächst
die Grundmiete / alternativ: die Betriebskosten
getilgt werden soll(-en)?
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Rechtsanwalt Thomas Hannemann – Karlsruhe
Außergerichtliche Verrechnung
§ 366 BGB
Anrechnung der Leistung auf mehrere Forderungen
(1) Ist der Schuldner dem Gläubiger aus mehreren
Schuldverhältnissen
zu
gleichartigen
Leistungen
verpflichtet und reicht das von ihm Geleistete nicht zur
Tilgung sämtlicher Schulden aus, so wird diejenige
Schuld getilgt, welche er bei der Leistung bestimmt.
(2) Trifft der Schuldner keine Bestimmung, so wird
zunächst die fällige Schuld, unter mehreren fälligen
Schulden diejenige, welche dem Gläubiger geringere
Sicherheit bietet, unter mehreren gleich sicheren die
dem Schuldner lästigere, unter mehreren gleich
lästigen die ältere Schuld und bei gleichem Alter jede
Schuld verhältnismäßig getilgt.
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Rechtsanwalt Thomas Hannemann – Karlsruhe
Außergerichtliche Verrechnung
Beachte:
BGH, 13.04.2011 – VIII ZR 223/10:
Da sich die Minderung, soweit sie gerechtfertigt ist, auf
die Gesamtmiete einschließlich aller Nebenkosten
bezieht, kann erst auf Grund der Jahresabrechnung
über die Betriebskosten abschließend ermittelt werden,
ob
hinsichtlich
der
Gesamtmiete
unter
Berücksichtigung der gerechtfertigten Minderung noch
eine Nachforderung des Vermieters oder ein Guthaben
des Mieters besteht. Dafür ist es unerheblich, ob und
ggf. wie die monatlich einbehaltenen Beträge auf die
Nettomiete
einerseits
und
die
Betriebskostenvorauszahlung
andererseits
angerechnet
werden
(„Scheinproblem“).
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Rechtsanwalt Thomas Hannemann – Karlsruhe
Außergerichtliche Verrechnung
§ 556 BGB
Vereinbarungen über Betriebskosten
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist
jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der
Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem
Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats
nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.
Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer
Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen,
es sei denn, der Vermieter hat die verspätete
Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist
zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. …
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Rechtsanwalt Thomas Hannemann – Karlsruhe
Außergerichtliche Verrechnung
Beachte:
BGH, 27.11.2002 - VIII ZR 108/02:
Eine Abrechnung mit Soll-Vorschüssen ist nur bis zum
Eintritt der Abrechnungsreife zulässig.
Mit Ablauf der Abrechnungsfrist von einem Jahr gem.
§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB wandelt sich der Anspruch
des Vermieters auf Zahlung von Betriebskostenvorauszahlungen in einen (etwaigen) Anspruch auf
Ausgleich
eines
Abrechnungssaldos
um.
Gegebenenfalls muss die Hauptsache für erledigt
erklärt und die Klage entsprechend umgestellt werden.
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Rechtsanwalt Thomas Hannemann – Karlsruhe
Außergerichtliche Verrechnung
Beachte weiter:
BGH, 31.10.2007 - VIII ZR 261/06:
Auf Grund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist
(§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) erteilten Abrechnung kann
der Vermieter Betriebskosten bis zur Höhe der
vereinbarten Vorauszahlungen des Mieters auch dann
verlangen, wenn der Mieter diese Vorauszahlungen
nicht erbracht hat, denn es handelt sich nicht um
Nachforderungen i.S. von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB
(Fortführung von BGH, 09.03.2005 - VIII ZR 57/04).
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Zahlungsverzugskündigung
§ 543 BGB
Außerordentliche fristlose Kündigung aus
wichtigem Grund
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
3. der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der
Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen
Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei
Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in
Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für
zwei Monate erreicht.
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Rechtsanwalt Thomas Hannemann – Karlsruhe
Zahlungsverzugskündigung
§ 569 BGB
Außerordentliche fristlose Kündigung aus
wichtigem Grund
(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in
dem Kündigungsschreiben anzugeben.
(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters
von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von
§ 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine
Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter
berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz
zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu
kündigen.
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Zahlungsverzugskündigung
BGH, 22.12.2003 - VIII ZB 94/03:
Kündigt der Vermieter das Wohnungsmietverhältnis
fristlos wegen Zahlungsverzugs des Mieters (§ 543
Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB), so genügt er jedenfalls bei
klarer und einfacher Sachlage seiner Pflicht zur Angabe
des
Kündigungsgrunds,
wenn
er
in
dem
Kündigungsschreiben den Zahlungsverzug als Grund
benennt und den Gesamtbetrag der rückständigen
Miete beziffert. Die Angabe weiterer Einzelheiten, wie
Datum des Verzugseintritts oder Aufgliederung des
Mietrückstands für einzelne Monate, ist entbehrlich.
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Zahlungsverzugskündigung
BGH, 12.05.2010 - VIII ZR 96/09:
Es genügt zur formellen Wirksamkeit einer auf
Mietzahlungsverzug
gestützten
Kündigung
des
Vermieters, dass der Mieter anhand der Begründung
des Kündigungsschreibens erkennen kann, von
welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht und
dass er diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für
die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs
heranzieht. Darüber hinausgehende Angaben sind auch
dann nicht erforderlich, wenn es sich nicht um eine
klare und einfache Sachlage handelt (im Anschluss an
BGH, 22.12.2003 - VIII ZB 94/03).
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Zahlungsverzugskündigung
§ 543 BGB
Außerordentliche fristlose Kündigung aus
wichtigem Grund
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus
wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein
wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden
unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls,
insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien,
und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die
Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der
Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des
Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
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Zahlungsverzugskündigung
§ 573 BGB
Ordentliche Kündigung des Vermieters
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein
berechtigtes Interesse an der Beendigung des
Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der
Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der
Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere
vor, wenn
1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft
nicht unerheblich verletzt hat,
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Zahlungsverzugskündigung
§ 569 BGB
Außerordentliche fristlose Kündigung aus
wichtigem Grund
(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
1. Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a
ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht
unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen
Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum
nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.
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Zahlungsverzugskündigung
2. Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn
der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei
Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des
Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und
der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1
befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur
Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der
Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine
nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung
vorausgegangen ist.
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Rechtsanwalt Thomas Hannemann – Karlsruhe
Zahlungsverzugskündigung
3.
Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer
erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt
worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis
wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf
von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung
kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der
außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen
der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.
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Zahlungsklage
BGH, 09.01.2013 – VIII ZR 94/12 (Saldoklage):
Die Geltendmachung eines bezifferten Gesamtbetrages
(hier: bezifferter Nutzungsentschädigung pro Monat)
für einen konkret angegebenen Zeitraum, ohne
Aufschlüsselung
in
einzelne
Monate
unter
Berücksichtigung geleisteter Zahlungen ist zulässig. Es
genügt, wenn in der Klage angegeben wird:
•
die
Summe
der
in
diesem
Zeitraum
entstandenen, monatlichen Forderungen,
•
die Summe der der in diesem Zeitraum
vereinnahmten Zahlungen und
•
den sich daraus ergebenden Saldo.
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Rechtsanwalt Thomas Hannemann – Karlsruhe
Zahlungsklage
Beachte:
Dies gilt aber nicht, wenn Mieten geltend gemacht
werden, die eine Vorauszahlung auf Betriebskosten
beinhalten, und diese für einen Zeitraum (mit)
eingeklagt werden, für den die Abrechnungsfrist
bereits abgelaufen ist und/oder über den bereits eine
Betriebskostenabrechnung erstellt wurde.
In diesen Fällen reicht weder der alleinige Bezug auf
den Mietvertrag, den Anspruchszeitraum und die
insgesamt geleisteten Zahlungen aus, da das Gericht
ohne Kenntnis der Zahlungseingänge nicht feststellen
kann, ob (mangels Leistungsbestimmung) eine
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Zahlungsklage
Verrechnung mit den Vorauszahlungen erfolgt ist,
bevor diese weggefallen sind (bzw. durch den
Anspruch aus der Abrechnung ersetzt wurden, der in
der Priorität des § 366 Abs. 2 BGB nachrangig ist).
Der Kläger kann auch nicht lediglich das Mieterkonto
fortschreiben und die fehlenden Vorauszahlungen
rechnerisch beibehalten, insbesondere wenn die
Ergebnisse der Abrechnung hinzukommen. Denn das
Gericht muss für die Prüfung der Schlüssigkeit der
Klage, ebenso wie der Mieter für seine Verteidigung,
wissen, welche Ansprüche der Zahlungsklage zu
Grunde liegen.
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Zahlungsklage
Werden weiterhin die Vorauszahlungen gefordert, ist
die Klage insoweit unschlüssig, begehrt der Kläger den
Nachzahlungssaldo (nach Ablauf der Abrechnungsfrist
gegebenenfalls bis zur Höhe der Vorauszahlungen),
muss das Gericht die formalen Voraussetzungen der
Abrechnung prüfen und der Saldo muss tatsächlich
auch in der Höhe ausgewiesen sein (die Abrechnung
darf also nicht auf Soll-Vorauszahlungen basieren);
beide Ansprüche verjähren zudem unterschiedlich.
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Zahlungsklage
Ist nicht erkennbar, ob, und wenn ja, in welcher Art
Vorauszahlungen eines abgerechneten oder dem
Ablauf
der
Abrechnungsfrist
unterliegenden
Abrechnungszeitraums der Saldoklage zu Grunde
liegen, ist der Anspruchsgrund nicht bestimmt und die
Klage wegen Verstoßes gegen § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO
unzulässig.
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Gerichtliches Mahnverfahren
KG, 25.04.2005 - 8 U 236/04:
Ein geltend gemachter Mietzinsanspruch ist in einem
Mahnbescheid nicht hinreichend individualisiert, wenn
- bei Inbetrachtkommen mehrerer Verträge - ein
falsches Vertragsdatum angegeben wird, außerdem
nicht ersichtlich ist, dass aus abgetretenem Recht
geklagt wird und zudem - auch über etwaige
Vorkorrespondenz - nicht ersichtlich ist, für welchen
Zeitraum Mietzinsansprüche geltend gemacht werden.
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Gerichtliches Mahnverfahren
BGH, 21.10.2008 - XI ZR 466/07:
Die Zustellung eines Mahnbescheids, mit dem ein
Teilbetrag aus mehreren Einzelforderungen geltend
gemacht wird, hemmt die Verjährung nicht, wenn eine
genaue
Aufschlüsselung
der
Einzelforderungen
unterblieben ist und die Individualisierung erst nach
Ablauf
der
Verjährungsfrist
im
anschließenden
Streitverfahren nachgeholt wird.
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Schuldanerkenntnis mit
Vollstreckungsunterwerfung
§ 794 ZPO
Weitere Vollstreckungstitel
(1) Die Zwangsvollstreckung findet ferner statt:
5. aus Urkunden, die von einem deutschen Gericht
oder von einem deutschen Notar innerhalb der
Grenzen
seiner
Amtsbefugnisse
in
der
vorgeschriebenen Form aufgenommen sind, sofern die
Urkunde über einen Anspruch errichtet ist, der einer
vergleichsweisen Regelung zugänglich, nicht auf
Abgabe einer Willenserklärung gerichtet ist und nicht
den Bestand eines Mietverhältnisses über Wohnraum
betrifft, und der Schuldner sich in der Urkunde wegen
des zu bezeichnenden Anspruchs der sofortigen
Zwangsvollstreckung unterworfen hat;
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