Aktuelle EnEV in der praktischen Umsetzung Fakten und Erfahrungen Armin Hartmann Dr. Armin Hartmann Dennis Mehlan Kurzvorstellung Armin Hartmann Bauingenieurstudium Ruhr Uni Bochum Dipl. Wohnungs- und Immobilienwirt Promotion am Geographischen Institut Uni Bochum Anerkennung zum FRICS, Chartered Surveyor, Mitglied Prüfungsboard Seit 1997 tätig in der Wohnungswirtschaft Projektentwicklung, Neubau, Großmodernisierung Aufgaben heute: - Inhaber Hartmann Real Estate, Bochum - Verwaltung und Entwicklung eigener Objekte - Seit 2000: Dozent für wohnungswirtschaftliche Themen Armin Hartmann Kurzvorstellung Dennis Mehlan Ausbildung zum Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft Berufsbegleitendes Studium an der Privaten Fachhochschule für Ökonomie und Management (FOM), Graduierung zum DiplomKaufmann (FH) Berufsbegleitendes Studium EBZ Business School, Graduierung zum Master of Arts Real Estate Management Aufgaben heute: - Sachgebietsleiter Wohnungsbewirtschaftung VBW BAUEN UND WOHNEN GMBH, Bochum - Seit 2006: Dozent für wohnungswirtschaftliche Themen Dennis Mehlan Inhalt: 1) EnEV 2014 2) Energieausweis 3) Zugehörige Aspekte Immer: Erfahrungsaustausch Gesetzliche Grundlagen EnEV 2014: Zweite Verordnung zur Änderung der Energieeinsparverordnung „EnEV 2014“ ist zum 01.05.2014 in Kraft getreten Mietrecht: Mietrechtsnovellierungsgesetz in Arbeit, EEG Reform beschlossen Umlagefähigkeit von Modernisierungskosten Sinkt von heute 11% auf wahrscheinlich 10% der Modernisierungskosten Umlagefähigkeit nur bis zur Amortisation der Modernisierungskosten Armin Hartmann Wesentliche Neuerungen EnEV 2014 gegenüber EnEV 2009 Primär betreffen energetische Verschärfungen Neubauten: Zulässiger Jahresprimärenergiebedarf (Heizung, Warmwasser, Lüftung, Kühlen) sinkt ab 01.01.2016 um 25%, Datum Bauantrag gilt Neubaukosten werden um ca. 180 €/m² oder rd. 8% steigen Kostensteigerungen üben Druck auf Renditen und Marktmieten aus Energiekosten-Einsparungen werden Mehrmieten schwerlich kompensieren Niedrigstenergiehaus ab 2021 für alle Neubauten vorgeschrieben (Richtwerte werden erst 2018 veröffentlicht, sehr geringer Verbrauch, wesentliche Teile aus erneuerbaren Energien) nur durch effizientere Wärmeerzeugung + Anlagentechnik möglich! Jedoch sind die hohen Standards in Zukunft ein Pluspunkt bei Verkauf und Vermietung Armin Hartmann Wesentliche Neuerungen EnEV 2014 gegenüber EnEV 2009 Wie geht ein Unternehmen im Neubau mit den verschärften Bedingungen im Neubau um? -Kostensteigerung wird nicht durch Marktmiete aufgefangen - Baukostenentwicklung von 2.400 Euro/m² auf 2.700 Euro/m² (~12,5%) - Mietenentwicklung von 8,50 Euro/m² auf 9,00 Euro/m² (~5,88%) - > Konsequenz: die geplanten Bauprojekte der nächsten fünf Jahre werden bis zum 31.12.2015 beantragt Dennis Mehlan Wesentliche Neuerungen EnEV 2014 gegenüber EnEV 2009 EnEV 2014: Änderungen im Bestand: Keine Verschärfung der energetischen Vorgaben EnEV 2009 Werte gelten weiter Bauteilanforderungen bei Modernisierungen teilweise verändert Konstanttemperaturkessel >30 Jahre (vor 1.1.1985 in Betrieb genommen) Bis 1.1.2015 außer Betrieb zu nehmen (Selbstgenutzt nur bei Eigentümerwechsel) Gilt nicht für Anlagen <4kw und >400kw Schrittweise Verbots von Nachtspeicheröfen aus EnEV 2009 abgeschafft Oberste Geschossdecken müssen bis Ende 2015 Mindestanforderungen Wärmeschutz nach DIN 4108-2 erfüllen, Entfall bei Unwirtschaftlichkeit bleibt, Massive Geschossdecken und ein Großteil der Holzbalkendecken sollten dies erfüllen, dies ist aber im Einzelfall zu prüfen Armin Hartmann Wesentliche Neuerungen EnEV 2014 gegenüber EnEV 2009 Praktischer Umgang mit den Vorschriften - Keine Auswirkungen auf Modernisierungstätigkeit - Gasetagenheizungen im Bestand auch z.T. älter vorhanden - Erfassung des Bestandes - Entscheidung nach Entwicklungsperspektive (Modernisierung vorziehen, neuere Geräte zum Austausch in Desinvestitionsbeständen) - Gesamtkosten übersichtlich (20 Gasetagenheizungen p.a. max. ca. 50TEuro) Dennis Mehlan Wesentliche Neuerungen EnEV 2014 gegenüber EnEV 2009 Dämmung oberste Geschossdecke Bis Ende 2015 müssen oberste Geschossdecken, die nicht die Anforderungen an den Mindestwärmeschutz erfüllen, gedämmt sein (U-Wert ≤ 0,24 W/m²K) Regelung entfällt, sofern das Dach bereits gedämmt ist oder den Mindestwärmeschutz erfüllt Praktische Umsetzung Musterwirtschaftlichkeitsberechnung für Gebäudetypen erstellt -> unwirtschaftliche Maßnahmen Umsetzung mit Dämmplatten auf dem Boden oder bei Erfordernis Dacherneuerung mit Sparrendämmung 10 Dennis Mehlan Empfehlung: GdW Arbeitshilfe • Online verfügbar • Printausgabe folgt • Teil 1: Änderungen ab 01.05.2014 (Energieausweis und Bestand) • Teil 2: Änderungen Neubau ab 2016 (geplant) • Umfangreiche Betrachtung aller relevanten Bereiche, Handlungsempfehlungen Armin Hartmann EnEV: Befreiung, sinnvolle Einzelmaßnahmen Armin Hartmann EnEV: Befreiung, sinnvolle Einzelmaßnahmen Sinnvolle Pakete bilden Dennis Mehlan Inhalt: 1) EnEV 2014 2) Energieausweis 3) Zugehörige Aspekte Immer: Erfahrungsaustausch Energieausweis in der EnEV 2014 Vermieter müssen beachten: Vorlagepflicht bei Besichtigungen Armin Hartmann Übergabepflicht bei Miet- und Kaufverträgen Pflichtangaben in Immobilienanzeigen Neue Ausweise mit Effizienzklasse Energieausweis in der EnEV 2014 Vorlagepflicht bei Besichtigungen • Bisher: nur auf Verlangen • Neu: Bei Besichtigungen Ausweis samt Modernisierungsempfehlungen immer vorlegen Aushang im Wohnungsflur (nicht Treppenhaus) oder Auslage z.B. Fensterbank Küche Digital bzw. SW reicht Ohne Besichtigung: Vorlage beim Beratungsgespräch Vorlage am besten bestätigen lassen (keine Pflicht)! Nur bei „ernsthaftem Interesse“ z.B. Besichtigung, nicht Jedermann Nichtbeachtung = Ordnungswidrigkeit Armin Hartmann Energieausweis in der EnEV 2014 Vorlagepflicht bei Besichtigungen Vorlagepflicht wird auf zwei Wegen erfüllt: a) Vermieter hat ein ausgedrucktes Exemplar des Energieausweises in seinen Unterlagen b) Auf dem mitgeführten Tablet-PC sind alle vorhandenen Energieausweise gespeichert Nachweis durch Abhaken auf der Interessentenliste (ok oder k.I.) Dennis Mehlan Energieausweis in der EnEV 2014 Übergabepflicht bei Miet- und Kaufverträgen Mietern (Kopie) oder Käufern (Original) ist der Ausweis samt Modernisierungsempfehlungen mit Miet- oder Kaufvertrag zu übergeben! Nicht zum Vertragsbestandteil machen Damit dient der Ausweis lediglich der Information und Energiekennwerte werden nicht zu zugesicherter Eigenschaft Nichtbeachtung = Ordnungswidrigkeit Armin Hartmann Energieausweis in der EnEV 2014 Übergabepflicht bei Miet- und Kaufverträgen Lösung: Verknüpfung im Mietvertrag per Hyperlink für jede Wohnung zum einfachen Ausdrucken Text aus Wohnungsmietvertrag: „§18 – Energieausweis Aufgrund der Verpflichtung nach § 16 Absatz 2 der Energieeinsparverordnung wird dem Mieter bei Abschluss dieses Vertrages ein Energieausweis zur Information übergeben. Der Inhalt des Ausweises ist ausdrücklich nicht zwischen den Vertragsparteien vereinbart. Er war auch nicht Gegenstand der Vertragsanbahnung. Die Vertragsparteien sind sich einig, dass der Energieausweis keine Rechtswirkung für diesen Vertrag hat und sich insbesondere keine Gewährleistungs- und Modernisierungsansprüche herleiten lassen. Diese Grundsätze gelten für die Modernisierungsempfehlungen entsprechend.“ Dennis Mehlan Energieausweis in der EnEV 2014 Pflichtangaben in Immobilienanzeigen • Energetische Kennwerte ab 1.5.14 Pflichtangaben in Immobilienanzeigen aller Art (Verkauf und Vermietung) Neuer §16a: 1. 2. 3. 4. 5. Art des Ausweises (Bedarf / Verbrauch) Endenergiebedarf oder -verbrauch des Gebäudes Energieträger der Heizung Wohngebäude: Baujahr Wenn bekannt bzw. neue Ausweise: Effizienzklasse (A+ bis H) • Gilt auch für Exposés, Hompages, Aushänge etc. • Folgen: Längere und damit teurere Annoncen Mehr Zeitaufwand bei Inseraten im Netz (Raussuchen der Daten) Portale stellen bei der Anzeigenerstellung Felder für erforderliche Werte bereit Armin Hartmann Musterermittlung aus GdW Arbeitshilfe Armin Hartmann Pflichtangaben in Immobilienanzeigen Energieausweis in der EnEV 2014 Beispiel: Bochumer Stadtspiegel Armin Hartmann Pflichtangaben in Immobilienanzeigen Energieausweis in der EnEV 2014 Screenshot ImmoScout: Armin Hartmann Pflichtangaben in Immobilienanzeigen Praktische Umsetzung Dennis Mehlan Pflichtangaben in Immobilienanzeigen Was kann passieren? (Details im Anhang) • Regulatorische Auflagen (für alle beschriebenen Regelungen): Stichprobenkontrollen zur Einhaltung Ordnungswidrigkeit: bis zu 15.000€ je Einzelfall (Kritik: unverhältnismäßig) Greift ab 1.5.2015, trotzdem heute bereits Abmahnpotential Umsetzung liegt bei den Bundesländern, Weiterleitung an Kommunen Übergangszeit: Deutsches Institut für Bautechnik Detaillierte Regelungen sind abzuwarten • Viel zu beachten Es kann viel falsch gemacht werden Eigentümer müssen die Vorgabe unbedingt einhalten Armin Hartmann Abmahnpotential groß Der neue Energieausweis Neue Ausweise mit Effizienzklasse • Neu ausgestellte Ausweise enthalten zusätzlich die „Effizienzklasse A+ bis H“ • Skala reicht „nur“ noch bis 250 kWh/(m²*a) was für viele Bestandsgebäude nicht ausreicht • Dezentrale WW-Versorgung ist enthalten • Ausweise erhalten eine Nummer und werden registriert • m² meint Gebäudenutzfläche AN, nicht Wohnfläche! Für Kunden ziemlich unbrauchbar… 2009: Bandbreite bis 400kWh ohne Effizienzklasse 2014: Bandbreite bis 250kWh mit Effizienzklasse Armin Hartmann Der neue Energieausweis Neue Ausweise mit Effizienzklasse Kritik: • Mehrkosten • Keine Aussage über tatsächliche Kosten (warme BK), daher wahrscheinlich weiterhin wenig Interesse beim Kunden • „schlechtes“ Gebäude kann geringere Heizkosten verursachen als vermeidlich „gutes“ z.B. Fernwärme-Versorgung contra Brennwerttechnik • Bestandsgebäude bekommt nach 10 Jahren einen neuen Ausweis: wirkt ineffizienter bei gleichbleibendem Energiebedarf Armin Hartmann Der neue Energieausweis Neue Ausweise mit Effizienzklasse Was war zu tun? - Überprüfung aller Energieausweise auf Vollständigkeit und Aktualität (alte Ausweise von 2008) -> 150 neue Ausweise erforderlich - Neuausstellung von Energieausweisen im April 2014 beauftragt - Erfassung im EDV-System (Einscannen als pdf-Datei, Erfassung der neuen Wohnungsmerkmale) -Umstellung Arbeitsprozess bei Neubauten und Modernisierungen Dennis Mehlan Wann verbrauchs- und wann bedarfsorientiert bei Wohngebäuden? Armin Hartmann Nutzung des Energieausweises für Sanierungsfahrpläne ! ! Immobilienzeitung Armin Hartmann Nutzung des Energieausweises für Sanierungsfahrpläne • Ältere Häuser mit schlechten Energiekennwerten = großes Einsparpotential • Sanierungsfahrpläne sollten dies berücksichtigen • Energieausweis nutzen um Investitionen mit großem Einsparpotential zu tätigen • Mietsteigerungen stehen dann niedrigen BK gegenüber • Nichtbeachtung = unzufriedene Mieter Armin Hartmann Inhalt: 1) EnEV 2014 2) Energieausweis 3) Zugehörige Aspekte Immer: Erfahrungsaustausch DIE ÖKOLOGISCHE DIMENSION Energieeinsparungen im Bestand und durch Neubau Intelligente Energieversorgung Ökologische Nachhaltigkeit Neues Verständnis von Freiraum: Grün und Wasser in der Stadt Nachhaltiges Ressourcen- und Betriebskostenmanagement ⇒ Ökologie ist mehr als die Vision vom „Passivhausstandard“ für jedermann Dennis Mehlan DIE ÖKOLOGISCHE DIMENSION • Energieeinsparung im Bestand und durch Neubau 500 30.000 450 25.000 400 350 20.000 300 250 15.000 200 10.000 150 100 5.000 50 0 0 2004 2006 2007 2008 2009 ∅-Energieverbrauch pro Objekt in kWh/m²*a 2010 2011 2012 2013 CO2-Emissionen (in Tonnen) ⇒ Die Deutschen auf dem Weg zu einem „Volk der Dichter und Dämmer“ ⇒ Mehr Energieeffizienz als passive Maximierung Dennis Mehlan DIE ÖKOLOGISCHE DIMENSION Intelligente Energieversorgung Fernwärmeanlagen versorgen mehr als 35 % unserer Wohnungen Photovoltaik- und Solarthermieanlagen E-Mobilität Dennis Mehlan DIE ÖKOLOGISCHE DIMENSION Mietergärten statt Abstandsgrün Teichanlagen Nutzerorientierte und ökologisch ausgerichtete Freiraumgestaltung Spielflächen Qualitätsvolle Extras 36 Dennis Mehlan UMFASSENDE SANIERUNG: „GRUMMER KARREE“ Die Schwachstellen • Über viele Jahre vernachlässigte systematische Instandhaltung • Inhomogener Gesamtbestand • Hohe Defizite in der Ausstattung, zum Teil noch Einzel-Kohleöfen • Punktuelle Einzelmodernisierungen zur Reduzierung des Leerstands • Im Ergebnis: Durchschnittsmiete ca. 3,22 €/m² / Leerstandsquote rd. 30% Dennis Mehlan UMFASSENDE SANIERUNG: „GRUMMER KARREE“ Die Potenziale • Starkes städtebauliches Grundgerüst • Vermarktbare Grundrisse • Wertige Gestaltungsdetails • Großzügiger Innenhof • Parkanlage mit Bäumen sowie Freiflächen, Spiel- und Erholungsangeboten in unmittelbarer Nähe Dennis Mehlan UMFASSENDE SANIERUNG: „GRUMMER KARREE“ Strategisches Konzept • • • • • • • Machbarkeitsstudie durch das Öko-Zentrum NRW 2003: ⇒ Entscheidung für eine umfassende Modernisierung der Siedlung Stärken hervorheben und Mehrwerte für die Mieter schaffen: − Beibehaltung des Charakters einer Arbeitersiedlung der 20er Jahre − Bau einer Tiefgarage zur Behebung des Parkplatzmangels − Begrünung des TG-Daches als Fläche für Mietergärten und zur Gestaltung des Innenhofs Energetische Sanierung nach Neubau-Standard mit dem Ziel einer 50 %-70%igen Energieeinsparung Sanierung der Holzbalkendecken zur Erreichung des Mindestschall-schutzes durch Holzbetonverbunddecke auf vorhandener Dielung Mieterhöhungsspielraum bestimmt Modernisierungskosten (rund 29 Mio. €) Umfassendes Umzugsmanagement (Ausweichwohnungen in der Nähe) Abschnittsweise Modernisierung in mehreren Bauabschnitten (2006-2013) Dennis Mehlan UMFASSENDE SANIERUNG: „GRUMMER KARREE“ Die Lage Dennis Mehlan UMFASSENDE SANIERUNG: „GRUMMER KARREE“ Die Modernisierungsmaßnahmen • • • • Estrich-Erneuerung mit Schallschutz auf Neubau-Niveau Erneuerung aller Fenstern und Türen einschließlich der Hauseingänge komplette Erneuerung der Elektroanlagen Ausstattung aller Wohnungen mit Balkon oder Terrasse 16.01.2014 Dennis Mehlan UMFASSENDE SANIERUNG: „GRUMMER KARREE“ Die Modernisierungsmaßnahmen • Barrierearmut im Erdgeschoss: Erreichbarkeit der Wohnungen über neu geschaffene Terrassen, Einbau bodengleicher Duschen, unterfahrbare Waschtische, Erweiterung der Türöffnungen, Abbau von Türschwellen Dennis Mehlan UMFASSENDE SANIERUNG: „GRUMMER KARREE“ Die Modernisierungsmaßnahmen • Neugestaltung der Grundrisse (2,5-, 3,5- und 4,5-Raum-Wohnungen), komplette Dacherneuerung mit Schaffung von Loft-/Maisonette-Wohnungen • Komplette Neugestaltung der Außenanlagen • Tiefgarage unter dem begrünten Innenhof mit 74 Stellplätzen Dennis Mehlan UMFASSENDE SANIERUNG: „GRUMMER KARREE“ Maßnahmen der energetischen Sanierung • Dämmung von Kellerdecke, Dach und Fassade unter Wahrung des historischen Erscheinungsbildes • Neue Heizungsanlage • Umstellung von dezentraler auf zentrale Versorgung für Heizung und WW • Isolierverglaste Fenster (3-fach) Dennis Mehlan UMFASSENDE SANIERUNG: „GRUMMER KARREE“ Maßnahmen der energetischen Sanierung • EnEV 2009 wurde eingehalten – mind. Halbierung der Heizkosten vorher: 142,6 kWh/(m²⋅a) Dennis Mehlan nachher: 67,3 kWh/(m²⋅a) EnEV: Baupreise, Mieten, Wirtschaftlichkeit Sprung ? Eindeutiger Trend Und: Energie Anforderungen haben ihren Anteil daran! EnEV 2014 wird Trend beschleunigen! Armin Hartmann EnEV: Baupreise, Mieten, Wirtschaftlichkeit Armin Hartmann EnEV: Baupreise, Mieten, Wirtschaftlichkeit Das wird auch durch die EnEV 2014 nicht maßgeblich zu steigern sein… Armin Hartmann EnEV: Baupreise, Mieten, Wirtschaftlichkeit Immobilienzeitung ! ! Höhere energetische Anforderungen wie durch die EnEV 2014 verschärfen das Problem und können zur Modernisierungsbremse werden – genau andersherum als gewünscht… Armin Hartmann EnEV: Baupreise, Mieten, Wirtschaftlichkeit ! Armin Hartmann Kosten, Wirtschaftlichkeit und Objektwert Armin Hartmann Armin Hartmann EnEV 2014: Pro und contra WDVS Das Beste vorweg: Es scheint zu funktionieren! Aber… Armin Hartmann Wärmebildaufnahmen: Armin Hartmann ! ! Armin Hartmann Außenwände und Fassaden Armin Hartmann Wirtschaftlich bis ca. 10-12 cm Armin Hartmann ! Armin Hartmann Quartier Matthias-Claudius-Straße Quartier Matthias-Claudius-Straße Baujahr 1960/ 1961 Anzahl WE 208 WE Wohnflächen 14.371m² Grundstücksflächen 34.998m² Energiekennwert 68,50 kWh/(m²*a) Gesamtenergieverbrauch Dennis Mehlan 1.187.653 kWh/a Matthias-Claudius-Straße 25 Schlusspunkt der Quartierentwicklung Dennis Mehlan Quartier Matthias-Claudius-Straße - Wohnumfeld Hohe Aufenthaltsqualitäten im Freibereich Dennis Mehlan Matthias-Claudius-Straße 25 - Konzept Im Rahmen der Modernisierung „seniorengerechter“ Umbau der Wohnungen, da: 2,5-Raum-Wohnungen mit ca. 50m² Wohnfläche vorhanden sind mit geringem Aufwand Barrierefreiheit der Wohnungen herstellbar ist Etagen direkt durch rollstuhlgerechten Aufzug erschlossen sind Dennis Mehlan Das Objekt Matthias-Claudius-Straße 25 Durchgeführte energiesparende Maßnahmen Erneuerung der Fernwärmestation ------ Austausch der Fenster U = 1,1 W(m²K) Dachdämmung d = 7 cm U = 0,22 W(m² K) Außenwanddämmung d = 12 cm U = 0,25 W(m²K) Kellerdeckendämmung d = 7 cm U = 0,34 W(m²K) Photovoltaikanlage an der Fassade 160 m² mit 19 kwp/Leistung jährliche Netzeinspeisung 11000 kw/h Dennis Mehlan Das Objekt Matthias-Claudius-Straße 25 Energiebedingte Modernisierungskosten Gesamtkosten Gesamtkosten/m² Gesamtkosten/m²-Wohnfläche HZ-Stationserneuerung 13.792,40 € Austausch der Fenster 93.171,66 € 250,00 € 57,03 € Dachdämmung 14.000,00 € 30,00 € 8,57 € 215.156,00 € 93,00 € 131,71 € 7.000,00 € 30,00 € 4,29 € Außenwanddämmung Kellerdeckendämmung Gesamt 343.120,06 € Photovoltaik 137.000,00 € Dennis Mehlan 8,44 € 210,04 € 856,25 € 83,90 € Das Objekt Matthias-Claudius-Straße 25 Objektauswertung 700.000 600.000 500.000 kwh 400.000 300.000 200.000 100.000 0 Heizwärmebedarf Primärenergiebedarf Endenergiebedarf vor Mod 437.000 511.000 577.300 nach Mod 86.700 159.800 135.800 nach Mod ohne Stationserneuerung 89.300 250.700 205.900 Dennis Mehlan Dennis Mehlan MATTHIAS-CLAUDIUS-STRAßE 25 Objektauswertung Baukosten/m² CO2-Einsparung kg/Monat Heizkostenersparnis m²/Monat Mieterhöhung m²/Monat nach Mod 210,04 € 9.651 1,00 € 0,90 € nach Mod ohne Stationserneuerung 201,60 € 7.472 0,97 € 0,83 € CO2-Einsparung der Photovoltaikanlage: 796 kg/Monat Dennis Mehlan Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Dr. Armin Hartmann Hartmann Real Estate [email protected] www.hartmann-re.de 0234-93646606 Dennis Mehlan VBW BAUEN UND WOHNEN GMBH [email protected] www.vbw-bochum.de 0234-310243 Was kann passieren? Quelle: EnEV Online Armin Hartmann Was kann passieren? Quelle: EnEV Online Armin Hartmann Was kann passieren? Quelle: EnEV Online Armin Hartmann Was kann passieren? Armin Hartmann Quelle: EnEV Online Was kann passieren? Quelle: EnEV Online Armin Hartmann Was kann passieren? Quelle: EnEV Online Armin Hartmann Was kann passieren? Quelle: EnEV Online Armin Hartmann
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