Gemeinsam zukunft gestalten - Was passiert mit Rathaus B

Brühl
Brühl
Variante 1
Generalsanierung des
Gesamtkomplexes
Variante 2
Anbau als Neubau
Variante 3
Anbau als Neubau in
Maximalgröße
Gemeinsam Zukunft gestalten
„Was passiert mit Rathaus B/Steinweg?“
Einladung zur Einwohnerversammlung
am Mittwoch, 2.9.2015, 19:30 Uhr,
Galerie am Schloss - Kreissparkassen Passage, Schlossstraße 25
Ihre Meinung ist uns wichtig!
www.bruehl.de
Liebe Brühlerinnen und Brühler,
die Frage „Was passiert mit Rathaus B / Steinweg?“ beschäftigt Rat
und Verwaltung.
Nach der Informationsveranstaltung Ende letzten Jahres geht die Bürgerbeteiligung zur Zukunft des Rathauses am Steinweg mit einer Einwohnerversammlung am 2. September 2015 in die nächste Runde.
Bevor der Rat Entscheidungen trifft, sollen die Bürgerinnen und Bürger
eingebunden und deren Meinung erfragt werden.
Mit diesem Faltblatt gebe ich Ihnen die wichtigsten Informationen zu
dem Vorhaben in Kurzform zur Kenntnis. Während hier nur ein grober Überblick gegeben werden kann, finden sich umfangreiche und
detaillierte Informationen wie z.B. das Fazit der Studie, die fachtechnische Bewertung, die Kostenschätzung und auch die Verwaltungsvorlagen zum Raumprogramm auf der Homepage der Stadt Brühl.
Unter dem Motto „Gemeinsam Zukunft gestalten“ rufe ich Sie auf, am
Beteiligungsverfahren mitzuwirken. Denn es ist Ihr Rathaus und Ihre
Meinung ist wichtig.
Über einen zahlreichen Besuch der Einwohnerversammlung und Ihre
rege Mitwirkung würde ich mich sehr freuen.
Ihr
Dieter Freytag
Bürgermeister
Ausgangssituation
Die Verwaltung der Stadt Brühl ist derzeit in zwei Rathäusern untergebracht.
Während das ehemalige Kloster und die spätere Schule am Markt zum relativ modernen und barrierefreien Rathaus „A“ umfunktioniert wurde, genügt
das Rathaus „B“ im Steinweg unter verschiedenen Aspekten nicht mehr den
Anforderungen an ein Rathaus und an eine Arbeitsstätte.
Darüber hinaus trat der Wunsch nach mehr Bürgernähe und einer erhöhten Transparenz zur Verbesserung des Dialogs zwischen Bürgerschaft, Verwaltung und Politik auf. Es entstand die Idee zur Einrichtung eines neuen
„Service-Centers“, in dem bürgernahe Dienstleistungen von Stadtverwaltung, aber auch von Stadtwerken und Gebausie, gebündelt und dadurch die
Erledigung für die Bürgerinnen und Bürger vereinfacht werden könnte.
Handlungsbedarf
Vor allem aufgrund von Mängeln in der technischen Gebäudeausrüstung
(Heizung, Lüftung, Sanitäranlagen, Elektroversorgung) und in Bezug auf den
Brandschutz leitet sich dringender Handlungsbedarf ab; das Gebäude weist
nicht annähernd die aktuellen, energetischen Standards auf. Des Weiteren
erfüllt das Gebäude weder die Voraussetzungen der Barrierefreiheit (es bestehen insgesamt 16 verschiedene Höhenniveaus, die durch Zwischenstufen
überbrückt werden müssen) noch die Anforderungen des Arbeitsschutzes.
Rathaus „B“ ist somit insgesamt sanierungsbedürftig.
Eine Erweiterung der zurzeit räumlich eingeschränkten Bürgerberatung
(„Einwohnermeldeamt“) würde viele Vorteile für die Bürgerinnen und
Bürger bieten. Aus datenschutzrechtlichen Gründen hat in den jetzigen
Räumlichkeiten nur eine begrenzte Anzahl von Schaltern Platz, um den
notwendigen Abstand und damit die Persönlichkeitsrechte der Antragsteller zu wahren. Dadurch kommt es in der Bürgerberatung immer wieder zu längeren Wartezeiten. Eine Erweiterung des Raumangebots hätte
eine schnellere Abwicklung des Publikumsverkehrs zur Folge, da mehrere
Personen gleichzeitig bedient werden könnten. Darüber hinaus bestünde die Möglichkeit, die Kundencenter von Gebausie und Stadtwerke zu
integrieren und den Weg in die Engeldorfer Straße zu ersparen. Verschiedene Anliegen könnten in nur einem Behördengang erledigt werden.
Nicht zuletzt würde der Einbau eines Aufzugs und die Sanierung bzw. Erneuerung der sanitären Anlagen nicht nur den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, sondern auch den Bürgerinnen und Bürgern dienen.
Studie
Vor dieser Tatsache stehend, hat der Rat der Stadt Brühl Ende 2013 den Auftrag erteilt zur Erstellung eines Wirtschaftlichkeitsvergleichs „Sanierung Anbau Rathaus B versus Neubau respektive Neubau mit noch zu definierendem
erweitertem Raumangebot gemäß Bedarfsplan und unter Berücksichtigung
sich ergebender Finanz- und Synergieeffekte“. Die über 100 Seiten umfassende Studie beinhaltet eine Bestandsanalyse, die Gegenüberstellung und
Ausarbeitung der Vor- und Nachteile verschiedener Varianten, eine Nutzflächenberechnung, eine Kostenschätzung und eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung.
Drei Lösungsmöglichkeiten
Das Rathaus im Steinweg besteht aus einem historischen, denkmalgeschützten ALT-Bau und einem zum Zwecke der Erweiterung dienenden
AN-Bau aus dem Jahre 1964. Während der ALT-Bau aus Gründen des Denkmalschutzes lediglich saniert werden kann, könnte
 der AN-Bau entweder ebenfalls nur saniert (Variante 1)
oder
abgerissen und durch ein Haus in vergleichbarer Größenordnung ersetzt
werden (Variante 2)
oder
 einem Neubau mit größerer Kubatur (Variante 3) weichen.
Eine Ausweitung des Raumangebots durch den Bau eines größeren Hauses
wäre an dieser Stelle unter Nutzung einer Teilfläche des bisherigen Durchgangs zwischen Janshof und Steinweg möglich. Während bisher nur eine
monofunktionale Nutzung als Verwaltungsgebäude möglich ist, würde
durch ein voluminöseres Gebäude eine größere Nutzungsflexibilität erreicht
und es könnte z.B. zusätzlicher Platz geschaffen werden für die Einrichtung
eines bürgerfreundlicheren Servicezentrums und/oder die Unterbringung
der städtischen Bücherei.
Architektur
Bei den vorgestellten Modellen und den in diesem Flyer veröffentlichten
Gebäudeansichten handelt es sich nur um Musterbilder, wie ein Anbau
aussehen könnte. Diese Anschauungsbeispiele dienen einzig und alleine
dem Zweck, die Baukosten für verschiedene Nutzungsvarianten konkreter
ermitteln zu können. Die zukünftige architektonische Gestaltung wird erst in
einem nächsten Schritt thematisiert und voraussichtlich auf der Grundlage
eines architektonischen Wettbewerbs festgelegt werden.
Janshof
Der Rat der Stadt Brühl hat beschlossen, auch bei der Entwicklung des in
unmittelbarer Nachbarschaft zum Rathaus liegenden Janshofes die Anlieger
und weitere interessierte Bürgerinnen und Bürger in Form einer Zukunftswerkstatt zu beteiligen.
Diese Planungswerkstatt soll allerdings erst ins Leben gerufen werden,
wenn die Zukunft des Rathauses feststeht. Das Rathaus ist ein wesentlicher
Eckpfeiler des Janshofes. Eine Veränderung der Höhe bzw. der Grundfläche
des Rathauses könnte die Janshof-Gestaltung wesentlich beeinflussen
Bürgerbeteiligung
Das Ergebnis der Studie zur Umgestaltung des Rathauses im Steinweg wurde
dem Stadtrat im November 2014 und der Öffentlichkeit in einer Bürgerversammlung im Dezember 2014 vorgestellt. Der Rat hat nun beschlossen, die
Bürgerinnen und Bürger an der Entscheidungsfindung zu beteiligen in einer
Einwohnerversammlung
am Mittwoch, 2. September 2015, 19:30 Uhr,
Galerie am Schloss, Kreissparkassen Passage, Schlossstraße 25.
Die drei Varianten im Vergleich
Variante 1 – Erhalt und Grundsanierung Alt- und Anbau
positiv:
 geringster Investitionsbedarf
 Brandschutzanforderungen können erfüllt werden
negativ:
erheblicher Sanierungsaufwand: vollständige Erneuerung der technischen Gebäudeausrüstung erforderlich (Kosten entsprechen dem Ansatz
für einen Neubau)
 hohe Abbruchkosten für den schwer zugänglichen Sanitärblock (Abbruch
„von Hand“ teurer als Totalabbruch)
 keine vollständige Behindertengerechtigkeit: Auch mit einem neuen Aufzug wird nur die Hälfte der Räume barrierefrei erreichbar
geringe Nutzungsflexibilität, nur reine Verwaltungsnutzung möglich,
Bürgerservice nicht erweiterbar
 Umbauten zulasten der Nutzfläche
Investitions- und Unterhaltungskosten stehen in einem schlechten Verhältnis zum qualitativen und quantitativen Nutzen
fehlende Gassenwirkung durch Beibehaltung des breiten Durchganges
zum Janshof
fehlende städtebauliche Raumfassung zur Platzgestaltung und gestalterischen und funktionalen Aufwertung des „Janshof“ durch den Baukörper
Variante 2 – Erhalt und Grundsanierung Altbau, Abriss Anbau
und Ersatzneubau in gleicher Größe
positiv
gutes Verhältnis von Nutzfläche zu Verkehrsfläche durch optimierte Erschließungsstruktur und die Neubaukubatur
größere Nutzungsflexibilität: Bürger-Servicebereich könnte erweitert
werden oder andere Nutzungen (z.B. Bibliothek) wären möglich
Investitions- und Unterhaltungskosten stehen in einem guten Verhältnis
zum qualitativen und quantitativen Nutzen (Baukosten liegen nur ca. 20 %
über Variante 1)
 Brandschutzanforderungen können erfüllt werden
mit Ausnahme von geringen Teilbereichen im Altbau wird eine fast vollständige Barrierefreiheit erreicht
negativ
 umfangreiche Sanierungsmaßnahmen im Altbau erforderlich
fehlende Gassenwirkung durch Beibehaltung des breiten Durchganges
zum Janshof
fehlende städtebauliche Raumfassung zur Platzgestaltung und gestalterischen und funktionalen Aufwertung des „Janshof“ durch den Baukörper
Variante 3 – Erhalt und Grundsanierung Altbau, Abriss Anbau
und Ersatz durch einen größeren Baukörper
positiv
sehr gutes Verhältnis von Nutzfläche zu Verkehrsfläche durch optimierte
Erschließungsstruktur und die Neubaukubatur
räumliche Wiederherstellung der historischen Baufluchten und des
gassenförmigen Durchganges zum Janshof und damit städtebauliche
Raumfassung zur Platzgestaltung und gestalterischen und funktionalen
Aufwertung des „Janshof“ durch den Baukörper
sehr große Nutzungsflexibilität: Bürger-Servicebereich kann großzügig
angelegt werden durch die Einbeziehung/Überbauung des Innenhofs
und parallel dazu sind weitere Nutzungen möglich, z.B. Bibliothek
Investitions- und Unterhaltungskosten stehen in einem optimalen Verhältnis zum qualitativen und quantitativen Nutzen (Baukosten pro qm
Grundfläche sind identisch zu Variante 2)
 Brandschutzanforderungen können erfüllt werden
mit Ausnahme von geringen Teilbereichen im Altbau wird eine fast vollständige Barrierefreiheit erreicht
negativ
 umfangreiche Sanierungsmaßnahmen im Altbau erforderlich
Sanierungs-und Baukosten
€ pro qm
Nutzfläche
€ pro qm
BruttoGrundfläche
Gesamtkosten*
in €
Kosten für Sanierung
und Um- bzw. Neubau
in €
Verhältnis Nutzfläche zur
Brutto-Grundfläche
Entstehende
Nutzfläche
qm
Variante
Kosten
(Die Kostenschätzungen basieren auf Werten des BKI = Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern von 2013 für Bauten mit
Büronutzung bei hohem Standard)
1
1.930 53 %
7.452.000
3.860
2.050 11.000.000
2
2.376 62 %
8.883.000
3.740
2.320 13.800.000
3
3.710 70 %
12.352.000
3.330
2.330 19.800.000
* Bau- und Sanierungskosten plus Kosten für Umzug, die übergangsweise
Unterbringung der Mitarbeiter/innen während der Bauphase, Zwischenlagerungen, Einrichtung/Möblierung und Fremdkapitalverzinsung
Einsparmöglichkeiten
Durch die energetischen Verbesserungen bei einer Sanierung bzw. bei einem
Neubau werden Heizkosten reduziert. Darüber hinaus würden bei Einrichtung eines neu konzipierten Bürgerservicecenter Synergieeffekte entstehen
durch optimierte Abläufe und einen reduzierten Einsatz von Mitarbeitern.
Bei einem Umzug der Bücherei von der Carl-Schurz-Straße in das Rathaus
B ließen sich nicht nur die Betriebs- und Mietkosten am derzeitigen Standort einsparen, sondern auch Personalkosten, da in der jetzigen Kinder- und
Erwachsenenbücherei – bedingt durch die räumliche Trennung – eine personelle Doppelbesetzung notwendig ist.
Folgekosten
Bei einem Projekt der hier vorliegenden Größenordnung sind nicht nur
der einmalige Investitionsaufwand für die Sanierung bzw. den Neubau zu
betrachten, sondern wichtig für eine Bewertung sind auch die laufenden
Kosten. Stellt man diese Betriebs-, Abschreibungs- und Kapitalverzinsungskosten den Einsparungen bzw. Mehreinnahmen gegenüber, ergeben sich
folgende jährlich aufzubringenden Kosten:
Variante 1
Sanierung ohne Mehrnutzung jährlich 246.000 €
(127 € pro qm Nutzfläche)
plus laufende Kosten
Bücherei jetziger Standort
Variante 2
mit Servicecenter, ohne Bücherei jährlich Variante 3
mit Servicecenter, mit Bücherei jährlich 209.000 €
(88 € pro qm Nutzfläche)
plus laufende Kosten
Bücherei jetziger Standort
228.000 €
(61 € pro qm Nutzfläche)
Raumbedarf
Der Raumbedarf zur Unterbringung der städtischen Dienststellen und der
Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter steigt und ist mit den heute vorhandenen
Büroflächen nicht mehr zu decken. Benötigt werden unter Berücksichtigung
der Einrichtung eines Servicecenters mindestens 2.500 qm. Soll zusätzlich
noch die städtische Bücherei untergebracht werden, liegt der Raumbedarf
bei ca. 3.600 qm.
Damit steht fest, dass nur die Variante 3 den Raumbedarf sicher stellen kann.
Gemeinsam Zukunft gestalten
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Bürgerbeteiligung
Maria Müller
Rathaus A
Uhlstraße 3
Zimmer A 109
Telefon 02232 79-2440
[email protected]
Impressum:
Stadt Brühl - Der Bürgermeister
Rathaus, 50319 Brühl
Stand: August 2015

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