Büro-/Investmentmarkt Düsseldorf

Büro-/Investmentmarkt Düsseldorf
Bericht I. Halbjahr 2015
Standortkennziffern
Einwohnerzahl
603.210
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
378.427
Kaufkraftindex
Büroflächenbestand
Arbeitslosenquote
Gewerbesteuerhebesatz
120,7
7,63 Mio. m2
8,6 %
440
www.anteon.de
2
Entwicklung der wichtigsten Büromarktkennziffern
€/m2/mtl.
m
2
• Flächenumsatz erreicht
900.000
26,00 €
27,00
27,50 €
27,50 €
bereits mehr als 70 % vom
13,30 €
Durchschnittsmiete
871.000
785.000
849.000
829.000
6,00
122.000
Spitzenmiete
100.000
13,90 €
9,00
178.000
Leerstand
368.000
Büroflächenumsatz
14,10 €
14,80 €
12,00
300.000
200.000
13,40 €
14,95 €
169.000
13,40 €
2009
2010
2011
2012
2013
1. HJ. 2014
1. HJ. 2015
Büromarkt Düsseldorf 1. Halbjahr 2015
Der Düsseldorfer Büromarkt hat sich nach dem verhaltenen Ergebnis des ersten Quartals
im zweiten Quartal 2015 deutlich erholt und präsentiert sich nach dem insgesamt
enttäuschenden Jahresergebnis 2014 nun wieder in einer Phase, welche die Hoffnung
auf ein besseres Gesamtjahresergebnis durchaus rechtfertigt. Nach nur etwa 64.000 m²
vermieteter Bürofläche im ersten Quartal 2015, wurden im zweiten Quartal rund
105.000 m² Fläche umgesetzt. Das Halbjahresergebnis mit etwa 169.000 m² befindet
sich damit bereits in Sichtweite des Gesamtergebnisses für das Jahr 2014, welches bei
238.000 m² lag. Im zweiten Quartal 2015 wurden circa 220 Mietverträge registriert.
Das Quartalsergebnis liegt damit mehr als 87 % über dem Vorjahr (ca. 56.000 m²). Auch
KENNZAHLEN BÜROVERMIETUNG
169.000 m2
Umsatzplus von knapp 40 % ggü. 1. HJ. 2014
13,90 Euro/m2
Durchschnittsmiete fast auf Niveau von 2012
26,00 Euro/m2
Spitzenmiete stabil
32.700 m2
785.000 m2
Büro-/Investmentmarktbericht Düsseldorf | 1. Halbjahr 2015
Teilmarkt Kennedydamm/Derendorf vorne
Leerstand reduziert sich deutlich
3,00
0
0
2008
21,00
18,00
347.000
400.000
24,00
15,00
14,45 €
308.000
500.000
867.000
600.000
304.000
Gesamtjahr 2014
23,00 €
700.000
896.000
aber identisch mit Wert für
23,50 €
334.000
5,5 % ggü. 1. HJ. 2014,
23,50 €
695.000
• Spitzenmiete fällt um ca.
23,50 €
622.000
Gesamtvorjahresergebnis
26,00 €
800.000
3
UMSATZ NACH LAGEN
• Teilmarkt Kennedydamm/
7.200
Süd
12.300
Derendorf mit einem Plus
17.500
Linksrheinisch/
Seestern
von mehr als 70 % und
31.900
Linksrheinisch/Seestern
7.400
Grafenberg
8.900
sogar von über 80 % ggü.
21.500
Nord/Airport City
1. HJ. 2014
30.300
• Teilmarkt City schwächelt
18.900
Kennedydamm/
Derendorf
32.700
mit -10,5 %
10.800
Medienhafen
11.200
900
City Ost
3.700
28.600
City
25.600
9.200
Königsallee/
Bankenviertel
Büroflächenumsatz 1. HJ. 2014
12.400
0
10.000 m
2
20.000 m
2
30.000 m
Lierenfelder Straße 40
2
40.000 m
2
50.000 m
2
Büroflächenumsatz 1. HJ. 2015
TEILMARKT süd
Mieter: Rheinbahn Immobilien
Flächengröße: ca. 11.000 m2
das Halbjahresergebnis insgesamt liegt deutlich höher als im Vorjahr, zur Jahreshälfte
konnten nur etwa 122.000 m² registriert werden (alle Angaben ohne die umliegenden
Gemeinden Hilden, Ratingen, Neuss und Erkrath). Endlich hat es einige Großvermietungen
im Düsseldorfer Stadtgebiet gegeben, die sich im ersten Quartal bereits angekündigt
hatten. Tatsächlich konnten im 1. Halbjahr mit L‘Oréal an der Roßstraße/Johannstraße
mit etwa 16.700 m², der Rheinbahn Immobilien GmbH & Co. KG an der Lierenfelder
Straße mit rund 11.000 m² und T-Systems am Heerdter Lohweg 35 mit circa 5.630 m²
drei Abschlüsse oberhalb von 5.000 m² registriert werden, die in Summe alleine mehr als
rund 32.000 m² Vermietungsleistung auf sich vereinen. Das Gros der Vermietungen fand
jedoch im Bereich zwischen 1.000 und 2.500 m² statt.
ANTEON Immobilien GmbH & Co. KG
4
umsatz nach Branchen
19.300
Bau/Immobilien
• Bau/Immobilien mit größtem
Zuwachs (+ 56,5 %), aber In-
Textil/Mode
dustrie-/Handelsunternehmen
mit der Nase knapp vorne
• Abwärtstrend bei Banken/Finanzdienstleistern setzt sich
30.200
5.300
7.100
10.800
IT/TK
Unternehmens-/
Personalberatung
andere Dienstleister
17.300
8.400
9.200
5.100
7.800
weiter fort
Banken/
Finanzdienstleister
Rechtsanwälte/
Steuerberater
11.400
4.900
8.200
8.900
Industrie-/
Handelsunternehmen
Öffentliche Hand
Büroflächenumsatz 1. HJ. 2014
sonstige Branchen
insgesamt
Büroflächenumsatz 1. HJ. 2015
25.100
32.600
6.400
8.200
22.000
42.800
25.000 m2
50.000 m2
75.000 m2
100.000 m2
125.000 m2
Allein in dieser Größenklasse wurden mehr als 51.000 m² umgesetzt. Wie schon im
Vorjahr erwiesen sich Industrie- und Handelsunternehmen als stärkste Branche unter
den Mietern. Sie alleine mieteten rund 32.600 m² Fläche an.
Mieten
Die Spitzenmiete in Düsseldorf geht – zumindest im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zurück. Betrug diese im 1. Halbjahr 2014 noch 27,50 €/m² mtl., sinkt sie ein Jahr
später auf 26,00 €/m². Vergleicht man die jetzige Spitzenmiete allerdings mit der
gewichteten Gesamtjahresspitzenmiete 2014, so hat sich die Miete auf einem hohen
Niveau stabilisiert. Die Durchschnittsmiete fällt zwar gegenüber dem Vorjahreswert von
14,80 €/m², steigt jedoch gegenüber dem Wert von 12,90 €/m², der zuletzt im ersten
Quartal 2015 ermittelt wurde, auf aktuell 13,90 €/m². Dies muss vor dem Hintergrund
der zur Verfügung stehenden Flächen betrachtet werden: Während im ersten Halbjahr
2014 noch viele teure Flächen, beispielsweise im Dreischeibenhaus oder im Kö Bogen,
vermietet werden konnten, fehlen diese herausragenden Projektentwicklungen
gegenwärtig. Die mittelfristige Verfügbarkeit an Projektflächen nimmt derzeit zu.
Entlang der Achse Kennedydamm/Derendorf und dem Teilmarkt Düsseldorf Nord werden
perspektivisch die meisten Neubauten an den Markt gehen. Dann ist auch ein Anstieg
der Durchschnittsmieten wieder wahrscheinlich.
Büro-/Investmentmarktbericht Düsseldorf | 1. Halbjahr 2015
5
umsatz nach gröSSenklassen
m2
• Flächenanteil > 5.000 m²
120.000
mehr als verfünffacht
• Beinahe ein Drittel des
90.000
37.700
7.500
30.800
34.300
mittleren Größensegment
21.900
40.500
17.800
14.700
30.000
34.500
60.000
51.300
Gesamtumsatzes im
Büroflächenumsatz 1. HJ. 2014
bis 300 m
2
301 – 1.000 m
2
1.001 – 2.500 m
2
2.501 – 5.000 m
2
ab 5.001 m
2
Büroflächenumsatz 1. HJ. 2015
Leerstand
Der Leerstand von Büroflächen in Düsseldorf hat sich durch die aktuellen Vermietungen
auf etwa 785.000 m² verringert (-5 %). Dies waren im Vorjahr noch 64.000 m² mehr. Bei
einem Büroflächenbestand von nunmehr etwa 7,63 Millionen m² entspricht dies einer
Leerstandsquote von rund 10,3 %. Trotz des leicht erhöhten Büroflächenbestandes (etwa
50.000 m² mehr im Vergleich zum Vorjahresquartal) sinkt der Leerstand im Stadtgebiet
Schanzenstraße 131
TEILMARKT linksrheinisch
Mieter: Chinesisches
Generalkonsulat
Flächengröße: ca. 4.300 m2
Berater: ANTEON
also weiter. Das nach heutigem Stand absehbare Fertigstellungsvolumen wird im Jahr
2015 erneut einigermaßen überschaubar ausfallen. Ein Umstand der den Gesetzen des
Marktes folgend für Verknappung einerseits und stabile Mieten andererseits sorgt.
ANTEON Immobilien GmbH & Co. KG
6
Projektfertigstellungen
m2
• Neubauvolumen in 2015 knapp
50 % von 2012
250.000
200.000
178.000
• Prognose für 2016 zeigt keine
Trendwende
128.000
150.000
100.000
95.000
82.000
79.000
89.000
65.000
50.000
0
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Projektfertigstellungen
In der Summe werden für das Jahr 2015 rund 8 Neubauvorhaben mit einem Volumen von
rund 65.000 m² erwartet. Dieser nahezu historisch niedrige Wert liegt an den üblichen,
verzögerten Projektfertigstellungen im laufenden Jahr zugunsten des Folgejahres. Erst
in 2017 scheint nach heutigem Stand ein sechsstelliges Fertigstellungsvolumen wieder
realistisch. Doch ist auch das absehbare Volumen neu erstellter Erstbezugsflächen im
Jahr 2016 mit circa 79.000 m² vergleichsweise niedrig. Die Vorvermietungsquote der
diesjährigen Fertigstellungen liegt dabei bei etwa 80 %.
Teilmärkte
Hatten im Vorjahr noch die Teilmärkte City (ca. 28.600 m²), Airport City/Nord (ca.
21.500 m²) und Kennedydamm/Derendorf (ca. 18.900 m²) die Nase vorn und belegten in
dieser Reihenfolge die ersten drei Plätze im Ranking, sind es in diesem Jahr Kennedydamm/
Derendorf mit etwa 32.700 m², Linksrheinisch/Seestern mit rund 31.900 m² und die
Airport City/Nord mit circa 30.300 m² auf dem dritten Rang. Das Ranking ist auch im
zweiten Quartal weniger den Mieterpräferenzen als der tatsächlichen Verfügbarkeit von
größeren Mietflächen geschuldet.
Ausblick
Die Prognosen aller namhaften deutschen Wirtschaftsinstitute, für das Wachstum in
Deutschland, liegen derzeit in einer Spanne zwischen 1,5 und 2,1 %. Die Bundesregierung
selbst erwartet ein Wachstum von 1,8 % gegenüber dem Vorjahr. Die Entwicklung auf
dem Bürovermietungsmarkt spricht eine klare Sprache. Ein Unterschreiten der niedrigen
Vermietungsleistung des Vorjahres ist kaum noch denkbar. Vielmehr kann man recht
zuversichtlich sein, dass bis Ende 2015 rund 300.000 m² Bürofläche umgesetzt werden.
Büro-/Investmentmarktbericht Düsseldorf | 1. Halbjahr 2015
7
Düsseldorfer Teilmärkte
52
RATINGEN
Kaiserswerth
44
44
Lohausen
3
44
Rath
52
Stockum
MEERBUSCH
Hubbelrath
Derendorf
Grafenberg
Lörick
52
DÜSSELDORF
Oberkassel
Stadtmitte
Gerresheim
Flingern
Heerdt
ERKRATH
Oberbilk
Unterbach
Hamm
Bilk
Eller
NEUSS
46
Volmerswerth
57
Wersten
46
59
Benrath
57
Himmelgeist
Garath
Teilmarkt
Ø Miete
Spitze
Umsatz
Teilmarkt
AirportCity
15,40
16,80
9.600
Seestern
Nord
12,50
16,00
20.700
Medienhafen
16,00
23,00
11.200
Kennedydamm/Derendorf
16,90
20,10
32.700
Grafenberg
11,70
12,50
8.900
City
13,60
20,00
25.600
City Ost
10,90
13,50
3.700
Königsallee/Bankenviertel
20,80
26,00
12.400
Süd
9,80
12,00
12.300
Linksrheinisch
12,00
16,20
20.500
Ø Miete
Spitze
Umsatz
11,60 13,00
Urdenbach
11.400
ANTEON Immobilien GmbH & Co. KG
8
Investmentmarkt Düsseldorf 1. Halbjahr 2015
Im 1. Halbjahr 2015 wurde am Düsseldorfer Investmentmarkt ein Transaktionsvolumen
in Höhe von rund 712 Mio. € verzeichnet. Trotz eines großvolumigen Portfolio-Verkaufes
im dreistelligen Millionen-Bereich entspricht dies einem Rückgang von knapp 40 % zum
Vergleichszeitraum 2014. Nachdem im 2. Quartal 2014 noch circa 668 Mio. € umgesetzt
werden konnten, stehen in 2015 nur etwa 538 Mio. € zu Buche - ein Minus von etwa
20 %. Der erhoffte Nachholeffekt, nach der Verschnaufpause, ausgelöst durch die
Grunderwerbsteuer-Erhöhung zu Jahresbeginn, ist im 2. Quartal leider nicht eingetreten.
KENNZAHLEN INVESTMENT
712 Mio. €
Rückgang Transaktionsvolumen
4,5 %
Spitzenrendite Büro weiter unter Druck
42 %
Anteil Assetklasse Büro mehr als halbiert
Investitionsobjekte
Büroimmobilien waren erneut die favorisierte Assetklasse der Investoren. Sie steuerten
mit ca. 42 % zum Düsseldorfer Investmentvolumen bei. Gefolgt vom Einzelhandel mit
einem Anteil von etwa 32 %. Als größte Deals des 1. Halbjahres 2015 gelten der Verkauf
Transaktionsvolumen
in Mio. €
• Das erste Halbjahr hat
im Vorjahresvergleich
verhalten begonnen
2.500
1.750
2.000
1.385
1.500
1.070
1.000
1.912
1.020
887
712
500
2009
Büro-/Investmentmarktbericht Düsseldorf | 1. Halbjahr 2015
2010
2011
2012
2013
2014
1. Q. 2015
9
Anteil Verkäufer am transaktionsvolumen
in %
50
49
• Corporates / Eigennutzer
überwiegen mit einem Anteil
40
von knapp 50 %
30
19
20
19
9
10
Eigennutzer /
Non-Properties
Bauträger /
Projektentwickler
K-LAN
Offene Fonds /
Spezialfonds
Geschlossene
Fonds
TEILMARKT linksrheinisch
Flächengröße: ca. 16.650 m²
Verkäufer: Geschlossener Fonds
des Kaufhof-Einzelhandel-Portfolios (davon 3 Düsseldorfer Objekte) mit rund 225
Mio. €, das Bürogebäude Living Office mit etwa 51 Mio. € und das Bürogebäude
K-LAN mit circa 45 Mio. € Transaktionsvolumen. Gegenüber dem Vorjahr sank die
Anfangsrendite in der gefragtesten Asset-Klasse der Büroimmobilien von 5,1 % im
Vorjahr weiter auf nunmehr nur noch 4,5 %. Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien
stehen aufgrund der anhaltenden Produktknappheit an Trophy- und Core-Produkten in
der Landeshauptstadt Düsseldorf weiterhin unter Druck.
Käufer-/Verkäufergruppe
Die o. g. Portfoliotransaktion diktiert die stärksten Käufer- und Verkäufergruppen. Auf
der Kaufseite sind demnach REITs mit einem Anteil am gesamten Transaktionsvolumen
von über 35 % führend. Auf der Verkäuferseite überwogen folgerichtig die Eigennutzer
/ Non-Properties mit knapp 50 %. Ausländische Investoren zeigten sich mit etwa 60 %
Marktanteil weiterhin einkaufsfreudig.
ANTEON Immobilien GmbH & Co. KG
10
Spitzenrenditen
7,50 %
6,00 %
5,75
5,25
5,25
5,20
5,00
4,75
4,50
4,50 %
Spitzenrendite Einzelhandel
4,50
4,20
4,20
2010
2011
2012
2013
4,00
4,00
5,50
3,00 %
Spitzenrendite Büro
4,50
1,50 %
0
2009
2014
1. HJ 2015
Anteil käufer am transaktionsvolumen
in %
• REITs gingen als
stärkste Käufergruppe
mit einem Anteil am
Transaktionsvolumen von
über 35 % hervor
50
40
35
30
20
16
13
11
10
REITs
Privater Investor /
Family Office
Bauträger /
Projektentwickler
Asset-Manager
Ausblick
An das hervorragende Vorjahr 2014 wird das Investmentjahr 2015 in Düsseldorf wohl
kaum anknüpfen können. Die spektakulären Deals in 2014 haben die Messlatte sehr
hoch gelegt. Kaufinteresse ist zwar auch in Düsseldorf mehr als ausreichend vorhanden,
es fehlt jedoch schlichtweg an genügend Großtransaktionen oberhalb von 100 Mio. €.
Daher gehen wir davon aus, dass wir unsere Prognose für das Gesamtjahr 2015 auf
nunmehr 1,5 Mrd. € reduzieren müssen. Dies entspräche allerdings dann immer noch
einem ansehnlichen Ergebnis beim 10-Jahres-Mittelwerts von circa 1,5 Mrd €.
Büro-/Investmentmarktbericht Düsseldorf | 1. Halbjahr 2015
11
Living Office
TEILMARKT Kennedydamm / Derendorf
Flächengröße: ca. 22.170 m²
Verkäufer: Offener Fonds
Glossar
Der Flächenumsatz ist die Summe aller Flächen, die innerhalb des betrachteten
FLÄCHENUMSATZ
Zeitraums vermietet oder an einen Eigennutzer verkauft oder von ihm oder für ihn
realisiert werden. Maßgeblich für die zeitliche Einordnung ist das Datum des Miet- bzw.
Kaufvertragsabschlusses. Mietvertragsverlängerungen werden nicht als Umsatz erfasst.
Grundlage für die Flächenangaben ist die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für
gewerblichen Raum (MF/G).
Zum Leerstand zählen alle Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten beziehbar sind.
LEERSTAND
Untermietflächen sind Teil des Leerstandes.
Die Spitzenmiete umfasst das oberste Preissegment mit einem Marktanteil von 3 %
SPITZENMIETE
des Vermietungsumsatzes (ohne Eigennutzer) in den abgelaufenen zwölf Monaten und
stellt hieraus den Median dar.
Zur Errechnung der Durchschnittsmiete werden die Mietpreise aller abgeschlossenen
DURCHSCHNITTSMIETE
Mietverträge in den abgelaufenen zwölf Monaten mit der jeweils angemieteten Fläche
gewichtet und daraus der Mittelwert berechnet. Bei den Angaben handelt es sich um
nominale Nettokaltmieten.
Das Transaktionsvolumen ist die Summe der Kaufpreise aller erfasster, am Markt
TRANSAKTIONSVOLUMEN
bekannten Transaktionen, die innerhalb des betrachteten Zeitraums getätigt werden.
Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung für die Erfassung einer
Transaktion.
Die Spitzenrendite entspricht der (Brutto-)Anfangsrendite für Immobilien mit bester
RENDITE
Qualität und Ausstattung in den absoluten Spitzenlagen am Immobilienmarkt.
ANTEON Immobilien GmbH & Co. KG
Herausgeber:
ANTEON Immobilien GmbH & Co. KG
Hauptverantwortlich für den Inhalt:
Heiko Piekarski
Marius Varro
Geschäftsführende Gesellschafter
Copyright:
ANTEON ist eine eingetragene Marke,
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urheberrechtlich geschützt
Titelbild: © #DÜSSELPIX - Gordon Bussiek
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ANTEON Immobilien GmbH & Co. KG

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