Immobilieninvestments in Deutschland

Nr. 1 | 2015
Immobilienbrief
Immobilieninvestments in
Deutschland
I. Marktumfeld und Perspektiven für Immobilieninvestoren
03 Investmentchancen und -risiken in Deutschland
06 Werttreiber und Risiken bei Wohnungsportfolien
09 Assetklasse Büro- und Handelsimmobilien
11 Hotels als neue Assetklasse in Deutschland
II. Strategien zur Renditeoptimierung
13 Optimierte Besteuerung bei Immobilieninvestitionen
16 Finanzierungsopportunitäten im Niedrigzinsumfeld
18 Neue Chancen durch regulierte Investmentvehikel
Audit | Tax | Advisory
Nr. 1 | 2015
Immobilienbrief
L iebe Leserinnen und Leser,
mit unserem Immobilienbrief informieren
wir Sie über aktuelle Entwicklungen und
Themen der Immobilienwirtschaft. Die
vorliegende Ausgabe zeigt das Marktumfeld
und die Perspektiven für Immobilieninvestments in Deutschland sowie mögliche
Strategien zur Renditeoptimierung.
Der deutsche Immobilienmarkt bietet
aktuell und nach unserer Einschätzung
noch auf längere Sicht attraktive Investitionsmöglichkeiten. Deutlich gesunkene
Renditen in den Anleihen- und Aktienmärkten haben die komparativen Vorteile
von Immobilieninvestments gesteigert.
Zugleich bewirken die demographische
Entwicklung und die sinkende Halbwertszeit von Immobilien eine Erhöhung der
Risikopotentiale.
02
Diese Thematik haben wir gemeinsam mit
Geschäftspartnern im Rahmen einer sehr
positiv aufgenommenen Veranstaltung für
institutionelle Immobilieninvestoren, Family
Offices und Vermögensverwaltungen näher
beleuchtet. Hiermit wollen wir darüber
berichten und Ihnen einen umfassenden
Überblick zu den aktuellen Chancen und
Risiken des deutschen Immobilienmarktes
liefern, um Opportunitäten nutzen zu können.
Wir wünschen Ihnen eine anregende
Lektüre. Gerne stellen wir bei Bedarf
den Kontakt zu den Autoren her.
Ihre Immobilienbrief-Redaktion
I . Marktumfeld und Perspektiven
für Immobilieninvestoren
I nvestmentchancen und -risiken
in Deutschland
Immobilienkonjunktur folgt stets der
allgemeinen Konjunktur. Die Entwicklung
der Immobilienmärkte in Deutschland
reagiert somit auf die Zinsentwicklung,
den demographischen Wandel, die Zu
wanderung und das gestiegene Einkommen
in der Bevölkerung aber auch auf weltweite
Tendenzen. Als exportorientierter Markt ist
Deutschland ausgesprochen international
orientiert und vor allem abhängig vom
wirtschaftlichen Aufschwung der Vereinigten Staaten von Amerika (USA).
robuste US-Konjunktur und Schwächen
in den Finanzmärkten lassen die US-Notenbank mit der Zinswende zögern.
Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) der USA
ist kurzzeitig um -0,2 % gesunken. Dieses
ist Saisonfaktoren und dem Saisonbereinigungsverfahren geschuldet. Gleichwohl
verharrt das US-Wachstum mit real gut
2 % deutlich unter seinem Vor-Krisen-Pfad.
Der ehemalige US-Finanzminister Summers
empfindet dieses Wachstum angesichts
der Billionen-Injektionen aus der US-Geldund -Fiskalpolitik als enttäuschend. Zwar
ist der Konsum aufgrund guter Beschäftigungs- und Gehaltszahlen robust; doch
bleiben die Investitionen und die Exporte
relativ schwach. Barack Obama verkündete
2009 im Angesicht der Krise und nach
Jahrzehnten der Deindustrialisierung die
Reindustrialisierung und die Verdoppelung
der Exportquote. Doch so einfach ist dies
nicht; hat doch niemand auf dem Weltmarkt
auf US-Produkte gewartet. Die noch wenig
Deutschland bleibt die Lokomotive
im Euroland
In Deutschland läuft die Konjunktur zumeist
über einen Impuls vom Export, der sich
dann auf den Konsum und erst danach
auf die Investitionen überträgt. Für 2015
erwarten wir ein BIP-Wachstum von 1,8 %,
was für Deutschland ein robustes Wachstum ist. Dennoch bleiben die Investitionen
auch hierzulande sehr schwach.
Insgesamt ist die Konjunktur im Euroland
auf einem guten Kurs. Alle Länder, bis
auf Griechenland, verzeichnen Zuwächse.
Ausreißer im positiven Sinn sind Spanien
und insbesondere Zypern. Beide haben
sehr robuste Wachstumsraten. Die Arbeitslosigkeit in Spanien geht zurück. Auch
Frankreich zieht langsam nach. Im Vergleich
dazu war das Wachstum in Deutschland
überraschend verhalten. Diese heterogene
Lage macht es der Europäischen Zentralbank (EZB) nicht leicht, die Konjunktur
zu steuern.
Die EZB wird wegen ihrer aktuellen Konjunkturmaßnahmen viel kritisiert. Aber im
Gegensatz zur US-Notenbank (FED), die
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Nr. 1 | 2015
Immobilienbrief
ihre Bilanzsumme seit der Finanzkrise 2008
verfünffacht hat, betreibt EZB-Chef Mario
Draghi mit einer Bilanzsteigerung um das
2,5-fache eine eher konservative Politik.
Expansive Geldpolitik wird von allen
Staaten praktiziert. Nur fragen sich deutsche Entscheider, ob diese Geldpolitik
nachhaltig ist. Die fatale Wirtschaftslage
Griechenlands beispielsweise wird durchaus als großes Problem für die Entwicklung
in Europa empfunden, weil die Kapital
märkte glauben, dass bei einer griechischen Staatspleite andere Länder ebenfalls
in Mitleidenschaft gezogen werden. Im
Gegensatz zu den USA mit einer zentralen
Regierung und Fiskalpolitik, ist die EUFiskalpolitik nationalstaatlich verfasst. Das
heißt, nationale Schulden müssen national
getragen werden. Spannungen entstehen,
wenn die Schuldenlage einzelner Länder
unter einem einheitlichen Währungsmantel
stattfindet. Die Währung übt dann erhebli04
chen Anpassungsdruck aus. Dank neuer
EU-Institutionen, z. B. dem ESM und
Fortschritten bei wettbewerbsverbessernden Strukturreformen haben Portugal
und Irland sich komplett entkoppelt. Das
heißt, auch bei einem Grexit kann eine
Ansteckung Portugals verhindert werden.
Viele Faktoren wirken sich auf
Investitionsentscheidungen aus
Inflation und Inflationserwartungen sind
im Euro-Raum derzeit vor allem energiegetrieben. Mit den derzeit wieder anziehenden
Ölpreisen steigt auch die Inflationsrate.
Zudem hat die EZB in den vergangenen
Monaten im großen Stil Staatsanleihen
gekauft, um ihrerseits die Kreditvergabe
anzutreiben, die Konjunktur und damit die
Inflation in der Euro-Zone anzukurbeln. In
diesem Umfeld stieg überraschend die
Rendite von Bundesanleihen in kurzer Zeit
von 0,07 % auf 0,8 % an. Ob dieser verhältnismäßig große Sprung die Zinswende ist,
bleibt allerdings fraglich. Investoren führen
an, dass in Anbetracht einer zehnjährigen
Zinsbindung Bundesanleihen immer noch
unattraktiv sind. Sie bevorzugen Aktien,
da oftmals Dividenden als die neuen Zinsen
angesehen werden.
Ein weiterer Faktor für Investitionsentscheidungen ist die Demographie. Die Zuwanderung nach Deutschland ist ein treibender
Faktor. Allein in Berlin gibt es pro Jahr
45.000 Nettozuwanderer. Entsprechend
wächst der Wohnungsbedarf insbesondere
in den Metropolen, wo es mehr Beschäftigungsmöglichkeiten und enge Netzwerke
für Zugewanderte gibt. Prognosen zeigen,
dass bis 2025 pro Jahr 256.000 Wohnungen gebaut werden müssten, um eine
Versorgung zu gewährleisten. Extremer
Bedarf besteht in Berlin, der in keinem
Verhältnis zu den derzeitigen Baufertigstellungen und Baugenehmigungen steht.
Hamburg plant hier vorausschauender.
Dennoch bleibt auch dort die Unterversorgung bestehen. Hinzu kommt, dass in
Deutschland die Anzahl der Haushalte
trotz allgemeinem Bevölkerungsrückgang
zunimmt, da die Haushaltsgröße abnimmt.
Auch dies treibt den Wohnungsbedarf.
Nach wie vor fließen enorme Geldsummen
in Deutschlands Wohnungsmärkte. Das
Investmentvolumen in Wohnportfolios ist
2015 weiter gestiegen – um 87,5 % im
Vergleich zum Vorjahr. Die Cashflow-Rendite
Objekt (5,3 % OCFR) macht im Vergleich
zur Wertänderungsrendite (0,7 % WÄR)
das tragende Element der Gesamtrendite
(6 %) aus.
Kommt eine Immobilienblase?
Wie Statistiken bestätigen, sind die Preise
im deutschen Wohngewerbe weiterhin nach
oben gerichtet. Im Vergleich zu den Immo-
bilienpreisen im restlichen Euro-Raum sind
sie jedoch immer noch sehr gering. Berlins
Niveau ist in keiner Weise mit Pariser und
Londoner Preisen vergleichbar. Auch beim
Blick auf den spanischen Markt wird sofort
deutlich, dass das, was Deutsche im
eigenen Land als „heiß gelaufen“ empfinden,
in Valencia noch als „kühl“ gilt. Es gibt
hierzulande immer noch zahlreiche Standorte, wo Preise und Renditechancen niedrig
sind und bleiben werden. Dennoch kann es
gut sein, sich vorsichtig auch jenseits der
Toplagen umzuschauen. Denn in vereinzelten
Lagen bewegt sich Deutschland tatsächlich
auf hohem Niveau.
Deutschland ist für Investoren in der noch
nicht beendeten Finanzmarktkrise ein
sicherer Hafen. Die Flucht aus dem Geld in
Betongold verzerrt die Preise, da diese
Währungsflucht meist nicht nach Rendite
fragt. Die schwachen Renditeaussichten in
anderen Assetklassen treiben den Betongoldeffekt weiter voran. Die große Nachfrage aber führt zu steigenden Preisen und
Mieten, insbesondere in führenden deutschen Metropolen. Trotz teils hohem
Preisniveau und beginnendem Hype kann
meines Erachtens nicht von einer „Blase“
gesprochen werden. Die Immobilienfinanzierung in Deutschland ist stabil dank
konservativer Politik, hohem Eigenkapitalanteil und einem geringen Bankenrisiko
im Vergleich zu anderen Ländern. Dass
München aus der Sicht Hannovers sehr
teuer wirkt, verwundert niemanden. Vieles
ist demnach, neben der Lage, eine Frage
der Perspektive.
Torsten Windels
Chefvolkswirt
NORD / LB Norddeutsche Landesbank Girozentrale
T + 49 511 36 12 008
[email protected]
05
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Immobilienbrief
W
erttreiber und Risiken bei
Wohnungsportfolien
Lage, Lage, Lage ist sicherlich einer der
wichtigsten Aspekte bei einer Immobilienbewertung. Darüber hinaus entscheiden
weitere exogene und endogene Kriterien,
wie ein Objekt angemessen beurteilt
werden kann. Und sie gewinnen zunehmend an Bedeutung. Zu den äußeren
Faktoren zählen:
// d
ie gesamtwirtschaftliche Entwicklung
// d
ie demographische Entwicklung
// E
rwerbstätigkeitskennziffern und das
Einkommensniveau
// Z
ins- und Preisentwicklung
// R
endite von Drittanlagen
// N
eubautätigkeiten
// W
ohntrends
// R
egularien
Ein wesentlicher Werttreiber rund um die
Immobilie selbst ist der nachhaltige NettoCashflow. Um diese bereinigte Kennzahl
zu ermitteln, muss kalkuliert werden, wie
viele liquide Mittel aus der Miete nach
Abzug der Kosten, auch der Finanzierungskosten, nach Rücklagendotierung für
Instandhaltungen und nach Steuerzahlungen letztendlich aus der Immobilie in einer
bestimmten Periode gewonnen werden
können. Das wiederum hängt von verschiedenen Erfolgsfaktoren ab, wie der Lage,
dem Zustand des Objekts, dem Property
Management, den Finanzierungskonditionen
sowie dem Controlling.
Ein häufiger Fehler bei der Bewertung von
Immobilien und der Bewertung von Cashflows ist, die aktuelle Ertragssituation
einfach fortzuschreiben, quasi diese als
ewige Rente zugrunde zu legen. Standorte
unterliegen jedoch dem Wandel; die
06
äußeren Faktoren ändern sich. Der Prognose
der wertbestimmenden Faktoren im Zeitverlauf kommt somit eine hohe Bedeutung zu.
Das Umfeld entscheidet über die
Wertentwicklung
Beim Blick auf das Umfeld der Immobilie
sollte vor allem geprüft werden: Befindet
sich die vermeintlich richtige Immobilie,
mit der richtigen Größe und Ausstattung
in der richtigen Lage? Das ist für Außenstehende nicht immer auf den ersten Blick
erkennbar. In Dortmund und Wuppertal
beispielsweise, wo Abwanderungen zu
verzeichnen sind, gibt es zahlreiche Leerstände. Der Stadtteil Döhren in Hannover
wiederum war ursprünglich ein klassisches
Arbeiterviertel. Heute ist der Stadtteil bei
jungen Akademikern beliebt.
Universitäten und Arbeitsplätze beeinflussen
die zukünftige Entwicklung eines Standorts
erheblich. In Berlin-Adlershof, einem der
modernsten Technologieparks Deutschlands
mit zehn außeruniversitären Forschungseinrichtungen, sechs Instituten der HumboldtUniversität und rund tausend Firmen,
entstehen viele neue Arbeitsplätze. Die
Mieten in solchen arbeitsplatznahen Wohnquartieren steigen an. Es ergeben sich
Mikrostandorte mit hohem Standortpotenzial.
Doch was für das eine Viertel gilt, trifft
nicht ohne Weiteres für die Nachbarschaft
zu. Selbst der Kurfürstendamm muss bei
Investitionsanalysen noch einmal gegliedert
werden. Die Zugrundelegung einer Makrolage in Berlin ist häufig nicht ausreichend
aussagekräftig. Die Berliner Bezirke
Neukölln und Friedrichshain-Kreuzberg
beispielsweise umfassen 600.000 Einwohner,
somit deutlich mehr Einwohner als Hannover. Niemand würde behaupten, dass jeder
Stadtteil in Hannover identisch ist. Selbst
einzelne Straßenseiten haben nicht selten
unterschiedliche Qualitäten. Darum empfiehlt es sich, zu beobachten, was sich an
den Standorten entwickelt.
Sanierung ist kein Allheilmittel
Ein wichtiger Einflussfaktor auf die Wertentwicklung ist der Anteil an Neubauten. Wenn
es in Relation zur Einwohnerentwicklung
viel Neubau gibt, ergibt sich ein Druck auf
die Mieten. Auch die Immobilienausstattung
spielt eine entscheidende Rolle. Dabei ist
zu bedenken, dass ihre Halbwertzeit immer
weiter sinkt. Früher musste und konnte
eine Einrichtung 30 Jahre lang halten.
Heutzutage sind wesentlich schneller
Erneuerungen erforderlich, weil Mieter
unzeitgemäße Ausstattungen kaum noch
akzeptieren. Eine altmodische Ausstattung
wirkt sich somit negativ auf den Wert der
Immobilie aus. Doch auch Renovierungsvorhaben sollten differenziert betrachtet
werden, da die Anforderungen der Mieter
und die damit durchsetzbaren höheren
Mieten stark vom Standort abhängen.
So kann nur davor gewarnt werden, in
Problemvierteln wie Berlin-Neukölln
eine Wohnung aufwändig auszubauen.
Bei hohen Quadratmeterpreisen wird es
schwer, in diesen Lagen Mieter zu finden.
Generell sollte auf Luxusinvestitionen
verzichtet werden, schon allein wegen
der Mietpreisbremse. Die Mietpreisbremse
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Nr. 1 | 2015
Immobilienbrief
kann das Wertwachstum einer Immobilie
deutlich drosseln. Größtes Risiko besteht
derzeit vor allem im Osten Berlins. Der
Mietspiegel liegt dort bei 4,86 Euro pro
Quadratmeter. Tatsächlich werden jedoch
bereits durchschnittlich 7,00 Euro pro
Quadratmeter erzielt. Diese enorme Differenz zum Mietspiegel (44,5 %) verhindert
weiteren Wertzuwachs. Doch auch die
Mietpreisbremse muss differenziert betrachtet werden. Sie ist nicht überall ein
Hindernis. In Düsseldorf beispielsweise
liegen die Werte nicht so weit auseinander.
Die Angebotsmiete (8,27 Euro pro Qua
dratmeter) weicht dort kaum vom Miet
spiegel (7,55 Euro pro Quadratmeter) ab.
In Dortmund hing egen wäre mancher
Vermieter froh, den Quadratmeterpreis des
Mietspiegels (6,00 Euro) zu bekommen.
Hinzu kommt, dass besondere Einrichtungen, wie etwa zwei Bäder oder Edelstahlgeländer im Treppenhaus, im Mietspiegel
nicht berücksichtigt werden.
Dennoch fallen Gebäudequalität und
Ausstattung beim Kauf mit ins Gewicht.
2007 haben relativ viele ausländische
Investoren keine vernünftige Risikoprüfung (Due Diligence) durchgeführt.
Bei der späteren Analyse der erworbenen
Wohnungen stellte sich dann heraus,
dass es zwingend erforderlich ist, ausstehende Instandhaltungen nachzuholen.
Bei hohen Renovierungskosten kann ein
noch so niedriger Einstiegspreis gleichwohl
noch zu hoch sein. Deshalb muss bei einer
Cashflow-Berechnung stets mit einkalkuliert
werden, welcher Renovierungsbedarf in
der Folgezeit entsteht. Zudem sollten
sich Investoren fragen, ob bei unrenovierten Objekten die Miete schon dem Markt
angepasst wurde und welche marktseitigen
und rechtlichen Mieterhöhungspotenziale
zur Amortisation der Renovierungskosten
überhaupt gegeben sind.
08
Gute Betreuung ist bares Geld
Ein weiterer wichtiger Aspekt bei der Im
mobilienbewertung ist das Property
Management. Eine Immobilie muss
gut verwaltet werden, um Leerstände,
Mietm inderungen und Mietausfälle zu
vermeiden. Wenn beispielsweise ein
Family Office als Investor weit entfernt
von der Immobilie ansässig ist, werden
Probleme rund um die Vermietung und
die Mieterbetreuung sowie erforderliche
Reparaturen oft nicht schnell genug erkannt und die Außenstände steigen an.
Wenn das Mieterk lientel beispielsweise
keine Rücklagen hat, um Nebenkosten
nachzuzahlen, muss der Vermieter lange
seinem Geld hinterherlaufen. Das ist
nicht wenig. Immerhin macht die sog.
„zweite
Miete“ inzwischen 30 % bis 40 %
der Bruttomiete aus. Bei hoher Fluktuation
wiederum muss in kurzen Zeitabständen
immer wieder renoviert werden, was sich
ebenfalls negativ auf den Cashflow auswirkt. Die Bewertung einer Immobilie bleibt
deshalb nicht bei der Nettokaltmiete stehen,
sondern erfordert ein gutes Kostenmanagement und damit ein gutes Property- und
Forderungsmanagement. Gutes Propertymanagement wirkt sich zudem positiv auf
die Finanzierung aus. Denn Banken sind
sehr kritisch geworden. Teilweise können
bei Darlehensverhandlungen durch das
Vorweisen einer professionellen Betreuung
bis zu zwanzig Basispunkte beim Zinssatz
gewonnen werden. Auch das sollte bei der
Cashflow-Berechnung mit berücksichtigt
werden.
Dr. Gunter Franzke
Wirtschaftsprüfer, Steuerberater
Trinavis GmbH & Co. KG
T + 49 30 89 04 82 - 4 55
[email protected]
A
ssetklasse Büro- und Handelsimmobilien
Der deutsche Investmentmarkt für die
Assetklasse Büro- und Handelsimmobilien
kann sich derzeit durchaus sehen lassen.
Das Transaktionsvolumen bei Büroimmobilien
lag im ersten Quartal 2015 bei 3,88 Milliarden
Euro und übertraf den zehnjährigen Durchschnitt damit um fast die Hälfte. Retail-Objekte konnten mit 3,76 Milliarden Euro Transaktionsvolumen und einer Steigerungsrate
um 25 % im Vergleich zum Vorjahr ebenso
gut punkten. Auch die Spitzenmieten in den
Top-Standorten und Oberzentren legen seit
2009 um über 10 % zu. Allerdings kam die
Netto-Anfangsrendite an den Big-Six-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg,
Köln und München) dieses Jahr durchschnittlich nur auf 4,42 % und ist wieder
auf den Tiefstand von Mitte 2007 gefallen.
In Münchner Top-Lagen erwirtschafteten
Premium Geschäftshäuser sogar nur 3,5 %
als Netto-Anfangsrendite. Der Spread
entspricht somit wieder früheren Zeiten,
nur auf anderem Niveau.
Viele in- und ausländische Investoren
setzen somit weiterhin auf diese Asset
klasse. Auch Versicherungen und Pensionskassen präferieren Büro- und Handelsimmobilien. Denn die Finanzierungszinsen
bewegen sich auf einem Niveau, bei dem
es sich nach wie vor lohnt einzusteigen.
Und die Zahl der Bürobeschäftigten steigt
seit einigen Jahren schneller als die Büroflächen. Das war nicht immer so. Es gab
Phasen, in denen es keine Objekte gab.
Und es gab Phasen, wo es keine Nachfrage gab. Aktuell sind viele Objekte am
Markt und die Nachfrage ist groß. Auf den
ersten Blick scheint für jeden, der sucht,
ein passendes Angebot vorhanden zu sein.
Doch der Schein trügt. Dem knappen
Angebot attraktiver, moderner Büros steht
ein großes Angebot veralteter Flächen
gegenüber, die kaum veräußerbar sind.
Doch auch dafür gibt es Lösungen.
In Düsseldorf beispielsweise wurde ein
altes Telekom-Objekt in eine BusinessWG umgebaut mit 48 Zimmern und neuer
Küche. Dieses Modell funktioniert auch
in anderen Städten; knapper Wohnraum
in fast allen Großstädten führt in zunehmendem Umfang zur Konversion leerstehender Büroräume.
Branche und Zielrendite bestimmen
die Wahl der Lage
Für Handelsimmobilien wiederum ist es
entscheidend, dass die Konjunktur stabil
ist, die Gehälter steigen und Konsumfreude
vorhanden ist. Dabei ist es einerlei, ob
der Einkauf online oder im Laden erfolgt.
Denn auch ein Ladengeschäft muss dem
Wandel folgen. Teils wirkt sich Onlineshopping bereits auf die Ladenausstattung
aus. Über ein iPad vor Ort kann beispielsweise geprüft werden, ob der gewünschte
Artikel auch in anderen Farben und Größen
erhältlich ist, den man sich dann nach Hause
zustellen lassen kann.
Wie viel Fläche muss dem Handel also
wo zur Verfügung stehen? Seit dem
25. September 2014 gibt es z. B. neben
dem stark frequentierten Potsdamer Platz
das neue Einkaufszentrum LP12 Mall of
Berlin am Leipziger Platz mit rund 270
Ladengeschäften. Der Branchenmix des
Quartiers bildet einen deutlichen Schwerpunkt der markenbezogenen Bekleidungsmode. Es zeigt, dass Top-Retailer immer
noch in die Toplagen wollen. Dior beispielsweise besteht in Düsseldorf auf eine Niederlassung in der Königsallee, auch wenn dort
horrende Mieten gezahlt werden müssen.
Marken wie Dior brauchen einen bedeut
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Immobilienbrief
samen Flagstore. Andere Einzelhändler
freuen sich über Frequenz. Dafür reicht
auch eine 1B-Lage.
Der rückläufige Trend bei der Flächen
produktivität ist derzeit gestoppt.
Das Verhältnis zwischen Umsätzen und
eingesetzter Fläche zieht wieder an.
Diese gute Situation des Einzelhandels
fußt auf den gestiegenen Einkommen,
einem boomenden Städtetourismus sowie
den niedrigen Spritpreisen und Zinsen.
Das Konsumklima erreicht laut Marktforschungsinstitut GfK wieder das „Vorkrisenniveau“. Zudem werden im Handelsbereich
neue Herangehensweisen zugelassen.
Es gibt keine zehnjährigen Mietverträge
mehr. Mieter wollen flexibel bleiben.
Investoren beurteilen eine Einzelhandels
immobilie deshalb nach der Umsatzmiet
belastung, der sogenannten Occupancy
10
Cost Ratio (OCR), die sich aus mehreren
Faktoren zusammensetzt. Dieser Kennwert
umfasst den Makro- und Mikrostandort,
das Einzugsgebiet, die Kaufkraft-, Wettbewerbs- und Frequenzanalyse sowie die
Einschätzung des Umsatzpotenzials des
Objektes bzw. der Mieter. Letztendlich
zählt, ob Interessenten gefunden werden,
die die veranschlagte Miete zahlen können.
Oder die Fläche muss anders bewertet
werden. Vieles hängt von der Renditeerwartung und der Branche ab. Manche
Einzelhändler sind auch an Nebenstand
orten erfolgreich.
Guido Niesler
Geschäftsführer
Trinavis Real Estate Consulting GmbH
T + 49 211 42 99 67 10
[email protected]
H
otels als neue Assetklasse
in Deutschland
Hotels sind in den letzten Jahren stark
im Interesse von Immobilieninvestoren
gestiegen. Sie gelten mittlerweile als
eigene Asset-Kategorie, sogar bei CoreInvestoren, die sich ausschließlich auf
der Hotelinvestmentmarkt 8 % des ge
samten Gewerbeimmobilienmarktes aus
und war letztes Jahr mit Abstand das
wachstumsstärkste Segment unter den
Gewerbeimmobilien.
hochwertige, bestehende Immobilien mit
stabilem Cashflow in etablierten Märkten
konzent rieren. Vor ein paar Jahren war
das noch undenkbar. Doch der Hotelmarkt
ändert sich schnell. Vor allem im letzten
Jahr stieg das Transaktionsvolumen stark
an. Deutschland ist nach Großbritannien
der zweitgrößte Hotelinvestmentmarkt
Europas mit einem Transaktionsvolumen
von 3 Milliarden Euro in 2014, was
eine Steig erung von 72 % gegenüber
dem Vorjahr entspricht. 60 % des Gesamt
volumens wurden in den Top-5-Städten
Berlin, München, Hamburg, Frankfurt
und Düsseldorf generiert. Damit macht
Die Spitzenrenditen sind in den Top-5-
Städten auf 5 % kontinuierlich gesunken.
Insbesondere verringerte sich der Abstand
zu Bürorenditen auf 50 bis 100 Basispunkte. Daran erkennt man auch das zunehmende Interesse der Investoren für Hotels.
Noch überwiegt der Anteil ausländischer
Investoren (57 % in 2014). Doch die Assetklasse Hotel lockt mittlerweile auch Versicherungen und Versorgungskammern an.
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Immobilienbrief
Neue Hotelkonzepte bedienen
postmod erne Bedürfnisse
Ruby Hotels vertreten die Philosophie des
Lean Luxury (schlanker Luxus) und bewegen
sich damit im mittleren Preissegment. Auch
das klassische Budget-Segment erhält
zunehmend Konkurrenz durch neue Konzepte, angefangen mit Motel One, einer
deutschen Kette, die 2000 das erste Hotel
seiner Art eröffnete und sich seit 2004 vor
allem auf deutsche Großstädte konzentriert.
Das Wachstum liegt dabei vor allem in
Stadthotels im Gegensatz zu Flughafen
hotels oder Hotels im ländlichen Raum.
Auch Ruby Hotels bevorzugen zentrale
Innenstadtlagen von Großstädten, wo es
zahlreiche Restaurants und Entertainment
gibt. Sie bieten zwar hochwertige Zimmer
mit 5-Sterne-Betten und viel Design aber
sie sparen an Fläche und Personal. Zudem
verfügen sie weder über ein Hotel-Restaurant, einen Zimmerservice noch über einen
SPA-Bereich, aber über eine Bar, die 24
Stunden am Tag geöffnet ist. Die Flächen
effizienz ist mit 25 bis 30 Quadratmeter
Bruttogeschossfläche (BGF) anderen Hotels
überlegen, die in der Regel 50 bis 60 Quadratmeter BGF vorweisen. Der Self-CheckIn findet am Kiosk statt. Nur Onlinebuchungen mit Kreditkartenzahlungen sind möglich
und es gibt keinen Check-Out. Da der Fokus
auf Bestandsimmobilien liegt und Ruby
Hotels nicht notwendigerweise Flächen
im Erdgeschoss benötigen, können Ruby
Hotels auch gut in gemischt genutzten
Immobilien, beispielsweise in Kombination
mit Einzelhandel, realisiert werden.
Dieses Konzept des besonderen DesignHotels für Individualreisende hat den Nerv
der Zeit getroffen. Es zielt auf ein modernes
bis postmodernes Publikum und nutzt
teils auch die Umwandlung leerstehender
12
Wohnimmobilien. Einige Private Equity
Fonds haben sich bereits an Budget Hotels
in Frankreich und im Vereinigten Königreich
(UK) beteiligt. Der Hotelmarkt wächst.
Aber alte traditionelle Häuser, insbesondere
Einzelhotels, geraten zunehmend in Schieflage. Sie haben nicht die Vermarktungskraft. Die geringen Fixkosten von Ruby
Hotels wiederum bringen nicht nur Preisvorteile für die Gäste, sondern reduzieren
auch das Risiko für Investoren und Immo
bilienpartner. Der Break-Even bei Ruby
Hotels wird bereits bei 45 % Auslastung
erreicht.
Dennoch ist ein Hotel eine Immobilie, die
stark vom Betreiber abhängt. Das ist die
Risikoprämie bei den Renditen. Die Due
Diligence betrifft somit nicht nur die Lage,
sondern auch das Gesamtkonzept, die
Betreiberkompetenz und die Vermarktungsstärke. Die Vorteile einer Hotelnutzung
liegen in der langfristigen Vermietung von
mehr als 20 Jahren sowie dem geringen
Verwaltungs- und Vermarktungsaufwand
für den Eigentümer, da dieser auf den
Hotelier übertragen wird. In Deutschland
dominieren Fixpachtverträge im Gegensatz
zu den weltweit verbreiteten Managementverträgen, bei denen der Betreiber eine
Vergütung bekommt. Es lässt sich streiten,
welche Variante riskanter ist.
Michael Hehn
Chairman and Founder
Ruby Hotels & Resorts GmbH
T + 49 89 71 67 742- 07
[email protected]
II.Strategien zur
Renditeoptimierung
Optimierte
Besteuerung bei
Immobilieninvestitionen
Wer die steuerlichen Vorteile rund um den
Immobilienerwerb nutzen möchte, sollte
sich drei unterschiedliche Phasen ansehen:
die Erwerbsphase, die Bewirtschaftungsphase und den Exit. In der Akquisitionsphase spielen vor allem die Grunderwerbsteuer
und die Erwerbsstruktur eine entscheidende Rolle. In der Bewirtschaftungsphase
geht es insbesondere um die Vermeidung
unnötiger Belastungen mit Gewerbesteuer.
Beim Exit gilt es, nach Möglichkeit eine
Besteuerung des Veräußerungsgewinns zu
vermeiden.
Im Vorfeld steuerliche Folgen
bedenken
Angesichts steigender Grunderwerbsteuersätze (nur in Bayern und Sachsen liegt der
Grunderwerbsteuersatz bei moderaten
3,5 %) gewinnen Überlegungen, wie die
Grunderwerbsteuer beim Immobilienerwerb
vermieden oder zumindest verringert
werden kann, an Bedeutung. Der Gesetzgeber hat diese erkannt und mit der
Einführung des Ergänzungstatbestands
der „wirtschaftlichen Anteilsvereinigung“
in § 1 Abs. 3a GrEStG den früher gängigen
sog. RETT-Blocker-Modellen (RETT = Real
Estate Transfer Tax) den Boden entzogen.
Im Wesentlichen verbleiben zwei Gestaltungsmöglichkeiten, um beim Share Deal
Grunderwerbsteuer zu vermeiden oder
wenigstens zu reduzieren. Die erste
Möglichkeit ergibt sich beim Erwerb von
Anteilen an einer grundbesitzenden Kapitalgesellschaft. Hier gilt es, die (unmittelbare
oder mittelbare) rechtliche oder wirtschaft
liche Vereinigung von mindestens 95 %
der Anteile in einer Hand zu vermeiden.
Ein Erwerber erwirbt beispielsweise nur
94,9 % der Anteile und gegebenenfalls
ein Co-Investor die verbleibenden 5,1 % .
Beim Erwerb von Anteilen an einer grundbesitzenden Personengesellschaft ist
darauf zu achten, dass nicht innerhalb
von 5 Jahren mindestens 95 % der Anteile
am Vermögen der Gesellschaft auf neue
Gesellschafter übergehen. Daraus ergibt
sich die Möglichkeit zu einem gestreckten
Erwerbsvorgang. Der Erwerber erhält
zunächst 94,9 % der Anteile und ein sog.
Altgesellschafter bleibt für weitere 5 Jahre
Gesellschafter. Nach Ablauf der 5 Jahre
wird auch der verbliebene Anteil auf den
neuen Erwerber übertragen. Für diesen
nachträglich hinzuerworbenen Anteil fällt
eine Grunderwerbsteuer von 5,1 % der
Bemessungsgrundlage an.
13
Nr. 1 | 2015
Immobilienbrief
Abgesehen vom Blick auf die Grunderwerbsteuer sollten sich Investoren beim Immobilienerwerb genau überlegen, wie sie die
Immobilieninvestition unter steuerlichen
Gesichtspunkten strukturieren. Insbeson
dere die Ansässigkeit und Rechtsform
der Gesellschafter, die Einbettung in eine
bestehende Konzernstruktur, die geplante
Investitionsdauer und die Finanzierungsstruktur sollten hierbei berücksichtigt
werden. Mit all diesen sehr komplexen
Fragen sollten sich Investoren frühzeitig
beschäftigen, um später keine steuerlichen Überraschungen zu erleben.
Vermeidung Gewerbesteuer
In der Bewirtschaftungsphase geht es vor
allem darum, eine unnötige Belastung mit
Gewerbesteuer zu vermeiden. Hier bieten
sich im Wesentlichen zwei Möglichkeiten
an. Die erste besteht darin, die Immobilie
im Privatvermögen zu halten, d. h. dass
14
bei grundbesitzenden Gesellschaften die
Immobilie in einer vermögensverwaltenden,
nicht gewerblichen Personengesellschaft
gehalten wird. Dies ist auch eine gute
Option, wenn die Gesellschafter der
vermögensverwaltenden Personengesellschaft zwar grundsätzlich gewerbesteuerpflichtig wären, aufgrund ihrer Ansässigkeit
im Ausland in Deutschland aber keine
Betriebsstätte unterhalten. Denn dadurch,
dass das die Immobilie betreffende Tagesgeschäft auf der Ebene der grundbesitzenden Personengesellschaft angesiedelt
werden kann, können diese Gesellschafter
eine (zur Gewerbesteuerpflicht führende)
Betriebsstätte in Deutschland auch künftig
leicht vermeiden.
Die zweite Möglichkeit besteht in der Inanspruchnahme der sog. erweiterten Kürzung.
Hierdurch können Gesellschaften, die – wie
Kapitalgesellschaften – kraft Rechtsform
gewerbesteuerpflichtig sind und ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten,
ihren Gewerbeertrag um die erzielten Mieterträge kürzen. Das sog. Ausschließlichkeitsk riterium stellt aber in zeitlicher und
sachlicher Hinsicht hohe Anforderungen.
Unter Umständen muss die Gesellschaft,
um die erweiterte Kürzung nutzen zu
können, schädliche Betriebsvorrichtungen
(die steuerlich nicht zum Grundbesitz
zählen) auf einen Dritten übertragen. Ferner
muss die ausschließliche Grundbesitzverwaltung das gesamte Erhebungsjahr erfolgen, was insbesondere im Verkaufsfall
entsprechende Gestaltungen (wie z. B. eine
Anwachsung etc.) erforderlich machen kann.
zu 95 % des Veräußerungsgewinns von der
Körperschaft- und Gewerbesteuer freigestellt. In der Regel wird dieser Steuervorteil
jedoch zum Teil an einen Erwerber in Form
eines geringeren Kaufpreises weitergegeben, weil sich beim Erwerb von Kapitalgesellschaftsanteilen die Anschaffungskosten
nicht in einem höheren Buchwert der
Immobilie (kein sog. Step-up) widerspiegeln
und infolgedessen der Erwerber zum einen
kein erhöhtes Abschreibungspotential
hat und zum anderen bei der Weiterveräußerung im Wege des Asset Deals einen
höheren (steuerpflichtigen) Veräußerungsgewinn erzielen wird.
Exit
Beim Exit sollte es – wenn möglich – das
Ziel sein, eine Besteuerung des Veräußerungsgewinns zu vermeiden. Wenn eine
Immobilie privat oder in einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft
gehalten wird, kann die Immobilie grundsätzlich nach Ablauf von 10 Jahren steuerfrei veräußert werden. Bei der Ermittlung
des Anschaffungs- und Veräußerungstermins ist regelmäßig auf den Zeitpunkt des
obligatorischen Rechtsgeschäfts und nicht
auf den Nutzen-Lastenwechsel abzustellen.
Ob innerhalb der 10 Jahre umfangreiche
Renovierungen vorgenommen wurden,
ist für die Berechnung der Zehnjahresfrist
unerheblich. Allerdings kann die kurz
nach einer umfangreichen Renovierung
erfolgende Veräußerung unter Umständen
einen steuerpflichtigen gewerblichen Grundstückshandel begründen.
Jan Evers
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Steuerrecht
Trinavis GmbH & Co. KG
T + 49 30 89 04 82 -163
[email protected]
Wird die Immobilie von einer Kapitalgesellschaft gehalten, kann durch einen Share
Deal eine Besteuerung auf den Veräußerungsgewinn drastisch reduziert werden.
Abhängig von der Rechtsform der Gesellschaft und der Beteiligungshöhe sind bis
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Nr. 1 | 2015
Immobilienbrief
Finanzierungsopportunitäten im
Niedrigzinsumfeld
Der Immobilienmarkt wird in diesen Tagen
vor allem durch die niedrigen Zinsen, die
hohe Liquidität, auch aus dem Ausland,
der Konzentration auf Core-Standorte und
der Suche nach neuen Asset-Klassen
angetrieben. Die Finanzierungskonditionen
bleiben scheinbar stabil. Was sich am
Markt allerdings beobachten lässt, ist der
Verzicht auf Tilgung, Kalkulation mit zu
geringer Kapitaldienstfähigkeit, tendenziell
höhere Beleihungsausläufe, der Verzicht
auf Zinssicherungsgeschäfte und eine
Finanzierung von Objekten jenseits der
Core-Lagen. Das alles zeigt die steigende
Risikobereitschaft von Investoren und
führt zu einem höheren Risikopotenzial.
Immobilienfinanzierung 2.0
Auch wenn der Pfandbrief als langweilig
gilt, ist diese Finanzierungsmöglichkeit
solide und sicher, denn der Pfandbrief hat
noch nie einen Ausfall erlebt. Die hohe
Kreditqualität der Deckungsmassen wird
durch konservative Sicherheitenprüfung
gewährleistet. Und die fristenkongruente
16
langfristige Mittelbereitstellung ohne
staatliche Garantien fördert die risikogerechte Bepreisung der Darlehen durch
den Kapitalmarkt.
Auch Kreditfonds finanzieren Unternehmen,
Immobilien, Forderungen und Infrastrukturprojekte. Aktuell existieren in Europa
laut Schätzung des europäischen Fondsverbands INREV (European Association
for Investors in Non-Listed Real Estate
Vehicles) zirka 37 Fonds mit einem Eigenkapital von rd. 28 Milliarden Euro. Dieses
Volumen reicht in der Regel nicht aus,
um Risiken zu diversifizieren. Das hat zur
Folge, dass die Risikoprämien und dementsprechend die Finanzierungszinsen steigen.
Investoren suchen deshalb zunehmend
nach Marktnischen oder einer Nachrangfinanzierung. Alternative Investmentfonds,
die in Großbritannien bereits etabliert
sind, werden in Deutschland jedoch noch
als fraglich eingestuft, auch wenn einige
Beschränkungen in Deutschland
erst kürzlich aufgehoben wurden.
Laut dem Trendbarometer der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Ernst & Young erwarten
72 % der befragten Immobilienspezialisten,
dass der Verbriefungsmarkt 2015 weiterhin
an Bedeutung gewinnen wird. Sieben von
zehn Experten sind der Meinung, dass
auch alternative Finanzierungsquellen wie
Versicherungen, Pensionskassen, Debt
Funds und Mezzanine-Kapital einen rele
vanten Marktanteil erobern werden. Zwei
Drittel der Befragten gehen davon aus,
dass Unternehmensanleihen auch 2015
ein wichtiges Finanzierungsinstrument für
Immobiliengesellschaften darstellen.
Niedriges Zinsniveau ermöglicht
hohe Tilgung
Ein Praxisbeispiel zeigt, welchen Weg ein
international agierendes Family Office
gegangen ist, das grundsätzlich auf eine
langfristige Anlagestrategie setzt. Dieses
Family Office hält in einer Region, in der
es eine Universität gibt und die eine hohe
Kaufkraft hat, ein Wohnportfolio mit ca.
2.500 Wohneinheiten. Die Objekte sind zu
rd. 90 % vermietet. Auch die Vermietungshistorie ist stabil. Die Jahreskaltmiete
beträgt 7 Millionen Euro; die Bewirtschaftungskosten machen 20 % aus und insgesamt liegt der Marktwert dieses Wohnportfolios bei 100 Millionen Euro.
Standardmäßig würde eine Finanzierung
über die Berlin Hyp zu einem Loan-To-Value
Ratio (LTV), also der Beleihungsauslauf,
auf 75 % laufen, was einem maximalen
Kreditrisiko entspricht. Nach den üblichen
Finanzierungsparametern würden 2 %
Tilgung vereinbart werden. Beim Exit nach
10 Jahren würde der LTV auf dann 60 %
fallen. Und die Kapitaldienstfähigkeit,
also die Fähigkeit, zukünftig ausreichend
Cashflow zu generieren, um den Kapital-
dienst aller Verbindlichkeiten aus operativer
Liquidität vollständig und fristgerecht zu
bestreiten, wäre größer als 8 %.
Die strategische Zielsetzung des Family
Offices war eine planmäßige Refinanzierung
des Bestandsdarlehens in Höhe von ca.
55 Millionen Euro mit langfristiger Zinssicherung. Zudem sollte perspektivisch das
gebundene Eigenkapital (rd. 30 Millionen
Euro) freigesetzt werden, damit es
für künftige Zukäufe zur Verfügung steht.
Als alternative Finanzierungslösung bot die
Berlin Hyp dem Family Office ein langfristiges Darlehen (ca. 75 Millionen Euro) mit
fünfzehnjähriger Zinsbindung an sowie ein
kurzfristiges Darlehen (ca. 10 Millionen
Euro), das variabel verzinst wird und volle
Tilgung ermöglicht durch den aus dem
niedrigen Zinsniveau resultierenden Liquiditätsüberschuss. Dank dieser gestaffelten
Tilgungsstruktur konnten alle Überschüsse
zur Tilgung eingesetzt werden. So hatte der
Investor schneller Kapital zur Verfügung, um
weitere Investitionen zu tätigen und tauschte
diese gegen die künftigen Ausschüttungen,
die zur Tilgung verwendet wurden.
Bei relativ hohen Ausläufen empfiehlt
sich generell, das niedrige Zinsniveau als
Chance zu nutzen und höhere Tilgungen
zu vereinbaren, damit bei Ablauf der Zinsb indung eine ausreichend hohe Kapitaldienstfähigkeit besteht.
Markus Beran
Leiter Zentrale Betreuung Ausland
Berlin Hyp AG
T + 49 30 25 99 -5710
[email protected]
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Nr. 1 | 2015
Immobilienbrief
N
eue Chancen durch regulierte
Investmentvehikel
Flexibilität sowie zügige und effiziente
Die zunehmende Regulierung des InvestEntscheidungswege. Denn Immobilien sind
mentmarktes in den vergangenen Jahren
in der aktuellen Marktphase mehr denn je
hat einerseits zu einer Einengung der
als Anlageobjekt gefragt. Es gilt schnell zu
Anlagemöglichkeiten über „unregulierte
sein, um sich im Wettbewerb um die besten
Anlagevehikel“ geführt, andererseits aber
Objekte durchzusetzen. Eine entsprechende
auch zu einer weiteren Professionalisierung
Investmentstruktur darf hier nicht zum
der „regulierten“ Investmentbranche. Damit
„ Dealbreaker“ werden.
einher geht ein Trend zur Spezialisierung
auf allen Ebenen der Wertschöpfungskette.
Ein Beispiel hierfür ist die Aufsplittung der
IntReal erste Immobilien-Service-KVG
Wertschöpfungskette in Asset Management
2009 wurde die IntReal als erste deutsche
und Fondsadministration (Master-KVG).
Service-KVG gegründet, die sich ausDer Ansatz ist bereits seit Jahrzehnten im
schließlich auf die Assetklasse Immobilien
Wertpapierbereich etabliert. Eine Novelle
spezialisiert hat. Zu den Kernaufgaben der
des Investmentgesetzes aus dem Jahr
IntReal gehören die Sicherstellung aller
2007 machte den Weg für diesen Ansatz
investmentrechtlichen Aufgaben und
auch im Immobilienbereich frei.
Auflagen für den Betrieb und das Management einer KVG sowie das Management
Seitdem setzt sich der durch die IntReal
der von ihr aufgelegten Fonds.
International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH (IntReal) im Immo
Regulierung ist das Tagesgeschäft
bilienbereich als „Service-KVG“ erstmalig
der Service-KVG
positionierte Ansatz am Markt immer mehr
durch. So hat sich etwa bei offenen ImmoSeit dem 22. Juli 2013 bildet das Kapitalbilien-Spezialfonds der Anteil des durch
anlagegesetzbuch (KAGB) die gesetzliche
konzernfremde Portfoliomanager verwalteten
Grundlage für alternative Investmentfonds
Vermögens am Gesamtvermögen innerhalb
in Deutschland. Die Einhaltung der
der vergangenen 4 Jahre verdreifacht
Vorgaben, beispielsweise im Hinblick auf
und lag Ende 2014 bei 9 % (Quelle: BVI;
Reporting, Risikomanagement und FondsInvestmentstatistik offene Immobilienadministration, haben einige FondsanSpezialfonds zum 31.12.2014).
bieter vor hohe Hürden gestellt und auch
die Frage aufgeworfen, inwiefern es Sinn
Eine Service-KVG bietet auch für Family
macht, sich mit den stetig ändernden
Offices die Möglichkeit, Investment
gesetzlichen Vorgaben tagtäglich auseinanstrukturen aufzusetzen, die sowohl den
derzusetzen, anstatt diesen Bereich an ein
gegebenenfalls unumgänglichen neuen
spezialisiertes Unternehmen auszulagern.
Regelungen des Kapitalanlagegesetzes
entsprechen und trotzdem deren hohen
Ansprüchen an professionellem, unter
nehmerisch geprägtem und risikobewusstem Handeln gerecht werden. Gleichzeitig
gewährleisten sie ein großes Maß an
18
Geschlossene und offene Vehikel für
Family Offices
Eine Service-KVG fungiert als Berater
und zeigt Wege für Anlagen im regulierten
Investmentmarkt auf. Je nach Anlage
strategie, steuerlichen Aspekten, Fonds
volumina und Immobiliensegmenten,
aber auch unter Berücksichtigung von
Reporting-Anforderungen, muss die Wahl
des Anlagevehikels abgewogen werden.
So stehen Family Offices beispielsweise
vor der Wahl, als privater oder (semi-)
professioneller Anleger zu agieren. Wer
sich als (semi-)professioneller Anleger
im Bereich der offenen Immobilienfonds
bewegt, kann den Vorteil der Gewerbe
steuerfreiheit genießen. Darüber hinaus
bieten sich die Investmentstrukturen
eines geschlossenen AIF (Alternative
Investmentfonds) in Form der InvestmentAG oder der Investment-KG an; als
Einzelmandat ebenso wie für Club Deals.
Eine Service-KVG übernimmt diese Auf
gaben für ihre Kunden und hilft bei Investorenqualifikation und -vorgaben. Dabei
prüft sie, ob Ausnahmen und Übergangs
lösungen als Grundlage für ein nachhaltiges
Geschäftsmodell ausreichend und tragbar
sind. Zudem wird das Selbstverständnis
hinsichtlich der Investorenklassifizierung
durchleuchtet. Für Vermögensverwalter
und Family Offices als „Unternehmer“
sind zwar alle operativen Gesellschaften
als – investmentrechtlich unregulierte –
Anlagev ehikel denkbar. Hier tragen sie
jedoch immer das volle unternehmerische
Risiko bei der Gewerbesteuerpflicht, der
Zinsschranke oder den Bilanzierungsund Ausschüttungsvorschriften sowie bei
zukünftig anstehenden Fragen bei Todesund Erbschaftsfällen.
Im Rahmen des Partnerfonds-Modells
übernimmt die Service-KVG die vollständige
Fondsadministration sowie formal das
Portfolio Management (Portfolio Supervision),
um gegenüber der BaFin als lizenzierte und
haftende Kapitalverwaltungsgesellschaft
auftreten zu können. Alle Geschäftsvorfälle
werden detailliert geprüft und mit dem
Kunden abgestimmt. Das Immobilienmanagement und die Steuerung des Portfolios
obliegen dem Kunden bzw. dem von ihm
beauftragten Asset Manager. Die Kosten für
Beratungs-, Management- und Administrationsleistung werden nach verschiedenen
Kriterien wie Investitionsvehikel, Immobiliensegment oder Fondsvolumina festgelegt.
IntReal – einer der führenden
Anbieter
Ende Juni 2015 administrierte IntReal 55
Fonds mit zusammen rd. 450 Liegen
schaften und einem Immobilienvermögen
von 8,8 Milliarden Euro. Die IntReal bietet
ihre Leistungen in drei Servicefeldern an:
Partnerfonds, Multi-Assetmanager-Fonds
und Geschäftsbesorgung. Dabei betreut
IntReal 30 Partnerfonds mit 3,8 Milliarden
Euro Assets under Administration (AuA).
Im Bereich der Multi-Assetmanager-Fonds
betreut IntReal zwei Mandate für je einen
institutionellen Investor. Im Bereich der
KVG-Geschäftsbesorgung hat die IntReal
ein Mandat für 23 Fonds mit 5 Milliarden
Euro Assets under Management (AuM).
Michael Schneider
Geschäftsführer
IntReal International Real Estate
Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH
T + 49 40 32 82 34 00
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Über uns
Trinavis ist ein mittelständisches Berliner
Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsunternehmen mit über 250 Mitarbeitern.
Unsere Wirtschaftsprüfer, Steuerberater
und Rechtsanwälte bieten Lösungen aus
einer Hand für die Rechnungslegung sowie
steuerrechtliche und betriebswirtschaftliche
Fragestellungen. Darüber hinaus begleiten
wir Investoren und Banken bei Unternehmenstransaktionen, Unternehmensfinanzierungen und Restrukturierungen.
Veranstaltungshinweise
Save the date
Trinavis Mandantenseminar
Steuern & Bilanzen 2015 / 2016
1. Dezember 2015, Berlin
Besuchen Sie uns auf der
EXPO REAL
5. – 7. Oktober 2015 in München am
Gemeinschaftsstand Berlin-Brandenburg
Halle B2 // Stand 420
T + 49 30 89 04 82 - 239
Zu unseren Mandanten zählen viele Unternehmen aus der Immobilienbranche. Seit
mehr als vierzig Jahren vertrauen Projektentwickler, Grundstückseigentümer,
Fondsgesellschaften und Investoren auf
die Kompetenz unserer Berater.
Als Mitglied von Crowe Horwath Inter
national, einem international führenden
Netzwerk unabhängiger Wirtschafts
prüfungs- und Steuerberatungsgesell
schaften, sind wir Ansprechpartner für
internationale Unternehmen, die Frage
stellungen in Deutschland haben. Gleichzeitig bieten wir unseren international
ausgerichteten deutschen Mandanten
Ansprechpartner und fachliche Expertise
in über 120 Ländern.
H erausgeber
Trinavis GmbH & Co. KG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft
R edaktion
Jan Evers
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Heidemarie Wagner
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