Eigentum von Fahrländer Partner AG, Zürich Makro-Lagerating Verkauf: Stadt Olten Standort 1. Quartal 2016 PLZ 4600 Stadt Olten (BFS: 2581) Ortschaft Olten (FPRE: SO185) Agglomeration BFS Olten-Zofingen Gemeindetyp BFS Mittelzentrum MS-Region Olten (BFS: 44) Kanton Solothurn FPRE-Region Mittelland FPRE-Raumtyp Fusionen: Andere Agglomerationen - Inhalt Makro-Lagetext Geschäft: Stadt Olten Makro-Lagerating Verkauf: Stadt Olten Fahrländer Partner AG Raumentwicklung 12.02.2016 Eigentum von Fahrländer Partner AG, Zürich Makro-Lagetext Geschäft: Stadt Olten Stadt Olten 1. Quartal 2016 Das Mittelzentrum Olten ist gemäss Agglomerationsdefinition 2012 des BFS Kern einer Agglomeration mit 42'969 Haushalten (2014) und 97'187 Einwohnern (2014). Die Stadt Olten zählt 17'350 Einwohner (2014) bzw. 8'439 Haushalte (2014) (durchschnittliche Haushaltsgrösse: 2.1). 30.7% der Haushalte zählen im Jahr 2012 zu den oberen Schichten (Schweiz: 28.8%), 34.8% der Haushalte zu den mittleren Schichten (Schweiz: 39.7%) und 34.5% der Haushalte zu den unteren Schichten (Schweiz: 31.5%). 1'725 Betriebe mit 19'302 Beschäftigten weist die Stadt Olten im Jahr 2013 gemäss Betriebszählung des BFS (STATENT) auf. Von den 15'376 vollzeitäquivalenten Stellen sind 11.4 (0.1%) im 1. Sektor, 2'391 (15.5%) im Industrie- und 12'974 (84.4%) im Dienstleistungssektor. Die am schnellsten mit dem motorisierten Individualverkehr von Olten aus erreichbaren Zentren sind Zofingen (18 Min.), Aarau (18 Min.) und Balsthal (26 Min.). Mit dem öffentlichen Verkehr gelangt man am schnellsten nach Zofingen (8 Min.), Aarau (13 Min.) und Langenthal (14 Min.). Gemessen am Anteil der vollzeitäquivalenten Stellen (VZA) sind die wichtigsten Branchen in Olten gemäss Betriebszählung des BFS «Landverkehr und Transport in Rohrfernleitungen» (12.5% der VZA), «Gesundheitswesen» (10.4% der VZA) und «Erziehung und Unterricht» (6.2% der VZA). Olten verfügt gemäss Bundesamt für Raumentwicklung über eine Bauzonenfläche von insgesamt 370 Hektaren. Dabei liegt der Anteil der für Arbeitsnutzungen vorgesehenen Flächen bei rund 25%. Davon waren im Jahr 2012 mindestens 9% (Bandbreite: 9% - 15%) unüberbaut, was einer verfügbaren Fläche für Arbeitsnutzungen von mindestens 8.2 Hektaren (Bandbreite: 8.2 - 13.9 Hektaren) entspricht. Damit liegt der Anteil der Bauzonenreserven für wirtschaftliche Aktivitäten in Olten unter dem der MS-Region Olten (mindestens 33%) und unter dem der FPRE-Region Mittelland (mindestens 26%). Die Marktmiete einer typischen Bürofläche (Neubau) liegt gemäss den hedonischen Bewertungsmodellen von FPRE bei 248 CHF/m²a. Typische Verkaufsflächen-Mieten liegen bei 197 CHF/m²a. Gemäss Prospektivmodell Geschäft von FPRE ist in den kommenden 15 Jahren im mittleren Szenario und bei gleichbleibender Raumplanungspolitik in der Stadt Olten mit einer Zusatznachfrage von 94'411 m² (+7%) Bruttogeschossfläche im Geschäftsflächenbereich zu rechnen. Makro-Lagerating Verkauf: Stadt Olten Stadt Olten 1. Quartal 2016 Indikatoren Aktuelle Einschätzung Marktgrösse und Bauzonenreserven 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 Prospektive Einschätzung 4.5 Wohnen (MWG) X Büro X 1 1.5 2 Haushalte 2.5 3 3.5 4 1 1.5 2 2.5 4.5 5 -- ≈ - 2 2.5 3 3.5 4 4.5 5 -- + 1.5 2 2.5 3 - 3.5 Niveau und Veränderung 2 2.5 + ++ ≈ + ++ ≈ + ++ ≈ + ++ X 4 4.5 5 -- - 3 3.5 4 4.5 5 -- - X 1.5 ≈ X Stadt 1 3 3.5 X 4 4.5 5 -- - X X Nutzermarkt: Angebotsentwicklung -- ≈ - Wohnen (MWG) X Büro X Verkauf X 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 5 -- -. - Wohnen (MWG) X Büro X X Verkauf X X Quellen: BFS, RESC FPRE, IMBAS FPRE, Prospektivmodell FPRE. ++ X X 1 ++ X X 1.5 +. X X 1 + X X Niveau und Veränderung Transaktionsmarkt: Markttemperatur und Trend .+ X X Kaufkraft Wirtschaft: Steuerbelastung jur. Personen ≈ X Soziale Schichtung Wirtschaft: Wertschöpfungsstarke Branchen .- X Beschäftigte Verkauf Bevölkerung: Steuerbelastung - X Beschäftigte Büro Bevölkerung: Stadt -- X Verkauf Entwicklung 5 -. .- ≈ + .+ + ++ +. ++ X 12.02.2016 Makro-Lagerating Verkauf: Stadt Olten Stadt Olten 1. Quartal 2016 Teilratings Verkauf Aktuelles Rating Prospektives Rating Marktgrösse und Bauzonenreserven 3.0 4.0 Entwicklung Beschäftigte Verkauf 3.5 3.0 Kaufkraft 3.5 2.5 Angebotsentwicklung ≈ Nachfrageentwicklung Angebotsentwicklung Aktuelle Markttemperatur und langfristiger Trend Markttemperatur und Trend Gesamtrating Verkauf Markttemperatur Trend sehr hoch - - bis – Aktuelles Rating Prospektives Rating 3.60 3.46 Rating Einschätzung Guter Standort mit gleichbleibendem relativem Ausblick Interpretation der Ratings Das aktuelle und das prospektive Makro-Lagerating von Fahrländer Partner beurteilt einen Standort im Vergleich zu allen anderen Standorten. Es handelt sich um ein relatives Rating. Das heisst: Eine Verbesserung des prospektiven Ratings gegenüber dem aktuellen Rating kann in einem sinkenden Markt eine negative Entwicklung bedeuten, wobei diese weniger ungünstig ist, als die Entwicklung des Gesamtmarktes. Relatives Rating 4.50 - 5.00: Exzellent 30% 25% 4.00 - 4.49: Sehr gut 3.50 - 3.99: Gut 20% 3.00 - 3.49: Durchschnittlich 2.50 - 2.99: Ungünstig 15% 2.00 - 2.49: Schlecht 1.50 - 1.99: Sehr schlecht 1.00 - 1.49: Extrem schlecht 10% 5% 0% 1.00 1.49 1.50 1.99 2.002.49 Aktuelles Rating 2.50 2.99 3.00 3.49 3.50 3.99 4.00 4.49 4.50 5.00 Prospektives Rating Hinweis Fahrländer Partner berechnet die Standort- & Marktratings mit grösster Sorgfalt anhand der jeweils verfügbaren aktuellsten Zahlen. Die Aussagen beziehen sich auf die datengestützte Einschätzung des generellen Standorts, ohne dabei die Eigenschaften der Mikrolage und des Objekts sowie die «Stimmigkeit» der Gesamtkonstellation zu berücksichtigen. Quellen: BFS, RESC FPRE, IMBAS FPRE, Prospektivmodell FPRE. 12.02.2016
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