4 IMMOBILIEN-JOURNAL – BERICHT – Nr. 128 | August 2015 Soweit nachfolgend nur männliche Formen verwendet werden, gelten diese gleichermaßen für beide Geschlechter. Ich bin Mieterin einer kleinen Wohnung im Erdgeschoss. Aufgrund eines Sturms und Unwetters wurde die Wohnung teilweise überschwemmt, sodass ich seit Tagen damit beschäftigt bin, die Überschwemmungsfolgen zu beseitigen und die Wohnung zu reinigen. Werden mir die von mir erbrachten Reinigungsarbeiten vom Vermieter ersetzt? Nein! Bei einem Sturm handelt es sich um ein Elementarereignis, sodass die zur Beseitigung der Sturmschäden erforderlichen Reinigungsarbeiten im Inneren Ihrer Wohnung unabhängig davon, ob das Mietrechtsgesetz zur Anwendung kommt oder nicht, immer von Ihnen als Mieterin zu bezahlen sind. In meinem Mietvertrag wurden mir Mietvertragserrichtungskosten verrechnet. Ist das zulässig? Es kommt immer wieder vor, dass von Vermietern für die Errichtung eines Mietvertrages und den dadurch entstandenen Aufwand Gebühren verlangt werden. Eine gesetzliche Grundlage gibt es dafür nicht. Der Oberste Gerichtshof vertritt dazu die Ansicht, dass die Verrechnung von Mietvertragserrichtungsgebühren nicht zulässig ist, wenn das Mietverhältnis dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegt. In diesem Fall können die verrechneten Gebühren, wie die verbotene Ablöse, vom Vermieter zurückgefordert werden. Da diese Regelung nur für Mietverträge gilt, die dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegen, wäre unbedingt eine Einsichtnahme in Ihren Mietvertrag notwendig. Ihre Frage kann daher dahingehend beantwortet werden, dass die Mietvertragserrichtungsgebühren zurückgefordert werden können, sofern der Mietvertrag dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegt. Sollte das Mietverhältnis nicht dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegen, wäre die Verrechnung von Mietvertragserrichtungsgebühren zulässig. Ich wohne in einer größeren Wohnanlage und der Nachbarshund bellt oft minutenlang. Kann ich gegen diese Lärmbelästigung etwas tun? Grundsätzlich gilt, dass besonders lautes oder allzu langes, dauerndes Hundegebell von Ihnen nicht hingenommen werden muss. Lärmbelästigung durch Hundegebell ist unter Nachbarn oft ein Streitpunkt. Für die Beantwortung der Frage, ob Ihr Nachbar die Pflicht hat, den Hund ruhig zu stellen, ist oft entscheidend, ob das Hundegebell als Lärm das ortsübliche Maß überschreitet. Das bedeutet, dass in einer ruhigen Wohnanlage bereits ein einzelner Hund durch sein Bellen den Alltag schon empfindlich stören kann. In einer Wohnsiedlung, in der mehrere Hunde leben und öfters lautes Hundegebell zu hören ist, könnte das Gebell Ihres Nachbarhundes als ortsüblich eingestuft werden, sodass Sie als beeinträchtigter Nachbar keine Möglichkeit haben, das Hundegebell zu unterbinden. Ich kann Ihnen vorerst leider keine zufriedenstellende Antwort geben, da letztlich im Einzelfall zu überprüfen wäre, ob ein Nachweis über die Dauer des Hundegebells erbracht werden kann und ob das Hundegebell das ortsübliche Maß überschreitet und damit als Lärmbelästigung zu qualifizieren ist. Eine pauschale Aussage zu diesem Thema kann bedauerlicherweise nicht getroffen werden. Ich bin Mieter in einer größeren Wohnanlage, die von einem Hausbesorger betreut wird. Der Hausbesorger geht nun in Pension. Die Hausverwaltung hat angekündigt, dass die Kosten der Abfertigung des Hausbesorgers auf alle Mieter aufgeteilt werden sollen. Ist das rechtens? Ja! Sowohl das Entgelt des Hausbesorgers, als auch die Abfertigung des Hausbesorgers sind Teil der Betriebskosten. Der Gesetzgeber hat im Jahr 2000 eine gesetzliche Grundlage geschaffen, welche die Möglichkeit einer Rücklagenbildung für die künftige Abfertigung eröffnet, um die Mieter im Falle des Pensionsantrittes des Hausbesorgers nicht übermäßig zu belasten. Dabei handelt es sich jedoch um eine Kann-Bestimmung. Eine gesetzliche Verpflichtung des Vermieters, die Betriebskostenvorauszahlungen zu erhöhen, um den Abfertigungsbetrag des Hausbesorgers anzusparen, gibt es nicht. Eine Abfertigungszahlung an den Hausbesorger kann daher eine Nachzahlungsverpflichtung für Sie als Mieter bedeuten. Ich lebe seit 20 Jahren in einer kleinen Mietwohnung und seitdem wurden die Holzfenster nie erneuert. Die Außenfenster meiner Wohnung schauen schon ziemlich mitgenommen aus, weil der Lack absplittert und der Fensterkitt in meinen Händen zerbröselt. Laut Mietvertrag muss ich als Mieter für Schönheitsreparaturen aufkommen und die Holzfenster regelmäßig streichen. Mein Vermieter als Hauseigentümer lehnt eine Reparatur der Fenster ab und verweist auf meine Verpflichtungen laut Mietvertrag. Bin ich verpflichtet, die Außenfenster zu reparieren? Nein! Die Erhaltungs- und Instandhaltungspflicht des Gebäudes trifft Ihren Vermieter, der den Mietgegenstand und die der gemeinsamen Benützung der Bewohner des Hauses dienenden Anlagen im jeweils ortsüblichen Zustand zu erhalten hat. Nach ständiger Rechtsprechung fallen Außenfenster, gleich wie außerhalb der Außenfenster befindliche Rollos, in die Erhaltungspflicht des Vermieters. Das Streichen von Holzfenstern stellt ebenfalls eine Erhaltungsarbeit, aber keine Schönheitsreparatur dar. Die Reparatur der Außenfenster fällt daher in den Aufgabenbereich des Vermieters. Sollte Ihr Vermieter eine Reparatur der Fenster verweigern, können Sie Ihren Anspruch auf Durchführung der Erhaltungsarbeiten (Reparatur der Außenfenster) auch beim zuständigen Bezirksgericht durchsetzen.
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