clever ausschreiben - DreiPlus Planungsgruppe

AUSSCHREIBUNG KALKULATION BAUKOSTEN CLEVER AUSSCHREIBEN Uwe Morell, Mitinhaber der DREIPLUS Planungsgruppe GmbH, hat das 75‐seitige Themenheft "Praxis‐Check Architektur ‐ Clever Ausschreiben" aus der Reihe PraxisCheck‐Architektur des WEKA‐
Verlags gestaltet. In dem Heft werden die Grundzüge von Vortexten, Ausschreibung und Mengenermittlung ebenso vorgestellt, wie die Regeln der Vergabe nach VOB/A. Inhalt
Zum Autor
Uwe Morell ist seit über zehn Jahren als freier
Architekt tätig und hat sich mit seinem Berliner
Büro DREI PLUS PLANUNGSGRUPPE auf die Leistungsbereiche Ausschreibung, Troubleshooting
und Nachtragsmanagement spezialisiert. Darüber
hinaus gibt er zu diesen Themengebieten zahlreiche Seminare bei verschiedenen Bildungsträgern. Mit diesem Erfahrungshintergrund kennt er viele Facetten und
Knackpunkte beim Ausschreiben und zeigt Ihnen Wege auf, wie Sie Ihre
Unterlagen optimieren können.
Inhalt
1
2
3
4
Fünf gute Gründe, lustvoll auszuschreiben –
Planung mit dem AVA-Programm anstelle von CAD?
S. 9
Komplette Ausschreibungsunterlagen – Was Sie der
Ausschreibung außer dem LV noch alles beifügen können
S. 15
Die allgemeinen Vorbemerkungen –
So können Sie potenziellen Ärger im Vorfeld vermeiden
S. 27
Leidvolle Leistungstexte? – Wie Sie Ihre Positionstexte
vollständiger und zutreffender gestalten
S. 41
5
Systematische Mengenermittlung – So berechnen Sie
Mengen fehlerfrei, schnell und mit Wiedererkennungswert S. 53
6
Ihre Ausschreibung, eine fehlerfreie Spitzenleistung? –
Wie Sie Pleiten, Pech und Pannen in der Ausschreibung
vermeiden!
S. 59
Rechtliches zur Ausschreibung – Wann und in welchem
Umfang haften Sie als ausschreibender Planer?
S. 63
Was sich im Preisspiegel alles widerspiegelt –
So lesen und interpretieren Sie einen Preisspiegel
S. 67
Auftragsverhandlung und Beauftragung:
alles Verhandlungssache? – Strategien für erfolgreiche
Auftragsverhandlungen mit den Bauunternehmern
S. 69
7
8
9
Formulare/Checklisten/Muster
Aufmaß und Abrechnung –
Praxisbeispiele im Bereich ATV DIN 18451
S. 77
Checkliste Baunebenleistungen
S. 80
Checkliste Bemusterung
S. 82
Checkliste Schnittstellen
S. 84
weiterführende Informationen
Links
S. 90
Produkte/Dienstleistungen
S. 92
Systematische Mengenermittlung
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Systematische Mengenermittlung –
So berechnen Sie Mengen fehlerfrei,
schnell und mit Wiedererkennungswert
Eine exakte Mengenermittlung ist die
wichtigste Grundlage für eine möglichst kostengenaue Ausschreibung.
Der größte Teil der Kostenüberschreitungen geht auf ungenügende Massenansätze in der Ausschreibung zurück. – Wie lässt sich also
eine Mengenermittlung möglichst
exakt aufstellen?
Die einzelnen Schritte der
Aufmaßerstellung:
> Eindeutige Bezeichnungen/
Zuordnungen vergeben
> Leistungen im Plan farbig
anlegen
> Abgrenzungen der Bauteile
definieren
> Abzugsmaße nach VOB
ermitteln
> Erstellen des Aufmaßes
Eindeutige Bezeichnungen
vergeben
Innerhalb einer Zeichnung muss jedes
aufgenommene Maß schnellstmöglich und zweifelsfrei auffindbar sein.
Sind bisher keine Achsbezeichnungen, Raumnummern oder Raumbezeichnungen vergeben worden, so
sollte das spätestens zu Beginn des
Aufmaßes erfolgen.
Achsen innerhalb eines Projekts mittels
Groß- und Kleinschreibung oder angefügter Spiegelstriche zu bezeichnen,
ist nicht praktikabel, da solche Unterscheidungsmerkmale nicht eindeutig
genug sind und die Fehlerhäufigkeit –
beispielsweise bei versehentlicher
Tastatureingabe – zu groß ist.
Stehen Raumnummern und Raumbezeichnungen zur Verfügung, ist es
für die spätere Plausibilitätskontrolle
zweckmäßiger, mit den Raumbezeichnungen zu arbeiten.
Praxistipp
> Stellen Sie Ihr Aufmaß exakt und nachvollziehbar auf, um rationell arbeiten
zu können. So erhalten Sie nicht nur
eine größere Kostengenauigkeit. Sie
erzielen auch eine effiziente Basis für
Beispiel: Bei einem WC von 35 m2
Größe lohnt sich sicherlich eine genauere Betrachtung, während ein
„Auditorium maximum“ auch schon
einmal 2.000 m2 Fläche beanspruchen
kann. – Welche Aussagefähigkeit hätten diese Zahlen bei der Durchsicht
eines Aufmaßes, wenn die Raumfunktionen nicht angegeben wären?
Leistungen im Plan farbig
anlegen
Bevor mit dem eigentlichen Aufmaß
begonnen wird, sollten die aufzumessenden Leistungen im Plan in
unterschiedlichen Farben deutlich
sichtbar angelegt werden. Wird das
unterlassen, besteht die Gefahr, dass
im Eifer des Aufmaßes einzelne Leistungen übersehen werden.
eine Pauschalierung der ausgeschriebenen Leistungen durch den Handwerker oder für ein späteres Aufmaß
des Handwerkers im Falle eines Einheitspreisvertrags. Es ist wesentlich
zeitsparender, bei der Ausschreibung
ein Mal ein exaktes und nachvollziehbares Aufmaß zu erstellen, als später
mehrfach Mengenansätze von verschiedenen Handwerkern prüfen und
nachvollziehen zu müssen.
54
Systematische Mengenermittlung
Hinweis
> Wenn Sie darauf verzichten, die unterschiedlichen Leistungen farbig anzulegen, steigt die Gefahr eines unvollständigen oder falsch zugeordneten
Aufmaßes dramatisch! Nehmen Sie
sich die Zeit für das farbige Anlegen
der Pläne vor dem Aufmaß. Sie sparen
diese Zeit später mehrfach wieder ein!
Beispiel: Die wenigsten Architekten
stellen in ihren Plänen die verschiedenen Anforderungen an Trockenbauwände eindeutig dar. Unterschiedliche
Anforderungen an Schall-, Brandund Einbruchschutz, Feuchtraumeignung oder deren Kombination
führen zu einer fast unüberschaubaren Kombinationsvielfalt technischer
Lösungen, die sich in der Bestimmung
einzelner Wandtypen und -stärken
mit spezifischen Anforderungen
niederschlagen. Eine Festlegung der
Wandeigenschaften parallel zum
Aufmaß ist nicht zu leisten, die entsprechenden Festlegungen müssen
vor der Mengenermittlung getroffen
werden.
Um später zuverlässig auf den Plansatz zurückgreifen und Kopien an
Bieter und AG verteilen zu können,
sollten Sie rechtzeitig daran denken,
Kopien oder Scanns anfertigen zu
lassen. Gute Digitalkameras sind
übrigens fast genauso leistungsfähig
wie schlechte Scanner, allerdings
wesentlich billiger in der Anwendung
als großformatige Scanns vom Reproservice.
Abgrenzungen der
Bauteile definieren
Praxistipps
> Wählen Sie die Aufmaßgrenzen der
Wände (beispielsweise die Länge aller
Längswände zwischen den Querwänden) innerhalb eines Gebäudes so aus,
dass sie möglichst viele gleichartige
Wandabschnitte erhalten. Dadurch
sparen sie Zeit beim Aufmaß und minimieren das Risiko von Rechenfehlern.
> Verwenden Sie im Aufmaß Raumbezeichnungen zur Kenntlichmachung
von Wand- und Deckenbelägen. So
lässt sich bei der Plausibilitätskontrolle ein einfacher Sinnzusammenhang
zwischen ermittelten Mengen und
Funktion des Raums herstellen.
Überall dort, wo gleichartige Bauteile um die Ecke geführt werden oder
ineinander greifen, sollten Bauteilgrenzen definiert werden. Wird vom
Aufmessenden darauf verzichtet, solche Grenzen zu definieren, besteht
die Gefahr, dass eine Wandecke doppelt oder gar nicht berechnet wird,
da entweder beiden oder keiner angrenzenden Wand zugerechnet. Eine
deutlich sichtbare Abgrenzung vor
Beginn des Aufmaßes sorgt dafür,
dass das Mauerwerk einer Wandecke exakt so oft gerechnet wird, wie
es am Bau tatsächlich vorkommt:
Einmal.
Mit etwas Übung lassen sich aufgrund der Geometrie bei orthogonalen Gebäuden mehrfach wiederkehrende Maße, beispielsweise die
Längen aller Querwände des Gebäudes, innerhalb der Längswände finden.
Abzugsmaße ermitteln
Wie bereits im Kapitel „Technische
Vorbemerkungen/Abrechnung/Abzugsmaße“ erwähnt, kennt die VOB
Abzugsmaße, d.h. Maße, unter denen Unterbrechungen der Leistungen nicht berücksichtigt werden.
Ist ein Fenster beispielsweise kleiner
als 2,5 m2 Fläche (es gilt das Fertigmaß der Belagsaußenseite!), wird es
weder bei den Gewerken Mauerwerk, Innen- und Außenputz noch
bei Maler und Tapete berücksichtigt.
Ist die Fensteröffnung hingegen größer, so werden die entsprechenden
Flächen > 2,5 m2 in Abzug gebracht.
Um das eigentliche Aufmaß schnell
und rationell ausführen zu können –
und um zu wissen, wo Positionen für
das Anlegen von Öffnungen und Laibungen zur Anwendung kommen –,
sollten die Abzugsmaße vor dem
eigentlichen Aufmaß bereits ermittelt
sein.
Erstellen des Aufmaßes
Die Mengenermittlung selbst soll
nachvollziehbar aufgestellt sein, damit sie sowohl vom Ersteller als auch
von Bieter und AG nachvollzogen
werden kann. (Wer kennt das nicht:
Das eigene Aufmaß, das der Ersteller
drei Tage, nachdem er es aufgestellt
hat, selbst nicht mehr versteht?)
Das wesentlichste Merkmal der
Nachvollziehbarkeit ist dabei die
Systematik, mit der aufgemessen
wird. Zu Beginn des Aufmaßes und
bei Wechsel der Pläne muss der Plan,
Systematische Mengenermittlung
Wenn Sie nicht zwischen den Längsund Querwänden hin- und herspringen, behalten Sie beim Aufmaß den
Überblick. Arbeiten sie derart systematisch, finden Sie auch Massen
wieder, deren genaue Ortsbezeichnung Ihnen nicht gelungen ist.
aus dem die Zahlen entnommen
sind, vorangestellt werden. Nur wenn
der entsprechende Plan benannt ist,
wird auch für Dritte klar, wo die Maße zu suchen sind. Zu Beginn jeder
Aufmaßzeile sollte exakt aufgeführt
werden, worauf sich die nachfolgende Berechnung bezieht (Achsen
„A bis D/2 bis 4“ ... oder „Küche“
...).
Wird streng systematisch und immer
in derselben Reihenfolge gearbeitet,
erleichtert das die Nachvollziehbarkeit.
Die VOB stellt bei einigen Gewerken
– insbesondere auch bei Stahlbetonund Mauerwerksarbeiten – dar, wie
Durchdringungen von Bauteilen aufzumessen sind. Für all diejenigen, denen die Sprache der VOB zu trocken
oder unverständlich ist, sei auf die
„VOB im Bild“ hingewiesen – ein
Buch, in dem schwierige Aufmaßsituationen lehrreich und bildhaft
dargestellt wurden.
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Praxistipp
> Ermitteln Sie die Abzugsmaße vor dem
eigentlichen Aufmaß und markieren
sie abzuziehende Öffnungen deutlich
in Ihren farbig angelegten Plänen. So
übersehen Sie beim Aufmaß keine in
Abzug zu bringenden Öffnungen!
Praxistipp
> Messen Sie Raumtrennwände innerhalb einer Position beispielsweise zunächst von links nach rechts (Buchstabenachsen) und dann von oben nach
unten (Zahlenachsen) auf. Haken Sie
bereits aufgemessene Wände sichtbar
im Plan ab, um sie nicht ein zweites
Mal aufzumessen. Ziehen Sie erst zum
Abschluss der Massenermittlung die
Durchdringungen und die Öffnungen
ab.
Ordentlich und systematisch aufgestellte Mengenermittlungen lassen
sich für unterschiedliche Gewerke
mehrfach verwenden. Die Mengenermittlungen von Innenwandputz
und leichten Trennwänden können
etwa für die Malerarbeiten teilweise
übernommen werden, wenn ent-
Beispiel: Mengenermittlung
Rohbauarbeiten
56
Systematische Mengenermittlung
Praxistipp
> Sofern Sie Wandoberflächen oder -abwicklungen innerhalb von Räumen
aufmessen, sollten Sie immer in gleicher Weise entweder im oder gegen
den Uhrzeigersinn vorgehen. Diese
Systematik garantiert Ihnen, dass Sie
später sämtliche Maße mit geringem
Aufwand wiederfinden.
sprechend umsichtig gearbeitet wird.
Vorsicht ist im Zusammenhang mit
nicht identischen Oberflächen/Massen
bei eigentlich gleichartigen Mengenermittlungen geboten. Die Mengen
von Trockenbauwänden sind zweifach (beidseitiger Anstrich), die von
Putzwandflächen und Vorwänden
nur einfach zu multiplizieren. Abhangdecken reduzieren die malermäßig zu behandelnden Wandoberflächen gegenüber der Gesamtwandfläche. Die mit Fliesen belegten
Flächen sind gleichfalls noch von den
Wandoberflächen abzuziehen, wenn
die Mengenermittlung weiterverwendet werden soll.
Der Diplomingenieur Alfons Hasenbein hat – völlig frustriert wegen der
vielen gleichartigen Aufmaße innerhalb eines Projekts – für die verschiedenen Gewerke ein recht komplexes System zur mehrfachen Verwendung von Massenermittlungen
erdacht, bei dessen konsequenter
Anwendung sich der Aufwand der
Mengenermittlung drastisch reduzieren lässt. Dieses System ist mittlerweile als EDV-Programm erhältlich
(MMS-Mengenermittlung mit System©).
Sicherheitszuschläge beim
Aufmaß?
Praxistipp
> Theoretisch ist es zur Zeiteinsparung
möglich, auf vorhandene, bereits für
andere Gewerke erstellte Mengenermittlungen zurückzugreifen, indem
diese beispielsweise um Abhangdeckenhöhen und Wandfiesenbeläge
reduziert werden. Werden die Mengenermittlungen nicht für jedes Gewerk
gesondert aufgestellt, geht durch die
„Mehrfachverwendung“ ein wichtiges
Kontrollinstrument verloren. Liegen
dagegen für jedes Gewerk separate
Mengenermittlungen vor, lassen sich
mit dem Abgleich der unterschiedlichen Berechnungen entsprechende
Plausibilitätskontrollen durchführen.
Bisweilen wird von ausschreibenden
Architekten die Frage nach so genannten „Sicherheitszuschlägen“ gestellt, die aus Angst vor der Unzulänglichkeit der eigenen Mengenermittlung am Ende der Aufstellung
von vielen Architekten in beträchtlicher Größenordnung aufgeschlagen
werden.
Solche Zuschläge auf nicht exakt ermittelte Massen sind problematisch:
Denn „Sicherheits“-Zuschläge sorgen
für ein minimiertes Massenrisiko zulasten eines erhöhten Preisrisikos. Die
VOB/B gibt in § 2.3 vor, dass eine geänderte Vergütung zu vereinbaren
ist, wenn die ausgeschriebenen Mengen um mehr als zehn Prozent von
den tatsächlich ausgeführten Mengen
abweichen. Das muss speziell bei Anwendung unkontrollierter Sicherheitszuschläge befürchtet werden.
Insbesondere wenn Leistungen pauschaliert werden, sind Sicherheitszuschläge überflüssig. Nach der einschlägigen Rechtsprechung federt
eine Pauschalierung Massenrisiken
zwischen zehn und 30 Prozent (je
nach Sachlage und Auffassung des
Gerichts) ab. Warum also am Ende
der Massenermittlung noch fünf bis
zehn Prozent aufschlagen und den
Bau um diesen Betrag verteuern,
wenn der AN ein Risiko in solchem
Umfang zu tragen hat?
Plausibilitätsprüfung von
Aufmaßen
Ist das Aufmaß erstellt, sollte es vor
der endgültigen Verwendung und
dem Versand der LVs nochmals geprüft werden. Hierzu bieten sich verschiedene Prüfverfahren an, die
nachfolgend dargestellt werden.
Die optische
Plausibilitätsprüfung
Unabhängig davon, ob Massen mithilfe von Taschenrechner und Aufmaßblatt, einer Excel-Tabelle oder der
Aufmaßfunktion eines AVA-Programms bearbeitet werden: Das Ergebnis von Teilberechnungen steht
in der Regel in einer gesonderten
Spalte am rechten Blattrand.
Schweift der Blick nun über diese
Zwischenergebniszeile, werden sich bei
den meisten Bauwerken zumindest
innerhalb gleichartiger Nutzungszonen übereinstimmende Raumgrößen finden. Im Wohnungsbau sind
Grundflächen zwischen 1,8 m2 (WC,
Abstellen) bis 25 m2 (Wohnen) zu
erwarten. Wird in der Zwischen-
Systematische Mengenermittlung
ergebnisspalte z.B. ein Wert von 200
m2 aufgeführt, sollte die Herkunft
dieses unverhältnismäßig hohen Zahlenwerts auf einen möglichen Formel- bzw. Berechnungsfehler hin
überprüft werden.
Eine zweite Variante der „optischen
Plausibilitätsprüfung“ bietet die Kongruenz von Formeln innerhalb der
Mengenermittlung. Werden u.a. die
Wandoberflächen rechteckiger Räume
aufgemessen, lautet die stets wiederkehrende Formel (L + B) × 2 × H. Sind
im Aufmaß einzelne Berechnungszeilen enthalten, die andere Formeln
aufweisen, sollte das im Rahmen der
Plausibilitätskontrolle genau untersucht werden.
Die rechnerische
Plausibilitätsprüfung zur BGF
Ein Aufmaß erfolgt in aller Regel sehr
kleinteilig, etwa raumweise. Wie stets
bei kleinteiligem Arbeiten geht dabei schnell der Blick für das Ganze
verloren. Im konkreten Fall sollte
wegen der Fehleranfälligkeit beim
Aufmaß einzelner Räume generell die
Plausibilität des Gesamtzahlenwerks
kontrolliert werden.
Mit einigen einfachen Kontrollberechnungen ist es möglich, den Erfolg
und die Treffsicherheit des Aufmaßes
mit einer Genauigkeit zwischen zwei
und zehn Prozent zumindest überschlägig nachzuprüfen. Eine derart
rechnerische Plausibilitätskontrolle
bietet außerdem den Vorteil, dass –
bei Vorliegen eines korrekten, jedoch
in sich unvollständigen Aufmaßes –
auch Leistungen erfasst werden, die
in der bisherigen Arbeit übersehen
wurden.
Ohne zu tief in einen Vergleich von
Gewerkekennzahlen einsteigen zu
müssen, lassen sich einige Plausibilitäten auch über die Bruttogeschossfläche eines Gebäudes mit einer für
Plausibilitätsprüfungen ausreichend
geringen Abweichung von < 5 %
ermitteln.
An dieser Stelle folgen Überlegungen,
die sich aufgrund von Erfahrungswerten als näherungsweise und
größenordnungsmäßig richtig erwiesen haben:
EF = 0,90 × BGF
(Abweichung < 3 %)
= OF + UF (z.B. Garagen);
(Abweichung < 3 %)
Σ Wuf = BGF × 2,5 [m2]
(Abweichung < 20 %);
gilt nur für Wohnungsbau
Dabei sind:
EF = Σ aller Estrichflächen ohne
Gefälleestriche auf Balkonen,
Dächern, Tiefgaragen [m2]
BGF = Bruttogrundrissfläche [m2]
OF
= Oberbodenbelagsfläche
(Σ Werkstein, Fliesen,
Parkett, Teppich,
Bodenanstriche) [m2]
UF = unbehandelte Bodenflächen
(Garagenestriche, Terrazzo ...)
Wuf = Σ (Fugenglattstrichmauer
werk + Dünnputz + Putz
+ Trockenbauwände × 2
+ Trockenbauvorwände)
Die rechnerische Plausibilitätsprüfung zwischen Gewerken
Nachfolgend für Sie einige weiterführende Überlegungen zur Plausibilitätsprüfung im Zuge eines Vergleichs von Gewerkekennzahlen, die
sich als Erfahrungswerte herauskristallisiert haben. Auf diese kann bei
einer überschlägigen Kontrolle der
Mengenermittlung zurückgegriffen
werden.
Ausbau Bodenflächen:
Die Summe aller Estrichflächen sollte
ca. 90 –92 % der BGF betragen
(ohne außen liegende Flächen mit
Gefälleestrich).
57
58
Systematische Mengenermittlung
EF = 0,90 × BGF
(Abweichung < 3 %)
= OF + UF (z.B. Garagen);
(Abweichung < 3 %)
FF = 1,20 × ΙAbd
(Abweichung < 5 %)
SL = 1,20 × BGF
(Abweichung < 20 %);
gilt nur für Wohnungsbau
Dabei sind:
EF = Σ aller Estrichflächen ohne
Gefälleestriche auf Balkonen,
Dächern, Tiefgaragen [m2]
Dabei sind:
Wuf = Wandunterbelagsflächen
= Σ (Fugenglattstrichmauerwerk + Dünnputz + Putz
+ Trockenbauwände × 2
+ Trockenbauvorwände)
Wof = Wandoberbelagsflächen
= Σ (Werksteinwandbelag
+ Wandfliesen + Täfelungen,
Tapeten + Anstriche
+ Akustik- und Sichtputze)
Fahd
Flächenanteil Abhangdecken [%] Verhältnis
Abhangdeckenfläche zu
Gesamtfläche NGF [%]
Hahd
Höhenverhältnis Abhangdecke [%] Verhältnis
Abhangdeckenhöhe zu
Rohbauhöhe [%]
BGF = Bruttogrundrissfläche [m2]
OF = Oberbodenbelagsfläche
(Σ Werkstein, Fliesen, Parkett,
Teppich, Bodenanstriche) [m2]
UF = unbehandelte Bodenflächen
(Garagenestriche, Terrazzo …)
FF = Bodenfliesenbelagsfläche [m2]
ΙAbd = Fläche Innenraumabdichtung [m2]
SL = Länge aller Sockel
(Σ Werkstein- und Fliesensockel ohne treppenbegleitende Sockelleisten,
Holz- und PVC-Sockel,
Kettelleisten und Sockelanstriche) [m]
Die Summe aller Treppenstufenbeläge sollte der Gebäudehöhe/
17,6 cm × Anzahl der Treppenanlagen
entsprechen (nicht über die gesamte
Gebäudehöhe reichende Treppen sind
gesondert zu betrachten!).
Ausbau Wandflächen:
Ohne Abhangdecken:
Σ Wuf = Σ Wuf
(Abweichung < 3 %)
Mit Abhangdecken:
Σ Wuf = Σ Wuf × Fahd × Hahd
(Abweichung < 7,5 %;
näherungsweise)
Sofern die Raumhöhen und Abhangdeckenhöhen stark differieren,
z.B. andere Erdgeschossraumhöhe als
Normalgeschossraumhöhe, muss die
Formel nach Geschossbereichen differenziert angewendet werden. Dann
gilt:
Bei geschossweise unterschiedlichen
Abhangdeckenhöhen kann gerechnet
werden:
Wuf = (Σ Wof EG × Fahd EG
× Hahd EG)
+ (Σ Wof OG1 × Fahd OG1
× Hahd OG1)
+ (Σ Wof OG2 × Fahd OG2
× × Hahd OG2)
(Abweichung < 7,5 %;
näherungsweise)

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