Nr. 1 | 2015 Immobilienbrief Immobilieninvestments in Deutschland I. Marktumfeld und Perspektiven für Immobilieninvestoren 03 Investmentchancen und -risiken in Deutschland 06 Werttreiber und Risiken bei Wohnungsportfolien 09 Assetklasse Büro- und Handelsimmobilien 11 Hotels als neue Assetklasse in Deutschland II. Strategien zur Renditeoptimierung 13 Optimierte Besteuerung bei Immobilieninvestitionen 16 Finanzierungsopportunitäten im Niedrigzinsumfeld 18 Neue Chancen durch regulierte Investmentvehikel Audit | Tax | Advisory Nr. 1 | 2015 Immobilienbrief L iebe Leserinnen und Leser, mit unserem Immobilienbrief informieren wir Sie über aktuelle Entwicklungen und Themen der Immobilienwirtschaft. Die vorliegende Ausgabe zeigt das Marktumfeld und die Perspektiven für Immobilieninvestments in Deutschland sowie mögliche Strategien zur Renditeoptimierung. Der deutsche Immobilienmarkt bietet aktuell und nach unserer Einschätzung noch auf längere Sicht attraktive Investitionsmöglichkeiten. Deutlich gesunkene Renditen in den Anleihen- und Aktienmärkten haben die komparativen Vorteile von Immobilieninvestments gesteigert. Zugleich bewirken die demographische Entwicklung und die sinkende Halbwertszeit von Immobilien eine Erhöhung der Risikopotentiale. 02 Diese Thematik haben wir gemeinsam mit Geschäftspartnern im Rahmen einer sehr positiv aufgenommenen Veranstaltung für institutionelle Immobilieninvestoren, Family Offices und Vermögensverwaltungen näher beleuchtet. Hiermit wollen wir darüber berichten und Ihnen einen umfassenden Überblick zu den aktuellen Chancen und Risiken des deutschen Immobilienmarktes liefern, um Opportunitäten nutzen zu können. Wir wünschen Ihnen eine anregende Lektüre. Gerne stellen wir bei Bedarf den Kontakt zu den Autoren her. Ihre Immobilienbrief-Redaktion I . Marktumfeld und Perspektiven für Immobilieninvestoren I nvestmentchancen und -risiken in Deutschland Immobilienkonjunktur folgt stets der allgemeinen Konjunktur. Die Entwicklung der Immobilienmärkte in Deutschland reagiert somit auf die Zinsentwicklung, den demographischen Wandel, die Zu wanderung und das gestiegene Einkommen in der Bevölkerung aber auch auf weltweite Tendenzen. Als exportorientierter Markt ist Deutschland ausgesprochen international orientiert und vor allem abhängig vom wirtschaftlichen Aufschwung der Vereinigten Staaten von Amerika (USA). robuste US-Konjunktur und Schwächen in den Finanzmärkten lassen die US-Notenbank mit der Zinswende zögern. Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) der USA ist kurzzeitig um -0,2 % gesunken. Dieses ist Saisonfaktoren und dem Saisonbereinigungsverfahren geschuldet. Gleichwohl verharrt das US-Wachstum mit real gut 2 % deutlich unter seinem Vor-Krisen-Pfad. Der ehemalige US-Finanzminister Summers empfindet dieses Wachstum angesichts der Billionen-Injektionen aus der US-Geldund -Fiskalpolitik als enttäuschend. Zwar ist der Konsum aufgrund guter Beschäftigungs- und Gehaltszahlen robust; doch bleiben die Investitionen und die Exporte relativ schwach. Barack Obama verkündete 2009 im Angesicht der Krise und nach Jahrzehnten der Deindustrialisierung die Reindustrialisierung und die Verdoppelung der Exportquote. Doch so einfach ist dies nicht; hat doch niemand auf dem Weltmarkt auf US-Produkte gewartet. Die noch wenig Deutschland bleibt die Lokomotive im Euroland In Deutschland läuft die Konjunktur zumeist über einen Impuls vom Export, der sich dann auf den Konsum und erst danach auf die Investitionen überträgt. Für 2015 erwarten wir ein BIP-Wachstum von 1,8 %, was für Deutschland ein robustes Wachstum ist. Dennoch bleiben die Investitionen auch hierzulande sehr schwach. Insgesamt ist die Konjunktur im Euroland auf einem guten Kurs. Alle Länder, bis auf Griechenland, verzeichnen Zuwächse. Ausreißer im positiven Sinn sind Spanien und insbesondere Zypern. Beide haben sehr robuste Wachstumsraten. Die Arbeitslosigkeit in Spanien geht zurück. Auch Frankreich zieht langsam nach. Im Vergleich dazu war das Wachstum in Deutschland überraschend verhalten. Diese heterogene Lage macht es der Europäischen Zentralbank (EZB) nicht leicht, die Konjunktur zu steuern. Die EZB wird wegen ihrer aktuellen Konjunkturmaßnahmen viel kritisiert. Aber im Gegensatz zur US-Notenbank (FED), die 03 Nr. 1 | 2015 Immobilienbrief ihre Bilanzsumme seit der Finanzkrise 2008 verfünffacht hat, betreibt EZB-Chef Mario Draghi mit einer Bilanzsteigerung um das 2,5-fache eine eher konservative Politik. Expansive Geldpolitik wird von allen Staaten praktiziert. Nur fragen sich deutsche Entscheider, ob diese Geldpolitik nachhaltig ist. Die fatale Wirtschaftslage Griechenlands beispielsweise wird durchaus als großes Problem für die Entwicklung in Europa empfunden, weil die Kapital märkte glauben, dass bei einer griechischen Staatspleite andere Länder ebenfalls in Mitleidenschaft gezogen werden. Im Gegensatz zu den USA mit einer zentralen Regierung und Fiskalpolitik, ist die EUFiskalpolitik nationalstaatlich verfasst. Das heißt, nationale Schulden müssen national getragen werden. Spannungen entstehen, wenn die Schuldenlage einzelner Länder unter einem einheitlichen Währungsmantel stattfindet. Die Währung übt dann erhebli04 chen Anpassungsdruck aus. Dank neuer EU-Institutionen, z. B. dem ESM und Fortschritten bei wettbewerbsverbessernden Strukturreformen haben Portugal und Irland sich komplett entkoppelt. Das heißt, auch bei einem Grexit kann eine Ansteckung Portugals verhindert werden. Viele Faktoren wirken sich auf Investitionsentscheidungen aus Inflation und Inflationserwartungen sind im Euro-Raum derzeit vor allem energiegetrieben. Mit den derzeit wieder anziehenden Ölpreisen steigt auch die Inflationsrate. Zudem hat die EZB in den vergangenen Monaten im großen Stil Staatsanleihen gekauft, um ihrerseits die Kreditvergabe anzutreiben, die Konjunktur und damit die Inflation in der Euro-Zone anzukurbeln. In diesem Umfeld stieg überraschend die Rendite von Bundesanleihen in kurzer Zeit von 0,07 % auf 0,8 % an. Ob dieser verhältnismäßig große Sprung die Zinswende ist, bleibt allerdings fraglich. Investoren führen an, dass in Anbetracht einer zehnjährigen Zinsbindung Bundesanleihen immer noch unattraktiv sind. Sie bevorzugen Aktien, da oftmals Dividenden als die neuen Zinsen angesehen werden. Ein weiterer Faktor für Investitionsentscheidungen ist die Demographie. Die Zuwanderung nach Deutschland ist ein treibender Faktor. Allein in Berlin gibt es pro Jahr 45.000 Nettozuwanderer. Entsprechend wächst der Wohnungsbedarf insbesondere in den Metropolen, wo es mehr Beschäftigungsmöglichkeiten und enge Netzwerke für Zugewanderte gibt. Prognosen zeigen, dass bis 2025 pro Jahr 256.000 Wohnungen gebaut werden müssten, um eine Versorgung zu gewährleisten. Extremer Bedarf besteht in Berlin, der in keinem Verhältnis zu den derzeitigen Baufertigstellungen und Baugenehmigungen steht. Hamburg plant hier vorausschauender. Dennoch bleibt auch dort die Unterversorgung bestehen. Hinzu kommt, dass in Deutschland die Anzahl der Haushalte trotz allgemeinem Bevölkerungsrückgang zunimmt, da die Haushaltsgröße abnimmt. Auch dies treibt den Wohnungsbedarf. Nach wie vor fließen enorme Geldsummen in Deutschlands Wohnungsmärkte. Das Investmentvolumen in Wohnportfolios ist 2015 weiter gestiegen – um 87,5 % im Vergleich zum Vorjahr. Die Cashflow-Rendite Objekt (5,3 % OCFR) macht im Vergleich zur Wertänderungsrendite (0,7 % WÄR) das tragende Element der Gesamtrendite (6 %) aus. Kommt eine Immobilienblase? Wie Statistiken bestätigen, sind die Preise im deutschen Wohngewerbe weiterhin nach oben gerichtet. Im Vergleich zu den Immo- bilienpreisen im restlichen Euro-Raum sind sie jedoch immer noch sehr gering. Berlins Niveau ist in keiner Weise mit Pariser und Londoner Preisen vergleichbar. Auch beim Blick auf den spanischen Markt wird sofort deutlich, dass das, was Deutsche im eigenen Land als „heiß gelaufen“ empfinden, in Valencia noch als „kühl“ gilt. Es gibt hierzulande immer noch zahlreiche Standorte, wo Preise und Renditechancen niedrig sind und bleiben werden. Dennoch kann es gut sein, sich vorsichtig auch jenseits der Toplagen umzuschauen. Denn in vereinzelten Lagen bewegt sich Deutschland tatsächlich auf hohem Niveau. Deutschland ist für Investoren in der noch nicht beendeten Finanzmarktkrise ein sicherer Hafen. Die Flucht aus dem Geld in Betongold verzerrt die Preise, da diese Währungsflucht meist nicht nach Rendite fragt. Die schwachen Renditeaussichten in anderen Assetklassen treiben den Betongoldeffekt weiter voran. Die große Nachfrage aber führt zu steigenden Preisen und Mieten, insbesondere in führenden deutschen Metropolen. Trotz teils hohem Preisniveau und beginnendem Hype kann meines Erachtens nicht von einer „Blase“ gesprochen werden. Die Immobilienfinanzierung in Deutschland ist stabil dank konservativer Politik, hohem Eigenkapitalanteil und einem geringen Bankenrisiko im Vergleich zu anderen Ländern. Dass München aus der Sicht Hannovers sehr teuer wirkt, verwundert niemanden. Vieles ist demnach, neben der Lage, eine Frage der Perspektive. Torsten Windels Chefvolkswirt NORD / LB Norddeutsche Landesbank Girozentrale T + 49 511 36 12 008 [email protected] 05 Nr. 1 | 2015 Immobilienbrief W erttreiber und Risiken bei Wohnungsportfolien Lage, Lage, Lage ist sicherlich einer der wichtigsten Aspekte bei einer Immobilienbewertung. Darüber hinaus entscheiden weitere exogene und endogene Kriterien, wie ein Objekt angemessen beurteilt werden kann. Und sie gewinnen zunehmend an Bedeutung. Zu den äußeren Faktoren zählen: // d ie gesamtwirtschaftliche Entwicklung // d ie demographische Entwicklung // E rwerbstätigkeitskennziffern und das Einkommensniveau // Z ins- und Preisentwicklung // R endite von Drittanlagen // N eubautätigkeiten // W ohntrends // R egularien Ein wesentlicher Werttreiber rund um die Immobilie selbst ist der nachhaltige NettoCashflow. Um diese bereinigte Kennzahl zu ermitteln, muss kalkuliert werden, wie viele liquide Mittel aus der Miete nach Abzug der Kosten, auch der Finanzierungskosten, nach Rücklagendotierung für Instandhaltungen und nach Steuerzahlungen letztendlich aus der Immobilie in einer bestimmten Periode gewonnen werden können. Das wiederum hängt von verschiedenen Erfolgsfaktoren ab, wie der Lage, dem Zustand des Objekts, dem Property Management, den Finanzierungskonditionen sowie dem Controlling. Ein häufiger Fehler bei der Bewertung von Immobilien und der Bewertung von Cashflows ist, die aktuelle Ertragssituation einfach fortzuschreiben, quasi diese als ewige Rente zugrunde zu legen. Standorte unterliegen jedoch dem Wandel; die 06 äußeren Faktoren ändern sich. Der Prognose der wertbestimmenden Faktoren im Zeitverlauf kommt somit eine hohe Bedeutung zu. Das Umfeld entscheidet über die Wertentwicklung Beim Blick auf das Umfeld der Immobilie sollte vor allem geprüft werden: Befindet sich die vermeintlich richtige Immobilie, mit der richtigen Größe und Ausstattung in der richtigen Lage? Das ist für Außenstehende nicht immer auf den ersten Blick erkennbar. In Dortmund und Wuppertal beispielsweise, wo Abwanderungen zu verzeichnen sind, gibt es zahlreiche Leerstände. Der Stadtteil Döhren in Hannover wiederum war ursprünglich ein klassisches Arbeiterviertel. Heute ist der Stadtteil bei jungen Akademikern beliebt. Universitäten und Arbeitsplätze beeinflussen die zukünftige Entwicklung eines Standorts erheblich. In Berlin-Adlershof, einem der modernsten Technologieparks Deutschlands mit zehn außeruniversitären Forschungseinrichtungen, sechs Instituten der HumboldtUniversität und rund tausend Firmen, entstehen viele neue Arbeitsplätze. Die Mieten in solchen arbeitsplatznahen Wohnquartieren steigen an. Es ergeben sich Mikrostandorte mit hohem Standortpotenzial. Doch was für das eine Viertel gilt, trifft nicht ohne Weiteres für die Nachbarschaft zu. Selbst der Kurfürstendamm muss bei Investitionsanalysen noch einmal gegliedert werden. Die Zugrundelegung einer Makrolage in Berlin ist häufig nicht ausreichend aussagekräftig. Die Berliner Bezirke Neukölln und Friedrichshain-Kreuzberg beispielsweise umfassen 600.000 Einwohner, somit deutlich mehr Einwohner als Hannover. Niemand würde behaupten, dass jeder Stadtteil in Hannover identisch ist. Selbst einzelne Straßenseiten haben nicht selten unterschiedliche Qualitäten. Darum empfiehlt es sich, zu beobachten, was sich an den Standorten entwickelt. Sanierung ist kein Allheilmittel Ein wichtiger Einflussfaktor auf die Wertentwicklung ist der Anteil an Neubauten. Wenn es in Relation zur Einwohnerentwicklung viel Neubau gibt, ergibt sich ein Druck auf die Mieten. Auch die Immobilienausstattung spielt eine entscheidende Rolle. Dabei ist zu bedenken, dass ihre Halbwertzeit immer weiter sinkt. Früher musste und konnte eine Einrichtung 30 Jahre lang halten. Heutzutage sind wesentlich schneller Erneuerungen erforderlich, weil Mieter unzeitgemäße Ausstattungen kaum noch akzeptieren. Eine altmodische Ausstattung wirkt sich somit negativ auf den Wert der Immobilie aus. Doch auch Renovierungsvorhaben sollten differenziert betrachtet werden, da die Anforderungen der Mieter und die damit durchsetzbaren höheren Mieten stark vom Standort abhängen. So kann nur davor gewarnt werden, in Problemvierteln wie Berlin-Neukölln eine Wohnung aufwändig auszubauen. Bei hohen Quadratmeterpreisen wird es schwer, in diesen Lagen Mieter zu finden. Generell sollte auf Luxusinvestitionen verzichtet werden, schon allein wegen der Mietpreisbremse. Die Mietpreisbremse 07 Nr. 1 | 2015 Immobilienbrief kann das Wertwachstum einer Immobilie deutlich drosseln. Größtes Risiko besteht derzeit vor allem im Osten Berlins. Der Mietspiegel liegt dort bei 4,86 Euro pro Quadratmeter. Tatsächlich werden jedoch bereits durchschnittlich 7,00 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese enorme Differenz zum Mietspiegel (44,5 %) verhindert weiteren Wertzuwachs. Doch auch die Mietpreisbremse muss differenziert betrachtet werden. Sie ist nicht überall ein Hindernis. In Düsseldorf beispielsweise liegen die Werte nicht so weit auseinander. Die Angebotsmiete (8,27 Euro pro Qua dratmeter) weicht dort kaum vom Miet spiegel (7,55 Euro pro Quadratmeter) ab. In Dortmund hing egen wäre mancher Vermieter froh, den Quadratmeterpreis des Mietspiegels (6,00 Euro) zu bekommen. Hinzu kommt, dass besondere Einrichtungen, wie etwa zwei Bäder oder Edelstahlgeländer im Treppenhaus, im Mietspiegel nicht berücksichtigt werden. Dennoch fallen Gebäudequalität und Ausstattung beim Kauf mit ins Gewicht. 2007 haben relativ viele ausländische Investoren keine vernünftige Risikoprüfung (Due Diligence) durchgeführt. Bei der späteren Analyse der erworbenen Wohnungen stellte sich dann heraus, dass es zwingend erforderlich ist, ausstehende Instandhaltungen nachzuholen. Bei hohen Renovierungskosten kann ein noch so niedriger Einstiegspreis gleichwohl noch zu hoch sein. Deshalb muss bei einer Cashflow-Berechnung stets mit einkalkuliert werden, welcher Renovierungsbedarf in der Folgezeit entsteht. Zudem sollten sich Investoren fragen, ob bei unrenovierten Objekten die Miete schon dem Markt angepasst wurde und welche marktseitigen und rechtlichen Mieterhöhungspotenziale zur Amortisation der Renovierungskosten überhaupt gegeben sind. 08 Gute Betreuung ist bares Geld Ein weiterer wichtiger Aspekt bei der Im mobilienbewertung ist das Property Management. Eine Immobilie muss gut verwaltet werden, um Leerstände, Mietm inderungen und Mietausfälle zu vermeiden. Wenn beispielsweise ein Family Office als Investor weit entfernt von der Immobilie ansässig ist, werden Probleme rund um die Vermietung und die Mieterbetreuung sowie erforderliche Reparaturen oft nicht schnell genug erkannt und die Außenstände steigen an. Wenn das Mieterk lientel beispielsweise keine Rücklagen hat, um Nebenkosten nachzuzahlen, muss der Vermieter lange seinem Geld hinterherlaufen. Das ist nicht wenig. Immerhin macht die sog. „zweite Miete“ inzwischen 30 % bis 40 % der Bruttomiete aus. Bei hoher Fluktuation wiederum muss in kurzen Zeitabständen immer wieder renoviert werden, was sich ebenfalls negativ auf den Cashflow auswirkt. Die Bewertung einer Immobilie bleibt deshalb nicht bei der Nettokaltmiete stehen, sondern erfordert ein gutes Kostenmanagement und damit ein gutes Property- und Forderungsmanagement. Gutes Propertymanagement wirkt sich zudem positiv auf die Finanzierung aus. Denn Banken sind sehr kritisch geworden. Teilweise können bei Darlehensverhandlungen durch das Vorweisen einer professionellen Betreuung bis zu zwanzig Basispunkte beim Zinssatz gewonnen werden. Auch das sollte bei der Cashflow-Berechnung mit berücksichtigt werden. Dr. Gunter Franzke Wirtschaftsprüfer, Steuerberater Trinavis GmbH & Co. KG T + 49 30 89 04 82 - 4 55 [email protected] A ssetklasse Büro- und Handelsimmobilien Der deutsche Investmentmarkt für die Assetklasse Büro- und Handelsimmobilien kann sich derzeit durchaus sehen lassen. Das Transaktionsvolumen bei Büroimmobilien lag im ersten Quartal 2015 bei 3,88 Milliarden Euro und übertraf den zehnjährigen Durchschnitt damit um fast die Hälfte. Retail-Objekte konnten mit 3,76 Milliarden Euro Transaktionsvolumen und einer Steigerungsrate um 25 % im Vergleich zum Vorjahr ebenso gut punkten. Auch die Spitzenmieten in den Top-Standorten und Oberzentren legen seit 2009 um über 10 % zu. Allerdings kam die Netto-Anfangsrendite an den Big-Six-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München) dieses Jahr durchschnittlich nur auf 4,42 % und ist wieder auf den Tiefstand von Mitte 2007 gefallen. In Münchner Top-Lagen erwirtschafteten Premium Geschäftshäuser sogar nur 3,5 % als Netto-Anfangsrendite. Der Spread entspricht somit wieder früheren Zeiten, nur auf anderem Niveau. Viele in- und ausländische Investoren setzen somit weiterhin auf diese Asset klasse. Auch Versicherungen und Pensionskassen präferieren Büro- und Handelsimmobilien. Denn die Finanzierungszinsen bewegen sich auf einem Niveau, bei dem es sich nach wie vor lohnt einzusteigen. Und die Zahl der Bürobeschäftigten steigt seit einigen Jahren schneller als die Büroflächen. Das war nicht immer so. Es gab Phasen, in denen es keine Objekte gab. Und es gab Phasen, wo es keine Nachfrage gab. Aktuell sind viele Objekte am Markt und die Nachfrage ist groß. Auf den ersten Blick scheint für jeden, der sucht, ein passendes Angebot vorhanden zu sein. Doch der Schein trügt. Dem knappen Angebot attraktiver, moderner Büros steht ein großes Angebot veralteter Flächen gegenüber, die kaum veräußerbar sind. Doch auch dafür gibt es Lösungen. In Düsseldorf beispielsweise wurde ein altes Telekom-Objekt in eine BusinessWG umgebaut mit 48 Zimmern und neuer Küche. Dieses Modell funktioniert auch in anderen Städten; knapper Wohnraum in fast allen Großstädten führt in zunehmendem Umfang zur Konversion leerstehender Büroräume. Branche und Zielrendite bestimmen die Wahl der Lage Für Handelsimmobilien wiederum ist es entscheidend, dass die Konjunktur stabil ist, die Gehälter steigen und Konsumfreude vorhanden ist. Dabei ist es einerlei, ob der Einkauf online oder im Laden erfolgt. Denn auch ein Ladengeschäft muss dem Wandel folgen. Teils wirkt sich Onlineshopping bereits auf die Ladenausstattung aus. Über ein iPad vor Ort kann beispielsweise geprüft werden, ob der gewünschte Artikel auch in anderen Farben und Größen erhältlich ist, den man sich dann nach Hause zustellen lassen kann. Wie viel Fläche muss dem Handel also wo zur Verfügung stehen? Seit dem 25. September 2014 gibt es z. B. neben dem stark frequentierten Potsdamer Platz das neue Einkaufszentrum LP12 Mall of Berlin am Leipziger Platz mit rund 270 Ladengeschäften. Der Branchenmix des Quartiers bildet einen deutlichen Schwerpunkt der markenbezogenen Bekleidungsmode. Es zeigt, dass Top-Retailer immer noch in die Toplagen wollen. Dior beispielsweise besteht in Düsseldorf auf eine Niederlassung in der Königsallee, auch wenn dort horrende Mieten gezahlt werden müssen. Marken wie Dior brauchen einen bedeut 09 Nr. 1 | 2015 Immobilienbrief samen Flagstore. Andere Einzelhändler freuen sich über Frequenz. Dafür reicht auch eine 1B-Lage. Der rückläufige Trend bei der Flächen produktivität ist derzeit gestoppt. Das Verhältnis zwischen Umsätzen und eingesetzter Fläche zieht wieder an. Diese gute Situation des Einzelhandels fußt auf den gestiegenen Einkommen, einem boomenden Städtetourismus sowie den niedrigen Spritpreisen und Zinsen. Das Konsumklima erreicht laut Marktforschungsinstitut GfK wieder das „Vorkrisenniveau“. Zudem werden im Handelsbereich neue Herangehensweisen zugelassen. Es gibt keine zehnjährigen Mietverträge mehr. Mieter wollen flexibel bleiben. Investoren beurteilen eine Einzelhandels immobilie deshalb nach der Umsatzmiet belastung, der sogenannten Occupancy 10 Cost Ratio (OCR), die sich aus mehreren Faktoren zusammensetzt. Dieser Kennwert umfasst den Makro- und Mikrostandort, das Einzugsgebiet, die Kaufkraft-, Wettbewerbs- und Frequenzanalyse sowie die Einschätzung des Umsatzpotenzials des Objektes bzw. der Mieter. Letztendlich zählt, ob Interessenten gefunden werden, die die veranschlagte Miete zahlen können. Oder die Fläche muss anders bewertet werden. Vieles hängt von der Renditeerwartung und der Branche ab. Manche Einzelhändler sind auch an Nebenstand orten erfolgreich. Guido Niesler Geschäftsführer Trinavis Real Estate Consulting GmbH T + 49 211 42 99 67 10 [email protected] H otels als neue Assetklasse in Deutschland Hotels sind in den letzten Jahren stark im Interesse von Immobilieninvestoren gestiegen. Sie gelten mittlerweile als eigene Asset-Kategorie, sogar bei CoreInvestoren, die sich ausschließlich auf der Hotelinvestmentmarkt 8 % des ge samten Gewerbeimmobilienmarktes aus und war letztes Jahr mit Abstand das wachstumsstärkste Segment unter den Gewerbeimmobilien. hochwertige, bestehende Immobilien mit stabilem Cashflow in etablierten Märkten konzent rieren. Vor ein paar Jahren war das noch undenkbar. Doch der Hotelmarkt ändert sich schnell. Vor allem im letzten Jahr stieg das Transaktionsvolumen stark an. Deutschland ist nach Großbritannien der zweitgrößte Hotelinvestmentmarkt Europas mit einem Transaktionsvolumen von 3 Milliarden Euro in 2014, was eine Steig erung von 72 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. 60 % des Gesamt volumens wurden in den Top-5-Städten Berlin, München, Hamburg, Frankfurt und Düsseldorf generiert. Damit macht Die Spitzenrenditen sind in den Top-5- Städten auf 5 % kontinuierlich gesunken. Insbesondere verringerte sich der Abstand zu Bürorenditen auf 50 bis 100 Basispunkte. Daran erkennt man auch das zunehmende Interesse der Investoren für Hotels. Noch überwiegt der Anteil ausländischer Investoren (57 % in 2014). Doch die Assetklasse Hotel lockt mittlerweile auch Versicherungen und Versorgungskammern an. 11 Nr. 1 | 2015 Immobilienbrief Neue Hotelkonzepte bedienen postmod erne Bedürfnisse Ruby Hotels vertreten die Philosophie des Lean Luxury (schlanker Luxus) und bewegen sich damit im mittleren Preissegment. Auch das klassische Budget-Segment erhält zunehmend Konkurrenz durch neue Konzepte, angefangen mit Motel One, einer deutschen Kette, die 2000 das erste Hotel seiner Art eröffnete und sich seit 2004 vor allem auf deutsche Großstädte konzentriert. Das Wachstum liegt dabei vor allem in Stadthotels im Gegensatz zu Flughafen hotels oder Hotels im ländlichen Raum. Auch Ruby Hotels bevorzugen zentrale Innenstadtlagen von Großstädten, wo es zahlreiche Restaurants und Entertainment gibt. Sie bieten zwar hochwertige Zimmer mit 5-Sterne-Betten und viel Design aber sie sparen an Fläche und Personal. Zudem verfügen sie weder über ein Hotel-Restaurant, einen Zimmerservice noch über einen SPA-Bereich, aber über eine Bar, die 24 Stunden am Tag geöffnet ist. Die Flächen effizienz ist mit 25 bis 30 Quadratmeter Bruttogeschossfläche (BGF) anderen Hotels überlegen, die in der Regel 50 bis 60 Quadratmeter BGF vorweisen. Der Self-CheckIn findet am Kiosk statt. Nur Onlinebuchungen mit Kreditkartenzahlungen sind möglich und es gibt keinen Check-Out. Da der Fokus auf Bestandsimmobilien liegt und Ruby Hotels nicht notwendigerweise Flächen im Erdgeschoss benötigen, können Ruby Hotels auch gut in gemischt genutzten Immobilien, beispielsweise in Kombination mit Einzelhandel, realisiert werden. Dieses Konzept des besonderen DesignHotels für Individualreisende hat den Nerv der Zeit getroffen. Es zielt auf ein modernes bis postmodernes Publikum und nutzt teils auch die Umwandlung leerstehender 12 Wohnimmobilien. Einige Private Equity Fonds haben sich bereits an Budget Hotels in Frankreich und im Vereinigten Königreich (UK) beteiligt. Der Hotelmarkt wächst. Aber alte traditionelle Häuser, insbesondere Einzelhotels, geraten zunehmend in Schieflage. Sie haben nicht die Vermarktungskraft. Die geringen Fixkosten von Ruby Hotels wiederum bringen nicht nur Preisvorteile für die Gäste, sondern reduzieren auch das Risiko für Investoren und Immo bilienpartner. Der Break-Even bei Ruby Hotels wird bereits bei 45 % Auslastung erreicht. Dennoch ist ein Hotel eine Immobilie, die stark vom Betreiber abhängt. Das ist die Risikoprämie bei den Renditen. Die Due Diligence betrifft somit nicht nur die Lage, sondern auch das Gesamtkonzept, die Betreiberkompetenz und die Vermarktungsstärke. Die Vorteile einer Hotelnutzung liegen in der langfristigen Vermietung von mehr als 20 Jahren sowie dem geringen Verwaltungs- und Vermarktungsaufwand für den Eigentümer, da dieser auf den Hotelier übertragen wird. In Deutschland dominieren Fixpachtverträge im Gegensatz zu den weltweit verbreiteten Managementverträgen, bei denen der Betreiber eine Vergütung bekommt. Es lässt sich streiten, welche Variante riskanter ist. Michael Hehn Chairman and Founder Ruby Hotels & Resorts GmbH T + 49 89 71 67 742- 07 [email protected] II.Strategien zur Renditeoptimierung Optimierte Besteuerung bei Immobilieninvestitionen Wer die steuerlichen Vorteile rund um den Immobilienerwerb nutzen möchte, sollte sich drei unterschiedliche Phasen ansehen: die Erwerbsphase, die Bewirtschaftungsphase und den Exit. In der Akquisitionsphase spielen vor allem die Grunderwerbsteuer und die Erwerbsstruktur eine entscheidende Rolle. In der Bewirtschaftungsphase geht es insbesondere um die Vermeidung unnötiger Belastungen mit Gewerbesteuer. Beim Exit gilt es, nach Möglichkeit eine Besteuerung des Veräußerungsgewinns zu vermeiden. Im Vorfeld steuerliche Folgen bedenken Angesichts steigender Grunderwerbsteuersätze (nur in Bayern und Sachsen liegt der Grunderwerbsteuersatz bei moderaten 3,5 %) gewinnen Überlegungen, wie die Grunderwerbsteuer beim Immobilienerwerb vermieden oder zumindest verringert werden kann, an Bedeutung. Der Gesetzgeber hat diese erkannt und mit der Einführung des Ergänzungstatbestands der „wirtschaftlichen Anteilsvereinigung“ in § 1 Abs. 3a GrEStG den früher gängigen sog. RETT-Blocker-Modellen (RETT = Real Estate Transfer Tax) den Boden entzogen. Im Wesentlichen verbleiben zwei Gestaltungsmöglichkeiten, um beim Share Deal Grunderwerbsteuer zu vermeiden oder wenigstens zu reduzieren. Die erste Möglichkeit ergibt sich beim Erwerb von Anteilen an einer grundbesitzenden Kapitalgesellschaft. Hier gilt es, die (unmittelbare oder mittelbare) rechtliche oder wirtschaft liche Vereinigung von mindestens 95 % der Anteile in einer Hand zu vermeiden. Ein Erwerber erwirbt beispielsweise nur 94,9 % der Anteile und gegebenenfalls ein Co-Investor die verbleibenden 5,1 % . Beim Erwerb von Anteilen an einer grundbesitzenden Personengesellschaft ist darauf zu achten, dass nicht innerhalb von 5 Jahren mindestens 95 % der Anteile am Vermögen der Gesellschaft auf neue Gesellschafter übergehen. Daraus ergibt sich die Möglichkeit zu einem gestreckten Erwerbsvorgang. Der Erwerber erhält zunächst 94,9 % der Anteile und ein sog. Altgesellschafter bleibt für weitere 5 Jahre Gesellschafter. Nach Ablauf der 5 Jahre wird auch der verbliebene Anteil auf den neuen Erwerber übertragen. Für diesen nachträglich hinzuerworbenen Anteil fällt eine Grunderwerbsteuer von 5,1 % der Bemessungsgrundlage an. 13 Nr. 1 | 2015 Immobilienbrief Abgesehen vom Blick auf die Grunderwerbsteuer sollten sich Investoren beim Immobilienerwerb genau überlegen, wie sie die Immobilieninvestition unter steuerlichen Gesichtspunkten strukturieren. Insbeson dere die Ansässigkeit und Rechtsform der Gesellschafter, die Einbettung in eine bestehende Konzernstruktur, die geplante Investitionsdauer und die Finanzierungsstruktur sollten hierbei berücksichtigt werden. Mit all diesen sehr komplexen Fragen sollten sich Investoren frühzeitig beschäftigen, um später keine steuerlichen Überraschungen zu erleben. Vermeidung Gewerbesteuer In der Bewirtschaftungsphase geht es vor allem darum, eine unnötige Belastung mit Gewerbesteuer zu vermeiden. Hier bieten sich im Wesentlichen zwei Möglichkeiten an. Die erste besteht darin, die Immobilie im Privatvermögen zu halten, d. h. dass 14 bei grundbesitzenden Gesellschaften die Immobilie in einer vermögensverwaltenden, nicht gewerblichen Personengesellschaft gehalten wird. Dies ist auch eine gute Option, wenn die Gesellschafter der vermögensverwaltenden Personengesellschaft zwar grundsätzlich gewerbesteuerpflichtig wären, aufgrund ihrer Ansässigkeit im Ausland in Deutschland aber keine Betriebsstätte unterhalten. Denn dadurch, dass das die Immobilie betreffende Tagesgeschäft auf der Ebene der grundbesitzenden Personengesellschaft angesiedelt werden kann, können diese Gesellschafter eine (zur Gewerbesteuerpflicht führende) Betriebsstätte in Deutschland auch künftig leicht vermeiden. Die zweite Möglichkeit besteht in der Inanspruchnahme der sog. erweiterten Kürzung. Hierdurch können Gesellschaften, die – wie Kapitalgesellschaften – kraft Rechtsform gewerbesteuerpflichtig sind und ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten, ihren Gewerbeertrag um die erzielten Mieterträge kürzen. Das sog. Ausschließlichkeitsk riterium stellt aber in zeitlicher und sachlicher Hinsicht hohe Anforderungen. Unter Umständen muss die Gesellschaft, um die erweiterte Kürzung nutzen zu können, schädliche Betriebsvorrichtungen (die steuerlich nicht zum Grundbesitz zählen) auf einen Dritten übertragen. Ferner muss die ausschließliche Grundbesitzverwaltung das gesamte Erhebungsjahr erfolgen, was insbesondere im Verkaufsfall entsprechende Gestaltungen (wie z. B. eine Anwachsung etc.) erforderlich machen kann. zu 95 % des Veräußerungsgewinns von der Körperschaft- und Gewerbesteuer freigestellt. In der Regel wird dieser Steuervorteil jedoch zum Teil an einen Erwerber in Form eines geringeren Kaufpreises weitergegeben, weil sich beim Erwerb von Kapitalgesellschaftsanteilen die Anschaffungskosten nicht in einem höheren Buchwert der Immobilie (kein sog. Step-up) widerspiegeln und infolgedessen der Erwerber zum einen kein erhöhtes Abschreibungspotential hat und zum anderen bei der Weiterveräußerung im Wege des Asset Deals einen höheren (steuerpflichtigen) Veräußerungsgewinn erzielen wird. Exit Beim Exit sollte es – wenn möglich – das Ziel sein, eine Besteuerung des Veräußerungsgewinns zu vermeiden. Wenn eine Immobilie privat oder in einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft gehalten wird, kann die Immobilie grundsätzlich nach Ablauf von 10 Jahren steuerfrei veräußert werden. Bei der Ermittlung des Anschaffungs- und Veräußerungstermins ist regelmäßig auf den Zeitpunkt des obligatorischen Rechtsgeschäfts und nicht auf den Nutzen-Lastenwechsel abzustellen. Ob innerhalb der 10 Jahre umfangreiche Renovierungen vorgenommen wurden, ist für die Berechnung der Zehnjahresfrist unerheblich. Allerdings kann die kurz nach einer umfangreichen Renovierung erfolgende Veräußerung unter Umständen einen steuerpflichtigen gewerblichen Grundstückshandel begründen. Jan Evers Rechtsanwalt, Fachanwalt für Steuerrecht Trinavis GmbH & Co. KG T + 49 30 89 04 82 -163 [email protected] Wird die Immobilie von einer Kapitalgesellschaft gehalten, kann durch einen Share Deal eine Besteuerung auf den Veräußerungsgewinn drastisch reduziert werden. Abhängig von der Rechtsform der Gesellschaft und der Beteiligungshöhe sind bis 15 Nr. 1 | 2015 Immobilienbrief Finanzierungsopportunitäten im Niedrigzinsumfeld Der Immobilienmarkt wird in diesen Tagen vor allem durch die niedrigen Zinsen, die hohe Liquidität, auch aus dem Ausland, der Konzentration auf Core-Standorte und der Suche nach neuen Asset-Klassen angetrieben. Die Finanzierungskonditionen bleiben scheinbar stabil. Was sich am Markt allerdings beobachten lässt, ist der Verzicht auf Tilgung, Kalkulation mit zu geringer Kapitaldienstfähigkeit, tendenziell höhere Beleihungsausläufe, der Verzicht auf Zinssicherungsgeschäfte und eine Finanzierung von Objekten jenseits der Core-Lagen. Das alles zeigt die steigende Risikobereitschaft von Investoren und führt zu einem höheren Risikopotenzial. Immobilienfinanzierung 2.0 Auch wenn der Pfandbrief als langweilig gilt, ist diese Finanzierungsmöglichkeit solide und sicher, denn der Pfandbrief hat noch nie einen Ausfall erlebt. Die hohe Kreditqualität der Deckungsmassen wird durch konservative Sicherheitenprüfung gewährleistet. Und die fristenkongruente 16 langfristige Mittelbereitstellung ohne staatliche Garantien fördert die risikogerechte Bepreisung der Darlehen durch den Kapitalmarkt. Auch Kreditfonds finanzieren Unternehmen, Immobilien, Forderungen und Infrastrukturprojekte. Aktuell existieren in Europa laut Schätzung des europäischen Fondsverbands INREV (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles) zirka 37 Fonds mit einem Eigenkapital von rd. 28 Milliarden Euro. Dieses Volumen reicht in der Regel nicht aus, um Risiken zu diversifizieren. Das hat zur Folge, dass die Risikoprämien und dementsprechend die Finanzierungszinsen steigen. Investoren suchen deshalb zunehmend nach Marktnischen oder einer Nachrangfinanzierung. Alternative Investmentfonds, die in Großbritannien bereits etabliert sind, werden in Deutschland jedoch noch als fraglich eingestuft, auch wenn einige Beschränkungen in Deutschland erst kürzlich aufgehoben wurden. Laut dem Trendbarometer der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Ernst & Young erwarten 72 % der befragten Immobilienspezialisten, dass der Verbriefungsmarkt 2015 weiterhin an Bedeutung gewinnen wird. Sieben von zehn Experten sind der Meinung, dass auch alternative Finanzierungsquellen wie Versicherungen, Pensionskassen, Debt Funds und Mezzanine-Kapital einen rele vanten Marktanteil erobern werden. Zwei Drittel der Befragten gehen davon aus, dass Unternehmensanleihen auch 2015 ein wichtiges Finanzierungsinstrument für Immobiliengesellschaften darstellen. Niedriges Zinsniveau ermöglicht hohe Tilgung Ein Praxisbeispiel zeigt, welchen Weg ein international agierendes Family Office gegangen ist, das grundsätzlich auf eine langfristige Anlagestrategie setzt. Dieses Family Office hält in einer Region, in der es eine Universität gibt und die eine hohe Kaufkraft hat, ein Wohnportfolio mit ca. 2.500 Wohneinheiten. Die Objekte sind zu rd. 90 % vermietet. Auch die Vermietungshistorie ist stabil. Die Jahreskaltmiete beträgt 7 Millionen Euro; die Bewirtschaftungskosten machen 20 % aus und insgesamt liegt der Marktwert dieses Wohnportfolios bei 100 Millionen Euro. Standardmäßig würde eine Finanzierung über die Berlin Hyp zu einem Loan-To-Value Ratio (LTV), also der Beleihungsauslauf, auf 75 % laufen, was einem maximalen Kreditrisiko entspricht. Nach den üblichen Finanzierungsparametern würden 2 % Tilgung vereinbart werden. Beim Exit nach 10 Jahren würde der LTV auf dann 60 % fallen. Und die Kapitaldienstfähigkeit, also die Fähigkeit, zukünftig ausreichend Cashflow zu generieren, um den Kapital- dienst aller Verbindlichkeiten aus operativer Liquidität vollständig und fristgerecht zu bestreiten, wäre größer als 8 %. Die strategische Zielsetzung des Family Offices war eine planmäßige Refinanzierung des Bestandsdarlehens in Höhe von ca. 55 Millionen Euro mit langfristiger Zinssicherung. Zudem sollte perspektivisch das gebundene Eigenkapital (rd. 30 Millionen Euro) freigesetzt werden, damit es für künftige Zukäufe zur Verfügung steht. Als alternative Finanzierungslösung bot die Berlin Hyp dem Family Office ein langfristiges Darlehen (ca. 75 Millionen Euro) mit fünfzehnjähriger Zinsbindung an sowie ein kurzfristiges Darlehen (ca. 10 Millionen Euro), das variabel verzinst wird und volle Tilgung ermöglicht durch den aus dem niedrigen Zinsniveau resultierenden Liquiditätsüberschuss. Dank dieser gestaffelten Tilgungsstruktur konnten alle Überschüsse zur Tilgung eingesetzt werden. So hatte der Investor schneller Kapital zur Verfügung, um weitere Investitionen zu tätigen und tauschte diese gegen die künftigen Ausschüttungen, die zur Tilgung verwendet wurden. Bei relativ hohen Ausläufen empfiehlt sich generell, das niedrige Zinsniveau als Chance zu nutzen und höhere Tilgungen zu vereinbaren, damit bei Ablauf der Zinsb indung eine ausreichend hohe Kapitaldienstfähigkeit besteht. Markus Beran Leiter Zentrale Betreuung Ausland Berlin Hyp AG T + 49 30 25 99 -5710 [email protected] 17 Nr. 1 | 2015 Immobilienbrief N eue Chancen durch regulierte Investmentvehikel Flexibilität sowie zügige und effiziente Die zunehmende Regulierung des InvestEntscheidungswege. Denn Immobilien sind mentmarktes in den vergangenen Jahren in der aktuellen Marktphase mehr denn je hat einerseits zu einer Einengung der als Anlageobjekt gefragt. Es gilt schnell zu Anlagemöglichkeiten über „unregulierte sein, um sich im Wettbewerb um die besten Anlagevehikel“ geführt, andererseits aber Objekte durchzusetzen. Eine entsprechende auch zu einer weiteren Professionalisierung Investmentstruktur darf hier nicht zum der „regulierten“ Investmentbranche. Damit „ Dealbreaker“ werden. einher geht ein Trend zur Spezialisierung auf allen Ebenen der Wertschöpfungskette. Ein Beispiel hierfür ist die Aufsplittung der IntReal erste Immobilien-Service-KVG Wertschöpfungskette in Asset Management 2009 wurde die IntReal als erste deutsche und Fondsadministration (Master-KVG). Service-KVG gegründet, die sich ausDer Ansatz ist bereits seit Jahrzehnten im schließlich auf die Assetklasse Immobilien Wertpapierbereich etabliert. Eine Novelle spezialisiert hat. Zu den Kernaufgaben der des Investmentgesetzes aus dem Jahr IntReal gehören die Sicherstellung aller 2007 machte den Weg für diesen Ansatz investmentrechtlichen Aufgaben und auch im Immobilienbereich frei. Auflagen für den Betrieb und das Management einer KVG sowie das Management Seitdem setzt sich der durch die IntReal der von ihr aufgelegten Fonds. International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH (IntReal) im Immo Regulierung ist das Tagesgeschäft bilienbereich als „Service-KVG“ erstmalig der Service-KVG positionierte Ansatz am Markt immer mehr durch. So hat sich etwa bei offenen ImmoSeit dem 22. Juli 2013 bildet das Kapitalbilien-Spezialfonds der Anteil des durch anlagegesetzbuch (KAGB) die gesetzliche konzernfremde Portfoliomanager verwalteten Grundlage für alternative Investmentfonds Vermögens am Gesamtvermögen innerhalb in Deutschland. Die Einhaltung der der vergangenen 4 Jahre verdreifacht Vorgaben, beispielsweise im Hinblick auf und lag Ende 2014 bei 9 % (Quelle: BVI; Reporting, Risikomanagement und FondsInvestmentstatistik offene Immobilienadministration, haben einige FondsanSpezialfonds zum 31.12.2014). bieter vor hohe Hürden gestellt und auch die Frage aufgeworfen, inwiefern es Sinn Eine Service-KVG bietet auch für Family macht, sich mit den stetig ändernden Offices die Möglichkeit, Investment gesetzlichen Vorgaben tagtäglich auseinanstrukturen aufzusetzen, die sowohl den derzusetzen, anstatt diesen Bereich an ein gegebenenfalls unumgänglichen neuen spezialisiertes Unternehmen auszulagern. Regelungen des Kapitalanlagegesetzes entsprechen und trotzdem deren hohen Ansprüchen an professionellem, unter nehmerisch geprägtem und risikobewusstem Handeln gerecht werden. Gleichzeitig gewährleisten sie ein großes Maß an 18 Geschlossene und offene Vehikel für Family Offices Eine Service-KVG fungiert als Berater und zeigt Wege für Anlagen im regulierten Investmentmarkt auf. Je nach Anlage strategie, steuerlichen Aspekten, Fonds volumina und Immobiliensegmenten, aber auch unter Berücksichtigung von Reporting-Anforderungen, muss die Wahl des Anlagevehikels abgewogen werden. So stehen Family Offices beispielsweise vor der Wahl, als privater oder (semi-) professioneller Anleger zu agieren. Wer sich als (semi-)professioneller Anleger im Bereich der offenen Immobilienfonds bewegt, kann den Vorteil der Gewerbe steuerfreiheit genießen. Darüber hinaus bieten sich die Investmentstrukturen eines geschlossenen AIF (Alternative Investmentfonds) in Form der InvestmentAG oder der Investment-KG an; als Einzelmandat ebenso wie für Club Deals. Eine Service-KVG übernimmt diese Auf gaben für ihre Kunden und hilft bei Investorenqualifikation und -vorgaben. Dabei prüft sie, ob Ausnahmen und Übergangs lösungen als Grundlage für ein nachhaltiges Geschäftsmodell ausreichend und tragbar sind. Zudem wird das Selbstverständnis hinsichtlich der Investorenklassifizierung durchleuchtet. Für Vermögensverwalter und Family Offices als „Unternehmer“ sind zwar alle operativen Gesellschaften als – investmentrechtlich unregulierte – Anlagev ehikel denkbar. Hier tragen sie jedoch immer das volle unternehmerische Risiko bei der Gewerbesteuerpflicht, der Zinsschranke oder den Bilanzierungsund Ausschüttungsvorschriften sowie bei zukünftig anstehenden Fragen bei Todesund Erbschaftsfällen. Im Rahmen des Partnerfonds-Modells übernimmt die Service-KVG die vollständige Fondsadministration sowie formal das Portfolio Management (Portfolio Supervision), um gegenüber der BaFin als lizenzierte und haftende Kapitalverwaltungsgesellschaft auftreten zu können. Alle Geschäftsvorfälle werden detailliert geprüft und mit dem Kunden abgestimmt. Das Immobilienmanagement und die Steuerung des Portfolios obliegen dem Kunden bzw. dem von ihm beauftragten Asset Manager. Die Kosten für Beratungs-, Management- und Administrationsleistung werden nach verschiedenen Kriterien wie Investitionsvehikel, Immobiliensegment oder Fondsvolumina festgelegt. IntReal – einer der führenden Anbieter Ende Juni 2015 administrierte IntReal 55 Fonds mit zusammen rd. 450 Liegen schaften und einem Immobilienvermögen von 8,8 Milliarden Euro. Die IntReal bietet ihre Leistungen in drei Servicefeldern an: Partnerfonds, Multi-Assetmanager-Fonds und Geschäftsbesorgung. Dabei betreut IntReal 30 Partnerfonds mit 3,8 Milliarden Euro Assets under Administration (AuA). Im Bereich der Multi-Assetmanager-Fonds betreut IntReal zwei Mandate für je einen institutionellen Investor. Im Bereich der KVG-Geschäftsbesorgung hat die IntReal ein Mandat für 23 Fonds mit 5 Milliarden Euro Assets under Management (AuM). Michael Schneider Geschäftsführer IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH T + 49 40 32 82 34 00 [email protected] 19 Über uns Trinavis ist ein mittelständisches Berliner Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsunternehmen mit über 250 Mitarbeitern. Unsere Wirtschaftsprüfer, Steuerberater und Rechtsanwälte bieten Lösungen aus einer Hand für die Rechnungslegung sowie steuerrechtliche und betriebswirtschaftliche Fragestellungen. Darüber hinaus begleiten wir Investoren und Banken bei Unternehmenstransaktionen, Unternehmensfinanzierungen und Restrukturierungen. Veranstaltungshinweise Save the date Trinavis Mandantenseminar Steuern & Bilanzen 2015 / 2016 1. Dezember 2015, Berlin Besuchen Sie uns auf der EXPO REAL 5. – 7. Oktober 2015 in München am Gemeinschaftsstand Berlin-Brandenburg Halle B2 // Stand 420 T + 49 30 89 04 82 - 239 Zu unseren Mandanten zählen viele Unternehmen aus der Immobilienbranche. Seit mehr als vierzig Jahren vertrauen Projektentwickler, Grundstückseigentümer, Fondsgesellschaften und Investoren auf die Kompetenz unserer Berater. Als Mitglied von Crowe Horwath Inter national, einem international führenden Netzwerk unabhängiger Wirtschafts prüfungs- und Steuerberatungsgesell schaften, sind wir Ansprechpartner für internationale Unternehmen, die Frage stellungen in Deutschland haben. Gleichzeitig bieten wir unseren international ausgerichteten deutschen Mandanten Ansprechpartner und fachliche Expertise in über 120 Ländern. H erausgeber Trinavis GmbH & Co. KG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft R edaktion Jan Evers T + 49 30 89 04 82 - 1 63 [email protected] Dr. Gunter Franzke T + 49 30 89 04 82 - 455 [email protected] Heidemarie Wagner T + 49 30 89 04 82 - 258 [email protected] Cicerostraße 2 10709 Berlin Dr. Markus Boden T + 49 30 89 04 82 - 362 [email protected] www.trinavis-crowehorwath.com Redaktionsschluss 21.08.2015 Diese Publikation ist lediglich als allgemeine, unverbindliche Information gedacht und kann daher nicht als Ersatz für eine detaillierte Recherche oder eine fachkundige Beratung oder Auskunft dienen. Obwohl sie mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt wurde, besteht kein Anspruch auf sachliche Richtigkeit, Vollständigkeit und / oder Aktualität; insbesondere kann diese Publikation nicht den besonderen Umständen des Einzelfalls Rechnung tragen. Eine Verwendung liegt damit in der eigenen Verantwortung des Lesers. Jegliche Haftung seitens der Trinavis GmbH & Co. KG wird ausgeschlossen. 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