ZÜRICH
LUXEMBOURG
DÜSSELDORF
DALL AS
RIO DE JANEIRO
ACRON HELVETIA X IMMOBILIEN AG
HOTEL RADISSON BLU MIT GRAND CASINO
ST. GALLEN, SCHWEIZ
1
2
INHALT
Das Investment .................................................................................................................................................5
Operativer Cash Flow und Liquiditätsprognose...................................................................................................8
Drei Ertragskomponenten ................................................................................................................................12
Wertsteigerung im Hotelbetrieb ...................................................................................................................... 20
Der Standort.................................................................................................................................................... 25
Ihr Partner ACRON........................................................................................................................................... 32
Erläuterungen zur Prognoserechnung.............................................................................................................. 35
Steuerliche und rechtliche Verhältnisse ...........................................................................................................37
Disclaimer........................................................................................................................................................ 40
Herausgabedatum: 31. Juli 2015
Herausgeber: ACRON AG
3
Das Radisson Blu St. Gallen (unten
rechts) liegt 150 Meter Fussweg von
den Olma
Messen St. Gallen (mittig im
4
Bild) entfernt. Der bedeutende Messe­
Messestandort hat 766 000 Besucher jährlich.
DAS INVESTMENT
Der Investor erwirbt Aktien der Schweizer Aktien­
gesellschaft ACRON HELVETIA X Immobilien AG mit
Sitz in Zug (CHE-158.083.601). Verkäuferin ist die
ACRON LuxCo 1 S.A. Die ACRON HELVETIA X
Immobilien AG ist Eigentümerin und Betreiberin der
Hotel­liegenschaft Radisson Blu Hotel in St. Gallen.
Sie ist auch Vermieterin des Grand Casinos in
St. Gallen, das sich im selben Gebäudekomplex
befindet und von der Grand Casino St. Gallen AG
betrieben wird. Des Weiteren generiert die Gesell­
schaft Ein­nahmen aus dem operativen Betrieb der
Parkgarage mit 145 Parkplätzen. Die drei Ertrags­
säulen gewähren unterschiedliche Vorteile: Die
Einnahmen aus dem Hotel haben Wertsteigerungs­
potenzial; die Erträge aus dem Casino-Mietvertrag
und dem Parking sind stabil.
Die Schweiz und der Schweizer Franken stehen für
Sicherheit, Wachstum und Erfolg. Geringe Inflations­
raten, tiefe Kapitalkosten und ein gutes Investitions­
klima sowie eine solide Kaufkraft machen die Schwei­
zer Wirtschaft zu einer der wettbewerbsfähigsten der
Welt. Letztmals im Mai 2015 bestätigte die Rating­
agentur Standard & Poor’s die Bonität der Schweiz
unverändert mit der Bestnote AAA, mit Ausblick
„stabil”.
Das Radisson Blu Hotel St. Gallen profitiert von der
Bedeutung der Stadt als Konferenz- und Touris­
mus-Destination. Die benachbarten Olma Messen
St. Gallen (150 Meter Fussweg) sind mit 766 000
Besuchern (2014) einer der wichtigsten Messestand­
orte der Schweiz. Die Universität St. Gallen (HSG)
sowie die renommierte Fachhochschule St. Gallen
liegen ebenfalls in der Nähe. Unter den St. Gallener
Hotels bildet das Radisson Blu als Vier-SterneSuperior-Hotel die Spitzenhotellerie.
ACRON HELVETIA X Immobilien AG
Ausschüttung
6,0 Prozent p. a. durchschnittlich
bis 2025 (prognostiziert);
bis 2022 steuerfrei durch
Nennwertreduktion
IRR 8,5 Prozent
Multiple2,02
ISINCH0198039619
Mindestzeichnung CHF 25 000, zzgl. Ausgabe­
aufschlag von 5 Prozent
(250 Aktien)
Investorenkreis
Investment ist offen für alle
Anlegersegmente
Depoteinbuchung Aktien werden nach Vollplatzie­
rung in die Wertpapierdepots
der Investoren eingebucht
5
FINANZSTRUKTUR
Gesamtinvestition
CHF
Fremdkapital (per 30. Juni 2015) CHF
Beteiligungskapital
CHF
davon Aktionäre
CHF
davon ACRON als Gründungsaktionärin
CHF
63 600 000
33 500 000
30 100 000
30 000 000
LANGFRISTIG GESICHERTE
FINANZIERUNG
■■
■■
■■
■■
100 000
Die ACRON HELVETIA X Immobilien AG hat zum Pro­
spekterstellungsdatum 31. Juli 2015 ein vollständig
eingezahltes Aktienkapital von CHF 25 585 000, ein­
geteilt in 301 000 Namenaktien mit einem Nennwert
von CHF 85 pro Aktie. Von diesem Aktienbestand
werden 227 000 Aktien zu einem Verkaufspreis von
CHF 100 (zuzüglich Ausgabeaufschlag von 5 Prozent)
zum Kauf angeboten. ACRON wird mit einem Aktien­
bestand von 1 000 Aktien an der ACRON HELVETIA X
beteiligt bleiben.
■■
Fest-Hypothek der St. Galler Kantonalbank
DarlehensbetragCHF 33,5 Millionen
Laufzeit
bis 31. Oktober 2022
Zinssatz 1,75 % p. a.
Amortisation
CHF 600 000 p. a.
INVESTOREN
 Mindestzeichnung CHF 25 000 (250 Aktien)
zzgl. 5 Prozent Ausgabeaufschlag
 Es bestehen keine Beschränkungen des Investo­
renkreises, das Investment ist offen für alle Anle­
gersegmente.
 Auch bei einer späteren Weiterübertragung be­
steht keine Be­schränkung auf bestimmte Investo­
rensegmente.
LUKRATIVE RENDITE
Die International Securities Identification Number
(ISIN) stellt eine Identifikation für das Wertpapier dar
und lautet CH0198039619.
■■
IMMOBILIE
 Standort: St. Jakob Strasse 55, 9000 St. Gallen
 Drei Nutzungsarten: Hotel, Casino, Parking
■■
 Bruttogeschossfläche: 19 050 m²
 Baujahr: 2003
6
■■
Prognostizierte Ausschüttungsrenditen
2016
3,0 % p. a.
2017
4,0 % p. a.
2018
5,0 % p. a.
2019
6,0 % p. a.
2020 bis 2025
7,0 % p. a.
Die Ausschüttung erfolgt bis 2022 als steuer­
freie Nennwertreduktion.
Die Ziel-IRR beträgt ca. 8,5 % (prognostiziert).
WERTPAPIERDEPOT
BÖRSENKOTIERUNG AN DER
BX BERNE EXCHANGE MÖGLICH
Nach der Vollplatzierung werden die Aktien in die
Wertpapierdepots der Investoren eingebucht.
■■
■■
■■
Bei einer ausreichenden Anzahl von Aktionären
(Free Float) kann auf Beschluss der Aktionäre die
Kotierung der Aktien an der BX Berne eXchange
beantragt werden.
Die Aktie als börsenfähiges Wertpapier erlaubt
Fungibilität.
Teileinkauf/Teilexit: Durch die Beteiligungsform
der Aktiengesellschaft entscheidet der Investor
frei über die Höhe seines gestückelten Aktien­
erwerbs bzw. der Veräusserung.
BETEILIGUNGSSTRUKTUR (NACH PLATZIERUNG)
ACRON
AKTIONÄRE
Gründungsaktionärin
0,3 %
99,7 %
ACRON HELVETIA X IMMOBILIEN AG, ZUG
Beteiligungsgesellschaft, Management des Hotel- und Parkingbetriebes
100 %
Liegenschaft
RADISSON BLU HOTEL MIT GRAND CASINO, ST. GALLEN
7
OPERATIVER CASH FLOW UND LIQUIDITÄTSPROGNOSE
HOTELPERFORMANCE
Rund 31 Prozent des Hotelumsatzes werden sich
nach den Planungen aus der Restauration ergeben.
In dieser Position sind die Erträge aus der Bewirt­
schaftung des Restaurants, der Bar und des Zimmer­
service zusammengefasst. Bis zum Jahr 2020 soll
dieser Umsatz auf rund CHF 2,7 Millionen gesteigert
werden.
Nach Übernahme des operativen Hotelmanage­
ments durch die ACRON HELVETIA X im Frühjahr
2015 und nach umfassender Prüfung der Finanz- und
Belegungsdaten des Hotels entwickelte die Gesell­
schaft Strategien zur systematischen Weiterentwick­
lung des Hotelbetriebes.
GESAMTERTRAG DES HOTELBETRIEBES
Die ACRON HELVETIA X geht nach ihren Planungen
davon aus, dass im Jahr 2016 rund zwei Drittel des
Gesamtumsatzes des Hotels aus der Beherbergung
resultieren werden. Der Beherbergungsumsatz er­
gibt sich aus den Planungen bezüglich der im jewei­
ligen Jahr geöffneten Tage, der verfügbaren Zimmer,
der angenommenen Auslastung und der angesetzten
Rate pro Zimmer (ADR – Average daily rate).
Available Rooms (ohne Renovierung) p. a.
Belegung (in Prozent)
Belegte Zimmer
ADR (in CHF)
RevPAR (in CHF)
8
Neben den Erträgen aus Beherbergung und Res­
tauration sind für das Hotel für 2016 weitere CHF
175 000 als Umsatz aus Nebenleistungen vorgese­
hen. Diese machen ca. 3 Prozent des Gesamtumsat­
zes aus.
KOSTEN DES OPERATIVEN HOTELBETRIEBES
Den Umsätzen des Hotelbetriebes stehen die direk­
ten Kosten des Warenaufwands und des Personals
2016
2017
2018
2019
2020
45 018
44 895
44 895
44 895
45 018
58,0
62,0
65,0
67,0
69,0
26 110
27 835
29 182
30 080
31 062
169
175
180
186
188
98
109
117
125
130
gegenüber. Nach Abzug dieser direkt zurechenbaren
Kosten ergibt sich der Bruttobetriebserfolg (GOI –
Gross Operating Income), der das Managementer­
gebnis vor allgemeinem Verwaltungs-, Marketing-,
Unterhaltungsaufwand und den Kosten für die Ener­
gie und die Entsorgung zeigt. Nach Abzug dieser Kos­
ten ergibt sich der für die Bewertung der Rentabilität
eines Hotelbetriebes sehr wichtige Gross Operating
Profit (GOP). Dieser wird häufig ins Verhältnis zu den
Gesamtumsätzen gesetzt (GOP Margin), um die Ho­
telperformance mit anderen Hotels zu vergleichen
und Verbesserungspotenziale auf der Ertrags- oder
Kostenseite des Hotelbetriebes zu identifizieren. Die
ACRON HELVETIA X weist einen GOP Margin mit ei­
nem Wert von 19,5 Prozent auf. Dieser soll bis ins
Jahr 2020 auf 32 Prozent gesteigert werden.
NET OPERATING PROFIT
Um den Net Operating Profit – also den der ACRON
HELVETIA X zustehenden Nettoertrag aus dem Ho­
telbetrieb - zu ermitteln, werden vom GOI die Kosten
für die Ersatzbeschaffung des FF&E (Furniture, fix­
tures and equipment – das Inventar des Hotels) in
Höhe von 3 Prozent der Gesamtumsätze, die Kosten
für den mit der Carlson Rezidor Hotel Group abge­
schlossenen Franchise-Vertrag (Licence Fee) mit
ebenfalls 3 Prozent der Gesamtumsätze und eine
eventuell anfallende Incentive Fee der ACRON in Ab­
zug gebracht. Die Incentive Fee der ACRON fällt nur
dann an, wenn der GOP höher liegt als ein festgeleg­
ter Mindestbetrag. Dieser wird anhand des Anteils
des Hotels am Gesamtinvestment berechnet. Der
Flächenanteil der Hotelnutzung beträgt 47 Prozent.
Erst wenn der Betriebsgewinn (GOP) mehr als 7 Pro­
zent von 47 Prozent der Investitionssumme von CHF
63,6 Millionen beträgt, erhält ACRON eine Incentive
Fee. Die Incentive Fee beträgt 20 Prozent des die
Schwelle übersteigenden Teils und wird nach den
Planungen erstmals im Jahr 2018 fällig.
PARKINGERTRÄGE
Die Umsätze der Parkgarage lagen in den Jahren seit
2008 regelmässig bei CHF 700 000, wobei von dem
Hotelbetrieb in der Vergangenheit recht grosszügig
Gutscheine vergeben wurden. Für die Zukunft wer­
den Umsätze von CHF 575 000 angesetzt, die bis
ins Jahr 2025 auf CHF 685 000 gesteigert werden
sollen.
CASINOERTRÄGE
Der Mietvertrag mit der Grand Casino St. Gallen AG
aus dem Jahr 2003 umfasst die Technik- und Büro­
flächen sowie die Casinofläche von 1 522 Quadrat­
metern. Der Nettomietzins für diese Fläche wird in
Abhängigkeit vom Bruttospielertrag ermittelt, ist
aber gleichzeitig durch eine Mindestmiete abgesi­
chert (vgl. Ausführungen Seite 35).
ERTRAG 2016 (BUDGET)
A* HOTEL
Ertrag Restauration
2 100 000
Beherbergungsertrag
4 413 000
Ertrag Nebenleistungen
Zwischenergebnis Gesamtertrag
Warenaufwand
Total Personalkosten
175 000
6 688 000
736 000
3 200 000
Direkter Betriebsaufwand Restauration
170 000
Direkter Betriebsaufwand Beherbergung
250 000
Direkter Betriebsaufwand Nebenleistungen
140 000
Brutto Betriebserfolg (GOI)
2 192 000
Übriger Verwaltungsaufwand
220 000
Übriger Marketingaufwand
220 000
Übriger Unterhaltsaufwand
239 000
Energie und Entsorgung
210 000
Betriebsgewinn (GOP)
1 303 000
FF&E Rücklage
200 640
Licence Fee
200 640
Incentive Fee
Betriebsgewinn (NOP)
0
901 720
B* PARKING
Ergebnis Garage / Parking
575 000
C* CASINO
Nettomietertrag
876 000
GESAMTERTRAG 2016
2 352 720
* Die Prognose bis 2025 für diese Position finden Sie
in der Liquiditätsprognose Seiten 10-11.
9
LIQUIDITÄTSPROGNOSE (CHF)
2016
2017
2018
CASH FLOW
A
Einnahmen aus Hotelbetrieb
901 720
1 349 000
1 744 000
B
Einnahmen aus Parking
575 000
575 000
600 000
Einnahmen aus Casino
876 000
885 000
894 000
Zinsertrag liquide Mittel
0
13 000
15 000
2 352 720
2 822 000
3 253 000
58 818
70 225
80 950
Objektverwaltung / Asset Management
58 818
70 225
80 950
Verwaltungsrat / Revision
23 527
28 220
32 530
C
Einnahmen gesamt
Gesellschaftsmanagement
Sonstige Kosten (Börse, Zahlstelle, lfd. Beratung)
10 303
10 406
10 510
Liegenschaftssteuer
44 440
44 884
45 333
Versicherungen
15 150
15 302
15 455
Instandsetzung / Instandhaltung
90 000
126 000
250 000
577 063
566 563
556 063
15 932
15 125
14 117
Zinsaufwand
Steuern
Cash Flow vor Tilgung und Ausschüttungen
1 458 669
1 875 050
2 167 093
Tilgung Hypothek
-600 000
-600 000
-600 000
Geplante Auszahlung/Ausschüttungen*
903 000
1 204 000
1 505 000
Nennwertreduktion Aktienkapital
903 000
1 204 000
1 505 000
0
0
0
3,0
4,0
5,0
1 856 877
1 812 547
2 184 597
-903 000
-903 000
-1 204 000
Dividendenzahlung Aktionäre
in % des Beteiligungskapitals p. a.**
LIQUIDITÄT ZU JAHRESBEGINN
Vornahme der Ausschüttung des Vorjahres
Tilgung
-600 000
-600 000
-600 000
Zuweisung (lfd. Cash Flow)
1 458 669
1 875 050
2 167 093
Liquidität am Jahresende
1 812 547
2 184 597
2 547 690
32 600 000
32 000 000
31 400 000
Stand Langfristfinanzierung per 31.12.
*
Ausschüttungen erfolgen planmässig jeweils zum 31. August des Folgejahres, sind aber im Rahmen der Darstellung der
Prognoserechnung aus Vereinfachungsgründen bereits im laufenden Jahr ausgewiesen.
** Beteiligungskapital exklusive Ausgabeaufschlag
10
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2 003 000
2 237 000
2 259 000
2 282 000
2 305 000
2 328 000
2 351 000
630 000
650 000
657 000
664 000
671 000
678 000
685 000
903 000
912 000
921 000
930 000
939 000
948 000
957 000
16 000
18 000
18 000
19 000
19 000
19 000
18 000
3 552 000
3 817 000
3 855 000
3 895 000
3 934 000
3 973 000
4 011 000
88 400
94 975
95 925
96 900
97 875
98 850
99 825
88 400
94 975
95 925
96 900
97 875
98 850
99 825
35 520
38 170
38 550
38 950
39 340
39 730
40 110
10 615
10 721
10 829
10 937
11 046
11 157
11 268
45 787
46 244
46 707
47 174
47 646
48 122
48 603
15 609
15 765
15 923
16 082
16 243
16 405
16 569
250 000
250 000
250 000
250 000
250 000
250 000
250 000
545 563
535 063
524 563
526 042
576 583
566 583
556 583
12 907
11 495
10 084
57 933
261 888
278 868
295 314
2 459 200
2 719 591
2 766 496
2 754 083
2 535 504
2 564 435
2 592 902
-600 000
-600 000
-600 000
-583 333
-500 000
-500 000
-500 000
1 806 000
2 107 000
2 107 000
2 107 000
2 107 000
2 107 000
2 107 000
1 806 000
2 107 000
2 107 000
2 107 000
1 204 000
1 204 000
1 204 000
0
0
0
0
903 000
903 000
903 000
6,0
7,0
7,0
7,0
7,0
7,0
7,0
2 547 690
2 901 889
3 215 481
3 274 977
3 338 726
3 267 230
3 224 665
-1 505 000
-1 806 000
-2 107 000
-2 107 000
-2 107 000
-2 107 000
-2 107 000
-600 000
-600 000
-600 000
-583 333
-500 000
-500 000
-500 000
2 459 200
2 719 591
2 766 496
2 754 083
2 535 504
2 564 435
2 592 902
2 901 889
3 215 481
3 274 977
3 338 726
3 267 230
3 224 665
3 210 567
30 800 000
30 200 000
29 600 000
29 016 667
28 516 667
28.016.667
27 516 667
11
DREI ERTRAGSKOMPONENTEN
Der Gebäudekomplex in St. Gallen generiert
Erträge aus drei unterschiedlichen Komponenten,
entsprechend diversifiziert ist das Ertragsrisiko der
Gesellschaft.
in den Jahren 2008 bis 2014 durchschnittliche
Umsätze von CHF 700 000. Nachfrager sind Gäste
des Hotels, des Casinos, des Restaurants und
Besucher der benachbarten Messe.
Das Vier-Sterne-Superior-Hotel Radisson Blu mit
Grand Casino in St. Gallen wurde im Dezember 2003
eröffnet, ist vornehmlich auf Geschäftsreisende
ausgerichtet und wird seit dem 1. Februar 2015 von
der ACRON HELVETIA X Immobilien AG gemanagt. Der
Hoteldirektor und die circa 50 Hotelmitarbeiter sind
Angestellte der ACRON HELVETIA X. Als FranchiseHotel ist es an das internationale Buchungssystem
der Carlson Rezidor Hotel Group angebunden.
Das hausinterne Swiss Casino St. Gallen ist an 365
Tagen im Jahr geöffnet und wird von der Grand Casino
St. Gallen AG geführt. Die Laufzeit des Double-NetMietvertrages entspricht der Standortkonzession
für den Spielbankenbetrieb in St. Gallen, die bis
mindestens 2023 gültig ist.
Zentral im Stadtgebiet gelegen, ist das Hotel nahe
allen Zielen, die St. Gallen zur Reisedestination
machen: die Olma Messen St. Gallen liegen 150 Meter
entfernt, die Innenstadt als Shopping-Destination
300 Meter, der Universitätscampus St. Gallen mit
einer der renommiertesten Wirtschaftsfakultäten im
deutschsprachigen Raum 500 Meter, der Stiftsbezirk
(Unesco-Weltkulturerbe) 1 100 Meter und die
Fachhoch­schule St. Gallen 1 300 Meter.
Die öffentliche Tiefgarage im Haus, ebenfalls
betrieben durch die ACRON HELVETIA X, generierte
12
ANTEIL AM GESAMTERTRAG
Die ACRON HELVETIA X generiert Einnahmen aus der
Be­wirt­schaftung des Hotels sowie der Parkgarage.
Zusätzlich erhält sie die Erträge aus dem Mietvertrag
mit der Grand Casino St. Gallen AG. Das Ertragsrisiko
der Gesellschaft ist auf drei verschiedene Einnahme­
quellen aus unterschiedlichen Branchen verteilt.
Der Einnahmenanteil, beispielsweise, des Jahres 2020
aus dem Casino-Mietvertrag soll sich auf 24 Prozent
belaufen, ist stabil und durch eine Mindestmiete ab­
gesichert. Der Anteil aus dem Parkingbetrieb beläuft
sich für 2020 auf 17 Prozent des Gesamtumsatzes
und ist ebenfalls stabil. Das operative Hotelma­
nagement hat einen Anteil für 2020 an den Gesamt­
Stuttgart
Deutschland
München
Friedrichshafen
Altenrhein
Basel
St. Gallen
Zürich
Frankreich
Vaduz
Liechtenstein
Bern
Schweiz
Genf
Wien
Innsbruck
Österreich
Chur
Lugano
Italien
Mailand
erträgen von 59 Prozent und ist von der Performan­
ce und dem Management der ACRON abhängig. Die
Hotelerträge bieten Chancen der Ertragssteigerung.
EINNAHMEN 2020
Casino 24 %
Parking 17 %
DAS HOTEL
Das Hotel wurde 2003 errichtet und eröffnet. Es hat
123 Zimmer und ist als Franchise-Hotel an das inter­
nationale Reservationssystem der Carlson Rezidor
Hotel Group angebunden.
Hotelbetrieb 59 %
ERSTKLASSIGER STANDORT
Das Radisson Blu Hotel St. Gallen befindet sich
im kulturellen Herzen der Ostschweiz. Am Olma
Messe- und Kongresszentrum gelegen, bietet das
Businesshotel beste Voraussetzungen für Meetings
und Events. Die Nähe zur Universität St. Gallen
(HSG), zur historischen Altstadt mit dem Stiftsbezirk
(UNESCO Weltkulturerbe) zur Fachhochschule St.
Gallen und die kurze Distanz zum Hauptbahnhof
(1 600 Meter) machen das Hotel zusätzlich für
Reisende attraktiv.
VIER-STERNE-SUPERIOR-HOTEL
Das Radisson Blu ist das modernste Vier-SterneSuperior-Business-Hotel in St. Gallen.
FRANCHISE REZIDOR
Das bestehende Franchise-Agreement mit der Rezidor
Hotels ApS Danmark wurde am 5. Februar 2015 auf
die ACRON HELVETIA X übertragen und läuft bis zum
13
31. Dezember 2023. Die Rezidor Hotel Group ist eine
international agierende Hotelkette mit Sitz in Brüssel
und ein Tochterunternehmen der Carlson Rezidor
Hotel Group. Das Unternehmen ist an der Stock­
holmer Börse mit dem Kürzel REZT gelistet.
FITNESS- UND FREIZEITBEREICH
Der Wellnessbereich mit Sauna, Dusch- und
Ruheraum befindet sich zusammen mit einem
Fitnessraum, Erfrischungsräumen und Garderoben
im ersten Untergeschoss. Zusätzlich haben die Gäste
die Möglichkeit, das benachbarte Fitnesscenter zu
nutzen.
FRANCHISE HOTEL OF THE YEAR
Das Haus wurde 2011 innerhalb der Carlson Rezidor
Hotel Group zum „Radisson Blu Franchise Hotel of
the Year” gewählt.
RESTAURANT
Das Restaurant „Olive“ wurde im Jahr 2010 umge­
baut und weist heute rund 85 Plätze und eine Bar
mit Lounge auf, welche Platz für mehr als 40 Gäs­
te bietet. Um den Umsatz aus Food und Beverage
wie von ACRON geplant steigern zu können, eruiert
ACRON derzeit Angebote zur Modernisierung des
Restaurantbereiches.
HOTELZIMMER
Die 123 Zimmer sind aufgeteilt in Standard- und
Business-Class-Zimmer sowie Junior- und PenthouseSuiten. Standardzimmer und Business-Class-Zimmer
besitzen kostenloses Internet, Vollklimatisierung,
Flachbildschirm-TV, Radio, ISDN-Telefon, Wasser­
kocher, Fön, Hosenbügler, Safe und Minibar; die
Business Class erhält zusätzlichen Service. Die drei
grosszügig eingerichteten Penthouse-Suiten mit Blick
über die Stadt St. Gallen und das Appenzeller Land
haben direkten Zugang zu der ca. 180 m2 grossen
Terrasse.
Vorschlag Layout
SKIZZE DES RESTAURANTKONZEPTES
AUSSTATTUNG
Das Hotel verfügt über ein Restaurant und eine
Bar, 400 m² Tagungsfläche sowie einen Fitnessund Saunabereich. Die Parkgarage umfasst 145
Parkplätze.
SEMINAR- UND TAGUNGSBEREICH
Im zweiten Obergeschoss des Hauptgebäudes befin­
den sich diverse Konferenzzimmer in verschiedenen
Grössen, die durch Schiebe- und Falttrennwand­
systeme zusammengelegt werden können. Die
Konferenz­räumlichkeiten sind mit den modernsten
technischen Ausstattungen ausgerüstet.
RADISSON BLU
St. GALLEN
Kategorien
Grösse der Zimmer
Max. Gästeanzahl pro Zimmer
72
Komfortable Standardzimmer
26 m2
3
36
Moderne Business-Class-Zimmer
26 m2
3
12
Geräumige Junior-Suiten mit Kitchenette,
Balkon und separatem Hauseingang
48 m2
3
3
Penthouse-Suiten mit einer 180 m grossen,
35 bis 68 m2
privaten Penthouse-Terrasse
123
Gästezimmer
Anzahl
14
I
2
3
15
16
WETTBEWERB HOTEL
In St. Gallen gibt es derzeit 18 Hotelbetriebe, davon
sind vier Vier-Sterne-Hotels, zehn Drei-Sterne-Häu­
ser, zwei Betriebe laufen unter der Zwei-Sterne-Ka­
tegorie, während zwei weitere Betriebe nicht klassi­
fiziert sind. An einem Fünf-Sterne-Hotel fehlt es auf
dem St. Galler Hotelmarkt, womit das Radisson Blu
als Vier-Sterne-Superior-Hotel die Spitzenhotellerie
in St. Gallen bildet.
Stark beeinflusst wird die Hotelauslastung in St.
Gallen von den in der Stadt gehaltenen Messen und
Kongressen sowie von Theater- und Musical-Events.
Von diesen profitiert das Radisson Blu durch seine
Lage deutlich mehr als andere Hotels. Auch in der
Preisgestaltung eröffnen Messegäste grössere Spiel­
räume als Urlaubsgäste. Im Gegensatz zu Geschäfts­
reisenden gibt ein Urlaubsreisender nur rund ein
Fünftel des Budgets für die Unterkunft aus.
Im Mai 2015 wies das Radisson Blu St. Gallen eine
durchschnittliche Belegungsquote von 59,3 Prozent
auf. Die Durchschnittsquote der im Wettbewerb ste­
henden Hotels betrug 44,8 Prozent.
DIE PARKGARAGE
Die Zufahrt zum Hotel erfolgt von der St. Jakob-­
Strasse. Hotelgäste gelangen mit dem Auto zum
Hotel­
eingang und zur Einfahrt in die Tiefgarage.
Weitere Nutzergruppen sind Gäste des Casinos,
des Restaurants und Besucher der nahe gelegenen
Messe. Die öffentliche Tiefgarage wird durch die
ACRON HELVETIA X betrieben. Die Umsätze gehö­
ren zu den stabilen Ertragskomponenten der Gesell­
schaft.
UMSÄTZE PARKGARAGE
800 000
700 000
600 000
500 000
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
DAS GRAND CASINO ST. GALLEN
Das Grand Casino St. Gallen im Radisson Blu Hotel
ist das grösste Casino der Ostschweiz. Dank seiner
A-Konzession gelten für das Casino keine Einsatzund Gewinnlimits oder eine maximale Anzahl von
Glücksspielautomaten. Beim Roulette, Poker und
Black Jack können Gäste an 365 Tagen im Jahr ihr
Glück versuchen.
Der renommierte Casinoarchitekt Paul Steelman ge­
staltete das legendäre „Mirage“ in Las Vegas nach
stilprägenden Prinzipien, die er auch für die Swiss
Casinos St. Gallen überzeugend anwandte. Er schuf
ein Interieur, bei dem sich klare Linien, Glamour und
ein Hauch 1970er Jahre auf faszinierende Art verbin­
den, gepaart mit einem grosszügigen, weiten Blick
über den gesamten Spielbereich.
Die Bar und die direkt anschliessende stimmungsvolle
Lounge mit bequemen Club­sesseln laden zum Verwei­
len ein. Hier werden Cocktails und frisch zubereitete
Snacks serviert. Für Raucherinnen und Raucher steht
ein separates Fumoir mit Bedienung zur Verfügung.
17
Neben einer Vielzahl von Glücksspielautomaten mit
attraktiven zusätzlichen Gewinnchancen an mehre­
ren Jackpotsystemen bietet das Casino sämtliche
aktuellen Tischspiele an. Von American Roulette
über Black Jack bis zu Poker – alle mit aufmerksa­
mer Betreuung durch diskrete Spielleiterinnen und
Spielleiter.
Auf einer Eventbühne mit modernster Licht- und
Soundanlage wird den Gästen ein einzigartiges
Show- und Unterhaltungsprogramm geboten.
ausbezahlten Spielgewinnen, also der Umsatz aus
dem Spielbetrieb. Der Bruttospielertrag des Grand
Casinos in St. Gallen belief sich 2014 auf rund CHF
32 Millionen. Das Aktienkapital der Grand Casino St.
Gallen AG beläuft sich auf CHF 9,0 Millionen (2014);
das Eigenkapital der Muttergesellschaft Swiss
Casinos Holding AG auf rund CHF 121 Millionen, der
Bruttospielertrag beträgt rund CHF 133 Millionen.
Grand Casino St. Gallen AG 2014
Mitarbeitende94
CASINO-MANAGEMENT
Die Grand Casino St. Gallen AG betreibt das Casino
seit der Eröffnung im Dezember 2003. Mutter­
gesellschaft ist die Swiss Casinos Holding AG. Sie
befindet sich seit den Anfängen in den 1970er Jah­
ren zu 100 Prozent in schweizerischer Hand und hält
namhafte Beteiligungen an fünf Schweizer Spiel­
banken (Pfäffikon, Schaffhausen, Zürich, St. Gallen,
Bern).
Die Gesellschaften der Swiss Casinos Gruppe
beschäftigten im Jahr 2014 528 Mitarbeitende und
erzielten einen kumulierten Bruttospielertrag von
CHF 132,8 Millionen. Bruttospielertrag (BSE) ist
die Differenz zwischen den Spieleinsätzen und den
18
Angebot
176 Glücksspielautomaten,
10 Spieltische
Bruttospielertrag
CHF 32,3 Millionen
Aktienkapital
CHF  9,0 Millionen
Swiss Casinos Holding AG 2014
Mitarbeitende528
Kum. Bruttospielertrag
CHF 132,8 Millionen
Konsolidierter
Bruttoumsatz
CHF 150,2 Millionen
Konzerngewinn
CHF  6,8 Millionen
Eigenkapital
CHF 120,6 Millionen
CASINO-MIETVERTRAG
Mietfläche
2 682 m²
Mietbeginn
Juni 2003
Vertragslaufzeit
Die Laufzeit des Mietvertrages entspricht der
Laufzeit der A-Konzession bis mindestens 2023.
Mietzins p. a., netto
CHF 867 343
Der Mietzins (zum Grossteil in Abhängigkeit vom
Bruttospielertrag errechnet) bezogen auf die rei­
ne­ Casinofläche von 1 522 m² beträgt 2 Prozent
des Bruttospielertrages, mindestens jedoch
CHF 402/m2 und max. CHF 465/m². Zahlen der
letzten Jahre zeigen, dass die mini­malen indexier­
ten Mietzinsen jedes Jahr übertroffen wurden.
Nebenkosten
Double-Net-Vertrag: Die Vermieterin ACRON
HELVETIA X ist für den Unterhalt und die Erneue­
rung der tragenden Gebäudeteile und der Fassa­
den der Liegenschaft sowie für die Übernahme
der kantonalen Gebäudeversicherung verant­
wortlich. Die restlichen Kosten des Betriebes
und der laufenden Instandhaltung ihrer Flächen
übernimmt die Mieterin in einer Höhe von bis zu
1 Prozent der Jahresmiete.
Indexierung
100 Prozent gemäss Schweizer Landesindex der
Konsumentenpreise
Sicherheit
Garantie der beiden Hauptaktionäre [Swiss Casinos
Holding AG sowie Casinos Austria (Swiss) AG] in
Höhe von CHF 1 Million
Bonität
„D&B Rating 2AA1. Minimales Ausfallrisiko. Die
von Dun & Bradstreet erstellte Analyse ergibt
eine solide, gesunde Finanzlage. Die Branche, in
welcher die Gesellschaft tätig ist, scheint stabil
und ist mit einem geringen Risiko verbunden. Das
Kapital des Unternehmens liegt im oberen Be­
reich. Die Gesellschaft kann auf den Rückhalt der
Muttergesellschaft zählen.“ (Dun & Bradstreet
Business Report, 17. Juni 2015)
WETTBEWERB SPIELBANKEN
In der Schweiz gibt es 21 konzessionierte Spielban­
ken. Davon verfügen acht über eine Konzession A
und 13 über eine Konzession B. Die Spielbanken
unterscheiden sich durch die Ausgestaltung ihres
Spielangebots hinsichtlich Einsatz- und Gewinnlimits,
Beschränkungen auf die Anzahl der betriebenen
Glücksspielautomaten und Tischspiele sowie auf die
Gesamtsumme aller Jackpots. Für A-Casinos gelten
keine Einschrän­kungen.
Zwar sind die Summe der Casinoumsätze und die
Spielbankenabgabe aller 21 Schweizer Spielbanken
seit 2007 rückläufig, aber mit dem neuen, zurzeit
beim Bundesrat vorbereiteten Geldspielgesetz soll
die Wettbewerbsfähigkeit der Spielbanken gestärkt
werden. Die Absicht des Gesetzgebers ist zum ei­
nen, dass die Schweizer in sicheren und überwach­
ten Schweizer Casinos spielen und nicht bei auslän­
dischen, unkontrollierten Anbietern.
Zum anderen leisten die Schweizer Spielbanken ei­
nen bedeutenden Beitrag zum Gemeinwohl. So kom­
men die entsprechenden Abgaben der Alters- und
Hinterlassenenversicherung (AHV) und den Kanto­
nen zugute, die bis 2014 CHF 5 Milliarden von den
Schweizer Spielbanken erhalten haben. Der Beitrag
der Spielbanken zum Gemeinwohl ist vergleichbar
mit den Beiträgen der Lotteriegesellschaften Swiss­
los und Loterie Romande für gemeinnützige, sport­
liche und kulturelle Zwecke.
Insgesamt belief sich der Umsatz der 21 Schweizer
Spielbanken im Jahr 2014 auf CHF 710 Millionen.
Vom Umsatz her stehen die Casinos in Montreux
mit CHF 71,4 Millionen, Baden (CHF 65,5 Millio­
nen) und Basel (CHF 65 Millionen) regelmässig an
der Spitze. St. Gallen steht mit einem Umsatz von
CHF 32,3 Millionen innerhalb der Swiss Casinos Hol­
ding AG an Platz 2 hinter den Swiss Casinos Zürich
mit CHF 61 Millionen.
19
WERTSTEIGERUNG IM HOTELBETRIEB
CHANCEN DES NEUANFANGS
Die Beteiligungsgesellschaft ACRON HELVETIA X
erwarb den Gebäudekomplex, bestehend aus dem
Radisson Blu Hotel, der Casinomietfläche und dem
Parking, im Oktober 2012 inklusive eines langfristigen
Mietvertrages mit dem damaligen Hotelbetreiber, der
rechtlich mit dem Verkäufer der Immobilie verbunden
war. Nach mehreren rechtlichen Umstrukturierungen
und dem Erwerb der Mieterin durch Dritte stand
ACRON einer Betreiberkonstellation gegenüber,
die nicht mehr dem ursprünglichen Mietvertrag
entsprach und die in der Hotelbranche offenbar
unerfahren war.
EIN ENDE MIT SCHRECKEN
Die Performance des operativen Hotelbetriebes
liess in allen relevanten Kennzahlen deutlich nach.
Nach ausbleibenden Mietzahlungen verlor ACRON HELVETIA X das Vertrauen in die Mieterin und folgte
der Losung: „Lieber ein Ende mit Schrecken als ein
Schrecken ohne Ende.“ Sie kündigte den Mietvertrag
auf Ende November 2014 und führt den Betrieb des
Hotels seit 1. Februar 2015 nun selbst unter dem
bestehenden Namen und mit der Lizenz der RezidorGruppe.
AUS DER NOT EINE TUGEND GEMACHT
ACRON hat aus der anfangs unbefriedigenden Situ­
20
ation einen Vorteil gemacht. Durch den Eigenbetrieb
vermeidet die Gesellschaft Mietverträge mit Dritten,
die zusätzlich durch eigene Ertragsziele die Hoteler­
träge belasten. Die operative Eigenbewirtschaftung
hingegen folgt dem Ziel, die erreichbare Ertragsstei­
gerung auch selbst zu vereinnahmen.
Das Missmanagement im Hotel- und Parkingbetrieb
und die nicht genutzten Potenziale zeigen sich an den
Buchhaltungszahlen. Allein beim Hotelbetrieb (nur
Beherbergung) wären Mehreinnahmen in Höhe von
9 Prozent möglich gewesen. Andererseits wurden
beispielsweise die Umsätze aus dem Parking in dem
operativen Hotelbudget gebucht. Dadurch erhöhte
sich auch die an Rezidor zu leistende Franchise Fee,
welche der ACRON HELVETIA X nach Mitteilung um­
standslos erstattet wurde. Insgesamt zeigen Erlösund Kostenstruktur des Betriebes deutlich das Po­
tenzial zur Ergebnisverbesserung.
ACRON HELVETIA X hat Anfang 2015 den Hotel­
experten MRP hotels mit der Erstellung einer
Betriebs­analyse beauftragt. Das international tätige
Unter­
nehmen unterstützt Eigentümer, Investoren,
Developer, Banken und Hotelbetreiber. Die Analyse
von MRP hotels zum 7. April 2015 bestätigt die
Kalkulation der ACRON.
Ausgehend von einer für 2016 angenommenen
le­
gungsrate von 58 Prozent strebt die ACRON
Be­
HELVETIA X eine Steigerung auf 69 Prozent im Jahre
2020 an. Dies soll durch verstärkte Kooperation mit
dem Grand Casino, mit ortsansässigen Firmen, mit
den lokalen Tourismusagenturen und internationalen
Reise­veranstaltern sowie durch ver­besserte Nutzung
von Buchungsportalen geschehen. Des Weiteren
soll strukturiertes Revenue- und Yield-­Manage­ment
helfen, die für 2016 geplante durchschnittliche
Zimmerrate von CHF 169 auf zirka CHF 188 im
Jahre 2020 zu steigern. Der von der Gesell­schaft
beauftragte externe Berater MRP hotels prog­
nostiziert hier einen zusätzlichen Umsatz in Höhe
von CHF 500 000 jährlich, welcher in naher Zukunft
erreich­bar erscheint.
Für den gesamten Hotelbetrieb einschliesslich Res­
tauration wird eine Steigerung des Umsatzes von ca.
CHF 6,7 Millionen in 2016 auf ca. CHF 8,8 Millionen
in 2020 angestrebt. Dies scheint durch verkaufsför­
dernde Massnahmen und eine weitere Aufwertung
des Restaurantbereichs erreichbar.
Insgesamt wird mit einer Steigerung des Netto­
ertrages des Hotels von ca. CHF 0,9 Millionen auf
CHF 2,2 Millionen in 2020 gerechnet.
Nach der erfolgten Übernahme des Hotelbetriebes
durch die Investmentgesellschaft hält nun ACRON
die Zügel in der Hand. Sie offeriert ein Investment
in eine operative Gesellschaft mit einer selbst ver­
walteten Liegenschaft, bestehend aus einem selbst
gemanagten Hotel, einer selbst betriebenen Park­
garage und einem vermieteten Casino mit fester Ver­
tragslaufzeit.
GESAMTEINNAHMEN 2020
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0 %
Hotelbetrieb
Wertsteigerungspotenzial
Parking
stabil
Casino
stabil
DREI ERTRAGSSÄULEN
Die Einnahmen der Gesellschaft sind durch drei Nut­
zungsarten diversifiziert. Wertsteigerungspotenzial
liegt bei den Einnahmen aus dem Hotelbetrieb, die
von den Managementleistungen der ACRON abhän­
gen. Die Einnahmen aus der Parkgarage und die ver­
traglich fixierten Mieteinnahmen sind stabil.
ACRON HELVETIA X –
EXPERTENTEAM VERWALTUNGSRAT
Eine weitere strategische Massnahme, um die Zu­
kunftsfähigkeit des Investments zu sichern, ist die
Auswahl eines neuen Verwaltungsrats, der die Hotel­
kompetenz der ACRON um die Branchenerfahrung
und das akademische Know-how der designierten
Mitglieder ergänzen wird.
PROF. DR. CHRISTIAN BUER
Professor Dr. Buer wird für die betriebswirtschaftli­
chen Aspekte des Hotels beratend tätig sein. Nach
dem Studium der Betriebswirtschaft mit Vertiefung
Tourismus- und Verkehrswirtschaft an der Universi­
tät St. Gallen (HSG) folgten Tätigkeiten bei der Stei­
genberger Consulting GmbH, bei ArabellaSheraton
und bei der FUNDUS Hotelentwicklungs- und Ver­
waltungsgesellschaft. Seit 2004 ist Prof. Dr. Buer
ordentlicher Professor für Betriebswirtschaft an der
Hochschule Heilbronn.
MONIKA SCHÜPBACH
Zur Verstärkung im Hotelmanagement wird Frau
Monika Schüpbach als designierte Verwaltungsrätin
tätig sein. Frau Schüpbach arbeitete bei der Steigen­
berger Hotel Group, bis sie 2015 die Beratungsge­
sellschaft für Hotelwesen T2 Think twice Consulting
gründete. Sie betreut die ACRON HELVETIA X seit
Beginn der operativen Hotelübernahme intensiv. Von
ihrer Branchenkenntnis profitiert ACRON bereits seit
Emission der ACRON HELVETIA II im Jahr 2005.
KAI BENDER
Kai Bender ist CEO der ACRON AG. Nach Zulassung
als Rechtsanwalt 2002 absolvierte er den LL.M.
mit Vertiefung Wirtschafts- und Steuerrecht. Er
war verantwortlich für die erfolgreiche Konzeption
und Umsetzung der Hotelinvestments der ACRON:
21
Steigenberger Alpenhotel Gstaad, Motel One Wien
Westbahnhof, für die Konzeption des Steigenberger
Airport Hotel Berlin-Brandenburg sowie für die Um­
setzung des Radisson Blu Hotel Zurich Airport.
KAI BRUNKO
Kai Brunko ist Direktor Asset Management der
ACRON AG. Zuvor war er in der Vermögensver­
waltung von MEAG Real Estate, ING Real Estate
Invest­
ment Management und LaSalle Investment
Management tätig. Kai Brunko hat einen Abschluss
der Universität Göttingen. Er ist Mitglied der Royal
Institution of Chartered Surveyors (MRICS).
Die ACRON-Vertreter im Verwaltungsrat erhalten
keine Vergütung.
HOTELKOMPETENZ ACRON
Seit 1988 ist ACRON in der Schweiz aktiv. Ihre
ACRON HELVETIA-Reihe basiert auf einer SingleAsset-Strategie und ist ein bewährtes und transpa­
rentes Anlagekonzept. Der Schweizer Track Record
der ACRON umfasst 14 erfolgreiche Investments mit
einem Gesamtvolumen von CHF 626 Millionen.
Seit 2005 sammelt ACRON einschlägige Erfahrun­
gen in Hotelinvestments, indem sie insgesamt sechs
Hotels und Hotelentwicklungen als Beteiligungen
realisierte. Vier werden von ACRON unverändert als
Assets under Management verantwortet.
ACRON schreibt dabei für ihre Investoren schwarze
Zahlen. Die ACRON HELVETIA II Immobilien AG bei­
spielsweise hat für ihre Investoren über die Jahre eine
durchschnittliche Ausschüttung von 6,2 Prozent p. a.
generiert. Alle Ausschüttungen im Überblick finden
Sie auf Seite 33.
STEIGENBERGER ALPENHOTEL AND SPA,
GSTAAD, CH
Erworben 2005, Nettoeinkaufspreis CHF 24 Millio­
nen, Investitionsliegenschaft der Schweizer ACRON
HELVETIA II Immobilien AG
22
RADISSON BLU HOTEL ZURICH AIRPORT, CH
Erworben 2006, Nettoeinkaufspreis CHF 148 Millio­
nen, Investitionsliegenschaft der Schweizer ACRON
HELVETIA IV Immobilien AG (heute Al Maha Real
Estate AG), Veräusserung der Aktien 2009
STEIGENBERGER AIRPORT HOTEL
BERLIN-BRANDENBURG, DE
Erworben 2010, Nettoeinkaufspreis EUR 59,5 Milli­
onen, Rückabwicklung des Kaufvertrages 2013 auf­
grund der Nichtfertigstellung des Berliner Flughafens
RADISSON BLU HOTEL UND CASINO,
ST. GALLEN, CH
Erworben 2012, Nettoeinkaufspreis CHF 59 Millio­
nen, Investitionsliegenschaft der Schweizer ACRON
HELVETIA X Immobilien AG
MOTEL ONE WIEN WESTBAHNHOF, WIEN, AT
Erworben 2012, Nettoeinkaufspreis EUR 82,5 Mil­
lionen, Investitionsliegenschaft der Luxemburger
ACRON Wien West A3 S.A.
GLORIA HOTEL, RIO DE JANEIRO, BR
Projektentwicklung eines Fünf-Sterne-Hotels, erwor­
ben 2014, Nettoeinkaufspreis BRL 200 Millionen,
Investitionsliegenschaft der Luxemburger ACRON
Gloria Palace S.A.
ACRON HOTEL-INVESTMENTS
ACRON Wien West A3 S.A. (Hotelimmobilie mit Büro- und Geschäftsflächen, Wien Westbahnhof)
ACRON HELVETIA II (Steigenberger Hotel, Gstaad Saanen)
ABBIA AG (Steigenberger Airport Hotel, Flughafen Berlin Brandenburg)
ACRON Gloria Palace S.A. (Luxushotel Gloria, Rio de Janeiro)
23
ACRON HELVETIA X (Radisson Blu Hotel, St. Gallen)
ACRON HELVETIA IV (Radisson Blu Hotel, Flughafen Zürich)
24
DER STANDORT
STANDORT SCHWEIZ
Verglichen mit anderen Industrieländern hat sich
die Schweiz seit dem Ausbruch der Finanzkrise
wirtschaftlich eindrücklich entwickelt. Zahlreiche
Branchen tragen zum Wachstum des Bruttoinlands­
produkts bei. Ein grosser und stabiler Finanzplatz,
florierender internationaler Handel, Innovations­
kraft, wirtschaftliche und rechtliche Stabilität sind
die Stärken der Schweiz. Die Haupttreiber des
Schweizer Wachstums, hohe Einwanderung und
niedrige Zinsen, bleiben bestehen und dürften die
Wirtschaft auch künftig wachsen lassen. Experten
betonen die Reaktionsfähigkeit der Schweizer Wirt­
schaft.
Aus europäischer Sicht hat die Schweiz Vorzüge, die
sich gerade aus ihrer Nichtmitgliedschaft in der EU
ergeben. Dabei ist die Schweiz nicht nur ein Finanz­
platz, sondern auch Sitz von national und internatio­
nal tätigen Unternehmen, welche die Volkswirtschaft
der Schweiz tragen: Glencore, Nestlé, Novartis,
Roche, ABB, Adecco, Kühne + Nagel, Migros und
Holcim sind europa- oder weltweit tätige Schweizer
Unternehmen. Glencore beispielsweise ist mit einem
Umsatz von USD 233 Milliarden die weltweit grösste
im Rohstoffhandel tätige Unternehmensgruppe. Sol­
che Unternehmen verschaffen der Schweizer Volks­
wirtschaft eine robuste Schockresistenz gegen mög­
liche kurzfristige Belastungen.
Die Ratingagentur Standard & Poor’s stuft die lang­
fristigen Verbindlichkeiten der Schweiz mit der Best­
note AAA ein. Im Mai 2015 bestätigte die Rating­
agentur die Bonität der Schweiz mit den Höchstnoten
AAA (langfristige Anleihen) und A-1+ (kurzfristige
Anleihen). Der Ausblick bleibe „stabil“. Die Schweiz
habe eine prosperierende, wettbewerbsfähige und
diversifizierte Wirtschaft mit einer starken Aussen­
wirtschaftsposition und beträchtlicher monetärer
Flexibilität, urteilte Standard & Poor’s.
„Die Schweiz scheint auch im Hinblick auf die An­
passungsfähigkeit ihrer Wirtschaft eine Insel der
Glückseligkeit zu sein.“
Jan-Egbert Sturm,
Professor an der Konjunkturforschungsstelle der ETH Zürich
25
SCHWEIZ: WELTWEIT FÜHRENDES ZENTRUM FÜR VERMÖGENSVERWALTUNG
Weltweit steht die Schweiz bezüglich verwalteter
Kundenvermögen an erster Stelle. Mit USD 2,0 Bil­
lionen an verwaltetem Kundenvermögen 2014 ver­
zeichnet das Land einen Zuwachs von 14 Prozent
zum Jahr 2008. Das weltweite Marktvolumen der
privaten Vermögensverwaltung internationaler Kun­
den wuchs im selben Zeitraum um 2,2 Prozent auf
insgesamt USD 9,2 Billionen. Davon verwaltet die
Schweiz 22 Prozent.
VERGLEICH: INTERNATIONALE VERMÖGENSVERWALTUNG
(in USD Billionen und als prozentualer Marktanteil)
24 %
21 %
2,04
18 %
1,67
1,65
15 %
1,43
12 %
9 %
0,93
6 %
0,64
0,47
3 %
0,29
0,06
Luxemburg
Bahrain und
Vereinigte
Emirate
0 %
Schweiz
Grossbritannien
Vereinigte
Staaten
Panama und
Karibik
Hongkong
Singapur
Andere
Quelle: Deloitte Wealth Management Datenbank
Andere: Österreich, Belgien, Kanalinseln, Deutschland, Irland, Liechtenstein, Monaco
Die Reihenfolge in dieser Übersicht entspricht der Rangliste der internationalen Vermögensverwaltungszentren im Jahr 2014 in
Bezug auf das internationale Marktvolumen.
INFLATION
ZINSEN
Veränderung der Konsumentenpreise gegenüber Vorjahr in Prozent;
Renditen zehnjähriger Staatsobligationen in Prozent per Jahresende
Monatswerte
=LQVHQ 6FKZHL]
'HXWVFKODQG
)UDQNUHLFK
,WDOLHQ
²
*URVVEULWDQQLHQ
²
86$
-DSDQ
6FKZHL]
(:8
Quelle: UBS Outlook Schweiz, 2. Quartal 2015
26
86$
-DSDQ
Quelle: UBS Outlook Schweiz, 2. Quartal 2015
3
HOTELMARKT SCHWEIZ
Ausland verzeichneten 19,9 Millionen Logiernächte
und damit eine Zunahme um 0,9 Prozent. Das Bun­
Auf der Agenda nationaler wie internationaler Immo­
bilieninvestoren stehen Hotelinvestments seit gerau­
mer Zeit weit oben. Auch der Schweizer Markt ist da­
bei in den Fokus gerückt. Zwar stellen ausländische
Investoren zurzeit eine Minorität dar, sie könnten im
Falle einer Abkühlung des Immobilienmarktes je­
doch zu willkommenen Liquiditätsanbietern werden,
soweit es die gesetzlichen Regularien gestatten.
desamt für Statistik meldet für 2014 eine Nettozim­
merauslastung von 52,0 Prozent (51,6 Prozent in
2013).
Generell ist die Grösse des Schweizer Immobilien­
marktes überschaubar und der Marktanteil ausländi­
scher Investoren eher gering. Den Ton geben einhei­
mische Investoren an und externe Player benötigen
grosse Marktnähe. Die Datenlage zu direkten Im­
mobilientransaktionen in der Schweiz ist nicht sehr
transparent. Viele Deals werden nicht veröffentlicht.
Nur wer sich in der Schweiz und auf dem Immobili­
enmarkt auskennt, kann daher bestehen. Investoren
müssen bereit sein, „die Schweiz zu lernen“.
TREND STADTHOTELLERIE
Die Stadthotellerie unterliegt Trends, die zum Teil
losgelöst von anderen nationalen Trends wirksam
sind. „Die Stadthotellerie hat ein Rekordjahr hinter
sich“, berichtete die Solothurner Zeitung am 8. März
2015. „Es zeigt sich, dass von den steigenden Städ­
tereisen innerhalb der Schweiz nicht nur die grossen,
sondern eben auch mittelgrosse und kleinere Städte
profitieren.“ Insbesondere reagieren Geschäftsrei­
sende weniger sensibel auf Preisschwankungen und
die Frankenstärke.
HOTELLERIE: ANGEBOT UND AUSLASTUNG
Jahr
National wie auch international streben Investoren
nach Sicherheit, internationaler Diversifikation und
den in der Schweiz sehr niedrigen Kosten der Kredit­
aufnahme. Jedoch verlangen insbesondere Hotelim­
mobilien, die nachhaltig und gleichermassen die Be­
dürfnisse von Investor, Gast und Betreiber erfüllen
müssen, Fachwissen.
Im Verlauf der vergangenen zehn Jahre hat sich die
Schweizer Hotelbranche konzentriert. Die Anzahl der
Hotelbetten in der Schweiz stieg von 239 150 Bet­
ten (2005) auf 249 658 (2014). Trotzdem sank die
Anzahl der Hotelbetriebe kontinuierlich von 4 970
(2005) auf 4 554 (2014). Man erkennt einen Trend zu
wachsenden Betriebsgrössen, weg von Familienbe­
trieben und Pensionen hin zu gemanagten Hotelbe­
trieben mit oder ohne Bindung an eine Markenkette.
Netto­­
NettoGeöffnete Verfügbare Verfügbare
zimmer­
betten­
Betriebe
Zimmer
Betten auslastung auslastung
2014
4 554
128 638
246 449
52,0 %
2013
4 662
128 648
246 489
51,6 %
42,2 %
41,9 %
2012
4 742
129 097
246 951
50,5 %
40,8 %
2011
4 773
128 719
245 072
51,6 %
41,9 %
2010
4 827
128 865
245 251
52,3 %
42,9 %
2009
4 866
127 758
241 635
51,7 %
42,6 %
2008
4 924
127 923
241 345
54,4 %
44,5 %
2007
4 954
127 710
241 019
53,3 %
43,6 %
2006
4 967
127 527
240 429
50,1 %
41,7 %
2005
4 970
127 409
239 150
47,6 %
39,7 %
Quelle: Bundesamt für Statistik BFS, Hotels und Kurbetriebe: Angebot
und Nachfrage im Überblick, 1992-2014
Gemäss den Ergebnissen des Bundesamtes für Sta­
tistik (BFS) registrierte die Hotellerie in der Schweiz
im Jahr 2014 insgesamt 35,9 Millionen Logiernäch­
te. Dies entspricht gegenüber dem Jahr 2013 einer
Zunahme um 0,9 Prozent. Die Nachfrage der einhei­
mischen Gäste erreichte erstmals seit Anfang der
1990er Jahre die Schwelle von 16,0 Millionen Logier­
nächten. Die Besucherinnen und Besucher aus dem
27
STANDORT ST. GALLEN
Als Metropole der Ostschweiz liegt St. Gallen im
Vierländereck Deutschland, Österreich, Liechten­
stein und Schweiz. Bis nach Bregenz­in Österreich
und Konstanz in Deutschland sind es jeweils 40 Ki­
lometer; der Flughafen St. Gallen­Altenrhein liegt in
einer Entfernung von 20 Kilometern, während der
grösste Schweizer Flughafen Zürich nur 80 Kilome­
ter entfernt ist. 2015 hat die Stadt St. Gallen 79 000
Einwohner.
WIRTSCHAFT
St. Gallen ist Zentrum und Motor eines dynamischen
Wirtschaftsraums, der lange durch die Textilindus­
trie geprägt war. Heute überwiegt die Dienstleis­
tungsbranche mit einem Anteil von 82 Prozent an
der Gesamtbeschäftigung. Auch im Bereich der In­
formations- und Kommunikationstechnologien, die
in den letzten Jahren an Bedeutung gewannen und
in der Zukunft ein Wachstumsmarkt bleiben werden,
kann sich St. Gallen profilieren. Mit rund 10 Prozent
aller Beschäftigten belegt St. Gallen einen Spitzen­
platz im schweizerischen Vergleich. Zudem machen
eine niedrige Steuerbelastung, hoch qualifizierte Ar­
beitskräfte sowie die optimale Verkehrsanbindung
St. Gallen zu einem attraktiven Wohn- und Wirt­
schaftsstandort im Herzen Europas, der zunehmend
an Bedeutung gewinnt.
28
FIRMENSITZE
Die hohe Lebensqualität macht St. Gallen als Sitz
für Firmen attraktiv. Während die Raiffeisen Gruppe,
die Helvetia Gruppe und die Notenstein Privatbank
schon länger auf ihre Standorte in der Stadt ver­
trauen, konnten mit Sigma Aldrich und der DORMA
Schweiz AG weitere wertschöpfende Unternehmen
angesiedelt werden. Daneben sind auch die St. Gal­
ler Kantonalbank, die Acrevis Bank sowie die Vadian
Bank in St. Gallen vertreten.
WISSENSCHAFT
Die Universität St. Gallen (HSG), die als eine der
führenden Wirtschaftshochschulen Europas gilt, die
Fachhochschule St. Gallen und die Empa (interdis­
ziplinäre Forschungs- und Dienstleistungsinstitution
für Materialwissenschaften und Technologieent­
wicklung) bestechen durch ihre enge Vernetzung mit
der Wirtschaft und ihren Beitrag zur Innovationskraft
diverser Branchen der Ostschweiz.
STEUERLAST
Der Kanton St. Gallen behauptet sich schweizweit
wie auch im internationalen Vergleich der Steuer­
belastungen von Unternehmen im Spitzenfeld. Die
effektive Steuerbelastung für Unternehmen lag 2013
in St. Gallen bei 14,4 Prozent.
M
Universität
St. Gallen (HSG)
P
A1
Bus
Olma Messen
OLMA
MESSEN
Hotel Radisson Blu
und Grand Casino
von Zürich-St. Gallen
nach St. Fiden
A1
von Rorschach
nach St. Fiden
P
P
P
Kantonsspital
P
Athletik
Zentrum
»
.
St. Gallen
Bus-Depot
P
:
Vom Stadtzentrum
zum Hauptbahnhof
hten.
Innenstadt
MESSE- UND KONGRESSSTANDORT
Besondere Attraktivität hat St. Gallen als Messe- und
Kongressmetropole. Das Olma Messegelände ist ei­
ner der wichtigsten Messestandorte der Schweiz.
2014 fanden hier 14 Messen, drei Konferenzen und
106 Kongresse, Versammlungen und Konzerte statt.
Der Messeveranstalter plant vermehrt schweize­
rische Kongresse, um die Binnennachfrage unab­
hängig von der Frankenentwicklung zu stabilisieren.
Von den 766 000 Besuchern pro Jahr profitiert das
Businesshotel Radisson Blu Hotel, da es unmittelbar
benachbart zum Messegelände liegt.
Olma-Messe: Kennzahlen
in Millionen CHF
2014
2013
31,7
30,7
Betriebsergebnisse
vor Abschreibungen und Zinsen
9,8
9,4
Betriebsergebnisse vor Zinsen
1,0
1,9
Cash Flow
9,4
8,8
Umsatz
Anzahl Veranstaltungen
123
119
Aussteller insgesamt
3 573
3 376
Besucher insgesamt
766 230
763 872
Belegte Nettofläche insgesamt
580 175 m
2
INFRASTRUKTUR
Die Stadt St. Gallen verfügt über eine gut aus­
gebaute Infrastruktur; sowohl die öffentliche als
auch die private Verkehrserschliessung sind optimal
gewährleistet. Der Bahnhof St. Gallen wurde vom
Architekten Alexander von Senger realisiert und
verbindet die Ostschweiz mit den umliegenden Re­
gionen. Neben diesem verfügt St. Gallen noch über
drei weitere Bahnhöfe der Schweizerischen Bundes­
bahnen und somit über einen gut ausgebauten Fern­
verkehr von St. Gallen über Zürich­bis nach Genf.
Auch das Rheintal sowie das Bündnerland werden
mit der Bahnstrecke von St. Gallen nach Chur gut
erschlossen.
Der Autobahnanschluss an die A1 (Winterthur/Zü­
rich­und Rheintal/Chur) befindet sich am nördlichen
Ende der Stadt. Der Flughafen Zürich ist mit dem Zug
oder dem Auto innert einer Stunde zu erreichen. Der
kleinere Flughafen St. Gallen Altenrhein ist innert
20 Minuten mit dem Auto erreichbar.
507 764 m2
Konzertreihen oder Musicals mit mehreren Aufführungen zählen als
eine Veranstaltung.
29
HOTELMARKT ST. GALLEN
Im Mai 2015 veröffentlichte das Buchungsportal
hotel.de eine Auswertung von über sechs Millionen
Nutzereinträgen zur Gästezufriedenheit in Hotels.
Demnach dürfen sich die St. Galler Hoteliers über
eine hohe Gästezufriedenheit freuen, während die
Gesamtschweiz im europäischen Vergleich nur im
Mittelfeld liegt. Bezüglich der Zufriedenheit der Ho­
telgäste liegt St. Gallen im Ranking mit 8,36 Punkten
(Bestwert 10,0) vor allen anderen Schweizer Stand­
orten.
Die Zimmerauslastung der Stadt St. Gallen belief
sich 2014 gemäss der Fachstelle für Statistik des
Kantons St. Gallen auf 47,2 Prozent – eine Steige­
rung von 1,9 Prozent zum Vorjahr und 5,3 Prozent
im Vergleich zu 2012.
St. Gallen ist ein Zentrum für Städtereisen. Der ge­
samte St. Galler Stiftsbezirk gehört seit 1983 zum
UNESCO Weltkulturerbe und zählt zu den bevorzug­
ten Tourismuszielen in der Ostschweiz. Besuchern
steht ein reichhaltiges kulturelles Angebot von Thea­
tern, Museen und zahlreichen Veranstaltungen wäh­
rend des gesamten Jahres zur Verfügung.
Die Hotelbettenauslastung im Kreis St. Gallen-Bo­
densee hat sich 2013 positiv entwickelt und liegt
deutlich über dem kantonalen Niveau, wie dem zu­
letzt erschienenen statistischen Bericht „Der Touris­
mus im Kanton St. Gallen“ von August 2014 zu ent­
nehmen ist. Die Bettenauslastung belief sich 2013
auf 29,6 Prozent, die Zimmerauslastung auf 39 Pro­
zent. Die Ankünfte und Logiernächte erhöhten sich
um jeweils fünf Prozent.
Grosse Bedeutung für die Region St. Gallen-Bo­
densee hat der Geschäftstourismus. Die höchsten
Auslastungen sind in den Monaten Juni, August und
September zu erkennen, während die Wintermonate
durch eine geringere Auslastung geprägt sind. Rund
die Hälfte der Gäste kommt aus der Schweiz, 21,5
Prozent aus Deutschland. Die anderen Gäste vertei­
len sich auf die übrigen meist europäischen Länder.
Aus den USA kommen 2,0 Prozent, gesamtschweize­
risch sind es 4,5 Prozent.
WETTBEWERBER IM BEREICH 4-STERNE-KATEGORIE
Hotel
30
Klassifizierung
Zimmeranzahl
Seminar- und
Meeting­räume
Nahrung und Genuss
Restaurant
Bar
Radisson Blu
**** Superior
123
 8
1
1
Best Western Hotel Walhalla
****
 56
 4
2
1
Einstein St. Gallen
****
113
14
2
1
Hotel Säntispark
****
136
 9
2
1
31
IHR PARTNER ACRON
ACRON konzentriert sich auf Immobilien in der
Schweiz, in den USA, Österreich, Deutschland und
seit kurzem in Lateinamerika. Die regionale Fokus­
sierung ermöglicht es ACRON unter Berücksichti­
gung ihrer Investitionskriterien (Core, Core+, Valueadd, Opportunities) und ihrer Investmentstrukturen
flexibel zu agieren.
Das ACRON-Investitionsmodell “One asset – one
company” ist ein in der Praxis bewährtes Konzept.
Es gewährt dem Investor Transparenz – nicht nur für
seine Investitionsentscheidung, sondern auch wäh­
rend der gesamten Laufzeit seines Investments.
Im Sinne der langfristigen Anlageziele ihrer Investo­
ren erwirbt ACRON Immobilien und konzipiert Immo­
bilien-Investments, die den regulatorischen Anforde­
rungen der Schweiz, der EU, der USA und anderer
Staaten entsprechen. Die Immobilien-Investments
der ACRON zeichnen sich durch Seriosität, Wettbe­
werbsfähigkeit und Transparenz aus.
EU (Deutschland,
Österreich)
Schweiz
Vereinigte Staaten
Erste Immobilienakquise
2010
2000
1988
Anzahl erworbener Assets
2
14
32
Durchschnittliche Transaktionsgrösse
CHF 89 Millionen
CHF 45 Millionen
CHF 8 Millionen
Transaktionsvolumen*
CHF 177 Millionen
CHF 626 Millionen
CHF 261 Millionen
CHF 1 064 Millionen
Anzahl Assets under management
1
11
7
19
Assets under management (Volumen)
CHF 88 Millionen
CHF 594 Millionen
CHF 63 Millionen
CHF 745 Millionen
* Stand 31. März 2015
32
Total
48
ACRON IN DER SCHWEIZ – MARKTFÜHRER BEI EINOBJEKT-AKTIENGESELLSCHAFTEN
■■
■■
■■
■■
■■
■■
ACRON ist das führende Emissionshaus für Single-Asset-Investments in der Schweiz – die Investmentreihe
ACRON HELVETIA ist einzigartig und geniesst Reputation
Die Schweizer Immobilien-Aktiengesellschaft geniesst internationale Akzeptanz­
Klares, nicht mehr änderbares Risikoprofil
100-prozentige Transparenz des Investments: halbjährliches Reporting und regelmässige Net-Asset-ValueBerechnungen
Cash Flow ersichtlich: 10-Jahres-Prognose (vgl. Operativer Cash Flow und Liquiditätsprognose Seiten 10-11)
Kombination der Vorteile eines Immobilien-Direktinvestments (von der Immobilienseite aus betrachtet) mit
den Vorteilen des indirekten Investments (von der Kapitalanlageseite aus gesehen)
Struktur
Börsenkotiertes Unternehmen;
BX Berne eXchange; Tickersymbol AHAN
Börsenkotiertes Unternehmen;
BX Berne eXchange; Tickersymbol AHBN
Börsenkotiertes Unternehmen;
BX Berne eXchange; Tickersymbol AHCN
Qualifiziertes Investment
(1 Privatinvestor)
Qualifiziertes Investment / Club Deal
(3 Privatinvestoren)
Qualifiziertes Investment / Club Deal
(2 Privatinvestoren)
Börsenkotiertes Unternehmen;
BX Berne eXchange; Tickersymbol AHGN
Qualifiziertes Investment
(1 Privatinvestor)
Büro
Logistik
Hotel
Retail
Beteiligungsgesellschaft
ACRON HELVETIA I
Immobilien AG
ACRON HELVETIA II
Immobilien AG
ACRON HELVETIA III
Immobilien AG
ACRON HELVETIA IV
Immobilien AG
ACRON HELVETIA V
Immobilien AG
ACRON HELVETIA VI
Immobilien AG
ACRON HELVETIA VII
Immobilien AG
ACRON HELVETIA IX
Immobilien AG
ACRON HELVETIA X
Immobilien AG
ACRON Swiss
Properties Fund
ACRON HELVETIA XI
Immobilien AG
Gründung
Liegen­
schaftsart
2001 • •
2005
2005 •
2006
2010
•
5,0
50 000
6,2
190 000
4,6
35 350 000
IRR 18,72 % p. a.
•
4 030 000
7,5
2009 • •
3 850 000
7,3
630 000
6,3
2009 •
2010
•
2012
Spezialfonds (SICAV-FIS)
2013 • • • •
Qualifiziertes Investment
2013
•
12 550 000
in Platzierung
•
2 400 000
in Konzeption
Einzelinvestor
6,0 (prognostiziert)
5,1
5,0 - 7,0 (prognostiziert)
„Unsere Entscheidung in 2011, als
Mehrheitsaktionär bei der ACRON
Weitere 3 %
Liechtenstein 2 %
Mexiko 9 %
60 000
•
Privatinvestment
ACRON INVESTOREN NACH HERKUNFT
Durchschnittli­
cher Zeichnungs­ Durchschnittliche
betrag (CHF)
Ausschüttung in % p. a.
HELVETIA VII zu investieren, beruhte
Schweiz 24%
zum einen auf der 100-prozentigen
Transparenz des Investments und
zum anderen auf der Qualität der Liegenschaft. Wir sind
Luxemburg 13 %
bis heute mit dem Ergebnis dieses Investments zufrieden;
dieses entspricht der dem Investitionsentscheid zugrunde
gelegenen Planung. Das Asset Management der ACRON,
Katar 14 %
Deutschland 21 %
Saudi-Arabien 14 %
die Informationspolitik und das Reporting erfüllen unsere
Ansprüche vollständig.“
Ernst Schaufelberger, AXA Investment Managers
Mai 2015
33
34
ERLÄUTERUNGEN ZUR PROGNOSERECHNUNG
Die Prognoserechnung beruht zum Teil auf geschätzten Einnahmen und
Ausgaben. Die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben können von den
prognostizierten Werten abweichen. Ist dies der Fall, so verändern sich
die jährlich ausschüttungsfähigen Barüberschüsse, die Besteuerung
und die Wirtschaftlichkeit der Beteiligung. Die Prognoserechnung ba­
siert teilweise auf variablen Parametern, die von zukünftigen Entwick­
lungen abhängig sind und hier im Einzelnen erläutert werden.
ERTRÄGE
Die Erträge aus dem Objekt stammen aus drei verschiedenen Einnah­
mequellen. Die ACRON HELVETIA X generiert Einnahmen aus der Be­
wirtschaftung des Hotels und der Parkgarage. Zusätzlich erhält sie die
Erträge aus dem Mietvertrag mit der Grand Casino St. Gallen AG.
A.) ERTRÄGE HOTEL
Details zum Ertrag des Hotels und der diesbezüglichen Entwicklung
sind den Ausführungen zum Hotelbudget und den Hotelkennziffern
(s. Seiten 8-11) zu entnehmen.
B.) ERTRÄGE PARKGARAGE
Details zum Ertrag der Parkgarage und der diesbezüglichen Entwicklung
sind den Ausführungen zur Parkgarage (s. Seiten 9-11) zu entnehmen.
C.) NETTOMIETERTRÄGE CASINO
Der Mietvertrag mit der Grand Casino St. Gallen AG vom 29. Okto­
ber/12. November 2003 sah einen Nettojahresmietzins von anfänglich
CHF 788 130 vor. In diesem Mietzins ist – neben Miete für Technik- und
Büroflächen – die Miete für die Casinofläche im Erdgeschoss enthalten,
die 1 522 Quadratmeter umfasst und anfänglich zur Mindestmiete von
CHF 380 pro Quadratmeter vermietet wurde. Der Nettomietzins für
diese Fläche wird in Abhängigkeit vom Bruttospielertrag (Summe al­
ler Spieleinsätze abzüglich der Gewinnauszahlungen) ermittelt. Durch
die zwischenzeitlich vorgenommenen Indexierungen und basierend auf
dem Bruttospielertrag des Jahres 2014 betrug die Gesamtmiete zum
30. Juni 2015 CHF 867 343 pro Jahr. Dieser Mietzins bildet die Basis
für die zukünftig zu erwartenden Mieten der Grand Casino St. Gallen
AG. Der Jahresnettomietzins wird jährlich zum 1. Januar dem Stand der
Konsumentenpreise angepasst, wobei der Anfangsmietzins in keinem
Fall unterschritten werden darf.
Der Mietvertrag bzw. der diesbezügliche Nachtrag vom 9. August 2013
sieht eine feste Laufzeit vor, die sich an der Dauer der Standortkon­
zession des Casinos nach dem schweizerischen Spielbankengesetz
orientiert. Die aktuelle Konzession läuft zum 31. Dezember 2023 aus.
Das Mietverhältnis ist bis zu diesem Zeitpunkt abgeschlossen. Wird die
Konzession verlängert, so wird der Mietvertrag automatisch um die
gleiche Dauer verlängert. Vorbehalten ist dem Mieter ein Kündigungs­
recht im Jahre 2023. Die Mieterin und die Hauptaktionärin der Mieterin,
die Swiss Casinos Holding AG, sowie die Casinos Austria (Swiss) AG
verpflichten sich gegenüber dem Vermieter zur Bereitstellung einer
Bankgarantie in Höhe von CHF 1 000 000 zur Sicherstellung sämtlicher
Ansprüche der ACRON HELVETIA X. Die Bankgarantie gilt bis zum Ende
des Mietvertrages, dem 31. Dezember 2023.
Die in der Prognoserechnung angenommene Indexsteigerung basiert
auf der historischen Entwicklung der Jahresteuerung in der Schweiz. In
der Prognoserechnung wurde einheitlich eine Indexsteigerung von 1,0
Prozent unterstellt.
ZINSERTRÄGE
Die Zinserträge ergeben sich durch die Anlage der Liquidität zu Jah­
resbeginn und beinhalten des Weiteren als Näherungswert Zinserträge
durch die Anlage von einem Drittel der in der Prognoserechnung für
das jeweilige Jahr an die Investoren auszuschüttenden Beträge. In An­
betracht des aktuellen Zinsniveaus wurde für das Jahr 2016 ein Anla­
geertrag von 0,0 Prozent p. a. angenommen. Dieser wurde ab dem Jahr
2017 auf durchschnittlich 1,0 Prozent erhöht.
GESELLSCHAFTSMANAGEMENT
Die mit der ACRON AG vereinbarte Vergütung für das Gesellschaftsma­
nagement basiert auf dem Managementvertrag zwischen der ACRON
AG und der ACRON HELVETIA X und dem Organisationsreglement der
ACRON HELVETIA X jeweils vom 5. November 2012 und beträgt 2,5 Pro­
zent p. a. bezogen auf die von der Gesellschaft ACRON HELVETIA X aus
dem Hotel, dem Casino und dem Parking erwirtschafteten Nettoerträge
und vergütet die Leistungen der ACRON AG für die kaufmännische Ver­
waltung der Gesellschaft. Hierzu zählen zum Beispiel die Führung der Bü­
cher der Gesellschaft, die Organisation und Durchführung von General­
versammlungen, die Vornahme von Ausschüttungen sowie die Erstellung
und der Versand von Jahres- und Halbjahresberichten der Gesellschaft.
Die Vergütung der ACRON AG ist vierteljährlich im Voraus fällig.
OBJEKTVERWALTUNG/ASSET MANAGEMENT
Die Objektverwaltung und das Asset Management obliegen gemäss Ma­
nagementvertrag und Organisationsreglement der ACRON AG, die für
ihre Tätigkeit eine Vergütung von 2,5 Prozent der von der Gesellschaft
ACRON HELVETIA X aus dem Hotel, dem Casino und dem Parking erwirt­
schafteten Nettoerträge erhält. Dieser Betrag vergütet die Leistungen
der ACRON AG in Bezug auf die Verwaltung des Liegenschaftsbesitzes,
der Hotel- und Casinofläche sowie das Parking umfasst (fortlaufende
Kontrolle der Mietverträge und der Mietzahlungen, regelmässige Erstel­
lung von Jahresbudgets, die Abwicklung des Zahlungsverkehrs etc.), und
wird vierteljährlich im Voraus in Rechnung gestellt.
VERWALTUNGSRAT UND REVISION
Die fixe Vergütung des Verwaltungsrates basiert auf dem Organisati­
onsreglement der Gesellschaft ACRON HELVETIA X und beträgt pro
Verwaltungsratsmitglied maximal netto CHF 7 500 p. a. Zusätzlich kann
der Verwaltungsrat ausserordentlichen Aufwand mit maximal CHF 300
pro Stunde und ausgewiesene Auslagen und Spesen für die Gesell­
schaft abrechnen. Die ACRON-Vertreter im Verwaltungsrat erhalten
keine Vergütung. Des Weiteren beinhalten die geschätzten Kosten in
Höhe von 1,0 Prozent der von der Gesellschaft ACRON HELVETIA­X er­
wirtschafteten Erträge die Kosten für die jährliche Revision der Gesell­
schaft und die externen Kosten für die Planung und Durchführung der
Generalversammlungen. Die tatsächlichen Kosten sind meistens von
dem zeitlichen Aufwand abhängig und können von den angenommenen
Beträgen der Prognoserechnung abweichen.
SONSTIGE KOSTEN
Die sonstigen Kosten beinhalten zukünftige Kosten, die im Falle einer
Einbuchung der Aktien auf den Wertpapierdepots der Investoren und
aufgrund der Börsenkotierung der Aktien an der Berner Börse (BX Berne­
eXchange) entstehen werden. Die Beträge orientieren sich an den bis­
her bekannten Kosten, können aber von den angenommenen Beträgen­
der Prognoserechnung abweichen.
LIEGENSCHAFTSSTEUER
Die Liegenschaftssteuer betrug im Jahr 2013 CHF 44 000. Dieser jähr­
liche Betrag wurde als Grundlage für die Prognoserechnung in Ansatz
gebracht. Auch hier wurde einheitlich eine jährliche Indexsteigerung
von 1,0 Prozent unterstellt.
VERSICHERUNGEN
Bei den Versicherungen handelt es sich u. a. um Haftpflichtversicherungen,
die Gebäudehaftpflicht und die kantonale Gebäudeversicherung. Die dafür
budgetierten Kosten belaufen sich auf CHF 15 000 p. a. Auch hier wurde
einheitlich eine jährliche Indexsteigerung von 1,0 Prozent unterstellt.
INSTANDHALTUNG/INSTANDSETZUNG
Für turnusmässige Instandhaltungs- und Instandsetzungsmassnahmen
an Dach, Fassade und Heizung des Objektes sowie für die sukzessive
Renovierung einzelner Zimmer des Hotels wurden im Jahr 2016 CHF
90 000 budgetiert. Diese Investitionsbeträge werden sich nach den
Planungen der Gesellschaft bis zum Jahr 2018 bereits auf CHF 250 000
steigern und für die kommenden Jahre auf diesem Niveau belassen.
35
ZINSAUFWAND
Das Fremdkapital wurde in Form eines Hypothekendarlehens als Endfi­
nanzierung von der St. Galler Kantonalbank, Heerbrugg, aufgenommen
und im Umfang von CHF 35 000 000 am 31. Oktober 2012 ausbezahlt.
Das Darlehen hat eine Laufzeit von zehn Jahren. Die Zinsen für den
gesamten Darlehensbetrag wurden auf 1,75 Prozent p. a. inkl. Marge
fixiert. Die Zinsbindung läuft mit Ende des Darlehensvertrages zum
31. Oktober 2022 aus.
Nach Ablauf des Darlehens zum 31. Oktober 2022 wurde eine zehn­
jährige Anschlussfinanzierung basierend auf dem Darlehensstand zum
31. Oktober 2022 unterstellt. Im Rahmen der Prognoserechnung wurde
angenommen, dass dieses Darlehen CHF 29 100 000 betragen wird
und jährlich zu 2,0 Prozent (inklusive Marge) verzinst wird.
STEUERN
Es sind die in der Schweiz und im Kanton St. Gallen üblichen Kapi­
tal- und Ertragsteuern angesetzt. Im Einzelnen wird hinsichtlich der
steuerlichen Berechnung auf das Kapitel „Steuerliche Verhältnisse“
verwiesen.
CASH FLOW VOR TILGUNG UND AUSSCHÜTTUNGEN
Der Cash Flow ist eine der wesentlichen Kennziffern für die ACRON
HELVETIA X. Er ist nach Abzug der Tilgungen für die aufgenommenen
Darlehen die massgebliche Grösse für die geplante Ausschüttung aus
der Nennwertreduktion der Aktien sowie der Dividendenzahlung, da
die Ausschüttungen eine entsprechende Liquidität an flüssigen Mitteln
(z. B. Bankguthaben) bei der Gesellschaft voraussetzen.
TILGUNG HYPOTHEK
Der Cash Flow vor Tilgung und Ausschüttungen steht sowohl für die
Ausschüttungen an die Investoren der ACRON HELVETIA X als auch für
die Tilgung der von der ACRON HELVETIA X aufgenommenen Darlehen
zur Verfügung. Für die langfristig aufgenommenen Darlehen wurde die
mit der St. Galler Kantonalbank vereinbarte Tilgung in die Prognose­
rechnung eingestellt. Diese beträgt nach der am 29. Oktober 2012 ab­
geschlossenen Produktvereinbarung CHF 150 000 pro Quartal und war
erstmalig zum 31. März 2013 fällig. Die Jahrestilgung beträgt damit rund
1,71 Prozent bezogen auf das ursprünglich auf­genommene Darlehen in
Höhe von CHF 35 000 000. Zum 30. Juni 2015 belief sich der Darle­
hensstand auf CHF 33 500 000.
Für die ab dem 31. Oktober 2022 unterstellte Anschlussfinanzierung
wurde eine jährliche Tilgung von 1,72 Prozent bezogen auf den prog­
nostizierten Darlehensbetrag von CHF 29 100 000 angenommen und
in der Prognoserechnung berücksichtigt.
GEPLANTE AUSZAHLUNG/AUSSCHÜTTUNGEN
Sofern die Gesellschaft ausreichende Barüberschüsse (Cash Flow nach
Tilgung) erzielt, setzt sich der geplante Gesamtauszahlungsbetrag an
die Investoren pro Jahr aus der Auszahlung aus der Nennwertreduktion
sowie der Dividendenzahlung zusammen. Die Dividendenzahlung ist im
Gegensatz zur Ausschüttung aus der Reduktion des Aktiennennwertes
zu versteuern. Die geplanten Dividendenausschüttungen sind unter
Berücksichtigung der in der Schweiz geregelten gesetzlichen Rücklage
durch Ertragsüberschüsse gedeckt. Etwaige Haftungsrisiken der Inves­
toren entstehen auch nicht durch die geplanten Nennwertreduktionen.
Die Gesellschaft plant Ausschüttungen von anfänglich 3 Prozent pro
Jahr, bezogen auf den von den Investoren gezahlten Kaufpreis der Ak­
tien (exklusive Ausgabeaufschlag), vorzunehmen. Die Ausschüttungen
berechnen sich für das Jahr, in welchem der Investor die Aktien der
ACRON HELVETIA X erworben­hat, pro rata, d. h. nur für die vollen
Monate, während derer der Investor tatsächlich Aktionär der ACRON
HELVETIA X war. Den Anspruch auf die zeitanteilige Ausschüttung für
die Monate, bevor er Aktionär der ACRON HELVETIA X wurde, tritt er
mit Unterzeichnung des Zeichnungsscheins (Kaufofferte) an die Vor­
eigentümerin der Aktien ab. Damit ist sichergestellt, dass sämtliche
Investoren unabhängig von ihren Beitrittsdaten hinsichtlich der Ver­
zinsung ihres investierten Kapitals gleich behandelt werden und einen
Jahreszins in der angegebenen Höhe erhalten. Ausschüttungen (Nenn­
36
wertreduktion und Dividenden) erfolgen planmässig jeweils bis zum
31. August des Folgejahres, sind aber im Rahmen der Darstellung der
Prognoserechnung aus Vereinfachungsgründen bereits im laufenden
Jahr ausgewiesen.
LIQUIDITÄTSRESERVE
Die liquiden Mittel setzen sich aus dem Bestand der Liquiditätsreserve
des Vorjahres und dem laufenden Überschuss bzw. der laufenden Un­
terdeckung (Saldo aus dem Cash Flow vor Tilgung und Ausschüttung
abzüglich Tilgungen und Ausschüttungen) zusammen. Die Liquiditäts­
reserve wird über die Investitionsdauer kontinuierlich aufgebaut und
steht der Gesellschaft für ausserordentliche Aufwendungen zur Verfü­
gung.
DARLEHENSSTAND LANGFRISTFINANZIERUNG
Ausgewiesen wird der jeweilige Stand des Darlehens, wie er sich bei
prospektgemässem Verlauf der Beteiligung auf Basis der dargestellten
Annahmen und Verträge ergibt. Der Darlehensstand ermittelt sich aus
dem Darlehensstand des Vorjahres abzüglich der im jeweiligen Jahr vor­
genommenen Tilgungen.
STEUERLICHE UND RECHTLICHE VERHÄLTNISSE
STEUERLICHE VERHÄLTNISSE
VORBEMERKUNG
Der folgende Abschnitt enthält neben der Darstellung der steuerlichen
Situation der ACRON HELVETIA X eine kurze Zusammenfassung einiger
wichtiger schweizerischer und deutscher Besteuerungsgrundsätze, die
im Zusammenhang mit den Namenaktien für den Aktionär bedeutsam
sind oder werden können.
GEWINN- UND KAPITALSTEUERN DER ACRON HELVETIA X
IMMOBILIEN AG
Die ACRON HELVETIA X ist eine Kapitalgesellschaft mit Gesellschafts­
sitz in Zug, Schweiz. Sie ist sowohl aufgrund des Gesellschaftssitzes
als auch des Ortes der tatsächlichen Geschäftsleitung in der Schweiz
mit ihrem weltweiten Kapital und ihren weltweiten Einkünften grund­
sätzlich unbeschränkt steuerpflichtig und unterliegt – insbesondere
mit den Mieteinkünften, mit den Zinserträgen sowie gegebenenfalls mit
den Gewinnen aus der Veräusserung der Immobilie – in der Schweiz der
ordentlichen Besteuerung.
Bemessungsgrundlage für die Gewinnsteuern ist der so genannte
Reingewinn nach Steuern, d. h. der nach den Grundsätzen des schwei­
zerischen Handelsrechts ermittelte Saldo der Erfolgsrechnung (gege­
benenfalls unter Berücksichtigung von steuerlichen Berichtigungen).
Der nach den Grundsätzen des Handelsrechts ermittelte Jahresgewinn
(nach Steuern) steht – nach Bildung der allgemeinen Reserve nach Art.
671 OR – grundsätzlich der Gesellschafterversammlung zur Ausschüt­
tung zur Verfügung. Ausschüttungen können aus dem Bilanzgewinn
(Jahresgewinn und Gewinnvortrag bzw. abzüglich Verlustvortrag) und
den freien Reserven sowie aus jenem Teil der allgemeinen Reserve
vorgenommen werden, der 50 Prozent des nominellen Aktienkapitals
übersteigt. Entstehende Verluste können steuerlich sieben Jahre vorge­
tragen und somit in diesem Zeitraum mit zukünftigem Reingewinn nach
Steuern der Gesellschaft verrechnet werden. Ein Verlustrücktrag ist in
der Schweiz nicht möglich.
Der Buchwert der Liegenschaft (ohne Grund und Boden und Inventar)
zuzüglich der im Rahmen des Kaufs von der Gesellschaft gezahlten
Handänderungssteuern wird pro Jahr zu 4 Prozent bezogen auf den
jeweiligen Buchwert der Liegenschaft degressiv abgeschrieben. Das
bei Kauf der Liegenschaft übernommene Inventar über CHF 1 500 000
wird im Rahmen der Prognoserechnung über einen Zeitraum von fünf
Jahren abgeschrieben. Die Abschreibung endet im Jahr 2017.
Die laufenden Verwaltungs- und Liegenschaftskosten der Gesellschaft,
d. h. insbesondere die Kosten der Gesellschafts- und der Objektver­
waltung, die Kosten für den Verwaltungsrat und für die Revisionsstelle,
können im Jahr ihrer jeweiligen Entstehung komplett als Aufwand be­
rücksichtigt werden.
In der Schweiz wird auf Bundesebene eine Körperschaftssteuer von
8,5 Prozent erhoben, und zwar auf den steuerlich massgebenden Rein­
gewinn nach Steuern der Gesellschaft. Die Stadt St. Gallen und der
Kanton St. Gallen erheben ihrerseits eine von der Höhe des Gewinns­
abhängige Gewinnsteuer mit einem Tarif von derzeit 3,75 Prozent mul­
tipliziert mit einem Steuerfuss von 335 Prozent.
GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER
Als Grundstückgewinn gilt der Gewinn, der aus der Veräusserung von
Grundstücken oder von Anteilen an solchen erzielt werden. Bei der Ver­
äusserung von Immobilien beziehungsweise von Teilen der Immobilie
fällt im Kanton St. Gallen die Grundstückgewinnsteuer nur für die Ver­
äusserung von Grundstücken des Privatvermögens oder für juristische
Personen, die gemäss Steuergesetz (Art. 80 Abs. 1 Bst. e bis h und j
StG) von der Steuerpflicht befreit sind, an. Bei den anderen juristischen
Personen, wie die ACRON HELVETIA X, unterliegen die Gewinne aus
der Veräusserung von Grundstücken oder Teilen davon der ordentli­
chen Einkommens- bzw. Gewinnsteuer des Bundes, des Kantons und
der Gemeinde.
HANDÄNDERUNGSSTEUER
Als Handänderung gelten jeder Eigentumswechsel und jede Übertra­
gung der wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über ein Grundstück (Art.
241 Abs. 2 StG). Die Handänderungssteuer ist eine Gemeindesteuer
und ausserdem eine Rechtsverkehrssteuer, weil sie an einen Vorgang
des Rechtsverkehrs (Handänderung von Grundstücken oder Grund­
stückanteilen) anknüpft. Wie bei der Grundstückgewinnsteuer ist die
Veräusserung bzw. Handänderung Voraussetzung für die Erhebung der
Steuer. Zwischen diesen beiden Steuerarten bestehen zahlreiche Ge­
meinsamkeiten. Die Vorschriften der Handänderungssteuer stimmen
denn auch weitgehend mit jenen der Grundstückgewinnsteuer überein.
Steuersubjekt ist ausschliesslich der Erwerber eines Grundstückes (StB
242 Nr. 1). Dies gilt selbst dann, wenn sich der Veräusserer gegenüber
dem Erwerber zur teilweisen oder sogar vollständigen Übernahme der
Handänderungssteuer verpflichtet. Der Steuersatz beträgt 1 Prozent
auf den vereinbarten Kaufpreis mit allen weiteren Leistungen des Er­
werbers. Die zum Zeitpunkt des Kaufs der Liegenschaft in 2012 fällig
gewordene Handänderungssteuer wurde vollständig geleistet.
EMISSIONSABGABE
Die Ausgabe von Aktien (bzw. die Begründung von Beteiligungsrechten)
unterliegt der Emissionsabgabe von 1 Prozent. Abgabepflichtig ist der
Emittent der Beteiligungsrechte. Die Ausgabe der Aktien an der ACRON
HELVETIA X löst die Emissionsabgabe von 1 Prozent auf den Betrag
des Aktienkapitals abzüglich eines Freibetrages von insgesamt CHF
1 Millionen aus. Die Emissionsabgabeforderung entstand mit der Ein­
tragung der Begründung oder Erhöhung der Beteiligungsrechte in das
Handelsregister und war dann innerhalb von 30 Tagen zu zahlen. Die
anlässlich der Kapitalerhöhung der ACRON HELVETIA X entstandene
Emissionsabgabeforderung wurde von der ACRON HELVETIA X im Jahr
2012 fristgerecht gezahlt.
Die Veräusserung von Aktien unterliegt nicht der Emissionsabgabe.
Eine Ausnahme würde der so genannte Mantelhandel bilden. Ein Man­
telhandel liegt in der Regel vor, wenn die Beteiligungsrechte an einer
wirtschaftlich liquidierten beziehungsweise in liquide Form gebrachten
Kapitalgesellschaft veräussert werden. Im Fall eines so genannten
Mantelhandels erblicken die Steuerbehörden in der Veräusserung der
Beteiligungsrechte eine Liquidation und Neugründung (d. h. inklusive
einer der Emissionsabgabe unterliegenden Begründung von Beteiligungs­
rechten) einer Kapitalgesellschaft.
Ferner hat die ACRON HELVETIA X für kantonale und kommunale Steu­
erzwecke eine Kapitalsteuer zu entrichten. Bemessungsgrundlage für
die Kapitalsteuer ist grundsätzlich das steuerbare Eigenkapital der
ACRON HELVETIA X. Im Kanton St. Gallen beträgt der Basissteuersatz
0,02 Prozent. Der Bund erhebt keine Kapitalsteuer. Im Rahmen der
Prognoserechnung wurde davon ausgegangen, dass die vorstehenden
Steuersätze für den gesamten zehnjährigen Prognosezeitraum konstant
bleiben.
37
STEUERLICHE VERHÄLTNISSE FÜR EINEN SCHWEIZER AKTIONÄR
Die nachfolgenden Erläuterungen setzen voraus,
■■ dass der Investor eine in der Schweiz unbeschränkt steuerpflichti­
ge, natürliche Person ist und
■■ dass der Investor die Aktien im Privatvermögen hält.
VORBEMERKUNG
Die nachfolgenden Erläuterungen geben nur Grundzüge der steuerli­
chen Verhältnisse für einen in der Schweiz steuerlich ansässigen Inves­
tor wieder und erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Für künf­
tige Änderungen der Steuervorschriften oder der Verwaltungspraxis
kann keine Gewähr übernommen werden.
DIE BESTEUERUNG DES INVESTORS IN DER SCHWEIZ
Der Investor bei der ACRON HELVETIA X erhält die folgenden drei
unterschiedlichen Auszahlungen, die aus seiner Stellung als Aktionär
resultieren:
■■ Dividendenzahlung der Gesellschaft,
■■ Nennwertreduktion und
■■ möglicher Veräusserungsgewinn aus der Veräusserung
seiner Aktien.
Die einkommenssteuerliche Behandlung dieser Auszahlungen sowie die
Besteuerung der Aktien im Rahmen der Erbschafts- oder Schenkungs­
steuer auf der Ebene des Investors werden nachfolgend dar­gestellt.
DIVIDENDENEINKÜNFTE
In der Schweiz stellen Dividendenzahlungen einer Schweizer Kapitalge­
sellschaft beim Aktionär einen der Einkommenssteuer unterliegenden
steuerbaren Vermögensertrag dar. Die effektive Einkommenssteuerbe­
lastung der Dividendeneinkünfte beim Investor ist u. a. abhängig vom
steuerrechtlichen Wohnsitz des Investors in der Schweiz sowie dem
übrigen steuerbaren Einkommen des Investors, d. h. eine allgemeine
Aussage bezüglich der effektiven Einkommenssteuerbelastung der Di­
videndeneinkünfte beim Investor ist nicht möglich. Im Hinblick auf die
Feststellung der effektiven Einkommenssteuerbelastung der Dividen­
deneinkünfte beim Investor wird dem Investor daher geraten, seinen
persönlichen Steuerberater zu konsultieren.
Die von der ACRON HELVETIA X von den Dividendenzahlungen in Ab­
zug zu bringende Verrechnungsteuer von 35 Prozent kann der in der
Schweiz steuerlich ansässige Investor grundsätzlich vollständig zurück­
fordern, sofern u. a. die Dividendenzahlungen ordnungsgemäss in der
privaten Steuererklärung deklariert werden.
NENNWERTREDUKTION
Die Zahlung des Rückführungsbetrages aus der Nennwertreduktion ist
für den Schweizer Aktionär, der seine Beteiligung im Privatvermögen
hält, steuerfrei.
VERÄUSSERUNGSGEWINN AUS DER AKTIENVERÄUSSERUNG
Kapital- und Veräusserungsgewinne durch den Verkauf der Aktien der
ACRON HELVETIA X sind für den Schweizer Privatinvestor grundsätz­
lich steuerfrei. Ausnahmen bestehen u. a. bei der Veräusserung einer
Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft, bei der Qualifi­
kation des Investors als gewerbsmässigem Wertschriftenhändler oder
bei der Qualifikation einer Veräusserung als indirekte Teilliquidation
oder Transponierung etc. Aufgrund der zum aktuellen Zeitpunkt beste­
henden diversen Ausnahmen zum steuerfreien Kapitalgewinn aus der
Veräusserung von beweglichem Privatvermögen wird dem Investor ge­
raten, vor einer Veräusserung seiner Aktien an der ACRON HELVETIA X
seinen persönlichen Steuerberater zu konsultieren.
Die entgeltliche Übertragung von Eigentum an einer von einem Inlän­
der ausgegebenen Aktie unterliegt (mit verschiedenen Ausnahmen)
der schweizerischen Umsatzabgabe von 0,15 Prozent, sofern eine
der Vertragsparteien oder ein Vermittler Effektenhändler nach Art. 13
Abs. 3 des schweizerischen Stempelgesetzes ist. D. h. das Entgelt aus
der Veräusserung der Aktien kann der schweizerischen Umsatzabga­
be von 0,15 Prozent unterliegen, sofern der die Aktien veräussernde
Investor, die Käuferschaft oder ein in die Veräusserung involvierter Ver­
38
mittler Effektenhändler nach Art. 13 Abs. 3 des schweizerischen Stem­
pelgesetzes ist. Abgabepflichtig ist der Effektenhändler. Eine allfällige
Überwälzung der Umsatzabgabe auf die nicht als Effektenhändler qua­
lifizierende Partei (Käufer oder Verkäufer) ist möglich.
VERMÖGENSSTEUER
Die Aktien der ACRON HELVETIA X unterliegen der kantonalen/kom­
munalen Vermögenssteuer. Die endgültige Berechnung der Steuerlast
erfolgt unter Massgabe des jeweiligen Kantons und kann hier aufgrund
der Notwendigkeit einer individuellen Berechnung nicht dargestellt
werden.
ERBSCHAFTS- UND SCHENKUNGSSTEUER
Unentgeltliche Vermögenstransfers der Aktien der ACRON HELVETIA X
unterliegen in der Schweiz grundsätzlich der kantonalen und/oder
kommunalen Erbschafts- oder Schenkungssteuer. Für unentgeltliche
Verfügungen zu Lebzeiten oder von Todes wegen an Ehegatten und an
direkte Abkömmlinge wird jedoch mit Ausnahme einiger Kantone keine­
Erbschafts- oder Schenkungssteuer mehr erhoben.
STEUERLICHE VERHÄLTNISSE FÜR EINEN DEUTSCHEN AKTIONÄR
Die nachfolgenden Erläuterungen setzen voraus,
■■ dass der Investor eine in Deutschland unbeschränkt steuerpflichti­
ge, natürliche Person ist und
■■ dass der Investor die Aktien im Privatvermögen hält.
VORBEMERKUNG
Die nachfolgenden Erläuterungen geben nur Grundzüge der steuer­
lichen Verhältnisse für einen in Deutschland steuerlich ansässigen
Investor wieder und erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Für
künftige Änderungen der Steuervorschriften oder der Verwaltungs­
praxis kann keine Gewähr übernommen werden.
DIE BESTEUERUNG DES INVESTORS IN DEUTSCHLAND
Der Investor bei der ACRON HELVETIA X erhält die folgenden drei un­
terschiedlichen Auszahlungen, die aus seiner Stellung als Aktionär re­
sultieren:
■■ Dividendenzahlung der Gesellschaft,
■■ Nennwertreduktion und
■■ möglicher Veräusserungsgewinn aus der Veräusserung
seiner Aktien.
Die einzelnen Aktionäre sind grundsätzlich lediglich mit ihren Einkünf­
ten aus den Dividendenausschüttungen der Gesellschaft steuerpflich­
tig. Die in Deutschland ansässigen Investoren der Gesellschaft erzielen
aus den Dividendenausschüttungen Einkünfte aus Kapitalvermögen
(§ 20 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Die Dividendenzahlungen unterliegen in
Deutschland seit dem 1. Januar 2009 der Abgeltungssteuer von 25 Pro­
zent zzgl. Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer auf den vollen
Dividendenbetrag. Ausschüttungen aus einer Nennwertreduktion sind
dagegen nicht steuerbar.
DIVIDENDEN
Für Dividenden ist das Besteuerungsrecht nach dem DBA grundsätzlich
dem Wohnsitzstaat, hier der Bundesrepublik Deutschland, zugewie­
sen. In der Schweiz wird auf Dividenden grundsätzlich eine Verrech­
nungsteuer von 35 Prozent erhoben. Gemäss Art. 10 Abs. 2 Buchst.
c) DBA wird die Verrechnungsteuer für den privaten, in Deutschland
unbeschränkt steuerpflichtigen und abkommensberechtigten Investor
(natürliche Person) auf 15 Prozent des Bruttobetrages der Dividende
begrenzt. Die schweizerische Verrechnungsteuer ist dem privaten In­
vestor somit im Umfang von 20 Prozent zurückzu­erstatten (Rückerstat­
tungsantrag in der Schweiz mittels Formular 85).
Nach Art. 24 Abs. 1 Nr. 2 DBA rechnet Deutschland die in Übereinstim­
mung mit dem DBA erhobene und nicht zu erstattende schweizerische
Steuer von 15 Prozent nach Massgabe der Vorschriften des deutschen
Rechts auf den Teil der deutschen Steuer an, der auf diese Einkünfte
entfällt.
NENNWERTREDUKTION
Soweit Auszahlungen aufgrund einer Nennwertreduktion erfolgen, sind
diese bereits nach den innerstaatlichen Schweizer und deutschen Re­
gelungen nicht als Dividenden zu qualifizieren, soweit sie – wie vorlie­
gend vorgesehen – nicht aus Nennkapital finanziert werden, welches
durch die Umwandlung von Gewinnrücklagen entstanden ist. Da sie
insoweit nach den jeweiligen nationalen Regelungen keiner anderen
Einkunftsart zuzurechnen sind und folglich weder in der Schweiz noch
in Deutschland einer Besteuerung unterliegen, sind die Regelungen des
DBA nicht einschlägig. Die Zahlung des Rückführungsbetrages (Nenn­
wertreduktion der Aktien) wird von der schweizerischen Verrechnung­
steuer folglich auch nicht erfasst. Die Liquidität für die anlässlich der
Nennwertreduktion stattfindenden Kapitalrückzahlungen stammt aus
den laufenden Mieterträgen. Die für den anlässlich einer späteren Ver­
äusserung erzielten Kaufpreis massgebliche Substanz bleibt folglich für
den einzelnen Aktionär trotz Nennwertreduktion vollumfänglich erhal­
ten. Auch sein prozentualer Anteil an der Gesellschaft bleibt durch die
Nennwertreduktion vollständig erhalten.
Seit dem Jahr 2011 führen die deutschen depotführenden Banken trotz
der steuerlichen Qualifikation von Nennwertreduktionen als Rückfüh­
rung von Eigenkapital Kapitalertragsteuer (zzgl. Soli und ggf. Kirchen­
steuer) an die Wohnsitzfinanzämter der Investoren ab. Diese einbehal­
tene Kapitalertragsteuer kann dann mit Einreichung der persönlichen
Steuererklärung des Investors zurückgefordert werden.
VERÄUSSERUNGSGEWINN AUS DER AKTIENVERÄUSSERUNG
Wenn der in Deutschland ansässige Aktionär mit einem Anteil von
mindestens 1 Prozent zu irgendeinem Zeitpunkt innerhalb der letzten
fünf Jahre vor der Veräusserung der Aktien an der ACRON HELVETIA X
beteiligt ist (sog. Wesentliche Beteiligung), unterliegen die Veräusse­
rungsgewinne (Veräusserungspreis abzüglich der ggf. anteiligen An­
schaffungskosten und der Veräusserungskosten) aus dem Verkauf der
Aktien gemäss § 17 Abs. 1 EStG der deutschen Besteuerung. Dabei
findet das Teileinkünfteverfahren Anwendung, d. h. die Gewinne unter­
liegen nur zu 60 Prozent der Besteuerung, jeweils zum persönlichen
Einkommenssteuersatz des Investors.
Ein Veräusserungsgewinn unterliegt – unabhängig von der Haltedauer –
in voller Höhe der Abgeltungssteuer von 25 Prozent zzgl. Solidaritäts­
zuschlag und ggf. Kirchensteuer, wenn der Veräussernde innerhalb der
letzten fünf Jahre vor Veräusserung zu keinem Zeitpunkt unmittelbar
oder mittelbar zu 1 Prozent oder mehr am Kapital der Gesellschaft be­
teiligt war.
Eine Nennwertreduktion stellt keinen Veräusserungsvorgang dar, wird
also nicht besteuert. Wird – wie geplant – der Herabsetzungsbetrag
an den Aktionär ausgekehrt, mindern sich die Anschaffungskosten
entsprechend. Ein anlässlich einer späteren Veräusserung erzielter
Veräusserungsgewinn ermittelt sich in diesem Fall aus der Differenz
zwischen dem um die Veräusserungskosten geminderten Veräusse­
rungserlös und den reduzierten Anschaffungskosten. Handelt es sich
bei den veräusserten Aktien um Streubesitzanteile (d. h. die Beteiligung
liegt unter 1 Prozent), unterliegt der Veräusserungsgewinn der Abgel­
tungssteuer bei wesentlichen Beteiligungen mit mindestens 1 Prozent
dem Teileinkünfteverfahren.
ERBSCHAFTS- UND SCHENKUNGSSTEUER
Der Erwerb der Aktien der Gesellschaft von Todes wegen unterliegt
gem. § 1 Abs. 1 Nr.1 i.V.m. § 3 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG der Erbschaft­
steuer, wenn Erblasser oder Empfänger im Zeitpunkt der Steuerentste­
hung aus deutscher Sicht Inländer sind. Die Bewertung der Beteiligung
(der Aktien) richtet sich gem. § 11 Abs. 2 BewG i.V.m. § 12 Abs. 2
ErbStG grundsätzlich nach dem gemeinen Wert (Verkehrswert), soweit
ein Börsenkurs an einer deutschen Börse nicht vorliegt. Lässt sich der
gemeine Wert nicht aus Verkäufen ableiten, die weniger als ein Jahr
zurückliegen, so ist er unter Berücksichtigung des Vermögens und der
Ertragsaussichten der ACRON HELVETIA X zu schätzen. Die jeweiligen
Werte hängen u. a. auch von der Beteiligungshöhe und weiteren Um­
ständen, insbesondere der Dauer des Bestehens der Gesellschaft ab.
Des Weiteren sind auch die entsprechenden Schulden (beispielsweise
der Darlehensstand einer Anteilsfinanzierung) im Rahmen der Ermitt­
lung der erbschaftssteuerlichen Bemessungsgrundlage zu berücksich­
tigen.
Nach § 1 Abs. 1 Nr. 3 i.V.m. § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG unterliegen Schen­
kungen unter Lebenden der Schenkungssteuer. Hinsichtlich der steuer­
lichen Konsequenzen kann hier grundsätzlich auf die Ausführungen und
Erläuterungen zur Erbschaftsteuer verwiesen werden. Werden im Rah­
men einer Anteilsschenkung Schulden (beispielsweise der Darlehens­
stand einer Anteilsfinanzierung) vom Schenker übernommen, gelten
diese als Gegenleistung. Im Verhältnis des Werts der übernommenen
Gegenleistung zum Wert der zugewendeten Anteile handelt es sich um
ein entgeltliches Geschäft, welches steuerrechtlich wie eine (Teil-)An­
teilsveräusserung zu behandeln ist. Soweit der Wert der zugewendeten
Anteile die Gegenleistung übersteigt, handelt es sich um eine Schen­
kung mit den zuvor dargestellten steuerlichen Konsequenzen.
RECHTLICHE VERHÄLTNISSE
RISIKEN AUS HÄNGIGEN UND/ODER DROHENDEN
GERICHTSVERFAHREN
Aktuell laufen zwei Gerichtsverfahren:
1.Klage der ACRON HELVETIA X Immobilien AG gegen die ehemalige
Betreiberin auf Zahlung von CHF 2 Millionen ausstehende Mieten.
In diesem Verfahren macht die ACRON HELVETIA X Immobilien AG
ausstehende Mieten für die Periode Mai 2014 bis Januar 2015 gel­
tend. Sollte die Gesellschaft obsiegen, wird ihr die Forderung zuge­
sprochen und sie erhält zusätzlich eine Parteientschädigung (beides
abhängig von der Bonität des Schuldners). Im Falle des Unterliegens
hätte die Gesellschaft (neben den bereits gezahlten Kosten für das
Gericht und die eigenen Anwälte) die Anwaltskosten der HBM nach
Gebührenordnung zu zahlen. Die vormalige Mieterin hat zudem Wi­
derklage mit der Argumentation erhoben, dass aus der von ihr erklär­
ten Verrechnung von Mietzinsen mit Bankgarantie noch CHF 80 000
offen seien. Das ausstehende Maximalrisiko inklusive Widerklage
kann mit ca. CHF 200 000 beziffert werden.
2.Klage der ACRON HELVETIA X Immobilien AG gegen die damaligen
Transaktionsbeteiligten auf Zahlung von CHF 10 263 023 zzgl. Zin­
sen.
In diesem Verfahren macht die ACRON HELVETIA X Immobilien AG
von den Beklagten HBM, REMI Finanz- und Verwaltungs AG, und
weiteren Privatpersonen solidarisch die Bezahlung von rund CHF 10
Millionen geltend. Im Wesentlichen macht die Gesellschaft geltend,
dass sie damals das Hotel auf Basis bestehender Mietverträge er­
worben hat, die Beklagten jedoch diesbezüglich niemals erfüllungs­
willig waren. So haben sie dann später in konzertierter Aktion zusätz­
lich vereinbarte Sicherheiten zerstört und die Vertragskündigungen
verursacht. Sollte die ACRON HELVETIA X Immobilien AG obsiegen,
wird ihr die Forderung zugesprochen und sie erhält zusätzlich eine
Parteientschädigung (beides abhängig von der Bonität der Schuld­
ner). Im Falle des Unterliegens hätte die Gesellschaft (neben den
bereits gezahlten Kosten für das Gericht und die eigenen Anwälte)
die Anwaltskosten der Klagegegner nach Gebührenordnung zu zah­
len. Das ausstehende Maximalrisiko kann mit ca. CHF 1,2 Millionen
(CHF 240 000 pro beklagter Partei) beziffert werden.
39
DISCLAIMER
Die vorliegende Broschüre stellt keinen förmlichen Prospekt dar. Die in dieser Broschüre enthaltenen Informationen­stellen weder ein Vertragsangebot
noch eine Aufforderung zur Abgabe eines Angebots zur Zeichnung von Aktien dar sowie begründen in keiner Weise einen Vertrag oder eine sonstige
Geschäfts­beziehung zur ACRON AG. Der Vertrieb sowie das Angebot der Aktien können in einzelnen Jurisdiktionen eingeschränkt sein. Sämtliche Per­
sonen, die im Besitz dieser Broschüre sind, sowie auch sämtliche Personen, die Aktien erwerben wollen, sind selbst dafür verantwortlich, sich über das
anwendbare Recht und die Regulie­rung ihrer Jurisdiktion zu informieren. Keinesfalls stellt diese Broschüre ein Angebot in den Jurisdik­tionen oder Staaten
dar, in welchen ein solches Angebot nicht erlaubt ist, in welchen die Personen, die ein solches Angebot machen, dazu nicht qualifiziert sind oder in
welchen ein solches Angebot sonst wie gegen ein Gesetz verstossen würde. Es ist weder beabsichtigt, noch wurden Massnahmen ergriffen, die Aktien in
einer Jurisdiktion oder einem Staat zum öffentlichen Vertrieb zuzulassen.
Eine Haftung oder Garantie für die Aktualität, Richtigkeit und Vollständigkeit der zur Verfügung gestellten Informa­tionen wird nicht übernommen. Dem
Empfänger dieser Broschüre wird empfohlen, sich über alle rechtlichen und weiteren Anforderungen vorab zu informieren und diese zu befolgen, insbe­
sondere über die möglichen steuerlichen und rechtlichen Auswirkungen eines Investments sowie der Geeignetheit eines Invest­ments für jeden potenziel­
len Investor. In steuerlicher Hinsicht wird die Hinzuziehung eines Steuer­beraters empfohlen.
Die in dieser Broschüre enthaltenen Angaben beruhen auf dem Sach- und Kenntnisstand der ACRON AG zum Zeitpunkt der Erstellung. Dennoch kann
es zu unbeabsichtigt fehlerhaften Darstellungen kommen. Wertentwicklungsergebnisse der Vergangenheit bieten keine Gewähr und sind kein Indikator
für die zukünf­tige Wertentwicklung. Wert und Rendite einer Investmentanlage in Aktien können steigen und fallen und werden nicht garantiert. Anleger
können gegebenenfalls weniger als das Investierte ausbezahlt bekommen und sogar einen Totalverlust erleiden. Die in dieser Broschüre beschriebenen
Aktien unterliegen einem gewissen­Grad an Risiko. Einige Informationen wurden zudem aus allgemein zugänglichen Quellen entnommen, welche nicht
von der ACRON AG gesondert verifiziert wurden.
Diese Broschüre wurde erstellt von der ACRON AG.
© 31. Juli 2015 ACRON AG, Zürich, Handelsregister des Kantons Zürich, Firmennummer CHE-105.266.385.
Fotonachweis: Luftbild Olma Messen R. Kühne/Olma Messen St. Gallen
40

M u s ik im Hof www.hofchoere

Download Flyer - Barbara Züger | YOGA

Aktuell - Kartbahn Sulgen

Aktuell - Kartbahn Sulgen AG

Fuchstival Weekend 12. / 13. März 2016 - Grüsch

Beim Kauf von 5 Flaschen zusätzlich eine Flasche CABERNET

Flyer - Kulturkreis Walenstadt

natura sanat - norda-erlebnispaedagogik-web

mit Ihrer Korrektur CHF 145.- und mit - Bloesser