Vortrag hier

HANSESTADT LÜBECK –
GROßSTADT ZWISCHEN METROPOLE UND OSTSEE
PRAXISBERICHT
WOHNRAUMVERSORGUNG VON FLÜCHTLINGEN
IN INTEGRIERTEN GEMEINSCHAFTSUNTERKÜNFTEN
UND IM MODELL PROBEWOHNEN
Dr. Matthias Rasch, Grundstücks-Gesellschaft TRAVE mbH
Hamburg, 9. März 2016
SBE16 – Sustainable Built Environment Conference
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HANSESTADT LÜBECK –
GROßSTADT ZWISCHEN METROPOLE UND OSTSEE
DIFFERENZIERTE SIEDLUNGSSTRUKTUR –
ATTRAKTIVE WOHNSTANDORTE
Großstadt mit rund 218.000 Einwohnern (35. in D)
Eines von vier Oberzentren in Schleswig-Holstein (Kiel > Lübeck > Flensburg > Neumünster)
Teil der Metropolregion Hamburg; Lage auf Achse Hamburg-Kopenhagen
Ostsee(fähr)hafen, Wasser prägt die Siedlungsstruktur (Trave, Wakenitz, Elbe-Lübeck-Kanal)
Lange (Hanse)Stadtgeschichte
(> 800 Jahre);
Altstadt
sanierte, multifunktionale Altstadt
Moisling
Marli
Bornkamp
Ehemals grenznahe Lage (DDR) mit Beschränkungen für die Stadtentwicklung
Standort von drei Hochschulen (Medizinische Universität, FH, Musikhochschule: ca. 9.000 Studenten)
Weltkulturerbe (seit 1987); bedeutende Tourismusdestination (2015: 1,68 Mio. Übernachtungen)
Aktive (ehemals gemeinnützige) Wohnungswirtschaft
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ERSTE ZUWANDERUNGSWELLE IN DEN 1930/40ER JAHREN
ZWEITE ZUWANDERUNGSWELLE IN DEN 1990ER JAHREN
260.000
219.000
250.181
217.500
240.000
217.000
220.000
215.000
200.000
213.000
213.326
180.000
211.000
160.000
210.681
209.000
140.000
133.436
120.000
100.000
1930
207.000
1935
1940
1945
1950
205.000
1988
1955
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
5
Quelle: Eigene Darstellung nach Zahlen der Kommunalen Statistikstelle der Hansestadt Lübeck
1999
6
Quelle: Eigene Darstellung nach Zahlen der Kommunalen Statistikstelle der Hansestadt Lübeck
BEVÖLKERUNGSPROGNOSE 2010 - 2020
PERSPEKTIVE SCHRUMPFUNG
DRITTE ZUWANDERUNGSWELLE IN DEN 2010ER JAHREN
217.000
213.000
212.413
215.800
216.000
212.000
211.716
211.046
211.000
215.000
213.983
210.000
- 4.150 (- 2,0 %)
214.000
+ 4.750 (+ 2,3 %)
209.000
213.000
208.000
212.000
207.570
207.000
211.716
211.046
211.000
206.000
205.000
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
210.000
2004
2020
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
7
8
Quelle: Eigene Darstellung nach Zahlen der Kommunalen Statistikstelle der Hansestadt Lübeck
Quelle: Eigene Darstellung nach Zahlen der Kommunalen Statistikstelle der Hansestadt Lübeck
ZUWANDERUNG NACH LÜBECK 2014
KONSEQUENZEN FÜR DEN WOHNUNGSMARKT
Wanderungsquellorte / -zielorte
6.000
•
Leerstandsreserven sind abgebaut – auch in benachteiligten Wohnlagen
•
Signifikanter Rückgang der Fluktuation
•
Hohe Nachfrage nach kleinen, günstigen Wohnungen
•
Höhere Mieten am Markt problemlos durchsetzbar (Bestand / Neubau)
•
Versorgungsschwierigkeiten für Menschen in sozialen Problemlagen
•
Erschwertes Umzugsmanagement in Vorbereitung auf Bestandserneuerung
•
Politischer Druck zum Bau neuer (geförderter) Wohnungen steigt
•
Expansivere Stadtentwicklungspolitik und Baulandausweisung
5.417
5.000
3.979
4.000
3.279
3.000
2.555
2.306
2.000
1.457
1.047
854 880
859
1.000
880
0
0
Schleswig-Holstein
Meckl.-Vorp.
Hamburg
Abwanderer
Deutschland übrige
Ausland
Seefahrt/Unbekannt
Zuwanderer
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10
Quelle: Eigene Darstellung nach Zahlen der Kommunalen Statistikstelle der Hansestadt Lübeck
AKTUELLE BEVÖLKERUNGSPROGNOSE 2015 – 2030
PERSPEKTIVE WACHSTUM
FLÜCHTLINGE UND MENSCHEN IM ASYLVERFAHREN –
ZAHL DER NACH LÜBECK KOMMENDEN MENSCHEN
Unterzubringende Personen 2010 bis 2015
Bevölkerungsprognose 2015 bis 2025
224.000
4.000
223.000
3.500
223.326
3.500
222.569
222.000
3.000
221.000
2.500
220.000
Personen
2.500
219.000
2.000
1.700
218.036 -> 31. Dezember 2015: 218.523
218.000
1.500
217.000
996
216.000
1.000
658
500
215.000
2012
306
84
88
2010
2011
215.800
2014
2016
2018
2020
2022
2024
2026
161
0
2012
2013
2014
2015 Plan I
2015 Plan II 2015 Realität
2016 Plan
2014 – 2025: Einwohner + 7.500, Haushalte + 3.900, EW mit MGH +19.100
Jahr
Quelle: Bereich Soziale Sicherung der Hansestadt Lübeck
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12
Quelle: Eigene Darstellung nach Zahlen der Kommunalen Statistikstelle der Hansestadt Lübeck
STRATEGIE DER HANSESTADT LÜBECK
ZUR UNTERBRINGUNG UND INTEGRATION
ORGANISATION DER ZUSTÄNDIGKEITEN BEI DER
WOHNRAUMVERSORGUNG VON FLÜCHTLINGEN IN LÜBECK
Unterbringung
• Keine zentrale Großunterkunft, sondern dezentrale Gemeinschaftsunterkünfte
• Abgeschlossene Wohnungen in den Gemeinschaftsunterkünften
• Möglichst schneller Auszug in normalen Wohnraum nach individuell festgestellter
Wohnfähigkeit (Auszugsmanagement)
• Kooperation mit Vermietern im Modell Probewohnen
• Ergänzend: Neubauten mit Nachnutzungskonzept und Landesförderung
• Frühzeitige Öffentlichkeitsarbeit in den betroffenen Stadtteilen
• Betreuung durch die Gemeindediakonie Lübeck e.V.
• Betreuungsschlüssel:
Betreuung
1:40 in Gemeinschaftsunterkünften
1:100 bei dezentraler Nachbetreuung für ein Jahr
• Betreuung vor Ort für schnelle Ansprache
• Koordination ehrenamtlichen Engagements (Gemeindediakonie)
• Grundsprachkurs für alle Erwachsenen aus Stiftungsmitteln
• Willkommenspakete aus Stiftungsmitteln
Integration
• Versorgung mit KITA-Plätzen/Kindertagespflegeplätzen (ca. 70%)
• DAZ-Angebote in Vollzeit und Basislernen mit Ergänzungsangebot
Schulsozialarbeit
• Netzwerkarbeit, z.B. Treffen der Träger der Migrationsarbeit
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HEMMSCHWELLEN FÜR WOHNUNGSANBIETER BEI DER
WOHNRAUMVERSORGUNG VON FLÜCHTLINGEN
•
Kein Angebot verfügbarer geeigneter Wohnungen
•
Hoher Akquisitions- und Verwaltungsaufwand / Mangelnde Kenntnisse der
vorgeschriebenen Verfahren (AsylVfG)
•
Ungesicherter Aufenthalt der Mieter / Dauer Vertragsverhältnis unklar
•
Einkommensperspektive und längerfristige Mietzahlungsfähigkeit unklar
•
Sprachliche und kulturelle Barrieren / ggf. eingeschränkte Wohnfähigkeit
•
Akzeptanzbarrieren bei anderen Kunden / tlw. Satzungszweck (eG)
•
Gefahr langfristig überforderter Nachbarschaften und sozialer Spannungen
•
Persönliche Ressentiments bei Entscheidern / Mitarbeitern:
„Eigentlich wollen wir das nicht“
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STRATEGIE UND ENGAGEMENT DER
GRUNDSTÜCKS-GESELLSCHAFT TRAVE MBH
15
LEITBILD INTEGRATION
16
FORMEN DER WOHNRAUMVERSORGUNG DURCH DIE TRAVE
In Lübeck leben etwa 40.000 Menschen, die einen Migrationshintergrund haben. Bei
der TRAVE haben viele von ihnen eine Wohnung gefunden. Unser Wunsch ist es,
dass sich alle hier lebenden Menschen wohl und zuhause fühlen. Wir unterstützen die
kulturelle Vielfalt, respektieren fremde Kulturen und fördern aktiv die Integration in
unseren Quartieren und Hausgemeinschaften. Gegenseitige Wertschätzung, Toleranz
und Verständnis sind das beste Rezept für ein gelingendes Zusammenleben in
unserer Stadt.
Internetseite http://www.trave.de/die-trave/aufgaben-ziele-leitbild.php
17
17.03.2016
18
BEREITSTELLEN VON GEMEINSCHAFTSUNTERKÜNFTEN –
STANDORTE
BEREITSTELLEN VON GEMEINSCHAFTSUNTERKÜNFTEN –
KONZEPT
Moisling – Andersenring 34
Notwohnungen
Gemeinschaftsunterkunft Bestand
Gemeinschaftsunterkunft Neubau
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20
Kücknitz – Schlesienring 51-55
STECKBRIEF GU - LUISENHOF
St. Jürgen – Immengarten 9-11
STECKBRIEF GU – ANDERSENRING
Stadtteil: Kücknitz-Herrenwyk
Fläche: 6 Gebäude / 613 qm
Kapazität: 40 Personen
Einrichtung: 1995
Laufzeit: Unbefristet
NKM je qm: 6,65 €
Anmerkung: Holzpavillons
Stadtteil: Moisling
Fläche: 12 WE, 655 qm
Kapazität: 41 Personen
Einrichtung: 2011
Laufzeit: 3 bzw. 5 Jahre
NKM je qm: 7,50 €
Anmerkung: Kita im EG
21
STECKBRIEF GU – HEILIGEN-GEIST-KAMP
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STECKBRIEF GU – KLIPPERSTRAßE
Stadtteil: St. Gertrud
Fläche: 4 WE, 234 qm
Kapazität: 20 Personen
Einrichtung: 2013
Laufzeit: 10 Jahre
NKM je qm: 6,70 €
Anmerkung: großer Garten
Stadtteil: Buntekuh
Fläche: 9 WE, 647 qm
Kapazität: 28 Personen
Einrichtung: 2014
Laufzeit: 10 Jahre
NKM je qm: 6,00 €
Anmerkung: großer Garten
23
24
STECKBRIEF GU – IMMENGARTEN
STECKBRIEF GU – SCHLESIENRING
Stadtteil: St. Jürgen
Fläche: 13 WE, 758 qm
Kapazität: 50 Personen
Einrichtung: 2015
Laufzeit: 10 Jahre
NKM je qm: 7,60 €
Anmerkungen: Kita im EG
Stadtteil: Kücknitz
Fläche: 28 WE, 1.062 qm
Kapazität: 92 Personen
Einrichtung: 2015
Laufzeit: jeweils ½ Jahr
NKM je qm: 8 bzw. 4 €
Anmerkungen: Abbruch geplant
25
26
STECKBRIEF GU – KIWITTREDDER
STECKBRIEF GU – SCHNEEWITTCHENWEG
Stadtteil: Moisling
Fläche: 9 WE, 580 qm
Kapazität: 36 Personen
Einrichtung: 2014
Laufzeit: 3 Jahre
NKM je qm: 6,50 €
Anmerkungen: Ersatzneubau geplant
Stadtteil: Moisling
Fläche: 20 WE, ca. 900 qm
Kapazität: 90 Personen
Einrichtung: 2015
Laufzeit: 1 bzw. 1,5 Jahre
NKM je qm: 6,00 €
Anmerkungen: Nutzung bis Abbruch
27
NEUBAU GEMEINSCHAFTSUNTERKUNFT FESTWIESENWEG –
STANDORT UND PLANUNG
Lübeck-Kücknitz
28
NEUBAU GEMEINSCHAFTSUNTERKUNFT FESTWIESENWEG –
STANDORT UND PLANUNG
29
Kücknitz – Solmitzstraße 43
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NEUBAU GEMEINSCHAFTSUNTERKUNFT FESTWIESENWEG –
BEBAUUNGSPLAN UND KENNZAHLEN
NEUBAU GEMEINSCHAFTSUNTERKUNFT FESTWIESENWEG –
WOHNUNGSTYPEN UND GRUNDRISS
Wohnungsschlüssel 42 WE:
20 x 1-Zimmer-WE
10 x 2-Zimmer-WE
6 x 3-Zimmer-WE
6 x 2 2/2-Zimmer-WE
ca. 27 qm
ca. 57 qm
ca. 66 qm
ca. 65 qm
9 Doppelhäuser = 18 Doppelhaushälften
42 Wohnungen + 1 Logistikhaus
2.186 qm Wohn- und Nutzfläche
= Wohnraum für ca. 140 Personen
31
NEUBAU GEMEINSCHAFTSUNTERKUNFT FESTWIESENWEG –
LAGEPLAN DER GEBÄUDE
32
GEMEINSCHAFTSUNTERKUNFT FESTWIESENWEG –
GESAMTANSICHT
33
34
GEMEINSCHAFTSUNTERKUNFT FESTWIESENWEG –
ANSICHTEN UND KENNZAHLEN
GEMEINSCHAFTSUNTERKUNFT FESTWIESENWEG –
GESAMTANSICHT
Zeitraum Idee bis Bezug:
35
17.03.2016
ca. 1 Jahr
Zeitraum Baustart bis Bezug:
ca. 6 Monate
Gesamtkosten (KG 200-700):
4,1 Mio. €
Kosten je qm WF (KG 200-700):
1.870 €
Mietvertragslaufzeit:
20 Jahre
Miete (NKM; Fördermiete):
5,50 €
36
ERFAHRUNGEN UND EMPFEHLUNGEN
GEMEINSCHAFTSUNTERKÜNFTE
•
Nutzung von Bestandsressourcen günstigster und schnellster Weg
•
Herrichtungsstandards definieren und Kostenbudget vereinbaren
•
Brandschutz und Sicherheitskonzept vorab prüfen und verbindlich vereinbaren
•
Instandsetzungs- und Herrichtungskosten ggf. splitten in Zuschuss und
laufzeitkonforme Mietumlage
•
Laufzeitenstrukturierung sichert Flexibilität auf Vermieter- und Mieterseite
•
Refinanzierung / Bürgschaften / Kautionen sichern, wenn Kommune nicht Mieter
•
Überbelegung der Wohnungen vermeiden und ggf. vertraglich Auskunftsrechte
für Vermieter vereinbaren
•
Ansprechpartner der Betreuung benennen und Erreichbarkeit sichern
•
Betreuung wenn möglich über Wochentage hinaus vertraglich absichern
•
Offensive Information der Nachbarschaft und ggf. Bitte um Unterstützung
•
Erhöhte Aufmerksamkeit gegenüber Mieterbeschwerden in Anlaufzeit
FORMEN DER WOHNRAUMVERSORGUNG DURCH DIE TRAVE
37
17.03.2016
WOHNRAUMVERSORGUNG IM MODELL „PROBEWOHNEN“ KONZEPT
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WOHNRAUMVERSORGUNG IM MODELL „PROBEWOHNEN“ –
ERFAHRUNGEN
Afghanistan
•
TRAVE stellt Kontingent geeigneter Wohnungen im gesamten Stadtgebiet
3%
3%
11%
2%
•
Anmietung der Wohnung durch die Hansestadt Lübeck bzw.
Gemeindediakonie für zunächst ein Jahr
8%
Iran
28%
Syrien
10%
35%
Jemen
4%
3 Personen
Russische Föderation
•
9%
Vorauswahl der Mieter durch Betreuer; intensives Vermietungsgespräch mit
Leiterin Vermietung der TRAVE; Einzug erfolgt freiwillig nach Besichtigung
15%
•
Kriterien: Wohnfähigkeit / Eigenständigkeit; Aufenthaltsperspektive
•
Während der „Probezeit“ garantierte Betreuung durch die Gemeindediakonie
•
Nach Ablauf eines Jahres Option zum Abschluss eines unbefristeten
Mietvertrages
•
Ende der garantierten Betreuung; wirtschaftliche Risiken gehen vollständig auf
TRAVE über
4 Personen
25%
Serbien
21%
1 Person
2 Personen
Irak
4%
5 und mehr Personen
Libanon
Armenien
22%
Sonstige
18%
Probewohnen läuft
37%
Unbefristete
Anschlussverträge
Kündigungen aus
Anschlussverträgen
45%
•
Mieten orientieren sich an Neuvermietungsmieten; ggf.
Instandsetzungsumlage für die Laufzeit des Probemietverhältnisses
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ERFAHRUNGEN UND EMPFEHLUNGEN AUS DE
MODELL „PROBEWOHNEN“
Quelle: Eigene Darstellung
BEGLEITMAßNAHMEN IN DEN NACHBARSCHAFTEN
•
Nachbarschaftstreffs / Gemeinschaftsräume
(6 Standorte); Quartiershaus „Roter Hahn“ mit WLANCafé und Sprachkursen
Hoher Zeitaufwand in der Vermietungsphase / Zuständigkeit dennoch bei
wenigen Mitarbeitern belassen
•
Zusammenarbeit mit den städtischen
Nachbarschaftsbüros (5 Standorte)
•
Ablehnung von Wohnungsangeboten akzeptieren lernen
•
Veranstaltungen / Mieterfeste
•
Keine Vorabinformation der Nachbarschaft / Vorstellung ggf. mit Betreuern
•
Qualifizierungsprojekt Migranten in der Jugendarbeit
•
Mietverhältnis rechtezeitig evaluieren, ggf. Probezeit verlängern
•
Offensive Information (benachbarter) Bestandskunden
•
Höhere Fluktuation in Anschlussmietverhältnissen als im Gesamtbestand
•
Interkulturelle Schulung für alle Mitarbeiter (1/2016)
•
Ggf. bei Entscheidung für Probewohnmodell andere Zugänge für Flüchtlinge aus
Gemeinschaftsunterkünften (z.B. über private Helfer) ausschließen
•
Anrechnung aller Maßnahmen für Flüchtlinge und
Menschen im Asylverfahren im Rahmen von
Kooperationsverträgen der Wohnraumförderung
(in Vorbereitung)
•
Beitritt zur Charta der Vielfalt (10/2015)
•
Punktuelle Auswahl von Wohnungen aus dem Bestand unter Berücksichtigung
der Nachbarschaften (keine Cluster bilden)
•
40
41
42
KOMMUNIKATION IN ALLE RICHTUNGEN
43

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