Fotovoltaik mächtig im Aufwind Seite 4

Energie
Magazin für den gemeinnützigen Wohnungsbau | Ausgabe 2 | Juni 2015
Fotovoltaik
mächtig im Aufwind
Baugenossenschaften: Partner für Gemeinden Seite 9
Wohnungsmarkt: Entspannung möglich Seite 14
Sihlbogen Zürich: Bumerang mahnt Seite 19
Wohnen im Alter: Auch für Behinderte Seite 23
Seite 4
2000
WATT
BOGEN
Sihlbogen: Jäggi+Hafter in einer Hauptrolle. Die Überbauung Sihlbogen in Zürich-Leimbach
ist ein Meilenstein auf dem Weg zur 2000-Watt-Gesellschaft. Jäggi+Hafter war zuständig
für die Baumeisterarbeiten, plante und baute als Teammitglied in der Arbeitsgemeinschaft
Zimmereigenossenschaft die energetisch wegweisende Holz-Beton-Konstruktion – und
realisierte das Fundament der eindrücklichen Baumskulptur des Künstlers Stefan Schmidlin.
Wenn Holz und Beton, dann Jäggi+Hafter AG.
Jäggi+Hafter AG | Hochbau | Holzbau | Gussasphalt
Neugasse 136 | 8005 Zürich | Althardstrasse 224 | 8105 Regensdorf | Telefon 043 388 90 00 | www.jaeggihafter.ch
Intern_Editorial
Ein Tagessieg hält nie lange
Tour de Suisse, Giro d’Italia, Tour de France. Der
Sommer ist die Zeit der grossen Radrennen. Jede
Etappe endet mit einem Tagessieger. Zweifellos
eine Leistung. Aber über die Schlagzeile des Tages
hinaus nützt der Tagessieg wenig. Was zählt, ist
das Gesamtergebnis.
So auch im Alltag. Knallharte Worte, Forderungen und Positionen mögen zum Tagessieg führen,
zu Aufmerksamkeit und Schlagzeilen. Tragfähige
Lösungen, mehrheitsfähige Ergebnisse aber sehen
ganz anders aus. Dafür reichen Extrempositionen
und gegenseitiges Ausspielen nicht. Solide ist
etwas nur dann, wenn verschiedene Aspekte und
Interessen berücksichtigt werden. Das Leben
besteht nicht nur aus Schwarz und Weiss. Zwei
Beispiele:
Fotovoltaik, Solarthermie, Fernwärme, Wärmepumpe. Jedes System hat seine Berechtigung, wie
das Interview auf Seite 4 zeigt. Man soll sie nicht
gegeneinander ausspielen, sondern sinnvoll
kombinieren. Generell ist es in der Energiepolitik
wichtig, nicht schwarz-weiss zu malen, sondern
verschiedene Ansätze miteinander zu verbinden
und das Optimum herauszuholen.
Das zweite Beispiel ist das unnötige Ausspielen
des gemeinnützigen Wohnungsbaus gegen den
privaten Wohnungsbau. So wie das ein privater
Investor schlagzeilenkräftig während Jahren in
Zürich tat und diesen Frühling ein privater Immobilienkönig gegen die Baugenossenschaften
und die Zusammenarbeit mit der Stadt Luzern
pfefferte. Es stimmt, dass Baugenossenschaften
grundsätzlich nicht günstiger bauen als private
Investoren. Aber das Denken der Baugenossenschaften ist langfristiger angelegt und somit weniger renditegetrieben. Damit wird der Wohnraum auf die Länge günstiger.
Aber eben: Spielen wir private und gemeinnützige
Bauträger nicht gegeneinander aus! Nur wenn
beide wirken, sich ergänzen, haben wir in diesem
Land den Wohnfrieden. Und der Wohnfriede, der
ist mehr wert als ein Tagessieg.
Kurt Bischof
Redaktionsleiter Magazin WOHNEN SCHWEIZ
Inhalt
Impressum
Magazin für den
gemeinnützigen Wohnungsbau
Herausgeber
Adressänderungen/Inserate
Verlagsgenossenschaft
Magazin WOHNEN SCHWEIZ
Obergrundstrasse 70, 6003 Luzern
Telefon 041 310 00 50
Fax 041 310 00 88
[email protected]
Redaktion
Kurt Bischof, bischof | meier und co.
Postfach 141, 6281 Hochdorf
Telefon 041 914 70 10, Fax 041 914 70 11
[email protected]
4
Energie: Keine Angst vor dem GEAK
8
WOHNEN SCHWEIZ: Mit Gemeinden
Erscheinungsweise
4 Mal jährlich
Auflage 14 500 Exemplare
Jahrgang 5
Nächste Ausgabe 3/2015
Schwerpunktthema: Sanieren
Erscheinungstermin: 29. September 2015
Redaktionsschluss: 28. August 2015
Anzeigenschluss: 8. September 2015
Produktion
Titelbild
Zukunftstrends sind oft schwierig vorherzusehen. Fotovoltaikanlagen auf Hausdächern
machen aber auch in Zukunft immer Sinn.
Brunner AG, Druck und Medien, Kriens
Bild Fotomontage by Sandra Barmettler
Ausgabe 2 | 2015
Energie: Fotovoltaik auf die Dächer!
9
WOHNEN SCHWEIZ: Finanzchef
10
WOHNEN SCHWEIZ: Bundespolitik
12
WOHNEN SCHWEIZ: Wohnungsmarkt
14
Projekt Sihlbogen: Kunst provoziert
19
Wohnen im Alter: Auch für Behinderte
23
Aussenraum: Kindgerecht bauen
26
Ratgeber: Mietzinsreduktionen
27
Politik: Pro und Kontra Formularpflicht
28
Genossenschaften: Jubiläen
30
Agenda: Wichtige Veranstaltungen
31
2|3
Energie_Fotovoltaik
Christof Bucher: «Fotovoltaik auf
Hausdächern macht eigentlich immer Sinn»
Wie nutzt man die Sonne am effizientesten? Wird die Solarthermie vom Markt verschwinden? Soll der
produzierte Strom selbst genutzt werden? Das Magazin WOHNEN SCHWEIZ hat sich mit dem Fotovoltaikspezialisten Christof Bucher über die aktuelle Marktsituation und Zukunftstrends unterhalten.
Magazin WOHNEN SCHWEIZ: Früher galt
die Faustregel «Fotovoltaik für Strom, Solarthermie für Warmwasser». Warum gilt
das heute nicht mehr?
Christof Bucher: Technisch war die Faustregel noch nie richtig. Schon bisher konnte
man mit Strom Warmwasser produzieren.
Bis jetzt machte das aber keinen Sinn, weil
Fotovoltaik viel teurer war als Solarthermie. Nun sind die Kosten von Fotovoltaik
stark gesunken, was die Rechnung verändert. Dies insbesondere, wenn man die
Wärmepumpe ins Spiel bringt, die mit einem Teil Strom drei Teile Wärme produziert.
Heisst das, Solarthermie, also die direkte
Nutzung der Wärme, wird irgendwann
«aussterben»?
Das würde ich nicht sagen. Auf dem Markt
existieren zwei, drei Systeme, die extrem
günstig sind und die man nie mit Fotovoltaik ersetzen wird. Aber viele Felder, in denen Solarthermie heute angewendet wird,
werden wohl künftig von der Fotovoltaik
besetzt.
«
Viele Felder, in denen Solarthermie heute angewendet
wird, werden wohl künftig von
der Fotovoltaik besetzt.
»
Die Nutzung von Sonnenenergie ist meist
eine Ergänzung zu einer zweiten Energiequelle. Welche Kombination macht am
meisten Sinn?
Ein gut gedämmtes Mehrfamilienhaus mit
Wärmepumpe und Fotovoltaikanlage ist
schon heute oftmals Standard. Das wird
wohl auch in Zukunft am meisten Sinn machen.
«
Habe ich beispielsweise
Fernwärme oder Gas im Quartier, macht es sicher Sinn, diese
Energiequellen zu nutzen und
mit Fotovoltaik zu ergänzen.
»
einen höheren Wirkungsgrad. Was in Zukunft besser rentiert, ist heute schwer zu
sagen. Steigen die Strompreise, ist die Erdsonde günstiger. Fallen sie weiter, ist LuftWasser besser. Wer grundsätzlich möglichst wenig Strom verbrauchen will, wählt
die Erdsonde. Dieses System ist aber nicht
überall möglich.
Sie haben die Kombination Fotovoltaik –
Wärmepumpe als optimal bezeichnet. Gibt
es im Bereich des Mehrfamilienhauses
weitere sinnvolle Kombinationen zur Nutzung der Sonnenenergie?
Habe ich beispielsweise Fernwärme oder
Gas im Quartier, macht es sicher Sinn,
diese Energiequellen zu nutzen und mit Fotovoltaik zu ergänzen. Weniger sinnvoll ist
die Kombination Solarthermie – Wärmepumpe, weil beide Systeme die gleiche
Stärke haben, nämlich Wärme in relativ
geringen Temperaturen zur Verfügung zu
stellen. Auch die Kombination Fernwärme –
Wärmepumpe ergänzt sich bei einem klassischen Fernwärmenetz nicht. Beide liefern zwar Wärme, aber keine anderen
Energien.
Und Fotovoltaik? Macht die grundsätzlich
immer Sinn?
Strom brauchen wir immer. Wenn wir ihn
nicht selber brauchen können, können wir
ihn anderen zur Verfügung stellen. Deshalb
macht Fotovoltaik auf Hausdächern eigentlich immer Sinn.
Auch bei Mehrfamilienhäusern?
Meinen Sie ein Wärmepumpensystem mittels Erdsonde oder mittels Luft-Wasser?
Grundsätzlich denke ich an beides. Die
Erdsonde ist in der Regel teurer, hat aber
Was nicht Sinn macht, ist ein Tonziegel, der
gar keinen Strom produziert. Auf einem ungenutzten Dach macht schon die kleinste
Fotovoltaikanlage Sinn. Eine Untergrenze
Zur Person
Christof Bucher arbeitet als Projektleiter
Fotovoltaik und Verteilnetze beim Ingenieur-,
Planungs- und Beratungsunternehmen Basler
& Hofmann AG, Zürich. Zudem ist er Dozent für
Fotovoltaik an verschiedenen Schweizer Fachhochschulen. Christof Bucher hat ein Studium
der Elektrotechnik und Informationstechnologie an der ETH Zürich absolviert und 2014 doktoriert.
Bild Astrid Bossert Meier
gibt es höchstens in finanzieller Hinsicht,
weil die Sockelkosten bei einer sehr kleinen Anlage verhältnismässig hoch sind.
Aber bezüglich Technologie und Umwelt
macht praktisch jede Anlage Sinn.
Gibt es Unterschiede zwischen Fotovoltaikanlagen für Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser?
Die Technologie ist weitgehend die gleiche.
Unterschiede gibt es in der Frage, wie der
Strom gemessen und ins Netz eingespeist
wird. Der Eigenverbrauch ist beim Einfamilienhaus einfach, weil es nur einen Nutzer
gibt. Etwas anders ist die Situation, wenn
der eigene Strom den Bewohnern eines
Mehrfamilienhauses zur Verfügung gestellt werden soll. Grundsätzlich ist das
machbar. Es ist sogar möglich, dass nur ein
Teil der Mieter den Strom aus der eigenen
Fotovoltaikanlage bezieht. Doch das erfordert etwas mehr Planung und Beratung
und meist eine zusätzliche Messeinrichtung, um die bestmögliche Lösung zu finden.
wohner haben wir zudem unter www.
eigenverbrauchsrechner.ch ein einfach zu
bedienendes Rechnungstool programmiert. Hier kann man die Anzahl Bewohner
und einige technische Zahlen eingeben,
beispielsweise die Dachgrösse. Auf Knopfdruck sagt mir der Eigenverbrauchsrechner, wie viel Strom eine Fotovoltaikanlage
liefern könnte, wie viel ich davon selber
verbrauchen kann und wie viel ich ins Netz
einspeisen kann.
Was sagen Sie denn dazu, auch Wände oder
Balkonbrüstungen mit Fotovoltaikanlagen
auszustatten?
Die gebäudeintegrierte Fotovoltaik ist stark
im Kommen. Ein Fotovoltaikmodul in der
Fassade liefert rund 30 Prozent weniger
Ertrag als auf dem Dach. Zudem sind die
Gestaltungsanforderungen höher, was
ebenfalls Mehrkosten verursachen kann.
Aber im Vergleich zu einer anderen hochwertigen Fassade kann eine Fassade mit
optisch ansprechenden Fotovoltaikelementen sogar günstiger sein – und sie liefert erst noch Strom.
«
Es ist eine Aufgabe der
Architekten, der Bevölkerung
zu vermitteln, dass eine
Solarfassade etwas Schönes
sein kann.
»
Welche Zukunftschancen geben Sie solchen Wandsystemen?
Gerade bei Mehrfamilienhäusern fehlt oft
die nötige Dachfläche, um das Gebäude mit
Strom zu versorgen. Dort ist man auf neue
Systeme angewiesen. Es ist eine Aufgabe
der Architekten, der Bevölkerung zu vermitteln, dass eine Solarfassade etwas
Schönes sein kann. In diesem Punkt hat die
Industrie in den letzten Jahren enorme
Fortschritte gemacht. PV-Module gibt es
heute in allen Farben und Mustern, sogar
in Weiss, wobei die Kosten nicht mehr viel
über den Kosten von Standardmodulen liegen. An der vergangenen PV-Tagung in Basel wurde beispielsweise ein Modul vorgestellt, das sich optisch nicht von einer
polierten Granitplatte unterscheidet.
Also technisch möglich, aber zu teuer?
Das wird sich zeigen. Es fehlen momentan
die Referenzen, denn der Eigenverbrauch
für einzelne Mieter in Mehrfamilienhäusern ist erst seit 1. Januar 2015 möglich.
Die Zusammenarbeit mit den Elektrizitätswerken, welche die Messeinrichtungen
stellen, muss sich erst entwickeln. Aus
meiner Sicht lohnt es sich für Mehrfamilienhausbesitzer, hier Pionierarbeit zu leisten und etwas mehr Geld für die Planung in
die Hände zu nehmen. Die Alternative ist,
dem Elektrizitätswerk den eigenen
Ökostrom unter den Gestehungskosten
quasi zu verschenken und dann teuer wieder zurückzukaufen.
Mein erstes Anlageobjekt.
«
Für Wohneinheiten bis acht
Bewohner haben wir unter
www.eigenverbrauchsrechner.ch
ein einfach zu bedienendes
Rechnungstool programmiert.
»
Wie finde ich heraus, wie viel Strom in einem Mehrfamilienhaus selber verbraucht
werden kann und ob sich die Mehrinvestition lohnt?
Meine erste Bank.
Fortschritt gestalten. Wachstum fördern. Sicherheit geben. Bei der
Finanzierung von Renditeobjekten vertrauen Immobilienunternehmen gerne
dem Know-how der St.Galler Kantonalbank. Sie denkt lösungsorientiert,
überzeugt durch starke Expertise, entscheidet rasch und pflegt langfristige
Partnerschaften. Das hat sie für viele Immobilienanleger in der Deutschschweiz
zur ersten Bank gemacht. sgkb.ch/zuerich
Spezialisierte Büros können solche Rentabilitätsberechnungen machen, darunter
auch die Basler & Hofmann AG, für die ich
arbeite. Für Wohneinheiten bis acht Be-
Ausgabe 2 | 2015
4|5
Ganz grundsätzlich: Soll eine Wohnbaugenossenschaft im jetzigen Moment in Solarstrom investieren oder ist der Zug abgefahren?
Wir hatten in den vergangenen Jahren einen
wahnsinnigen Preiszerfall der Fotovoltaikmodule. In den letzten ein, zwei Jahren
stellen wir jedoch nur noch minime Preissenkungen fest. Die Talsohle für grosse
Preissenkungen ist meines Erachtens vorerst erreicht. Andererseits haben wir derzeit die Möglichkeit, die Einmalvergütung in
Anspruch zu nehmen. Wir wissen nicht, wie
lange diese Fördermassnahme bestehen
bleibt. Deshalb lohnt es sich, jetzt zu investieren.
Fotovoltaikmodule wurden in den letzten Jahren immer
günstiger. Doch die Talsohle für grössere Preissenkungen ist gemäss Dr. Christof Bucher erreicht. Dank günstigeren Preisen und Einmalvergütung des Bundes lassen
sich Fotovoltaikanlagen rentabel betreiben, sagt der
Spezialist.
Bild Thinkstock by Getty Images
Wie sieht es grundsätzlich bezüglich Finanzen aus? Ist eine Fotovoltaikanlage für
eine Wohnbaugenossenschaft ein Nullsummenspiel oder lohnt sich der Einbau?
Wenn man effizient bauen und den eigenen Strom nutzen kann, lohnt sich die Anlage in den meisten Fällen. Wir haben
heute Strombezugskosten von rund 20
Rappen. Die Stromgestehungskosten lassen sich in einem effizienten Fotovoltaikprojekt unter diese 20 Rappen drücken.
Besonders rentabel sind Anlagen bis 30
Kilowatt Leistung, was in etwa einem
kleineren Mehr familienhaus entspricht.
Der Bund unterstützt solche Anlagen mit
einer Einmalvergütung von 30 Prozent der
Investitionskosten – und dies ohne Warteliste! Damit sinken die Gestehungskosten
deutlich unter die 20 Rappen.
www.oberhalten.ch
Architektur & Holzbau als Gesamtleistung
Welche Ratschläge geben Sie Wohnbaugenossenschaften, die sich mit dem Einbau
einer Fotovoltaikanlage beschäftigen?
Für erste Informationen empfehle ich die
Website des Fachverbands für Sonnenenergie unter www.swissolar.ch. Ich rate
den Genossenschaften zudem, bei jeder
anstehenden Gebäudesanierung die Frage
einer Fotovoltaikanlage zu prüfen. Und ein
dritter Gedanke: Eine Fotovoltaikanlage ist
immer auch eine Möglichkeit, sich zu profilieren. Fotovoltaik hat einen guten Ruf.
Wohnbaugenossenschaften, die auf erneuerbare Energien setzen, können dies auch
als Werbeinstrument brauchen.
Astrid Bossert Meier
www.swissolar.ch
www.eigenverbrauchsrechner.ch
Umstieg auf Ökoheizöl schwefelarm
Der Heizung, der Umwelt und dem
Portemonnaie zuliebe
Heizöl wird in der Schweiz in zwei Standardqualitäten angeboten: Heizöl extraleicht (EL)
EURO-Qualität und Ökoheizöl schwefelarm.
Immer mehr Konsumenten entscheiden sich
für den Wechsel zur umweltfreundlicheren
Variante. Einerseits, weil viele neue Brennwertkessel (Kondensation) nur noch mit Ökoheizöl betrieben werden können. Aber auch
wenn die Stickoxid-(NOx-)Werte nicht mehr
eingehalten werden, kann der Umstieg Abhilfe schaffen.
In älteren Immobilien aus den Sechziger- und
Siebzigerjahren sind oft Ölheizungen unterschiedlichsten Alters installiert, die mit der
Standardqualität Heizöl extraleicht EURO betrieben werden. Die Eigentümer solcher Liegenschaften stellen sich natürlich genauso
wie andere Hausbesitzer die Frage, wie die
Beheizung mit einem verträglichen finanziellen Aufwand auf den neuesten Stand gebracht
werden kann.
Eine genaue Prüfung der Varianten Gas,
Holzpellets oder Wärmepumpe zeigt häufig,
dass der Umstieg auf ein anderes Heizsystem
in der Regel teuer ist und sowohl umwelttechnisch als auch hinsichtlich Energieeffizienz
nicht wirklich entscheidende Vorteile gegenüber einer modernen, kondensierenden Ölheiheizung bringt.
Viele Fragen, eine wesentliche Antwort:
Umstieg auf Ökoheizöl schwefelarm
Eine einfache, in einem ersten Schritt aber sehr
lohnenswerte Massnahme ist der Wechsel auf
Heizöl ist ein Qualitätsprodukt.
In den Raffinerien entstehen Produkte, die höchste Qualitätsanforderungen erfüllen.
Ökoheizöl schwefelarm. Der Schwefelgehalt ist
20 Mal geringer als bei der EURO-Qualität.
Dadurch werden die Schwefelemissionen praktisch auf null gesenkt. Weiter sind die Schwefelablagerungen im Kessel vernachlässigbar,
was die bereits lange Lebensdauer einer Ölheizung zusätzlich verlängert.
Bei älteren Ölheizungen kann es durchaus
passieren, dass im Rahmen der regelmässigen
Feuerungskontrolle ein zu hoher Stickoxid(NOx-)Wert festgestellt wird. In den allermeisten dieser Fälle können selbst in die Jahre gekommene Heizungen durch eine Umstellung
auf Ökoheizöl schwefelarm lufthygienisch wieder korrekt betrieben werden. Damit kann der
Eigentümer natürlich Kosten sparen, weil er
sich nicht umgehend einen neuen Kessel anschaffen muss. Eine einwandfrei funktionierende Ölheizung zu verschrotten, ist zudem
alles andere als umweltfreundlich und eine
Verschwendung unserer Ressourcen.
Restmenge möglichst aufbrauchen,
Tankrevision durchführen, dann neu auffüllen
Vor einem Wechsel der Heizölqualität ist das
noch vorhandene Heizöl möglichst vollständig
aufzubrauchen. Eine allfällige Restmenge des
Öls wird fachmännisch abgepumpt und wiederverwendet. Anschliessend wird der Tank
gereinigt und mit Ökoheizöl schwefelarm neu
befüllt.
Lassen Sie sich kostenlos
durch die regionalen Informationsstellen beraten.
InformatIonsstellen
region Zürich/
Innerschweiz:
Beat Gasser
Telefon 044 218 50 21
[email protected]
region mittelland/
nordwestschweiz:
Markus Sager
Telefon 062 842 85 72
[email protected]
region ostschweiz/
Graubünden:
Moreno Steiger
Telefon 071 278 70 30
[email protected]
www.heizoel.ch
Energie_GEAK
GEAK: Mehr Transparenz hat positive Wirkung
Eine obligatorische Veröffentlichung des Gebäudeenergieausweises könnte sich positiv auf die Zahl
energetischer Sanierungen von Liegenschaften auswirken. Zu diesem Schluss kommt ein Bericht des
Bundesamtes für Wohnungswesen BWO, der vom Bundesrat zur Kenntnis genommen wurde. Zuständig
sind die Kantone.
Der Gebäudeenergieausweis der Kantone
(GEAK) ist vergleichbar mit Energieetiketten, wie sie in der Schweiz für den Verkauf
von verschiedenen Elektrogeräten sowie
Personenwagen obligatorisch sind. Die Erstellung eines GEAK ist freiwillig, wird aber
von mehreren Kantonen durch Beiträge
gefördert. Gemäss Bericht könnte eine
Pflicht zur Vorlage eines GEAK die Zahl der
energetischen Sanierungen erhöhen, wenn
sie für bestimmte Sachverhalte gelten
würde. Im Vordergrund stehen dabei die
Vermietung und die Handänderung von
Wohngebäuden. Dagegen wären die Wirkungen einer Vorlagepflicht für freiwillig
erstellte GEAK bescheiden. Dies aufgrund
der bisher noch geringen Verbreitung (rund
zwei Prozent der Wohngebäude).
«
Auch im Mietwohnungsbereich kann die mit
einem GEAK verbesserte
Transparenz zu mehr
Sanierungen beitragen.
»
Mit einer GEAK-Vorlagepflicht wäre der Erwerber umfassend über die Energieeffizienz der Gebäudehülle und den Energiebedarf der Liegenschaft orientiert. Mit der
Variante eines «GEAK plus» würde er zudem über einen Beratungsbericht mit Vorschlägen für Massnahmen zur Steigerung
der Energieeffizienz verfügen. Solche Informationen bilden eine wichtige Grundlage für einen Investitionsentscheid und
Wer jetzt auf eine neue Erdgas-Heizung setzt,
dem dankt die Natur.
können für die Durchführung einer energetischen Gebäudesanierung ausschlaggebend sein. Auch im Mietwohnungsbereich
kann die mit einem GEAK verbesserte
Transparenz zu mehr Sanierungen beitragen.
Die Pflicht zur Vorlage eines GEAK bei
Handänderungen von Wohnliegenschaften
und Vermietung von Wohnraum wäre im
Energierecht zu regeln und fällt in die Zuständigkeit der Kantone.
Vergleichbare Informationsvorschriften für
den Verkauf oder die Vermietung von Gebäuden im Sinne des vorgeschlagenen
GEAK kennen heute bereits die Mitgliedstaaten der Europäischen Union. Diese
Erfahrungen sind massgebend.
PD
Delegiertenversammlung _Zusammenarbeit
Genossenschaften als Partner der Gemeinden
Einmal mehr ging die Delegiertenversammlung von WOHNEN SCHWEIZ unter der Leitung von Daniel
Burri schlank und effizient über die Bühne. Zukunftspotenzial für gemeinnützige Wohnbauträger sieht
der Verbandspräsident in einer noch intensiveren Zusammenarbeit mit den Gemeinden.
Die vierte ordentliche Delegiertenversammlung von WOHNEN SCHWEIZ wurde
im Campus Sursee durchgeführt. Nach einem spannenden Rundgang durch das
grösste Bildungs- und Seminarzentrum
der Schweiz (siehe Seite 15) begrüsste
WOHNEN-SCHWEIZ-Präsident Daniel
Burri 154 Delegierte und rund 50 Gäste.
Verdichten macht Sinn
Zügig führte der Präsident durch die Versammlung. Er nahm sich aber auch Zeit für
einige grundlegende Gedanken zur aktuellen Situation der gemeinnützigen Wohnbauträger. Zwischen 1980 und 2010 sei der
Verbrauch an Wohnfläche pro Kopf von 34
auf 48 Quadratmeter gestiegen. Das entspricht einer Erhöhung um 40 Prozent.
Daniel Burri stellt sich deshalb hinter die
Ziele des teilrevidierten Raumplanungsgesetzes, welches auf einen Stopp der Zersiedlung und einen haushälterischen Umgang mit dem Boden abzielt. «Dörfer und
Städte sollen nach innen weiterentwickelt
werden, beispielsweise durch verdichtetes
Bauen, das Schliessen von Baulücken oder
die Umnutzung von Brachen», so Burri.
Hier könnten auch Wohnbaugenossenschaften ihren Beitrag leisten und «die eigene Bausubstanz erneuern, ausbauen
und verdichten».
Verlässliche Partner für Gemeinden
Potenzial sieht der WOHNEN-SCHWEIZPräsident zudem in einer noch engeren Zusammenarbeit mit den Gemeinden. «Wir
können uns als verlässliche Partner anbieten», wenn es darum gehe, Dörfer im Zentrum neu zu beleben und attraktiver zu machen. WOHNEN SCHWEIZ hat zu diesem
Zweck das Projekt «4G-Dorfkernerneuerung» an die Hand genommen. Dank der
guten Verankerung und der Verlässlichkeit
seien die Genossenschaften geradezu prädestiniert, «zusammen mit Gemeindebehörden, anderen Grundstückbesitzern und
dem Gewerbe auch grosse Projekte im
Zentrum anzupacken», so Daniel Burri.
Lob für Vorstandskollegen
Nach dem Blick gegen aussen richtete der
Präsident den Blick nach innen. Er sei stolz
Ausgabe 2 | 2015
Strahlen um die Wette: Präsident Daniel Burri (rechts) und Vizepräsident Martin Schwegler.
auf die schlanke und effiziente Organisation des Verbands, den sparsamen Umgang mit Ressourcen und den engen Kontakt zu den Mitgliedern. Ein präsidiales Lob
gabs zudem für die Vorstandskollegen:
«Wir ziehen alle am gleichen Strick. Wir
wollen für den gemeinnützigen Wohnungsbau etwas bewirken und Erfolg haben.»
Problemlose Wiederwahl
Auf der Traktandenliste standen dieses
Jahr die Wahlen des Verbandsvorstands.
Zehn der elf Vorstandsmitglieder stellten
sich für zwei weitere Amtsjahre zur Verfügung und wurden einstimmig und mit
grossem Applaus gewählt: Daniel Burri,
Luzern (Präsident); Martin Schwegler,
Menznau (Vizepräsident); Stefan Weber,
Zug; Hans Dietemann, Mellingen; Heinz
Brauchli, Twann; Hansjürg Egli, Luzern;
Thomas Ernst, Luzern; Liliane Haltmeier,
Zürich; Thomas Moor, Zürich; Thomas
Winiger, Luzern. Vizepräsident Martin
Schwegler bedankte sich bei Daniel Burri.
Bild boa.
Er führe den Verband hervorragend. Die
geringe Fluktuation im Vorstand zeige,
dass er das Schiff sicher durch die Wellen
steure.
Ein Zürcher für einen Zürcher
Eine einzige Mutation gab es im Vorstand.
Rolf Hefti, Geschäftsführer der Baugenossenschaft Zurlinden, Zürich, hat aus beruflichen Gründen seine Demission eingereicht. «Bei der BG Zurlinden geht die Post
ab», sagte Daniel Burri in der Verabschiedung. «Deshalb muss Rolf Hefti bei uns einen Gang zurückschalten.» Er bedaure die
Demission, bedanke sich aber herzlich für
die bisherige Arbeit und sei stolz darauf,
dass Rolf Hefti und die BG Zurlinden dem
Verband weiterhin treu bleiben. Neu nimmt
Markus Hany, Zürich, im Vorstand Einsitz.
Er ist Vizepräsident der Siedlungsgenossenschaft Sunnige Hof Zürich und hat
grosse Erfahrung im Bereich begleitetes
Wohnen.
Kurt Bischof
8|9
Delegiertenversammlung _Personelles
Thomas Moor wird neuer Finanzchef
Letztmals präsentierte Stefan Weber als Finanzverantwortlicher eine solide und positive Verbandsrechnung. Er übergibt diese Aufgabe an Thomas Moor, bleibt aber Vorstandsmitglied.
Seit 1995 setzt sich Stefan Weber als Vorstandsmitglied für den Verband ein. Seit
2000 ist er für die Finanzen verantwortlich.
Zuerst im VLB und seit dem Zusammenschluss der beiden bürgerlichen Verbände
bei WOHNEN SCHWEIZ. Stefan Weber
bleibt Vorstands- und Stiftungsmitglied.
Deshalb war es keine Verabschiedung,
sondern eine Ehrung, die WOHNENSCHWEIZ-Präsident Daniel Burri vornahm.
Seit zwölf Jahren arbeite er mit Stefan Weber Schulter an Schulter. Die Zusammenarbeit mit ihm als starke Persönlichkeit
habe er ausserordentlich geschätzt –
«auch dann oder gerade dann, wenn wir
einmal nicht gleicher Meinung waren». Neu
übernimmt Thomas Moor das Amt des Fi-
nanzchefs. Er ist Geschäftsführer der BG
Milchbuck, Zürich, und seit etlichen Jahren
im Vorstand von WOHNEN SCHWEIZ beziehungsweise der Vorgängerorganisation
SWE.
Die Zahlen 2014, die Stefan Weber präsentierte, widerspiegelten einmal mehr einen
soliden und gesunden Verband. Bei einer
Bilanzsumme von 2,8 Millionen Franken
erwirtschaftete WOHNEN SCHWEIZ einen
Jahresgewinn von 64 000 Franken. Das
Eigenkapital beträgt stolze 2,3 Millionen
Franken.
Plädoyer für Fonds de Roulement
Wunschlos glücklich war der «Noch»-Finanzchef trotzdem nicht. Die Anfrage nach
Thomas Moor (rechts) wird anstelle von Stefan Weber Finanzchef.
Darlehen aus dem Fonds de Roulement
war 2014 leicht rückläufig. Dadurch lag
auch die Entschädigung für Aufwendungen
des Verbands um 25 000 Franken tiefer.
«Dieser Rückgang macht mir etwas Sorgen.» Der Fonds de Roulement sei eine
gute Sache. Der Zinssatz von einem Prozent sei sehr attraktiv und werde auch längerfristig so tief bleiben. Der Fonds de
Roulement kann sowohl für Neubauprojekte als auch für Erneuerungen und seit
2014 zudem für den Erwerb von Bauland
angefragt werden. Stefan Weber machte
die DV-Teilnehmer zudem auf die äusserst
attraktiven Zinsen der EGW-Darlehen aufmerksam.
Astrid Bossert Meier
Markus Hany (links) nimmt neu im Vorstand Einsitz, anstelle von Rolf Hefti.
Bilder boa.
Schweizer Familienunternehmen
mit über 200 Mitarbeitenden.
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Delegiertenversammlung _Aufgeschnappt
Am Rande aufgeschnappt und notiert
Eigentlich hätte es an der Delgiertenversammlung keiner gemerkt. Bis Vizepräsident Martin Schwegler eine Bemerkung
machte, die bewundernd, aber keinesfalls bösartig gemeint war.
Er forderte den Präsidenten Daniel Burri auf, einmal die Hände
gegen die Delegierten zu halten. So sehe man, wie sie sorgfältig
eingebunden sind (siehe Bild). Was da passiert ist, verriet der Vizepräsident natürlich auch. Daniel Burri sei beim Joggen «auf den
Latz gefallen». Von «stolpern» würde er nicht reden. Denn Daniel
Burri führe den Verband erfolgreich, er sei kein Präsident, der stolpert. Diesen Steilpass nahm Daniel Burri gerne auf und beruhigte
die Delegierten: «Hier vorne steht euer Präsident, der gestrauchelt
ist, aber nicht gefallen.»
Dass Daniel Burri den Verband mit grossem Engagement und
viel Herzblut führt, hat vielleicht auch mit dem Ausgleich zu seinem Job als Oberstaatsanwalt des Kantons Luzern zu tun. «In
meinem Job kämpfe ich gegen Ganoven und Hooligans, da tut es
richtig gut, als Präsident des Verbandes für etwas Gutes zu kämpfen, für erschwinglichen Wohnraum.» Seine beiden Funktionen
hatten zur Folge, dass es an der Delegiertenversammlung Mitte
Juni zu einer Exklusivität kam. Regierungsrätin Yvonne Schärli
ist Vorsteherin des Justiz- und Sicherheitsdepartements und somit
die Chefin von Oberstaatsanwalt Daniel Burri. Aber nur noch bis
am 30. Juni 2015. Nach zwölf Jahren hat sie auf eine erneute Kandidatur für die Regierung verzichtet, und so konnte sie in ihrem
Grusswort sagen: «Hier und heute an der Delegiertenversammlung des Verbandes WOHNEN SCHWEIZ ist das letzte regierungsrätliche Grusswort, das ich in meiner zwölfjährigen Amtszeit überbringe.»
Die Luzerner Regierungsrätin fühlte sich übrigens von ihr bestens
vertrauten Leuten umgeben. Referent und Nationalrat Albert Vitali sei Mitglied der Aufsichtskommission für das Gefängnis
ÜBER 10’000
AUFZÜGE
SCHWEIZWEIT
Die Hände von Daniel Burri nach dem Sturz beim Joggen.
Bild as.
Wauwilermoos. Vizepräsident Martin Schwegler sitze in der
Aufsichtskommission des Gefängnisses Grosshof und mit Louis
Schelbert, dem Präsidenten des Partnerverbandes, sei sie von der
früheren gewerkschaftlichen Arbeit bestens verbunden. Und
dann ist da noch ein ganz persönlicher Bezug. Geschäftsführer
Rudolf Baranzelli kenne sie seit Jahrzehnten. «Wir haben in der
fünften, sechsten Klasse gemeinsam die Sturm- und-Drang-Zeit
erlebt.»
Der Direktor des Bundesamtes für Wohnungswesen, Ernst
Hauri, bezeichnete sich in der Einführung zu seinem Referat
selbstironisch als «Sandwich-Redner» und klärte auf: Das ist der
Redner zwischen Delegiertenversammlung und Apéro mit Nachtessen. Apropos Essen: Verpflegt wurden die Delegierten im Campus Sursee bestens. Einmal mehr funktionierte die bewährte Arbeitsteilung, wie Daniel Burri aufklärte: «Der Geschäftsführer ist
für das Menü zuständig, der Präsident für die Wahl des Weins.»
Nun denn: Beides waren Volltreffer!
Kurt Bischof
• Planung
• Herstellung
• Montage
• Unterhalt
• Reparaturen
• Modernisierung
Ihr Familienbetrieb mit Tradition und Kompetenz.
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Ausgabe 2 | 2015
10 | 11
Delegiertenversammlung _Gastreferat
«Lobbyieren kann auch positiv sein»
Gastreferent Albert Vitali hatte an der Delegiertenversammlung von WOHNEN SCHWEIZ ein Heimspiel.
Denn der FDP-Nationalrat wohnt in der Gemeinde Oberkirch, auf deren Boden der Campus Sursee
steht. Vitali sagte, weshalb er in Bundesbern mit gutem Gewissen für die Anliegen des gemeinnützigen
Wohnungsbaus lobbyiert.
«Das Stichwort Lobbying ist momentan
nicht gerade ideal, um sich zu profilieren»,
sagte der Luzerner Nationalrat Albert
Vitali mit einem Augenzwinkern. Doch
Lobbying könne durchaus positiv sein, solange die Interessen klar ausgewiesen
werden und transparent informiert werde.
Aufklären, erklären
Als Bundesparlamentarier schätze er die
gute Zusammenarbeit mit den Vertretern
des Verbandes. Und als eines von neun Mitgliedern des Politischen Beirats von WOHNEN SCHWEIZ betreibt Vitali auch selbst
Lobbyarbeit. Und das mit gutem Gewissen.
«Wir vertreten mit dem gemeinnützigen,
bürgerlich geprägten Wohnungsbau eine
gute Sache.» Es gelte, den Verband WOHNEN SCHWEIZ als wichtige bürgerliche
Kraft wohnpolitisch zu positionieren. Den
Bundesparlamentariern sei der Unterschied zwischen staatlich subventioniertem und genossenschaftlichem, gemeinnützigen Wohnungsbau zu wenig bekannt.
«Hier gilt es, Aufklärung zu betreiben.»
Der Politische Beirat stehe ein für bürgerliche Werte wie Eigenverantwortung,
eine schlanke Verwaltung und den haushälterischen Umgang mit den Finanzen.
«Und trotzdem, oder gerade deswegen,
wollen wir den gemeinnützigen Wohnungsbau fördern.»
Erfolge sind sichtbar
Als positives Beispiel einer guten Zusammenarbeit erwähnte er die Erhöhung des
Rahmenkredits für Bürgschaften in der
Wohnraumförderung um weitere 1,9 Milliarden Franken. Diese wurde im Parlament
kürzlich deutlich angenommen. Doch es
bleibt noch viel zu tun. Unter
anderem hat sich der
Politische Beirat mit
dem Modell des flexiblen Eigentums beschäftigt, welches
insbesondere dem
Mittelstand den Zugang zu Wohneigen-
tum erleichtern will. Auch die zweite
Etappe der Revision des Raumplanungsgesetzes war ein Thema. Der Politische Beirat ist jedoch der Meinung, mit diesen Forderungen zuzuwarten, bis die erste Etappe
weiter fortgeschritten ist.
Vitali hielt in seinem Referat deutlich fest:
«Wir Politikerinnen und Politiker können
nur für gute Rahmenbedingungen sorgen.
Sie sind die Macherinnen und Macher und
setzen den gemeinnützigen Wohnungsbau an der Basis um.»
Astrid Bossert Meier
Als Mitglied des Politischen
Beirats will Nationalrat
Albert Vitali den Verband
WOHNEN SCHWEIZ als
wichtige bürgerliche Kraft
in der Wohnpolitik
positionieren.
Letzter offizieller Auftritt von Regierungsrätin Yvonne Schärli-Gehrig
Yvonne Schärli-Gehrig und Rudolf Baranzelli.
Bild bi.
Regierungsrätin Yvonne Schärli-Gehrig zeigte sich in
ihrem Grusswort erfreut darüber, dass die Forderung
nach zahlbarem Wohnraum auch aus bürgerlichen Kreisen vermehrt zu hören sei. Leider folgten in der Politik
den Worten nicht immer Taten. Das sei bei den Genossenschaften anders. «Sie haben den Tatbeweis bereits
erbracht. Sie haben sich auf dem Markt als Anbieter von
Wohnraum bestätigt und damit gezeigt, dass der Grundgedanke der Genossenschaft in der heutigen Zeit gelebt
werden kann.» Für dieses Engagement bedankte sie sich.
Auch Nationalrat Louis Schelbert, Präsident des
zweiten Dachverbands «Wohnbaugenossenschaften
Schweiz», richtete ein Grusswort an die WOHNENSCHWEIZ-Delegierten. Die beiden Verbände arbeiteten sehr gut zusammen. Und das sei nötig. «Dem
genossenschaftlichen Wohnungsbau wird nichts
geschenkt», sagte Schelbert. «Umso wichtiger sei
es deshalb, dass unsere beiden Verbände am gleichen Strick ziehen», bekräftigte Louis Schelbert.
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Delegiertenversammlung _Wohnungsmarkt
Entspannung im Wohnungsmarkt möglich
Wer den Weg an die Delegiertenversammlung von WOHNEN SCHWEIZ auf sich nimmt, wird nicht nur
mit Verbands-News versorgt, sondern auch mit aktuellen Zahlen und Tendenzen zum Schweizer Wohnungsmarkt. Für diese Infos sorgte Ernst Hauri, Direktor des Bundesamtes für Wohnungswesen BWO.
Grundsätzlich besteht weiterhin eine hohe
Nachfrage nach Wohnungen, sagte BWODirektor Ernst Hauri in seinem Kurzreferat
vor den Delegierten. Treiber seien die gute
Lohnentwicklung in der Schweiz und das
noch immer starke Bevölkerungswachstum. 2014 stieg die Schweizer Bevölkerung
erneut um über 90 000 Personen an, zwei
Drittel davon einwanderungsbedingt.
2014 wurden mit diesem Instrument knapp
2000 Wohnungen gefördert.
Schliesslich machte der Chef des Bundesamtes für Wohnungswesen die Delegierten
auf die nächsten Grenchner Wohntage aufmerksam. Die Tagung mit dem Fokus «Innovation» findet am 12. November statt.
Unter anderem wird Bundesrat Johann
Schneider-Ammann auftreten.
Astrid Bossert Meier
Minim höhere Leerwohnungsziffer
Gebaut werden derzeit vor allem Mehrfamilienhäuser, was der Wohnpolitik des
Bundes nach Verdichtung entspricht. Gemäss Ernst Hauri steigen die Preise noch
immer an – am deutlichsten bei Eigentumswohnungen, etwas weniger stark bei
Einfamilienhäusern und Mietwohnungen.
Allerdings mit grossen regionalen Unterschieden. Die Leerwohnungsziffer war
2014 minim höher als im Vorjahr.
Weitere Infos: www.bwo.admin.ch
BWO-Direktor Ernst Hauri (Mitte) im Gespräch mit
seinem Vorgänger Peter Gurtner und Leo Wolfisberg.
Bild boa.
Gewisse Unsicherheitsfaktoren
Wie sich der Wohnungsmarkt in Zukunft
entwickelt, ist ungewiss. Die Frankenstärke habe das Klima eingetrübt, so Hauri.
Zudem sei die Umsetzung der Masseneinwanderungsinitiative nach wie vor ein Unsicherheitsfaktor. Auf dem Markt tummelten sich «viele Anleger mit viel Geld»,
welche aufgrund der tiefen Zinsen in Immobilien investieren möchten. Werden
derzeit zu viele Wohnungen erstellt? Eine
klare Antwort konnte auch Ernst Hauri
nicht geben. Gewisse Bedenken waren in
seinen Ausführungen spürbar. Es stelle
sich die Frage, «ob Wohnungen an peripheren Lagen noch abgesetzt» werden können. Eine Entspannung auf dem Wohnungsmarkt sei denkbar.
Auch künftig attraktive Bedingungen
BWO-Direktor Ernst Hauri zeigte sich zufrieden mit dem Ja von National- und Ständerat zum Rahmenkredit von 1,9 Milliarden
Franken zur Verbürgung von Anleihen der
Emissionszentrale für gemeinnützige
Wohnbauträger EGW. Somit könne die EGW
ihre Anleihetätigkeit für weitere fünf Jahre
fortsetzen und den Baugenossenschaften
sehr attraktive Bedingungen bieten. Hauri
erwähnte auch den Fonds de Roulement.
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Delegiertenversammlung _Besichtigung
Campus Sursee hat grösseres Potenzial
Vor der Delegiertenversammlung hatten die Delegierten Gelegenheit, sich auf einem Rundgang durch
den Campus Sursee führen zu lassen. «Wir fördern nicht das Wachstum, wir bauen es», sagte
Campus-Direktor Daniel Suter einleitend.
Im grössten Bildungs- und Seminarzentrum der Schweiz gehen täglich 1200 Menschen ein und aus. Hier werden Baufachleute ausgebildet, vom Lehrling bis zum
Unternehmensleiter. Die Kaderausbildung
bildet dabei den Schwerpunkt.
Der Campus bietet mit seinen 550 Hotelzimmern, dem grossen Konferenzsaal, diversen Seminarräumen und Gastronomieangeboten aber auch einen optimalen
Rahmen für viele weitere Anlässe. Und das
Angebot soll noch breiter werden. Neustes
Projekt ist eine Schwimmsportanlage mit
50-Meter-Bahnen und eine Dreifachturnhalle. Das 50-Millionen-Bauwerk soll 2018
realisiert sein.
BOA
Staunen auf dem Rundgang durch den Campus
Sursee. Nur wenige
Delegierte von WOHNEN
SCHWEIZ wussten, dass
das grösste Bildungsund Seminarzentrum der
Schweiz im Luzerner
Mittelland steht.
Bilder boa.
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Ausgabe 2 | 2015
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Projekte_Sihlbogen Zürich-Leimbach
Modell-Siedlung Sihlbogen warnt vor
Bumerang beim sorglosen Energieverschleiss
Die Baugenossenschaft Zurlinden hat 222 Wohnungen in Zürich-Leimbach realisiert. Das Projekt Sihlbogen
ist ein Leuchtturm für nachhaltiges Bauen. Und: Ein unübersehbares Kunstwerk von Stephan Schmidlin
mahnt, dass ein verantwortungsloser Umgang mit Energie eines Tages als Bumerang zurückkommt.
Bereits mehrmals hat das Magazin WOHNEN SCHWEIZ über die Baufortschritte
des architektonisch und energetisch pionierhaften Projekts Sihlbogen berichtet.
Modellhaft ist auch der Nutzermix. Es sind
nicht nur 222 Wohnungen in vier Etappen
entstanden, sondern auch Läden, Büros,
öffentliche Einrichtungen und ein Café sollen noch dazukommen. Insgesamt hat die
Baugenossenschaft Zurlinden 141 Millionen Franken in das Projekt investiert.
Wichtig ist zu wissen, dass die Baugenossenschaft Zurlinden eine Unternehmergenossenschaft ist – das bedeutet: kurze
Entscheidungswege, grosse Kompetenzen
und zielstrebiges Vorgehen.
«Wir sahen das anders»
Im Mai war es so weit: Die Überbauung
konnte offiziell eingeweiht werden. «Nach
zehn Jahren der Planung und Realisierung
haben wir Grund zur Freude», sagte Präsident Urs Frei zur grossen Festgesellschaft.
Und er schaute zurück auf die Anfänge: Vor
zwölf Jahren wollte die bisherige Eigentümerin das Land im Umfang von 20 000 Quadratmetern verkaufen. Viele Investoren hätten sich dafür interessiert, aber niemand
wagte es, an dieser Stelle eine Wohnüberbauung zu realisieren. «Wir sahen das anders und haben zugeschlagen», so Urs Frei.
Nach dem Landkauf habe die Baugenossenschaft Zurlinden in Absprache mit den
Behörden der Stadt Zürich ein Konzept
entwickelt und einen Architekturwettbewerb durchgeführt, den die Dachtler Partner AG Architekten mit dem Projekt
«Lishsl» gewonnen haben. Es folgte dann
die Bewilligungsphase und schliesslich die
Realisierung in verschiedenen Etappen.
Rückblickend ist Urs Frei stolz, dass die
Baugenossenschaft Zurlinden vor über
zehn Jahren den Mut für diesen Standort
und dieses Projekt hatte.
Urbane Architektur
Grosse Beachtung findet das Projekt vor
allem aus zwei Gründen. Da ist die urbane
Architektur mit zwei Scheibenbauten und
Ausgabe 2 | 2015
Phasen der Enthüllung an der Einweihung: zuerst das versteckte Kunstwerk …
... dann das Ergebnis, ein acht Meter hoher Bumerang als energiepolitisches Mahnmal.
Bilder Bi.
18 | 19
Ausruhen nach zehn
Jahren Arbeit für den
Sihlbogen, von links:
Präsident Urs Frei mit
Stadtrat Daniel Leupi
und Künstler Stephan
Schmidlin.
einem langgezogenen Hofbau. Die zu einem Quartier positionierten Gebäude stellen die Verbindung zwischen dem städtischen Zürich und der Natur mit Fluss, Wald
und Landschaft her.
Interessant sind die flexiblen Grundrisse,
die die Möglichkeit für verschiedene Haushaltstypen bieten. Geschosshohe Fenster
auf der Seite der Limmat sorgen für viel
Licht und einen ungehinderten Blick aufs
Wasser und ins Grüne. Auf der Strassenseite schafft die weitläufige Gestaltung Offenheit und den Bezug zum Quartier.
2000 statt 6000 Watt pro Person
Neben der Architektur ist der Sihlbogen ein
Leuchtturm für nachhaltiges Bauen. «Heute
verbraucht der Mensch durchschnittlich
6000 Watt, künftig sollen es nur noch 2000
Watt sein», sagte Urs Frei. So habe es die
Bevölkerung der Stadt Zürich an der Urne
beschlossen. «Und wir zeigen mit dem Projekt Sihlbogen, dass dies möglich ist, wenn
man will», so Frei. Es handelt sich um das
erste zertifizierte 2000-Watt-Areal in der
Stadt Zürich wie auch schweizweit.
Nachhaltige Bauweise äussert sich nicht
nur in den Materialien und im Energiekonzept, sondern auch in der Wohnsituation
und im Mobilitätsverhalten. Der Sihlbogen wendet sich an eine urbane Mieterschaft, die für ihre Mobilitätsbedürfnisse
in erster Linie den öffentlichen Verkehr
nutzt. Die Lage unmittelbar an der SBahn-Station Zürich-Leimbach bietet
diesbezüglich eine exzellente Anbindung:
12 Minuten bis Zürich Hauptbahnhof, 34
Minuten bis Zürich Flughafen, 36 Minuten
bis Zug. Die Anzahl der Parkplätze wird
gemäss städtischer Parkplatzverordnung
auf das gesetzlich geforderte Minimum
reduziert. Anders gesagt, im Sihlbogen
gibt es mehr Wohnungen als Parkplätze.
Für eine weitere Aufwertung sorgt ein
Car-Sharing-Standort.
Und: Wer im Sihlbogen wohnt, fährt gratis
mit der S-Bahn. Pro Wohnung werden pro
Jahr Rail-Checks im Wert eines Jahresabonnements der Zone 110 abgegeben.
Bankomat – sonst kein Quartier!
Neben der Beschaffung von qualitativem
Wohnraum und einer nachhaltigen Bauweise ging es der Baugenossenschaft Zurlinden noch um etwas anderes, wie Urs
Frei an der offiziellen Eröffnung betonte:
«Wir haben eine soziale Verantwortung,
weil in Zürich-Leimbach rund ein Drittel
aller Wohnungen im Besitz der Baugenossenschaft Zurlinden sind.» Soziale Verantwortung bedeutet das Interesse am Quartierleben und an der Versorgung des
Quartiers mit wichtigen Dienstleistungen.
So setzt sich denn auch die Mieterschaft
der Gewerberäumlichkeiten zusammen.
Neben diversen Dienstleistungsbetrieben
sind das insbesondere eine Migros-Filiale,
die Post, der Spitex-Stützpunkt und – was
nicht zu unterschätzen ist – ein Bankomat.
«Immer wieder wurden wir darauf angesprochen, dass in Zürich-Leimbach ein
Bankomat fehlt, also haben wir ihn mit
Raiffeisen geschaffen», so Frei.
Grosses Lob von der Stadt
«Das ist wirklich ein Vorzeigeprojekt mit
starker Ausstrahlung», sagte der zuständige Stadtrat Daniel Leupi an der Eröffnung. Er fühlt sich sozusagen politisch bestätigt. Denn vor seiner Wahl in den
Stadtrat habe er sich für die Volksinitiative
«2000-Watt-Gesellschaft» engagiert. Der
Sihlbogen beweise, dass es sehr wohl
möglich ist, die Ziele der 2000-Watt-Ge-
sellschaft zu erreichen. Dass dieses
Leuchtturm-Projekt von einer Baugenossenschaft realisiert worden ist, sei kein Zufall. «Die Zusammenarbeit zwischen der
Stadt Zürich und den Wohnbaugenossenschaften funktioniert sehr gut und führt zu
vielen guten Resultaten.» Baugenossenschaften seien immer wieder motiviert und
fähig, neue Wege zu gehen.
Besser als Sihlbogen hätte das Projekt
nicht heissen können, sinnierte Leupi. Das
Projekt schlage tatsächlich verschiedene
Bogen. Beispielweise den Bogen zwischen
den Nutzungen Wohnen – Gewerbe – öffentlicher Verkehr. Der Standort sei aber
auch ein Bogen zwischen dem City-Bereich
und dem grünen Gürtel um die Stadt.
Künstlerischer Bumerang als Mahnmal
Der Bogen war auch der Ausgangsgedanke
von Künstler Stephan Schmidlin, der den
Auftrag erhielt, eine grosse, unübersehbare Skulptur zu schaffen. «Die Baugenossenschaft wollte getreu dem Namen Sihlbogen einen Bogen, der den Beginn der
Stadt Zürich signalisiert.»
Diesen Gedanken verknüpft Schmidlin mit
der nachhaltigen Bauweise. Konkret mit
einem Bumerang. Damit will er sagen,
dass wir als Gesellschaft die Ressourcen
nachhaltig nutzen müssen. Wenn wir die
Umwelt zu stark belasten, schlägt das irgendwann wie ein Bumerang zurück.
Die Idee ist das eine, die Umsetzung das
andere: Und auch die überzeugt. Schmidlin
hat aus zwei Mammutbäumen einen acht
Meter hohen Bumerang («von den Vorschriften her durfte er keinen Zentimeter
höher sein») mit Menschenfiguren geschaffen. «Es war anspruchsvoll, überhaupt so grosse und dicke Bäume zu finden.»
Kurt Bischof
News –Forum Schweizer Wohnbaugenossenschaften
Forum 2015: Knacknuss Energiewende –
wie bauen und wohnen wir in Zukunft?
Am 25. September 2015 ist es wieder so weit. Die beiden Verbände WOHNEN SCHWEIZ und Wohnbaugenossenschaften Schweiz laden die Genossenschaften zum grossen Jahresevent der Branche ein. Mit
dem Schwerpunkt «Energie» widmet sich das diesjährige Forum einem Thema, das die Baubranche stark
fordern wird.
Fast die Hälfte der im ganzen Land verbrauchten Energie geht auf das Konto der
Gebäude. Wie werden wir in Zukunft bauen
und wohnen? Reicht es, Gebäude sparsamer zu planen, oder braucht es ganz neue
Formen der Siedlungsgestaltung und des
Zusammenlebens?
Rasches Umdenken
Hochkarätige Keynote-Speaker zeigen auf,
weshalb ein Umdenken rasch geschehen
muss, und liefern inspirierende Inputs, wie
die Zukunft aussehen könnte. Ausserdem
beleuchten wir, welche Herausforderungen, aber auch welche Chancen die Energiestrategie 2050 für den gemeinnützigen
Wohnungsbau bedeutet. In praxisbezogenen Workshops zeigen wir gute Beispiele
aus dem In- und Ausland und diskutieren
technische Aspekte und Möglichkeiten des
Bauens für die Energiewende. Ein grosser
Marktplatz bietet die Gelegenheit, sich
über die vorgestellten Projekte oder die
neusten Branchentrends zu informieren
und sich mit Experten und Organisationen
aus dem Energiebereich auszutauschen.
Forum 2013, im Bild von links: Thomas Moor (BG Milchbuck), Rudolf Baranzelli (Geschäftsführer WOHNEN SCHWEIZ),
Dominik Huwiler (Keramik Laufen AG) und Markus Wetter.
Bild zvg
Neu schliesst das Forum dieses Jahr mit
einem gemeinsamen Ausklangs-Apéro im
Foyer des KKL.
WOHNEN SCHWEIZ freut sich, wenn auch
dieses Jahr viele Mitglieder die Gelegenheit nutzen, an diesem wichtigen Anlass
der Branche der gemeinnützigen Bau-
genossenschaften neue Inspirationen und
Tipps zu erhalten und Kontakte zu knüpfen.
Das ausführliche Programmheft haben die
Mitglieder kürzlich erhalten.
red
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Ausgabe 2 | 2015
20 | 21
WOHNEN SCHWEIZ_Verbandstätigkeit
WOHNEN SCHWEIZ auch in der Romandie
Der Verband WOHNEN SCHWEIZ verstärkt sein Engagement in der Westschweiz. Strategische
Gespräche haben gezeigt, dass das Interesse in der Romandie nach einer bürgerlichen Kraft im Dienst
des gemeinnützigen Wohnungsbaus gross ist.
WOHNEN SCHWEIZ konnte ein fruchtbares
Verhandlungsgespräch mit Vertretern der
Fédération romande immobilière FRI führen. Die FRI ist die Dachorganisation der
kantonalen Hauseigentümerverbände,
Wallis, Neuenburg, Freiburg und Jura und
der Chambre vaudoise immobiliere CVI,
des kantonalen Hauseigentümerverbandes
Waadt. Der Delegation gehörten an:
• Edouard Duc: Präsident FRI, Vorstandsmitglied CVI und Generaldirektor UBS
Westschweiz
• Olivier Feller: Generalsekretär FRI, Direktor CVI, Nationalrat FDP/VD und Mitglied des Politischen Beirats WOHNEN
SCHWEIZ
• Maryse Jornod: Vorstandsmitglied FRI
und CVI, Rechtsanwältin
• Jacques Meyer: Vorstandsmitglied FRI
• Simon Wharry: Vizegeneralsekretär FRI,
Vizedirektor CVI
Die Verhandlungsdelegation von WOHNEN
SCHWEIZ bestand aus Vizepräsident Martin Schwegler, Vorstandsmitglied Heinz
Brauchli und Adrian Achermann von der
Geschäftsstelle.
Bürgerliche Grundhaltung
Beim Treffen ging es um das Ausloten
gemeinsamer Interessen der beiden Verbände und die Möglichkeiten einer verstärkten Zusammenarbeit. Dabei zeigte
sich ein starkes Bedürfnis nach der bürgerlichen Grundhaltung des Verbandes
WOHNEN SCHWEIZ im Bereich des ge-
Sie diskutierten die Zusammenarbeit, von links: Olivier Feller, Simon Wharry, Edouard Duc, Maryse Jornod, Martin
Schwegler und Heinz Brauchli.
Bild zvg
meinnützigen Wohnungsbaus. Gerade in
der Romandie wird der gemeinnützige
Wohnungsbau nach wie vor vielfach im
Sinne des sozialen, direkt subventionierten
Wohnungsbaus wahrgenommen. Aufgrund
dessen ist diese Domäne politisch meist
für linke Exponenten beziehungsweise
Parteien reserviert. Hier kann WOHNEN
SCHWEIZ in Zusammenarbeit mit dem
Hauseigentümerverband Westschweiz einen wichtigen Beitrag zum besseren Verständnis der Thematik und zur Verankerung des gemeinnützigen beziehungsweise
preisgünstigen Wohnungsbaus auch in
bürgerlichen Lagern leisten.
Flexibles Eigentum
Das Treffen verlief sehr konstruktiv und es
wurden verschiedene Punkte, in welchen
Visionen in Sichtweite.
eine Kooperation in der Zukunft stattfinden
könnte, besprochen. Insbesondere das
Projekt «Flexibles Wohneigentum» wie
auch die bürgerliche Grundhaltung des
Verbandes stiessen auf Zustimmung und
reges Interesse.
Bedarf in der Romandie
Gemäss den Einschätzungen des Verbandes besteht auch in der Romandie ein Bedarf an zusätzlichem preisgünstigem
Wohnraum, sowohl für ärmere Bevölkerungsschichten wie auch für den Mittelstand. Dies speziell in den Zentren Genf,
Lausanne und Neuenburg. WOHNEN
SCHWEIZ kann hier als bürgerlicher Verband für die Kantone und Gemeinden ein
wichtiger Partner sein und seine guten
Dienste anbieten.
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Wohnen im Alter_Feierabendveranstaltung
Wohnen für Ältere – und für Behinderte
Baugenossenschaften können rasch und kostengünstig Wohnraum für Ältere schaffen. Ein zusätzliches
Aufgabenfeld bildet Wohnraum für Behinderte. Das Modellbeispiel Nottwil wurde an der Feierabendveranstaltung des Kompetenzzentrums Wohnen im Alter von WOHNEN SCHWEIZ präsentiert.
Schweizweit ist das Kompetenzzentrum
«Wohnen im Alter» des Verbandes WOHNEN SCHWEIZ die erste Adresse, wenn es
um die Schaffung von Wohnraum für das
Alter geht. Das Kompetenzzentrum wird
laufend von Gemeinden beigezogen oder
begleitet Genossenschaften. Deshalb werden immer mehr neue Genossenschaften
für das Alter gegründet, die sich dem Verband WOHNEN SCHWEIZ anschliessen,
weil sie sich hier gut betreut und «zu
Hause» fühlen.
Paraplegiker leben länger
Das Kompetenzzentrum liefert den Genossenschaften immer wieder Inputs an neuen
Ideen oder präsentiert Modellbeispiele im
Rahmen der regelmässigen Feierabendveranstaltungen. So auch diesen Frühling
in Nottwil. Der Name «Nottwil» steht
schweizweit für eine kompetente Betreuung und Integration von querschnittgelähmten Menschen. Und genau hier liegt
der Ansatz für ein neues Aufgabenfeld für
Genossenschaften. Joseph Hofstetter, Direktor der Paraplegiker-Stiftung, brachte
es so auf den Punkt: «Die demografische
Entwicklung betrifft auch die Querschnittgelähmten.» Mit der zunehmenden Lebenserwartung von Querschnittgelähmten
würden Betroffene, Angehörige und behandelnde Teams vor besondere Herausforderungen gestellt. Nötig seien Wohnräume, in denen Querschnittgelähmte mit
Details entscheiden
über Lebensqualität für
Behinderte: Peter
Bühlmann von der Baugenossenschaft Orbano
zeigt, dass die Küchenarmatur speziell tief,
auf Rollstuhlniveau,
montiert worden ist.
Bild Kurt Bischof
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Sanitärtechnik
Heizungstechnik
Lüftungstechnik
Bedachungen
Spenglerei
Kundendienst
Ausgabe 2 | 2015
22 | 23
ihren spezifischen Bedürfnissen alt werden können.
Kompetenzzentrum Wohnen im Alter
Fachleute beraten
Genossenschaften, Gemeinden und Institutionen
bei der Schaffung von Wohnraum für das Alter.
WOHNEN SCHWEIZ
Verband der Baugenossenschaften
Obergrundstrasse 70
6003 Luzern
Telefon 041 310 00 50
Fax 041 310 00 88
[email protected]
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Genossenschaft spannt zusammen
Die Schweizerische Paraplegiker-Stiftung
ist deshalb sehr interessiert an entsprechenden Projekten. Ein Modellprojekt
wurde in Nottwil von der örtlichen Wohnbaugenossenschaft Orbano, der Gemeinde
Nottwil und der Paraplegiker-Stiftung realisiert und dürfte als Modellbeispiel für andere Genossenschaften in andern Regionen gelten. Denn, Paraplegiker leben in
allen Landesteilen.
Die Baugenossenschaft Orbano Nottwil,
die Schweizerische Paraplegiker-Stiftung
und die Gemeinde Nottwil haben gemeinsam eine neue Trägerschaft gegründet: die
Awono AG, eine gemeinnützige Aktiengesellschaft. «Unsere Baugenossenschaft
Orbano ist zwar gut verankert, kerngesund, aber für dieses Projekt brauchten wir
Partner», sagte Präsident Jörg Sonderegger. Das Aktienpaket befindet sich zu je 45
Prozent im Besitz der Gemeinde und der
Paraplegiker-Stiftung, 10 Prozent bei der
Orbano.
Mit Generalunternehmer
Unmittelbar neben dem bestehenden
Alters- und Pflegeheim Eymatt Nottwil
hat die Awono AG 25 Alterswohnungen
realisiert, die auch auf die Bedürfnisse
der Tetra- und Paraplegiker zugeschnitten sind. Die Baukosten belaufen sich auf
10,5 Millionen Franken. Realisiert wurden
Zweieinhalb- und Dreieinhalbzimmerwohnungen. Der Bezug erfolgt diesen
Frühling. Vermietung und Verwaltung
werden durch die Geschäftsleiterin des
Alters- und Pflegeheims Eymatt wahrgenommen.
Die Realisierung wurde mit der Eberli Generalunternehmung AG, Sarnen, vorgenommen. Geschäftsführer Daniel Steger
schilderte die zügige Umsetzung. Jörg
Sonderegger erläuterte, dass trotz Zusammenarbeit mit einem GU viele Aufträge an
einheimische Unternehmer, speziell auch
an Genossenschafter, vergeben werden
konnten.
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WOHNEN SCHWEIZ_Politischer Beirat
Anteilscheine bei Beistand: Korrekturen nötig
Gesetzliche Korrekturen bei der Regelung der Anteilscheine von verbeiständeten Personen bei
Genossenschaften sind nötig. Der Politische Beirat von WOHNEN SCHWEIZ wird aktiv.
Während der Sommersession der eidgenössischen Räte tagte der Politische Beirat des
Verbandes WOHNEN SCHWEIZ. Präsident
Daniel Burri dankte den Mitgliedern für ihr
Engagement für die erfolgreiche Abstimmung über den Rahmenkredit zugunsten
der Wohnraumförderung in der Höhe von
1,9 Milliarden Franken. «Dies ist der Beweis,
dass wir auf unsere bürgerlichen Vertreter
in Bern zählen können!», sagte Burri.
Für Genossenschaftskapital
Der Beirat diskutierte an seiner Sitzung die
unbefriedigende Verordnung über die Vermögensverwaltung im Rahmen einer Beistandschaft oder Vormundschaft VBW. Nach
einer Analyse erkannte man den Handlungsbedarf im Interesse der gemeinnützigen
Wohnbaugenossenschaften. Die Mitglieder
des Beirates werden die Anpassungen der
Gesetzes- und Verordnungslücken im Sinne
der Genossenschaften unterstützen. Konkret werden die Mitglieder des Beirates die
Kolleginnen und Kollegen der Rechtskommission des Nationalrats informieren und
den Nutzen der entsprechenden Verordnungsanpassung aufzeigen.
Raumplanung: weniger Tempo
Ein weiteres an der Sitzung des Beirates
intensiv diskutiertes Thema war die zweite
Etappe der Revision des Raumplanungsgesetzes. Im Rahmen einer vertieften Aussprache kamen die Mitglieder des Beirates
zum Schluss, dass die Revision inhaltlich in
die richtige Richtung geht. Die Revision
übernimmt auch die Forderungen der Vorstösse von Martin Candinas (CVP/GR) und
Kurt Fluri (FDP/SO) – beide Mitglieder des
Politischen Beirats. Der Zeitpunkt der
Revision wird jedoch als sehr früh eingestuft. Der Politische Beirat von WOHNEN
SCHWEIZ ist der Meinung, dass zuerst die
Resultate der Umsetzung der ersten Revision abgewartet werden müssen. Erst aufgrund der gemachten Erfahrungen soll die
zweite Revision in Angriff genommen werden, meinte beispielsweise Nationalrat
Thomas Weibel (GLP/ZH).
Flexibles Eigentum
Weiter führte der Politische Beirat eine engagierte Diskussion über das politische
Vorgehen bei wichtigen Verbandsprojekten.
Insbesondere die Projekte «Flexibles Eigentum», «Wiederbelebung der Dorfkerne»
und «Etablierung des Verbandes in der Romandie» wurden nach entsprechenden Informationen durch den Verband eingehend
diskutiert. Auch weitere Sachthemen des
Verbandes konnten mit den Parlamentarierinnen und Parlamentariern im Beirat
offen analysiert und diskutiert werden. AA
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Ausgabe 2 | 2015
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News_Kinderfreundliches bauen
Spiel- und Bewegungsraum vor der Haustür
Kinder brauchen im Wohnumfeld für eine gesunde Entwicklung Spiel- und Bewegungsraum.
Voraussetzungen und Tipps werden an einer Tagung am 17. September 2015 in Muri vermittelt.
Partner der Veranstaltung ist das Bundesamt für Wohnungswesen.
Kinder bewegen sich gerne und spielen
wenn immer möglich mit andern Kindern.
Oft stehen sie aber vor geschlossenen Türen, andere Kinder wiederum können die
Wohnung nicht verlassen, weil vor der
Haustür die Autos rasch vorbeirauschen.
Die Eltern sind besorgt und beobachten,
wie ihre Kinder an Bewegungsmangel leiden und übergewichtig werden, Kontaktschwierigkeiten haben und unselbständig
bleiben. Man rät zu einer psychomotorischen Therapie. Dem einzelnen Kind kann
damit zwar geholfen werden. Die Haustüren jedoch bleiben geschlossen, die Autos
rasen weiterhin vor der Haustür vorbei.
Das nächste Kind wartet bereits vor der Tür
der Therapeutin. Es kommt zu therapeutischen Endlosschlaufen. Zu viele Therapien
würden verordnet, tönt es aus der Ecke der
Politik. An der eigentlichen Ursache der
Defizite, der kinderfeindlichen Umwelt,
wird jedoch nichts verändert. Von den Eltern wird mehr Eigenverantwortung gefordert. Wenn immer es darum geht, die
Umweltsituation zugunsten besserer Entwicklungschancen der Kinder zu verändern, geraten die Kinder unter die Räder
einer Politik, die sich der Verantwortung
entzieht. Das Netzwerk für Kind und Verkehr organisiert in Zusammenarbeit mit
Haus und Raum AG sowie dem Bundesamt
für Wohnungswesen die Tagung «Bauen für
Kinder» mit Referaten, Podien und Besichtigung einer familien- und kinderfreundlichen Siedlung. Weitere Infos: bauen-fuerkinder.ch.
red.
Hypothekarischer Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen sinkt auf 1,75 Prozent
Der hypothekarische Referenzzinssatz beträgt neu
1,75 Prozent und liegt damit 0,25 Prozentpunkte unterhalb des letztmals publizierten Satzes. Er gilt für
die Mietzinsgestaltung in der ganzen Schweiz.
Der Referenzzinssatz stützt sich auf den vierteljährlich erhobenen volumengewichteten Durchschnittszinssatz der inländischen Hypothekarforderungen. Er
wird in Viertelprozenten publiziert. Der Durchschnittszinssatz, der mit Stichtag 31. März 2015 er-
mittelt wurde, ist gegenüber dem Vorquartal von 1,89
Prozent auf 1,86 Prozent gesunken. Der mietrechtlich
massgebende Referenzzinssatz beträgt somit kaufmännisch gerundet 1,75 Prozent und gilt ab dem 2. Juni 2015.
Er bleibt auf diesem Niveau, bis der Durchschnittszinssatz 1,63 Prozent unter- oder 1,87 Prozent überschreitet.
Da der Referenzzinssatz im Vergleich zum Vorquartal um
0,25 Prozentpunkte gesunken ist, ergibt sich für die Mietenden im Grundsatz ein Senkungsanspruch im Umfang
von 2,91 Prozent. Allerdings können weitere Senkungs- und Erhöhungsansprüche geltend gemacht
werden, die sich auf vorher entstandene Änderungen
des Referenzzinssatzes sowie auf weitere eingetretene Kostenänderungen (Teuerung im Umfang von 40
Prozent, Veränderung der Kosten des Liegenschaftsunterhalts) stützen.
pd
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Ratgeber_Recht
Voraussetzungen für eine Mietzinsreduktion
Weil die Hypothekarzinsen seit Langem sehr tief sind und der Referenzzinssatz ebenfalls nur in eine Richtung geht, nämlich nach unten, stellen Mieterinnen und Mieter vermehrt ein Herabsetzungsbegehren.
Ob ein solches gerechtfertigt ist und wie
sich eine Verwaltung dagegen wehren
kann, kann im Ratgeber Ausgabe 4/13
nachgelesen werden. Nur ganz kurz: Eine
Senkung des Referenzzinssatzes führt
beim gemeinnützigen Wohnungsbau nicht
automatisch zu einer Senkung des Mietzinses: Wenn beispielsweise die Wohnungen
mit Fonds-de-Roulement-Geldern finanziert wurden, spielt die öffentlich-rechtliche Mietzinskontrolle. Zuständig für die
Frage, ob ein überhöhter Mietzins erzielt
wird, bestimmt das BWO in Grenchen.
Genossenschaften, welche ältere Häuser
besitzen und früher bei Hypothekarzinserhöhungen keine Mietzinserhöhung verlangten, können sich darauf berufen, nicht
das System der Kostenmiete, sondern der
Marktmiete anzuwenden. Wenn der Mietzins innerhalb der Quartierüblichkeit liegt,
besteht ebenfalls ein Senkungsanspruch.
Übersetzter Ertrag aus der Miete
Wenn ein Mieter der Ansicht ist, dass die
Senkung des Referenzzinssatzes zu einer
tieferen Miete führen sollte, kann er sich
auf Art. 270a Abs. 1 OR berufen. Demnach
ist ein Mietzins anfechtbar, wenn wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen Hinweise darauf bestehen, dass der Vermieter einen übersetzten
Ertrag erzielt. Sinkt der Referenzzinssatz,
so ist das grundsätzlich ein solcher Hinweis.
Als Erstes muss der Mieter dem Vermieter
gegenüber ein schriftliches Herabsetzungsbegehren stellen. Das Begehren
muss nicht gross begründet sein. Der Vermieter muss dann innert 30 Tagen Stellung
nehmen. Wenn der Vermieter das Begehren ablehnt oder gar nicht Stellung nimmt,
so hat der Mieter die Möglichkeit, wiederum innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anzurufen. Die Schlichtungsbehörde
muss dann überprüfen, ob nun ein übersetzter Ertrag erzielt wird oder nicht. Und
das kann sie natürlich nur, wenn sie genaue Berechnungsgrundlagen hat.
Nach Art. 269 a OR sind Mieten dann nicht
missbräuchlich, wenn sie im Rahmen der
Orts- und Quartierüblichkeit liegen (Marktmiete) oder wenn sie durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Ver-
Ausgabe 2 | 2015
mieters begründet sind. Ebenfalls nicht
missbräuchlich ist der Mietzins bei neueren Bauten, wenn diese im Rahmen der
kostendeckenden Bruttorendite liegen. Die
Frage, wie hoch die kostendeckende Bruttorendite sein darf, muss die Schlichtungsbehörde von Fall zu Fall definieren. In
Rechtsprechung und Literatur scheint sich
die Ansicht durchzusetzen, dass die Bruttorendite nicht mehr als 2 Prozent höher
als der Referenzzinssatz sein darf. Aktuell
dürfte die Bruttorendite nicht höher als
3,75 Prozent betragen.
Buchhaltung muss offengelegt werden
Damit die Schlichtungsbehörde und allenfalls später das Gericht feststellen kann,
ob ein Mietzins missbräuchlich ist oder
nicht, braucht es die nötigen Informationen. Liegt ein Herabsetzungsbegehren vor,
so wird im Regelfalle an den Vermieter eine
Liste zugestellt, welche Unterlagen einzureichen sind. Und da reibt sich manche Verwaltung schon die Augen, was alles verlangt wird. Grundsätzlich muss man die
ganze Buchhaltung offenlegen. Weil man
als Vermieter beweisen muss, dass man
keinen übersetzten Ertrag erzielt, nützt der
Rückbehalt von Unterlagen nichts.
Im Regelfalle wird die Schlichtungsbehörde nach einer Verhandlung einen Urteilsvorschlag machen. Wenn dieser nicht
innert Frist akzeptiert wird, dann wird dem
Mieter die sogenannte Klagebewilligung
ausgestellt und er kann damit vor dem zuständigen Gericht Klage einreichen. Da
Mieter heutzutage häufig Rechtsschutz-
Ratgeber Recht
In der Rubrik Ratgeber Recht veröffentlicht
das Magazin WOHNEN SCHWEIZ regelmässig
Informationen über aktuelle Entscheide
oder neue Trends im Mietrecht. Dieser
Beitrag stammt von lic. iur. Martin
Schwegler, der in Menznau LU als
Rechtsanwalt tätig ist. Martin
Schwegler ist zudem Präsident der
Wohnraumgenossenschaft KAB und im
Vorstand und Geschäftsausschuss
von WOHNEN SCHWEIZ.
versicherungen haben, können sie das entsprechende Kostenrisiko locker auf sich
nehmen.
Natürlich wird auch das zuständige Gericht
nochmals versuchen, eine Einigung zu erzielen. Dazu wird nach dem sogenannten
Rechtsschriftenwechsel zu einer Instruktionsverhandlung vorgeladen.
Bedenkt dies eine Verwaltung von Anfang
weg, so wird sie sich gut überlegen, ob sie
statt eines Verfahrens mit all dem Ärger
und Aufwand nicht besser dem Herabsetzungsbegehren stattgegeben hätte. Denn
bei einem Mietzins von 1500 Franken und
einer Senkung des Referenzzinssatzes um
0,25 Prozent muss die Miete um 45 Franken
monatlich oder 540 Franken im Jahr reduziert werden. Ein Verfahren – insbesondere
wenn noch ein Anwalt beigezogen wird –
kostet ein Mehrfaches.
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Debatte_Formularpflicht bei Mieterwechsel
Transparenz der Mietpreise: Ist die Formularpflicht
«
Viele Vermieterinnen und Vermieter
halten sich an die Spielregeln: Sie setzen
die Mietzinsen vernünftig an, investieren
regelmässig in ihre Liegenschaften und
sind mit einer moderaten Rendite zufrieden. Sie kennen ihre sozialpolitische Verantwortung. Nicht immer ist dies aber so.
Der Mieterinnen- und Mieterverband ist in
seinen Beratungen mit Fällen konfrontiert,
in denen der Mietzins bei einem Wohnungswechsel massiv erhöht wird, manchmal
um die Hälfte oder noch mehr – ohne dass
an der Wohnung etwas gemacht worden
wäre. Oft betrifft dies auch nicht Wohnungen, die zuvor besonders günstig waren. So
wird die Wohnungsknappheit ausgenutzt
und auf dem Buckel der Mieterinnen und
Mieter eine überhöhte Rendite erzielt.
Der Vorschlag des Bundesrats, dass bei
einem Mieterwechsel landesweit der
neuen Mietpartei mitgeteilt werden muss,
wie hoch der Mietzins zuvor war, ist eine
unbürokratische und einfache Massnahme
gegen überrissene Aufschläge bei Mieterwechsel. Der eine oder andere Vermieter
wird sich überlegen, wie stark er die Miete
erhöhen will, wenn er dies einer neuen
Mietpartei mitteilen muss. Und in groben
Fällen können die Mieterinnen und Mieter
den Mietzins anfechten. Die Erfahrungen
zeigen: Mietende wehren sich nicht gegen
Redinvest - mehr Freiraum
mit unseren Bauspezialisten
eine massvolle Erhöhung, wenn sie eine
Wohnung mieten. Es stört sie aber zu
Recht, wenn die Miete ohne irgendeine Investition um mehrere Hundert Franken
aufschlägt. Denn dies verstösst gegen das
Prinzip der Kostenmiete und führt zu völlig
übersetzten Renditen.
Wohnbaugenossenschaften haben übrigens nichts zu befürchten: Sie funktionieren nach der Kostenmiete, spekulieren
nicht und haben keine übersetzten Renditen. Sie können allfällige Aufschläge aufgrund gestiegener Kosten begründen.
P.S.: Auf dem Formular stehen der alte und
der neue Mietzins sowie eine Begründung
einer allfälligen Erhöhung. Das Ausfüllen
ist nicht komplizierter als jede andere Ankündigung einer Mietzinserhöhung. Und
von denen gibt es viele in unserem Land.
+
Ja
»
Balthasar Glättli,
Vizepräsident SMV und Präsident MVD
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bei Mieterwechseln das richtige Mittel?
–
Nein
Thomas Weibel,
Nationalrat Grünliberale, Zürich
«
Gemäss Bundesrat soll die Formularpflicht für den Anfangsmietzins schweizweit eingeführt werden. Die geltende Regelung räumt mit Art. 270 Abs. 2 OR den
Kantonen die Befugnis ein, zu handeln,
wenn im Kanton Wohnungsmangel
herrscht. Sie können für das ganze Kantonsgebiet oder auch nur einen Teil davon
die Verwendung des amtlich genehmigten
Anfangsmietzinsformulars vorschreiben.
Sieben Kantone haben von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht. Unser föderalistisches System ermöglicht also, auf
Unterschiede zwischen den Kantonen
einzugehen und massgeschneiderte Lösungen festzusetzen. So hat der Kanton
Zürich die Pflicht vom Lehrwohnungsbestand abhängig gemacht.
Der Bundesrat will mit der Formularpflicht
auch Transparenz schaffen. Dem Mieter
wird mitgeteilt, wie viel sein Vorgänger für
die Wohnung bezahlt hat. Zudem muss eine
allfällige Mietzinserhöhung beim Mieterwechsel gleich begründet werden wie eine
Erhöhung während der Vertragsdauer.
Auch macht das Formular die Mieter aufmerksam, dass der Anfangsmietzins bei
der Schlichtungsbehörde angefochten
werden kann. Falls der Mietzins spürbar
erhöht wird, werden die Mieter diese Informationen – insbesondere die Begründung
der Erhöhung – genau studieren. Der Bundesrat verspricht sich deshalb vom Formular eine präventive Wirkung: Die Hemmschwelle für überrissene Erhöhungen bei
Mieterwechseln steigt. Ein Effekt kann
aber auch sein, dass eine Weitervermietung nicht nahtlos möglich ist. In der Folge
erhöht sich der Leerstand und es ergeben
sich Mietzinsausfälle. Eine solche Entwicklung ist weder im Interesse der Mieter noch
der Vermieter.
Die Formularplicht führt unbestritten zu
mehr Transparenz, aber auch zu mehr Bürokratie. Sie wird weder das Problem der
Wohnungsknappheit lösen noch wird sie zu
tieferen Mieten führen. Somit verfehlt sie
ihre wichtigsten Ziele. Deshalb rechtfertigt
sich der zusätzliche Aufwand für Verwaltungen und Mietgerichte nicht. Wir sollten
Bürokratie abbauen und nicht einen wirkungslosen Ausbau unterstützen. Die landesweite Formularpflicht ist deshalb abzulehnen.
»
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Ausgabe 2 | 2015
28 | 29
Genossenschaften_Rundschau
50-jährige Genossenschaften haben gefeiert
Das Jahr 1965 war im Kanton Luzern offenbar ein gutes Jahr für den gemeinnützigen Wohnungsbau.
Gleich drei Genossenschaften konnten in den letzten Wochen ihren runden Geburtstag feiern.
Emmen: 50 Jahre zum Ersten
Horw: 50 Jahre zum Zweiten
Die Liberale Baugenossenschaft Emmen
LBE feierte das 50-Jahr-Jubiläum in der
Viscose Eventbar in Emmen. Dabei nahmen
200 Genossenschafter und Partnerinnen
sowie Gäste teil. Zum Beispiel Daniel Burri
(Präsident WOHNEN SCHWEIZ – Verband
der Baugenossenschaften), Ruedi Baranzelli (Geschäftsführer WOHNEN SCHWEIZ)
oder der Gemeindepräsident von Emmen,
Rolf Born. Im formellen Teil der Generalversammlung wurden der Geschäftsbericht des Präsidenten und der Finanzteil
behandelt. Erfreulicherweise wurden
diese Traktanden ohne Gegenstimme genehmigt. Die LBE wird somit einen Zins von
fünf Prozent auf dem Genossenschaftskapital auszahlen können. Anschliessend
wurde der Vorstand wiedergewählt und mit
Daniel Zumbühl ein neues Mitglied in den
Vorstand aufgenommen.
Im Festakt wurden Grussreden von Einwohnerratspräsidentin Ruth Heimo-Diem,
Daniel Burri und Rolf Born überbracht. Das
Jubiläumsessen wurde durch Musikbegleitung von Phil Dankner und seiner Premium-Lounge 1a ergänzt.
Die Baugenossenschaft Steinengrund
Horw konnte ebenfalls ihren 50. Geburtstag feiern. An der Jubiläums-Generalversammlung wurde zugleich in die Zukunft
geschaut. Denn es ist gelungen, zusammen
mit anderen Horwer Genossenschaften
Partner der Gemeinde zu werden und im
Rahmen der Zentrumsplanung einen
sechsgeschossigen Bau zu erstellen. Von
der Gemeinde wurde das Land im Baurecht
abgegeben mit der Auflage, einen Teil der
Wohnungen als Alterswohnungen zu vermieten. Das Raumprogramm umfasst 19
Wohnungen mit 2½ bis 5½ Zimmern sowie
im Erdgeschoss Räume für Dienstleistungen.
Sursee: 50 Jahre zum Dritten
Die Soziale Baugenossenschaft Sursee hat
im Juni ihr 50-jähriges Bestehen gefeiert.
Nach den ordentlichen Geschäften, die allesamt genehmigt worden waren, gab es
im Stadttheater Sursee einen vergnüglichen Abend unter dem Motto «Weisch
no?». Dieser Titel umfasste einen unterhaltsamen Rückblick auf die letzten fünf
Jahrzehnte. Denn in Sursee – dem zweiten
Zentrum im Kanton Luzern – spielen die
gemeinnützigen Baugenossenschaften auf
dem Wohnungsmarkt eine wichtige Rolle.
Das «Weisch no» galt dann aber auch für
das exquisite Buffet.
Zürich: Wasserverbrauch
Die Baugenossenschaft Freiblick Zürich
fördert das Bewusstsein der Bewohnerinnen und Bewohner für den Wasserverbrauch. Deshalb gibt sie als Geschenk das
Gerät amphiro a1 ab, das während des Duschens den Wasser- und Energieverbrauch
anzeigt.
Triengen: Sanierungen
Die Liberale Baugenossenschaft Triengen
ist kerngesund, wie an der Generalversammlung klar wurde. Dabei wurde über
die erfolgte sanfte Sanierung und Umgebungsarbeiten an der Weiherstrasse informiert. Die Sanierung am Spielplatz konnte
dank Freiwilligen kostengünstig realisiert
werden, wie Präsident Stefan Fellmann
ausdrücklich festhielt.
Bi.
EGW_Imageinserat_Wohnen_Schweiz_186x86mm_0715-1_d_Inserat_de_186x86 11.02.15 11:25 Seite 1
323* gemeinnützige Wohnbauträger setzten 2014 auf langfristig tiefe Zinsen:
Sie finanzierten einen Teil ihrer Liegenschaften über die EGW
* Vorjahr: 311
– All-in-costs rund 1% tiefer als vergleichbare Festhypotheken
– Jährlich 3 bis 5 Emissionen mit Laufzeiten in der Regel von 10 bis 15 Jahren
– Beratung und Finanzierungen in der ganzen Schweiz
Nehmen Sie mit uns Kontakt auf:
Emissionszentrale für gemeinnützige Wohnbauträger EGW
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Tel. 062 206 06 16
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Partner von WOHNEN SCHWEIZ
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Agenda
26.08.2015
Goldpartner:
Energie-Anlass
für Zentralschweizer Genossenschaften
17.00–18.30 Uhr, Hochschule Luzern – Wirtschaft
www.electrolux.ch
25.09.2015
Forum der Baugenossenschaften
Ganzer Tag, Luzern
12.10.2015
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Kurse im Rahmen des Weiterbildungsprogramms
der Dachverbände.
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www.wohnen-schweiz.ch – Rubrik Weiterbildung
www.hgc.ch
25.08.2015
www.liftag.ch
18.00–20.00 Uhr, Zürich
Solarstrom selber nutzen
www.hypotheken-boerse.ch
27.08.2015
17.30–21.00 Uhr, Zürich
Harder Haas Partner AG
Gemeinnütziger Wohnungsbau: seine Besonderheiten und seine Rolle im Wohnungsmarkt
www.hzh.ch
02.09.2015
18.00–21.00 Uhr, Biel
Baurechtsverträge unter der Lupe
www.veriset.ch
03.09.2015
17.30–21.00 Uhr, Olten
Finanzierungsinstrumente für den gemeinnützigen
Wohnungsbau
www.stkb.ch
10.09.2015
09.00–17.00 Uhr, Zürich
www.sada.ch
Wohnungsabnahme
Stand Juni 2015
Ausgabe 2 | 2015
30 | 31
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