Seminar für Verwaltungsbeiräte Haus der Jugend, Frankfurt a. M. Am 26.04.2015 Prüfung der Jahresabrechnung Referent: Uwe Effenberger, WEG-Verwalter, Hanau [email protected] 1 Agenda 1. 2. 3. 4. 5. Kurzvorstellung Die häufigsten Abrechnungsfehler Jahresabrechnung bei Verwalterwechsel Das BGH-Urteil V ZR 44/09 Die Musterabrechnung des VNWI 26.04.2015 Copyright © Uwe Effenberger, Hanau 2 Agenda Kurzvorstellung Die häufigsten Abrechnungsfehler Jahresabrechnung bei Verwalterwechsel Das BGH-Urteil V ZR 44/09 Die Musterabrechnung des VNWI 26.04.2015 Copyright © Uwe Effenberger, Hanau 3 Kurzvorstellung Uwe Effenberger, Verwalter aus Hanau Immobilienökonom (GdW) Gepr. Immobilienfachwirt (IHK) Gepr. Immobilien- und WEG-Verwalter (IHK) Fachwirt Facility Management (GEFMA) Qualitätsmanagement-Auditor (QMA-TÜV) Immobilienverwalter seit über 25 Jahren Spezialisiert auf WEG-Verwaltung seit 2002 Vorsitzender im IHK-Prüfungsausschuss für Immobilienkaufleute Mitglied im IHK-Prüfungsausschuss für Immobilienfachwirte Mitglied der Prüfungsfragenkommission bei der AkA Nürnberg Auditor für Immobilienverwaltungen (DIN EN ISO 9001) 26.04.2015 Copyright © Uwe Effenberger, Hanau 4 Agenda Kurzvorstellung Die häufigsten Abrechnungsfehler Jahresabrechnung bei Verwalterwechsel Das BGH-Urteil V ZR 44/09 Die Musterabrechnung des VNWI 26.04.2015 Copyright © Uwe Effenberger, Hanau 5 Die häufigsten Abrechnungsfehler 1. Falscher Kostenverteilungsschlüssel Es gelten grundsätzlich Miteigentumsanteile. Änderung bei Betriebs- und Verwaltungskosten durch Mehrheitsbeschluss oder Vereinbarung (Teilungserklärung) möglich. Achtung: Heizkosten in der Einzelabrechnung zwingend gem. HKVO! 2. Falsche Heizkosten Einzelabrechnungen müssen die tatsächlichen Verbrauchskosten gem. HKVO enthalten, nicht die gezahlten Brennstoffkosten (siehe auch Punkt 3). Die Gesamtabrechnung enthält die im Wirtschaftsjahr bezahlten Brennstoffkosten (keine tatsächlichen Verbrauchskosten!). Die Unterschiede zwischen Gesamt- und Einzelabrechnung sind zu erläutern. BGH, Urteil vom 17.02.2012 (V ZR 251/10). 26.04.2015 Copyright © Uwe Effenberger, Hanau 10 Die häufigsten Abrechnungsfehler 3. Abgrenzungen Heizkosten müssen in der Einzelabrechnung zwingend nach Verbrauch abgegrenzt werden, andere Verbrauchskosten bei einem rechtskräftigem Beschluss ebenfalls. Alle anderen Einnahmen und Ausgaben dürfen niemals abgegrenzt werden (Anfechtungsrisiko!). 4. Fehlende Bestandteile bzw. Pflichtangaben Die Jahresgesamtabrechnung muss alle Positionen enthalten, die über Konten und Kassen der WEG gelaufen sind (z.B. alle zu verteilenden Gesamtbeträge, Nachzahlungen aus VJ, geschuldete Zahlungen). Mindestangaben gemäß der nächsten beiden Folien müssen enthalten sein! 26.04.2015 Copyright © Uwe Effenberger, Hanau 7 Die häufigsten Abrechnungsfehler Mindestangaben im allgemeinen Teil 1. Verwalter (Ersteller der Abrechnung) 2. Wohnungseigentumsanlage (WEG) 3. Datum der Erstellung 4. Abrechnungszeitraum 5. Angaben zu den Bemessungsgrundlagen (bei USt.-Pflicht) Einzelabrechnung zusätzlich: 5. Adressat (Empfänger der Abrechnung) 6. Genaue Bezeichnung des betreffenden Sondereigentums 26.04.2015 Copyright © Uwe Effenberger, Hanau 8 Die häufigsten Abrechnungsfehler Mindestangaben im Abrechnungsteil 1. Kostenart 2. Gesamtkosten 3. Angabe und Erläuterung der Verteilerschlüssel 4. Individuelle Anteil der Einheit 5. Abrechnungsspitze 6. Abrechnungssaldo 7. Trennung in umlagefähig und nicht umlagefähig (empfohlen) Einzelabrechnung zusätzlich: 8. Erläuterung des Unterschiedsbetrages zwischen der Gesamtabrechnung und den Einzelabrechnungen BGH, Urteil vom 17.02.2012 (V ZR 251/10) 26.04.2015 Copyright © Uwe Effenberger, Hanau 9 Die häufigsten Abrechnungsfehler 5. Abrechnungssaldo statt Abrechnungsspitze Rückstände aus Vorjahren gehören nicht in die Jahresabrechnung und führen zur Teilnichtigkeit (BGH V ZR 147/11). 6. Zeitanteilige Abrechnung bei Eigentümerwechsel Es gilt die Fälligkeitstheorie des BGH. Aufteilen ist nicht erlaubt und führt zum Anfechtungsrisiko. Zwei Abrechnungen für Aufteilung im Innenverhältnis möglich, wenn der Verwalter „mitspielt“ (i.d.R. Sondervergütung). 26.04.2015 Copyright © Uwe Effenberger, Hanau 10 Die häufigsten Abrechnungsfehler 7. Falsche Darstellung der Kosten bei Untergemeinschaften Darzustellen sind die Kosten für alle Untergemeinschaften, nicht nur die Kosten, die beim betreffenden Wohnungseigentümer zur Verteilung gelangen. Gesamt 10.000 € Untergem. 1 Untergem. 2 Untergem. 3 2.000 € 3.000 € 5.000 € 26.04.2015 Copyright © Uwe Effenberger, Hanau 11 Die häufigsten Abrechnungsfehler 8. Falscher Abrechnungszeitraum Das Wirtschaftsjahr entspricht dem Kalenderjahr (WEG § 28 Abs. 1). Änderung nach überwiegender Meinung nur durch Vereinbarung möglich. 9. Falsche Darstellung der Instandhaltungsrückstellung Es sind sowohl die eingenommenen Ist-Zahlungen, die Soll-Zuführungen gem. Wirtschaftsplan und die Entwicklung der Instandhaltungsrückstellung darzustellen (BGH 44/09). 26.04.2015 Copyright © Uwe Effenberger, Hanau 12 Agenda Kurzvorstellung Die häufigsten Abrechnungsfehler Jahresabrechnung bei Verwalterwechsel Das BGH-Urteil V ZR 44/09 Die Musterabrechnung des VNWI 26.04.2015 Copyright © Uwe Effenberger, Hanau 13 Jahresabrechnung bei Verwalterwechsel Alter Verwalter = Neuer Verwalter = Rechnungslegung (Saldenliste) Rechnungsstellung (Jahresabrechnung) Der ausgeschiedene Verwalter darf nach „Amtsende“ keine Jahresabrechnung mehr erstellen! OLG Zweibrücken, Beschluss v. 11.5.2007, 3 W 153/06 26.04.2015 Copyright © Uwe Effenberger, Hanau 14 Agenda Kurzvorstellung Die häufigsten Abrechnungsfehler Jahresabrechnung bei Verwalterwechsel Das BGH-Urteil V ZR 44/09 Die Musterabrechnung des VNWI 26.04.2015 Copyright © Uwe Effenberger, Hanau 15 BGH-Urteil V ZR 44/09 vom 04.12.2009 Der Leitsatz des BGH zu dem BGH-Urteil V ZR 44/09: Bei den WEG-Abrechnungen sollen zukünftig die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen angegeben werden und zwar in der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist. Zusätzlich dürfen auch tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage weder als Ausgaben noch als sonstige Kosten gebucht werden. 26.04.2015 Copyright © Uwe Effenberger, Hanau 16 BGH-Urteil V ZR 44/09 vom 04.12.2009 1. Tatsächliche Zahlungen auf Rücklage als Einnahmen 2. Geschuldete Zahlungen in Rücklagenentwicklung 3. Tatsächliche und geschuldete Zahlungen auf Rücklage weder als Ausgaben noch als sonstige Kosten buchen Rücklage = Instanstandhaltungsrückstellung 26.04.2015 Copyright © Uwe Effenberger, Hanau 17 Agenda Kurzvorstellung Die häufigsten Abrechnungsfehler Jahresabrechnung bei Verwalterwechsel Das BGH-Urteil V ZR 44/09 Die Musterabrechnung des VNWI 26.04.2015 Copyright © Uwe Effenberger, Hanau 18 Die Musterabrechnung des VNWI Die Muster-Jahresabrechnung enthält: 1. Zusammenfassung der Jahresabrechnung mit Nennung der Abrechnungsspitze (Guthaben oder Nachzahlung) in Form eines Anschreibens 2. Gesamtdarstellung der Einnahmen und Ausgaben Einzelabrechnungen für eine Wohnung (zwei Varianten) Übersicht der Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen Auflistung der Hausgeldrückstände Entwicklung der Instandhaltungsrückstellung und des Sollvermögens der WEG Vermögensstatus, also Zusammenstellung des WEG-Vermögens ausführliche Erläuterungen zu den Tabellen 26.04.2015 Copyright © Uwe Effenberger, Hanau 19 Die Musterabrechnung des VNWI Bewirtschaftungskosten gem. Einzelabrechnung (Ist-Kosten) + = = + = Beitragsverpflichtung zur IHR (Ist-Zahlungen auf Soll) Abrechnungssumme Hausgeld-Soll gemäß EWP (Soll-Vorschüsse) Abrechnungsspitze 1.) Beitragsrückstände aus Einzelwirtschaftsplan 2.) Abrechnungssaldo 2.) 1.) Nur Zahlungsverpflichtungen in Höhe der Abrechnungsspitze beschließen, nicht in Höhe des Abrechnungssaldos (nichtiger Beschluss!). 2.) Nur nachrichtlich 26.04.2015 IHR = Instandhaltungstückstellung EWP = Einzelwirtschaftsplan Copyright © Uwe Effenberger, Hanau 20 Quelle: VNWI 26.04.2015 Copyright © Uwe Effenberger, Hanau 21 26.04.2015 Copyright © Uwe Effenberger, Hanau 22 26.04.2015 Copyright © Uwe Effenberger, Hanau 23 26.04.2015 Copyright © Uwe Effenberger, Hanau 24 26.04.2015 Copyright © Uwe Effenberger, Hanau 25 26.04.2015 Copyright © Uwe Effenberger, Hanau 26 Vielen Dank! Fragen, Anmerkungen? Uwe Effenberger Immobilienverwaltung www.effenberger-immobilien.de Tel. 0163 1632567 26.04.2015 Copyright © Uwe Effenberger, Hanau 27 BACKUP 26.04.2015 Copyright © Uwe Effenberger, Hanau 28 Anforderungen an die Jahresabrechnung Es gelten die Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung Übersichtliche Gliederung des Jahresabschlusses Verbot, Vermögenswerte und Schulden sowie Aufwendungen und Erträge miteinander zu verrechnen Verbot, Buchungen unleserlich zu machen Verbot, Bleistifteintragungen vorzunehmen Geschäftsvorfälle müssen fortlaufend, vollständig, richtig und zeitgerecht sowie sachlich geordnet gebucht werden Keine Buchung ohne Beleg Ordnungsmäßige Aufbewahrung der Buchführungsunterlagen 26.04.2015 Copyright © Uwe Effenberger, Hanau 29 Vermögensstatus Position SOLL HABEN Vermögen Verbindlichkeit Sollvermögen zum 01.01.2015 7.000,00 € Guthaben Festgeldkonto zum 01.01.2015 3.000,00 € Guthaben Girokonto zum 01.01.2015 2.350,00 € Heizölbestand zum 01.01.2015 1.000,00 € Messdienstleistung 2015 gezahlt in 2016 130,00 € Schnmitz-Maier (Nachzahlung) 150,00 € Karstensen (Nachzahlung) 230,00 € Degenscheidt (Nachzahlung) 320,00 € Schrader (Nachzahlung) 200,00 € Schmidt (Guthaben) Summe 120,00 € 7.250,00 € Differenz 26.04.2015 7.250,00 € 0,00 € Copyright © Uwe Effenberger, Hanau 30
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